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居外發佈2016年2季度全球房市報告

全球房價上漲再次加速，歐洲和北美領漲，俄羅斯與中國香港跌幅明顯

全球領先的中文國際房產平台——居外網，最新發佈了2016年2季度的全球房市報告。全球地產市場繼續保持兩極分化的狀態。全球地產市場繼續保持兩極分化的狀態。一方面，歐洲、北美大部分地區以及新西保持強勁漲勢，另一方面，亞洲和中東的大部分地區則出現漲幅大幅放緩的現象。

在 2016 年 2 季度全球現已公佈地產統計數據的45個市場中，有30個房價出現同比上漲（通脹調整後數據）。公眾更熟悉的名義房價表現則更為喜人，出現房價同比上漲的國家達到了34個，只有 11個國家下跌。

最佳表現：新西蘭與羅馬尼亞均房價同比增幅均超過10%。

2016 年 2 季度，全球房市漲幅排名前五位的市場分別為：新西蘭(+10.43%)，羅馬尼亞(+12.1%)，德國(+10.1%) ，土耳其(9.67%)與加拿大（+8.40%）。

2016 年 2季度期間房價年比下跌幅度最大的市場則為：俄羅斯(-12.46%)，埃及(-11.2%)，中國香港(-10.33%)，蒙古(-10.55%)和黑山(-10.15%)。

歐洲房價持續攀升。在本次全球報告中，房價漲幅排名前十位的市場中，有7個位於歐洲。在2016 年 2 季度發佈數據的 22個歐洲市場中，有 17個房價上漲。

亞洲市場兩極分化。 在已發佈數據的 9 個亞洲市場(不含中東國家)中，只有 4 個市場在截至 2016 年 2 季度的一年中實現房價上漲，5 個亞洲地產市場在 2016 年 2 季度的表現好於去年同期。部分市場則持續下滑。

北美市場保持健康走勢。美國的經濟復甦步履緩慢，但這並不影響地產市場保持強勁。另一方面，儘管加拿大政府不斷出台市場降溫政策，但該國的住房市場依舊持續走強。

澳大利亞與新西蘭房市表現兩極化。 新西蘭地產市場持續走強，在本次全球房價報告中佔據了季軍位置。而在政府政策與全球經濟壓力下行影響下，澳大利亞房市逐漸放緩。

中東地產市場減速加劇。本次全球報告所涉及的 4 個中東地產市場中，除阿聯酋以外，其他市場在 2016 年 2 季度的表現均差於去年。

查看2016年第2季度全球房市報告

居外提示：

本報告使用的全部為通脹調整後數據，區間為截至 2016 年 2 季度末的一年。本報告進行通脹調整的方法是將各個國家的名義房價變化除以當地同一時期的消費價格指數，以消除通貨膨脹對房價帶來的影響。通脹調整後的數據更能真實反映房價變動。

本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

澳洲 | 多個澳首府城市公寓虧損加劇

據《澳洲金融評論報》報道，房產分析公司Corelogic六月季度生產收益報告（Pain & Gain Report）日前出爐，虧損出售的布裏斯班公寓數量比去年同期上漲明顯。

報告發現，在布裏斯班CBD公寓總交易量中，將近15.6%的交易都屬虧本買賣，高於去年12%的數據。

2016年6月季度，墨爾本虧損出售的公寓占了總交易的17%，數字與上壹年相近

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而出現這樣狀況的不僅僅是CBD，資深調研分析師庫舍（Cameron Kusher）指出，這是壹個遍布布裏斯班公寓市場的普遍問題。

公寓虧本出售狀況加劇還有墨爾本。縱觀整個2016年6月季度，墨爾本虧損出售的公寓占了總交易的17%，數字與上壹年相近。

柏斯及達爾文公寓虧本銷售的情況也只重不輕。柏斯中心區域的虧本公寓比例上升到38.3%，與去年同期的16.5%相比，增加了壹半有多。達爾文則是從去年的24.5%升到了今年的25.9%。

