房产 – Page 32

居外微課堂第十七期：美國的房產稅如何徵收？

在國內買房，稅費通常集中在買賣交易環節，而在持有期房主需要繳納的稅費則很少。而在美國，不光交易環節要交各種稅費，在持有期房主依然需要為房子繳納各種費用，房產稅便是其中一項重要的花費，每年都需向政府繳納。

投資迪拜酒店獲得更穩定、豐厚回報 | 海外

迪拜，全球最佳旅遊目的地之一，每年吸引近1500萬遊客前來。強大的遊客數量，使得投資迪拜酒店、從這個最具活力的市場中獲得穩定、豐厚、安全的投資回報成為可能！事實上，紮根迪拜市場、擁有超過30年經驗的第一集團（The First Group）已經成功地開創出一條面對全球投資者的酒店投資之路，一起瞭解他們的投資方式和最新投資酒店項目。

凱布爾海灘大型私人住宅：盡享海濱生活方式，體驗愜意度假生活 | 澳洲

布魯姆的凱布爾海灘以其長達22千米的白色陽光沙灘、澄澈碧綠的海水、豐富的紅壤和壯麗的印度洋落日景觀聞名於世。“Wavesong”是一座獨特的大型私人住宅，在其超過10,000平方米的面積內，有一個450平方米的綠意盎然且令人愉快的花園。這套住宅就位於西澳大利亞州北部壯麗的凱布爾海灘後面的街上，是度假村和水療中心的中心位置，無論自住或投資都非常適合。

凱布爾海灘：盡享落日美景與海灘風光

凱布爾海灘位於西澳大利亞州金伯利區的布魯姆，背靠紅褚石懸崖，邊緣被印度洋碧綠澄澈的海水包圍；海灘長達22千米，潔白而干淨。您可以在日出或者日落時分乘著駱駝在海灘上邊走邊欣賞美景，獨一無二的度假氛圍和愜意感受令人心醉神迷。

凱布爾海灘大型私人住宅：盡享海濱生活方式，體驗愜意度假生活 | 澳洲 — “Wavesong”是一座獨特的大型私人住宅，在其超過10,000平方米的面積內，有一個450平方米的綠意盎然且令人愉快的花園

對於喜歡親水生活方式的人來說，這裡是完美的度假地。凱布爾海灘綿長而平坦，有著平緩起伏的波浪，十分適合游泳、日光浴和海灘漫步。Cable Beach這處綿延 22 公裡的純美白色沙灘，其後是紅赭色懸崖，周邊環繞著印度洋的蔚藍水域。此地與布魯姆相距不遠，從潛水采珠到恐龍足腳印，布魯姆的歷史也相當引人入勝。

“Wavesong”是為您提供了一個罕見的置業機會，在這樣優越位置上的大型房地產是很少出售的，因此它的稀缺性注定了他具有很大的投資價值，未來升值潛力也很大。

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印度房價過去五年漲幅高居亞洲首位遠超中國 | 海外

圍繞中國香港住宅市場眾聲喧嘩，會令人以為它一定是亞洲表現最佳的市場。據萊坊數據，公允地說，以12個月來看確實是；不過要說到五年，那就該是印度。

萊坊的全球樓價指數顯示，在截至6月的五年之內，投資印度的住宅市場錄得回報70%，而中國香港則為65%，中國內地是20%。新加坡下跌5.6%，日本也下跌。

不過，平心而論中國香港現在是熱點所在。在萊坊的全球排名之中，在截至6月底的12個月之內，中國香港房價的漲幅僅次於冰島。

（據彭博報導）

中國、美國和日本房價比終於看明白了！| 海外

01、我們的房價到底高不高？會不會向日本那樣？

一直以來有一個問題備受市場關注，那就是：“中國在今後的幾年或者十幾年時間裡面，是否注定要經歷金融危機，還是會像日本那樣，經歷一個很漫長的結構性調整期，還是像我們中國所期望的能達到一個經濟的軟著陸目標？”

