房地产投资 – Page 2

在南澳优质牧场Talia 开启纯净有机新生活

艾利斯顿（Elliston）是位于阿德莱德以西的艾尔半岛（Eyre Peninsula）西海岸的小镇，距离阿德莱德约658公里车程。Talia 牧场是一个面积为13,383公顷（33,070英亩）的牧场地产，位于南澳大利亚埃利斯顿Flinders公路20546号。这是一个位于南澳大利亚西海岸罕见的并具有悠久历史的大型绵羊牧场，为您带来绝佳投资机会。

Talia牧场是一个位于南澳大利亚西海岸罕见的并具有悠久历史的大型绵羊牧场，为您带来绝佳投资机会

环境优越土地优良，用途广泛潜力巨大

艾利斯顿距离林肯港（Port Lincoln）约168公里，这里有着壮丽的海岸线和保留着原始味道的海滩。长达424米的栈道（Jetty）在日落时非常之美，此外这里出名的三文鱼非常有名，这里的海浪也非常适合冲浪，虽然有时候会有鲨鱼出现在海滩。

这个牧场资源丰富，适合多种用途，包括：饲养绵羊，以生产羊肉及羊毛等其他副产品；蜂蜜生产；可以作为私人地块来进行开发；也可以进行野生动物观光、历史旅游、4×4越野探险旅游开发项目、狩猎、赏鸟、观星，尤其附近区域非常适合钓鱼，可以经营此类休闲度假区。牧场饲养的家畜为绵羊，总载畜量约为3,000只绵羊。值得一提的是，农场已经通过了有机认证，其出品是天然丶健康的保证。

Talia 牧场是面积为13383公顷（33070英亩），位于南澳大利亚埃利斯顿 Flinders 公路20546号

这个牧场资源丰富，适合多种用途，包括饲养绵羊以获取肉食和羊毛，也可以经营此类休闲度假项目

这块土地的用途为牧场，带有牧区/草场，它是条件良好的开放式牧场，种有桉树。该地形起伏的乡村牧场资源很好，环境优美，平均降雨量375毫米。这里带有改进过的带有6个工作台的剪羊毛棚，带有棚屋、修复过的宽敞住宅、机械棚、工作间、养羊场和剪羊毛棚。

此外还有丰富的供水——包含有9口水井，其中7个带有风车，1个带有太阳能泵，1个带有电泵，以及在恶劣环境下使用的水罐，可为家畜和牧场供水。尤其是牧场带有充足的优质地下水供应，风车的保持状况和使用条件良好。

带有永久地权，含有全面装修过的优质住宅

这个牧场带有永久地权和租赁权形式。牧场地块1,130面积为11,300公顷，永久地权部分279占地600公顷，永久地权部分280占地1,483公顷，总面积为13,383公顷（33,070英亩）。

牧场带有一个宽敞的住宅，住宅含有14个房间，5间卧室，重新装修过的厨房、休息室、餐厅、食品储藏室、办公室、浴室、洗手间。另外还配备空调，木材燃烧炉和很多嵌入式橱柜。住宅刚于近期经过全面装修并且状况良好，非常适合多人口居住，并且可以根据需求来进行各种开发利用。这里装有国家宽带网络的卫星网络，住宅配有新近安装的 WIFI 和卫星电视服务。座机电话服务由 Telstra 电讯公司提供。

牧场出售方式为在提交的购买意向中选取最合适的报价，而卖家将考虑每英亩高於250澳元的出价

这个优质牧场是非常稀缺的资源，也是南澳珍贵的土地，甚至是全澳大利亚性价比最高的农田之一，接受每英亩250澳元或以上的出价，千万不要错过。

我们非常推荐您来此处参观，亲身感受该牧场的所有优势和特点，也欢迎中国房地产经纪商垂询。欲进一步了解Talia的详情，请点击：http://www.juwai.com/33650444.htm，或致电居外热线400 041 7515查询。

文字：吴洁
排版 & 责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

BF苏富比副总裁阿班带您纵览美国房产投资趋势 | 美国

《USA地产大亨》连载（十）——波士顿

本篇文章是居外网《USA地产大亨》系列文章的最后一篇，为您介绍波士顿地产市场。本文由波士顿吉布森苏富比国际地产公司的老板Larry Rideout先生撰写。波士顿是美国顶尖的商业、企业、文化和历史型城市，被很多中国人熟知，近年来经济增长迅速，失业率低，房价达到历史的最高水平。下面一些投资市场是特别值得中国投资者重视的。【阅读原文】

《USA地产大亨》连载（九）——迈阿密

作为长期的热点国际投资中心，南佛罗里达多样的社区为投资者提供了许多机遇。迈阿密-戴德郡不仅拥有良好的气候和沙滩，而且逐渐成为文化独特的大都会。今天，迈阿密是南佛罗里达最抢手、人口最多、最活跃的地区。近期的公寓热潮重新塑造了迈阿密的地产发展，吸引了世界各地的投资者和买家。我们本周为您介绍的是迈阿密房市，由迈阿密ONE苏富比国际地产公司的总裁，丹尼尔·德拉维加先生撰写。【阅读原文】