與之相反，悉尼則成為了6月季度公寓銷售中最盈利的城市。盡管如此，該市虧本轉售的公寓數量也在不斷上升。

雖然公寓市場壹片哀鳴，但全澳首府城市獨立住宅的銷售卻仍在今年第二季度斬獲了百億利潤（公寓僅得28億）。

盡管總數字跟去年相比有所差距，但售出房產的平均利潤依然居高難下，明明白白地昭示著房市仍毫無冷卻之勢。

6月季度內，首府城市賣出住宅的平均利潤為363,442元，公寓為229,596元，均與上壹年數字相差不大。

盡管受疲軟的公寓銷售拖累，悉尼與墨市仍有盈利。悉尼盈利的房屋與公寓交易逾97%，墨爾本房屋銷售盈利率高達97.9%，公寓盈利率稍小，但也有90.7%。

獨自住宅的銷售向來優於公寓，6月季度也不例外。庫舍指出，獨立屋的資本增值率壹貫高於公寓，其轉售利潤自然高於公寓。這也壹定程度上解釋了公寓再售的虧損程度要比獨立屋嚴重的原因，公寓所有者多為投資者也是虧損原因之壹。

（據今日澳洲）

日本 | 成交量降兩成東京房價高點已成過去？

東京市中心房價漲幅過高，企業難以獲得利潤

日經中文網報導，日本都市未來綜合研究所統計顯示，1～8 月不動産交易額比上一年同期減少了 2 成，原因是日本各房企和海外企業正在減少物件的購買。尤其東京市中心房價漲幅過高，企業難以獲得利潤。

尤其日本房企曾在 2007 年房地產迷你泡沫時期以高價購買物件，之後蒙受了巨大的損失。如今行情勾起了日本房地產企業曾經的“痛苦記憶”。

近期公寓樓開發商間流露出“房價峰頂已過”的預示。據不動產經濟研究所的消息，截至 8 月底，東京都圈售出住房的平均價格已連續 3 個月跌破去年同比，部分大型房企也開始下調房價。

（據鉅亨網）

澳洲 | 悉尼房價3年漲45% 全球房市泡沫風險排第4

新出台的全球房產泡沫指數報告顯示，悉尼房市的穩定性堪憂。在全球範圍內面臨房市泡沫的各大城市排行榜中，悉尼高居第四，而來自中國買家的需求正是導致澳洲房市過熱的重要原因。

據《每日郵報》報導，瑞銀新公佈的《全球房地產泡沫指數報告》（UBS Global Real Estate Bubble Index）對世界範圍內18個大城市的房價進行了研究分析。最新數據顯示，悉尼在有房市泡沫風險的世界各大城市中排名第四，前三名分別是溫哥華、倫敦和斯德哥爾摩。這些城市的房價居高不下，然而穩定性令人擔憂。

全球房地產泡沫指數報告

報告顯示，若干年前，悉尼成了海外投資者青睞的目標。從那時起，悉尼房市就面臨著過熱的風險。2012年，悉尼還是亞太地區安全性最高的房市之一。僅僅4年時間過去，風險性就躍居首位。

報告中稱：「市面房屋的供應數量與中國買家源源不斷的需求結合起來，就為房價攀升創造了一個理想環境。然而對過熱的房市來說，這種環境十分危險。房屋供應量激增、利率上漲或國際資本的流動都可能導致房價劇變。」

悉尼在有房市泡沫風險的世界各大城市中排名第四

從2012年年中起到2015年下半年，悉尼房價攀升了45%，房價過高的現象達到頂峰。但2016年，房價的漲速放緩，增長率降低到了個位數。

海外買家的需求是影響澳洲房市的重要因素。據悉，隨著房屋供應數量的增加和海外投資政策的收緊，房價激增的現象會得到遏制。到那時，房市出現震盪，買家和賣家們都會受到很大影響。

（據今日澳洲）

新加坡 | 報告：仍供過於求新加坡房價明年料繼續下滑

瑞士銀行財富管理9月28日發布的全球房地產泡沫指數顯示，新加坡的房地產泡沫指數為0.45，估值屬於指數的合理水平。另外，由於空置率攀升，實際租金也下滑了15％左右。