再具體點，就是我們的房價到底高不高？會不會向日本那樣？這是我們國內投資者十分關注的問題。

最近，高級經濟學家姚遠，用30分鐘，把這個問題說清楚了。

02、槓桿是怎麼加起來的，泡沫是怎麼吹起來的。

大家對中國的經濟十分關注，但是我們看很多人的研究都是向後看的，主要看我們這些結構性的問題在過去這幾年怎麼形成的，槓桿是怎麼加起來的，泡沫是怎麼吹起來的。

而關鍵是我們缺少一些很有前瞻性的東西，問題已經擺在那裡，我們怎麼去把問題解決掉，怎麼樣讓中國的經濟可以走出現在這種困局。

市場上其實對於我們中國經濟的破局之路還是有一些預期的，我們總體來說可以歸納到三個比較有標誌性的觀點。

第一個觀點，中國有可能會步美國08年金融危機的後塵。然後我們會進入一個經濟和金融體系都十分動盪的時期。

第二個觀點，中國目前所面臨的一些狀況其實跟90年代初期日本的十分相似，所以說中國更有可能是步日本的後塵，會經歷一個特別漫長和痛苦的經濟調整期。

第三個觀點，我們中國自己比較希望達成的經濟軟著陸。

下面這個圖是試圖把三個市場上面的路徑，轉化成對中國從中長期的走勢指導性的觀點，我們可以看到對於金融危機就是綠色的線，參照美國在2008年和2008年之後經濟所面臨的一些變化。

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藍色的線是根據日本在1990年泡沫破滅之後，所在90年、00年和最後的30年時間裡面所經歷的一些歷程。

粉色的線就是我們的軟著陸。這個在歷史上很難找一個先例，所以說我們圖裡面就是中國每年的增長率在逐年遞減，從目前來說差不多7%一直降低到2030年差不多3%。

我今天的演講主要目的就是說現在我們看到三條路徑，哪一條路徑是最有可能在中國今後十幾年裡經歷和發生的。

我會做一個系統性的對比，分別拿中國今天的經濟和2008年美國經濟進行對比，再就是中國和90年代日本的對比，看我們中國和日本的經濟究竟有什麼相同之處和有什麼不同之處，以此來看這三條線哪一個路徑是中國今後最有可能經歷的。

首先，我們來看一下中國和美國的對比，

這個上面有三幅圖，分別是我們認為造成美國金融危機的三個大的罪魁禍首，第一個就是左邊的圖是高槓桿率，槓桿率迅速增加，中間是房地產泡沫的迅速膨脹，右邊是銀行的情況。

藍色線是2008年之前美國十年之間的指標變化，

粉色的線是2008年之後中國在三個指標上面的變化。

舉例說明，我們看到槓桿率，其實中美之間有很多共同之處，美國的槓桿率從2001年的時候差不多是180%個GDP，然後在2008年到峰值的時候是達到了多於250個GDP。

同樣看到中國在2009年、2010年的時候我們同樣也是180個GDP，然後到去年我們差不多是257個GDP，所以整個增長幅度和跨度時間中美其實是十分相似的。

中間這幅圖我們看到是房地產價格的變動，美國從1997年到2007年峰值的時候，房地產價格基本上翻了一番；

而我們粉色的線是採用了中國一線城市的平均房價的價格，這個我一會兒會說為什麼我們用中國的一線城市數據，我們看到是翻了一番還拐了一個小彎。

最後看影子銀行，美國以銀行按揭延伸產品總量，我們看到從90年代末到2008年基本上番了三倍。

這個紅色的線大家也可以看到整個增長的速度和增長的態勢跟美國也是十分相似。

所以說從三個大指標看，我們確實看到中美之間有很多相似之處，這些相似之處是否意味著中國一定會經歷美國同樣的厄運呢？

03、為什麼用中國的一線城市和美國全國的進行對比呢？

其實我們深究這三個對比，如果去看深一層比對的話，我們可以看到中美之間還是有很多不同之處：

首先第一點，我們剛才說到房地產市場，為什麼用中國的一線城市和美國全國的進行對比呢？

是因為我們過去這幾年中國的房地產泡沫的形成有很大一部分集中在一線城市，還有少量的二線城市。

下面這幅圖是房地產價格在不同城市裡面，房地產價格和居民收入比，可以看到一線城市不光是平均的水平和最近幾年的增長速度都是要比二線、三線、四線城市快很多。

但如果我們拋除一線城市，看二線城市、三線城市乃至全國平均水平，我們可以看到從09年達到峰值之後，總體來說房地產其實在過去這幾年是低落。

這就是中美在房地產上巨大的不同之處。美國的房地產市場泡沫是全國性的，中國房地產泡沫是集中在少量的一線城市和二線城市裡面。

同樣，影子銀行這個方面，雖然看總量的態勢和增長十分相近，但是可以看到如果深層次比對中美影子銀行還是有不同之處。

美國影子銀行有兩大特點：

第一就是高槓桿；

第二他頻繁運用延伸產品，以至於最終的資產持有者其實很難估算到。

而中國的影子銀行雖然我們並沒有很多延伸產品，雖然我們有槓桿，但是槓桿增加的工具很簡單，整個系統結構遠比美國在2008年的影子銀行低很多。

再有就是我們面對影子銀行的問題，其實去年下半年的時候一行三會、監管層已經開始對影子銀行政策開始收緊，而且今年上半年的時候我們也是看到一些很可喜的金融去槓桿的效應。

