美國移民數量最多的20個大城市 紐約居首 | 美國

皮尤研究中心最新研究顯示,亞洲移民比例今年在增加,預計到2055年,亞裔將會成為美國最大移民群體。
皮尤研究中心最新研究顯示,亞洲移民比例今年在增加,預計到2055年,亞裔將會成為美國最大移民群體。

皮尤研究中心(Pew Research Center)周三(5月3日)發表的最新研究顯示,亞洲移民比例今年在增加,預計到2055年,亞裔將會成為美國最大移民群體。大多數移民分布在20個大城市紐約洛杉磯邁阿密是移民最多的城市

皮尤研究中心的這項研究主要是基於1960年至2015年的移民數據。研究報告顯示,美國是全球擁有移民最多的國家。2015年的移民人數超過4320萬,占當年全球移民總數的五分之一。

美國的移民數量自1970年以來大增,1970年的移民數量占美國人口的4.7%,而到了2015年,移民人口占美國人口的13.4%,幾乎是1970年的3倍。

移民集中在三個州20個城市

全美的4320萬移民中,大約有一半(46%)的移民生活在三個州:加利福尼亞州(25%)、德克薩斯州(11%)和紐約州(10%)。加利福尼亞州是2015年擁有移民人口數量最多的州,為1070萬。德克薩斯州及紐約州各自有大約450萬移民。

根據區域來看,總計大約有三分之二的移民住在美國的西部(35%)及南部(33%)。大約五分之一的移民在東北地區(21%),還有超過十分之一的移民居住在中西部地區(11%)。

根據2015年的數據,大多數移民分布在全美20個城市。紐約市、洛杉磯和邁阿密是移民最多的城市。其余移民較多的城市為舊金山、芝加哥、休斯頓、華盛頓、西雅圖、聖荷西、聖地牙哥、拉斯維加斯、河濱市、鳳凰城、達拉斯沃思堡、奧蘭多、亞特蘭大、底特律、費城、波士頓、沙加緬度。

這20個城市擁有2790萬移民,占全美移民總數的65%。大多數未經批准的移民也生活在這些地區。

根據2015年的數據,大多數移民分布在全美20個城市。紐約市、洛杉磯和邁阿密是移民最多的城市。圖為去年9月在紐約的入籍儀式。
根據2015年的數據,大多數移民分布在全美20個城市。紐約市、洛杉磯和邁阿密是移民最多的城市。圖為去年9月在紐約的入籍儀式。

移民來自哪些國家?

2015年的數據顯示,墨西哥是美國移民人口最大的來源國,有1160萬墨西哥移民,占移民總數的27%;占據第二位的中國移民,為270萬,占移民總數的6%,排名第三的是印度移民,為240萬(5.5%),第四是菲律賓,為200萬(5%)。如果按照地區來看,南亞和東亞的移民占移民總數的27%,和墨西哥移民的比例持平。

新移民的來源

近年來,新移民的來源在發生變化,從傳統上的墨西哥國家逐漸轉到亞洲國家。根據皮尤研究中心,每年大約有100萬新移民到達美國,2015年來美的新移民最多的國家是印度(11萬),其次是墨西哥(10.9萬),中國(9萬)以及加拿大(3.5萬)。

自2010年以來,每年來美的亞裔移民已經超過西班牙裔。自經濟大衰退以來,來自拉丁美洲特別是墨西哥的移民人數放緩。

預計到2055年,亞洲人將會成為美國最大的移民群體,超過西班牙裔。皮尤研究中心估計,到2065年,亞裔移民將會占據所有移民的38%,西班牙裔占31%。

根據皮尤研究中心,每年大約有100萬新移民到達美國。
根據皮尤研究中心,每年大約有100萬新移民到達美國。

移民的受教育程度如何?