《USA地产大亨》连载（八） ——西雅图

西雅图-贝尔维尤大都会已加入温哥华、旧金山和洛杉矶等西海岸门户城市行列，成为亚洲人喜爱的投资、教育和生活的地方。很多大型全球科技公司和国际房地产投资者都在西雅图发掘投资机遇。吸引这些公司的是西雅图朴实的生活、美丽的自然风景和较低的税收。西雅图Realogics苏富比国际房地产公司的总裁兼CEO迪恩·琼斯先生汇集其丰富的房地产经验，撰写了本书的西雅图章节。【阅读原文】

《USA地产大亨》连载（七）——达拉斯-沃斯堡

我们本周为您介绍的是美国增长迅速的达拉斯-沃斯堡都会区。这里不仅仅有牛仔，也是美国最适于创业的地区，拥有全球第四繁忙的机场、全美最大的城市艺术区和全美最大的城市轻轨系统，达拉斯最近投资$1.5亿美元用于建设市中心的公园。美国排名第一的公立学校就位于达拉斯，还有众多优质大学和学校。本文由BF苏富比国际房地产公司的总裁兼CEO班忠先生撰写。【阅读原文】

《USA地产大亨》连载（六）——洛杉矶

居外继续带来《USA地产大亨》连载中美国主要市场的章节，本周为您介绍的是洛杉矶。大洛杉矶地区是仅次于纽约都会区的美国第二大城市区，位于加利福尼亚州南部，横跨五个郡。洛杉矶是“世界创意之都”，是电影业中心好莱坞的所在地。今天深入介绍的是较为华人熟悉的洛杉矶郡和橙郡。【阅读原文】

《USA地产大亨》连载（五）——纽约市

从本周起，我们将连载《USA地产大亨》一书的第四部分——美国主要市场的部分章节，逐一介绍包括纽约、洛杉矶、达拉斯、西雅图等在内的美国热门投资目的地。这些章节由当地苏富比的CEO或顶级房产经纪人撰写，为您权威解读美国热门市场。本周为您介绍的是纽约市，由苏富比资深国际房地产顾问费妮琪女士撰写。【阅读原文】

《USA地产大亨》连载（四）——达成交易

在美国，房地产交易的达成与结束通常以在产权公司签订合同，买方向卖方付款为标志。这个过程比较复杂，需要耐心和对每一步骤的熟悉。那么，结束房地产交易有哪些关键步骤呢？【阅读原文】

《USA地产大亨》连载（三）——独栋别墅物业

近年来，美国住房市场正在经历着大规模的转变，住宅拥有率在2004年达到近70%的顶点后便开始一路下滑，2015年底下降到不到64%，相当于25年前的水平，与此相对应，独栋别墅出租市场在这期间经历强势上升。投资独栋别墅有什麽方式？又有什麽考虑事项和风险？《USA地产大亨》都能给你答案。【阅读原文】

《USA地产大亨》连载（二）——如何选择地理位置

正如我们上周谈到的，稳定的收益、完善的法律制度、较高的流动性和透明度让很多人坚信投资于美国房地产是一项明智的选择。然而，美国共有五十个州，和数不清的大中小城市！应该投资于哪个城市呢？我们就一同来探讨如何分析市场状况，并进行投资选址。【阅读原文】

新书：中国大老板已成为美国新地主（一）——为什么投资美国房地产

华人在海外定居置业古已有之，古时候，人们在国外购房主要是为了从事商业贸易活动，或躲避战乱。而近年来，国人在海外投资房地产更上升到了前所未有的巨大规模，其中一个重要的原因便是进行资产多元化配置，获得稳定可靠的投资回报。从本周起，我们将连续几周在居外网独家刊登《USA地产大亨》的部分章节，就投资者在海外地产投资中所关心的问题进行全方位讨论，以飨读者。本周我们首先来一起探讨为什么投资美国房地产。【阅读原文】

西雅图 vs 温哥华：是昔日重来，还是前车可鉴？

相对购买力、资本增值潜力，乃至温哥华最近实行的15％外国购房者特别交易税等因素，使得对西雅图等替代市场的兴趣与日俱增。居外网2016年8月对西雅图的购房咨询量同比增加了143%，而温哥华的咨询量同比下降了81%。现在的西雅图大都市圈的发展与过去20年里依靠国际移民和投资风生水起的温哥华似曾相似。究竟历史会否重演？今期专栏我会深入探讨。【阅读原文】

普华永道：德克萨斯州位居2017商业地产投资第一名

由普华永道（PwC）和美国城市土地协会（ULI）最近出版的2017房地产趋势报告显示，德克萨斯州的奥斯汀和达拉斯位居2017地产投资最佳市场前两位。这是连续第三年德州城市位居排名榜首。第一期居外专栏，我会从多角度分析这两个德州城市的地产投资优势。【阅读原文】

四个英国房地产投资成功项目分析（上）| 英国

上文提到，买方经纪人与传统的房产中介不同，前者会根据客户的需求为您量身定制提供真正有投资价值的房产项目。经过多年在英国房地产投资的实战经验，再加上与各大房地产中介、开发商、金融服务公司及律师事务所等的密切合作，我们累积了不少成功案例，会一连两篇跟各位居外用户分享。

