新政!65万以下首套房全部减免印花税 | 澳洲

据《每日电讯报》报道,新州政府日前宣布,州内首次置业者将无需支付65万澳元的新房及已购房产的印花税,对于房产价值达到80万以上的房子也将实施部分税务减免政策。新州政府为解决住房可承担性问题制定的方案将于7月1日起正式实施。

新州州长贝瑞吉克莲(Gladys Berejiklian)估测,整个税减计划将耗费州财政12亿澳元。但州长表示,这将使首次置业者大为振奋。政府此番政策调整将为首次置业者省下最少3.4万澳元。

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据了解,新州财政厅长派罗特(Dominic Perrottet)曾直斥对借款人的按揭保险收取印花税的政策,称其为“坏税”,而此番税务减免将取消对借款人的按揭保险印花税。此外,新州政府还取消了面向投资者发放的5000澳元新房补助计划。州长表示,提振供应将始终是政府工作的优先事项。

另外,海外投资者需缴纳的印花税税率将翻倍,从此前的4%涨到8%,土地税也将从0.75%涨到2%,此番上调预计将在未来4年为新州政府带来19亿澳元的财政收入。据报道,自2016-17年预算案推行海外投资者附加税以来,政府已从3000海外买家身上收取了1.5亿税收。而今年初,在新州置业的有十分之一为海外买家。

但派罗特已表明将优先关照澳洲人的决心。这位财政厅长表示,尽管海外投资为新州带来了重要的资金流,但政府的优先工作是确保澳洲人民首先买到房,实现澳洲梦。

据了解,新州政府最近公布的海外投资者附加税政策堪称全澳严苛之最(维州对海外投资者的印花税仅7%,土地税为1.5%)。而除了8%的印花附加税外,海外买家还需另外支付最高7%的转让税,政府可按房产成交价向海外买家征收的税比总和将达到14.5%。

(据澳洲新快网)

新州政府拟提高外国投资者印花税附加费至8% | 澳洲

澳大利亚新州政府计划展开一系列税改措施,让澳人更买得起房,其中包括将对外国投资者收取的印花税附加费翻倍至8%。

据《澳洲金融评论报》报道,外国业主每年的土地税附加费将从目前的0.75%上调至2%。

此外,新州政府还将扩大首置业者津贴的适用范围,让首置业者在购买现房的情况下也可以申领。

新州州长贝姬莲刚上任的时候就把改善住房可负担性作为要务之一,还聘请前澳储行行长斯蒂文斯(Glenn Stevens)当顾问,探讨内阁正在考虑的这些住房改革政策。

不过,具体什么时候上调税费是个问题。虽然悉尼房价在过去5年内翻了一倍,但最新数据显示,5月的房价稍微下降,有人担心新公寓太多。

澳大利亚财相莫里森预计,受州政府上调税费以及澳洲税务局打击外国买家绕开外国投资审查委员会(FIRB)买房的影响,今年的外国买家将减半。

外国买家对新州住房市场的影响引起了激烈的辩论。新州政府的数据显示,去年第三季度,在新州买房的人里面,11%都是外国公民。

不过,只有约2%的新州住房买家支付了印花税附加费,因为具有永居身份、上一年度在澳洲待满200天的人不需要支付这笔费用。

2016财年,澳大利亚外国投资审查委员会批准了约1.3万笔外国人在新州买房的交易,占所有外国人买房交易约三分之一的比例。外国投资审查委员会对外国人的定义和新州稍有出入。莫里森表示,今年的外国买家数量将达到1.5万人。

外国投资审查委员会的数据显示,大部分外国买家来自中国。

据报道,上调税费预计将在未来4年给新州预算带来19亿澳元的收入。此外,为改善澳洲居民的住房可负担性,联邦政府也在预算中引入新措施,要求任何一栋新公寓楼里,只有50%的公寓可以卖给外国买家。

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(据澳洲新闻网)

悉尼、布里斯班两地买房 印花税竟相差24倍!| 澳洲

据房产网站Realestate报道,CoreLogic RP Data研究机构进行了一项评估,内容主要为在购买最能负担物业时,每个首府城市的首次置业者需有多少存款才能满足首付及印花税的要求。该机构以此发布了最新的《房地产脉搏报告》(PropertyPulse)。

据了解,评估中以每个首府城市25%的房价来当做城市较低端房产的价格。基于这个标准,布里斯班的首次置业者购买价值39万澳元的物业,需要支付5%的首付20,543澳元。而在悉尼购买66.6万澳元的物业则需59,033澳元存款才购支付首付和印花税