總的說來,移民的教育水平要比美國出生的人口低。但如果按照移民來源來看,情況則大不相同。墨西哥和中美洲的移民完成高中畢業的比例遠遠低於美國出生的公民

但在另一方面,來自南亞和東亞、歐洲、加拿大、中東等地區的移民要比美國出生的居民獲得學士學位及更高學歷的比例更大。其中,來自南亞和東亞的移民獲得高等學位的比例最高,為51%。

此外,總部位於美國的全球知名求職搜索網站Indeed.com的報告顯示,近年來美的新移民與早期移民相比,在教育程度和職業類型上都有很大不同。從教育程度上來看,Indeed發現,非常明顯的是,近年來的新移民比早期移民受教育程度高,有更多人持有學士學位。從職業類型來看,與早期移民相比,新移民從事的工作更多是在科學、技術領域。

移民人口是否在增長?

展望未來,如果目前的移民趨勢持續下去的話,到2065年,美國人口增長的88%都可以由來美的移民及其子孫後代來承擔。

研究還發現,除了新來移民外,移民家庭中在美國出生的孩子也將是促使美國人口增長的重要因素。從2015年的統計結果看,移民婦女生孩子的比率(7.4%)要比美國出生的婦女生孩子的比率高(5.8%)。

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溫哥華地產局:公寓及城市屋熱銷 4月房價繼續上漲 | 加拿大

溫哥華地產局在近日公布,2017年4月大溫地區在MLS系統中的住宅銷量達到3,553個單位。與去年同期4,781套單位相比下降25.7,較2017年03月售出的3,579間略低0.7%。

與過去十年同期平均水平相比,4月銷售量高出4.8個百分點。

特別是公寓城市屋市場,今天前四個月,公寓城市屋銷量占到了所有房屋銷量的68.5%,而去年同期的數據只有58.2%。

溫哥華地產局主席Jill Oudil表示,雖然4月的樓市和壹年前相比有所下滑,但基本和歷史上春季的市場情況持平。房屋需求還是很大,和幾個月來的情況壹樣,供給仍無法滿足需求。這種市場情況也讓房價走高,搶offer的情況很普遍。

2017年4月大溫地區共有4,907套獨立屋、城市屋以及公寓在MLS系統中掛牌出售。與2016年同期的6,127套相比下滑19.9%。而與今年3月的4,762間相比則上升3%。

目前大溫地區所有掛牌房屋的數量為7,813個,和去年同期的7,550個相比增加了3.5%,和今年3月相比增加3%。

4月的銷售掛牌比為45.5%,和3月相比下降了2%,不過仍表示市場是賣方市場。壹般來說,如果這個比率在12%以下,則表明市場有下滑趨勢,如果連續幾個月超過20%,則表明價格將上行。

從房屋類型來看,獨立屋的比例則為26%,城市屋的比例為58.2%,公寓的銷售情況最火熱,公寓的銷售掛牌比例為82.2%,也就是說只要有新公寓上市,絕大部分很快就會被賣出去。

大溫地產局主席Jill Oudil說,隨著新建房屋不斷被放出,我們可能將進壹步看到房價上漲。過去3個月,公寓的基準價格大幅上漲8.2%,城市屋價格上漲5.3%,獨立屋上漲2.8%。

4月大溫地區房屋的基準價格為94萬1100元,和去年同期相比上升了11.4%,和過去三個月相比上升了5%。

立屋銷售方面,2017年4月份共售出1,211間,比2016年4月的銷售記錄1,979套下降38.8%;獨立屋基準價比去年同期增長8.1%達到$1,516,500. 比去年三月增長1.8%。

公寓銷售方面,2017年4月份共售出1,722間,比去年同期的2,107套減少18.3%。公寓基準價為$554,100比去年12個月增長了16.6個百分點,與上月相比增長3.1%。

城市屋的銷售業績也繼續保持上漲趨勢,達到620間,比去年同期的695套減少10.8 %;城市路基準價比去年同期高出15.3%個百分點,達到$$701,800,與2017年3月相比增長2.4%。

相關資訊:加拿大廢除“配偶擔保移民須共同生活兩年”規定

(據西岸居)

川普反移民?教你精明投資新移民登陸的美國口岸城市 | 美國

日前國內外媒體大肆喧染美國總統川普“反移民政策”,包括美墨修築圍牆、查緝美國境內非法移民等,諸如此類的舉動引發臉書、微軟等科技大廠的反彈。然而,川普真的想要緊縮移民政策嗎?他真的忘記美國就是一個移民所組成的國家? 事實上,“移民”多數是為了追求更好的生活品質,或是給下一代有更好的教育與發展環境,懷抱著“美國夢”,而離鄉背井地遠渡重洋!