项目一、办公楼摇身一变住宅楼，投资回报率30%

这座三层的办公楼位于伦敦东南肯特郡一个离伦敦非常近的小镇中心，面朝泰晤士河。它建于19世纪，最开始是作为一个庄园，后来改成办公楼，现在属于政府2级保护建筑。这座建筑前面有个很大的花园，在侧面和后面分别有三个停车场，总共占地1770平方米。

业主由于公司搬迁所以希望卖掉这所物业，然而却没有吸引到很多买家。情急之下找到我们公司让我们帮忙卖掉。我们在考察完项目的整体条件后提出先改建成民用住宅然后出售的建议，在做了一系列可行性分析调查之后，业主同意了我们的建议。这所办公物业最终会被改成6个两居室的公寓，4个一居室的公寓，另外在后面停车场的位置会再加建3栋两居室的别墅。

为此我们请来了英国最知名的几个设计师事务所之一的团队帮客户设计了图纸，递交到当地政府。我们预估项目改建完成后有30%左右的投资收益率。客户非常满意，因为这不但解决了办公楼难卖的问题，又多出来30%左右的投资收益率，而且这所受政府保护的建筑也因此得以整修，从而有了新的用途。

英国有很多旧房如同文中的办公楼一样，年久失修，各种设备急待更新，所以往往在市场上估价很低，如果您能够抓住机会买下来进行改造，会在短时间内获得一笔可观的收益，而且因为您真正动手为物业本身增加了实打实可以用眼睛看见的价值，这种成就感跟买房出租等从流通领域赚钱的投资方式的感受是完全不可同日而语的。

项目二丶改建净利润超过100%，还有每个月2,525英镑的房租收益

我们曾经帮一个客户购买了一座位于肯特郡Chatham镇4层的联排别墅。它的地理位置非常优越，步行3分钟就可以到当地的火车站，只需要不到半小时就到伦敦市中心了。

这栋别墅买的时候已经空置了十几年，各种条件和设施都很差。我们给客户的建议是只保留外墙里面改建成四个独立的公寓。客户同意了我们的建议后，我们很快帮客户找到了设计师，而且从头到尾管理运作了整个改建工程。

最终我们建成了3个大面积的和1个小面积的1室1厅1卫公寓，其中一楼的公寓还带一个后花园和可以停两辆车的停车位。后来客户还委托我们帮他们找到租客把4个公寓全部出租出去。从购买旧别墅到第一个租客住进去整个过程用了11个月时间，不包括项目前期3个月申请建筑许可的时间。

投资收益分析：

购买旧别墅的成本£199,000英镑

申请建筑许可的成本£10,000英镑

新建公寓的成本£75,000英镑

今天这4所公寓的售价预计在£580,000左右，净利润超出了100%。目前4所公寓全部出租出去，每个月房租还净赚£2,525英镑。

相关文章：四个英国房地产投资成功项目分析（下）

英伦丽舍CEO芬妮专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

《USA地产大亨》连载（六）——洛杉矶 | 美国

大洛杉矶地区是仅次于纽约都会区的美国第二大城市区，位于加利福尼亚州南部，横跨五个郡，分别是洛杉矶郡（Los Angeles County）、橙郡（Orange County）、圣贝纳迪诺郡（San Bernardino County）、里弗赛德郡（Riverside County）和文图拉郡（Ventura County）。大洛杉矶地区总面积8.8万平方公里，2015年总人口1870万人，其中最大的三座城市分别为洛杉矶市、长滩市和里弗赛德市。

洛杉矶郡（Los Angeles County）

洛杉矶郡拥有十分多元化的产业布局，其科技、时尚、娱乐、旅游、航空航天、生物科学、医疗等产业均在全球占据领先地位。

高科技产业：长期以来，洛杉矶是科技和创新产业的中心，这里活跃着从创业型公司到谷歌、脸谱网、YouTube和Snapchat等全球巨型高科技企业。2013年，高科技产业为洛杉矶提供了4万个工作岗位，约占当地就业量的9%，为地区GDP贡献$1083亿美元。

时尚产业：洛杉矶是美国乃至全世界时尚产业的先锋，时装业年营业收入达$180亿美元，是美国其他地区难以企及的，当地的十多所设计专业学校为这里提供了充足的设计人才。

娱乐产业：洛杉矶长期以来被认为是全球娱乐业之都，对于很多人来说，洛杉矶和好莱坞就是娱乐业的代名词。美国六大电影制片厂中的三个均位于洛杉矶市内，包括派拉蒙影视公司、20世纪福克斯和环球影城。2011年娱乐业直接或间接为洛杉矶郡提供超过58万个工作岗位，创造年经济效益达$1200亿美元，其中，直接经济效益$470亿美元，占洛杉矶年生产总值的4%。

