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正值买房旺季华人查看风水避后患 | 美国

5月至8月是休斯顿房地产市场的旺季，华人选房都注重好的学区，而且不少人对住宅地的风水也很关心。5月27日在休斯顿中国文化大学同学会年会上，风水及命理老师徐慕平介绍了几种风水中忌讳的住宅地形和屋内设计。

“就像没有十全十美的命格，风水十全十美的房子是没有的，” 徐老师说。房屋风水有内外之分，房屋外部环境占六成，内部环境占三成。

徐老师列举了一些风水忌讳的例子，比如进门正对厨房、厕所或者楼梯就当避免，二楼卧室对着一楼的灶台或者车库，主卧床头上方有横梁，或者大门外二十尺内有大树或者石柱，房屋位于丁字路口，或者距离街道太近，或者周围是学校、教会等等人群聚散的场所。

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在美国看房风水与在中国看房有些不同。美国的房屋，人们进出习惯用通往车库的门，或者偏门，房屋的大门往往成了摆设，每年出入用到的次数很有限。徐老师表示，后门或者偏门的风水也很重要。

根据多年看房的经验，徐老师说，美国的房屋存在风水问题而无法居住的大概有三分之一，其他基本上都可以通过修改，补全的方法，让房屋可以住人。

徐老师还说，在购买房屋后的前十天里，房屋都要经过检验，此时可以查看房子的风水。如果发现房屋有不可接受的风水问题，可以选择退出购房交易。

现场的一位房地产人士提醒说，人们在买房时，“因风水退房”最好事先写进合同里，不然就不仅仅是赔几百块钱能了事的。

除了风水，人自身的命格也起到很大作用。风水好，命运不济，或者风水不太好，但是命格很旺都是常见的情况。

互联网资讯综合整理

蒙特利尔热门学区介绍（二）

2017年4月在U. S. News评选出的“全球教育质量国家排名”中加拿大位居第一，其中，巨大的教育经费投入是原因之一。加拿大教育的另一优势是教育的公平性。在加拿大，教育主要是由各省的教育部管理的，各个公立学校之间，教育资源均等，教师经常轮换。

魁北克省是加拿大情况较为特殊的一个地区，加拿大前总理史蒂芬·哈珀（Stephen Harper）甚至在2006年给予了魁北克省“国中之国”的地位。尽管魁北克省公立教育在公平性上做得不错，但由于各学校所处的区域经济状况、民族成分不同，各区域内的公立学校之间还是有差异的。建城375年的蒙特利尔市，文化传统深厚，顶级的私立名校云集。华裔家庭素有重视教育的传统，对学区房的选择和子女择校都非常看重。这里我们再为大家介绍几个学区。

在先前的文章里我们曾介绍了蒙特利尔市西山区、皇家山区、西岛和圣劳伦区四个热门的学区。由于篇幅所限，本文着重介绍蒙特利尔市教育资源最为集中的CDN-NDG区和近年来华人人口比例增长较快的Verdun、Lachine、LaSalle和Southwest等几个区域。

CDN-NDG区

该区全称Côte-des-Neiges—Notre-Dame-de-Grâce，成立于2002年蒙特利尔行政区域重组，由Côte-des-Neiges和Notre-Dame-de-Grâce两个主要的社区合并组成。区内英法双语，购物方便，配套齐全。

CDN-NDG区不同地方住房价格差别比较大，价格从30万到300万不等，普通住宅均价65万左右，豪宅均价大约120万，房子大多是1950年代建造的。

CDN-NDG区内学校众多，该区有两所著名大学：蒙特利尔大学（Université de Montréal）和康考迪亚大学（Concordia University）的Loyola校区。

魁北克省最有声望的私立学校Collége Jean-de-Brébeuf就坐落于本区，这所法语学校曾培养出加拿大前总理皮埃尔·杜鲁多（Pierre Trudeau）和现任总理贾斯廷·杜鲁多(Justin Trudeau)父子二人。该区声望很高的私立学校还包括：

Collège Notre-Dame
Lower Canada College
Loyola High School
College Prep International

这个区也有不少非常好的公立小学，如：

École Marc-Favreau
École Sainte-Catherine-de-Sienne
École Notre-Dame-De-Grace

Verdun区

Verdun区位于蒙特利尔岛西南部，距离市中心5公里。这个区主要由三个社区组成，分别是：Wellington-De-l’Église，Desmarchais-Crawford和Île-des-Sœurs（修女岛）。前两个在蒙特利尔岛上，另外一个位于修女岛上。修女岛被称为Verdun区的明珠，这里我们重点介绍该社区。修女岛位于圣劳伦斯河心，已经发展成了一个高档居住区。由于距市中心仅8分钟车程，又远离市区的喧嚣，吸引了不少中高收入家庭在此安家置业。整个修女岛其实就是一个四面邻水的大花园。在这片不足四平方公里的岛屿上，遍布公园绿地，例如Parc West Vancouver和Parc de la Fontaine景色秀美。岛上有一个高尔夫球场，还有环绕全岛的自行车道。2009年，贝尔电话公司在修女岛建立了全加拿大最大了通讯公司，并从加拿大各地调来了工作人员，修女岛人气大增。岛上居住类型多样：低/高层公寓，联排别墅，独立别墅等多种住宅可供选择。

