房价 – Page 106

伦敦的房价涨得到底有多厉害？ | 英国

伦敦的房价这些年涨得很厉害，已经不是什么新鲜事儿了。

但是，这个价格涨的到底有多厉害？

可能大家都没有什么具体的概念。

最近，一个研究报告把伦敦近五年来房价的增长揉碎了分析，发现：

伦敦地区的房价平均每天都有105英镑的增长！

这可比工作赚钱快多了，因为同样时间内，工资的增长才54分，还不到1英镑……

具体来说，2011年，伦敦的平均房价为292,282英镑，而截止到2016年底，平均房价飙升到了483,803英镑。与此同时，工资却仅仅从34,336英镑涨到了34,531英镑而已。

也就是说：

伦敦的房子比自己工资赚得多多了！

对此，这份研究报告的作者–Savills分析师Frances Clacy表示：“过去五年日均增长105英镑的伦敦房价，意味着平均每套房过去五年每年都赚了38,325英镑。而现在，伦敦平均工资也才34,531英镑，还是税前。”

也就是说：如果扣除税费，那房子赚的，就更多了……

研究还把伦敦各区房价增长的情况逐个列出来，而Westminster和Kensington & Chelsea的房价，过去五年每天平均增长200多英镑，成为伦敦房价增幅最高的区域。

（好区域就是好区域……）

另外，伦敦约一半的区域房价每天增长都超过了100英镑。而即使之前几年涨幅最低的Barking & Dagenham，日均涨幅也达到了69英镑。

以下这张图很清楚的显示出了伦敦各区房价在过去五年每天的增幅情况：

对此，Lloyds Bank的Andy Mason表示：“居民对房屋的承受能力已经连续下降，在房价增长和薪酬基本不变的情况下，这种趋势将更为严重。”

下面附上每个区域房价日均增幅和目前的房价情况：

结尾提示：

北京上海的涨幅更夸张？

但那个市场足够开放给全世界么？

其实不只是伦敦，在世界很多城市房价的增长都超过了薪资水平的增幅。而对于伦敦来说，有一个比较特别的地方在于，它的薪资水平在世界城市中都算比较高的，那房价还是涨的这么厉害，就证明需求的确非常旺盛。

所以投资地点选择伦敦这样一个无可比拟的国际都市，有本地人较高的收入支撑，以及来自当地和全球的需求持续旺盛，升值潜力和市场活跃度肯定一直向好的。

（据英伦房产圈）

欧洲长期投资首选——德国 | 海外

在居外网发布的2016年2季度全球房市报告中，欧洲国家表现抢眼。在2016年2季度发布数据的22个欧洲市场中，有17个市场房价上涨。在报告房价涨幅排名前十位的市场中，有7个位于欧洲，其中罗马尼亚、德国与土耳其同比增幅均为10%左右（通胀调整后数据）。

这三个国家中最受中国投资者关注的2016年前三个季度中，德国房地产在居外网所有问询中排名第8，首次超越买房移民热门国家西班牙，成为仅次于英国的欧洲第二受欢迎的目的地。同去年同期相比，居外网收到关于德国的问询量增加了63%。

作为欧洲最大的经济体，德国稳定的社会秩序与极佳的经济基本面都使之成为最受国人欢迎的欧洲投资目的地之一。德国联邦统计局的数据显示，德国经济在2016年2季度的年比增长为3.1%，而2016年1季度的年比增长则为1.5%。德国联邦银行预计德国经济今年预计增长1.7%，2017年1.4%，前几年的数据为：2015年1.5%，2014年1.6%，2013年0.4%，2012年0.6%。2015年度德国GDP为欧洲最高，失业率则为全欧最低。