酒店和旅游业：从阳光沙滩到好莱坞星光大道，从乐趣无穷的主题公园到振奋人心的体育比赛，洛杉矶拥有众多为人向往的游览目的地，同时，洛杉矶是美国西部的商业中心，吸引无数商务人士来访。2013年，4220万访客从世界各地来到洛杉矶，并在当地消费超过$180亿美元。洛杉矶郡共有超过8万酒店和旅游业从业人员，并有1000多家酒店和9.7万个酒店客房。

航空航天产业：得益于适宜的气候、开阔的地形和数所著名学府，洛杉矶二十世纪以来一直是航空航天业的重要地区。2014年，洛杉矶所在的南加州地区的航空航天业相关工作共6万个，占全美的14%，用于生产制造的支出达$240亿美元。

洛杉矶国际机场（Los Angeles International Airport）是全球第七、全美第二繁忙的机场，共九座航站楼，2015年运载旅客超过7490万人次，拥有往返于全球41个国家和美国101个城市的直飞航班。洛杉矶国际机场年货运量全球排名第14 ，美国排名第五，2015年货物运载量逾210万吨，总价值超过$1014亿美元。

洛杉矶港（Port of Los Angeles）是西半球最繁忙的集装箱货运港口，也是美国和亚洲之间最主要的货运港口之一。洛杉矶港拥有现代化的货运码头、仓库设施和全美最大规模的港口铁路设施。2015年装卸810万件20英尺当量单位集装箱，货物价值$2900亿美元。

洛杉矶是世界一流高等学府和研究机构所在地，其中包括著名学府加州理工大学（California Institute of Technology）、南加州大学（University of Southern California）和加州大学洛杉矶分校（University of California Los Angeles）等，这三所学校在美国新闻和世界报道的2016全美大学排名中均位居前25名。此外，洛杉矶拥有很多专业院校，如加州艺术学院（California Institute for the Arts）、艺术中心设计学院（Art Center College of Design）、时装设计及采购学院（Fashion Institute of Design）、奥的斯艺术设计学院（Otis College of Art and Design）和美国电影学院（American Film Institute）。

作为美国的门户城市，洛杉矶是中国投资者进行海外房地产投资的主要地区之一，如绿地集团2014年投资$10亿美元建设洛杉矶绿地中心（本书十一章案例分析），和中国泛海控股集团2015年在洛杉矶市中心黄金地带开工建设集豪华酒店、精品公寓和繁华商铺的混合使用项目。

橙郡（Orange County）

橙郡距离洛杉矶市中心约45分钟车程，这里最大的三座城市分别是安纳海姆（Anaheim）、圣安娜（Santa Ana）和欧文（Irvine）。洛杉矶的发展给橙郡带来了大量人口增长，很多在洛杉矶工作的人选择居住在这里。

橙郡以旅游业而著称，这里的著名游览胜地包括被无数人所钟爱的迪士尼乐园，北美第12热门的主题公园Knott’s Berry Farm游乐园，以及数个风景绝美的原始沙滩。

橙郡是数家财富500强企业总部所在地，包括Ingram Micro 、First American Corporation、Broadcom、Western Digital和Pacific Life。这里也是包括马自达、东芝、三星、起亚、三菱和现代等著名跨国公司的地区总部所在地。

内陆帝国（Inland Empire）

内陆帝国位于洛杉矶市以东，是大洛杉矶地区包括圣贝纳迪诺郡（San Bernardino County）和里弗赛德县（Riverside County）的大片快速增长的郊区地区，很多在这里居住的人在洛杉矶或橙郡工作。

较低廉的土地价格、大片的空闲土地和便利的交通网使内陆帝国地区成为理想的货运枢纽地，因此，进出洛杉矶港和长滩港的货物往往在这一地区仓储集散，并发往美国或世界各地，据统计，加州超过80%的进口货物流经洛杉矶-内陆帝国通道。

投资语录

洛杉矶是世界的十字路口，绝佳的地理位置使这里成为美国的西部首都、太平洋沿岸的东部首都和拉丁美洲的北部首都。——Eric Garcetti，洛杉矶市长

洛杉矶一直是全球领先的金融、商业和文化之都。这是一个不断成长的城市，充满活力、生活成本较低，并且是稳定的工作和生活之地。洛杉矶是科技、智力资本和创新的热土，这些都促使这座城市占据比过去更强大的经济地位。——Brian Cullinan，普华永道执行合伙人（南加州、亚利桑那州和内华达州市场）

洛杉矶好莱坞是工人的电影业中心，奥斯卡颁奖典礼每年在这里举办，这里也是美国历史最悠久的电影院校——南加州大学电影学院所在地。——《纽约时报》

洛杉矶是“世界创意之都”，当地每六个人中就有一个在创意产业工作。——Otis创意经济报告

关于本书

BF苏富比国际房地产公司国际业务副总裁班秉善在中国工作、生活十余年，最近领衔合著《USA地产大亨》一书，为中国投资者进行美国房地产投资提供权威指导。班秉善在中国致力于协助投资者进行海外房地产资产配置。目前，他和他的团队正在进行约$9亿美元的房地产投资组合收购，以及$1亿美元的公寓项目投资。

