房地产 – Page 15

中國不完蛋加拿大樓市泡沫破不了 | 加拿大

《環球郵報》市場策略分析師Scott Barlow結合網上關於加拿大房地產市場的若幹分析文章，對加拿大房地產市場未來的走向做了壹些分析和點評。

其中，他提到The Macro Man blog有篇關於加拿大房地產市場的文章很有價值。The Macro Man blog是財經網絡媒體，作者多為市場壹線人士。該網站上發表的文章因為不需要真實署名，所以通常人們對這些觀點持保留態度。但Scott認為The Macro Man最近發布的部分文章觀點可信度很高。

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中國不完蛋加拿大樓市泡沫破不了 | 加拿大

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The Macro Man有篇關於加拿大房地產市場的文章引用了《經濟學人》的研究，分析後得出結論，認為加拿大房地產價格不會大幅下降，除非中國經濟遭遇到了硬著陸。

該文認為，如果中國資本流入加拿大的趨勢發生逆轉，將戳破加拿大的房地產泡沫。這種情況只可能出現在中國經濟硬著陸或發生金融危機的情況下，而這種危機往往伴隨著商品價格的崩盤。

Scott上周說，中國目前確實有信貸膨脹的明顯信號，但並沒有泡沫破滅的跡象。他認為，前端利率的確正在轉高，但星星之火不會成為燎原之勢，即便中國這艘經濟航母擱淺的風險的確存在，但如果考慮到中國政府的掌控力以及采用的各種經濟刺激手段，加拿大的泡沫破滅也必然在中國之後。

有人認為國外的投資只占加拿大房地產市場的壹小部分，但其實攪動這個市場並不需要太多買家，只需少量對價格不敏感的買家就可以。

另外，Maclean’s雜誌的Kevin Carmichael認為加拿大的利率很快將會上漲，從而威脅到房地產市場和高分紅股票的價值。Scott並不認同該觀點，他認為未來利率不會上升到那麽高，因為利率會受到大量房屋貸款的制約。

（據加拿大家園）

110億外資湧入倫敦房地產：是誰的錢？花在哪兒了？| 英國

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最近，Real Capital Analytics出了壹組數據：

從2016年4月至2017年3月，倫敦房產項目總共收到118.83億英鎊的投資，其中的絕大多數，也就是109.57億英鎊的投資，來自海外！

而這壹時間範圍，剛好涵蓋了英國脫歐公投後的敏感時期。

即使在英國脫歐前景不明朗，很多不確定因素需要考慮的時候，海外投資者卻趁著匯率好的時刻，拿著現金湧入英國房產市場。

如下圖所示：倫敦總投資來源國家構成

更直觀壹些，各國在倫敦投資所占百分比如下圖所示：

在此期間，英國國內房產投資總額為32.72億英鎊，占整個倫敦投資額的23%。

其次是歐洲（29.44億英鎊，占20.7%）

中國香港（22.18億英鎊，占15.6%）

美國（17.95億英鎊，占12.6%）

加拿大（10.37億英鎊，占7.3%）

中國大陸（8.38億英鎊，占5.9%）

中東（4.95億英鎊，3.5%）

其中，中國大陸和中國香港都非常看好英國，尤其是倫敦的發展，才會在英國脫歐之後，繼續加大房產市場的投資。

單這兩個地區的房產投資總額加起來就占到整個倫敦地區的21.5%，成為英國海外房產的最大投資來源，投資的主要標的為寫字樓、酒店收購。

如下圖所示：2017年第壹季度海外投資者投資金額（百萬英鎊）排行榜：

接下來，我們再看壹下，倫敦的哪些地段受到各國財團的青睞。

1. City of London

倫敦金融城，壹區東側，地方雖然不大但卻聚集著成百家銀行和金融機構，是倫敦的“華爾街”。

如圖所示：房產投資者在倫敦金融城投資金額和比例如下

其中，中國香港和美國投資者投資最多，為10.94億英鎊。

比如：

2016年10月，建滔化工以2.71億英鎊的價格收購了位於英國倫敦金融城的WeWork歐洲總部大樓Moor Place;

2016年11月，中國香港的AGP Group以1.55億英鎊購入英國央行(Bank of England)附樓20 Moorgate。

而來自中國大陸的投資也有7.07億英鎊，占了所有來到金融城房地產投資的11.8%。

比如：

2016年9月2日，中民投控股的上市公司上置集團以8,450萬英鎊的價格收購了位於英國倫敦金融城的法興銀行總部大樓。

14天後，中民投旗下的上置集團再斥資3,250萬英鎊，購入金融城Cazenove總部大樓。

2016年12月，國有企業北京首都開發控股有限公司，斥資逾2.1億英鎊購入30 Crown Place，這是品誠梅森律師事務所(Pinsent Masons)在倫敦金融城的辦事處。

