房地产投资 – Page 3

大数据专家引领您实战中国香港丶中国台湾及一带一路房地产市场 | 海外

一带一路机遇：斯里兰卡不再流泪

斯里兰卡经济也许给人比较落后的感觉，但其实该国贫穷率近年已不断改善，GDP每年增长率保持在4%至5%的水平。另一方面，日渐增加的外国投资者、回流的侨民及富豪，以及来自世界各地的旅客，亦提升了当地的新房与豪宅需求，同时亦为当地饭店及公寓增加了机遇，加上交通及基建逐渐改善，相信斯里兰卡楼价只会有升无跌。【阅读原文】

2016年中国台湾房地产市场回顾

2014年中开始，中国台湾的房地产价格逐年下跌，2016年创下15年以来的最低交易量，只有24.5万栋，台北市楼价更从最高点下挫15%至20%。未来中国台湾的房地产市场发展，或可从过去一年10条房产热搜新闻回顾，预测中国台湾房市未来动向。【阅读原文】

2016年中国香港房地产市场回顾

不少人认为2016年是糟糕的一年，多颗巨星殒落、全球政局不稳引致经济动荡、加息阴霾笼罩全球等，然而中国香港房价在风雨中继续站稳，甚至越升越有，逼使政府出手压抑房价升势，成果就有待市场亲自”汇报”。现在，不如一起来回顾2016年这一年来，牵动中国香港甚至全球房地产市场的新闻吧！【阅读原文】

一带一路机遇：泰国楼市追落后

作为其中一个最受中国香港人欢迎的国家，泰国的确有其独特的魅力。虽然泰国旅游业贡献在东南亚可谓数一数二，但其楼价涨幅却在几个主要亚洲城市中排第尾。在过去10年，泰国楼价涨幅只有24%，相较于马来西亚的54%、菲律宾的75%、新加坡的78%以及中国香港的160%，泰国楼价的确存在极大的“追落后”空间。【阅读原文】

一带一路机遇：长线投资首选新加坡

新加坡与中国香港共列为“亚洲四小龙”，亦是全球三大金融中心之一。在新加坡投资楼市，现在的确是一个难得的机遇：新加坡2016年第三季的私人住宅楼价指数按季跌1.5%，不只是自2009年6月以来最大的按季跌幅，更是连续第12季下跌。不少分析师均认为，新加坡楼价已见底，投资者若于现时入市，有望捉紧当地楼价触底反弹的机会。【阅读原文】

一带一路机遇：马来西亚蓄势待发

最近，我在网上看到一篇文章，说马来西亚是一块“福地”，独特地理位置不只让马来西亚远离自然灾害，更使她成为东南亚另一个值得投资的国家。马来西亚位处东南亚的交通及经济中心，亦是中国“一带一路”计划沿线其中一个最大的国家。在房地产市场方面，马来西亚去年的房价上涨了17%，涨幅是亚洲之冠，值得投资者留意。【阅读原文】

一带一路机遇：越南楼市有钱途

在2011至2013年之间，越南曾经历房地产市场泡沫爆破，当时房价暴跌、房地产积压问题严重，在河内等城市更不难发现“烂尾楼”。但在越南政府的政策转向、并开放投资机会予外国人后，在短短数年间，越南楼市已迅速恢复，可见这个国家的强劲“生命力”。趁资金还未攻陷这个漂亮的国家，快点来发掘她的黄金机遇吧！【阅读原文】

近年来，美国住房市场正在经历着大规模的转变，住宅拥有率（Homeownership Rate）在2004年达到近70%的顶点后，便开始一路下滑，2015年底下降到不到64%，相当于25年前的水平，与此相对应，独栋别墅出租市场在这期间经历强势上升。究其原因，住宅拥有率下降主要是由于2008年金融危机的阴影，以及巨大的人口结构变化，包括逐渐步入老年的婴儿潮一代倾向于租住在方便的公寓中，步入工作岗位的千禧世代（Millennials）并不急于买房，以及不断迁入的外来人口。

2008年金融危机后，全美5500万套以贷款购买的房产中，大约750万套房产由于房主无法按时支付房屋贷款或税金而被强制收走并拍卖，这便是所谓的法拍屋（Foreclosed Home）。这些住宅被收走后，房主的信用记录会受到严重影响，加之金融危机后更加严格的贷款审查标准，使他们在七年之内几乎无法再贷款买房。然而，即便是七年之后违约信用记录被消除，银行在贷款时也比金融危机前更加谨慎，对贷款人信用的要求更高。因此，这些房主在失去自己的房屋后不得不开始租房，而相对于公寓，他们更倾向于租住在与过去类似的独栋别墅中。

此外，美国人口结构的变化也对住宅持有率产生了重要的影响。与中国人相似，很多美国人的梦想便是拥有一栋自己的别墅。然而，随着时代的变迁，这一经典的美国梦也在不知不觉中发生着改变。出生于1980年至2000年之间的千禧世代（Millennials）是美国最大的人口组成部分。与他们长辈年轻时相比，千禧世代的财务状况更加窘迫，他们中的很多人担负着高额学生贷款，刚毕业便遇到了严重的金融危机，让他们需要更多时间储蓄购房首付款，然而随着房租不断攀升，积累存款就变得更加困难；另一方面，如今的美国年轻人更倾向于租房，这样，他们便能在获得新工作后随时搬家，而不必挂虑如何出售手中的房产。随着千禧世代结婚生子、组建家庭，很多人选择租住在别墅中。

从1990年到2014年，出租型别墅占所有出租型住宅的比重从30%上升至36%；2006年到2014年（下图），出租型别墅增加了390万栋，即34%。同时，由巨大的需求推动，别墅租金也迅速上升，2015年，包括旧金山、洛杉矶、达拉斯、西雅图等在内的15个城市租金比去年同期上升逾12%。

投资独栋别墅考虑事项

街区

选择在哪一个街区（Neighborhood）购买投资型别墅将在很大程度上决定未来的租户类型和房屋空置频率。例如，在优质学区内的房产将很可能出租给孩子在附近上学的家庭；位于大学校园附近房产的主要潜在租户是大学生，暑假期间更容易面临房屋空置。

房产税

房产税率（Property Tax Rate）在不同地区不尽相同，计算租金回报时房产税是一笔重要支出，但高税率不一定是一件坏事，只要别墅位于容易吸引长期租户的地区，仍不失为一项好的投资。