根據美國人口普查局於2015年的資料,外國出生並歸化成的美國公民(暫且稱之“新美國人”)的人數約有4,300萬人,占美國總人口數3.19億的13.5%。在2006~2015過去的十年間,“新美國人”人數成長率15.3%;而同期美國自然出生的人數成長率7.5%。

相較之下,“新美國人”成長速度,約為自然出生人數的兩倍。此外,每年新遷入美國的新移民維持在100萬至130萬人左右。若剖析移民的出身地,前三個主要移民國家依序是:墨西哥、中國與印度。前年來自這三個國家的移民就超過40萬人,約占該年移民總人數約1/3。而墨西哥裔移民有逐漸減少的趨勢;而中國與印度卻有移民美國漸增的趨勢。

另外,根據美國城市土地研究所Urban Land Institute剛出爐的報告,新移民登陸(landing)美國的口岸城市大致可以分為五種型態:

  1. 移民持續流入之口岸城市:以舊金山紐約波士頓與芝加哥等為代表。這類城市所吸引到新移民,多為受過高等教育的專業知識人員,且收入多屬高收入的族群,這類移民相對較其他地區移民年紀較為年長些。
  2. 二次世界大戰後之口岸城市:包括達拉斯休士頓等城市。這種城市最主要吸引拉丁美洲裔,如墨西哥人,以群聚式的移入,這些移民年紀較輕,收入相對較本地人來得低些。
  3. 20世紀初移民口岸:包括水牛城、底特律、匹茲堡等城市。這些城市多是屬於美國早期重工業興盛,需要大批人力而興盛的移民城市。這個區域的移民年紀較輕,收入相對較本地人來得低些。
  4. 再度崛起的移民口岸城市:以西雅圖、波特蘭、丹佛等城市為代表。原先城市相當繁榮,後來因當地產業衰退,移民人口停滯許久。但卻近來有新的產業或大型企業興起,目前吸引大量新移民再度湧入。以西雅圖為例,西雅圖原本許多居民任職於波音公司,隨著波音公司數年的慘澹經營,導致數千人失業,甚至搬離西雅圖。但自70年代起,隨著網路、零售、生技電商等龍頭產業崛起,如微軟、星巴克、生物科技與亞馬遜等,吸引許多電腦高科技與生技背景的新移民。
  5. 正在崛起的移民口岸城市:包括奧斯丁、夏洛特、亞特蘭大等。這些城市,原本移民人數不多,但卻是在上世紀末,因工作機會快速增加而吸引許多新移民遷入。這區的移民多為上班族群,薪資水准高過全國平均薪資些許。

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西雅圖吸引許多電腦高科技與生技背景的新移民
西雅圖吸引許多電腦高科技與生技背景的新移民

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根據城市土地研究報告,美國移民前三大州為加州德州、與紐約州其中加州就有1,070萬名外國出生的永久居民(即俗稱綠卡身分)。2015年資料美國移民的房屋自有率雖僅為51%,但卻有逐年提高趨勢;而美國出生的公民,房屋自有率雖已高達65%,但房屋自有率卻持續快速下降。有趣的是,移民人口或許因為在原先國家的住宅面積相對較小,到美國後多數傾向購置郊區的獨棟住宅(single family house)而非市區的公寓大廈(condo)。

另外,許多實證研究均證明,移民對美國房市的復蘇有重大貢獻,其中又以“移民持續流入之口岸城市”房價表現最佳。就連美國兩黨政策委員會的研究報告,也做出“若依照目前美國生育率推估,移民與其小孩將是美國人口成長的主要來源;甚至移民對住宅的需求是興建新屋的主要驅動力”的結論。就經濟學角度,新移民從房屋乃至所有物品的需求是新創造出來的,而非是在原來需求線上移動。由此可知,“移民”對美國有多重要。