2017年3月初，中國企業中渝置地（CC Land）以11.5億英鎊的價格收購倫敦金融城地標“奶酪刨”大廈，這筆交易也成為英國近年來的最大交易。

2017年3月底，北京首開集團以9650萬英鎊的價格買下了金融城寫字樓Fleet Place House。

2. South Bank

South Bank位於倫敦市中心，泰晤士河的南岸。

如圖所示：房產投資者在倫敦South Bank投資金額和比例如下

這壹地區的倫敦房產主要集中著歐洲和美國的投資，其中歐洲的投資更是高達4.16億英鎊，占61%。

3. Midtown

Midtown指的是倫敦市中心的部分區域，從這裏到很多倫敦的著名景點都是步行距離。

如圖所示：房產投資者在倫敦Midtown投資金額和比例如下

來自歐洲的海外資本最鐘愛這裏的房產，共投資4.19億英鎊。

其中，來自中國香港的資本為1.15億英鎊。

4. West End

West End特指的是倫敦市中心著名的戲劇休閑文化區，坐落於倫敦壹區Charing Cross以西，Leicester Square、Covent Garden、Piccadilly Circus、Regent Street所在的區域。

如圖所示：房產投資者在倫敦West End投資金額和比例如下

海外投資者中，中國香港投資地產金額為9.71億英鎊。

比如：

2017年3月，中國香港地產公司，斥資1.8億英鎊購買了11-12 St James’s Square。

5. Docklands

廣義上的倫敦Docklands地區由泰晤士河兩岸的5個地區組成，分別是：Southwark, Tower Hamlets, Lewisham, Newham 和Greenwich。

如圖所示：房產投資者在倫敦Docklands投資金額和比例如下：

其中，來自中國大陸和中國香港的房產投資金額高達7.44億英鎊！

比如：

2016年4月，海航集團斥資1.31億英鎊，收購金絲雀碼頭的商業樓宇17 Columbus Courtyard。

2016年12月，中國醬油制造商李錦記(Lee Kum Kee)，斥資3700萬英鎊，在倫敦狗島(Isle of Dogs)購買了壹棟寫字樓。

此外，更多的收購項目還在繼續：

比如2017年5月，中國華潤置地與美國北極星房地產豪擲3.09億英鎊聯合收購英國倫敦金融城寫字樓…

中國醬料巨頭李錦記正在競購倫敦金融城最著名地標30 St. Mary Axe，也就是倫敦金融城三大地標之壹“小黃瓜”（The Gherkin）…

提示：

2016年4月到2017年3月，投入英國倫敦房產市場中的資金，來自中國大陸和中國香港的總額高達30.56億英鎊，占所有倫敦房產投資的21.5%。

其中，最受中國投資機構和投資者們青睞的地區為倫敦金融城和新興金融城金絲雀碼頭等，這也彰顯出中國資本偏愛金融城的事實。

此外，英國本土資本投資倫敦房產市場的百分比為23%，海外資本占77%

而海外資本占比如此巨大，不僅僅是對英國和倫敦發展的信心，也是充分利用了匯率差來給自己找利益最大化的出口，“割韭菜”的意義不言而喻。

相關資訊：政治不確定性升高六月份英國房價下滑0.4% | 英國

（據英倫房產圈）

居外看點：倫敦房地產業的擴容、提效與空間改造 | 英國

2017年倫敦房地產論壇的第二天，離會場不遠的格蘭菲爾公寓大樓發生了火災悲劇令業界的討論氛圍變得些許沈重；但與會人士還是沒有放棄討論，努力回答“倫敦該如何解決自己的住房短缺問題”。

主管城市規劃改造的倫敦副市長朱勒斯-派普在本屆論壇上給出了討論這壹問題的背景數據：2017年倫敦的常駐人口為880萬，每年的新增人口規模在7萬左右。單憑倫敦的年凈增人口數據就可以證明倫敦這座城市的吸引力。但人口劇增對倫敦的基建和土地開發規劃而言是極大挑戰，這座城市要做好納入每年7萬新增人口的準備，意味著每年要新建6萬套住宅，並持續投入公共交通設施擴容，必須在2050年前實現公共交通承載能力比現在增加50% ，才能滿足新老倫敦人的生活品質。

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派普表示，按照這樣的規劃，倫敦的基建可能要花1萬4千億英鎊，單就交通設計與廉租房的投入當地市政府就面臨1750億英鎊的資金缺口。因此當地提出了壹個交通設施大項目CrossRail2，單壹這個項目就能利好沿線20萬住戶。CrossRail2原計劃定於5年後（2023年）開工,造價270億英鎊, 將連接倫敦南北，建成後倫敦北部Hertfordshire至南部Surrey郡的交通將會更加便利，沿線20萬住戶也會從中受益，此外這個項目還會創造20萬個新就業崗位。

