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日本 | 泡沫破裂！德银：东京公寓价格恐崩跌20%以上

德意志银行 (Deutsche Bank) 驻东京房市分析师 Yoji Otani 警告，东京公寓价格至 2018 年恐大跌 20% 或更多，因日本央行 (BoJ) 的货币刺激政策转向调控殖利率，将推升房贷利率，进而打击房市。

《彭博社》周三 (10月12 日) 报导，日本 35 年期固定房贷利率继今年 8 月跌到历史新低 0.9% 之后，已连续 2 个月攀升。而今年东京新建高级公寓的销量，也已翻落至 1990 年代初期日本房市泡沫破裂后最低水准。

如今，日本 40 年期公债殖利率已自 7 月时的历史谷底大涨了 56.5 个基点，周二 (11 日) 来到 0.61% 的 3 周新高；但瑞士信贷 (Credit Suisse) 指出，同时期日本长期房贷利率仅上升 16 个基点，意味还有继续攀涨的空间。

Otani 指出，BoJ 负利率政策的确拉低贷款利率，但现在这个正面效应即将结束：一方面负利率已伤害购屋者的信心，另方面 BoJ 又准备拉抬较长期殖利率，日本房市将因此遭到双重打击。他预估，东京公寓价格至 2018 年底将大跌 20%-30%，且“这个静静膨胀的泡沫，已开始破裂”。

东京市内及郊区的新建及中古公寓房价，自 2013 年以来已分别大涨了 18% 及 20%。瑞信也指出，日本银行业已开始调高固定房贷利率，且在 BoJ 现行殖利率政策之下，有些银行可能在 2 年内将房贷利率调高到 2%，甚至更高。该行认为，建商明年很可能会限制供应量，以支撑房价。

（据钜亨网）

澳洲 | QBE:未来3年全澳房价下跌悉尼公寓降6.8%

保险公司QBE最新的未来三年住房展望报告显示，悉尼和墨尔本的房市繁荣期即将迈入终点，悉尼公寓价格有望到2019年降低6.8%，同时，住房的可负担性也可能有所改善。

保险公司QBE最新的未来三年住房展望报告显示，悉尼和墨尔本的房市繁荣期即将迈入终点

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据《每日邮报》报道，咨询公司BIS Shrapnel为QBE编制的年度报告显示，悉尼房价在经历2012年的大幅跳涨之后，在过去的三年，悉尼住房房价上扬，将会逐渐趋向平稳，保持在中位价105万澳元的水平。而公寓价格预计将在截至2019年的三年时间下降6.8%。另外，报告还预测，墨尔本的独立屋和公寓房价格也将有大幅下降，其中单元房价格有望在三年内下降9%。而与此同时，布里斯本会出现两极分化，由于公寓市场供过于求，单元房的价格下降超过8%，而独立屋的价格上涨6.5%。布里斯本将会是三大首府城市中独立屋价格增幅最高的城市。

QBE的房屋借贷机构抵押贷款保险部门的总执行长Phil White表示，未来三年的房价下降是由银行对投资者的借贷收紧而引起的，这将会减缓投资需求，澳洲房产市场将会出现疲软，但是对提高购买者的可负担性会带来积极作用。预计房屋业主，包括首次购房者将会挤进市场抢占这一投资机会。

另外，珀斯受矿产投资减少的影响经济被削弱，使得其在过去18个月的房产中位价降低了5%，而这一下降趋势还将持续到2019年6月，预计届时房价会下跌10%。与此同时，阿德莱德、达尔文和堪培拉几个首府城市的独立屋和公寓中位价都将有不同程度的下降。

（据今日澳洲）

加拿大 | 新政抑房价高涨杜鲁多总理会虎头蛇尾吗

千呼万唤始出来，加拿大联邦财长莫奈终于在日前宣布了联邦政府在压抑房价高涨方面的两项措施：其一，对外国人买卖房屋废除增值税优惠。其二，对首付低于20%的购房者增加高风险测试评估。这两项新政，前者是针对外国人买房，后者是面向所有低首付的购房者。联邦政府希望借此措施来给炽热的房市降温，这有用吗?