中美之間和影子銀行最大的區別是美國影子銀行和房地產泡沫息息相關。

美國影子銀行需要房地產市場迅速擴張，給影子銀行的增長提供資產，然後影子銀行快速膨脹又給房地產市場源源不斷提升流動力，所以兩大泡沫就是影子銀行和房地產泡沫相輔相成。

而我們中國影子銀行多數是服務於企業的，尤其是國企。雖然有一些影子銀行是給我們房地產開發商提供資源和流動性，但是它兩個之間的房地產和影子銀行之間的流動力，遠低於2008年美國兩個泡沫之間的流動力，這個也是降低我們中國系統性風險的一個重要的流動力。

再有一個就是我們槓桿率和美國也有本質上的區別。

下面這幅圖，美國槓桿率的增加和整個房地產泡沫的形成息息相關。

藍色的線美國在90年代末的GDP差不多是50%，而到08年的時候漲到了差不多90%，翻了一番。

我們看到中國粉色的線，雖然中國這幾年也有GDP的明顯的上升，但是目前來說還是30%的GDP。

所以說，最主要一個結論就是說美國三大重要的問題，房地產、影子銀行和高槓桿之間是相輔相成，這個緊密性其實十分高的，形成了一個多米諾骨牌的效應。如果一個泡沫破滅掉，其他的兩個也會隨之倒下。

我們中國的三個問題之間的聯動性要遠比美國低很多。

還有中美之間最大的不同點，就是我們中國的金融體系和美國的金融體系之間的本質上的區別，我們知道美國的金融體系是一個市場而主導的金融體系，金融危機到來的時候，大家都是以現金為王，流動性不會在實體經濟裡面和金融系統裡面流動。

04、確實中國在過去幾年所經歷的東西和日本當年有很多相似之處。

可是，不同之處更為不同。

所以如果說在你負債十分高漲的情況下，唯一一個渠道讓負債者去融資的是賤賣資產，但賤賣資產又會產生新一輪的市場風波，然後再造成流動性風險。所以他們就造成了很不好的循環。

我們知道我們中國的金融體系，雖然過去幾年或者十幾年的時間裡面有很長足的市場化進程，但是毋庸置疑我們政府和央行對我們整個金融體系的管控還是非常強的。

舉一個例子，我們看下面這幅圖對中國很多人來說很重要的一個方面是企業的債務問題。

從供給方和需求方來看，需求方可以看到左半部分紅色和藍色部分，看到70%的中國企業債是由國有企業承擔的，流動性的供給方?

永恆、享受、尊貴，世界頂級住宅成就不同傳奇人生 | 海外

生而不同，各自精彩。在這個超越自我、個性張揚的時代裡，每個人都能演繹出與眾不同的人生傳奇，就如蘇富比國際房地產帶給我們的這三座世界頂級住宅一樣，或永恆或享受或尊貴，創造出令人驚嘆的建築奇跡。

永恆：名人故居，百年傳承

美國弗吉尼亞州（Virginia）的麥克萊恩（McLean）是一個人才輩出的居民區，湧現出包括副總統、陸軍將軍、大法官、法學教授、科幻作家等眾多知名人物。這裡有一座名叫Merrywood的著名房產，美國人心中最美的“第一夫人”傑奎琳·肯尼迪（Jacqueline Kennedy Onassis）童年時代就生活在這裡。

Merrywood坐落在波托馬克河（Potomac River）沿岸，迄今已經有近百年的歷史。自20世紀40年代中期起，這座宅邸就一直作為招待總統、商業領袖、藝術家等成功人士的場所，頗負盛名。該房產位於一塊7英畝的私人土地上，視野開闊，能飽覽波托馬克河的景色。這裡的位置極佳，驅車幾分鐘就能到達華盛頓特區（Washington, DC）和地區主要機場。

這是一座三層高的喬治亞風格建築，古樸的磚石外觀與華麗的窗廊相得益彰，雅致的入口大廳朝向寬敞的起居間，這裡可容納大型收藏品或舉行家庭聚會。建築內部由知名的設計師巴裡·迪克遜（Barry Dixon）設計定制，典雅華麗，每一處都是精品。二樓共有五間臥室套房，主臥套房尤其開闊，帶有衣帽間、私人書房和健身房；三樓另有四間臥室與三間浴室，非常舒適。建築地下還有一個溫度可控的絕好酒窖，稱得上是愛酒者的天堂。居住者可乘坐電梯在四層之間方便上下。