但最近的英國大選令政府的工作更著眼於新的聯合政府班子的搭建，與此同時，擺在英國政府面前的另壹件重要大事是保證英國順利脫歐。英國政府近期焦點的頻繁轉化很可能導致CrossRail 2項目被擱淺。副市長派普表示 “我們需要盡最大力量令本屆英國議會能夠確保“CrossRail2”的實施。為減緩倫敦住房壓力問題，必須在基建升級的融資上有創新。我們必須要考慮該項目涉及到的原有社區的態度，不然，這些社區和目前英國政壇的困局將會是這個項目的最大障礙。為了實現這座城市的增長目標，能夠應對越來越高的人口密度，我們對項目的設計願景及綜合調動使用這些資金的能力就變得至關重要。”

第壹太平戴維斯倫敦住宅開發研究部主管凱蒂-沃裏克(Katy Warrick)表示，倫敦需要有更多百姓買得起的房屋，“這意味著在保證投資到位前提下，我們需要在倫敦找到哪裏有可開發的新地皮”。

有些與會專業人士認為解決倫敦住房緊缺問題的方法在於提高可租賃房屋供給。倫敦大都會區政府住宅和社區官員大衛-倫茨（David Lunts）表示，市政府鼓勵“起跑線壹致”原則，鼓勵新增房屋供給而非“蠶食”存量房的項目。倫敦市政府已經對市場總體狀況有了了解，現在進入到尋找房屋細分板塊可衡量指標和解決方案環節。 “我們已經實地路測過，我們決定采取更積極地行動，而不再總是更積極的歧視” 。

仲量聯行的亞當-查理斯在2017倫敦房地產論壇上擔任 “建房出租：別只是說”分論壇環節的主持人，他對倫敦的租賃房板塊新增供給表示樂觀。

倫敦溫布利公園地皮的開發商Quintain Ltd就是響應“建房出租”號召的踐行者。 Quintain Ltd. 在溫布利體育場周邊85公頃地皮上上他們已經造了1000多套房子，幾周後還會退出3000多套，其中絕大多數都用於出租。“潛在租客市場的市場很大，”他說，選蓋租賃房項目能讓我們更容易跟上資金鏈供應的節奏，因為賣出12-15套房子的同等時長內，他們可以出租掉40-60套房子。來自美國的開發商”灰星“ 公司（Greystar）也將他們的美國經驗帶到了英國市場，灰星歐洲控股公司開發總監Michela Hancock表示”灰星“計劃在2020年前新建1萬套住宅，目前他們的項目已經完成了三分之壹。

在Michela看來，現在就是建房出租的實施階段，開發商們不再是停留在口頭階段。但要把目前的市場狀況及這類型的住宅解釋給買家客戶是最大的挑戰，因為需要教育市場，讓他們理解目前就是租賃型公寓的運營階段，而不能把運營留到建成以後解決。她解釋說，”項目初期就要有清晰的管理策略，不然，到後期就會有很多問題”。英國本土老牌建築開發休閑物業管理機構“人本建築”（Places for People，非盈利機構）的產品服務創新總監阿萊士-諾泰（Alex Notay）表示，在大西洋另壹邊，建築開發最主要的競爭領域在於“配套設施”，這是這壹邊英國房產開發商跟美國最大的差別。

今年的倫敦房產論壇還專設了“房屋交付效率提升”討論環節。英國房屋管理開發機構（非盈利）天鵝建築集團（Swan Housing Group）提到了他們在巴斯爾登（Basildon）投資設立的模塊化預制住宅工廠將有助於縮短房屋交付周期。

與會人士壹致認為開發商的房屋的建房和交房周期應該進壹步縮短，英美合資開發商Argent Related的西蒙-培根表示，國王十字建築技術中心（The Kings Cross’ construction skills academy）這類建築人才培訓機構也能起到推動作用。倫敦西敏區議員蕾切爾-羅巴森（Rachael Robathan）則認為，目前西敏區“半成品預制住宅”在該區域房屋中占比僅為1.5%，顯然還有提高空間。與此同時，西敏區也會探索現有密度的住宅群如何能提升使用“效率”。

小戶型或許是個不錯的解決方案，倫敦大都會區政府代表安德魯•威廉姆斯也表示“政府鼓勵更多的半預制住宅進入市場，只要面積規劃合理的小型住宅，即使設計出格，政府也會在審批上保持寬松態度。”