加拿大两大都市的房价近年来有升无降、越炒越高，这早已成为不少国民的关注议题。BC省府顶不住民意压力终于推出了征收外国人买房附加税的措施，明年他们还有可能使出组合拳，对外国买房者再征收房屋空置税。由于西海岸的这些打击炒房措施，使得原本在那块地方的炒房热钱又蜂涌来到了房市同样火爆的多伦多和周边地区。

在这样的大背景下，在多伦多庄德利市长、安省韦恩省长都不打算为楼市降温做任何事的情形之下，联邦政府逼于无奈、终于被迫出手干预房市了，这或多或少还是顺从了民意。

联邦政府的这两项控房新政，前者涉及到税务优惠，后者有关贷款条件。两者看上去不同，但制定者显然想通过这两项不同的举措，双管齐下、达到同一个目的：为房市降温。那么这样做，效果会如何?笔者认为：由于这两项举措还是缺乏大刀阔斧的魄力，所以效果可能不会太过明显。

据传媒批露：在温哥华，曾经有中国炒房者为了逃避交增值税，就想方设法将自己买的多幢房屋都伪造成“自住”状态，付款给一些亲戚朋友帮其买房，让他们自住，房价上升后再卖出。虽然政府可以从资料登记中发现外国人买房没有自住，但还是控制不了外国人寻找“替身”帮自己买房“代住”。所以政府如何查处这类狡猾伎俩，还需道高一丈。

此外，对外国炒房者而言，他们买房后再卖，如果房屋增值了数百万，其增值税也就只不过几十万。即便现在废除了这方面的免税优惠，炒房者交了增值税之后，他们照样还是有钱可赚。所以莫奈所提的废除税务优惠举措，对外国炒房者来讲，极有很可能只是切皮不削肉、不会伤筋动骨，未必令他们却步。

相比只是针对外国人炒房的废除增值税优惠政策，政府控房的另一项措施看上去或许会管用些。因为这条措施是针对是所有的低首付买房者，并以此来确保他们今后的还款能力，也让他们在打算炒房时要三思而后行，避免不顾自己实力去玩炒房赌博游戏。从长远看，这样做会有助于加拿大房屋市场的相对稳定。

虽然联邦政府新推出的让房市降温新政，给人的印象还是相当初级、相当软弱，但不少相关利益集团及个人却已按捺不住愤懑，对此进行了猛烈抨击。有人说：政府这样做将会造成房市崩溃，影响经济。也有人说：加拿大是奉行商品经济的自由社会，别人有钱就应该让别人买房，不应该限制。还有人说：政府这样做是针对中国人，是排华。

毫无疑问，近年来加拿大几大都市的房价火爆并不只是单一原因导致，但外资尤其是来自于中国的外资的推波助澜肯定是很重要因素。目前中国一线城市的房价早已是加拿大房价的数倍，而“五年唯一”的限房令又使得那些炒房团举步为艰，再加上近年来深沪股市的一蹶不振，更让不少大款们“炒无可炒”。

在这种背景下，世界上易居城市的温哥华和多伦多的房屋就自然成了这些人眼中的肥肉。应该讲：加拿大政府的新政虽然看上去是针对中国大款和中国热钱炒房，但实际上的目标是指那些扰乱本地市场，进行不正常炒买炒卖活动的少数人，并不是指所有生活在这里，遵纪守法的华人或中国人。在本地华文网站有个别人借此挑起种族话题，歪曲加拿大政府排华，这实在是狭隘地理解偏差。

房屋市场不存在崩盘的可能

由于加拿大两大都市的房价炽热都与海外热钱有一定关系，那么如果政府能像澳洲等国那样狠下决心、不拖泥带水，就一定能将房价抑制住。因此，又有人担心：如果房市降温，就意味着崩盘，意味着建筑行业没工开，意味着萧条。这其实又是多虑，因为在加拿大还有相当多的人在等着初次买房或换房，由于目前房价的恐怖性，造成了他们个人的可支配收入比率与现在房价的不匹配，他们也只能望房兴叹。

