新加坡 | 購買新加坡私宅須支付哪些費用?如何支付?

選定心儀的房子後,買家就要做好掏腰包付錢的准備。除了談妥的成交價以外,你在新加坡買房時還要支付哪些費用,又要如何支付?

假設你要購買一個100萬元的私宅單位,銀行最多能提供80%貸款,其余20%,也就是20萬元,是交房前要付清的首期付款(down payment)。這20%裡,至少5%要以現金支付,其余15%可用現金或公積金存款支付。

首期付款一般可分為選購權費(option fee)、選購權執行費(option exercise fee)和其余首期付款三個部分。

為表明購買意願,買家要向發展商提交選購權書(Option To Purchase),並支付一筆選購權費。收到這筆定金後,發展商必須為買家保留所選單位。這筆定金要以現金支付,通常占成交價的1%。如果你支付定金後改變主意,決定不買這間公寓,這筆定金就會被沒收。

發展商要在收到選購權書的14天內向買家提供買賣契約。買家在收到買賣契約後,有三個星期的時間考慮是否買房。確定之後,就可以簽署買賣契約,並支付一筆選購權執行費給發展商,完成買賣交易。這個過程叫做“行使選購權”。選購權執行費通常是成交價的9%。加上此前支付的選購權費,買家這時已經付了總成交價的10%。

用20萬元首期付款扣除選購權費和選購權執行費後,買家還得支付10萬元其余首期付款,這筆錢也得在行使選購權時付清。

新加坡買私宅費用一覽
新加坡買私宅費用一覽

除了總房款外,買家在搬家前的其余花費包括印花稅、額外買家印花稅(ABSD)和律師費。根據國內稅務局規定,印花稅和額外買家印花稅最遲須在簽署買賣契約的14天內繳清。

印花稅根據房屋成交價計算,首18萬元要繳納1%,第二個18萬元繳納2%,其余款項繳納3%。一個簡易的計算方法,是用成交價的3%減去5400元。如果是一間100萬元的單位,印花稅便是2萬4600元。

為給房市降溫,政府從2011年起推出額外買家印花稅,並在2013年全面調高稅率。目前新加坡公民購買第二套房地產時,必須繳付7%的ABSD;若購買第三套房地產則須支付10%的ABSD。永久居民購買第一、第二及更多套房子,分別需付額外5%和10%ABSD。外國人買房時一律得付15%ABSD。

律師費多少要依具體情況而定,如果由提供房貸的銀行指定律師,律師費一般在2500元至3000元之間。

和組屋不同,新私宅單位通常都附帶簡單裝修和家具,大部分發展商也會提供冰箱、洗衣機和微波爐等電器。

不過,多數買家還是會在此基礎上進一步裝修。一般來說,一個新公寓單位的裝修費用介於3萬元至8萬元。

值得注意的是,由於近兩年樓市不景氣,更多發展商為了盡快賣出單位,都推出印花稅回扣、現金折扣和家具禮券等促銷優惠,在看房時可以比對一下各個項目給出的促銷優惠,畢竟這都能幫你的錢包“止血”。

(據聯合早報)

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如何寻找靠谱的澳洲房贷服务商?

澳洲买房贷款-青莲贷款

过去几年,澳大利亚的房地产吸引了无数海外人士,尤其是受到来自中国的投资者们的追捧。然而,许多中国买家们在购房时只看到了澳大利亚房产永久产权,价格相对便宜等优势,但却对购房过程中至关重要的步骤“房贷申请”的流程知之甚少。

过去12-24个月内,澳大利亚的四大主要银行相继停止了给海外买家进行贷款的业务,政府也提高了印花税等购房额外支出的门槛。这让许多已经在澳大利亚付了10%首付但却还未成交房产的海外买家陷入了巨大的被动之中。许多人不禁发出了这样的感叹:我到底该拿什么来拯救你,我的澳洲房产?

如果您也是处于这种状态下的中国投资者,那么您最好在房屋即将成交之前,仔细选择您的贷款提供方,确保您可以及时获得贷款批准并顺利交房。那么问题来了,作为一名海外投资者,您是否知道在选择房贷产品时,应该注意的关键点有哪些呢?以下我们就为您梳理了您在选择房贷产品时所需要考虑的几大关键要素。

澳洲买房贷款-青莲贷款

如何选择澳洲房贷借款平台?

1、谁是你的借款平台?

海外买家在选择贷款渠道时,首先要问的就有以下一些关键问题:这个借款平台是谁?它的资金从何而来?本身是否是一家可靠的公司?又是否有在澳洲做房贷业务的历史?

目前在市场上专门给海外投资者提供房贷产品的平台并不少,但其中不免鱼龙混杂,有一些资金实力并不雄厚的小平台。作为购房者来说,你最不想遇到的情况一定是自己的房产快要成交时,却发现你的借款平台的资金不足。

2、他们的客户服务水平如何?