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悉尼、布市两地买房 印花税竟相差24倍!| 澳洲
悉尼布里斯班购置最可负担物业,所需缴纳印花税相差24倍(Domain图片)

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CoreLogic方面的研究负责人劳伦斯(Tim Lawless)表示,这其中一个较大的差距来自于印花税。在以上的例子中,在昆州(Queensland)需要支付的印花税为1043澳元,而悉尼则为25,733澳元,两者相差24倍。这显示出,布里斯班的可负担能力更高,置业的机会更大。

布里斯班成为吸引买家之处不仅在于印花税。在住宅价格与收入比率方面,悉尼的房价是普通家庭收入的8.5倍,而布里斯班则是6倍。悉尼的中位房价比布里斯班高了近80%。

劳伦斯指出,抑制布里斯班房价增长的主要因素是低就业率。他建议政府应该实行一些税收刺激政策,鼓励商家重新来到昆州,以增加就业岗位。或者针对现有的商户实行税收减免等。另外则是进行基础设施建设,这将能促进就业、提高生产力。

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(据澳洲新快网)

 

伦敦高端房市价格触底反弹 脱欧后前景光明 | 英国

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伦敦高端房市价格触底反弹 脱欧后前景光明 | 英国
2017年第一季度,伦敦高端住宅市场房价下跌的速度显著减缓,这或许是房价触底后回升的早期迹象

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市场环境

2017年第一季度,伦敦高端住宅市场房价下跌的速度显著减缓,这或许是房价触底后回升的早期迹象。

今年第一季度伦敦黄金地段所有高端住宅的价格平均下降0.3%,2016年第四季度时的降幅为2.2%。尽管如此,目前的房价与2014年时的峰值相比仍低6.1%。

印花税改革确实是房价下降的一大推手,此外还有其他因素影响伦敦住宅市场。

中心市场

海外买家的增加促使资本利得税和遗产税升高,这些也对伦敦市中心房市产生了影响,导致买家利用英镑疲软获利的热情降低。

除税收改革影响之外,英国脱欧导致的不确定性也加剧了房价下跌的速度。主要是由于公投后伦敦经济并未出现显著衰弱,未知的未来令人踌躇。

高端市场的房价在一个季度内下降了0.8%,相较于前6个月4.8%的降幅,速度大幅减缓,比2014年峰值低13.2%。即使是房价在1000万以上的顶级市场,价格变化也趋于稳定。

外伦敦市场

2016年第四季度,外伦敦高端房价下跌2.3%,随后至今一直维持较为平稳的态势,意味着目前的房价水平低于2014年峰值的2.7%。

尽管利率极低,大部分英国国内市场仍受到抵押贷款规则的约束,意味着贷款者必须达到借贷所要求的收入比率限制条件。最明显的结果就是卖家不得不调整他们的预期。

有证据显示,许多卖家纷纷通过降价来引诱购房者回归市场,尽管目前市场对价格依旧十分敏感。

交易额

根据LonRes给出的数据,2016年第四季度,伦敦市中心价值超过100万的高端地产交易额有所提升,到2017年,交易额与2015年同期持平。

2017年3月的月交易额达到12个月以来最高,购房者的置业热情击败了印花税改革带来的打击。

发展前景

伦敦高端房地产市场因印花税增加而有所调整。预计未来2年的房价将持续保持稳定,市场也将逐渐适应交易额居高不下的趋势。第五十条已经启动,英国脱欧带来的长期不确定性意味着,房地产市场会随着脱欧议程和谈判的变化出现短期波动。

伦敦作为世界金融中心的地位对于今后的长期发展至关重要,假如部分城市将逐渐衰落,但伦敦仍将保持现在的地位。此外,伦敦对于科技城市的发展也将使其获得长远的发展空间。

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(据英中时报)

澳洲房产收到土地税税单该怎么办?怎么豁免?| 澳洲

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众所周知,在澳大利亚购买物业除了需要向政府缴纳印花税外,在持有过程中需要每年向各州政府缴纳土地税土地税支出有时候困扰着很多澳洲房产投资人,而且很多时候还影响到他们的投资回报。在澳大利亚新的财政年开始后,许多澳房业主陆续收到土地税的评估税单(下图)。其中,一些业主已经拥有名下物业许久,却突然收到土地税税单;一些业主只听说澳洲有印花税,表示从来不知道土地税怎么计算;更有一些业主已经拖欠土地税,却并不知道为何要交付或如何去申请豁免。今天,我们一起十问十答土地税”

许多澳房业主陆续收到土地税的评估税单
许多澳房业主陆续收到土地税的评估税单
  1. 什么是土地税?