有朝一日，当房价回归理性、回复正常，当普通人也能买得起房时，这个群体就会蜂涌入市，而他们就成了加拿大房市的真正的良性的钢性需求，也正由于他们的存在，房屋市场就根本不存在崩盘的可能了。

其实对一些房产经纪和利益团体而言，他们应该不愁没钱赚，因为还有相当多的打算买房和换房的普罗大众，他们只是在等房价回到合理水平而已。那些利益团体和个人，为什么拚命反对政府对房市的降温措施，并制造崩盘恐慌言论?说穿了还是为了从高房价交易中谋取更多的佣金。

加拿大是自由经济、商品市场的社会，但商品经济并不等于没有任何管理。事实上对任何西方国家的政府而言，当一个社会的商品活动开始混乱，影响到了老百姓的民生时，政府都必然要出手干预。不然，这个政府就根本没有存在的必要。目前在加国，部分外国人和外资狂炒、热炒加拿大房市，其性质就像外来的不法商人屯积商品、哄抬物价一样，不但联邦政府有责任管，安省和多伦多市政府也应该做点实事。

联邦财长莫奈宣布的两项压抑房价新政，虽然来得比较迟，也相对软弱，但总好过没有。让房价回复理性、让房市降温，还需要更强更硬的铁招，就看小杜总理会不会畏畏缩缩、虎头蛇尾了。

（据加拿大家园）

加拿大 | 你挺得住吗？大温房价若跌1成业主身家少8.5万

PTT最终是否会导致买屋可负担能力上升？而假设楼价下跌，业主则将损失巨额资产。

卑诗省针对海外买家而设的大温住宅物业15%转让税(PTT)，已在今年8月起实施，而在过去两个月的大温楼市交易数字显示，尽管成交量大幅下降，但屋价则仍然高居不下，这令人质疑，PTT最终是否会导致买屋可负担能力上升？而假设楼价下跌，业主则将损失巨额资产。

据《温哥华太阳报》周六刊登一篇专题报道表示，PTT生效至今仍然充满不确定因素，首先是屋价相对“企稳”；其次是，根据卑诗省财政厅去年的研究结果表明，假定大温屋价平均下降10%，目前的业主每人平均损失资产值8.5万元。

以新加坡经验看效果有限

该文由专栏作家Pete McMartin撰写，文中表示，无可否认的是，公众大多数是支持引进PTT，希望以改善大温地区的住屋可负担能力，甚至部分屋主也认为，屋价轻微下调并非坏事。这种“牺牲精神”，相对于大温居民去年在公投否决当局开征0.5%交通改善税，也出乎许多人的意料之外。

不过，PTT最后会带来什么效应，言之尚早。以新加坡经验来看，引进PTT对改善住屋可负担能力，帮助有限；但如果屋价最后下降逾10%，甚至达到20%至30%，这又是否有助更多人买楼“上车”，却是未知之数。

此外，假定屋价大降30%，目前70%大温家庭拥有自住房屋，而这些业主资产值就会平均下降20万至30万元。

相关资讯：居外发布2016年2季度全球房市报告

（据星岛日报）

新加坡 | 2016年8月最新新加坡房价走势

新加坡最新房价走势

据SRX新加坡房价指数估计，新加坡8月私人公寓房价继续下滑，环比下滑0.6%，同比基本持平。中央核心区价格环比增长0.1%，其他核心区与非核心区价格环比均下滑；8月成交量环同比增加59.3%。

2016年8月私人公寓租金环比下滑0.6%，与去年同期下跌4.7%。

8月新加坡重点区域房价地图

2016年8月，新加坡第1、9、14邮区均价高于去年同期，第4、10、11、15、19邮区公寓均价与去年同期相比则出现下跌。第9与14邮区销售价相比去年同期增幅均超过10%。

同7月相比，第1、9、14、19邮区在8月价格走高，第9邮区均价环比增幅最高为10.8%。第4与15邮区均价则环比下跌明显，下跌幅度分别为16.1%与10.4%。