与许多人想象的不同,作为购房者的你,与借款平台之间的沟通远不止限于交房的那段时间。不论是利率发生变化,还是你自己的个人情况发生变化,出现偶尔不能及时还款等情况时,你都需要和借款平台之间进行不断的密切沟通。所以,你们之间的契约关系是长期的,你最好得知道他们的客户服务水准如何。

那么怎样的客户服务水平才可以算是优质呢?参考的标准至少有以下这些:他们的员工可以向你清楚的解释产品细节;客服人员可以用普通话与你沟通;对你提出的任何问题,都能在第一时间快速反应;你至少需要能通过不止一种方式找到他们,哪怕是偶尔需要和他们协商付款方式,也都会遇到宾至如归的客户体验。

3、房贷申请的速度能有多快?

在澳大利亚,开发商通常只在交房前两周才通知买家的代理律师房产即将成交。所以,从贷款申请者的角度来说,你最好确保你的借款平台能有一套高效运转的系统,方便快速地审批你的房贷申请。最好的借款方应该在一周内对你的申请给予正式的批复。

比如,借款平台如有一套网上自助材料上传系统,就是一个不错的功能,而如果他们能在你登录网站递交房贷意向后的24-48小时内就给你反馈,那就更好了。千万不要找那些没事就让你填写无数份表格,但你填完就再也得不到回音的借款平台,他们只会浪费你宝贵的成交时间!

有一些借款方的内部审核效率非常低,它们通常也没有本地的员工为客户服务。如此一来,花上三周甚至更长的时间才能审核你的贷款,就不是什么意外的事了。在这样的前提下,投资者将会面临损失10%首付款的风险,因此,寻找一个高效可靠的借款平台至关重要。

4、如果你是自雇人士呢?

目前市场上针对海外投资者的贷款产品中,大部分只面向在中国拥有稳定工资收入的打工族购房者,而许多资金实力并不差,但却属于小生意主,或者企业股东类型的申请人则往往在申请澳洲房贷时屡屡遭拒。

所以,海外身份的自雇人士在申请澳洲房贷产品时,请务必咨询一下你的借款平台是否可以接受像您这样类别的申请者,千万不要在一个不了解中国收入体系和收入申报系统的借款平台身上浪费太多时间

5、申请的门槛有多高?

对于中国投资者来说,许多借款平台在提供澳洲房贷产品的同时,也给贷款申请者设置了不小的麻烦。

比如,有些机构要求申请者必须存入大量资金到指定银行的账号长达六个月之久,并且成为该机构的VIP客户,然后才能获得贷款资格。另一些则收取高达8-10%的利率,但同时只给予投资者40-50%的贷款比例。更不用说,还有许多隐形费用,如估价费,申请费等在悄悄地等待着你。这些成本全部加起来对于房贷申请者来说,则是一笔相当大的开支。

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除了利率,你还应该关注哪些?

说起房贷申请选择,绝大部分人的第一反应一定是“选个利率最低的”,而实际情况远远没有你想像的这么简单。在澳洲申请房贷,除了利率之外还有许多你要考虑的方面,这些都会对你选择借款平台起到决定性的作用。

1、我的房贷有对冲账户吗?

对于还贷者来说,对冲账户(Offset Account)的设立将为你省去大量的利息开支。简单来说,对冲账户就是用来对冲贷款金额的账户,投资者只需要支付贷款余额与对冲账户内资金差额的利息。

我们以一个拥有50%对冲功能的对冲账户来看,如果你有50万的房贷余额,并且你在该对冲账户中存入60,000澳元,那么由于6万元存款中的50%可以被用来抵充利息,你只需要支付以47万为基数的房贷利息即可。在一个25年的贷款产品中,这样的对冲功能总共可以为你节省大约10万澳元的利息支出。

2、我的房贷可以转贷吗?

顾名思义,转贷功能的意思就是用一个新的贷款来代替目前的现有贷款。通常转贷可以帮助投资者将房产中的权益(equity)取出来,用于下一笔投资,这将大大加速投资者扩张房产投资组合的速度。

目前市场上可以让海外投资者进行转贷的产品并不多,所以你要记得,一定要问一下你考虑的房贷产品是否有转贷的功能。

3、可以申请只付利息的贷款吗?

只付利息(Interest Only)的还款方式对于澳大利亚本地的购房者来说,是再平常不过的还款方式了。在澳洲,通常投资者可以在还款期前五年只还利息

以一个20万澳元的房贷为例,当利息为6.5%时,如果选择本息同还,那每月的还款额为1,254澳元,而如果选择只还利,那每月还款额只有1,083澳元,两者之差可以为你省下大约170澳元的开支。

虽然只还利息的方式可以在短期内改善你的现金流,但从长期来说,投资者要注意由于本金没有还,未来可能你会支付的总利息将会增加不少。

 

综合以上我们不难发现,对于海外投资者来说,选择澳洲房贷产品绝不是一件简单的事。借款平台的信誉,客户服务水准,审批的效率,申请门槛等都是你需要考虑的因素;而贷款产品本身的灵活性和功能性(对冲账户,转贷,只还利息等)也是不容小觑的关键。

 

关于青莲贷款

 