学区

美国的公立中小学校按照学区（School District）划分范围，在本学区内招收学生，因此，房产所在学区的质量是影响房屋价格的重要因素，位于优质学区的房产升值更快，出租更容易。学区和学校的具体评分可参考Greatschools.com等专业网站。

就业市场

就业机会迅速上升的地区往往会吸引大量人口迁入，意味着更多租户来到这里。大型公司迁往某一地区同样会带来大量员工。例如福布斯2016年评选出“美国未来十年新兴都市”，包括奥斯汀、盐湖城、圣何塞和丹佛等。值得注意的是，前十名的城市中，有四个位于德克萨斯州，据福布斯评论，德州已成为一块巨大的人才磁铁，高学历的年轻人和年轻家庭增长速度极快。其中，达拉斯2010年至2015年就业增长15%，远高于美国平均水平8.1%。

周边设施

考察房产所在社区周边目前拥有或即将建设的公园、商场、健身中心、公交站点等设施。

建筑许可

如果是大规模的别墅绿地开发项目，需要确保开发地块已获得政府出具的建筑许可（Building Permits）。此外，投资前应考察目标物业附近未来的建筑规划和已颁发的建筑许可，如果未来周边地区规划建设大量写字楼、商场、公寓，则证明这一区域发展迅速。

独栋别墅投资方式

机构投资者

国内机构投资者或房地产企业可以从多个方面入手投资于美国的独栋别墅市场，其中包括独栋别墅信托投资、投资型别墅销售平台搭建，和独栋别墅土地开发三种方式（对这三方面更详细的介绍和案例分析请参见《USA地产大亨》）。

个人投资者

投资于几套住宅，获取租金和升值回报是国内很多个人投资者所熟悉的投资方式。在国内，房屋销售价格和月租金的比值（售租比，Price-to-Rent Ratio）较低，投资回报有限。据统计，2014年，中国有78%的城市房屋售租比超过300:1，而在北上广深那样的一线大都市，售租比超过800：1的房产也随处可见。相比之下，美国的房产投资回报率高了很多，例如，一栋位于达拉斯北部10分学区的别墅售价$25万美元，月租金约$1850美元，售租比为135:1，意味着大约11年的租金即可收回房款，扣除房屋出租管理费、房产税和其他所有费用后，预计每年净租金加升值回报率约11%。像这样的投资型别墅在美国还有很多，投资后，BF苏富比将协助投资者打理房屋的管理、出租等全部事宜。

投资风险

正如本书第七章公寓物业中所提到的，由于人们对住宅的刚性需求，住宅物业与其他物业类型相比投资风险相对较小，出租率是各类物业中最高的。投资型别墅所面临的主要风险包括：

空置率过高和升值率过低构成了投资的潜在风险。通常，别墅每月的费用占租金收入的50%左右，然而，如果市场供过于求，或处于市场低迷阶段，则别墅的空置率提高，租金下降，在极少情况下，可能出现租金收入无法支付全部费用的状况。此外，如果市场不景气，出售别墅时，可能物业升值幅度很低，甚至出现售价低于购买价的情况。因此，在投资时应选择位于经济欣欣向荣、人口增长迅速、附近有优质学校，且生活较为便利的地区，从而确保即使在整体经济低迷的情况下，投资仍有较好的回报。例如，德克萨斯州2004年至2014年创造了全美29%的净新增工作岗位，其就业增长率是加州、纽约州、佛罗里达州等的3倍，共创造逾200万个就业岗位，超过上述三个州的总和。

投资型别墅一般需要雇佣出租管理公司（Property Management Company）寻找租户、收取租金，并进行房屋的日常维护，选择一家专业且性价比高的管理公司至关重要。一家有经验的管理公司能够帮助投资者找到按时支付房租、租住时间长，且爱惜房屋的高质量租客，并缩短房屋空置时间，降低房屋维护费用。

此外，独栋别墅信托投资的主要风险在于无法保证投资经理和运营方在别墅收购、装修、维护、出租等方面完全尽职。然而，如果投资运营方也投入自己的资金，在投资份额中占有一定的比例，则运营方与投资者的利益相同，有利于投资者的利益最大化。另一方面，独栋别墅信托投资基金是在2008年金融危机后兴起的一项投资方式，因此投资者所能获得的历史投资数据尚不充分。

小结

美国住宅拥有率近年来一路下滑，从2004年的70%的下降到2015的不到64%，相当于25年前的水平，与此相对应，独栋别墅出租市场在这期间经历强势上升。

住宅拥有率下降主要是由于2008年金融危机的阴影，以及巨大的人口结构变化，包括逐渐步入老年的婴儿潮一代倾向于租住在方便的公寓中，步入工作岗位的千禧世代（Millennials）并不急于买房，以及不断迁入的外来人口。

投资独栋别墅需考虑到物业所在街区、当地房产税、学区、就业市场、周边设施和建筑许可等方面的因素。

投资型别墅的主要风险包括空置率过高和升值率过低，选择位于经济欣欣向荣、人口增长迅速、附近有优质学校，且生活较为便利的地区进行投资将在很大程度上避免这些风险。

关于本书

BF苏富比国际房地产公司国际业务副总裁班秉善在中国工作、生活十余年，最近领衔合著《USA地产大亨》一书，为中国投资者进行美国房地产投资提供权威指导。班秉善在中国致力于协助投资者进行海外房地产资产配置。目前，他和他的团队正在进行约$9亿美元的房地产投资组合收购，以及$1亿美元的公寓项目投资。

本书名为《USA地产大亨：中国企业投资美国地产指南》，书籍由中国财政经济出版社于2017年三月出版，图书章节包括“为什么投资美国房地产”、“重要的国际税务处理”、“独栋别墅物业”、“投资时间表及投资退出”等。BF苏富比国际业务副总裁班秉善和BF苏富比金融分析师胡艺轩汇集其房地产知识、经验，针对国内投资者的需要合著本书，帮助投资者深入了解美国房地产物业投资细节。书中还分别介绍了美国各大主要房地产市场，由BF苏富比合作的当地房地产公司CEO和顶尖经纪人写成。同时，著名中美法律专家就房地产投资中的国际税务处理和合资企业谈判创作了相关章节。本书将成为国内机构投资者和高净值个人的美国房地产投资指南，亦可作为国内企业海外地产投资部门的新员工培训材料。图书在国内的天猫、京东和部分新华书店，以及美国Amazon有售。