澳洲土地税是土地所有者按照年度缴纳的税种,由各州/地区政府收取,目前只有北领地未设置该税种。计税金额按照业主持有或者联名持有的土地总价值,实行一年一征缴。

州税局(State Revenue Office)每年对土地价值进行评估,按照上年度财政年最后一天,即每年6月30日(或12月31日)对所有澳房业主名下的土地价值进行计算。州税局是以市政厅(Council)所提供的“土地价值”(Site Value为基础进行土地税计算的,而此“土地价值”通常情况下是被记录在物业的市政费通知单(Council Rate Notice)上。

  1. 土地税和房屋建筑有关系吗?

土地税,按字面意思拆解,即对“土地价值”所征收的税,而“土地价值”不包括地上建筑物的价值。

例如投资者有一栋海边别墅价值$120万澳币,那么真正的“土地价值”可能是50万澳元。政府也会根据市场情况进行地价调节,然后通过市政费与税单通知单通知业主。

即,土地税和房屋建筑价值没有关系。

  1. 哪些土地需要缴纳土地税?哪些土地可豁免土地税?

如果物业的土地价值超过一定价值的话,则可能就需要缴纳土地税了。无论是自己拥有,或是和别人一起拥有以下这类土地,都需要按要求缴纳土地税:

  • 商业或工业物业,例如零售店、商务房和工厂
  • 度假房
  • 租赁或是投资房产
  • 一些没有得到豁免条件的初级生产用地
  • 空地,包括乡村荒地
  • 任何其它非免徵土地
  • 其它

可豁免土地税的包括:

  • 主要居所(家)
    • 一般而言,物业产权在业主名下,而不是公司或信托机构
    • 在某些案例中,豁免的可以延伸到一些信托的信托人。这些情况中,一个或多个受益人将这个土地作为他们的主要居住场所。
  • 某些做初级生产用地的土地(生活农场)
  • 总价值低于土地所在州/地区政府规定的土地税征收额
  • 公寓和慈善机构
  • 其它

一言以概之,投资物业大多需要交纳土地税,自住的物业或者用于初级生产用地通常可以申请土地税豁免。

  1. 为什么我会突然收到土地税的评估税单呢?
  • 与上一个财政年相比,所拥有物业的土地价值已经超过土地税征收额
  • 购买了另一新物业以作投资目的
  • 之前物业的土地税豁免已经终止
  1. 第一次收到土地税的评估税单,我该怎么办?
  • 要求审查评估税单中的土地税概要
  • 联系州税局已更新业主与土地信息细节
  • 若符合本文上述的条件,可申请豁免
  • 乖乖地缴纳土地税
  1. 土地税征收额是多少呢?

澳大利亚北领地没有土地税外,每个州对“应纳税土地价值(Taxable Land Value)”的征缴幅度和税率是不一样的。而且,相应土地税的起征额也是不一样的。

以个人拥有总价$100万澳币的应税土地为例,如果这些土地都在一个人名下并且都在同一个州,应缴土地税请见下表:

(注:此表摘自网络并非本人原创,应为2014-2015财政年版本)
(注:此表摘自网络并非本人原创,应为2014-2015财政年版本)

个案的土地税计算可参见以下网站:

  • 新南威尔士州:http://www.osr.nsw.gov.au/taxes/land/calculation
  • 维多利亚州:http://www.sro.vic.gov.au/landtaxcalculator
  • 昆士兰州:https://www.qld.gov.au/environment/land/tax/calculation/
  1. 我不会用上述的计算网站算土地税,怎么办?

您的税务师、会计师或是税务律师会为您做好土地税的详细报表。

请您询问他们得到进一步信息,并且尊重他们的工作与支付相应的费用,即使只是为您做简单的计算。因为,他们每一次计算的背后都是学习工作到半夜的辛勤与付出。

  1. 联名/集资/私募买的土地,土地税按所占份额缴纳吗?

大面积土地的投资与囤积联名/集资/私募风已经慢慢从中国吹到了澳洲,那么在土地税缴纳上,地税是按照一户土地征收的,按照州税局寄出的土地税评估税单为准进行缴纳。

至于税额的分摊问题可以由各土地拥有者们自行商定,并未规定要按照所占份额进行缴纳,只要保证最后按时缴纳正确的数额就好。

  1. 案例分析

王先生于2015年首次置业买了一套位于悉尼价值100万澳元的公寓楼花作为自主房屋。2016年7月1日交房时,在律师出具的交房费用明细表中发现自己需承担915澳元的土地税。随后查看购房合同后发现:

  1. 合同首页标明“Land Tax is adjustable – Yes“;
  2. 特殊条款68条写明买家接受1,825澳元/每年作为交付当年的土地税清算数据。

1:王先生是否需要缴纳915澳元的土地税?