来源：Europace, Land Registry UK

那么欧洲两大投资热门地点-英国与德国，在长期房产投资回报上分别表现如何呢？德国房价在2012年之前并无明显上涨趋势，2006至2011年间房价甚至经过一段漫长的下跌；英国则在2008年之前经历过房价高速增长的阶段。然而随着2008 – 2009年的经济危机大幅打压全球地产市场，英国房市在这期间跌回了2006年以来的的所有增幅，反观德国却成为少数几个未受影响的国家之一，这一期间的放房价继续保持稳定。经融危机之后，德国执行超低利率政策，鼓励地产需求走高。在截至2016年2季度的一年中，公寓的价格指数上涨9.89%，2016年2季度的价格较上一季度涨3.71%。受到良好的需求增长与供给受限，德国地产市场长期处于稳定发展的状态。

2012年8月至2016年8月，德国住宅4年间总体涨幅约23.8%，年化收益率约5.5%。这样的收益率可能对追求高回报的风险投资者看来并不算高，但对于大部分有长期投资打算，追求安全稳定的投资者来说，是比较理想的选择。同期间，英国房产总体年化增幅则约为6.1%，略高于德国水平。不过由于市场充斥投资者与投机行为，英国尤其伦敦房市泡沫危机较大。从2008年金融危机中的市场表现也不难看出英国房市对于危机的抗压程度也远不及德国。刚刚决定退出欧盟的英国在经济与政治上都存在太多未知数，对追求长期稳定投资回报的投资者来讲或许是个冒险的选择。

毫无疑问德国房市在过去几年的表现值得称道，不过投资者们更关心的应该是未来发展趋势。下面我们来看看德国房市的需求与供给，分析未来市场走势。

需求保持高涨

可负担性

来源：世界经合组织

世界经合组织公布的各国的标准化房价收入比，以该国每一个时段房屋价格与居民收入比值，除以该国长期房价收入平均值，来判断特定时段内该国住房的可负担性。标准化房价收入比大于100表示该国此时段内的房价可负担性低于长期平均水平，低于100则表示此时段的住房可负担性好于长期平均水平，更多的人可以负担得起购房，因为刺激房市需求。除德国外，近年来欧洲主要国家住房可负担性都要低于自身长期水平。德国的住宅可负担性今年内均属于合理区间，虽然随着房价增高可负担性有所下降，依然远低于长期平均水平。这样的行情会使得更多准备买房的人下定决心在现阶段购房，促进房市需求。

利率

来源：Europace, 世界经合组织

为刺激经济，德国政府在金融危机之后连续下调利率，金融危机前的4%左右的利率水平在金融危机之后连续下调，并在2016年下半年进入负利率区间。2016年6月英国退欧的决定相比会让德国政府继续保持宽松货币政策，以应对欧盟内外各种可能的市场反应。负利率的维持，对于购房者来说绝对是一个利好，并进一步刺激德国房市的需求。

人口

2015年德国接收约了约110万移民，为有史以来最多。这些移民中有将近一半移民来自欧盟，另外约30%的移民来自亚洲，尤其是中东难民聚集的国家。近些年连续增长的移民数量帮助德国人口保持上升趋势，并在2015年再度超过8200万。2015年度德国人口增长数约43万人，增长的这部分人口数量集中在就业年龄段中。2015年德国就业人口超过4300万，为德国统一后最高。与此同时，失业人口也在德国统一后首次低于200万。德国人口的持续增长，特别是就业人口的增长从另一方面也保证了德国房市租赁双方需求的增长。

供给持续不足

住宅可负担性的提高，负利率政策与人口的增加，要求市场提供更多的住宅。德国联邦住房和房地产协会联盟（GdW）主席Axel Gedaschko在2016年6月表示，到2020年为止，德国每年约需要建成40万个新住宅单位以满足不断增长的住房需求。而德国联邦统计局的数据则表示2015年新建成住宅数量尚不足25万。而根据该统计局的另外一组数据，德国政府近一年来发出的住宅准建许可为30万左右，可见住房供给短缺的问题在短期内并不会迅速得到解决。需求上升与供给不足的局势将对德国房价产生持续的上升压力。

投资建议

近期欧元兑人民币汇率维持在7.5上下，虽然较2015年有所回升，仍属于历史较低区间。在中国经济减速与英国退欧的背景下，人民币与欧元都存在较大贬值压力。

下面的表格以按照最新汇率为潜在投资者总结了德国主要城市城区范围装修较好的中高档公寓所需的花费，与这一类公寓目前市场租金水平。总体来说，德国这三个一线城市的房价低于国内一线城市，租金回报率则略高。德国房价最高的城市是慕尼黑，而租金回报率最高的城市则为法兰克福。