然而,美國總統川普真的反移民嗎?若去翻閱川普前年11月對外宣布參選美國總統時記者會說法,以及《時報出版社》於今年3月初中譯版的“總統川普-讓美國再度偉大的重整之路,將帶領世界走向何處?”。川普提及,他並不反對移民。因為他祖父母也是1885年從德國移民美國,而母親也是在1918年從蘇格蘭移民,甚至現任太太更是1996年持H-1B技術簽證來到美國,2006年取得公民。

川普痛恨的是非法移民,尤其是許多原本就在墨西哥從事犯法勾當的壞人。美國一年光是用在管理約35.1萬非法移民罪犯的監獄支出,就超過10億美金。他希望改革,讓對美國有幫助的人更容易合法居留,但他想阻止罪犯與非法移民者進入美國。舉例說,每年到美國留學的外國菁英數十萬計,但按照目前的移民規定,需要等上多年且名額相當有限。反而,只要偷渡越過邊境,長期打黑工等待美國大赦取得身分,或是懷孕後立即搭飛機來美國待產,小孩自然取得美國籍。相較之下,目前美國的移民政策似乎有些諷刺。

所以,不管是從川普個人著作觀點或是從美國的經濟、房地產需求、社會安全等角度而言,都能實證移民對美國房市推升與人口紅利有重大的貢獻。因此,相信川普不太可能會反對移民。

另外,對美國房市置產有興趣者,應該熟悉新移民聚集的五種城市型態,與這些城市吸引年紀、收入、職業、文化背景等族群,作為置產前的評估參考依據。原則上,應優先選擇置產新移民持續湧入所在城市的房產。接下來再檢查欲投資房產房型與金額,於未來處分時,是否是新移民願意且有能力接手的物業。比如說,在新移民年紀較輕、收入較低的城市就要選擇低總價的物業。若是選擇置產早期移民城市,則考慮到物業未來處分的流動性風險較高,所以物業租金年報酬率理應要高出新移民持續湧入城市的物業約3%以上。如此縝密思考分析,投資人中長期持有美國房產想不贏也難。

(據經濟日報)

想在美國生活的舒適 你的收入至少得達到這個數 !| 美國

什麼是舒適的生活,各人有各人的看法,不同的人有不同的活法兒。

據商業內幕報道,一對夫妻2014年在泰國、緬甸、老撾、柬埔寨、越南遊歷了一年,又在新加坡玩兒了4天,僅花費26,209元,平均每天約72元,約合每人36元。

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而另一對年薪50萬的夫妻卻在紐約過得捉襟見肘,他們將每月的賬單公布在了網上,目的是向大家證明再高的薪水在紐約這樣的高成本城市生活也可以月光。

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美國人最佳生活應該遵循50-30-20原則,也就是說,收入的50%用於生活必需品(如住房、食物等),30%用於隨意性消費(如旅遊、娛樂等),20%存入銀行。

不過,不同城市生活成本收入差異巨大,在許多城市,按照50-30-20準則,收入中位數很難滿足舒適生活所需的花費。

GOBankingRates依據房租、食物、交通費用、公用事業以及醫保等5項消費指標,最新公布了全美50個大城市舒適生活所需的收入

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依據這份報告,商業內幕列出了全美25個最大城市舒適生活所需的收入,一起看看究竟是怎樣一種情況。

納什維爾(Nashville)

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人口:644,014

所需收入:$70,150

收入中位數:$47,621

波士頓(Boston)

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人口:655,884

所需收入:$79,277

收入中位數:$55,777

孟菲斯(Memphis)

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人口:656,861

所需收入:$48,467

收入中位數:$36,445

華盛頓特區(Washington, DC)

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人口:658,893

所需收入:$80,273

收入中位數:$70,848

丹佛(Denver)