答:是。原因是开发商在开发该楼花项目过程中每年需要缴纳相应的土地税。开发商在2016年初向政府缴纳了当年的土地税,但是7月1号以后开发商将房产交给王先生,所以开发商要王先生返还其预支的半年土地税金额。该金额由具体房产交付日期决定,因为7月1号交房,开发商需承担182/365天,王先生需承担183/365天,即915澳元(1,825*(183/365))。

2:王先生是否在接下来的每一年都需要缴纳土地税?

答:如果王先生并无其他房产且将此套房产作为主要居所(家),则一般情况下他无需再缴纳土地税,因为:

  • 该公寓的土地价值一般不会超过2万澳元(2016年新南威尔士州土地税起征额);
  • 假设该公寓土地价值超过2万,但由于属于自住房产,仍无需缴纳土地税。

注:本人在所有购房合同的解释中,都会向买家着重说明一个“Adjustment”的条款,该条款即与此问相关。

此外,在购买楼花时,可由律师发信给开发商以尝试协商免除房产交付当年的土地税清算,即注明 “Land Tax is adjustable – No”。并且,需要格外注意任一合同中特殊条款关于土地税的规定。

  1. 减免土地税的策略与规划方案
  • 分散物业投资区域
    • 在不同州购买土地
    • 瞄准北领地
    • 控制土地的购买价格
  • 用不同的主体来购买投资物业
    • 不同家庭成员
    • 家庭信托
  • 以公寓房取代别墅进行投资
    • 读者思考题:为什么一般公寓房的拥有者不需缴纳土地税?

注:澳大利亚各州均有相应立法权,因此各州间的法律均有不同,以上文字内容可作参考方向,但非个案的专业法律建议。

 

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4月房产挂牌价涨幅1.1% 创历史新高 | 英国

根据房产该网站Rightmove的数据,4月房产挂牌价再次让脱欧公投后可能会出现狂跌的担心落空,继续上涨突破了均价31.3万镑,创下了历史新记录。

英格兰和威尔士地区的平均挂牌价的月环比增加了3547镑,涨幅1.1%,达到了313,655镑。

Rightmove的数据最早可以追溯到2002年。今年4月份的平均挂牌价超过了之前在2016年6月达到的310,471镑的记录。

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4月房产挂牌价涨幅1.1% 创历史新高 | 英国
4月房产挂牌价再次让脱欧公投后可能会出现狂跌的担心落空,继续上涨突破了均价31.3万镑,创下了历史新记录

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有些经济学家预计因为可支配收入受到通胀提高和工资涨幅放缓的影响出现减少,今年的房价涨幅最多只有2%。但其他专家则认为因为供应量不足,因此会推动房价上涨近5%。

Rightmove表示,达成成交协议的挂牌房产数量达到了自金融危机之前以来的最高水平,这也推动了挂牌价的持续上涨。

Rightmove董事西普赛德(Miles Shipside)表示,有迹象表明春季房市会表现强劲,这应该会在6月8日大选之前消除人们的紧张情绪。

Righmove的数据显示,政府对于买房出租投资者税收政策的改变减少了投资客与初次买房人在类似房源上的竞争,从而使得初次买房群体成为了推动了房价上涨的原因。

该部分市场的挂牌价与上一年相比增加了6.5%,两卧室以下房产的平均要价如今已经达到了194,881镑的历史高位。

英格兰和威尔士的平均挂牌价年同比上升了2.2%。

Rightmove表示,大体上看年度挂牌价的涨幅已经放缓,如今为2013年4月以来的最低水平。

伦敦和英格兰东北部为该研究中唯一两个平均要价比一年前低的地区。伦敦地区的要价比一年前低了1.5%,平均为636,777镑,而东北地区则下降了0.7%,为150,350镑。

英格兰东部在过去一年中的涨幅最大,为5.3%,平均要价达到了349,269镑。西米德兰地区位列第二,涨幅5%,平均要价215,784镑。威尔士地区则涨幅4%,平均要价186,172镑。

西普赛德表示,这一段时间成交的房产数量为2007年以来同时间段最高水平。

去年的政府预算报告宣布,将在一年后逐步减少买房出租投资人的税收减免。初次买房人目前看来成为了该政策的主要受益人,虽然本月即将实施的针对购买第二套房产征收更高印花税的政策,也会促使不少人在实施前购买第二套房产。

西普赛德表示,本月成交房产的数量比去年同期高出10%,在分析这一数据时需要考虑到去年4月份因为实施了向第二套房产征收额外印花税的政策,买房出租的房产数量出现了下降。

但他也表示即使和2年前相比,成交房产数量也上升了3.8%。家庭数量增加以及新建房屋供应量无法赶上需求的增长推动了成交房产数量创下了金融危机前以来的最高水平。

相关资讯:数据出来了:投脱欧的英国地区,房价反而涨得更快?