Verdun区的交通四通八达，除了8条公交巴士穿梭于该区之外，蒙特利尔绿线地铁横穿本区。修女岛虽然处于蒙特利尔岛外，但不是自治市，因此公共交通系统和蒙特利尔大多数区域一样还是STM，无需像南岸和Laval那样另购不同公司的公交/地铁票。

修女岛上有两所法语公立小学École primaire le-des- Sœurs 和École des Marguerite 很受华人青睐，主要接受居住在修女岛上的居民子女入学。虽然岛内没有中学，但由于离市区较近，交通便利，就读任何学校都十分方便。

Lachine

Lachine位于蒙特利尔西南，交通便利，工商业发达，所有这些都为房地产的开发提供了便利的条件。现在这里将近百分之四十的居民拥有自己的物业。这里的房屋以独立屋为主，同时也有不少公寓。来此置业的，多为本地中高收入的年轻家庭，他们比较偏爱新屋，而且很注重房屋的环保功能。

Lachine拥有两所声望极高的中学。Collège Saint-Louis International是蒙特利尔市排名最前的四所公立“国际学校”之一。著名法语私立学校Sainte-Anne de Lachine，声望仅次于Collége Jean-de-Brébeuf和Collége Jean-Edues两所学校。

LaSalle

作为蒙特利尔行政辖区之一的LaSalle区位于Lachine区东面，Verdun区西南面，北面与NDG区相连。整个行政区人口大约七万五千人，英语与法语居民各占四成。

LaSalle区濒临圣劳伦斯河，区内还有两条运河（Lachine Canal 与Canal de l’Aqueduc），著名的室内水上乐园Aquadôme，蒙特利尔市唯一准许露天烧烤的Parc Angrignon公园，有全岛条件最好的候鸟栖息地之一Île aux Hérons。另外，LaSalle运动休闲的最好去处激流公园（Rapides Park）、历史建筑佛莱明风车（Fleming windmill）等很值得一看。

LaSalle区的区（市）长Manon Barbe女士非常热爱中国，她在中国访问时看到不少居民小区里的露天健身设施，感觉大受启发。于是在圣劳伦斯河边建造了中国式的露天健身场。自2002年开始Barbe女士一直担任LaSalle区的区（市）长，她的团队在开发LaSalle区之前就对该区做了很好的规划。

LaSalle区里的房屋类型大多数为两层多户型房屋，所以房东比较倾向于出租，租客占全部房屋数量的六成左右。LaSalle区的经济发达，就业机会很多。

LaSalle区的中小学教育资源丰富，这里有多所小学值得推荐：

École primaire du Petit-Collège
École primaire des Découvreurs (LaSalle)
École primaire Notre-Dame des Rapides

Southwest 西南区

蒙特利尔西南区包含五个社区：Saint-Henri，Petite-Bourgogne，Côte-Saint-Paul，Ville-Émard和Pointe-Saint-Charles。其中Pointe-Saint-Charles社区是蒙特利尔最古老的社区之一，仅排在蒙特利尔老港之后，古迹众多。

总体租房价钱便宜，以较低的价格就很可以租到面积相对较大的公寓，购物方便。近年沿着运河新建起很多高档公寓，但是这却给社区的发展带来另外一个副作用：刺激房租上涨，增加了人们在这里生活的成本。

西南区幼儿园和小学都很多，最受华人欢迎的小学是École Saint-Jean-de-Matha。

篇幅所限，本文只能为大家约略介绍以上几个区域。蒙特利尔的顶级学校并非高不可攀，只要合理筹划，用心准备，每个人都有机会获得最好的教育。

在教育方面，必须综合考虑孩子的兴趣、学校师资、教学环境等多个方面。学校排名并不是择校的唯一因素，只有最适合孩子具体情况的学校，才是最好的选择。在择校方面如有任何问题，欢迎透过居外咨询天绮移民。

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奇诺岗Hillcrest：庄园式大宅品质卓绝，优质学区受人青睐 | 美国

奇诺岗（Chino Hills）位于南加州San Bernardino圣伯纳迪诺县的西南角，离洛杉矶东郊约30分钟车程。这套豪宅坐落在一个自然峡谷之中，坐拥宜人景色。大气非凡的庄园式大宅，占据绝对优越位置，带来极为难得的置业机会。

自然环境优美无比，优质学区受人青睐

这套豪宅占据非常优越的位置，私密安静，无人打扰。周边是郁郁葱葱的美景，视野非常不错，让人远离喧嚣。这个地区非常受人青睐，对于有孩子的家庭来说，也是完美居住地，亲近自然、学区优质。这个社区建于Chino Hills最梦寐以求的专属地段，并且提供封闭式门禁服务；社区建在连绵起伏的山脉与葱郁茂密的橡木林之中，环境无与伦比。

奇诺岗Hillcrest：庄园式大宅品质卓绝，优质学区受人青睐 | 美国 — 这套豪宅坐落在一个自然峡谷之中，坐拥宜人景色，大气非凡的庄园式大宅，占据绝对优越位置