青莲贷款成立于2018年,是一家专门为非澳洲本地居民提供房屋贷款产品的专业公司,并由Pepper, KKR以及Oaktree Capital三家行业内的顶级公司共同组成。

新西蘭房市春夏預測:樂觀有道理 擁抱新常態

雖然只是早春,但根據已經釋放的信號,今年夏天的新西蘭住房市場將比去年活躍。——當然,去年是真的在谷底了。

房地產行業有充分的理由保持樂觀情緒。雖然只是早春,但根據已經釋放的信號,今年夏天的新西蘭住房市場將比去年活躍。——當然,去年是真的在谷底了。

這些信號包括:

1. 房貸利率比12個月前更溫和

去年這個時候,住房抵押貸款利率一直在小幅攀升,各大銀行都在擔心央行加息和長期利率走高。如今這個擔憂已經基本失去了市場。

出於對經濟放緩的擔憂,新西蘭央行在8月的貨幣政策會議上直接宣布,2020年前都不會改變官方現金利率。這相當於給市場投放了定心丸,甚至引發央行進一步降息的猜想,市場利率就是證明:兩年期平均固定抵押貸款利率從去年8月的4.82%下降到今年8月的4.63%。

對按揭利率的顧慮解除,相當於給房價上漲提供了遐想空間。

2. 不確定因素塵埃落定

工黨聯合政府已經執政差不多一年,當初大選時承諾的住房市場改革已經基本落到了實處,包括:改變物業投資的稅收待遇、限制海外賣家購買住房物業、通過KiwiBuild加強住房供應和計劃推出城市發展局。

市場資金面也發生了變化。2017年中國買家在新西蘭住房上投入了11億紐幣,是最大的外國買家群體。但隨著中國加強外彙管制,嚴控人民幣“出海”投資資本項目,中國買家在新西蘭住房市場的身影大大減少,奧克蘭這樣的華人聚居地尤其明顯。根據全球最大的中文海外房源門戶網站居外網juwai.com的數據,第二季度(3-6月)中國買家對新西蘭住房的興趣環比大跌了31%。這意味著買家和賣家都更加理性了。

這樣的背景,注定了房價不可能再像前幾年那樣瘋漲,而是以安靜和平穩的形式穩中有升。

買家和賣家對住房的潛在需求並沒有消失,他們仍然會購買和出售房產。但這個決定被推遲到他們對市場變動方向更確定的那一天。

如今利率不再成為焦點,房價也相對平穩,加上春天明顯更適合看房,人們有合理的理由重返住房市場。

最容易預測的,是上市新房源增加、公開看房參與率高還有最終的銷量上升。今年最後一個季度新西蘭房市有望超過去年同期水平。

不太容易預測的是房價。過去12個月低利率和供不應求的現狀一直嘗試推動房價走高,但可負擔能力的天花板和政府新政策一直充當反作用力的角色。在這些因素的互相爭鬥中,我們看到了房價的小幅下滑,全國房價每個月都在微漲和微跌之間左右搖擺。

但房市沒有崩盤,奧克蘭房價依然高企。這樣的局面可能還會維持一段時間。外國購房行為收到限制、貸款與價值比(LVR)的限制加上負扣稅取消,會讓投資者更加謹慎。而沒有了投資者深度參與的住房市場,往往都不會大起大落,而是以橫盤調整為主。

以奧克蘭為例,雖然住房需求依然超過供給,但投機需求已經基本離場。買家對實現大額資本收益不抱期望後,在要價上會更加現實。而通過削減移民減少住房需求的奧克蘭房市正在迎接微漲微跌的常規變化。

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來源:新西蘭先驅報中文網

責編:Zoe Chan

外國買家在西班牙買房置業手冊

編者按:對於生活在英國的人們來說,本土陰冷、多雨的地理環境讓他們極為渴望陽光的環境,為此,氣候暖和、陽光燦爛的西班牙成為他們選擇“第二家園”時的最佳選擇。據統計,英國人長期占據西班牙房市頭號外國買家的地位。本文為英國媒體撰寫的,英國人作為外國買家在西班牙買房時的指南手冊,對於中國買家來說,壹樣適用。為此,居外網翻譯如下,供中國買家參考。

西班牙房產

 

妳是否正在考慮在西班牙購買房產?看看這篇文章,評估壹下2018年是不是合適的時機吧。如果妳想移居西班牙以充分享受悠閑自在的生活方式並降低生活成本,那妳就必須掌握在西班牙購買物業的基本知識。

2018年,西班牙的房地產市場處於什麽狀態?

2008年爆發的信貸危機導致西班牙房地產價格暴跌,2014年,西班牙房市開始復蘇。近年來,西班牙經濟實現強勁增長,對房市起到了部分推動作用。2017年,西班牙共售出46.5萬套物業,同比增長了15%。

據西班牙畢爾巴鄂比斯開銀行(BBAV)預測,2018年,西班牙房價將上升5%;房租也將實現兩位數的增長。巴塞羅那、帕爾馬和馬德裏等主要城市的平均租金都已創下歷史新高,且市場上可出售的房產數量也日益增多。

外國人可以在西班牙購買房地產嗎?