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加拿大 | 2016年8月最新加拿大房价走势

加拿大最新房价走势

加拿大房价涨势持续。加拿大房地产协会公布的价格指数显示8月份加拿大房价较上月增长0.63%，同比上涨14.68%，继续呈现强劲同比涨幅。房价增长最大的区域为菲莎河谷、大温哥华区与低陆平原。但市场销售活动较上月则再次下滑，下滑幅度为3.1%。8月加拿大房价地图

除温哥华外，加拿大各大区域在2016年8月销售均价与去年同期相比均呈涨势。8月均价最高的区域仍为温哥华与多伦多地区。同比增长最明显的区域则为多伦多，增幅均超过17%。

8月加拿大重点区域房价

大温哥华地区8月最高均价出现在温哥华市西部与西温市，无论是独立屋还是公寓的均价都显著高于大温哥华地区其他区域。在这两个区域购置独立屋需支付超过300万加币的均价，公寓均价也在65至90万加币左右。

大多伦多区均价最高的区域则为多伦多市区以及约克区。这两个区域的独立屋均价超过了99万加币，公寓均价也在37-40万加币左右。

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美国 | 2016年8月最新美国房价走势

美国最新房价走势

美国房价保持稳定增长。美国Zillow房屋价值指数显示，8月份全美房价环比上涨0.4%，同比增长5.1%。8月美国整体房租比去年同期上涨了2.2% 。与此同时，8月份全美非农平均每小时工资同比则增加了2.4%。8月美国七大都会区房价地图

8月份各大都会区房价中位数与去年同期相比均呈涨势。涨幅最高的区域为西雅图都会区。与7月份相比，各大都会区房价均则出现环比增长，环比增长最高的都会区为西雅图与底特律，分别为0.9%与0.8%。

8月美国重点区域房价成交中位数

美国8月房价成交中位数最高的依然是旧金山都会区。其中，旧金山市、圣马刁与曼哈顿的房价中位数均超过了100万美元。曼哈顿的房价为纽约区最高，中位数约114万美元。旧金山市与圣马刁的房价为100万和111万。伯克利的房价仅次它们之后为99万左右，尔湾的8月成交价中位数也名列前茅，约76万美元。经济受到严重打击的底特律市依然不见起色，8月房价中位数不到4万美元。

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英国 | 2016年7月最新英国房价走势

英国最新房价走势

英国国家统计署公布的价格指数显示，7月份全英房价同比上涨8.3%，环比上升0.42%。6月全英房产均价约为21.67万英镑。

英国所有区域7月房价均同比上涨。涨幅最大的区域为东英格兰（13.2%）、伦敦（12.3%）与东南英格兰（11.9%）。7月英国房价地图

与2016年6月相比，五大城市均价均呈现同比增长，伦敦与曼彻斯特增幅明显。与上一个月相比，城市的别墅均价均有或多或少的涨幅，但是，伦敦与剑桥公寓的房价有所下跌。伦敦与剑桥房价依然显著高于其他城市，伦敦公寓均价超过42万英镑，独立屋均价则超过90万英镑。

7月大伦敦房价

7月份，大伦敦区房价最高的是西敏市，其次是肯辛顿-切尔西和伦敦市。西敏市同比增长7.4%，肯辛顿-切尔西区域平均房价同比下跌。伦敦市区同比增长达13.8%，引人注目。另一方面，哈林盖，纽汉均出现20%以上的同比增幅。

大伦敦房价最低的区域为黑弗林、贝克斯利与巴金-达格南。

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美国 | 2016年第二季度曼哈顿房地产报告概览

前言：曼哈顿房价，2016 年第 2 季度曼哈顿的整体销售结单笔数同比下降14%,但较 2016 年第 1 季度增长 6%。签约数同比下降 20%,但比上季度增长 12%。虽然销量较上年度略有下滑,但存量有所增加, 待售天数较 2015 年第 2 季度微增 5%。

曼哈顿方位图

2016年第2季度曼哈顿中位数价格增长 18%

2016 年第 2 季度曼哈顿中位数销售价格保持在 $1.150M,追平上个季度的价格。这些中位数价格比去年增长 18%。平均售价下跌至 $1.994M,但比 2015 年第 2 季度增长 16%。所有卧室类型公寓的中位数价格同比均有所增长。每平方英尺均价同比显著增长,每平方英尺增长 11% 至 $1,797。