談及“空間與文化”的關系，與會的不同專業人士都表達了各自不同的看法。

英國老牌建築開發物業管理公司Peabody承擔了近期倫敦東北部“泰晤士米德”（Thamesmead）的城區改造項目。該機構文化戰略主管阿德裏安娜•馬奎斯強調“區域改造絕對不只是建造房屋”那麽簡單。公共空間規劃設計公司Publica的創始總監露西•馬斯格雷夫則認為，文化的表現形式有很多種，例如“體驗式”文化，最近的實例就是社會各界對格蘭菲爾公寓大樓火災後的行動表達；文化的表現也可以十分具象，正如諸多設立在倫敦的世界級文化機構。

自稱“業余釀酒師”實際擅長為科技和創意公司設計建築空間的茱麗葉•摩根的觀點是，地方文化應該能夠表達當地的“風土”。而茱利葉•摩根的同事羅傑•麥德林認為，“文化誕生於人與人的互動和分享”。

英國建築師菲爾-科菲強力推薦大倫敦區域的巴金-達格納姆區把文化帶進社區的做法：該社區專為藝術家打造了底樓的藝術工作室空間，希望吸引藝術家進駐，同時他們能夠讓藝術家們心甘情願簽長租合同，馬奎斯表示，“藝術家也是人，他們也需要安家立業”，這樣著眼長遠的社區規劃對當地社區的發展和經濟發展都是健康的。“公共藝術也是很重要的，沒人高興看見光禿禿的公共空間，”英國皇室地產(the Crown Estate)的安西亞-哈裏斯表示說。“也許我們的文化需要的是‘真實能接地氣’缺不失“有抱負有主張’的表達，前述Publica創始主管馬斯格雷夫說：“若是在空間設計裏加入對國際視野的積極思考也很棒。

*2017年倫敦房地產論壇前沿報道*

原作：David Taylor

出處：新倫敦季刊《New London Quarterly》

原稿發布日期：2017/06/16

編譯：居外研究院實習研究員常元臻

編譯日期： 2017年6月19日

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

外媒：專家警告稱房地產泡沫威脅澳大利亞經濟 | 澳洲

澳大利亞最知名經濟學家之壹克裏斯·理查森對本國長期持續的經濟繁榮帶來的危險副作用發出警告。主要是澳大利亞各大城市產生了巨大的房地產泡沫。

據德國《世界報》網站6月17日報道，“我們現在已經看到最大的問題所在，”理查森對《星期日世界報》說，“澳大利亞房地產價格近年來瘋狂上漲，主要是悉尼。我們認為澳大利亞普通房產價格被高估了超過五分之壹。”

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這位德勤經濟宏觀部負責人估計，房地產泡沫破裂將沈重打擊澳大利亞經濟。理查森說：“房地產泡沫令澳大利亞經濟極度脆弱。”

澳大利亞正在經歷歷史上絕無僅有的經濟繁榮，已有25年未出現過經濟衰退。

另據俄羅斯衛星網6月16日報道，澳大利亞對進入其房地產市場的中國資本推出新的限制性政策。在新南威爾士州，對住宅買家的征稅增倍。壹些來自中國的房地產投資客正把自己的視角投向美國。此外，路透社援引悉尼和廣州的中國商人的介紹對此進行了報道。澳大利亞房地產市場規則的急劇變化，很大程度源於媒體的反華攻勢。

路透社指出，中國投資商開始從澳大利亞轉身，因為澳方針對外國買家推出壹系列冷卻火爆的房地產措施。從實質看，政府此項舉措，首先針對的是最為活躍的中國資本。根據瑞士信貸資料，在新南威爾士州，選購住宅的外國買家在新房市場約占四分之壹，而中國投資客是外國買家中最龐大的群體。

對澳大利亞不動產市場做“手動控制”不僅讓中國投資商感到驚慌。形成的氛圍是，中方投資是住宅價格上漲的唯壹“罪魁”。比如在悉尼市，房地產漲價確實和中國投資潮相吻合。但同時也沒有切實的證據來證明中國創紀錄投資流與高房價有直接的關聯。中國香港《南華早報》援引悉尼大學達拉斯·羅傑爾斯的報告得出了以上結論。壹些觀察家認為，很大程度上，是因為當地媒體炒作，才使更多的接受采訪者認為，外國資本進入是住宅價格上漲的主要原因。但實際上，當地人購買的住宅量要超過總數的50%。而外國人僅購買了14%。