英國買家通常會發現在西班牙置業的流程相對簡單,因為當地政府並不限制非西班牙居民購買房地產。西班牙積極鼓勵境外人士投資於房地產市場,其提出的主要法律條件是申請西班牙NIE納稅人識別碼。

然而,英國退歐協議引發的不確定性已促使部分英國人推遲置業計劃,他們打算在協議內容明朗之後再考慮購買房地產。盡管目前抵押貸款或產權的形勢不太可能改變,但人們對未來的醫療保健服務和養老金發展仍存在壹些疑問。

2018年西班牙-英國同類物業的房價水平對比

英國房價,西班牙房價
與英國房價相比,西班牙各個類型的物業價格都更實惠,且自然條件更為出眾,難怪會成為歐洲人選擇“第二家園”時的首選。

我應該如何在西班牙尋找理想的物業?

選擇壹家信譽良好的房地產代理機構可以幫助購房者降低在購房過程中遇到的風險。近年來,西班牙有許多已經建成、但沒有獲得適當規劃許可的住宅——壹位精明的經紀人可以幫助投資者避開這類物業。

投資者還要留意那些要求購房者提前付款的機構,因為這類操作並不符合監管要求,而且沒有遵守行業最佳慣例。妳也可以訪問idealista.com、fotocasa.es和pisos.com等房地產相關網站來了解其他信息。

外國買家購買房產的步驟有哪些?

  • 原則上要先簽訂貸款同意書;
  • 在市場上搜索可滿足個人需求的物業;
  • 在西班牙物業登記處查詢物業信息,以確保妳所選擇的物業名下沒有任何未繳稅款或債務;
  • 交納物業押金——10%的購房款;
  • 簽訂出售契據並支付剩下90%的購房款。
陽光、沙灘、再加上實惠的房價,這是西班牙備受全球房產買家青睞的重要因素。圖為巴利阿裏群島海濱實景。

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如何申請西班牙房地產按揭貸款

妳可以先咨詢壹下英國當地的金融機構能否提供貸款,隨後再了解桑坦德銀行等在西班牙占據重要地位的主要借貸機構的情況。

英國公民在西班牙銀行申請抵押貸款時不會受到任何法律限制,但是信貸審查必須在當地進行,而且其過程遠比在英國申請貸款復雜,所以申請難度更大。

毫無疑問,無論購房者選擇在哪裏申請貸款,他們都必須把資金從英國銀行賬戶轉移到西班牙銀行賬戶,以便交納押金並支付法律咨詢或估價費用。

在西班牙買房時應該如何省錢

大部分購房者在西班牙購買房地產時都會認真考慮壹個問題——如何減少不必要的開銷。有助於降低成本的壹個方法是:為了購買房地產而進行跨國支付時,妳應該始終確保匯率處於最理想的水平。

請專門處理國際轉賬交易的公司來操控轉賬過程可以幫妳節省大量資金。比方說,如果妳打算購買壹套價值20萬歐元的西班牙房產,而英鎊兌換歐元的匯率為1.129,則妳需要支付177148英鎊。然而,如果匯率只有1.10,則妳最終要花181818英鎊來購買房產。所以,在匯率較低的情況下,妳最後要額外支付4760英鎊。

移居西班牙房地產熱點區域並不壹定是壹個復雜的過程。只要妳按照正確的流程,在購買物業前做好必要的功課,妳就能在自己心儀的住宅中享受西班牙溫和的氣候而不必因擔心落入潛在的陷阱或騙局而失眠了。

外国买家在德国最多可以申请多少贷款?

如果您有意购买德国房产,那您应该先了解一下德国抵押贷款和外籍人士受到的特殊限制,然后再去那里买下您梦寐以求的房产。

如果您对在德国出售的房产有兴趣,您就会发现外籍人士在购买德国房产或申请德国的抵押贷款时不会受到任何限制。然而,如果您是德国的正式居民,那您可以借入的资金额度就会增加。德国房地产和抵押贷款市场相当稳定,而且贷款利率正处于历史地位。随着欧洲慢慢摆脱金融危机造成的负面影响,德国已逐渐成为一个蒸蒸日上的房地产市场。

无论原籍国家是否属于欧盟(EU),外籍人士在购买德国房地产时都不会受到限制。

然而,您可以借贷的最大金额取决于您的居住状态。德国居民最多可以借到相当于房产估值的80%的资金,而非居民只能借到相当于55%到60%的估值的款项。

此外,借款人的年收入必须超过2万欧元。在任何情况下,您每月的按揭还款额都不能超过月收入的35%。

德国房贷

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德国抵押贷款的税收减免政策

因购买自住物业申请的贷款产生的利息不能享受税收减免。然而,如果您在德国租赁房产或购房并将其用于出租,则获取租金收入所产生的任何费用都可以抵消您的应纳税租金收入,包括按揭费用、维护费用、维修费用和改建费用。而对物业进行改建时应该注意的唯一要点是:如果改建费用多于物业价值的15%,则改建费用必须增加到可计提的折旧价值中。50多年来,租赁物业的标准折旧率一直是2%,如果房产刚刚建成,则前8年的折旧率为3%。租金利息按标准累进所得税率征收,如下所示。