从五月起，我们在居外网连载《USA地产大亨》的部分章节，就投资者在海外地产投资中所关心的问题进行全方位讨论，包括为什么投资美国房地产、如何选择地理位置、独栋别墅投资、达成并结束房地产交易、美国主要市场介绍等，敬请关注！

《USA地产大亨》连载文章：

BF苏富比副总裁阿班专栏全集

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“一带一路”房地产投资需紧随国家战略东南亚为近期首选 | 海外

近阶段“一带一路”沿线的投资事件此起彼伏，全球物业投资顾问第一太平戴维斯上海估价部董事甘启善认为，中国房地产企业在“一带一路”沿线的投资需紧随国家战略，东南亚将是近期值得中国房企重点考虑的区域。

周一稍晚他在接受媒体采访时指出，“一带一路”战略的落地，基本上是交通、水、电等基础设施项目先行，而且不会全面开花，初期会铺开一些重点基建项目。中国房企可以选择国家战略投资的重点地区或城市跟进房地产投资。

“一带一路是个国策，不单纯是商业行为，没有国家推动，没有两国合作基础，是做不了的，所以对国策支持的地区和领域去投资，才会更安全一点。”他说。

他建议，房企在一带一路的投资期限往往较长，不应单纯发展住宅及商业地产，还应考虑能带动当地经济的项目，例如旅游地产、工业地产、物流园区等，这样才能更好地与“一带一路”国策相结合。

>>>泰国置业百科：泰国购房流程 | 泰国房贷流程 | 泰国房产税费

中国房地产企业在“一带一路”沿线的投资需紧随国家战略，东南亚将是近期值得中国房企重点考虑的区域

万达集团董事长王健林近日在“一带一路”国际合作高峰论坛上发表演讲，将加强对“一带一路”的旅游投资，包括法国巴黎和印度哈里亚纳邦两个项目。其中印度项目规划制造业园区、文化旅游园区和居住园区，其中制造业和文化旅游园区占地超过70%，未来可创造超过10万个就业岗位，是印度目前最大的投资项目。

过去几年，随着中国富裕人群不断海外置业，万达、绿地、万科等国内房企亦在美国、澳大利亚、英国等发达国家投资和收购房地产项目。不过英国脱欧、美国大选等黑天鹅事件频发后，海外房地产投资出现了一些不确定性。

“出于分散投资的目的，可以选择一些有潜力、增长较快的地区做投资，增加自己投资组合的多样性。”他表示，一带一路沿线国家中，有基础设施和经济前景的地区，一定可以吸引更多的投资。

对于近阶段中国房企可投资的区域，他倾向于发展相对成熟的东南亚地区。他说，中国企业对中亚国家相对比较陌生，对于当地的文化、宗教及政治环境都没有那么熟悉，在当地投资房地产的前景不太确定。

“大家对东南亚一直有投资需求… 只是一带一路战略将投资意愿更加强化和清晰，更为看好当地的经济发展前景。”他说。

（据路透）

中国开发商海外投资弃纽约选中国香港首季大增213%！| 海外

知名地产服务机构高力国际最新发布题为《中国房地产投资市场：基石依然稳固》的报告指出，尽管今年一季度投资总量有所下滑，但全年前景向好；预料中国香港将取代美国纽约，成为今年中国大陆资本海外投资房地产的首要目的地。

点击查看中国香港房源

据高力国际统计，一季度中国房地产交易总额53亿美元，同比下降25%、环比下降62%。但该机构认为一季度交易量下滑并不代表需求减少，主因在于在售高品质房地产资产稀缺，许多业主选择持有而不出售。此外，该时段也受季节性波动影响。

继去年11月中国政府加强资本管控后，中国资本投资亚洲以外房地产的热度有所减退，但对亚洲地区的投资额仍居高不下。一季度，中国在亚洲之外投资了20亿美元（同比降49%、环比降76%），在亚洲的投资额达52亿美元（同比激增62%、环比降2%）。

同期，中国大陆开发商在中国香港的投资额创下历史新高，总交易额为361亿港元（46亿美元），同比骤增213%。中国香港或将取代美国纽约，成为今年中国大陆资本对境外城市房地产投资的首要目的地。

近年来，中国香港写字楼是最受大陆资本青睐的物业。2016年港府招标的住房用地总价值中，大陆开发商占40%。今年以来，大陆开发商对中国香港土地兴趣不减，主要关注九龙区启德地段、新界西和屯门的十处住宅区。

高力国际亚洲区研究及咨询服务行政董事夏思坚（AndrewHaskins）分析认为：“大陆开发商和机构已将中国香港视为国内市场的组成部分，这一投资取向，可视为对大陆投资市场有信心的表现。预计随着人民币汇率逐渐稳定，中国政府会愿意放松资本管控措施，投资海外房地产的大陆企业将很快恢复长期增长趋势，但更多会关注亚洲地区。”

报告预计中国投资性房地产收益率今年将稍有下降，但仍略高于亚洲平均水平。除境外投资外，国内的投资机会主要包括上海地区的办公和物流物业、北京市中心的老旧建筑改造、深圳核心区域的写字楼物业以及成都国际铁路港周边商务园区的新办公楼和工业物业等。

高力国际认为中国海外房地产投资从美国向亚洲市场转移的趋势将会持续，一是因为人民币汇率趋于稳定，中国投资者为保持资本价值而寻找海外投资的动力减退；二是由于中国政府可能会悄然遏制房地产开发商及其他投资者的大额收购，避免犯下日后代价高昂的错误。

（据中国新闻网）

农场——不该忽视的投资之选（上）| 加拿大

众所周知，加拿大不仅国土辽阔，地广人稀，而且还是一个农业大国。只要走出城市就能看见大片大片风光秀丽的农田和充满了田园野趣的牧区。那么在这样一个国家，农场是否也是一项不错的投资选择呢？现在，就让我们来一探究竟。

为什么要选择农场？

说起投资农场，很多华人朋友可能并不熟悉。的确，对华人而言，农场确实是一个比较冷门的投资选择。不同于很容易让人大喜大悲的股票，以及一连数年长势喜人的楼市，农场的价格一般来说还是比较稳定的。就保值能力而言，农场更在一般的房产之上，尤其是在遭遇通货膨胀或者是泡沫经济的情况下。