(据英中网)

当澳洲房产买卖因外汇管制而不能成交,应该如何处理?| 澳洲

沈寒冰-700x190

近几年来,境外对澳洲房产投资量大幅增加。澳洲房地产成交额每年达一千亿澳元,投资者们对于澳洲房地产市场的价值和稳定性都予以了很高的评价。这种资金流入的势头并未减慢。但是由于澳洲银行贷款规则的增加,很多中国投资者将面临很多问题。同时中国政府也开始对中国境外汇款施压。

目前由于购房合同无法成交,很多中国投资者面临着失去他们的首期定金的困境。

应该如何处理?

这个问题由很多环境因素。我们建议您同您的律师商讨,他们可以根据您面临的具体情况给您相应的建议。

如果您想要将房子过户给其他家庭成员,这项操作会比较简单,很快就能完成。但是,如果您是因为拿不到贷款或者别的原因而不能成交,情况可能会比较复杂。如果您不想失去您的首付款和印花税,您就需要找到一个新的买主。需要您自己来找到新的买家,房产中介不会帮您完成。

当您找到了一个新的买主,您需要请律师起草一份新的协议。因为当地法律法规的差异,这项操作在某些州会比其他州更容易,花费更少。

常见问题

问:我可以拿回我的首付定金吗?

答:在多数州,您的首付定金可在您找到了新的买家,并成交后,可被退回。

问:我可以拿回已付的印花税吗?

答:大多数情况下,您可以在新买主签订合约后申请退回您的印花税

问:其他家庭成员想要代替我成为买主,还需要再付一次印花税吗?

答:不用,但是需要支付小额的过户费。

问:新的买家也需要FIRB许可么?

答:如果他们是外籍,则需要FIRB许可。

问:我是一个在等待收到澳洲永久居民身份的过桥签证持有者。我必须付出外国居民印花税的额外支出么?我现在持有过桥签证,正在等待成为澳洲永久居民身份。我需要支付外籍居民印花税吗?

答:您需要支付这项费用。但是如果您在5年内成为澳洲永久居民,到时可申请退回这项费用。

本文英文原文由AHL法律律师,南澳最高法院律师及出庭律师,阿德莱德大学法学士姜孓歌(Jaeger Man)撰写。

注:以上所有答案都可能根据您的房产所在州的不同而变化。您可以咨询律师,他们将给您权威的答案。

 

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西班牙购房指南

西班牙买房难吗?

一点也不难!不过,找到适合的房产和法律顾问非常重要,因为得到好建议,购买的过程将会简单得多。西班牙拥有全球购买房产最安全的法律体系之一。三个不同的法律层面为您提供最高标准法律保障:律师、公证人(*)以及土地登记(*)。

西班牙购房指南
过去几年的房产危机房价正从低点持续上涨,投资收益率正处高点,现在是投资西班牙房地产的最佳时机。

一、依法、安全无忧地获得西班牙房产所有权五大步骤:

步骤1:预订协议

预订协议是什么?

一旦买方已经选择好了房产,买方和卖方将签订预订协议,根据协议,买方将支付预订保证金,从而使这套房产退出销售市场。

需要由买方支付多少保证金?

房产不同,保证金金额高低也不等,取决于房价高低(最高为购买总价的3%)。保证金将从购买总价中扣除。

签订预订协议后,卖方或买方能取消购买吗?

这取决于预订协议的内容措辞。

买方需要签订预订协议吗?

这不是强制的,但是建议买家签订,使得买家看中的房产退出销售市场。

步骤2:初步销售协议

初步销售协议是什么?

这是买方和卖方之间一个简单的协议,卖方同意出售房产,而买方同意以约定价格购买房产。这份协议将包含所有的相关信息,如对房产的描述、购买价格、完成日期,以及一旦卖方或买方违约后将支付多少违约金。

需要买方支付多少金额?

买方需要向卖家加付订金(通常是约定购买价格的10%)。

签约初步销售协议后,卖方或买方能撤销购买吗?

如果是卖方决定撤销销售,买方有权获得双倍定金作为补偿。如果买方决定撤出,此前支付的定金将没了。

买方需要签署初步销售协议吗?

签名初步销售合同是自愿的,但如果买家无法立即签订销售合同,建议签订初步销售合同。

步骤3:销售合同

销售合同是什么?