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人口:663,862

所需收入:$62,561

收入中位數:$53,637

看來看去還是不知道去美國哪裡買房,看這裡就對了 | 美國

對於想去美國買房的朋友,一直最猶豫的問題可能就是要去哪裡買房。

的確,選擇買房城市是一個令人頭疼的問題。

對比了各個城市的房價,地理位置,教育,環境及氣候等因素後,可能還是一頭霧水。其實對於買房投資來說,最重要的關注該城市整體的房產市場。

近期,美國房產交易網站Zillow在一項調查後,評選出了美國十大賣方市場和十大買方市場,其評選標准主要是關注各城市房產掛牌交易所需要的時間,及售價與掛牌價的變化幅度。所謂賣方市場就是買的人多,賣的人少,賣方擁有定價權;買方市場情況則相反。

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美國十大賣方市場和買方市場
美國十大賣方市場和買方市場

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曾有人開玩笑地說,在舊金山買房你可能會遇到99個問題,但賣房卻不會受到任何阻礙。的確,在舊金山買房遇到的最大的問題,就是舊金山的高房價。根據Zillow的調查,舊金山的房價中位數高達80萬美元,為全美最高,這也使得舊金山成為美國第一大賣方市場。

同時在房產掛牌交易的時長方面,也沒人可以打敗舊金山。一般來說,舊金山的房子掛牌51天後就可售出,而且售價只比掛牌價格低了5.4%。

而買房市場的情況則正好相反,掛牌銷售的時間更長,售價比掛牌價的降價幅度也更大。

按照上述標准,2016年美國最好的買方市場為馬裡蘭州的巴爾的摩。根據Zillow平台上的房產交易記錄,巴爾的摩房屋平均的掛牌銷售時間為104天,而售價比掛牌價格下降了12.7%。

許多賣方市場,因為大量外來人的湧入,房價幾乎達到了瘋漲的程度,2016年波特蘭的房價上漲了13.8%,領跑全美房價漲幅榜。而對買方市場而言,房價的上漲幅度要低於全國的平均水平。2016年全美房價平均上漲了6.8%,而2016年巴爾的摩的房價漲幅低於4%。

房屋庫存量在房產市場中也發揮了很大作用。一般說來,買方市場的庫存量更多一些,作為全美第二大買方市場,邁阿密2016年12月掛牌交易的房屋數量較2015年同比增長了14.6%。而在賣方市場中排名第十的波士頓,2016年12月房屋庫存量同比減少了21.6%。

(據北京新浪網)

全球城市生活質量排名 悉尼位列第十 | 澳洲

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據Domain報道,美世咨詢公司(Mercer)針對全球450個國家進行調查,得出了全球城市生活質量排名。其中,悉尼澳洲生活質量最好的城市,該市在全球450個國家中排名第10位,它也是澳洲唯壹壹個進入前10的城市

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全球城市生活質量排名 悉尼位列第十

 

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據了解,美世公司該項排名的指標包括政治穩定性、犯罪率、經濟環境、個人及文化自由度、健康服務、教育水準、交通、住宅及環境等方面。

奧地利首府維也納(Vienna)連續8年蟬聯冠軍,瑞士最大的城市蘇黎世(Zurich)則排名第2,奧克蘭(Auckland)排名第3,慕尼黑(Munich)第4,溫哥華(Vancouver)排名第5。

墨爾本則排名第16位。另外上榜的澳洲城市還有柏斯(第22名)、阿得雷德(第28名)、堪培拉妳(第29名)以及布裏斯班(第37名)。

此次排名中,墊底的是伊拉克首府巴格達(Baghdad),而敘利亞首都大馬士革(Damascus)和海地首都太子港(Port au Prince)也在倒數10名之列。

另外,在基礎設施排名方面,悉尼名列第8,領先柏斯(第32名)、墨爾本(第34名)和布裏斯班(第37名)。而第1名是新加坡,法蘭克福市和慕尼黑並列第2。

(據澳洲新快網)