一項房地產指數顯示，新加坡房地產市場目前估值合理，但供過於求的情況仍存在，房價明年料會繼續下滑。

相比之下，溫哥華、倫敦、斯德哥爾摩、悉尼、慕尼黑與中國香港卻存在泡沫風險，房價隨時有可能面臨顯著的回調。

瑞銀全球房地產泡沫指數

瑞士銀行財富管理發布的全球房地產泡沫指數顯示，新加坡的房地產泡沫指數為0.45，估值屬於指數的合理水平，並且比去年的0.56低。

今年指數分析了全球18個城市。瑞銀說，所謂“泡沫”是指資產持續出現顯著的錯誤定價。

“除非泡沫破滅，否則無法確切地證明它存在，但若觀察以往的數據，可看出房地產市場過熱的重復跡像。”

40多年來最長持續回調

瑞銀在報告中說，在四大金融中心中，除了倫敦之外，新加坡、中國香港與紐約過去一年來的估值，不是停滯不前就是下滑。

根據報告，自2009年至2011年的金融危機後，新加坡住宅的實際價格上揚了50％，但自從市場在2011年達到巔峰後，實際價格已穩步回調超過15％。“這是實際價格40多年來最長的不間斷回調。”

報告說，由於空置率攀升，實際租金也下滑了15％左右。

報告也提到，自2011年來，新加坡經濟增長步伐穩健，家庭收入隨之增加了20％。“盡管有這方面的成功，供應增長比需求增長來得快，樓市在價值、租金與租用率上還是有可能進一步惡化。”

瑞銀指出，本地一個約646平方英尺的單位仍讓人難以負擔得起，價格對收入比例仍處於12的高位。

“讓人負擔不起的住宅，通常顯示了來自外國的投資需求強勁，也顯示租賃市場條例嚴格。若投資需求走弱，價格回調的風險就會提高，長期增值的可能性就會縮小。”

政府的多輪降溫措施也削弱了房市的需求。報告指出，由於供應量大，空置率過去三年來已從6％增至9％，因此瑞銀估計明年價格會繼續回調。

盡管如此，瑞銀也說，目前本地市場環境艱難，私宅供應的增幅也在縮小。

（據聯合早報）

加拿大 | 瑞銀：溫樓市泡沫風險全球18個城市中最高

瑞士聯合銀行（UBS，簡稱瑞銀）週二發表的最新一份報告指出，溫哥華市房地產市場的「泡沫風險」，為全球18個城市中最高(見下表)。

瑞銀公佈的環球地產泡沫指數(UBS Global Real Estate Bubble Index)，以正負1.5為範圍，超過1.5被列為樓市泡沫高風險地區。

比較各地屋價升幅薪酬及租金

報告指出，研究主要比較平均房屋價格升幅，與市民收入增長速度、租金升幅和其他經濟因素，結果發現，溫市泡沫風險高於其他17個城市，包括：倫敦、中國香港及雪梨等。

瑞銀表示，早於2007年開始，溫市的房價已經過高，加上過去兩年一直受到利率偏低和海外投資者的帶動，溫市樓價上升速度進一步加快。

征物業轉讓稅有助降低風險

不過，瑞銀美洲財富管理部策略員沃洛希恩（Jon Woloshin）表示，這份報告並非認為，溫市將會出現像2008至09年美國經濟衰退造成樓市大跌的情況，而是要向有意投資溫市房地產市場的人士發出一個警號。

同時，他指出，卑詩省政府於8月2日開始，向大溫區海外買家額外徵收15%物業轉讓稅(Property Transfer Tax)，有助降低樓市出現泡沫的風險。

瑞銀上述報告是根據今年春季數據進行分析，即省府實施物業轉讓稅新措施之前。

相關資訊：大多倫多地區2016年五月房市與天比高

（據星島日報）

美國 | 2016年第二季度舊金山灣區房地產報告——太浩湖/特拉基

導言：舊金山灣區九縣6月的中間房價再次打破紀錄，漲至75.5萬美元，反映出目前灣區的房市正處於“房價高、供應少”的情況。就業強勁和超低利息的持續依然有力地支撐著房市，不過春季房市緊迫感減弱，買家變得更為挑剔和謹慎。因剛需買房意志堅定的購房者不再需要在市場上屢敗屢戰，現在通常很快就可以拿下滿意的新居。讓我們來逐一看看舊金山灣區各個區域的最新房市情況，本期介紹的是北美最大的高山湖泊太浩湖（Lake Tahoe）和加州內華達郡內的城鎮特拉基（Truckee）。