（據參考消息網）

一圖秒懂：十國海外買房限制 | 海外

房地產景氣讓不少想投資置產的人心如止水，但想轉往其他國家發展，幾個中國人偏好的國家，相關房地產規範一定要搞清楚，蘋果日報整理各國對於外國人購置房產規定重點。

英國

對於外國買家會特別注意資金來源。

澳洲

須向澳洲外國投資審查委員會（FIRB）申請准證，而且僅能購買新房，不得購入中古屋。

菲律賓

不能購買土地，整棟大樓僅能擁有40%。

馬來西亞

外籍人士購屋需取得「外國人准證」，除特定區域基本購屋價格門檻為50萬馬幣外，原則上一般需達100萬馬幣以上。

柬埔寨

不得擁有土地所有權。一般公司只有在51%柬資股權情況下，才可申請購買土地，租期最長可達90年，期滿再申請更新租約。外國人可合法購買2樓（含）以上公寓，無外資比例限制，但不能持有土地，僅有公寓所有權。

泰國

可購買大樓總空間的49%，不需要永久居留。未持永久居留證的外國人或公司，須從境外彙入泰國100%購買金額。

越南

購買單一公寓大樓項目不得超過總量30%，購買單一別墅項目不得超過總量的10%。

美國

在美國購置房地產，幾乎沒有任何限制。可以為移民美國加分，但擁有房產不能作為申請美國永久居留權的依據；美國房地產房屋稅比中國台灣高出許多。

日本

外國人可購置、擁有和出售日本房產，須遵守規定及條件和日本國民相同。透過房仲購買，並備妥護照、戶籍謄本等，到外交部申請認證，即可購置日本房地產。

中國

港澳台人士可以購買二手商品房，不可以購買公房和經濟適用房，因為公房和經濟適用房多為幫助弱勢。若想在中國買房須符合幾項必要條件，如在中國住滿1年、在中國沒有第2套房產、房產須用於自住。

（據蘋果日報）

新創科技對房產業的衝擊與機會 | 美國

在多數人的的觀念裡，房地產業屬於傳統產業，不僅跟科技沾不上邊，產業循環的速度也不快。不像科技業，許多電子產品生命周期都不超過1~2年。如果房產投資人還抱持這樣的想法，那就大錯特錯了。

以銀行業而言，隨著新創fintech金融科技公司的攻城略地，使得許多銀行業務漸被蠶食鯨吞、甚至消失，逼迫銀行掀起並行、整編潮，進而導致許多城市不少大型一線金店面，有著為時不短的空租期。然而這個趨勢，似乎仍未停歇。美國電商巨人Amazon亞馬遜的崛起，同樣也使得美國零售商場正掀起一波淘汰關門潮。這些都是新科技的運用進而掀起房地產的重大變化。

然而，新科技運用對房地產業的衝擊不僅如此。事實上，全世界新創科技公司最多的美國，光是在去年，共有235家房地產科技公司（Real Estate Tech Company）公司，在市場上成功地募集26.65億美金的資金。

在美國眾多的房地產高科技新創公司中，根據我的觀察，大致上可分成四大類：

第一類，屬於運用大數據的“房地產網絡搜索引擎類”公司：免費提供用戶欲查詢對像之歷史價格、目前房屋估值與未來一年房價預估。還有欲查詢對像之學區好壞、房產稅、欲查詢對像周邊附近其他類似正在銷售對像開價、照片等數據。該類之新創房產科技公司，主要假想敵就是在那達克掛牌的Zillow公司，包括Redfin、Homesnap、Homevalue Website等。其中HouseCanary更是以提供用戶欲查詢對像未來房價高精准度著稱。今年初也獲得Google董事長Eric Schmidt艾立克･史密特的青睞，共同參與3,300萬美金的增資入股。

第二類，提供短期房屋網絡招租服務公司：這類主攻短租、民宿出租的新創房產科技公司，主要是把Airbnb為主要競爭對手。這類為數不少的公司，包括比較知名的Flip公司，提供承租人房屋分租服務，尤其在紐約、舊金山這類房租驚的嚇人的大城市，最受用戶的歡迎。還有Tripping、Homeaway與VRBO等許多，跟Airbnb大同小異的公司。

第三類，有能力將房地產部分流程更為優化的公司：這種類型的新創房產科技公司，可能擅長在優化房地產營造流程，也可能專精在物業管理，又或是簡化在線貸款征信流程等房地產交易流程中的某一部分。舉例而言，例如: OnTarget公司，利用其優異的計算機軟件程序技術，提供開發商、營造商、承包供貨商、銀行，甚至投資人，可以藉由隨時上該網站，達到實時監控大樓興建實際進度，並有效控制時間與材料成本的目的。Honest Buildings公司也是運用雲端數據庫與大數據分析，有效監控營建過程，與OnTarget有異曲同工之妙。