美國主要城市養家費用比一比 | 美國

紐約市芝加哥這樣的地方,在市區內居住要養活一個家庭所需的費用要比周邊的郊區貴很多。不過現在達拉斯也加入這些城市的行列了,因為根據一項來自Zillow和Care.com的研究,在達拉斯市區,要養活一個有兩個孩子的家庭,每年所需要花的費用平均要比在郊區的同等家庭多14,128美元。

人們似乎已經形成了一個傳統的認識,就是在郊區養活一個家庭肯定會比在市區內要便宜,不過該研究顯示,事情並不那麼絕對,因為並非所有的美國主要城市都是這種情況。

例如,在費城、鳳凰城和克裡夫蘭,情況就剛好相反,在這些城市,在郊區養家費用每年要比在市區內還多超過5,000美元。

達拉斯的在過去幾年當中由於不斷有人口遷入,導致房價暴漲
達拉斯的在過去幾年當中由於不斷有人口遷入,導致房價暴漲

Zillow的經濟學家Svenja Gudell說:“只有當一個城市的都市地區是健康的且房地產需求很高,才會推高在市區內養家的費用。而達拉斯也看到這樣的趨勢,因此,達拉斯不但在郊區的抵押貸款月付款會更低廉,房屋也很可能更大,而且托兒中心的費用也顯著更低。在其它都市並不都是這種情況。這種情況對於正在達拉斯房價低廉的社區尋找第一棟房屋的年輕家庭來說,是個好消息。”

該研究采用了三個指標,分別是房產稅、抵押貸款費用和托兒費用。在達拉斯地區,之所以令到在市區內養家更昂貴主要是因為前兩個指標。

首先,德州是眾所周知的房產稅比較高的州,在全美各州中是第六高的。其次是達拉斯的在過去幾年當中由於不斷有人口遷入,導致房價暴漲。

不過和紐約市相比,達拉斯的市區和郊區養家費用的差別只是小兒科。在紐約市,市區養家比在郊區每年費用要高出多達71,237美元。

互聯網資訊綜合整理

2017最佳求學城市排名出爐 墨爾本排第五 |澳洲

2017最佳求學城市排名出爐 墨爾本排第五 |澳洲
墨爾本在全球最佳求學城市中排名第5

據新聞集團報道,世界高等教育分析機構QS Quacquarelli Symonds發布2017年全球最佳求學城市排名。其中,加拿大城市蒙特利爾(Montreal)高居榜首,墨爾本名列第5,悉尼第13,布裏斯班(Brisbane)第20,堪培拉第22。

據了解,該機構通過5項指標對將全球125座城市進行排名,其中包括城市生活負擔水平、大學排名、雇主活躍程度、學生群體多樣性以及城市吸引力。

而墨爾本從此前第2名下滑至第4名,很大原因是由於城市生活負擔水平問題。但該市對於國際學生來說依然具有極高的吸引力,是世界上學生最多元化的學生地區之壹。

2017最佳求學城市前十名為:

1.蒙特利爾

2.巴黎

3.倫敦

4.首爾

5.墨爾本

6.柏林

7.東京

8.波士頓

9.慕尼黑

10.中國香港和多倫多(並列)

(據澳洲新快網)

美國房租負擔最重和最輕的五大城市 | 美國

在過去幾年大興土木後,美國房屋供給已經趕上需求,這使得房東不太可能大幅提高租金。但是,租金仍然很高,房客也別期待房租會很快下跌。房租與各地工資及經濟成長關係密切,導致全美各地房租的差異很大,在紐約及邁阿密,超過一半的家庭收入被用來支付房租,但在賭城拉斯維加斯,房租只佔20%的家庭收入。

德州首府奧斯汀是全國最負擔得起的城市,當地是新興科技中心,工作和工資增長強勁。這使得當地房價快速上漲,但與收入相比,租金仍然相對較低。據公寓樓管理公司AppFolio的研究顯示,奧斯汀市居民平均每月23%的月收入花在租金上。

美國房租負擔最重和最輕的五大城市 | 美國
紐約曼哈頓

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美國房租多少錢?根據AppFolio的研究,最負擔得起的租賃城市是賭城拉斯維加斯。在房貸危機期間,拉斯維加斯是法拍屋的重災區。這使得當地房價相對便宜,因此租房的人較少,導致房租便宜。