来源：GlobalPropertyGuide，2016年5月数据

作为一个作风严谨的高福利国家，德国的法规与社会文化并不鼓励炒房与投机行为，短时间内过度抬高租金与房价在德国是没有市场的。这也解释了德国的租金回报率在全球并不属于最高，但在金融危机时整个房市表现出的抗压性却是其他国家都难见到的。虽然这样的市场氛围可能会让一些高风险投资者望而却步，不过对于致力于稳定的长期投资者来说，德国稳定的经济与和谐的投资氛围和来说恰恰可以问投资者们提供公平的市场与稳定的收益。而对于打算自住的购房者来说，德国目前较低的房价收入比与租售比都意味着目前是入手德国房产的好时机。

居外网海外房产行业分析师Adam Yang专栏全集

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大陆投资者仍热衷购买境外房产 | 海外

最近有多家外媒报导，即使中共从去年开始加强了资本管控，但是大陆投资者对境外的房地产仍然兴趣不减。美国、中国香港、英国伦敦、新西兰等国家和地区都是大陆买家的青睐之处。

大陆房地产投资者最青睐美国和中国香港

世邦魏理仕近日的数据显示，大陆跨境房地产投资者是亚洲地区最活跃的，大陆投资者2016年的海外房地产投资额高达282亿美元，比2015年增长47%，美国是最吸引大陆投资者的国家，其次是中国香港。

《福布斯》（Forbes）网站3月2日报导，大陆房地产网站居外网（Juwai.com）的数据显示，大陆投资者在该网站查询的美国城市，主要包括西雅图、洛杉矶、纽约和旧金山。

值得一提的是，最近几个月，西雅图的受青睐程度大幅上升，居外网的大陆投资者对西雅图的访问量超过了洛杉矶、纽约和旧金山等热点城市，去年11月份的访问量增加了125%。

西雅图的房价也出现上涨，去年涨幅在16%，但仍低于旧金山、洛杉矶等地。

报导中没有提及西雅图房价上涨是否与大陆买家有直接关系，但是西雅图Realogics苏富比国际地产的主管Dean Jone表示，价位越高，大陆买家的占比越高，2014年大陆买家占比四分之一，2015年大约占35%，2016年在热点地区的大陆买家占到一半以上。

目前，西雅图的一些开发商开始安排会讲普通话的销售员，同时在家装计划中考虑到大陆人的情况，比如用来做油烟大菜肴的专用厨房等。

最近有多家海外媒体报导，大陆投资者对境外房地产的兴趣依然很浓厚。图为华盛顿州的最大城市西雅图

对于大陆投资者在中国香港的情况，全球知名房地产服务商戴德梁行的数据显示，2016年大陆机构投资者在中国香港地产的投资额高达66亿美元，是2015年的4倍多。

彭博社3月5日的报导中提到，大陆房地产企业一直热衷于投资中国香港土地市场，出价高于原本在港占主导地位的本地开发商，但是市场担忧，这会导致中国香港房价进一步上涨。从去年3月末以来，中国香港的房地产价格已经上涨16%，达到历史新高。

一些赴港购买房地产的投资者，是为了在人民币贬值的情况下，令手中的资金保值。

路透社也曾经分析，大陆投资者热衷海外房地产的原因还包括大陆房价高涨、在一些国家投资房地产可获绿卡、海外房地产保值等。

英国伦敦和新西兰也备受瞩目

3月初出炉的莱坊2017年《伦敦报告》中提到，伦敦房地产市场的交易中，73%是海外买家，其中大陆和中国香港的投资份额最大，高达29亿英镑，占海外投资总额的31.2%。

知名房地产投资管理公司仲量联行（JLL）表示，数据显示，2016年在伦敦市中心购买房地产的中国投资者共计花费37.5亿美元，高于在同一地区投资房地产的美国和欧洲买家。