舊金山灣區地區分布

太浩湖/特拉基地區主要為第二居所房產市場所占，因此其運行的參量不同於舊金山灣區。但該地區的很多購房者都在舊金山灣區擁有家宅，因此房地產活動在內華達山脈有不可否認的影響。由於舊金山灣區的房價開始逐漸趨向正常化，近期一些買家意外發現自己手頭有多余的現金，並冒險嘗試度假型房產，這有助於加速第二季度的銷售速度並導致房產儲量下降。

賣家的定價比前幾年更加實際，這是太浩湖另一個推動房產銷售的因素。這吸引了更多購房者來到該地區，加快了銷售速度；在第二季度，具有吸引力、定價合理且位於優質社區的房產在幾天之內就可成交。今年上半年的銷售量與2015年同期銷售量持平，但平均售價增長了約13%。

太浩湖/特拉基單獨家庭住宅中等銷售價位（2015年6月—2016年6月）

太浩湖/特拉基公寓中等銷售價位（2015年6月—2016年6月）

太浩湖/特拉基單獨家庭住宅月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

太浩湖/特拉基公寓月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

太浩湖/特拉基單獨家庭住宅平均市場停留期（2015年6月—2016年6月）

太浩湖/特拉基公寓平均市場停留期（2015年6月—2016年6月）

太浩湖/特拉基單獨家庭住宅線下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

太浩湖/特拉基公寓線下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

太浩湖/特拉基單獨家庭住宅銷售價位與初始價格的百分比（2015年6月—2016年6月）

太浩湖/特拉基公寓銷售價位與初始價格的百分比（2015年6月—2016年6月）

2015年與2016年第二季度太浩湖/特拉基獨立屋就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

2015年與2016年第二季度太浩湖/特拉基公寓就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

房市前景預期

與舊金山灣區不同，太浩湖地區在夏季末期不會出現普遍的減速；度假的家庭希望在滑雪季節開始之前就鎖定冬季度假計劃。我們預計目前良好的銷售態勢將持續到年底，但感恩節後可能會有所緩和。

馬克•麥克勞林專欄全集

舊金山灣區房地產精英太平洋聯合國際分享投資寶典

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新加坡 | “鬼月”作祟 8月新私宅銷量環比大跌56％

新加坡新私宅銷量由升轉跌，在7月份創下一年來新高後，8月份卻環比下跌一半以上。

分析師指出，新私宅銷量大跌跟俗稱“鬼月”的農歷七月有關，因為發展商一般都會避開這個華人傳統上較忌諱的節日，而把私宅項目提前或延後推出，導致8月份新私宅銷量下跌。

根據市區重建局發布的數據，不包括執行共管公寓（EC）在內，今年8月份發展商共賣出了473個私宅單位，是自今年2月以來的最低水平。

與7月份的1091個單位相比，8月份新私宅銷量大跌56.6％。同去年同期的513個單位相比，則下跌了7.8％。

仲量聯行（JLL）研究與咨詢部新加坡董事王德輝表示，8月份新私宅銷量走低，部分原因是因為該月份沒有新項目推出。但這數據未必能准確反映市場走勢。

他進一步指出，私宅轉售市場數據顯示，8月份共有762個單位轉售，跟7月份的752個單位轉售相比，並沒有相差太多，說明買家依然很活躍。

王德輝說：“其實本地私宅的買氣自3月以來已改善很多，買家如今對私宅趨勢大致上也持較樂觀態度。”