第四類，運用VR、AR虛擬現實與3D技術，提供潛在買方體驗新銷售手段之公司：其中最令我感到興趣的兩家公司，就屬Matterport與Floored了。這兩家公司，提供潛在買家利用該公司網站，點選任一房產對像，就能讓投資人有如親臨實境，輕易取得該對像360度的各種視野，根本不必親自到現場看屋，提供潛在買方搶先看屋樂趣的科技公司。這兩家最大的差別在於Matterport專注在住宅市場，而Floored專注在商業辦公室對像。

根據美國聯邦儲備局的一份報告，美國最大的資產是房地產，目前來到40兆美金的市值。這個數字，隨美國著房價的持續上漲，市值也不斷的增加。身為美國房產投資專家，與創投多年經驗的我，一方面看到美國新創科技公司前僕後繼地投入房地產市場，提供房產投資人更透明、更精准、更多元的房產評估信息，對美國房地產產業進化與升級做努力與貢獻，感到驚艷與佩服，更使得我對美國房產後勢樂觀以待。

反觀中國台灣，根據台經院的“2016中國台灣獲投大盤點”報告，2016年全中國台灣新創公司共募得約3.5億美金，僅為同期美國房地產科技新創公司所募得資金的12.5%，且僅有一家新創科技公司iStaging跟房地產有關，也只募得560萬美金，僅為美國房產科技新創公司同期募得金額約0.2%。故想藉此呼吁中國台灣相關主管機關或過去十年有享受到房地產增值的中國台灣大型建商，應該鼓勵、支持新創科技公司積極投身提升中國台灣房地產產業進化的領域。

也引頸期盼，中國國內、港澳台等地，未來能有越來越多新創科技公司願意為華人世界的房地產產業進化與升級做貢獻，提供房產置產與投資者享受透明、精准、多元的房產評估信息，進而使得房產市場交易更為有效率。

益立信不動產鍾仁義董事總經理專欄全集

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出人意料的大選結果將如何影響英國房地產市場？| 英國

隨著全英國最富、房價最高的倫敦肯辛頓選區歷史上第壹次被工黨拿下，這次令人意外的提前大選以這樣壹種荒誕的方式落下帷幕。

相比大選前擁有的330個席位，保守黨這次總共丟掉了12個議員席位，其中對房地產市場影響最大的就是保守黨丟掉的中克羅伊登選區（Croydon Central），該選區原本屬於英國住房大臣（Housing Minister）——Gavin Barwell，但他卻在這次大選中丟掉了議會席位，失去了在議會中發言的機會，無法再擔任住房大臣。

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英國房地產媒體評價大選結果：住房大臣失去席位導致之前的政策可能難以兌現。

更令英國房地產市場雪上加霜的是住房大臣Gavin Barwell剛剛在2017年2月份主導頒布了英國住房白皮書（UK Housing White Paper），總共104頁，試圖用明確的住房五年計劃和嚴厲的懲罰措施解決英國住房嚴重供不應求的問題。

由於英國住房供不應求的情況造成房價不斷攀升，導致英國年輕人無力買房，因此白皮書規定如果地方政府無法達到新建住房規定目標，將被強制規劃建造數萬套新房屋。

萬不得已之下，梅姨迅速任命丟掉議會席位的住房大臣Gavin Barwell為唐寧街10號幕僚長（Chief of Staff）。

即便如此，新住房大臣的人選依舊懸而未決，白皮書裏面的各項建房政策也可能因此不得不推遲執行，英國房屋供不應求的局面面臨進壹步加劇。

除了住房大臣的意外變動，大選還可能對英國房地產市場造成以下影響：新開發項目被推遲

由於大選造成的“懸浮議會”結果大大增加了不確定性，銀行對於給新的房地產開發項目提供融資會更加謹慎，英國本地私募基金和保險公司也會因為不確定性減少投資新的地產項目。壹旦已經得到規劃許可的新開發項目拿不到資金，這些項目就會被暫停或者被出售給財大氣粗的海外開發商，脫歐公投以來中國地產商利用英國本地市場的不確定性大舉進入倫敦房地產市場就是最好的證明。

由於海外開發商傾向於把英國開發項目出售給本國人，因此無論是哪種局面都會造成英國“住房危機”加劇，英國人因為買不起買不到房子，不得不繼續租住在海外投資者購買的公寓裏並上繳大半工資作為租金。

英國最大房地產交易網站Rightmove（2017年5月22日）發布的數據顯示，即使在大選之前的五月，英國整體房價依然較2017年四月上漲1.2%。

倫敦市中心房價更是單月上漲3.8%，均價達到£834,229。

建築市場活躍度下降

就像其它行業壹樣，英國的建築行業也不喜歡不確定性。由於沒有任何壹個政黨在議會中取得絕對多數，懸浮議會的局面會造成兩黨扯皮（horse-trading），立法困難加劇，使得《英國住房白皮書》中提及的指導性政策無法有效立法落地。面對這樣的局面，英國建築工程公司不得不按下暫停鍵，畢竟No deal is better than a bad deal。