而且农场和一般的房地产有着很大的不同——由于气候变化，以及城市化建设，农场的数量只会减少，几乎不会增加。正是因为农场固有的稀缺性，决定了这片土地本身就比一般的房产更不容易贬值，甚至还有巨大的增值潜力。

为了说明这个问题，我们可以举一个例子。

我们知道，在2009年的时候，加拿大的房地产市场遭遇了一次危机，当年的房价下跌了2.3%。而当时加拿大股市由于受到美国股市的连累，表现得也同样不尽如人意。但就是在这一片萧条之中，当年的农场价格却依然保持着近20年的上涨势头，涨了6.6%。而且这一上涨的势头还一直保持到了现在。以下是自1985年至2016年，全加拿大农业用地的价格变化情况。

从图中可知，加拿大农地的价格在经历了2011至2015连续5年两位数的大涨之后，已经渐渐归于理性。然而，根据专家对未来几年的预测，加拿大农场土地价值依然会维持只增不减的趋势。

投资农场怎样增值？

通过投资农场而获得资产收益，主要是通过两种方式，一个是资产增值，另一个就是经营农地本身获得的收入。前者最直接的体现，就是随着农地价格的上涨出售农地以获利。而后者才是投资农场的核心所在。一般来说，只要善加经营，农场达到20%的年平均收益率并不算特别困难。但是，如果真正想经营好一块农地，那必须对农业和管理有着相当的了解才行。

在加拿大，不同农场随面积、气候、位置、土质，以及适宜从事何种生产等各种因素的不同，价格差异往往很大。

以目前安省南部为例，80余万的价格即可购得某处占地面积约300亩，其中有240亩耕地的大型农场。而同样位于安省南部，且有部分土地位于矿藏区域的农场，面积仅190亩，而要价却达到了175万加币，整整翻了一倍。

因此投资者在选购农场时，要考虑到气候、土壤、养殖品种等各方面，绝不能一味贪图低价和大面积，否则一旦选择错误损失将会巨大。如果投资者在处理购买、规划、种植等一系列问题的过程中，没有足够的经验，就一定要寻找专业人士的帮助。

这里要特别提醒，投资农场的花费绝不仅仅是买地，还有包括雇佣工人在内的一系列后续花费。所以对有意经营农业的朋友来说，劳动力资源、生产成本分析、土地市场价格评估一项也不能少！

投资者如果要通过农场来获取收益，那么在购买农场之前就一定要认清自己的目的。是想要靠土地升值获得收益，还是为了能够生产。加拿大对农业土地都有不同发展规划，各规划区土地价格差别很大，政府管理要求也差别很大。所以购买农场时所注意的事项非常细致，一点不能疏忽。

购买农场要注意什么？

在加拿大购买农场手续并不繁琐，只要有钱就可以购得。而且加拿大联邦政府对于农业种植业一直以来提供惠民的政策，希望鼓励更多的人能够投身于此行业，所以农场主能够享有很多福利，比如，他们可以拥有城市居民梦寐以求的大洋房，而且几乎不用交税。

而在享受实惠的政策补助和服务时，农场主也相对应要尽到自己的义务，各方面都要符合政府规定。加拿大实行严格的环保政策，农场的排放物和农药使用必须达到要求，如养鸡场，必须控制鸡粪的污染与臭味。农场中野生动物和树林保护也受到加拿大政府的严格要求。

很多农场有政府明确的生产与规划要求，不能擅自更改生产项目。养奶牛、养鸡都需要报告政府，政府根据实际情况审批生产量之后才能投入养殖。养猪、养牛的数量虽然不需要获得政府审批，但也要符合食品安全条例。

农场的行销途经也受到政府管制，并不是每个农场可以自行在路口零售。另外，也许当下这个农场可以自产自销，但一经转手就不能再行自销了，因为政府对此农场可能有其他打算。

不懂农业，是否就不能经营农场？

当然不是！加拿大是一个在各领域专业化程度都非常高的国家，在农业方面自然也不例外。在加拿大，作为投资人的农场主如果本身不懂农业技术，可以选择一种叫Custom Farming的方式来经营自己的农场。简单说来，所谓的Custom Farming就是农场主或投资人出钱雇佣职业的农民（同时也可以是职业的经理人）来经营管理这片农场。根据双方达成的协议，受雇的农民可以负责诸如收割、运输，或者从播种到收获这一过程中一系列专业而具体的工作。至于经营农业所需要承担的成本，比如购买种子和设备之类的费用，则由农场主承担。

如果选用Custom Farming的经营方式，那么首先需要考虑的因素，就是雇佣农民的成本。在这种经营方式中，农场主的收入来源于农产品的销售。至于负责经营的农民，其收入可以来自于定期支付的工资，也可以来自于销售后的分成，也可以是两种方式相结合。

如果投资人本身不懂农业技术，可以选择Custom Farming的方式来经营农场

在加拿大，农民的收入一般都很不错，尤其是随着这几年食品价格的上涨，农民的年收入始终在提高。此外，由于加拿大政府对农业采取扶持的政策，农民还可以从政府那里获得相应的福利和补贴，比如他们可以获得更廉价的汽油，相对低廉的农业保险，而对年轻的农民，政府还会为他们购置农具提供补贴。

以下是加拿大统计局在此前金融危机期间对全国农民家庭收入的统计结果，以及安省近几年农民家庭的平均收入。

从图中可知，即便在遭遇经济危机，加拿大各行业普遍失业率提高收入下降的情况下，农业从业者的收入依然保持在比较稳定的水平。

这一情况对有意投资农场，尤其是有意选用Custom Farming这一经营方式的朋友，可谓利弊参半。因为一方面，对农业的一系列优惠和扶持政策更容易让农场主获利，而另一方面农业从业人员较高且较为稳定的收入，也意味着农场主需要承担更高的人工成本。这些都必须计入投资计划当中。

总的来说，Custom Farming经营方式的好处是可以让农场主和投资人从具体而繁琐的农场工作中解脱出来，对于缺乏农业经验，也不太了解具体农业生产过程的朋友比较合适。