8月份新加坡新私宅銷量大跌一半以上

就各地區來說，代表大眾化市場的中央區以外（OCR）新私宅賣出最多，共有285個單位。

其次則是代表中檔私宅的其他中央區（RCR）新私宅，賣出139個。至於代表高檔私宅的核心中央區（CCR），則是賣出49個單位。

8月份最暢銷的三個私宅項目是裕廊的湖景豪苑（Lake Grande）、金文泰的The Trilinq，以及丹那美拉的林曦閣（The Glades）。它們都是較早前推出的大眾化私宅項目，成交尺價約1317元至1415元。

橙易產業咨詢公司研究與咨詢部主管黃顯洋表示，8月份暢銷項目大多是推出市場多時的項目，這與政府縮減供地，新私宅供應量減少有關。由於新私宅選擇減少，一些人只好轉向已推出的項目，他預料一些未售出單位不多的地區，其價格將能持穩。

在執行共管公寓方面，發展商在8月份共賣出了332個單位。當中，最暢銷的EC項目是盛港的萬寶園（Treasure Crest），蔡厝港的Sol Acres和兀蘭的百麗居（Bellewoods）。它們的銷量都比湖景豪苑來得高。

ERA產業主要執行員林東榮表示，上月EC市場銷售不錯，可能是因為它們的價格較低。

隨著下來幾個月有更多新項目推出，包括實龍崗的森濤苑（Forest Woods）和淡濱尼的Alps Residences等，林東榮估計，今年新私宅銷量將相當於去年水平，總銷量介於7500和8000個單位。

（據聯合早報）

加拿大｜溫哥華房市房價均大跌外國人購房稅初現峥嵘

卑詩省爲打壓房市投機、平抑房價而新開征的外國人購房稅，已初現峥嵘。溫哥華地區的狂熱房市遭遇急刹車，外國買家在大溫購房，跳崖式暴跌，由稅前13%份額驟降至不足1%。

溫哥華房市房價均大跌外國人購房稅初現峥嵘

新稅發威前後“冰火兩重天”

卑詩省財政廳星期四發布的外國人購房最新數據顯示，8月2日到31日的四周內，外國買家在溫哥華地區僅購入60間房屋，占地産交易比例僅爲0.9%。而在新稅推出前七周（6月10日至8月1日），外國人購房2,034 間，所占比例13%。

盡管地産業先前一直斷言外國人對大溫房市影響微乎其微，但在新稅8月2日生效前的最後一個工作日（7月29日），蜂擁搶房的外國買家們入手逾8.5億加元的地産，在當天大溫所有購房交易中比例高達55%。

雖然外國買家驟降導致省府在8月份新稅收入只有250萬元，但省長簡蕙芝星期四說，她很高興外國人購房稅能對大溫房市産生巨大影響，“那正是我們想要的效果”。

簡蕙芝說，如果新稅能讓政府收不到稅，讓大溫飙漲的房價冷卻下來，那就是成功。

她認爲雖然現在的數據只是短期的，但已見成效，如果那些本來會被外國買家買去的房子，現在可以留給卑詩省居民來購買，那正是政府所希望的。

溫哥華房市放緩不確定性大增

政府星期四公布的數據還顯示，溫哥華地區的房屋整體銷售繼續放緩，8月的交易量爲6964間，而一個半月前的數字爲14978間。

大溫地區房價躥升勢頭也開始放緩或轉折，新稅推出後的8月份，獨立屋平均房價和7月相比大跌 16.7%。

業內人士和專家都承認，外國人購房稅給大溫房地産市場帶來了極大的不確定性，同時也凸顯出外資對溫哥華地區房市的衝擊。

外國人購房稅適用于溫哥華地區的22個社區。政府的審計員會審查所有的房屋交易，確保那些宣稱當地買家的人有加拿大公民或永久居民身份。

省選日益逼近的壓力，令原本對狂熱房市漠視旁觀的自由黨省府態度急轉彎，突然推出開創加國先河的外國人購房稅，試圖平抑本地居民早已無法負擔的高房價。在過去一年裏，大溫地區獨立屋基准價格已經上漲超過了30%。