奇诺岗市是继核桃市、钻石吧之后的一个洛杉矶华人密集城市。美丽的景色、安全的城市和优良的学区吸引着更多华人来这里定居。奇诺岗的市区景观绿化非常好，境内有三十八座公园，街道整齐宽敞，四通八达。2005年被CNN和Money杂志评选为全美100个最适合居住城市的第68名及治安最好城市的第28名。

洛杉矶县在其西北边，橙县在其南边，而河滨县在其东南边。由于奇诺岗坐落于洛杉矶县、橙县、河滨县和圣伯纳迪诺县四个县交界的地方，也吸引了这四个县的一些白领新贵和专业人士来这里居住，是加州政府重点规划的三个（尔湾，Rancho Cucamonga和奇诺岗）新兴城市之一。奇诺岗大部分是未开发的连绵的山丘，其中116.1平方公里是土地，0.1平方公里是水。现在的奇诺岗拥有自己的购物中心，各国美食餐厅。

Hillcrest独居私密山脚，享有360度山脉与峡谷全景，其占地140英亩，拥有104个专用于公共区域和保护自然的开放空间，同时为户外享受提供了充足的空间。这里面积达29,000平方英尺，提供大量的私人场地。成熟的树木和自然景观构成了这些住宅的独特格调——托斯卡纳、蒙特雷和西班牙殖民地建筑风格，都令其呈现绝佳风范。

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居外课堂：价格昂贵的美国“学区房”究竟值不值得入手

Part 1 什么是美国的学区房？

美国学校按照其支持和附属的对象分为私立学校和公立学校，公立中学和小学和幼儿园，都是采取“就近入学”的原则。美国法律规定，任何居住在这个学区内的孩子，都享有免费教育的权利。学校质量好的地区，就会吸引有孩子的家庭搬到这些学校周边居住，便形成了所谓的“学区房”。学区房值得购买吗？

公立中小学跟“学区”有关系

美国的公立中小学的资金，主要来源于学校周边地区的房地产税。各地税率不同，大多为1%-3%。学区的资金跟房地产税的数额是成正比。学校资金多，则有财力提高教学质量。

私立中小学跟“学区”没关系

美国的私立中小学不管学生的居住地区，优质学校首先看钱，每年学费起码得交两三万美元。其次看人，如果进校后学生被发现是“朽木”或“坏料”，就会被清除出校。

大学跟“学区”没关系

美国好大学很多，大学没有“就近入学”的规定。

但美国公立大学的学费州内州外有别，比如外州（包括外国）学生，一年学费是3万美元，而州内学生只要1万美元出头。如果要享受州内学费优惠的条件：在开学前在该州住满一年。

Part 2、美国学区房是如何划分的？

和中国一样，是以划片入学，但美国的学区划分跟为精确，会具体到每一条街道、每一个门牌号，和行政区没有直接关系，行政区和学区经常会出现交叠或者说“跨片儿”的情况。

很多人误以为好学区就这个学校所在的城市/地区，但如果不针对物业所在的具体地址进行核实，很有可能出现即使买在好学区也无法就近入到好学校的情况；以及在一般学区也会有好的“小”学区的情况。

所以如果以购买学区为目的，一定要具体到每一个物业的地址，查询物业所在的学区。以奇诺市为例，这里的整体学区并不是很好，但是The preserve社区由于是自己建校，因而这个社区的学校API分数远高于奇诺市；又或者奇诺市的某些地段会有跨到学区较好的奇诺岗市等等情况发生。

Part 3 、美国学区房的房屋价格

美国1600多所最好的高中分布在各个州，但100强则相对集中在几个州：加利福尼亚州、佛罗里达州、马里兰州、纽约州、弗吉尼亚州、得克萨斯州、华盛顿州等。也就是说在加州最好的高中数量多一些，其中尔湾名列前茅。和中国一样，美国的学区房价格稍高，在美国买一套学区房的均价在20万以上，以高中数量最多的加州为例，买一套学区房要50万以上，尔湾甚至更高，达到70万以上。

Part 4、外国人买学区房能否入学

这个问题是很多中国人经常会问到的问题，答案是可以入学，在美国只要购买了学区房或租住学区房，就可以通过就近原则进入到所属学区的学校直接就读无需考试。如果没有绿卡，则需要持有学生签（I-20）才可能入学，而有的城市还有可能拒绝唔绿卡的学生入读。

挑选和购买美国学区房

房产税和学校、学区的关系

公立学校的教育资金主要来源于学校周边地区的房地产税，学区的资金跟房地产税的数额是成正比。学校资金多，则有财力提高教学质量。

在美国，如果你拥有房子就需要交房地产税。由各县或各市政府征收，税率各地不同，大多数为1%到2%(也有地区会高于2%)，房地产税根据房子的评估价值征收。想要了解更多，可点击：美国房产_美国房产税如何征收

地方政府每年都要详细公布房地产税的去向，通常各地的房地产税总额的一半以上都用于公立中小学，如修缮校舍、添置设备、聘请老师、开展活动、校车接送等。一个学区如果房子价格高，房地产税也就相应较高，用于学校的钱就相应充裕，学校教学质量便会提高，好学校必然吸引家长来买“学区房”，从而推动房价上涨。