销售合同表示房产购买交易完成。卖方和买方在公证人面前签署一项公众购买契约。在西班牙,签订出售契约必须由公证人作为政府官员见证。

完成交易前,非西班牙买家需要出示西班牙税号(NIE)和西班牙银行账户。

需要由买方支付多少金额?

签署销售协议当天,要付清购买价格的余额(销售价格减去定金)以及其他买家必须需支付的费用

步骤4:支付转让税

详见下文关于西班牙买房税费的介绍

步骤5:到土地登记所登记是得到充分保障的必要步骤之一

  • 证明您是唯一真正的业主
  • 保护您免受卖方的债权人骚扰
  • 保护您免受不明产权指控
  • 未经您的事先允许,没有人能有效获得任何房产权
西班牙购房指南
按照现在西班牙的房市行情,购买住房再出租,年收益率可达到4.4%。如果再加上12个月的增值率,该数据可上升到8.4%。

 

二、在西班牙买房成本解析

整体而言,在西班牙买房,相关的买房成本大约在购买价格的12%至15%(如果适用,另加21%的增值税)。大概包括以下几个部分:

1、律师费:根据房产价值和交易的复杂性而定

2、公证费:购买价格的0.1%至0.4%。若房地产购买价格为50万欧元,那么公证费约1000欧元左右

3、土地登记费:购买价格的0.1%至0.2%。若房地产购买价格为50万欧元,那么土地登记费约800欧元

4、转让费

新建房:转让费为购买价格的10%

二手房:转让费在购买价格的6%和10%之间不等,这取决于房产所在地区(马德里为6%,巴塞罗那为10%)

5、印花税:在购买价格的0.5%和1.5%之间不等。只有新建房需要缴纳,二手房不需要。

6、其他费用:办理证明、法律文书资料等

西班牙购房指南
在马德里或巴塞罗那大城市,房产投资收益率更高,尤其是市中心区域,利率可接近20%,因为房价涨的力度更大。

三、买房后,每年的维护费用

1、地方税- IBI

由西班牙税务办公室计算土地的课税价值,取决于地段和其他因素。以购买50万欧元的房产为例,约为3000欧元。

2、非居民企业所得税Non-resident income tax (IRNR)

  • 若物业用于自住,而非出租,需缴纳IRNR税为:地籍价值的2%的24%,通常约为总价的0.2%。地籍值远小于房产价值。
  • 如物业用于出租,则需缴纳的IRNR税为租金收入的24%。

3、非居民财富税(Patrimonio)

在西班牙拥有房产的人(居民和非居民)必须每年支付一次财富税,税金基于他们减去如抵押贷款等应扣除款项后在西班牙的资产净值计算。

财富税由地方政府征收。根据你在西班牙的房地产和其他资产的净值(股票、银行资金、艺术收藏)计算,非居民免税上限为70万欧元。

税率按比例增减,边际税率最低0.2%,最高2.5%。

4、物业社区成本:是否缴纳取决于你所住的房产类型。通常适用于公共领域,比如花园、游泳池和车库。

5、房产保险:成本取决于房产类型和所需保险范围(基本保险金额大约为150欧元到500欧元之间)。

(*)公证人(Notario):公证人是确保房地产交易正确执行所需的政府官员。他们的工作是通过亲眼见证,将私人合同转化为公共契约,即向所有人证明您是业主的文件。

土地登记所(Registro de la Propiedad):土地登记所是房产信息安全属性信息的数据库,为业主提供安全保障,保护房产不被同时出售两次。

 

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八问八答:国际合规汇款与海外收入避税 | 澳洲

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10月1日是昆士兰州海外人士购自住房附加印花税的起始日期,不少地产经纪人在此日前忙得不可开交,帮助许多买家顺利于10月1日前完成合同签署。而那时,我便与的地产圈的朋友们打趣说,10月中旬或许会比那时更忙,因为当他们协助客户安排国际汇款支付定金时,他们面对的是中国外汇管理局、中国各大银行或金融货币交易公司,澳大利亚居民更会受到澳洲税务局ATO)的监管。果然,近日受到不少经纪人和客户求助,到底应该如何安排国际汇款避税汇款金融超额,不恰当的汇款目的描述以及不合法的汇款途径等都有可能使你招来外汇管理局或ATO虎视眈眈

不唬人的例子,拥有澳洲PR的王先生在2012年买房时通过某金融公司先后数次共汇106万澳元至其澳洲账户。不料的是,在2015年末,ATO寄来一封长达42页的意见书(Position Paper),里面描述了王先生澳洲账户收款的每一条明细(汇款日期与汇款人等),付款明细与使用明细(车!房!生意!一清二楚并细思极恐)。你不知道的是,比你老婆更明帐的是ATO。最后,ATO以王先生海外收入汇款但未交税为由,要求其缴纳总计83万澳元的税金与惩罚金!