建築後方一座美麗的花園是19世紀和20世紀著名景觀建築是比阿特麗克斯（Beatrix Ferrand）的作品，草木豐茂，景色宜人。花園裡建有一系列戶外房間，可用於娛樂、宴會，或僅僅是放松和欣賞風景。從主宅的階梯徐徐而下，有一座光線充足的建築物，裡面是廚房、健身間、換衣間和室內水池，可通向網球場和戶外游泳池。整座宅邸均設有圍欄、先進安全保護系統以及門衛。

毫無疑問，Merrywood是華盛頓特區最好的私人房產，不容錯過。

$49,500,000 USD | McLean, Virginia | TTR Sotheby’s International Realty

享受：空中天堂，巔峰人生

巴西首府聖保羅（São Paulo City）是南美洲最富裕的都市，高樓大廈鱗次櫛比，寬闊的街道上車水馬龍，國際品牌商品應有盡有，一派繁華景像。這裡是世界聞名的旅游勝地，氣候宜人、風光秀麗，博物館、教堂以及美食美酒吸引著游客的到來。聖保羅同時也是一座文化厚重的城市，聖保羅大學、聖保羅圖書館等聲名顯赫。

在城市林立的高樓裡，Parque Cidade Jardim公寓大樓無疑地位獨特，它是聖保羅第一幢高端城市綜合體大樓，有專門的入口可以通到Cidade Jardim購物中心和Amarynthe水療中心以及愛因斯坦醫院（AlbertEinstein Hospital）的一個門診部。這座公寓大樓的頂樓房產正在出售。這是一座雄偉壯觀的住宅，由兩套樓頂大屋聯合打造而成，擁有一部私人電梯。入口及門廳由黑白大理石建造，兩層樓高的空間非常宏偉。這裡通向主要的生活區和辦公室，十分便捷。這座豪宅的餐廳色調柔和，但在設計中運用了“視覺陷阱”原理，看上去極為奇妙，令人不可思議。餐廳內有一間寬闊的廚房、一個酒窖和一間午餐室，可以滿足任何用餐需求。整座房產共有7間套房，主臥套房配置格外奢侈，不但擁有一間可以接待親密朋友的客廳，還擁有一個可以用來放松的熱水池、一間按摩室、一個寬敞無比的衣櫥和一個可以隨時改變發型的理發師工作台。這座豪宅擁有許多完美的休閑娛樂空間，比如音樂室、游戲室、家庭活動室以及一個16座的電影院，房頂上還設有休息廳和BBQ燒烤區，十分適合親朋好友相聚，共同欣賞美不勝收的城市風光。

R$ 70.000.000 BRL | Sao Paulo, Brazil | Bossa Nova Sotheby’s International Realty

尊貴：藝術明珠，名家傑作

紐約曼哈頓（Manhattan）高樓林立，是世界聞名的金融、時尚、醫療保健和傳媒中心。這裡有百老彙（Broadway）、華爾街（Wall Street）、時代廣場（Times Square）有數不清的摩天大樓構成的雄偉天際線，也有充滿藝術氣息的歷史建築，著名的德斯藝術酒店（Hotel Des Artistes）建築就是其中之一。這棟建築由天才人物沃爾特·羅素（Walter Russell）建於1917年，雖然酒店設施一應俱全，但卻從未作為酒店運營過，而是用作藝術家合作公寓。目前，這棟建築的頂樓公寓正在出售，這是該公寓30年來首次掛牌。

紐約曼哈頓德斯藝術酒店（Hotel Des Artistes）的頂樓公寓30年來首次掛牌

這套公寓面積約500平方米，由意大利著名建築設計師埃托·索特薩斯（Ettore Sottsass）設計，風格獨特，擁有一個全紐約最棒的兩層樓高獨立大房間。該房間位於公寓一樓，面積約112平方米，高度接近6米，透過一面4.5米高的玻璃窗就能飽覽中央公園（Central Park）和北曼哈頓的美麗風光。走出大房間便是餐廳，空間同樣宏偉高大，高度超過5米。此外，這裡還有客臥套間、專業廚房、盥洗室以及職工浴池。從一樓往上，首先來到的是位於夾層的帶有浴室及更衣間的臥室，並通往一個大陽台，站在陽台上可俯瞰大房間全貌。公寓二樓是主臥所在，該臥室極其奢華，不但附帶兩間浴室、兩間更衣室，還有一間媒體室和一間小廚房，隨心生活、自由享受。更值得一提的是，二樓還有一間很棒的書房，三面玻璃環繞，光線充沛，視野開闊，隨時能遠眺美麗的曼哈頓風光。