環球郵報等媒體揭露一些外國買家如何利用簡易信托或陰影炒房來逃避新稅，省府也表態會采取措施應對。

外國人購房數據細分：

大溫地區外國人購房數據，6月10日至8月1日，對比8月2日到31日：

溫哥華，外國人買房數量從508間，暴跌至14間；購房總價從7.33億加元，降至1100萬加元。

列治文，外國人買房數量從310間，減少至10間；購房總價從3.35億加元，降至640萬加元。

素裏市，外國人買房數量從318間，降爲10間；購房總價從3.12億加元，降至670萬加元。

本拿比，外國人買房數量從262間，減至僅5間；購房總價從2.21億加元，降至210萬加元。

（據互聯網報道）

英國 | 英國有一種神秘的炒房方式，聽說不少人發了

註：本文為知識普及性質，並非投資建議，不承擔法律責任，投資者需知投資有風險，在進行投資前需進行諮詢，仔細考慮。

英國一直有種神奇的「炒房」方式！很多先行一步的人靠此發了不少財，今天我們就來揭秘一下。

先看一個英媒報導的故事。英國一名出租車司機馬德，僅花費1英鎊（當時約合10元人民幣），買了一棟閒置已久的4居室，經過裝修，房子煥然一新，價值立馬高達15萬英鎊。

這還是2014年的價格。現在可能還要再瘋漲一番。

奇蹟到底是怎麼產生的呢？

馬德的新家位於利物浦最落後的區域之一，是一排排屋中的一棟。當年，當地政府為了讓這片社區重新煥發生機，把該社區20棟破舊房屋以1英版的價格出售。

為了防止房產投機者參與購房，市政府規定，購買這類廉價房子的條件是，買房者須為當地有工作的首次購房者，購房後需花費數萬英鎊重新裝修房子，並且承諾至少在其中居住5年。

就這樣，一直以來都想有個家的馬德，成為此次1000名購房申請者中的一位，並最終如願以償。

雖然這貌似是特例，但在英國，通過舊房改造發家致富的故事還有很多。

當年，一家拍賣行正在拍賣一間倫敦市中心的小舊屋，一位女性華人，恰巧路過，當即靈感迸發，這種地段的房子，重新設計裝修一下，絕對能煥發新生。於是，她拍下了那間小舊屋，她為房子重新畫圖，並進行擴建改造，然後裝修，果然，點石成金，大獲成功。

此後，她開始收購倫敦核心區域裡一些看上去毫無價值的破舊房屋，經過精心設計擴建改造、重新裝修成高品位的住房，再推向市場出租或出售，這種耗時少、利潤高的商業模式，獲得了巨大的成功。

英國房地產服務機構Zopa2015年的調查報告顯示，平均來說，房屋改造可為房產本身增值近30%，其中改造陽光房的投資回報率最高，為108%（見下圖）。

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事實上，改建後的新房，在英國市場上是剛需，其潛在買家除了海外投資者，更多的是英國本土居民，他們對於舊有房屋充滿歷史情懷，加上優質改造，使得這些房產成為市場熱點。

然而，這種成功的商業模式，依然不廣為華人所知。

有的人就算知道，面對當下英國房價高漲的窘境，很多人想進來，又不知道門路，也不知道行業深淺，而且，如今的舊房改造，也是需要一定量的資金要求的，這又讓很多人猶豫不決，望洋興嘆。

首先介紹一下政策背景，英國法規規定，核心區域的老舊房只允許改造而不得拆除，而且進行改造的開發商必須取得相應的執照，同時在施工和竣工階段，都要經過當地政府監管人員的嚴格審查，以確保房屋建築商，在原有基礎上進行內部改造，直到改造成優質新房，再重新出售。

所以尋找改建項目時，查看相關公司的資質非常重要。

面對一般投資者開放的房產改建投資項目特點有：

* 預期投資收益可能超過10%，相對存款利息和股票分紅來說更有吸引力;

* 投資期限18-36個月之間，由於房產改造項目只是在原有的舊房或商業房產基礎上進一步改建，其投資鎖定期，相比其他不動產投資週期較短;

* 項目安全性高，因為在英國進行房屋改造的開發商，都需要在政府註冊，並且取得相應的牌照才可進行施工，施工過程中有政府部門進行監管。

相關資訊：倫敦市長的房市承諾能實現嗎

（據假裝在倫敦）