本书名为《USA地产大亨：中国企业投资美国地产指南》，书籍由中国财政经济出版社于2017年三月出版，图书章节包括“为什么投资美国房地产”、“重要的国际税务处理”、“独栋别墅物业”、“投资时间表及投资退出”等。BF苏富比国际业务副总裁班秉善和BF苏富比金融分析师胡艺轩汇集其房地产知识、经验，针对国内投资者的需要合著本书，帮助投资者深入了解美国房地产物业投资细节。书中还分别介绍了美国各大主要房地产市场，由BF苏富比合作的当地房地产公司CEO和顶尖经纪人写成。同时，著名中美法律专家就房地产投资中的国际税务处理和合资企业谈判创作了相关章节。本书将成为国内机构投资者和高净值个人的美国房地产投资指南，亦可作为国内企业海外地产投资部门的新员工培训材料。图书在国内的天猫、京东和部分新华书店，以及美国Amazon有售。

从五月起，我们在居外网连载《USA地产大亨》的部分章节，就投资者在海外地产投资中所关心的问题进行全方位讨论，包括为什么投资美国房地产、如何选择地理位置、独栋别墅投资、达成并结束房地产交易、美国主要市场介绍等，敬请关注！

《USA地产大亨》连载文章：

BF苏富比副总裁阿班专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

巧用澳洲房产投资“杠杆定律” 撬动“盈利地球” | 澳洲

“给我一个支点，我就能撬起地球！”这句来自古希腊科学家阿基米德的名言，以其宏伟的气魄和缜密的科学性，使人们形象地体会到了“杠杆”的意义。

在房地产投资领域内，事实上也存在着撬动“盈利地球”的“神奇”杠杆，不信？那就请看以下一组投资对比：

假定A和B在买房之前都没有自住房，那么A只能从房产的增值中获利，而B却可以将另两套房产出租，并用租金抵消利息支出。

想来大家从这个对比中已经能够看出，房地产投资中的“神奇杠杆”就是银行贷款。运用好银行贷款可以解决三大问题：

资本不足的问题

一般来说投入越多，产出越大。这个道理人人都懂，可并不是人人都有那么多钱，如何能小钱办大事？这就要靠银行的钱来帮忙。

为投资做 “担保”

银行是比任何独立投资人都要专业的投资专家。当它审批是否借贷给买家的时候，一定会用其拥有丰富经验技术的专家来评估投资项目的可靠性。而一旦同意借款时，在某种程度上等同于参与到了这个投资当中，这就意味着，银行对买家的投资取得成功是有信心的。既然那些久富声誉的澳洲大银行们能做出这样的 “保证”，自己还需担心什么呢？

获得分散投资的机会，进一步降低投资的风险

但即便如此，我仍旧发现，还是有一部分中国投资者，在澳洲进行房产投资时，不愿意利用这么好的一柄“杠杆”。这主要是基于以下3种情况：

其一，受“无债一身轻”观念的影响。

中国传统观念中谨慎、稳妥一直是占主流地位的，为此负债总是为人们所极力避免的一种行为。不少人一辈子省吃俭用，辛辛苦苦也不愿担上负债的名声。受这种观念的影响，一些投资人尽管在财务上完全能够承受一定的负债度，也不愿举债投资。其实只要资金链能够稳定维持，适当的举债是投资回报最大化的必要前提。说得极端一点，只要资金链没问题，债务甚至都可以代代传承下去。

其二，因不熟悉澳洲借贷的运作方式，而不敢去尝试。

其实,投资人完全可以打消这方面的疑惧，因为，澳大利亚金融服务业是该国的支柱产业之一，在全世界范围内也享誉彪炳。即使在全球金融危机的“风吹浪打”中，澳大利亚的金融业依旧能做到“我自岿然不动”。经过百年的发展，银行的借贷机制非常灵活便利，客户的各种需求都已经被它们考虑在内，更何况还有无数贷款经纪人能够为投资人提供“一站式”服务，甚至连语言沟通的障碍都可以一并扫除。有这样好的服务，还有什么可以担心的呢？

其三，有些国内朋友误以为澳洲银行不可以贷款给海外人士。

其实，澳洲银行不仅允许贷款给没有澳洲国籍或永久居留权身份的海外人士，而且它们还特别青睐来自中国的借贷人，因为中国的客户从来都是信用度很高的。

中国 “四两拨千斤”的谚语，就让银行的贷款，成为我们拨起千斤之利的力量之源吧！

澳中集团主席金凯平专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

巴拿马——从避税天堂到养老圣地？| 海外

巴拿马位于中美洲，拥有典型的热带海洋性气候，是全球著名的航运与离岸金融中心。因其极具战略性的地理位置，金融，商务与旅游等服务业毫无疑问的成为巴拿马主要经济支柱，占据80%以上的经济生产总值。全球金融危机后巴拿马经济发展速度亮眼，逐渐进入更多企业与个人投资者的视线。