计算租金所得税后还要对征收的税款加收5.5%的团结附加费。例如,如果您的租金收入为5万欧元,那您作为单身人士应缴税的金额为41383欧元,作为已婚人士的应缴税金额为32695欧元,而应缴税款项对应的名义税率为14%(即需缴纳的税款分别为5789欧元和4577欧元)。在需缴纳税款的基础上还要增收附加费用,即单身人士和已婚人士分别要缴纳6107欧元和4829欧元的总所得税。

此外,如果物业持有时间不到10年,则外籍物业所有者还需要缴纳资本利得税。在物业出售当年,资产收益应计入纳税人的年收入。因此,如果您持有物业九年后再出售,并以单身人士的身份获得6万欧元的收益,则这项收益将按照42%的税率计算应缴税款。然而,如果物业的持有时间达到10年及以上,则任何资本收益均不计入应纳税所得。

对于非租赁物业,超过801欧元的资本收益都需要按照28%的税率缴税,另外还要加上团结附加费。然而,如果物业在购买后的10年内出售,则只有资本收益需要征税。

 

在德国申请房贷的条件和证明材料

德国的抵押贷款申请都很直截了当,但贷款机构对申请人财务状况和其他记录的审查流程十分严格,令人望而生畏。

外籍人士在购买德国房产或申请德国的抵押贷款时不会受到任何限制。然而,如果您是德国的正式居民,那您可以借入的资金额度就会增加。

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您需要提供的文件(需翻译成德语)包括:

  • 德语自我表述(Selbstauskunft)问卷;
  •  财产评估报告;
  • 就业证明(附2至12个月的工资单);
  • 自雇人士必须提供额外的收入和净值证明,包括两年的资产负债表,业务和经济评估以及上一年的纳税申报表;
  • 最新纳税申报表;
  • 租赁收入凭证(若物业已提前租出);
  • 有效权益证明
  • 过去六周内的土地登记册文件摘录。

此外,外国买家需要提供护照复印件,在某些情况下还需要提供居留许可证。

中國香港樓市顯露降溫跡像

利率上升、經濟放緩和人民幣貶值,正開始冷卻中國香港房市場,這個特別行政區的樓市是世界上最難負擔的。

市場數據顯示,房地產開發商近來以低於市場價值的價格銷售新住宅,這個跡像表明需求正在枯竭。

根據房地產信息網站“香港一手樓數據”(Dataelements)的數據,南豐發展(Nan Fung Development)在將軍澳LP6項目的新公寓單位平均價格為每平方英尺15304港元,相對於附近銷售的新單位有10%以上的折讓。

在同一地區,由會德豐(Wheelock)開發的公寓單位在7月平均售價為每平方英尺18700港元。

專家們表示,由於中美之間持續的貿易戰、人民幣疲軟以及中國股市大幅下跌,市場對香港住宅物業的需求正開始減弱。

“開發商希望以更低的價格吸引買家,而潛在買家由於貿易戰和股市下跌而抱著‘觀望’心態。”美聯物業(Midland Realty)住宅部行政總裁布少明(Sammy Po Siu-ming)表示。

根據城市公共政策組織Demographia的調查,香港連續第8年被評為全球樓價最難負擔的城市。

資本市場和投資集團裡昂證券(CLSA)的數據顯示,香港樓價在過去10年期間飆升,自2009年以來上漲了260%。僅今年以來就漲了14%。

但美元利率不斷上升(香港的聯系彙率制度意味著港元利率必須緊跟美元)開始發威。本月早些時候,香港各銀行開始提高新按揭貸款的利率

分析師們警告稱,按揭貸款成本增加和借款人承受壓力可能導致樓價下跌。

香港島淺水灣道的這套2臥2衛豪宅,被青山綠水環抱,售價約¥9,156萬。
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裡昂證券房地產研究地區負責人王艷(Nicole Wong)表示,她預計未來12個月香港樓價將下跌15%。

她補充說,當地住宅房地產行業“面對著15年來最差的基本面因素組合”,經濟放緩,利率上升,同時人民幣貶值。

“由於價格難以負擔,情緒隨時可能惡化。”她補充道,“房價高度不可負擔……可以充分證明這一點的事實是,買家越來越多地轉向舊的出租公屋單位,其價格已經上漲70%至90%,達到每個單位600萬港元。”

她表示,一家大型開發商開始打折售樓,銀行利率上調,或者住房供應增加,“都可能是壓垮駱駝背的最後一根稻草”。


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來源:

責編:Zoe Chan

居外研究:新加坡房市——政府嚴控下的機遇

新加坡公寓價格同比增長快速反彈

新加坡市區重建局(URA)的數據表明,2017年4季度,新加坡公寓房價4年來首次實現同比增長,結束了2014年開始連續15個季度房價同比下跌的記錄。進入2018年,隨著觀望情緒的緩解,低迷多時的新加坡房市似乎突然驚醒過來,新盤受到極大追捧,二手房價也水漲船高。在最新公布的2018年2季度數據中,新加坡私人公寓房價同比增幅超過9%,為7年來最高水平。