本文涉及中澳两国产权法、金融法与税法,特此感谢本人中国法前辈王律师与澳洲法同仁宋律师的建议与支持。

  1. 我在中国赚的钱,澳洲政府凭什么要求我交税?

中国政府和澳洲政府早已签署关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的协定,当一中国大陆居民往澳洲汇款几十万澳元或者更多的时候。ATO有权追查澳洲账户的入账记录,并且发信要要求28天之内回复解释收款目的。

如果ATO最终认定是澳大利亚居民的海外收入,即有权要求补交所得税。

严重的是,一旦ATO或者澳洲政府启动反洗钱调查,则可以根据与中国政府的税收协议,通知中国政府核查汇款方的收入状况。如果汇款方通过各种途径往澳洲汇款几十万或者几百万澳元,而其在政府部门工作或者只是普通收入阶层或者已经退休,那怎么能说明这真的是合理且合法收入?细思极恐。

  1. 我该如何汇款外币到澳洲吗?有什么限制吗?

根据中国外汇管理局印发的《个人外汇管理办法实施细则》:年度外汇总额分别为每人每年等值5万美元,即一张身份证每年5万美元额度

澳大利亚银行收款方(往往是开发商或卖家的律所信托账户)的开户银行名称与地址、银行代码(swift code)、开户支行代码(BSB)、信托账户帐号(account number)与账户名称(account name)。

汇款方带着这些信息去国内银行填写“境外汇款申请书”即可,并交纳汇款手续费。汇款手续费包括三部分:手续费+电讯费+中间行代理费。目前各银行的手续费都按0.1%收取,但单笔收费的限额不同,最低约为80元人民币,最高150元人民币。澳大利亚银行接收电汇需收取1530澳元不等的手续费,不同的银行账户金额不等。

  1. 如果需要汇款超过5万美元,我该怎么办?

此时,你可以选择金融货币交易公司,帮助你进行一次性资金周转和外币转换。

用金融货币交易公司从中国汇款到澳大利亚,钱实际上并没有过境。金融货币交易公司会根据汇率,算出汇款方该存多少人民币在国内某银行的某个个人账户,收款方即在澳大利亚收到等值澳币。澳大利亚的金融公司在中国境内的交易都是个人账户,不是公司账户。所以实际上,钱并不是从中国汇来的,更不是从本人或家人的账户转来,而是从某家海外公司的账户汇到收款人的澳大利亚个人账户。

金融货币交易公司的汇率比中国银行的同期利率稍微好些,对于大额交易,有些可以免除手续费。

但同时,金融货币交易公司交易风险较大,应谨慎选择可靠的金融机构,即使目前为止尚未出现通过其交易而损失了大量汇款金额的负面报道。

  1. 我只是想买一套房,为什么仍可能会被认定为海外收入而被要求交税?

澳元汇率日趋走低使得目前成为了华人换汇与投资的黄金时机。然而国内的海外汇款5万美元限额,使得海外汇款在澳洲买房的买家需要通过多次汇款才能完成首付。而这种“短期内频繁的转账记录”在澳大利亚税务局的审查系统里极有可能被认定为海外收入

ATO规定成为澳大利亚居民后(不包括临时居民),需要就来自海外的收入纳税。所谓海外收入包括海外业务收入,就业收入,养老金,年金收入,银行利息,股息,特许权使用费,租金,资本收益以及个人劳务所得。

ATO定义的海外收入如下:

  • 任何海外收入,包括产生的,衍生的或直接收到的澳大利亚以外来源的收入
  • 周期性收到的来源于澳大利亚以外的货币捐赠
  • 周期性收到的来源于澳大利亚以外的除货币以外其他形式的捐赠
  • 周期性收到海外亲戚赠予的货币或其他形式利益
  • 来自海外的商业活动和投资收入,即使是在澳大利亚已无需纳税的
  • 如果你是临时居民,海外来源的收入
  • 获得免税的海外就业收入

看完这些定义,你应该可以长呼一口气,重点词是:周期性收入。即如果你是一次性汇款或非周期性投资,则可以不必担心ATO的监管。

  1. 国际汇款在什么样的情况下需要交税?