然而，这种方式的缺点，则是农场主和投资人可能要承担更多财务和管理上的风险，所以对市场以及经营管理方面的要求会比较高。而且一般来说，农场主需要对农场的生产进行整体上的把控，所以农场主最好还是要有一定的专业知识。

相关阅读：农场——不该忽视的投资之选（下）

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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《USA地产大亨》连载（二）——如何选择地理位置 | 美国

正如我们上周谈到的，稳定的收益、完善的法律制度、较高的流动性和透明度让很多人坚信投资于美国房地产是一项明智的选择。然而，美国共有五十个州，和数不清的大中小城市！应该投资于哪个城市呢？

一些海外投资者根据个人的经历和人脉关系选择投资地点，例如有表哥住在纽约，或是曾在佛罗里达州读书，抑或是曾去过加州旅行。但在现实生活中，一名专业的投资顾问能够基于当地市场情况和关键经济指标帮助你进行战略性选址规划，这些指标包括供求关系、流动性、就业增长率，和当地商业环境等。下面，我们就一同来探讨如何分析市场状况，并进行投资选址。

门户城市

随着全球化的不断升温，许多美国大城市迎来越来越多的国际人口。这些大都会区拥有极高比例的核心物业资产，最集中的财富，高速增长的经济，以及对土地开发使用的多元化需求。与此相反，小型城市拥有相对较少的资本、资产交易量，流动性也更低，所以较少引起国际投资者的注意。比如位于郊区的农场，往往环境舒适宜人，并且可能有石油开发的机会，但是却鲜有交易，例如位于西德克萨斯州，售价$7.25亿美元的瓦格纳农场，自1849年建成以来最近第一次出售！

美国的门户城市（Gateway Cities）相当于国内的一线城市，一般所认为的门户城市包括：纽约、洛杉矶、旧金山、迈阿密、华盛顿特区、达拉斯、西雅图、芝加哥和休斯顿。这些美国最大的都会区拥有强有力的经济增长率、成熟的房地产投资市场，以及大量的国际人口。本书第四部分将由房地产专家详细介绍这些门户城市并提供独家投资建议。

供求关系

正如很多房地产投资者所熟知的，房地产投资是建立在供求关系的基石之上。市场对房地产物业的需求主要由强有力的经济增长所推动，经济增长带动就业率提升，吸引更多就业人口来到当地工作、居住，并因此推动房地产价值上升，新兴地产开发项目接连动工，从而进一步促进整体经济发展。

以下是美国12大城市及全美就业同比增长率：

另一方面，房地产物业的供给受到可使用土地面积和政府区域规划的限制，并受到投资活动及其他因素的影响。

分析房地产供给的首要原则便是土地的有限性，正如一句房地产业名言所说，“他们无法创造出更多土地。”（“They aren’t making land anymore.”）没有人能够为了填补房地产供应的短缺而创造出更多相同的土地。每一块土地都是不同的，并且土地只有有限的供应量。土地并非工厂生产的大宗商品，如果某一地区的建筑用地供给不足，没有人能够运进来更多土地以满足需求，因此，只能在当地供给并且受到所在地市场状况的影响。

政府的区域规划（Zoning）对房地产供给有着显著影响力。举例来说，加州洛杉矶有非常严格的区域规划条例，通常，更改一块土地的区划，获取建筑许可证（Building Permit）需要数年之久，这意味着在更改区域规划和审批建筑许可期间，这一区域会积累大量的需求。洛杉矶有大约50个非常独特而与众不同的街区！例如，洛杉矶迪士尼乐园附近最近出租公寓的需求量猛增，但是出租型公寓的建筑许可已被积压数年，因此，任何早期获得出租型公寓许可的项目将会获得极大的市场需求，以及随之而来的高水平投资收益。通常，在房地产投资开发中，与当地拥有丰富经验，熟知政府审批程序的地产商合作是获得成功的关键。

影响供给的第三个重要因素是房地产物业的重置成本。建筑的最主要的成本包括土地成本、建筑材料及施工成本，以及聘请建筑师、工程师、律师等的费用。如果成本中的任何一项过于昂贵以至于总开发成本超出在当地需求状况下买家所愿意承受的价格，则项目不应进行。

关于供求关系的一个很好的实例便是绿地集团2014年在美国的投资。在投资之前，绿地集团调查了全美自住型公寓的总体供求关系，首先，他们分析了美国房地产业所处的整体经济周期，之后对比了不同的州和门户城市并选择了加州主要城市洛杉矶。在洛杉矶范围内，绿地集团考察了所有主要街区的经济复苏及增长状况。最终，他们决定在具有战略性地位的洛杉矶市中心区域建设其巨型公寓项目，项目不仅靠近久负盛名的南加州大学（University of Sothern California）和数量众多的文化娱乐场所，而且坐落于南公园（South Park）区域的中心位置——洛杉矶CBD重要的“生活、工作、休闲”综合区（Live-Work-Play）和市内新建或重建项目区（Urban Infill），这一区域近年来物业大幅升值。如今，绿地集团的“洛杉矶绿地中心”（Metropolis）出售迅速。

分析师城市排名

美国的大型房地产投资和研究公司每年基于一系列指标对各大城市进行排名，这些排名可以帮助投资者更好地做出战略性选址规划。例如，上文图中根据就业增长率的排名，以及普华永道（PwC）和城市土地学会（ULI）针对2017年商业地产投资市场的排名（下图）。

资料来源：Emerging Trends in Real Estate, 2017

此外，还有针对城市多元化的排名。例如，德克萨斯州近几年来经济蓬勃发展，然而由于休斯顿的经济主要依赖于石油产业，所以受到油价下滑的负面影响较大。相比之下，达拉斯和奥斯汀则有很大不同，达拉斯是全美经济最多元化的城市之一，由于达拉斯在地理上位于美国的中心位置，它也成为各大行业的产品分销枢纽地。如下图所示，芝加哥、达拉斯、坦帕和丹佛是经济最多元化的四个美国城市。