Part 5 美国高校周边学区房大盘点

当人们还在讨论着北上广房价高的令人咋舌的学区房时，一些富裕的中国家长早已将目光投向了海外。而作为世界上教育水平最高的国家，美国当仁不让的成为众多中国家长为子女教育购房的首选地之一。

那么，美国的高校周边都有哪些学区房源可供选择呢？下面，居外网就以城市为主线，为您整理出美国加尼福尼亚州、纽约州、马萨诸塞州和德克萨斯州四个大州各自代表性高校周边的房源，以供您参考。（全球性价比高的学区房）

▪ 斯坦福大学Stanford University（旧金山）

▪ 南加州大学University of Southern California（洛杉矶）

▪ 圣地亚哥大学University of San Diego（圣地亚哥）

▪ 哥伦比亚大学Columbia University（曼哈顿）

▪ 纽约大学New York University（纽约）

▪ 福坦莫大学Fordham University（纽约）

▪ 哈佛大学Harvard University（剑桥市）

▪ 波士顿大学Boston University（波士顿市）

▪ 莱斯大学Rice University（休斯顿）

▪ 贝勒大学Baylor University（韦科）

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《USA地产大亨》连载（三）——独栋别墅物业 | 美国

近年来，美国住房市场正在经历着大规模的转变，住宅拥有率（Homeownership Rate）在2004年达到近70%的顶点后，便开始一路下滑，2015年底下降到不到64%，相当于25年前的水平，与此相对应，独栋别墅出租市场在这期间经历强势上升。究其原因，住宅拥有率下降主要是由于2008年金融危机的阴影，以及巨大的人口结构变化，包括逐渐步入老年的婴儿潮一代倾向于租住在方便的公寓中，步入工作岗位的千禧世代（Millennials）并不急于买房，以及不断迁入的外来人口。

2008年金融危机后，全美5500万套以贷款购买的房产中，大约750万套房产由于房主无法按时支付房屋贷款或税金而被强制收走并拍卖，这便是所谓的法拍屋（Foreclosed Home）。这些住宅被收走后，房主的信用记录会受到严重影响，加之金融危机后更加严格的贷款审查标准，使他们在七年之内几乎无法再贷款买房。然而，即便是七年之后违约信用记录被消除，银行在贷款时也比金融危机前更加谨慎，对贷款人信用的要求更高。因此，这些房主在失去自己的房屋后不得不开始租房，而相对于公寓，他们更倾向于租住在与过去类似的独栋别墅中。

此外，美国人口结构的变化也对住宅持有率产生了重要的影响。与中国人相似，很多美国人的梦想便是拥有一栋自己的别墅。然而，随着时代的变迁，这一经典的美国梦也在不知不觉中发生着改变。出生于1980年至2000年之间的千禧世代（Millennials）是美国最大的人口组成部分。与他们长辈年轻时相比，千禧世代的财务状况更加窘迫，他们中的很多人担负着高额学生贷款，刚毕业便遇到了严重的金融危机，让他们需要更多时间储蓄购房首付款，然而随着房租不断攀升，积累存款就变得更加困难；另一方面，如今的美国年轻人更倾向于租房，这样，他们便能在获得新工作后随时搬家，而不必挂虑如何出售手中的房产。随着千禧世代结婚生子、组建家庭，很多人选择租住在别墅中。

从1990年到2014年，出租型别墅占所有出租型住宅的比重从30%上升至36%；2006年到2014年（下图），出租型别墅增加了390万栋，即34%。同时，由巨大的需求推动，别墅租金也迅速上升，2015年，包括旧金山、洛杉矶、达拉斯、西雅图等在内的15个城市租金比去年同期上升逾12%。

投资独栋别墅考虑事项

街区

选择在哪一个街区（Neighborhood）购买投资型别墅将在很大程度上决定未来的租户类型和房屋空置频率。例如，在优质学区内的房产将很可能出租给孩子在附近上学的家庭；位于大学校园附近房产的主要潜在租户是大学生，暑假期间更容易面临房屋空置。

房产税

房产税率（Property Tax Rate）在不同地区不尽相同，计算租金回报时房产税是一笔重要支出，但高税率不一定是一件坏事，只要别墅位于容易吸引长期租户的地区，仍不失为一项好的投资。

学区

美国的公立中小学校按照学区（School District）划分范围，在本学区内招收学生，因此，房产所在学区的质量是影响房屋价格的重要因素，位于优质学区的房产升值更快，出租更容易。学区和学校的具体评分可参考Greatschools.com等专业网站。

就业市场

就业机会迅速上升的地区往往会吸引大量人口迁入，意味着更多租户来到这里。大型公司迁往某一地区同样会带来大量员工。例如福布斯2016年评选出“美国未来十年新兴都市”，包括奥斯汀、盐湖城、圣何塞和丹佛等。值得注意的是，前十名的城市中，有四个位于德克萨斯州，据福布斯评论，德州已成为一块巨大的人才磁铁，高学历的年轻人和年轻家庭增长速度极快。其中，达拉斯2010年至2015年就业增长15%，远高于美国平均水平8.1%。

周边设施

考察房产所在社区周边目前拥有或即将建设的公园、商场、健身中心、公交站点等设施。

建筑许可

如果是大规模的别墅绿地开发项目，需要确保开发地块已获得政府出具的建筑许可（Building Permits）。此外，投资前应考察目标物业附近未来的建筑规划和已颁发的建筑许可，如果未来周边地区规划建设大量写字楼、商场、公寓，则证明这一区域发展迅速。