圖1:新加坡私人公寓房價走勢

來源:URA

新加坡房市中的政府調控

全球金融危機之後,隨著經濟復蘇,消費者信心增長,新加坡私人住市場市迅速復蘇,並且增速驚人。從2009年2季度到2013年2季度的四年間,新加坡公寓房價漲幅超過50%,這無疑引發了市場對房價過高與投資行為的擔憂。其實從2010年開始,新加坡政府就陸續出台多項針對賣家的限制政策,旨在為房價降溫,擠出泡沫。2011年底與2013年初,新加坡兩次增加外國人與新加坡當地居民購房需繳納的附加印花稅,2013年1月開始,外國人需繳納的附加印花稅上升到15%,永久居民購置首套房也需要繳納5%的附加印花稅,非首套房則需繳納10%。加上3%的基本印花稅,外國人面臨的總印花稅率為18%,在當時是全球主要地產投資國家中最高的。同時,管理機構也不斷地縮緊最高貸款額度上的限制。

真正為房市成功降溫的,是第二次附加印花稅的提高與2013年6月總債務償還框架(TotalDebt Servicing Ratio,簡稱TDSR)的實行。根據TDSR,貸款機構在評估房貸時,需考慮到申請人所有房貸類與非房貸類貸款,所有貸款的月還款額不得超過收入的60%。這兩項改變同時打擊了公寓市場上當地與海外的需求,成交量也從2013年開始銳減。伴隨著成交量的萎縮,新加坡公寓房價終於開始朝著政府預期的方向下行。

圖2:新加坡私人公寓價格指數與主要降溫措施

來源:URA

經過了幾年的沉寂,2017年開始,市場需求的不斷累積導致新房市場以及二手房市場成交量增幅明顯,去庫存速度加快。2017年3季度開始,新加坡私人公寓市場迎來價格的拐點,止跌反彈。在那之後,房價上升勢頭迅猛,環比、同比增幅都迎來2011年2季度以來的最高水平,政府堅持多年的“降溫措施”眼看就要完全被市場情緒消化。在這個轉捩點,新加坡政府雷厲風行,在7月5日宣布將從次日(7月6日)起,再度調整額外買房印花稅和貸款與價值比(loan-to-value ratio),為房地產市場降溫。由於新政將在第二天執行,導致消息發布當夜新加坡買家蜂擁至售樓處,連夜排隊等待搶購。這次加稅,除了擁有新加坡公民和永久居民身份的首套房買家,其他所有買家要繳納額外買家印花稅一律上調五個百分點。作為企業機構的購買者, 則需多繳納10個百分點。此外,貸款與價值比也降低了,貸款與價值比指貸款金額和抵押品價值的比例,多見於抵押貸款,如房產抵押貸款,通俗來說就是你的抵押物能貸出的錢變少了。

房價料平穩升值,租金迎來上漲空間

7月初的突然加稅,讓市場措手不及的同時,也帶來了短期的市場回調。根據新加坡房地產平台SRX發布的最新報告,7月份私人公寓市場雖然房價依然保持上漲勢頭,但是成交量卻逆市回調,顯示出突然加稅的威力。不過長期來看,市場上的供求關系依然沒有發生太大改變,長期來看新加坡私人公寓市場的上升動力依然不減,但是房價上漲的幅度大小似乎已經被掌握在政府的手中。

華利世家占據了丹戎巴葛中心的第39層至64層樓,最高達290米,是新加坡最高公寓;以3,227新元(約合15,311元人民幣)的平均尺價,在全球最昂貴公寓中排行第九
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隨著此前房價連續走弱,從2016年底開始,新加坡刮起了一股整體收購的風潮。許多地皮短缺的開發商們開始通過整體收購老舊的私宅項目,並加以重新開發的方式為市場帶來新盤供給。據不完全統計,從2016年底到2017年底短短一年時間內,有18個私宅項目成功集體出售,售價總額達到令人瞠目的68億元新幣(約333億人民幣)。由於從收購到新樓盤的開盤通常要一年以上,這意味著這些新供給大概率將會在2019年前後進入市場。而在那之後,由於新加坡新項目的工程周期通常為3年到3年半,從現在到2022年的新房市場都將會處在一個供給的低谷期,這將把一部分新房需求推至二手與租賃市場,促使二手房價與租金上漲加速。


文:Adam Yang
責編:Zoe Chan

 

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外国人可以在加拿大获得房贷吗?|居外专栏

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“如果我是居住在中国的中国公民,想在加拿大通过贷款购买房屋,那么,我能够获得房屋贷款吗?”