通过研究这些排名，你可能发现一些二线城市，它们并非国内投资者首选的门户城市，但却在核心增值资产、增值资产和机会主义资产方面提供了优越的风险/回报水平。正如普华永道（PwC）高管Mitch Roschelle在2015年所言，很多投资者从一线沿海城市转向房地产价格快速上升的二线及三线城市，城市名以“Ville”结尾的城市——包括田纳西州的Nashville和Knoxville，肯塔基州的Louisville，和佛罗里达州的Jacksonville——正在吸引着越来越多的年轻人，这些城市拥有较小规模但类似于纽约和旧金山的购物中心、餐厅和娱乐休闲场所，以及较低的物价水平、房价和丰富的就业机会。“如果年轻人希望组建新家庭，他们会选择一个他们能负担得起的地方”，Mitch Roschelle表示。^、

资本成本

在选择投资地时，另一个需要考虑的因素是投资者的资本成本。如果你的资本成本很低，那么主要门户城市中的，提供稳定可靠但相对较低回报率的核心资产将是很好的选择。例如，安邦保险拥有大规模的保险资金，而从2012年开始，中国保险监督委员会放宽了保险资金投资不动产的品种、范围和比例，并且调高保险公司境外投资余额的上限至总资产的15%，从而促进投资多元化，和保险资金的总体稳定性。在这样的背景下，2014年安邦保险在举世瞩目中以$19.5亿美元的价格收购了全球著名的纽约地标建筑——华尔道夫酒店（Waldorf Astoria），该酒店是各国元首到访美国经常下榻之所，亦是纽约主流社交活动的中心地带，被希尔顿创始人康拉德·希尔顿称为“绝佳之精品”。这样的核心资产年投资回报率较低，但考虑到保险公司的低资本成本，以及对于全球多元化投资的需求，这是十分明智的一项收购。

品牌影响力

如果投资资本来源于一个注重其国内外市场形象的大型企业，则投资物业的选址对于企业品牌形象有巨大的影响。如上文中的例子，安邦保险相对来说是一家比较年轻的公司，在中国以外不多为人所知，但是当收购了曼哈顿著名的华尔道夫酒店之后，安邦保险在纽约、美国，以及全球商业精英中为人所津津乐道。在黄金市场投资的著名物业对企业品牌的提升效果远远超过投资于偏远地区的不知名物业。

地理多元化

正如巴菲特的投资名言所说，不要将所有鸡蛋放在一个篮子里，投资者最好不要将所有资产投资于同一个城市。选择在不同方面拥有强大潜力的数个关键城市，并投资于这些城市的房地产项目，这样，当一个地区经济放缓时，如底特律在通用汽车破产后经济一路下滑，其他地区的地产项目仍表现良好并提升整体投资回报。

如果进行海外投资的部分原因是将资产投资于中国经济以外，从而达到多元化，那么，投资于不受大规模国内资本影响的地区则是明智之选。例如，加拿大温哥华的房价因国内买家众多而大幅升值，如果国内经济增速下滑，温哥华的房地产价格将很可能下跌，因此，在这里的投资并不能很好地保护投资者免受国内经济波动的影响。类似的，由于加州拥有优质的气候条件，并且距离中国相对较近，很多亚洲投资者在加州购买房产，构成了这里需求和供给的重要组成部分，这样的现象不仅在加州尔湾和传统的华人社区存在，加州大部分地区均是如此。所以，在加州以外的地区投资才能更有效地对冲中国经济的波动。

小结

海外投资选址需要考虑多种不同因素，从风险/回报水平到品牌影响力，从各大城市排名到地理多元化选择等等。在投资前进行详细的考察和规划，咨询投资顾问，并根据自身投资需求和公司发展方向选择最优质的战略性地理位置将确保你达成理想的投资目标。

关于本书

《USA地产大亨》连载文章：

BF苏富比副总裁阿班专栏全集

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对话美国地产公司CEO：房地产投资是最好长线投资之一 | 美国

美国房地产市场历来是投资蓝海之一。在今年巴菲特股东大会上，新浪财经北美站第一时间在大会展厅采访了Home Services地产经纪公司高级副总裁兼CEO麦克•沃卡（Mike Warmka）和美国Kentwood房地产CEO彼得•尼德曼（Peter Niederman）。二人对新浪财经表示，美国的房地产事业深受中国投资者们的喜爱，这也因此成为了Home Services地产经纪公司的机遇。他们表示想要抓住时机，进一步发展和中国投资者的关系。除此之外，他们认为长期的投资房地产事业，回报一定会超出短期之内外汇带来的任何负面影响。

麦克•沃卡（Mike Warmka）是美国HomeServices地产经纪公司的高级副总裁兼CEO，他负责公司的会计制度和记录、经营分析以及监督子公司的财务活动。加入HomeServices之前，他曾担任通用电气资本的技术会计经理，参与了企业并购和业务发展。并在房地产开发公司担任泰勒投资副主席和管理员。

彼得•尼德曼（Peter Niederman）是美国Kentwood房地产的CEO，担任全国房地产经纪人协会和青少年糖尿病研究基金会主管的职位。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

彼得•尼德曼（左二）麦克•沃卡（左三）和于新浪财经特约通讯员谭云心合影（摄影师：王榕浩）

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根据美国地产平台Zillow的数据，2106年全美房价上涨4.8%，并且预测2017年房价将会上涨3.6%。而中国投资者对与美国房地产的青睐有增无减。不管是对纽约，洛杉矶这种国际化大都市还是在主要州之间的小城市，房地产投资带来稳定回报的同时，也为很多投资者营造了更佳良好的居住环境和接受教育的机会。来自中国的投资者也为美国房地产市场带来更好的资金平台。两位房地产CEO表示，在这种你来我往的合作中，美国房地产市场建立了更广阔的机会。

以下是采访实录：

新浪财经：谢谢你们愿意接受我们的采访，你们早上参加巴菲特股东大会了吗？

彼得•尼德曼：是的，我们参加了。

新浪财经：你们对这次巴菲特股东大会有什么感想吗？

彼得•尼德曼：这是我第一次参加会议，我很享受会议的正能量以及人们的热情，我喜欢听两位老先生讲述他们在建立企业、收购企业时的理念，以及他们选择企业时的判断标准。他们的理念都非常的实用。

麦克•沃卡：Home Service作为一个和母公司伯克希尔一样有探索精神的公司，我们共享很多的共同的公司文化，比如说下放权力、自治管理和运营。我很高兴听到二老今天也提到这一点，这也是为什么我们能够收购到好的公司，并且保持他们良好的运营的原因。