第 2 季度曼哈顿中位数销售价格保持在 $1150M,追平上个季度价格

销量

尽管新开发项目交房量巨大, 但转售市场销量减少导致同比下降。总销量3434个单位较 2015 年第2季度减少14%。签约数同比下降 20%。但新开发项目交房量较 2015年第3卧以上公寓2季度显著增长，这主要是由于受更大开发项目的强劲销售所推动，如Greenwich Lane、卡内基公园 (Carnegie Park) 和 56 Leonard,这些项目于 2013 年和 2014 年上市,且最近已开始交房。预计新开发项目交房量将继续构成未来几年整体交房量中的增加份额。

总销量3434个单位较上年第2季度减少14%，签约数同比下降 20%

代售天数

2016年第2季度,整个曼哈顿的平均待售天数为97天,较去年的平均天数92天增加5%。这是一年来待售天数实现年度增加的首个季度。存量的增加,加之与去年相比的销量下降,使得从挂牌到出售的平均时间有所增加。

与 2015 年第 2 季度相比,除统舱公寓外所有卧室类型公寓的待售天数都有所增加。一卧公寓录得最小增幅,显然是最便宜的房产类型之一。相比去年,一卧公寓的待售天数增加 3%,而三卧以上公寓的增幅为8%。两卧公寓的待售天数较上年度的增幅最大,增加了 10 天,达至 97 天。

存量

本季度,总挂牌存量达至 6409 个单位,同比增长 11%,较上一季度大幅增长 20%。

本季度,总挂牌存量达至 6409 个单位,同比增长 11%

统舱公寓是 2016 年第二季度唯一录得存量下滑的卧室类型, 跌幅为 24%。两卧房产拥有最大增幅,同比增长 27%,而一卧和三卧以上公寓分别增长 12% 和 11%。

供应月数

整个曼哈顿目前供应不足,供应月数为 5.3 个月。这较一年前增长了 14%,原因是本季度的存量增加及销量减少。转售产权公寓是唯一处于平衡范围内的房产类型,而转售合作公寓和新开发项目本季度均供应不足。

本季度,四种卧室类型中有三种供应不足,其中统舱公寓的供应月数为 3.6 个月,一卧公寓为 4.5 个月,两卧公寓为 5.5 个月。三卧以上公寓单位是唯一超出平衡范围的类型,供应月数为 9.6 个月,较上年度增加 1%。

价格

相比去年,2016 年第二季度的所有价格指标都有所上涨。然而, 与上季度相比,变化不大。曼哈顿售价的中位数价格同比大幅增长至 $1.150M,较上年度增长 18%,达至上季度的最高点。平均售价也较上年度出现增长,增幅为16%,达至 $1.994M,但较上季度下降6%。每平方英尺的中位数价格同比增长 7% 至 $1,368,与上季度的新高持平。每平方英尺均价较去年增长11%,达$1,797,但较上一季度下降 3%。这一数据相比 2009 年第一季度的每平方英尺均价大幅增长 42%。

曼哈顿售价的中位数价格同比大幅增长至 $1.150M,较上年度增长 18%

2016 年第二季度,所有卧室类型的公寓定价相比去年都有所增加,但相比上季度,结果喜忧参半,其中两卧和三卧以上公寓录得跌幅。三卧以上房产同比增幅最大,中位数价格增长 15% 至$3.900M,原因是本季度较低价位的房产销量减少。统舱公寓录得第二大增幅,增长10%至$544K。

市场份额

对比活跃挂牌量和销量的市场份额,会产生显著差异,影响买家的搜索和卖家的销售力度,因为供应和需求未必吻合。我们在这里采用各种测量标准，对销量和存量的市场份额进行比较。

价位

按价位划分,市场份额年度变化最大的是价格不到 $500K 的公寓,从去年 16%的市场份额降至本季度的 12%。低价单位的活跃挂牌量降幅更为明显,因为仅7% 的可售单位位于这一价格区间内。