新西兰知名网站Stuff于3月5日报导，大陆的居外网上，大陆投资者对新西兰的访问量在2016年前9个月增加了50%，多个城市的访问量很高。

其中，奥克兰、皇后镇、基督城的访问量最高，其次是奥马鲁，以及惠灵顿、凯利凯利、陶波和克莱德。

互联网资讯综合整理

盘点全澳十大房价上涨最快地区新州入榜6席 | 澳洲

遥不可及的悉尼房价，让越来越多的人选择往郊区逃离，也让郊区的房价一涨再涨。在全澳十大增长最快郊区中，新州6个郊区顺利上榜。

据Realestate网报道，位于卧龙岗北部的Stanwell Park成为增长最快的一个区，2016年当地房价上涨了59.9％，中位价为157.5万澳元。Falls Creek排名第二，价格同比上涨了55.4％，中位价为77万澳元。Denhams Beach以48.78％的增长率和45.7万澳元的中位价排在第三位。

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在榜单中，只有西澳的Bluff Point，南澳的Blanchetown，昆州的Amamoor和Richmond Hill是新州以外的区域。

首席经济学家Nerida Conisbee表示，新州大部分郊区房价增长幅度超过40%，这就意味着，越来越多的悉尼人已经做好逃离城市的准备。

Conisbee说道：“如果买不起悉尼房子，卧龙岗和纽卡斯尔都是不错的选择，事实上，你会看到很多人搬到这里，而且可负担的房价也让年轻人充满信心。”

另外，Conisbee还称，投资沿海郊区房地产也可以获得良好的经济回报。

（据Domain）

布里斯班一物业超中位房价3倍售出 | 澳洲

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据房产网站realestate报道，布里斯班（Brisbane）一套设计师的物业售出277.5万澳元，是当地中位房价63万澳元的4倍。

据了解，这套物业位于洛秦瓦那路（Lochinvar Lane）278号，进入市场出售41天，在上周六的拍卖会上以277.5万澳元拍出，其售价是所在的山口（The Gap）地区有史以来最高的。该物业面积为6419平方米，内有泳池、网球场，多个生活区、一个配备欧式用具的美食厨房、隐蔽的主卧套房、4500升的蓄水池、酒窖、奢华的大理石浴室、大围场、洗衣槽和晾衣庭院等。

这套物业是典型的新加坡热带风格，这是其受到热捧的主要因素。主屋三面围绕着楼阁，将社交空间和私人空间分开。

负责该物业销售的经纪人威兰斯（Simon Wheelans）表示，这个地区目前的市场需求比较强劲，占地较大、建设较好、又靠近市区的物业需求较大。

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（据澳洲新快网）

总理：北岸房价虽然下跌但总体需求还是不少的 | 新西兰

根据最新数据显示，奥克兰北岸房价已经连续三个月呈下降趋势，但总理Bill English认为，人们对房屋的需求还是很强烈。

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QV的官方数据显示，北岸2月的平均房价为119.7万纽币，比1月下降1.4%，但相比去年2月还是有11.2%的上涨。

周三，English宣布了一项针对Long Bay Primary School的发展计划，意味着会有越来越多的家庭搬到这一区域居住。

“不仅仅是移民，原本计划离开新西兰的家庭也改变主意留下来了，”English说道。

English表示，虽然QV数据显示最近房价有所下跌，但目前还不清楚这是否会成为趋势。

QV发言人Andrea Rush也表示，房价下跌只是暂时的，需求仍然是由移民和投资者主导。

去年，储备银行实行新的LVR政策后，房价同样有所下跌，在同年4月时再次回升。

根据QV数据显示，北岸沿海地区（包括Takapuna、Devonport和East Coast Bays）2月的平均房价为136.3万纽币，相比1月下降1.7%。