独栋别墅投资方式

机构投资者

国内机构投资者或房地产企业可以从多个方面入手投资于美国的独栋别墅市场，其中包括独栋别墅信托投资、投资型别墅销售平台搭建，和独栋别墅土地开发三种方式（对这三方面更详细的介绍和案例分析请参见《USA地产大亨》）。

个人投资者

投资于几套住宅，获取租金和升值回报是国内很多个人投资者所熟悉的投资方式。在国内，房屋销售价格和月租金的比值（售租比，Price-to-Rent Ratio）较低，投资回报有限。据统计，2014年，中国有78%的城市房屋售租比超过300:1，而在北上广深那样的一线大都市，售租比超过800：1的房产也随处可见。相比之下，美国的房产投资回报率高了很多，例如，一栋位于达拉斯北部10分学区的别墅售价$25万美元，月租金约$1850美元，售租比为135:1，意味着大约11年的租金即可收回房款，扣除房屋出租管理费、房产税和其他所有费用后，预计每年净租金加升值回报率约11%。像这样的投资型别墅在美国还有很多，投资后，BF苏富比将协助投资者打理房屋的管理、出租等全部事宜。

投资风险

正如本书第七章公寓物业中所提到的，由于人们对住宅的刚性需求，住宅物业与其他物业类型相比投资风险相对较小，出租率是各类物业中最高的。投资型别墅所面临的主要风险包括：

空置率过高和升值率过低构成了投资的潜在风险。通常，别墅每月的费用占租金收入的50%左右，然而，如果市场供过于求，或处于市场低迷阶段，则别墅的空置率提高，租金下降，在极少情况下，可能出现租金收入无法支付全部费用的状况。此外，如果市场不景气，出售别墅时，可能物业升值幅度很低，甚至出现售价低于购买价的情况。因此，在投资时应选择位于经济欣欣向荣、人口增长迅速、附近有优质学校，且生活较为便利的地区，从而确保即使在整体经济低迷的情况下，投资仍有较好的回报。例如，德克萨斯州2004年至2014年创造了全美29%的净新增工作岗位，其就业增长率是加州、纽约州、佛罗里达州等的3倍，共创造逾200万个就业岗位，超过上述三个州的总和。

投资型别墅一般需要雇佣出租管理公司（Property Management Company）寻找租户、收取租金，并进行房屋的日常维护，选择一家专业且性价比高的管理公司至关重要。一家有经验的管理公司能够帮助投资者找到按时支付房租、租住时间长，且爱惜房屋的高质量租客，并缩短房屋空置时间，降低房屋维护费用。

此外，独栋别墅信托投资的主要风险在于无法保证投资经理和运营方在别墅收购、装修、维护、出租等方面完全尽职。然而，如果投资运营方也投入自己的资金，在投资份额中占有一定的比例，则运营方与投资者的利益相同，有利于投资者的利益最大化。另一方面，独栋别墅信托投资基金是在2008年金融危机后兴起的一项投资方式，因此投资者所能获得的历史投资数据尚不充分。

小结

美国住宅拥有率近年来一路下滑，从2004年的70%的下降到2015的不到64%，相当于25年前的水平，与此相对应，独栋别墅出租市场在这期间经历强势上升。

住宅拥有率下降主要是由于2008年金融危机的阴影，以及巨大的人口结构变化，包括逐渐步入老年的婴儿潮一代倾向于租住在方便的公寓中，步入工作岗位的千禧世代（Millennials）并不急于买房，以及不断迁入的外来人口。

投资独栋别墅需考虑到物业所在街区、当地房产税、学区、就业市场、周边设施和建筑许可等方面的因素。

投资型别墅的主要风险包括空置率过高和升值率过低，选择位于经济欣欣向荣、人口增长迅速、附近有优质学校，且生活较为便利的地区进行投资将在很大程度上避免这些风险。

关于本书

BF苏富比国际房地产公司国际业务副总裁班秉善在中国工作、生活十余年，最近领衔合著《USA地产大亨》一书，为中国投资者进行美国房地产投资提供权威指导。班秉善在中国致力于协助投资者进行海外房地产资产配置。目前，他和他的团队正在进行约$9亿美元的房地产投资组合收购，以及$1亿美元的公寓项目投资。

本书名为《USA地产大亨：中国企业投资美国地产指南》，书籍由中国财政经济出版社于2017年三月出版，图书章节包括“为什么投资美国房地产”、“重要的国际税务处理”、“独栋别墅物业”、“投资时间表及投资退出”等。BF苏富比国际业务副总裁班秉善和BF苏富比金融分析师胡艺轩汇集其房地产知识、经验，针对国内投资者的需要合著本书，帮助投资者深入了解美国房地产物业投资细节。书中还分别介绍了美国各大主要房地产市场，由BF苏富比合作的当地房地产公司CEO和顶尖经纪人写成。同时，著名中美法律专家就房地产投资中的国际税务处理和合资企业谈判创作了相关章节。本书将成为国内机构投资者和高净值个人的美国房地产投资指南，亦可作为国内企业海外地产投资部门的新员工培训材料。图书在国内的天猫、京东和部分新华书店，以及美国Amazon有售。