這樣壹來，不僅英國每年的新建房屋供應計劃難達成目標，到2022年新增150萬套住房的計劃更成了天方夜譚。

梅姨上個月發布五年競選綱領時指出到2020年為英國新建100萬套住房，然後到2022年再新建50套。

更多海外投資者進入英國市場

懸浮議會的局面不出意外地造成了英鎊大跌，截止英國時間2017年6月11日13點（北京時間20點），英鎊兌人美元匯率跌到1.27，兌人民幣匯率跌到8.67。而大選之前由於不確定性降低英鎊兌美元已經破了1.3，兌人民幣也壹度要破9，這次由於梅姨玩脫大選帶來的英鎊暴跌可以說又給了海外投資者壹次入場的機會。

雖然英鎊貶值在壹定程度上影響了英國本地購房者的積極性（賺英鎊的英國上班族變“窮”了），但海外投資者卻可以憑借匯率優勢入場搶占英國房地產市場份額，在短期內托住英國房產市場的流動性。

值得註意的是，去年脫歐公投結束這壹年來，中國投資者因為匯率優勢和看好英國房地產市場的長期發展，在倫敦金融城和市中心淘走了不少優質物業，最近的就包括廣州富力花去2億多英鎊連拿兩塊倫敦地皮、華潤置地3.09億英鎊買下倫敦金融城寫字樓20 Gresham Street、中渝置地11.5億英鎊買下倫敦金融城第壹高樓等重大交易，這些地產項目因為匯率打折紛紛被精打細算的中國開發商收入囊中。

總結來說，新開發項目被推遲、建築市場活躍度下降這兩大因素會造成英國住房繼續供應不足，而海外投資客入場又會導致需求增加，整體上供不應求的局面進壹步加劇，英國（特別是倫敦）房價也可能因此被進壹步推高。

（據英中時報）

報告：洛杉磯華人居民比例高或推升房價 | 美國

據美國《世界日報》報導，洛杉磯加大安德森經濟預測中心（UCLA Anderson）6月13日公布2017年第三季度經濟預測。華裔經濟學家俞偉雄（William Yu）撰寫洛杉磯房地產市場報告，指出華人居民比例是推高房價的六大因素之一。

數據顯示，全美房價最高的七大城市中，除紐約外，全部集中在加州，包括排名前四的洛杉磯、聖荷西、舊金山和聖地亞哥。經濟學中衡量房價可負擔標准的比率是用該地區居民年收入中位數除以房價中位數，數值越高代表越難買房。美國平均比率不到3.5，但洛杉磯、聖荷西和舊金山都在九左右，聖地亞哥接近八，河濱和沙加緬度也都超過五。

若只看租房，洛杉磯居民平均要拿收入的一半以上交房租，舊金山、聖地亞哥的房租也超過月收入的四成以上。而全美平均來看，美國人只需要用不到收入三成的錢交房租。

俞偉雄表示，造成大洛杉磯地區房價高的主要原因仍是供需關系，房地產市場有限的供應滿足不了大量需求。洛杉磯、橙縣、聖荷西、舊金山等地每年提供4萬至10萬個新工作，但每年發放的新建房屋許可證卻只有1萬至2萬個單位，導致供小於求，房價居高不下。

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房價高低究竟由什麼因素造成？以大洛杉磯地區（包含橙縣）共340個郵編涵蓋的區域，2017年4月房價中位數來看，有些區的房價中位數只要20萬元（美元，下同），但有些區卻高達480萬元。俞偉雄從六大方面解釋洛杉磯房價的巨大差異。

第一點即是房租，最常見解釋房價高低理論是該房產在未來能產生的租金收益的淨現值（net present value）。此外，還有幾個因素也相當重要，例如人力資源指數（human capital index），即年收入高和受教育程度高的居民更容易創造好學校和低犯罪率，從而給房價帶來正面影響。離海灘距離越近，房價也會越高，當然也不排除少數例外，如緊靠海邊的長堤市雖就在海邊，但房價其實很低；而離海很遠的Bradbury房價卻奇高，210北邊的克萊蒙房價也偏高。同時新房數量也會影響房價，新房供應越少房價越高。另外，25至34歲的年輕人比率越高，該地區房價也會被拉高。

研究報告指出，還有一大因素是亞裔人口，尤其是華人人口在當地居民中占有的比率。華人越集中的地區越會吸引海外華人投資者來此置產，導致房價升高。典型城市包括房價中位數超過200萬的聖瑪利諾和超過100萬的亞凱迪亞和爾灣，前兩個城市華人人口比例都在40%至50%之間，爾灣亞裔人口則超過三分之一。不過數據也指出，華人人口很集中的蒙特利公園市和羅斯密市，雖然房價中位數也超過50萬，但都還沒有達到應有高度。