Onewa地区（Glenfield、Northcote和Birkenhead）2月平均房价为96.3万纽币，相比1月下降0.9%。

而north harbour地区（Albany和Unsworth Heights）2月平均房价为117.6万纽币，相比1月下降1.2%。

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（据新西兰天维网）

美国首次购房哪个州最难？| 美国

据消费者财经服务网站Bankrate的最新排名，对首次购房者来说，加州是全美购房难度最大的州，其次是夏威夷州，纽约州居第三。

这一排名是基于5个标准评出的，包括住房的可负担程度、年轻人的就业市场、房源情况、房贷难易以及35岁以下人群（千禧一代）的住房拥有率等。每项标准可获得1－10分，10分最好，1分最差。

加州在住房可负担程度以及房源两项上分别只获得了1.25分，在千禧一代拥房率一项上得分更低，只得了1.17分；不过，在年轻人就业市场一项上得分稍高，获得了2.76分，而在信贷难易一项上则获得了7.23分。最后，5项总得分13.67分。

这个分数比倒数第二名夏威夷州（20.16分）还低了很多；倒数第三是纽约州，得分为23.12；而第一名爱荷华州的得分（40.32分）则整整是加州的三倍还多。

据行业分析公司CoreLogic最新发布的数据，南加房价持续增长。1月，整个南加地区的房屋中价为45.5万美元，比一年前的43.2万美元提高了5.3%。其中，洛县房屋中价比一年前提高了7.1%，达到52.5万美元；圣贝纳迪诺县提高了6.8%，达到28.3万美元；河滨县提高了6.5%，达到33万美元；橙县提高了2.6%至63.5万美元。

CoreLogic报告还说，南加人对住房净值第二顺位贷款（Home Equity Lines of Credit，HELOC）的依赖更重了。1月，南加人平均借出6300美元的HELOC，这比去年12月高出7%，比去年1月高出了13.8%。

Century 21 Adams Barnes房地产网站老板亚当斯（Tom Adams）认为，这种现状对首次购房的千禧一代来说非常不利。开发商建房不足，地价一个劲地上涨，还有来自海外资金的压力，都推动了房价上涨。

据加州住房和社区开发部数据，在加州，每年建设新房约8万套，远低于18万套的需求。

亚当斯还说，另一个阻挡千禧一代买房的因素，就是很多人想过的生活方式中不包括买房。

但是，维持这种生活方式也不容易，房屋租金也在持续上涨。据Zumper网站周二（2月28日）发布的研究报告，在洛杉矶，一套一卧房的中位月租约为2000美元，比一年前提高了5.3%；两卧房月租提高了5.8%，达到了2920美元。

大都会住房和社区政策中心负责人之一的Rolf Pendall说，Bankrate的报告显示，对首次购房者来说，加州是个非常困难的市场。房价很高，租房又很贵。除非能从工作以外的资源获得资金，否则将很难凑足首付，并建立进入房市所需的信用。

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真实数据揭示：赌城房价愈等愈贵 | 美国

近半年来未曾关注赌城地区（拉斯维加斯）房市的人，最近查询赌城房价时，都有点吃惊。因为发现赌城房跳升一步！不是都在说赌城房价缓涨吗？为什麽才不过半年，现在的房价已比上一次查看的时候普遍上扬这麽多？

数据是大赌城区房价持续回升最好的证明。哈佛大学最近公布的美国房地产研究，看出未来房市的新变化和趋势，美国人只要能够负担，仍然希望能够拥有自住房屋，但目前美国人拥屋者仅占63.5%，去年全美新增加了130万户新屋主，才有这个比例，否则拥有自己的房屋的比例会更少。

过去十年美国经济大衰退，房市狂跌後再跟着经济转好回升。这段期间，千禧族长大成人，他们成为未来房市的主要购买者，拥屋人数仍然会一直增加。他们之中有人乐观，有人保守。这些都影响到千禧族要租或要买房子。

在过去十年里，许多千禧族人搬回老家住或留在城里找室友分摊开销，现在他们离巢的意愿更强烈。未来几年每年将有200万人要搬出老家寻找新居所，租屋市场的需求更大。

从建商盖的房子可看出一些走向，单栋住宅室内面积更大，而公寓室内面积却更小。美国单栋住宅面积平均达到2,467平方呎，创最高纪录，说明现在人需求更多空间；而公寓面积却由1,200平方呎降至1,074平方呎，意味着很多租客有租金的考虑，面积小房租才更容易负担。