从五月起，我们在居外网连载《USA地产大亨》的部分章节，就投资者在海外地产投资中所关心的问题进行全方位讨论，包括为什么投资美国房地产、如何选择地理位置、独栋别墅投资、达成并结束房地产交易、美国主要市场介绍等，敬请关注！

《USA地产大亨》连载文章：

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多伦多学生考试成绩影响房价一街之隔差20万 | 加拿大

本周多伦多地区小学的3年级学生将参加年度统考，虽然不是要给孩子们增加压力，但是多伦多有地产经纪从一个新的视角提出，孩子们的考试成绩可以大大影响本地房地产市场的变动。

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地产经纪Mamourian主攻Leslieville社区，他说，各间学校的成绩排名不同，在校区界线两边的同类房子，价格可以相差六位数，有时可能就差了一条街。

Mamourian近期代理一个街区两侧相近的两套房子，成交价分别是120万和100万。他认为差价主要是因为街区两侧的学校，一个排名高，一个排名不理想。

每年3年级和6年级学生参加安省教育素质与问责办公室(EQAO)的阅读、写作和数学统考后，学校排名就会有更新。

地产网站Zoocasa的行政总裁Lauren Haw表示，她也看到不同学区的房子，即使邻近，房价可以相差几十万。

为此，该网上新增了房屋所在校区的学校EQAO成绩以及排名。

地产经纪表示，学校的成绩和排名往往是家长们考虑搬家的最重要因素。

如果一间房屋既在买家的价格预算内，位置又在抢手的学区内，就很容易下决心购买。如果是在排名差的学校所在学区，就很难说服他们购买。

Mamouriam说，在Leslieviile社区，一些排名低的学校实际上表现没有那么差，往往是因为年度排名还没来得及更新，人口已经变化，但是那些不熟悉社区的买家，就坚决不愿意买。

实际上，就连创建EQAO搜索功能的人也承认，这并不是一个权威的参考数字。

Haw说，EQAO成绩只能提供学校的部分指标。

不过对于家长而言，这是最简单的方法。一位父亲Alon Eisenstein找房一年后在一个理想的学校附近买下了房子，他说，虽然信息不是最全的，但也就只有这些数字可以帮到他作决定。

撇开数字，有教育人士认为，家长们应该作更深入的调查。一间因为各种原因排名偏低的学校，完全有可能提供很好的教育。

Annie Kidder是非盈利组织People for Education的负责人，该机构跟踪省内教育素质和提供政策建议。

她说，一些有价值的技能，如创造力、合作和创新力，无法通过标准化考试来检验。

家长们应该亲自去学校看看，向附近的家庭了解，成绩未必能告诉你全部。长期而言，公共教育制度应该取消择校，为学生和家庭提供公平的环境。

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（据加拿大家园）

地段好房价涨连连！悉尼医院周边房产拍卖价超记录$40多万！| 澳洲

学校、医院等便民设施往往会带旺周围一带，并推高房产价格。这不，上周末，新建的悉尼北岸医院（Northern Beaches Hospital）的周边两个城区就销售火爆，数小时之内，分别来自两城区的两套房产刷新了当地价格记录，其中一套竟然还超出前一个记录40多万澳元，价格高得令人咋舌。

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据RealEstate网站报道，周六早上，一套位于Belrose城区，Seeana Pl 11号的4居室房产卖出了265万澳元的价格，与前一个最高价格记录相比，超出了40多万澳元。短短3小时之后，Frenchs Forest城区再传喜讯，一套位于Brierwood Pl 2号的高端物业卖到了244.1万澳元，高出当地前一个记录9.1万澳元，再次刷新了当地记录。

房地产中介表示，Belrose城区不仅靠近医院，而且位于那里的Glenrose 购物中心也已经升级改造，这导致Belrose的需求非常强劲。中介给出的位于Seeana Pl 11号的房产指导价格为220万澳元，但是想不到卖出了265万澳元的高价，这令很多人都感到震惊。业主也惊喜得流泪，这一价格已经刷新了该区的价格记录。中介还说：“如果你去年告诉别人，这房子卖了265万澳元，人家不会信你。”

据悉，拍卖当日，有10名潜在买家注册登记并参加竞标。拍卖为210万澳元起价，随即经过稳定的加价后，成交价格最终未265万澳元，新业主来自Balgowlah地区。

仅仅3小时后，就在不到2公里之外的Frenchs Forest，位于Brierwood Pl 2号的5居室房产卖到了244.1万澳元的价格，新业主也同样是来自下北岸的买家。据悉，该区的前一个价格记录是去年10月创下的235万澳元。

房地产公司McConnell Bourn Lindfield的Andrew Furlong表示，位于新的Glenrose购物中心附近Forest Way的新房产也即将开盘，虽然距离悉尼北岸医院有些远，价格可能会略低于St Ives，但是附近拥有私立学校，预计也将成为一块热门投资地。

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（据今日悉尼）

蒙特利尔热门学区介绍（一）

上世纪80年代中期起，投资移民到魁北克省开始风行于中国香港和中国台湾，到后来很多内地的投资移民和企业家移民以及技术移民也纷至沓来，而其中大多数人选择定居在魁省最大的的城市——蒙特利尔。