价格不到 $500K 的公寓,从去年 16%的市场份额降至本季度的 12%

卧室数量

按卧室类型划分的销量份额同比保持相对一致。活跃挂牌量与两个类型的最近销量明显不同:1 卧单位占本季度销量的38%,但仅占活跃挂牌量的 30%,而3卧以上单位占销量的17%，但活跃挂牌量的市场份额要高的多，为30%。

1 卧单位占本季度销量的38%,而3卧以上单位占销量的17%

物业类型

新开发项目市场的销售份额从去年的11%增加到本季度的20%。转售合作公寓的市场份额较去年显著下降，2015年第二季度占销量的58%，而本季度仅为48%。

新开发项目市场的销售份额从去年的11%增加到本季度的20%

主要区域

中心区的销售份额年度变化最为明显, 从去年的 26% 增加到本季度的 31%。相反，西区销量的市场份额从去年的21%降至本季度的16%。

中心区的销售份额从去年的 26% 增加到本季度的 31%

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澳洲 | 买家注意！“先租后买”模式成买房新陷阱

澳洲房产难支付，“先租后买”受害者增多。

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据Domain报道，一项新报告显示，那些想通过先租后买（rent-to-buy）协议来实现买房梦的人有可能成为这种营销模式下的受害者。

先租后买的模式一般是这样的：买家同意一个膨胀的物业价格，然后支付市场租金（或高于市场租金）及“选择费”。如果租客试住一段时间后决定购买，那已付的租金将转为购房首付金。但买家对于物业并没有合法的所有权。“选择费”至少在一定程度上取决于购买价。关键问题在于，买家如要买房，须要在租约到期前和银行再贷款。

然而，那些签署了先租后买协议的租客是几乎不可能再贷款的。消费者行动法律中心（Consumer Action Law Centre）对此表示，至今仍没有成功的案例出现。这类人财务风险通常非常高，而且买家在法律保护这一块严重不足。

在卖方的融资计划中，买家要同意膨胀的物业价格，然后支付定金和分期付款等，在某些情况下，买家还会获得首次置业者购房补贴。卖方融资协议期限通常为两到30年。然而，买家须在几年内再贷款，而且还会面临类似先租后买一样的障碍。

来自消费者的行动法律中心的《边缘住房：从维州以及其它地方收集而来的10个卖主融资与先租后买之间的案例》（Fringe Dwellings: The vendor finance and rent-to-buy housing black market, collected and published 10 case studies from Victoria and beyond.）。报告详细介绍了先租后买计划中出现的种种情况，但卖点都是相同的：“轻松容易拥有房产”，“不通过银行就能买房”等等。

其实，卖方融资这方面的失败案例非常多。很多买家在房子上支付了大笔钱，到头来却发现无法完成买房梦，最终不得不退出这样的买卖协议，并且失去一切。

通常会采用这种方式购房的人多数是因为信用记录不良、没多少收入和存款或者不具备申请抵押贷款的条件。因此，他们通常被中间人推出的先租后买的广告所吸引。这些中间人会许诺帮助买家在没有钱或者有很少钱的情况下买到房。

拥有自己的房子是现代澳人的梦想。然而，随着各主要城市的房价不断飙升，房子的可负担性也越来越恶化，人们买房的梦想越来越遥不可及。据今年发布的一份报告显示，针对不可负担性对全球86个主要市场进行调查，悉尼和墨尔本的难以负担性分别排名第二和第四。因此，这也看出人们为了实现买房梦往往会陷入一些买房陷阱中。

目前，此类营销手段仍然处在法律的灰色地带，最好的办法是阻止消费者进入这些交易中，让公众意识到这是陷阱。或者采取必要的积极法律干预。此外，《公司法与澳大利亚证券和投资委员会法》（Corporations Act and the Australian Securities and Investments Commission Act）对其他形式的金融建议实施严格的规定，而这些交易也不应该例外。还有，为确保符合国家标准和对违规者实施制裁，承办商应根据国家信用法规获得牌照。

（据澳洲新快网）