美国政府衡量租户房租压力的标准是以租金和总收入比例看，只要房租高达总收入30%，就有大压力，高达50%，被认为有严重压力。这样房租用掉收入一半的人，全美有1,140万人，他们大都得不到政府补贴，只有节衣缩食，更不用谈储蓄以及将来的退休金了。

政府对於低收入的补助经费减少，使得许多租客过着寅吃卯粮，终就躲不掉被房东驱赶的命运，社会上因房屋租金上扬导致一些人不能安稳，制造出新问题。

房市不稳定，经常加重人们的负担，使得很多人寻求社会福利帮忙，治标不治本，反而让全民更长期买单，同时也引发工作不易得以及工作的不确定性，家人共用资源，也给被依靠者增加沉重负担。

大赌城区是全美各大都会中人口中间年龄较轻的都会，也是千禧族看重的移居之城，新工作机会多和可负担的房价，引来移居者。赌城的房屋中间价自2012年谷底回升之後涨势就没有停过，只要过一阵子不看，就会发现赌城房价又涨了。去年想买25万元单栋住宅的人，现在用同样价钱根本买不到类似的房屋，抬高5万元能看中的也有限，别再等半年後，很可能房价又再涨了。

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保护主义滋长专家：中国热钱不再偏爱美国转抱亚洲房市 | 美国

在人民币长期看空基本格局不变之下，美国总统特朗普的保护主义让忙着将资产转移海外的中国投资人对美国房产兴趣大失，专家预估未来这群中国买家的焦点将转回亚洲。

彭博社报导，房产顾问公司高力国际亚洲研究与谘询服务执行董事 Andrew Haskins 认为，随着投资人撤离美国，中国资金潮将回流亚洲。他认为，关於人民币贬值预期多半已经实现，在这样情况下，中国投资人对美元计价资产的动机就会跟着降低。

过去两年来，人民币兑美元累计贬幅共达 13%，但 2017 年至今，人民币兑美元已升值近 1%，许多亚洲货币如韩元丶新台币也跟着走强。

Haskins 认为，政治上的纷扰可能让中国在美投资布局跟着慢下来，尤其特朗普政府正忙着将保护主义从口号演变为现实。他引用商用不动产谘询公司（Real Capital Analytics）与高力国际的资料显示，亚洲房地产 2015 年对美投资金额来到 330 亿美元的高峰，但到了去年这个数字却大降 12% 到 291 亿美元，当中中国就占了 43%。

他分析，当人民币兑美元贬值时，美国的买气会跟着激增。Haskins 表示，去年中国在亚洲投资比重为 17.4%，尚未处於主导地位，但他预估会有越来越多中国投资会转向亚洲市场。但 Haskins 特别点出如今房价位居全球最难以负荷地区之冠的香坊，不再是资金停泊的首选目的地。

地产服务与投资公司世邦魏理仕最新《2016 年亚洲投资者跨国房地产投资资料》显示，美国连续第二年位列最受亚洲投资者青睐的投资目的地榜首，在 2016 年吸引了 43% 的亚洲资金。受英国脱欧的影响，纽约取代伦敦，成为最受亚洲投资者欢迎的目标城市。伦敦以微弱差距紧追在後，依序为中国香港丶首尔丶悉尼。

（据鉅亨网）

30万英镑去苏格兰当岛主在北京只够首付 | 英国

只需30万英镑，你就能拥有自己的苏格兰小岛，去上面逍遥自在的当国王啦。只不过，想要逛街买东西的话，你得划船才能过去。这两座小岛，加起来面积相当于9个足球场，拥有绝美的奥克尼群岛及北海风光。占地4.9公顷的Inner Holm有6间卧室，石制外屋、旗杆，以及一艘小船，供岛主在各个岛屿及大陆之间通行。所有这一切，加起来只需要30万英镑，差不多相当于两百多万人民币，在北京可能只够一套房子的首付。

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（据英伦杂闻趣事）