居住在魁北克的华人移民往往非常重视子女的教育。因为这里是英语、法语双语区，对孩子的教育更有意义。一位在1989年移民的中国台湾投资人，其6个孩子几乎都能说4种以上的语言，现在旅居世界各地，无论是工作还是经商，都得心应手。加拿大的官方语言是英法两种语言，所以在渥太华为政府工作的人相当多的来自魁省。对于魁北克的英裔家庭，他们也非常重视子女的法语教育，因为法语不但是一门优美的语言，也是国际上流社会人士彰显身份的通用语言。当联合国五种工作语言的文件发生歧义时，均以法语文本为准。

一般说来，富裕地区的学校教学质量相对较高，蒙特利尔也不例外。因为教育的投资很多来源于所在地的房地产税。本文将对蒙特利尔市区华人居住率较高、相对高收入地区的居住环境，特别是该区的学校做一个简单的介绍。希望有助于您对蒙特利尔所有的区有个宏观的认识：

蒙特利尔各区一览

Westmount 西山区

座落在蒙城山顶，离市中心咫尺的西山区是加拿大有名的富有地区，财产占有度排加拿大第五名。与其它前4名不同的地方是西山区除了商界富豪；还受到政界高层的青睐——很多顶级官员如总理等都在此拥有府邸；同时西山区也是最富有的知识分子的集中地。过去5年来，其独立屋地产升值居蒙特利尔首位，达65%。优美的居住环境和高雅的社区是西山区的最大特点。其表现之一是该区既拥有国际星级的私立学校，也有星级的公立小学和中学。由于公立学校是以住居地为录取标准，所以西山区的居民能享受星级公立学校教育培养子女。

有名的公立学校是：

Ecole Saint-Leon-de-Westmount 西山圣里昂法语小学
Westmount Park Elementary School 西山公园英语小学
Ecole International de Montreal 蒙特利尔国际法语中学
Westmount High School 西山英语中学

西山区更有国际知名的私立学校，如：

Ecole Miss Edgar et Miss Cramp 埃德加格兰普女子学校
Villa Sainte-Marcellines 圣马尔塞琳英法西三语学校
Selwyn House 塞尔文男子学校
St-George School of Montreal 圣-乔治小学及中学

就读这些私立学校的往往是家族和家族社区的孩子，他们从学前班开始在这里读书一直到大学预科。由于这些家族都是豪门、政客和高级知识分子，子女从小在一起学习，自然形成了一个同学网。孩子们成年工作后，这些“校友”往往形成一个可以互相照应的社群。

2、Mont-Royal 皇家山区

皇家山区是离市中心不远的在蒙城大岛北部的一个豪华区域。该区独立屋5年以来，价格上涨了59%。从历史上来说这个区的居民主要是英国贵族。随着蒙城移民的增加，该地区是富有移民首选之一。皇家山区并不座落在山上，但确实一个地地道道的花园城。高雅的建筑、满眼绿荫和周到的市政服务，以及它在蒙城优越的地理位置，使该区成为蒙城最具房地产投资的区域。

皇家山区的学校不负该区的盛名。公立Ecole St-Clement Est是蒙特利尔著名的5星级小学；公立中学Pierre Laporte不但为大学输出了大量的科技专业学生，该校的音乐人才在北美也排得上名次。还有该区的公立中学Ecole Secondaire de Mont-Royal，大学升学率达98%。

3、West Island 西岛

西岛指的是指蒙特利尔市中心以西的地区，上图中的蓝线左边的各个小的市政区域合称为西岛。蒙特利尔西岛居民的经济状况比较好。有些区域非常小，但极为富有，如Baie-d’Urfé，Beaconsfield等。由于是近郊，房价相对便宜，几十万加币就能享受靠近湖边的独栋别墅了。西岛交通方便、环境优美，优秀的学校也很多，因此有许多华人选择了在西岛定居。

西岛以英语为主，但由于魁北克的移民法律，非英语国家来的新移民只能就读公立法语学校，这一点在上次关于法语欢迎班的文章中有详细的阐释。在西岛，有两个公立学校委员会分管着当地的法语学校和英语学校。法语公立学校委员会名为：La Commission Scolaire Marguerite Bourgeoys，英语学校委员会是Lester B. Pearson School Board。网上可以根据居住地点的邮政编码找到相应的公立中小学。同时西岛这一片区域也有非常多的优秀学校，如法语公立小学École Primaire Saint-Rémi, 英法语私立小学Academie Marie-Claire，知名英语私校Kuper Academy、Collège Charlemagne等。

4、St-Laurent 圣劳伦区

St-Laurent圣劳伦区是蒙城北部偏西的一个比较大的区域。其南部地区居住着较多的中东及南美的移民，收入偏低。但在其西北部近年由意大利人开发出来的Bois Franc公寓及连体房是新中产阶级的首选，很多华人都在此区置业。在Bois Franc西边，有着梦幻般的高档独立房区。最贵的高达1700万。业主多数来自意大利（如魁北克法拉利老总）、中东石油国及部分亚洲高级自由职业者，如医生等。

这个区最近的一个极具盛名的学校是Ecole Pasteur, 全省统考第一名。而附近的公立中学Ecole Secondaire de St-Laurent 在全省统考中排名第五，该校的学生来源于公立小学Ecole Primaire de St-Laurent.