新浪财经：你对中国的市场发展有什么看法吗？

彼得•尼德曼：我无法对中国的市场做出很多的评价，但是我知道的一点是，有越来越多的中国投资者来到美国，并对美国的房地产事业感兴趣。

麦克•沃卡：这是一个很大的市场，有很多中国的投资者喜欢美国的房产，对我们来说也就意味着有很多的机会。我们旗下很多的公司都受到越来越多的国外投资者的青睐，所以我们想要抓住时机，进一步发展和中国投资者的关系。

新浪财经：你觉得你们会专注于什么样的中国客户呢？

麦克•沃卡：当然是对美国市场感兴趣的客户了，很多人来到美国，对旧金山以及美国西北部海岸城市的房产非常感兴趣，还有纽约曼哈顿。我们在这些城市都有业务，而且我们也努力的加强在这些城市的业务关系。我们也知道有很多中国客户，比如来自北京，中国香港，喜欢来美国旅游和留学，总的来说中国市场有很大很大的发展空间。

彼得•尼德曼：就像麦克•沃卡说的，很多中国投资者来到西北海岸购买房产，因为和国内相比，在这里买的房子可谓物美价廉，而且他们想要在海外进行投资，所以他们来到美国，并且很快意识到这里市场的巨大价值。就像麦克•沃卡说的，无论是在西北部，加州，还是东北部，Home Service在这些城市都有足迹。

新浪财经：你们公司对于今年国内外市场的战略是什么？

麦克•沃卡：我们的战略就是继续收购好的企业，与好的企业进行合作。而我们的母公司，他们的战略也是继续并购好的公司，而且他们在国际上也有一定的野心，想要进一步拓展欧洲，南美，亚洲，包括中国的业务。在他们拓展业务的同时也会在当地不断继续寻找好的合作伙伴来进一步发展业务。我们预计2018和2019年公司利润会有显著的增长。

新浪财经：哪个国家会成为你们下一个目标呢？

麦克•沃卡：我们现在同时看好好几个国家，这取决于哪个国家拥有最好的机会。我们计划在今年落户于一个新的国家，但是还不知道是哪一个。

彼得•尼德曼：房地产业变得越来越国际化，美国的投资者想要在海外进行房地产投资，反之亦然，海外的投资者也想要在美国投资，而这正是我们的机遇所在。

新浪财经：你们提到想要向海外拓展业务，那你们打算如何处理在文化上的一些差异呢？

麦克•沃卡：这正是我们要学习研究的重要部分：去了解那个国家的房地产文化，并且寻找合适的合作伙伴来实现共赢。Home Service的名声对我们来说非常的重要，所以我们必须找到那个不仅在业务上更是在公司文化上契合的合作伙伴来进一步拓展业务。

彼得•尼德曼：对，当你们听到巴菲特和芒格的名字时，你们知道他们代表的是一种诚实守信，高质量服务的企业文化，而人们正是被这些文化所吸引。所以像麦克•沃卡提到的，作为伯克希尔的子公司，当我们去寻找国际上的合作伙伴时，我们希望找到的也是这样一种拥有类似文化的企业。

麦克•沃卡：伯克希尔的子公司在国际上已经多有涉猎，我们也可以借鉴在我们的姐妹公司关于国际上的经验，帮助我们拓展国际业务。

新浪财经：和去年相比，美国政府的监管体系是否有所提升？

麦克•沃卡：的确，我们国家的政权是有所改变。但是，目前来看具体政策上还没有很大的变动，但是我们会持续观望，并且留意对我们产业会产生巨大影响的政策。

彼得•尼德曼：我们会特别留意，比如抵押贷款的利息，资本税等这些会影响人们在房地产类投资的政策。像麦克•沃卡说的，我们的政府最近说了很多，但是真正实施的变化确没有多少。

新浪财经：你觉得汇率变动会对中国投资者有什么影响？

麦克•沃卡：汇率显然会对中国投资者购买美国房地产产生影响。但是我认为，尽管汇率一直在变，但是投资房地产的人们大多数还是长期投资者，而美国房地产业是一个非常好的长期投资选择，甚至可以说是世界上最优的几个长期投资选项之一。所以无论汇率如何变化，如果你能够长期持有这个投资，长期的回报一定会超出短期里外汇带来的任何负面影响。

新浪财经：你觉得税收政策对人们有什么影响呢？

麦克•沃卡：对于房地产行业，税收当然会在一定程度上影响人们的决定。

新浪财经：谢谢你们接受我们的采访！

（据新浪财经）

中企爱买海外商办因租金报酬率高 | 海外

中国仲量联行丶胡润等多家机构的调查，中国海外房地产投资额不断创新高。去年陆资对海外房地产的投资总额，达到330亿美元，其中，82.4%的中国买家将自己总资产中超过10%的财富，投资於海外市场。

新京报报导，美国丶澳洲和加拿大等国，是中国人最想置产的前三国。其中，中国买家在美国置业，偏爱休士顿丶洛杉矶丶旧金山等城市，在澳洲买房的中国人中，有25%的则是为了让孩子到澳洲留学。

根据《中国房地产行业发展研究报告》最新数据显示，中国已成为全球第二大跨境房地产投资来源，房地产业者的投资，也是投资主力。包括万科丶万达丶碧桂园丶绿地丶富力等中国知名房地产商的海外建案，今年起都加速入市销售，海外业绩也成为中国房地产商新的成长动力，步入收获期。

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中国海外房地产投资额不断创新高，而办公室的租金收益率比起住宅还要高一些，引发不少企业关注

点击查看海外办公室房源

分析认为，先进国家的房地产市场多半进入成熟期，房价涨幅也较小，不过，由於租金的收益率较高，再加上办公室的租金收益率，比起住宅还要高一些，也引发不少企业关注。

一般而言，中国大城市的住宅租金收益率平均仅2%至3%，而欧美国家多半可达到4%至5%，而日本东京甚至高达5%至8%。加上2011年以来，中国多数三四线城市租金收益率大降，远不如海外，因此也让更多中国人和房地产商，目标朝向海外的建案。

（据经济日报）

中国投资者购买美国房地产的五大误区 | 美国

误区一： 一夜暴富心理

美国房地产从不是一个可以牟取暴利的行业

很多想投资美国房地产的中国投资者，由于经历过中国房地产泡沫时代，误以为美国房地产也会如此。所以大家最容易犯的一个错误就是一夜暴富心理。

事实上，美国政府通过征收房产税、租金的个人所得税等手段来抑制房地产过热；而且，美国的经济杠杆始终在有效地调控房价，统计结果显示，扣除通货膨胀的影响从1980年到2006年的26年间全美平均房价实际只翻了一番。