還有一個現像，若用餘偉雄的2017年房價數學模型來預測許多昂貴地區（中位數超過200萬），會發現預測值通常會大於實際值。他解釋，昂貴的房子在真實市場中漲幅會比便宜的房子小，“因為它們實在太貴了，即使對富人而言，也望塵莫及”。換言之，高房價地區增幅較小，“可能因為越來越少的美國人和外國人能買得起這麼貴的房子”。

餘偉雄表示，由於供應無法滿足需求，洛杉磯地區的高房價還會持續下去。從宏觀經濟和經濟周期的角度來看，尤其現在利率依然處於歷史低點，房價還會持續增長，直到下一個經濟衰退來襲。

（據環球網）

加拿大樓市泡沫有多誇張？房價竟然比隔壁美國高50% | 加拿大

針對加拿大樓市風險的警告聲越來越高，那麼加國的程度到底多嚴重？不妨從與鄰居美國的對比中來了解一下。

加拿大按揭房產公司（CMHC）發布的數據顯示，加拿大新屋銷售價格實現兩個月連續上升，比去年同期大幅上漲。數據顯示，加拿大4月新屋平均售價為每戶751,881加元（約合559,123美元）。以加元計，同比上漲11%；以美元計，漲幅則較為緩和，為2.64%。

與此同時，美國房價則出現下滑。美國商務部人口普查局（US Census Bureau）數據顯示，美國4月新屋平均售價為每戶495,271加元（約合368,300美元）。按加元計，同比下滑0.49%；按美元計，同比下跌3%。

>>>加拿大置業百科：加拿大購房流程 | 加拿大房貸流程 | 加拿大房產稅費

由此得出，加拿大新屋平均售價比美國高出51.8%；而去年同期，加拿大新屋平均售價僅比美國高出36%。由此可見，加拿大和美國房地產市場之間的分化正在加劇。

如果考慮到兩國到經濟情況差異，房價這一差距則更不合常理。美國經濟處於復蘇狀態，且人口是加拿大的10倍，但土地面積少於加拿大；反觀加拿大，人口稀少且經濟狀況不穩定。

目前加拿大的自有住房率為70%，是全世界最高水平，而美國地產泡沫破裂之前的住房自有率也差不多達到這個水平；目前房地產行業占加拿大GDP的12%，在美國地產泡沫時期，房地產也是經濟的主要驅動力之一。

（據華爾街見聞）

美國房價穩步上漲近三年來最強勁 | 美國

最新數據顯示，美國房價3月份的漲幅足以維持在33個月高位。這意味著美國房價以近三年來最強勁的速度攀升。

根據美國標普核心邏輯／凱斯–席勒指數（S&P CoreLogic Case-Shiller Indices），美國房價在3月份比去年同期上漲了5.8%，高於上個月的5.7%，但比分析師所預期的稍低，分析師預計3月房價將上漲5.9%。

由於長期以來市場上新增和現有房源短缺，加上工作穩定與收入增長，這些因素促使更多的美國人首次購買房屋或進行房產交易。

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標普/凱斯-席勒房價指數顯示，全美房價今年3月上升5.8%，達到33個月來最高增幅

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與此同時，20個城市房價指數比去年同期上漲了5.9%，是2014年以來的最高水平。2017年價格漲幅的步伐加快，2014年至2016年同比漲幅保持在5%左右。

待售房屋庫存仍然異常低。根據美國房地產經紀人協會（NAR）最新數據，4月份待售房屋的低供應水平，壓低了現有房屋銷售量，並將房屋在市場上停留的天數中位數推至29天新低。

《今日美國》援引房地產研究公司Zillow首席經濟學家Svenda Gudell的話說：“房屋買家需求高漲，庫存水平接近底層，房價繼續上漲。”

根據抵押銀行家協會（MBA）每周按揭貸款申請調查數據，上周（截至5月26日的一周），抵押貸款申請比前一周下降了3.4%。這項調查涵蓋了美國零售住房抵押貸款申請的75%以上，自1990年以來每周都進行調查。受訪者包括抵押銀行家、商業銀行和儲蓄機構。

市場綜合指數（Market Composite Index）是按揭貸款申請量的一個指標，較一周前按季調整，下跌3.4%。經調整後，該指數較上周回落4個百分點。再融資指數比上周下降6%。經季節性調整的采購指數較前一周下跌1%。未經調整的采購指數較上周下跌3%，較一年前同期上漲7%。

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