篇幅所限，本次先为大家介绍四个学区。在择校方面如有任何问题，欢迎透过居外咨询天绮移民。

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来看看“好学区”与学区房的那些事儿 | 英国

在英国，最受欢迎的学校是可以强烈影响到周边房屋价格的。据统计，全英最好的中学，其周边房价要高出邻居地段25%之多。

英国的公立学校也是“划片儿”就近入学的。“片区”在英语里叫做school catchment areas，这个区域有些可以非常非常小——即便同一个地段，在学校的不同侧边的房子，价格都可能有天壤之别，因此在英国，隔一条马路的房价都大不相同，这句话一点也不夸张。数据统计，在全英前50所最好的学校1英里之内的房屋价格，比同个区域的房屋价格平均高出16%。

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为上好公立，英国父母争买“学区房”

由于英国的公立学校是划片区就近入学，因此好的公立学校对周边房价的影响最大。在选择公校还是私校这个问题上，最影响英国父母判断的有两个因素：一，家庭财政状况，二，该公立学校学生往年被顶尖高校录取的几率。

举个栗子，Holland Park School是伦敦的一所非常优质的公立学校，为了能获取一个入学资格，英国家长愿意支付比同邮编的房子高出79%的价格来购买该校地段内的房子！位于英国柴郡的Altrincham Girls Grammar School，英国家长更是疯狂，愿意支付比同地段房价高出223%的价格，仅仅为了给孩子争得一席入学名额！在英国索利哈尔的Tudor Grange school，该校的catchment area房子价格比同地段高出94%，同样是一房难求……

好的私校也能推升当地房价

对于英国的私立学校来说，“学区”的概念可能相对薄弱一些。但是地段仍然非常重要，尤其是对于离校近的私校学生，有更多机会能够参加学校的课外体育俱乐部。

萨里郡是英国的传统好学区，在Oxshott这里有一所著名私校叫做Danes Hill School，该校旁边的房价比萨里郡平均房价要高出281%！在爱丁堡，著名私校St George’s School，则比当地平均房价高出129%。

小学的学区概念有多重？

根据伦敦政治经济学院的调查研究，英国小学对学区房的影响，通常比中学更大。因为小学的教学质量更加良莠不齐。

英国的父母们往往在孩子还没有到达入学年龄的时候就已经在寻找学区房了。好的公立小学，可以影响周围房价增长40%之多。

其他影响英国房屋价格的因素

* 新的交通建设：2019年即将建成通车的伦敦贯城铁路（crossrail），是近来全城瞩目的焦点，因为它将对沿线的房价提升至少25%以上。

* 坐落在历史保护区域：英国的房子“越老越值钱”，这句话也是没错的。不过卖家要注意老房子的维修和维护哦！因为历史保护的房子，很有可能需要获得当地政府的批准，才能够进行翻修。

* 离地铁站的远近：在伦敦，越靠近地铁站的房子越贵，是显而易见的。通常在地铁站500米之内的房屋价格要比1500米距离的，高出10.5%哦！

（据悦居中国）

英顶尖公立学校周边房价比一般学校高60% | 英国

据《每日电讯报》，英国父母必须多支付60%购买靠近顶尖非选择性公立学校的房子。

据地政局（Land Registry）2016年的售房登记，由于学校普通中等教育考试（GCSE）水平处于地区前5%，靠近这些学校同一邮区的房屋均价达26.8万英镑。

早些时候，特蕾莎·梅（Theresa May）为新一代文法学校公布计划，宣布已拨出3.2亿英镑帮助结束收入导致“残酷和不可接受的”选校真相。

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文法学校已是特蕾莎教育政策的关键部分，特蕾莎将为140所新免费学校提供资金，其中许多所学校有望成为文法学校。

由于富裕家庭抬高了靠近顶尖公立学校的房价，因此此举使文法学校更迎合公立学校系统对贫困家庭不利的观点。

《每日电讯报》报道称，特蕾莎表示，残酷和不可接受的真相是，太多普通工薪阶层家庭孩子生活中的机会是由居住地或父母所拥有的钱决定。当父母从事两份工作并努力使收支平衡时，告知父母可通过搬到其他地区或选择私立学校为孩子选择一个更好的学校没有任何好处。因此，选择是基于房价和父母收入。

在靠近顶尖学校的房子排名镑中，处于顶部的房价比底部高10万英镑，这情况在一定程度上受伦敦和东南地区房价高于其它地区的影响。排名榜中这些地区的学校通常会比北部地区学校好。

然而，即使在同一地区，靠近一般学校的房价与靠近好学校的房价还是存在明显差距。

2016年，在伦敦同一邮区的房子靠近顶尖学校平均售价为45.7万英镑，而靠近一般学校的房均价为40万英镑，相差5.7万英镑。

比例上，英格兰地区差距最小。

约克郡（Yorkshire）和汉伯（Humber）均房价差距最大，靠近顶尖学校的房价比靠近一般学校的房价高59%（7.05万英镑）。

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（据英中网）

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Part 4、外国人买学区房能否入学