答案:“完全可以。尽管加拿大联邦政府针对外国人申请房屋贷款的政策有所收紧,但是,作为一位居住在加拿大以外的非加拿大公民(永久居民)完全可以从加拿大的金融机构获得房屋贷款。”

一般地,没有获得加拿大移民身份和工作许可的外国人士,若要想在加拿大申请房屋贷款,需要满足以下基本条件

1、首付资金最低为35%

也就是说房贷的最大额度是所购买房屋价格的65%。有些金融机构也许根据申请人的具体情况要求更多的首付比例。

2、申请人的个人身份证明

申请人必须提交由所在国政府所颁发的带有个人照片的身份证件。如果是提交身份证件的电子版,必须提交正反两面的电子扫描件。

3、必须在加拿大的银行拥有银行账户

因为在加拿大购买房屋的交易必须在加拿大完成,而且在购房完成后,购房者(借款人)在以后偿还房屋贷款时,必须通过加拿大的金融机构偿还贷款;所以,借款人必须拥有在加拿大金融机构的个人银行账户。

4、必须在加拿大的银行拥有足够的购房首付资金和为完成购房交易所要支付的各种交易费用

加拿大的银行在为房贷申请人审批房屋贷款时,要求贷款申请人的必须在加拿大的金融机构的账户上存有足够的购房首付资金和能够支付房屋交易的各种交易费用。一般地,加拿大的银行要求购房人的首付资金在加拿大的银行账户至少要存90天。

5、收入证明文件

借款人必须提交自己的收入证明文件。这样才能保证借款人的在完成房屋购买以后有能力偿还房屋贷款。

6、工作证明

如果申请人的主要收入来源是工资收入,那么,申请人还必须提交自己的工作证明文件。该文件必须说明申请人所就职的机构、职位和工资收入标准等。

7、银行账户流水清单

一般地,申请人在申请贷款时,需要向加拿大的金融机构提交过去至少三个月的银行流水清单。有些银行需要申请人提供其所在国家的金融机构(银行)的账户过去6个月的银行流水清单。

8、申请人的信用状况记录

一般地,加拿大的金融机构在审批房屋贷款时,都要审核申请人的信用记录。申请人所拥有的信用分数高低直接影响到申请人所获得房贷的额度和利率水平。

9、充足的偿还贷款的资金

有些银行在初步审批申请人的房贷过程中,可能需要申请人存入在加拿大金融机构的资金能够偿还一年的房贷本金和利息。

10、满足加拿大政府所规定的债务率水平要求

加拿大的金融机构(银行)在审批房屋贷款时,所批准的贷款额度是由申请人的债务水平所决定的。对于优质房屋贷款(A类房屋贷款)来说,申请人负担所有房屋贷款的债务与总收入的比率最高为39%,申请人所负担的所有债务与总收入的比率最高为44%。对于非A类的房屋贷款来说,金融机构在审批这类贷款时, 对申请人的债务率水平可以放宽。具体情况需要联系有关房屋贷款经纪。

11、满足加拿大政府规定的压力测试利率的要求

最近几年来,为了控制加拿大房地产市场的风险程度,加拿大联邦政府要求加拿大的金融机构在审批房屋贷款时,必须对房屋贷款进行压力测试。主要测试在利率上涨以后,房屋贷款申请人还能够负担起房屋贷款。压力测试利率是采用下列二者中最高者:加拿大中央银行公布的房贷利率或者贷款人的合同利率再加上2%。(目前加拿大中央银行公布的5年固定房贷利率为5.34%)。

以上这些材料是申请人想在加拿大获得正常房屋贷款(或者称一级房屋贷款,或者称优质房屋贷款,英文为A Type Mortgage or Prime Mortgage)的基本条件。

如果申请人并不能完全提供以上文件,例如,没有工作收入证明,或者没有工作;那么,这也并不意味着该申请人无法从加拿大的金融机构获得房屋贷款。这部分申请人也可以在加拿大获得比一级级别低的房屋贷款。

加拿大房屋贷款等级

一般地,在加拿大的房屋贷款可以分为四个级别。一是正常房屋贷款或优质贷款(A Type Mortgage)。能够提供这部分房屋贷款的金融机构有加拿大的六大银行和很多专门提供房屋贷款的小银行。二是微弱正常贷款(Near  A Type Mortgage)。三是次级贷款(B  Type Mortgage)。四是私人贷款(Private mortgage,  C Type Mortgage)。此处的“私人贷款”并不是我们中文所理解的“个人提供的贷款”。在我们中文中,“私人”往往等同于“个人”。在加拿大,私人贷款是指一些专门提供房屋贷款的金融公司所提供的贷款。这些公司的业务完全受到政府的严格管制。

加拿大的“六大银行”一般只提供优质房屋贷款A Type Mortgage;而大量的在加拿大专门从事房屋贷款的所谓“小银行”可以提供包括以上四种级别的房屋贷款。一般地,在加拿大要获得正常房屋贷款的条件比较严格,特别是在信用分数、工作收入和工作证明方面,要求更严格。所以,正常房屋贷款也被称为优质房屋贷款。而那些无法获得优质房贷的借款人,仍然可以获得其他级别的房屋贷款,仍然可以购买到自己梦想中的房屋。

这里的问题就出现了。与加拿大的“六大银行”相比,这些提供各类房屋贷款的金融机构,并没有自己的实体门面店,也就是说,没有自己的分支银行。申请人无法在街道上看到这些银行的网点。