误区二：不做市场分析

投资者一定要对所投资的目标房产进行充分地分析

假设要在休斯顿买出租房，首先要搞清楚哪些区出租房需求大，其次搞清楚出租房的支出和收益，尤其要注意一些隐性支出和长期收益（如房价的增值），正确计算出回报率。

另外，如果要在休斯顿买旧房推倒建新房，首先要搞清楚哪些区值得建新房，其次要搞清楚大多数买主的喜好，什么样的房子最受欢迎。只有定位准确才可能在市场上立于不败之地。

不仅如此，还要把握整个房地产市场的发展趋势，通过对房地产市场历史规律、贷款利率的调整、国际局势、金融市场的波动等等的分析，大体预测房地产的未来趋势，进而提前作好必要的准备。

误区三：人云亦云

投资者应该通过分析，寻找未来新的房地产增长点，抢先占领这个市场才可能获得高回报率。而被大家已经炒热的区就失去了投资的价值，有头脑有眼光的投资者这时就应该寻找下一个可能的增长点。 “人无我有，人有我优，人优我廉，人廉我转”这个概念也适用于房地产投资。

误区四：任何事情都亲历亲为一人单打独斗

房地产投资者一定要有团队精神

房地产投资动辄几十万甚至上百万，可以称得上是一个大工程。无论是出租房的选择、购买和出租管理，翻修房的评估、购买和装修，还是新建房的选址、建造和出售等等，都不是一个人能够完成的事情。投资者需善于利用房地产经纪人、建筑商、装修公司、会计师等各类人士的专业知识和经验，并建立长期稳定的合作关系。短期暂时的合作一般很难建立充分的信任，不利于大宗款项的投资。

误区五：忽视投资的风险

尽管房地产投资是目前美国市场上最稳定最可靠的投资之一，但是任何投资都有风险是毋庸置疑的。投资者在做房产投资时应该有这个心理准备，同时还应该具备预测和规避风险的能力。

我这里有一个简单的方法可以将房地产投资风险的伤害降到最小：在准备投资时，计算出最好情况(Optimistic)、一般情况(Most Likely)和最差情况(Pessimistic)下的盈利，如果在最差情况下还能不赔钱将房产快速脱手，做到全身而退，那么这就是一个明智的投资。

综上所述，投资者想要在美国投资房地产不仅要有足够的财力准备，而且还要有知识和心理准备。对于以上提到的误区，投资者可以借助房地产经纪人的协助，通过整合各方资讯进行分析来避免，如果再能和专业人士组成团队，投资的回报率会更高。

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阔别3年亚洲境内房产投资总额首度超越跨洲投资 | 海外

阔别3年，亚洲境内房产投资总额首度超越跨洲总额，根据全球房地产资本分析公司Real Capital Analytics（RCA）统计资料，去年亚洲资本投资境内房产的投资总额高达693亿美元，较前年大增176亿美元，增幅约34％，反观去年亚洲资本投资跨洲房产总额为589亿元，相较前年减少64亿美元，减幅近1成，是近3年首见境内投资超越跨洲投资，不过，去年1整年中国台湾却无任何外资出现。

今年房产投资市场看好亚洲境内，尤其是中国丶中国香港丶新加坡与印度。图为印度首都新德里

去年亚洲房地产市场相当活跃

进一步分析近10年亚洲资金投资境内房产总额变化，2008年仅约208亿美元，但是到了2016年则达到693亿美元，8年时间成长2.33倍，显示境内房产投资相当强劲。

高力国际分析，去年堪称是亚洲房地产投资市场相当活跃的一年，即便去年中国在亚洲境内投资总额比率仅占17.4％，虽还不到主导地位，不过，随着人民币走贬放缓，加上美国可能实行保护主义，以及中国推动“一带一路”的政策等原因，预期今年中国将把资金从过往高度投资美国，转移至投资亚洲境内，而且倘若中国真如预测，将大量的资金投入亚洲境内市场，将可有效抵消利率上升的压力，让亚洲的房产平均收益维持平盘，因此，今年房产投资市场看好亚洲境内，尤其是中国丶中国香港丶新加坡与印度等。

而且多数亚太市场包括中国丶印度丶澳洲丶中国香港等的经济条件健康，也顺势推升整个亚太区办公室租赁需求，其中悉尼丶墨尔本与中国香港本岛的租金更有增长的趋势，目前中国香港办公室平均净收益率约3.8％，新加坡中央商务区约3.6％丶上海约4％，北京约4.5％丶首尔约4.1％丶雅加达约6.4％。

中国取代日本成为亚洲最大房地产投资市场

即便自2009年起，其他洲投资亚洲的房产总额，始终低於亚洲资金跨洲投资总额，去年仅162亿美元，不过，亚洲资金境内投资房地产反而逐步热络，尤其是去年中国房地产的交易总额364.52亿美元，相较日本约290.49亿美元，还要多出近75亿美元，首度超越日本，成为亚洲房地产的最大投资市场。至於中国台湾则排第7名，仅25.13亿美元，仅是中国交易总额的6.9％，连1成都不到。

根据RAC发布去年亚太区前10大房地产投资总额区域，其中，中国丶中国香港丶韩国丶新加坡丶印度丶及菲律宾均为成长，仅日本丶澳洲丶中国台湾丶纽西兰呈现衰退。去年亚洲单笔最大房地产交易案便落在新加坡，为去年第2季卡达投资局以24.3亿美元买下地标建筑Asia Square Tower 1。

若进一步统计去年亚太区各城市房地产交易总额，前10名依序为东京，交易总额约163.34亿美元丶上海约146.75亿美元丶中国香港134.97亿美元丶首尔约99.22亿美元丶悉尼约90.36亿美元丶新加坡约79.64亿美元丶墨尔本约54.83亿美元丶布里斯本约29.18亿美元丶大阪约29.13亿美元，进一步分析以上10个城市中，去年任一个城市的交易金额，均超越中国台湾去年全年交易总额。

（据自由时报）

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投资独栋别墅考虑事项

独栋别墅投资方式

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小结

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