美國房租最負擔得起的五個城市是:拉斯維加斯(Las Vegas,20%的薪水付房租)、印第安納波利斯(Indianapolis,21%)、鳳凰城(Phoenix,22%)、奧斯汀(Austin,23%)及亞特蘭大(Atlanta,23%)。

AppFolio公司產品開發副總裁Nathaniel Kunes說:「在許多市場,供給終於趕上了需求,所以租金增長開始放緩,在經濟衰退期間,基本上建築停頓,因此沒有新的房產上市,需要幾年的時間才能趕上需求。」

在另一方面,紐約和邁阿密(Miami)是全美房租負擔最重城市。居民每月需用超過半數的收入支付房租。美國房租最難以負擔的五個城市為:紐約(58%)、邁阿密(54%)、洛杉磯(47%)和舊金山(46%)及波士頓(45%)。

對租房者來說,上面這幾個城市房租難以負擔並不意外,但有一些城市的房租意想不到的昂貴。這些城市主要在美國中西部地區,當地需求在上升,供應相對停滯。

AppFolio公司副總裁Kunes說:「中西部地區現在很熱,過去當地的失業嚴重,租金一直下降,使得房產供大於求,」「現在人們正在向該地區遷徙,工作正在回歸,與美國其他地區相比,中部地區的租金仍然比較便宜。」

雖然比較便宜,但房租增長很快。明尼蘇達州首府明尼阿波利斯地區,房租以4%年增率增長,是邁阿密市租金增長的兩倍。印第安納波利斯租金上漲速度比波士頓快。紐約是全美最難以負擔的城市之一,但當地房租實際上在以每年1%的速度下降。

(互聯網綜合整理)

 

美國 | 2017年最合適買房的美國20個城市

新的一年開始了,很多個人和家庭都在制定年度計劃。如果你在今年打算置業安家,美國哪些城市的房地產市場在可負擔性和投資回報增長方面是好的選擇呢?

據福布斯報導,談到房地產風險和回報之間的權衡,美國南部城市和一些東北部大城市看起來似乎是不錯的選擇。無論你是安家置業還是選擇出租物業,這些城市房地產投資在可負擔能力和回報增長上具有優勢。

為了找出今年住房投資擁有最大收益的美國城市,福布斯與北卡地方市場監測公司(Local Market Monitor)合作,追蹤了300多個美國住房市場。對於每個地產市場,該公司CEO Ingo Wizner對住房指標和更廣泛增長趨勢進行分析,最終列出20個值得在2017年或以後進行投資的房地產市場。

Winzer說:“如果你打算通過購買房屋或購買租賃房產進行投資,這些都是非常好的市場。”“這些是你可以投資的市場,可能會得到一個好的回報,不會承擔特別的風險。”

佛州好萊塢市的一棟待售房屋
佛州好萊塢市的一棟待售房屋

佛州

陽光州佛羅裡達有四個城市上榜,比其他州都多,且這四個城市都在前10名,其中傑克遜維爾排名第2,奧蘭多位於第3,西棕櫚灘排名第5,坦帕排名第 7。

Winzer表示,佛羅裡達的持續實力是榜單上的最大驚喜。 該州在金融危機期間,房市受到很大衝擊。2015年,該州7個地產市場被低估了20%以上,但是目前新建房屋的限制和就業增長提高了現有住房的價值。

德克薩斯州達拉斯
德克薩斯州達拉斯

德克薩斯州

在這份名單上,德州達拉斯位居第一。達拉斯平均房價為233,000美元,這一數字比去年同期增長3.9%,與該城市歷史平均水平相比,下降了3%。地方市場監測公司預測,到2020年,該市房價將上升31%,部分原因是過去一年的就業增長3.9%,人口增長6.2%。