申请人究竟如何可以联系到这些小银行呢? 要申请这些金融机构的房屋贷款,必须通过持牌的房屋贷款经纪(Mortgage Agent or Broker)。这些金融机构并不直接接待申请人的申请。

加拿大的房屋贷款经纪除了联系这些广大的“小银行”外,也联系个别“大银行”(例如,道明银行TD Bank,丰业银行 ScotiaBank)。也就是说,房屋贷款经纪为寻求房屋贷款的人士提供了广泛的选择;而且,这些房屋贷款经纪都经过专门培训后才能获得职业牌照;他们可以为申请人提供详细满意的咨询服务。

对于那些身处在加拿大以外的外国人士,想在加拿大获得满意的房屋贷款,这些持牌的房屋贷款经纪往往成为最好的选择。

注意:本文仅作为一般知识性介绍,不作为任何决策的依据。关于申请房屋贷款事宜,请联系您的房屋贷款经纪。


责任编辑:Zoe Chan

 

加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集

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新加坡大錘落向房地產 海外買家會被嚇退?

在七月初,新加坡政府開始實施增加買家印花稅等一系列限制房地產市場的政策。不僅是海外買家,連該國買家也被納入限制範圍內。

經過快一個月的施行,新加坡的房產市場已經做出反應,特別是在豪宅領域。據彭博報道,新加坡豪宅市場預計在未來兩季度的銷售額將下降30%至40%。

下降原因顯而易見,對海外買家而言,在新加坡購置豪宅意味著要比此前多繳納5%的稅款,價值200萬新元的豪宅僅稅費就超過40萬。海外買家占去年奢侈品交易近三分之一,今年由於稅費上調,持觀望態度的海外買家將增多。

新加坡降溫措施在短期內或許有效,但海外買家仍有可能在未來返場

具體來看,新加坡的額外買方印花稅(ABSD)調整並不像加拿大、澳洲或新西蘭等地僅針對海外賣家,其境內的炒房者也難逃限制。

根據新規定,對於外國人購買住宅物業,印花稅從15%增加到20%;對於新加坡公民來說,在購買第二套購房和第三套以上住房時,印花稅分別漲至12%及15%;持永居身份的居民在購買第一套住房時,就需要繳納5%的印花稅,而第二套住房的印花稅漲至15%。

除此之外,對於購買任何住宅物業進行開發的實體,額外買方的印花稅上升得更多,從10%漲至25%。

不僅僅是炒房行為被限制,貸款政策也愈發嚴格。買家第一套房的借貸上限從現在80%減少到75%,借期超過30年,或買家年齡超過65歲,借貸上限也相應減少5%,從現在的60%下降到55%。

該措施出台後,被認為是新加坡史上最嚴厲的限制政策。因此也引起了新加坡房地產開發商協會的不滿,他們曾發布聲明抨擊政府的舉動,認為該降溫舉措是毫無來由的,因為新加坡房產在經歷4年低落後,才剛剛開始復蘇。

但從政府角度出發,推動限制措施的動機很簡單,他們認為新加坡房地產的泡沫正在發酵之中。

在限制舉措施行之前,買家們的瘋狂行為或許能解釋降溫措施的必要性。據《商業時報》報道7月5日,政府宣布新舉措將在6日施行,僅一天時間裡,某開發商的三個項目就有超過1000套房產的交易量,因為時間短暫,還有不少購房者被拒之門外。

新加坡一個房產展銷會的盛況

新加坡國家發展部長黃循財曾公開表示說:“我們非常擔心價格會超前於經濟基本面。”從官方數據來看,房價漲幅的確高於GDP增長。私人住宅價格在過去一年中上漲了9.1%,在截至6月份的三個月中上漲了3.4%,是自2010年以來的最大增幅。而去年,新加坡經濟增長率為3.6%,也達到2014年以來的最快增速。

但最近的經濟大環境的確令人擔心。房地產咨詢公司國際房地產顧問公司(International Property Adviser)首席執行官Ku Swee Yong曾公開對新加坡媒體評論道,新加坡經濟前景看起來越來越暗淡,而國際貿易不穩定性很可能把新加坡也拽進去,而這個國家又如此依賴貿易。另外,新加坡元的不穩定性,也可能增加當地銀行的利率。

在快增長背後是本地買家可負擔性的降低。華僑銀行經濟學家Selena Ling對媒體稱,許多本地買家過度依賴貸款而不考慮利率上升會影響他們還債能力的影響,這種情況也令人擔心。

濱海灣地區是新加坡最負盛名的住宅和商業地段,該區的新建項目Marina One Residences 濱海盛景豪苑,現有1、2、3和4臥室單位和閣樓公寓可供選擇,售價約¥901萬-2,848萬 。居外物業編號:39990118 點擊查看房源信息

總體來看,新加坡是希望在房產市場過熱之前能先發制人,將泡沫扼殺在搖籃裡,以穩定國內經濟情況的不穩定性。


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來源:新浪
責編:Zoe Chan