此外，這套公寓還能享受到德斯藝術酒店的各項設施和服務，包括門房及電梯、游泳池、兩個健身房、一個壁球場以及郁郁蔥蔥的屋頂花園。這棟新哥特式風格的酒店建築有一個帶有天蓬的入口和高大雄偉的大廳，著名的高級餐廳豹藝宮（the Leopard at Des Artistes）就坐落在酒店一層。該建築屬於上西歷史街區（the Upper West Side Historic District），也是紐約受保護的地標，具有一定的歷史和文物價值。

$19,000,000 USD | New York, New York | Sotheby’s International Realty – East Side Manhattan Brokerage

欲進一步瞭解詳情，請瀏覽蘇富比國際房地產Extraordinary Living Blog非凡生活博客。

（本文內容資料由客戶提供）

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大陸投資者為何青睞日本房產？| 海外

近兩年，很多大陸投資者到日本買房。日本房產優勢多多，日本房屋的永久產權丶低房價，以及日本的安全感丶安定感丶孩子的健康和未來丶老人安定的晚年等都吸引著大陸人。很多人甚至根本沒有到日本當地去實地考察，只通過中介在網上把房子買了。

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據《騰訊財經》8月4日報導，據一名在日本從事不動產已經7年的華人中介說，大陸居民大批赴日本買房，是從近兩三年“北京房價超過東京”開始的。

大陸民眾之所以選擇到日本買房主要是因為日本的樓價便宜。據相關數據顯示，2014年8月，相當於一線城市郊區的日本大阪彩都西，每平方米售價約2.3萬元（人民幣，下同）。同年，北京市漲幅最低的通州區，均價已接近3.1萬元/平方米。

北京趙女士原本賣掉了老房子準備換一套大一點的。去年6月正趕上北京樓價飛漲，趙女士看中並付了定金的房子總價漲了70萬，房東反悔了，定金也沒有退還。

趙女士只好租房子住，開始和房東打官司。結果，這期間又趕上了今年北京房產調控的“317新政”，首付比例提高至60%。就算打贏了官司，她也難以在北京買到合意的房子了。

這時，她的一位在日本做房產中介的朋友出現了，提議她可以考慮去日本買套房。在朋友的建議下，趙女士總計花了40萬在大阪買了一套19平方米，帶租約的小公寓。現在趙女士在北京的官司還沒打完，她在日本買的公寓已經開始收租了。

低房價，再加上東京成功申辦2020年奧運會丶日元貶值丶東京和大阪可能會開設賭場度假區等利好，從2015年下半年開始，大量來自中國大陸的投資客開始湧入日本。這些購房者半數以上來自上海丶北京。

據房地產門戶網站發佈的《2016中國人海外購房趨勢報告》顯示，日本已成為繼美國丶澳大利亞丶加拿大之後，中國人的第四大海外購房目標國家。日本方面的資料也同步顯示，現今，中國大陸已經超越中國香港丶中國台灣丶成了海外赴日買房的最大來源。

而購買日本房產的目的有的為了投資，有的為了移民，有的是為了孩子的身體和教育著想。

日本低房價高租金，扣掉管理丶修繕丶繳稅等各項費用，租售比能達到5%左右，買房出租，20年回本。與之相比，北京房子的租售比只有2%左右。做研究投資的上海人水湄測算過日本購房收益：大約等同於購買一個年化收益率6%左右的理財產品。

另外，日本的房子是永久產權，即便是十幾平方米的小公寓，也能按比例擁有一部分建築所在的土地。一對賣掉了上海的婚房，買了公寓移民大阪的小夫妻表示：“我們終於有了一塊永遠屬於我們的地皮。不用為了70年的產權擔憂，不用為了學區房而焦慮。”

一位在上海做生意的父親表示，因為一紙農村戶口把上初二的孩子擋在了中考門外，因此，他決定在日本買房丶註冊公司，辦理投資簽證，讓孩子在日本讀高中。也不用擔心看不起病了，小診所就能提供專業醫療服務。加入日本的醫療保障系統，70%的費用報銷。在這裡，兒子再也沒有出現呼吸道問題，去年全家去馬來西亞過年，房子半個月沒關門，回來什麼也沒少。

所以對這些移民來講，在日本買房買到的不僅僅是房子，是安全感丶安定感丶孩子的健康和未來丶老人安定的晚年等等。

（互聯網綜合整理）