巴拿马运河与经济发展

说到巴拿马，就不能不说巴拿马运河。巴拿马运河全长82公里，联通大西洋与太平洋，是全球重要的海上贸易通道与巴拿马主要经济收入来源。巴拿马运河与金门大桥、帝国大厦等并列美国土木工程师协会选出的当代全球7大奇迹。运河最初由法国人在1881年开始建造，而后在1904年被美国接手，在1914年正式投入运作，并在1999年交还与巴拿马政府运营。随着第三组用来升降船只的船闸在2016年6月投入运营，巴拿马运河为期十年的大型扩建也宣告完成。这次花费约52.5亿美元的扩建项目使得巴拿马运河的通航能力翻倍，并可容纳更大的船只通行。从长远意义上来看，运河的扩建制造了大量工作机会，在大幅提高人均GDP的同时也直接降低了巴拿马的失业率与贫困率。

金融系统的优势

由于该国大部分经济活动都与美国关系密切，巴拿马拥有全美元化金融系统。美元为巴拿马的法定流通货币并与当地货币拥有1：1的固定汇率。与美元完全挂钩对巴拿马经济最大的好处是将通胀水平长久地控制在较低范围内，保证了巴拿马在金融危机之后健康的发展环境。对于境外投资者而言，所有收支与美元挂钩也意味着减少一层汇率损失的风险。巴拿马在1998年加入世贸组织之后解散了中央银行并改革了银行体系。没有了央行这个强大后盾，当地的银行必须执行更为保守可靠的金融系统，以抵御可能面对的内外风险。

全球著名避税港

除了对投资者友好金融系统，巴拿马也是全球著名的避税港，吸引着全球离岸资金涌入。巴拿马对境内离岸企业的海外运营收入实行免税，运河带来的大量离岸交易使得巴拿马成为全球第二大海外公司注册地，超过100家国际银行都在巴拿马城都设有办公室。此外，巴拿马的科隆自贸区是仅次于中国香港的全球第二大自由贸易区，区内货物进口转口均不收取任何税款，向欧美出口的货物还享受关税优惠。世界银行调查显示2015年在巴拿马开展业务所需时间仅为6天，远远低于众多发达国家。这样的便利程度也在很大程度上刺激更多离岸企业进驻。另一方面，巴拿马金融系统可以充分保护投资者的隐私与信息安全。由于巴拿马没有签署国际司法互助协定，因此投资者的账户信息不必与任何第三方分享。同时，巴拿马公司采用无记名股票，股东的隐私也得以受到相当大程度的保护。

以上这些因素，加之巴拿马国内基础建设与商业法治的改善，让巴拿马对投资者吸引力大增，被世界经济论坛认为是拉丁美洲与加勒比地区竞争最激烈的市场。世界银行数据表明，2015年巴拿马吸引的直接境外投资额接近60亿美元，连续增长四年，为2009年全球金融危机时的将近6倍，充分表明了全球投资者对巴拿马未来发展的信心。对于个人投资者而言，想要中国买家可能会因此关心起巴拿马的房产市场，那么巴拿马房地产投资的前景如何呢？

巴拿马房市需求旺盛，量价齐升

2015年和2016年，巴拿马房地产市场需求旺盛，量价齐升。根据巴拿马住房开发商委员会(Convivienda)的数据，其房屋销量连年增长，在2015年达到8232个单位。同样，销售交易的价值也同比上涨了8.9%，达到9亿美元。2016 年，巴拿马房屋销售总额估计超过 10000个单位，比上年增长27.6%。

巴拿马房产的平均价格也在上涨。在蓬塔太平洋，由于可用单位的库存下降，海滨摩天大楼高端公寓价格上涨了6%至12%。这里2015年的平均价格为每平方米2500美元，2016年增长至每平方米2800美元。在特朗普海洋俱乐部，公寓价格现在几乎每平方米3300美元。截至2016年6月，巴拿马城高端住宅区巴布亚大道的房地产价格上涨了8%，达到每平方米2500美元。而同期大湾房地产价格的上涨幅度甚至高达35%。

巴拿马城由老殖民地的Casco Viejo镇和高层建筑和商场林立的现代商业购物区两个主要区域组成，其平均房价根据物业的位置、规模和质量而有很大差异，。如最具特色和最优质的住宅高尔夫球场，平均价格从每平方米2800美元至每平方米3500美元不等。特朗普海洋俱乐部是巴拿马城最昂贵的住宅楼之一，位于第 50层楼的一居室公寓价格约为35万美元。根据“ 全球物业指南”，截至2015年底平均公寓销售价格如图：

根据2016年11月的数据，巴拿马住宅出租回报率保持良好，介于5.5%至8.3%，小型公寓的收益则更高。从图中可以看出，巴拿马城公寓的价格有所走高，海滨公寓的售价约为每平方米2000至4000美元。距离海滩较远的公寓售价则较低。而这些公寓的租金收益率均比较稳定。