根据ATO的规定,如果过去几年中,银行账户持有人收到海外汇款而未及时申报,及有可能收到ATO的通知函或意见书,要求纳税人在28天内出具合理的解释。否则的话,该汇款金额将被定义为“海外收入”,除补交税款外,还会面临着滞纳金以及失职罚款。

你只有28天的时间回复ATO关于资金来源和性质的质询。如果你没有在28天内作出回复,税务局有权修改你的个人收入,从而影响应交税款,产生税务欠款,滞纳金与罚息等等。所以时间很重要。如果你搬家或出外旅行,一定注意保持和ATO畅通的信息渠道,第一时间做出反应。

  1. 如何避免国际汇款被征税

从处于海外的父母、亲友处收到馈赠或借款性质的汇款,用于在澳大利亚学习、生活和置业,许多华人理所当然的认为无需告诉任何人。事实上,如果在澳朋友们在收到亲友或汇款机构的海外汇款时,需要注明属于馈赠或无息借款便可在一定程度上避免征税甚至罚款。

  1. 已经收到澳大利亚税务局ATO意见书,我该怎么办?

一般情况下,你收到的国际汇款来源分为三类:由亲属直接汇出,由他人账户间接汇出或由金融货币交易公司汇出。

针对不同来源和性质的汇款,你须向税务局提交汇款人银行对账单、(带英译)相关关系证明、汇款方个人声明等材料。由于外汇金额限制,通过他人汇款的还需要证明亲属向他人的转存凭证,以清楚证明所获汇款为亲属赠与或借款,并非投资收入。如果资料准备时间不充分,可向税务局致电要求延长时间,一般会获得宽限。

  1. 国际汇款被监管后,哪些文件可帮助我向ATO证明豁免交税?

当你的国际汇款是由亲属直接汇出时,你需要准备以下材料:

  • 汇款人的银行对账单:能够清楚的显示款项是由你的亲属账号汇出,且时间、金额与你接收汇款的时间和金额相符;
  • 亲属关系证明以及带有英文翻译的公证件:如果是父母汇款,那么户口本加上户口本的翻译公证件就可以;其他情况下,需要由亲属所在地的政府机关出具,并由公证机关出具翻译公证件;
  • 亲属的个人声明:声明内容主要是说明汇款的性质是对你的赠与或无息借款,由亲属签名,并由澳洲具备3级翻译资格的翻译人员出具有效翻译件。

当你的国际汇款是由你的亲属通过他人汇出时(由于外汇金额限制),请你准备以下材料:

  • 汇款人的银行对账单:能够清楚的显示款项是由他人账号汇出,且时间、金额与你接收汇款的时间和金额相符;
  • 你亲属的银行对账单:能够清楚的显示款项是由你的亲属账号汇出给他人,且时间、金额与他人接收汇款的时间和金额相符;
  • 亲属关系证明以及带有英文翻译的公证件:如果是父母汇款,那么户口本加上户口本的翻译公证件就可以;其他情况下,需要由亲属所在地的政府机关出具,并由公证机关出具翻译公证件;
  • 亲属的个人声明:声明内容主要是说明汇款的性质是对你的赠与或无息借款,由亲属签名,并由澳洲具备3级翻译资格的翻译人员出具有效翻译件。

当你的海外汇款是由你的亲属通过金融货币交易公司汇出时,请你准备以下材料:

  • 你亲属的银行对账单:能够清楚的显示款项是由你的亲属账号汇出给换汇公司指定的账号,且时间、金额与换汇公司接收汇款的时间和金额相符;
  • 向换汇公司索取换汇对账单等换汇材料:能够清楚的显示换汇公司在收到汇款后的48小时之内将款项汇往澳洲你的账户;
  • 亲属关系证明以及带有英文翻译的公证件:如果是父母汇款,那么户口本加上户口本的翻译公证件就可以;其他情况下,需要由亲属所在地的政府机关出具,并由公证机关出具翻译公证件。
  • 亲属的个人声明:声明内容主要是说明汇款的性质是对你的赠与或无息借款,由亲属签名,并由澳洲具备3级翻译资格的翻译人员出具有效翻译件。

以上需要准备的所有的资料都是为了能够清楚地证明你所收到的汇款来源是你亲属的赠与或借款,而并非你因为海外投资所产生的收入。鉴于有些资料由于时间久远将不容易准备以及获取,为了保护你在澳洲的个人税务利益,建议在收到汇款后及时收集、保留上述资料,以备ATO检查之需。

注:

  • 澳大利亚各州均有相应立法权,因此各州间的法律均有不同,以上文字内容可作参考方向,但非个案的专业法律建议;
  • 部分内容援引中国外汇管理局与澳洲税务局网站;
  • 部分内容参考PPM Tax & Legal税务律师所。

 

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