除達拉斯外,德州還有兩個城市上榜,僅次於佛州。其中沃斯堡(Forth Wor)排名第 9,聖安東尼奧排名第20。

德州沒有像其他州那樣遭受經濟衰退和住房危機衝擊,意味著房地產市場恢復更快;德州就業增長也超過其他州和地區。

2015年,除佛州外,德州擁有的就業機會和經濟適用住房導致更多人從其他州搬到德州。奧斯汀排入了2016年榜單,2017只是進入前30名,因該市房價與一年前相比有點高估。

麻州波士頓公園
麻州波士頓公園

波士頓

無論在2017年榜單,還是過去其他年份,加利福尼亞的舊金山和洛杉磯,以及東海岸大城市如紐約和華盛頓特區等均不會上榜,主要原因是這些城市房價昂貴,不是投資首選。

但波士頓例外,在今年榜單排名第16。波士頓平均房價為371,000美元,被低估2%,而地方市場監測公司預計,到2020年,該市房價將上漲20%。

美國勞工部預測,在2014年和2024年之間,波士頓的主要產業醫療保健將成為該州最大的就業增長引擎。波士頓房市略有低估,以及適度的人口增長均會導致房價上漲。

此外,波士頓2.7%的人口增長率迄今為止仍處於增長率最低的名單中。

值得注意的新入榜城市

在今年的榜單中,有一半是2016年未能上榜的城市,包括排名19的鳳凰城,排名18的亞特蘭大和和排名20的俄州哥倫布。

Winzer表示,如果他在這些市場上進行住房投資,會選擇哥倫布。他說,沒有那麼多人在哥倫布投資房地產,這就是為什麼在那裡買房,花原本房價25%的錢就可以買到。他說:“你可以在一個其他人沒有注意的地方做一個很好的投資。事實上,這可能是你做出的最好投資。”

以下是20個最值得地產投資的城市

1、達拉斯,德州

人口:4,604,097
未來三年人口增長率:6.2%
平均房價:233,000(美元,下同)

2、傑克遜維爾(Jacksonville),佛州

人口:1,419,127
未來三年人口增長率:5.1%
平均房價:225,000

3、奧蘭多,佛州

人口:2,321,418
未來三年人口增長率:7.2%
平均房價:219,000

4、西雅圖,華盛頓州

人口:2,839,550
未來三年人口增長率:5.4%
平均房價:416,000

5、西棕櫚灘,佛州

人口:1,392,710
未來三年人口增長率:4.7%
平均房價:313,000

6、鹽湖城,猶他州

人口:1,153,340
未來三年人口增長率:4.1%

7、坦帕-聖彼得堡,佛州

人口:2,915,582
未來三年人口增長率:4.5%

8、納什維爾,田納西州

人口:1,792,647
未來三年人口增長率:6.0%
平均房價:249,000

9、沃斯堡,德州

人口:2,350,233
未來三年人口增長率:5.2%
平均房價:206,000

10、大急流城,密西根州

人口:1,027,703
未來三年人口增長率:3.2%

11、沙加緬度,加州

人口:2,244,397
未來三年人口增長率:3.6%
平均房價:291,000

12、夏洛特,北卡

人口:2,380,314
未來三年人口增長率:5.7%
平均房價:235,000

13、羅利,北卡

人口:1,242,974
未來三年人口增長率:7.1%
平均房價:254,000

14、聖地亞哥,加州

人口:3,263,431
未來三年人口增長率:3.6%
平均房價:436,000

15、拉斯維加斯,內華達州

人口:2,069,681
未來三年人口增長率:5.8%
平均房價:200,000

16、波士頓,馬薩諸塞州

人口:1,966,530
未來三年人口增長率:2.7%
平均房價:371,000

17、哥倫布,俄亥俄州

人口:1,994,536
未來三年人口增長率:3.9%
平均房價:207,000

18、亞特蘭大,喬治亞州

人口:5,614,323
未來三年人口增長率:4.7%
平均房價:213,000

19、鳳凰城,亞利桑那州

人口:4,489,109
未來三年人口增長率:5.7%
平均房價:243,000

20、聖安東尼,德州

人口:2,328,652
未來三年人口增長率:6.5%
平均房價:210,000

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