潜在的养老圣地

2016年，美国《国际生活》杂志评比出年度23个最适宜退休赡养晚年的国家，巴拿马夺得了第一名。对中国人来说，这个结果似乎有些不可思议，但细数其中原因，这一结果也可以说是情理之中。巴拿马同欧美密切的商业往来为其带来了国际范儿十足的生活氛围。而第三世界低廉的物价水平更这吸引了很多退休人士前往享受生活。在巴拿马的大多数地方，每月2000美元就能过上舒适的生活。在这里中等价位的两人用餐费用大约是30 美元；一年的医疗保健花费仅需800美元；约 18万美元就能在热门的山城博客特（Boquete）买到一套三居室住宅，且在20年后才需要向当地政府缴纳房产税。

也许因为意识到这一潜在市场，巴拿马政府启动了针对中等收入外国人的养老金领取者居留计划，任何一位月收入1000美元以上养老金退休者人都能得到居留许可，到巴拿马享受退休生活。毕竟对于退休人士来说，如果喜欢热情洋溢的拉丁风情与热带海滩的美景，居住在巴拿马的确是十分诱人的选择。

居外网海外房产行业分析师Adam Yang专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

《USA地产大亨》连载（四）——达成交易 | 美国

在美国，房地产交易的达成与结束通常以在产权公司签订合同，买方向卖方付款为标志。这个过程比较复杂，需要耐心和对每一步骤的熟悉。那么，结束房地产交易有哪些关键步骤呢？

一、聘请律师

聘请律师并非是必需的，然而尤其是在商业地产买卖中，强烈建议您找经验丰富的律师帮助。聘请律师会涉及到更多开支，但往往这部分钱值得花，因为律师能帮助您详细了解合同细节，发现并解决任何可被解决的问题，例如，产权中存在的留置权。

二、获取贷款

选择一个良好的银行作为贷款人非常重要。他们为您提供贷款预批准文件并与您的报价一同提交，同时，银行帮助您密切关注利率变化，在最佳时机建议您锁定利率，并向您说明贷款要求，进行房价评估。

三、谈判和签订合约

一个好的房地产经纪人不仅能帮您找到心仪的房产或卖出房产，而且应当帮助您谈判、签署合同，并向第三方产权托管公司提交执行合同。

四、尽职调查期/期权合约期

一旦合同被各方接受、执行，并提交至第三方产权托管公司，期权合约期便开始了。此时，买方开始对房产进行尽职调查。虽然不是必需的，但是强烈建议买方在这个时候订购房屋检查服务。调查、虫害和地基检查等服务也可以在这个时候订购。在此期间，购房者可以仔细查看房屋有无任何问题。在期权合约期届满前，房地产经纪人应协助客户与卖方谈判房屋存在的任何问题的修理及资金补偿。

五、第三方产权托管公司与产权调查

产权托管公司是交易中买方和卖方之间中立的第三方托管代理人。产权托管公司负责托管交易中的全部资金，例如保证金，并托管与交易相关的文件，直到合同规定的所有事项完成。在德克萨斯州，产权托管公司还帮助客户申请产权调查报告。产权调查和产权保险为买方提供法律保护，费用通常由卖方支付，这样，当购买房产后，没有任何人能声称这套房产是他的。产权调查也为您提供任何关于所有权上的模糊，房产抵押，房产使用限制等信息。

六、成交与资金托管

在成交当天，买卖双方将签署担保契约、信托契约等其他贷款文件，并交由托管公司托管，直至合同规定的所有条件均满足。当买方支付合同规定的资金，贷款人提交贷款许可后，房产购买交易完成。

拥有丰富专业知识和经验的房地产团队能帮助您完成这一系列手续，让您免除一切顾虑担心。不仅帮助您了解交易文件，更重要的是发现并避免交易中任何潜在的问题。

房地产合理避税：1031同类不动产互换

投资美国房地产，不仅能获得丰厚收益，达到投资多元化，而且，若恰当安排投资，更能合理避税。在出售地产项目时，有多种不同的策略，其中，1031同类不动产互换是很重要的一项。在进行投资前，我们建议您与美国的注册会计师讨论这一节税方式，以及其他的合理避税策略。

根据美国1031同类不动产互换税法条例，商业地产投资者若出售持有的投资型地产A，并在规定时间内将所得收益投资于另一投资型地产B，则可以免交地产A的资本利得税。长期资本利得税率通常达20%，或更高，若您在出售地产时获得$50万美元净收入，则这项免税条例能帮您节省$10万美元的税款。

然而，此免税互换条例不适用于股票、债券等非不动产投资，这也是为什么福布斯富豪榜上90%的富人选择了房地产投资。下面，我们来看看合理避免资本利得税的具体要求：

两项地产需为同类型：均为投资型地产

Exchange 投资者需用出售投资型地产A所得的收益购买同类型的地产B，例如，出售一间商铺，用所得利润购入出租公寓。然而，如果出售商铺后购买自用别墅，便不包含在免税范畴内了。美国绝大多数提供收入的投资型地产均为同一类型。

时间限制

美国国家税务局给了商业地产投资者充分的时间寻找下一项地产投资项目，但投资者必须在规定的截止日期前完成交易，从而免付资本利得税。首先，投资者需在出售持有地产后45天内找到下一项投资，其次，需在出售持有地产后180天之内购入新地产。

关于本书

《USA地产大亨》连载文章：

BF苏富比副总裁阿班专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

中国领衔美国商业房地产外商投资 | 美国

彭博报道，美国全国地产经纪商协会周二发布的一项调查显示，2016年，五分之一的商业房地产经纪人与国际客户完成过交易；外国买家和卖家的第一来源国都是中国，佛罗里达是国际客户的首选。

美国全国地产经纪商协会首席经济学家Lawrence Yun说：“虽然许多大型市场的A类资产价格已经超过危机前的水平，但许多中小市场的房地产经纪人也受益于国内外商业房地产投资者的兴趣增加”

Yun表示，40%的房地产经纪人预计国外买家今年将有所增加。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

点击查看美国商业房源

近三分之二的商业房地产交易涉及非居民外国人；买家主要来源：中国（17%）、墨西哥（14%）和英国和委内瑞拉（均为7%）。

中国也是卖家第一来源国

国外商业房地产买家比住宅房地产买家带来更多现金；60%的国际交易以现金结算，而美国全国地产经纪商协会的2016年住宅市场调查显示，一半的住宅房地产买家以现金支付

Yun表示，美国仍然是最有吸引力和最安全的投资目的地之一；没有什么证据表明这一点很快就会改变。

（据新浪财经）

农场——不该忽视的投资之选（下）| 加拿大

在上一篇文章中，我们介绍了投资和经营农场的一些基础知识，以及农场的升值潜力和盈利方式。但是对于这种在华人投资者眼中较为冷门的投资方式，许多朋友可能会有一些顾虑。比如购买农场的手续是否繁琐？加拿大政府对农场投资又有怎样的限制？今天我们就为大家回答一下这方面的疑惑。

买农场，像买房一样容易

直接投资农场和投资其他不动产大同小异。一般你都需要找一位不动产经纪，找一位律师。当然如果你手上的钱不够一次付清全款，那就需要贷款。这里要特别提醒一下，在购买农场时所选择的律师，一定要和所购买的农场位于同一省份。

在如今的互联网时代，普通人很容易就能完成一笔不动产交易，农场投资也不例外。虽然农场所处的位置大多地处偏远，而且远离城市，但买家甚至不需要亲身前往就能完成交易。比如买家可以让自己选定的地产经纪起草一份offer，在签完字后扫描，并发送邮件给经纪。作为卖方也是一样，一切工作都可以在网络上通过邮件来完成。之后再签署一些相关的法律文件，整个交易就算完成了。理论上来说，整个买卖农场的流程就和买卖一般的房屋一样。

但是，正如我们之前所介绍的，影响农场的先天条件很多。除了最明显的面积和地理位置之外，更有气候、环境、土质，以及适宜从事何种生产等各种不同的因素。而这些信息往往并不会全部包括在购买合同和法律文件当中。因此作为一所农场的投资者，如果想在购买前充分衡量这次投资是不是值得，最好的办法还是亲身前往，实地考察。

买农场，需要贷款也不难

如果说买房和买农场有什么明显的不同，那恐怕就体现在贷款方面。如果你的贷款目的是为了从事农业生产，那么有些银行会提供一些专门的贷款。在贷款方面，贷款额度最多能高达农场售价的75%。因此对于有意购买农场，并且有信心获得此类贷款的朋友，至少应该保证自己所能拿出的钱达到了农场叫价的四分之一。

假如实在找不到任何一位贷款经纪，或者没有任何一家愿意为你提供贷款服务的银行，那么你可以考虑向“加拿大农业信贷组织”（Farm Credit Canada）贷款。

“加拿大农业信贷组织”（Farm Credit Canada）是全加拿大目前最大的农业信贷机构

“加拿大农业信贷组织”是全加拿大目前最大的农业信贷机构。其宗旨是为包括家庭农场在内的农业生产者提供更多具有专业化和个性化的金融服务，并借此促进加拿大农村地区的经济发展。他们的贷款业务主要集中在给中小型农业生产企业提供贷款。根据2014年的数据，其平均贷款额是$163,649。此外，他们也为其他从事与农业相关行业，以及农产品生产的上下游行业的公司提供经济服务。

由于“加拿大农业信贷组织”所提供的贷款服务较之传统的银行贷款更加专业化和个性化，因此目前，全加拿大有一半以上的农场都选择向他们进行借贷。但在利率方面，他们也可能会略高于银行。因此，有意借贷的投资者需要谨慎考虑其中的利弊。

买农场，在安大略省尤其简单

加拿大各省份对购买农场的法规各不相同，尤其是对海外买家，往往限制颇多。但是对身在安大略省的买家来说，这一切都不构成问题。因为安省对海外买家没有任何限制。

目前为止，全加拿大对海外买家购买农地不设限的省份共有五个，分别是安省、BC省、纽芬兰-拉布拉多省、新布伦瑞克省，和新斯科舍省。

安省的农业土地使用规划制定于2005年，其中没有对农业投资做出任何特别的限制。但是规划中的部分内容，对某些特别农地的常规用途则进行了限定，同时也规定了在哪些情况下可对其用途进行调整。这些规定都源自于“加拿大土地分类系统”（Canada Land Inventory）。