硅谷安全城市教育資源優厚,豪華學區房成精英家庭首選 | 美國

洛思阿圖斯(Los Altos)是蘋果教父喬布斯的第二故鄉,這裡也是舊金山南灣著名的硅谷富人區。它臨近庫比蒂諾、森尼韋爾、山景城等硅谷名城,是一個富裕的南灣硅谷小城。由於這裡教育資源豐富而優異,因此也成為精英和富豪最喜歡的居住地之一。這套兩層樓結構的豪宅占據私密地段,帶有漂亮花園,尤其是采用了最高端材料來進行打造,6年間漲價過百萬美元,可以說是非常珍貴而具有獨特價值的物業。

加州著名富人區,教育資源非常豐富而優越

洛思阿圖斯隸屬舊金山都市圈,毗鄰斯坦福大學,是硅谷的重要組成部分。該市因科技企業集中近30年迅速發展成為以高生活水平與房價昂貴著稱的城鎮,居民收入高,生活富裕、宜居。在這裡,喬布斯完成了少年學業,並在洛斯阿圖斯的家中車庫裡,誕生了Apple I電腦。

教育方面,洛思阿圖斯學區內有10多所公立學校和許多著名的私立學校。這裡生活環境優越,又有很好的學區,因此深受高淨值人士的追捧。尤其是注重教育的華人家庭,對於這樣的環境更是趨之若鶩。

洛斯阿圖斯市又被SafeWise評為2017年全美100個最安全城市之一(暴力犯罪率低至0.20/1,000人,財產犯罪10.88/1,000人)。當然吸引了很多富人名流安心住在這裡,因此也是加州購房成本最昂貴的地方。

洛斯阿圖斯的公立和私立學校均獲得GREATSCHOOLS 8分或之上的極高評價
洛斯阿圖斯的公立和私立學校均獲得GREATSCHOOLS 8分或之上的極高評價

這套弗蘭克·勞埃德·賴特(Frank Lloyd Wright)風格的高端定制豪宅,是2層結構的,設有安全門控,內部非常豪華華麗。大宅位於0.41英畝的地皮上(17,999平方英尺),占地面積大,內部十分寬敞舒適。豪宅建於2009,維護得宜。

因為學區好,環境佳,當地物業一直升值。比如這套物業曾於2011年8月以3,777,777美元掛牌,現已漲價至4,998,888美元(Realty World Alliance的數據),相信未來也能為買家帶來一定的投資回報。

品質非凡造就華麗風範,公園環境獨享私密空間

大宅華麗的入口門廊鋪設石灰石台階,設有花紋石柱,讓來到這裡的人印像深刻。宅內起居區約4,450平方英尺,設有5間臥室、4間全套浴室、2間非全套浴室和1間媒體室。定制的安全門和正面的柵欄,確保了隱私和安全。引人注目的入口門廳氣派非凡,中心設有畢加索水晶吊燈,大氣而華麗。

精致的主套間配有按摩浴缸、透明壁爐、蒸汽淋浴、瓷磚加熱器、石英石和歐式瓷磚,玻璃瓷磚、還有定制的櫻桃木壁櫥以及頂級的Fabrica地毯。

室內房間很多,適合多人口入住,每個人享有私密空間。樓上設有2間客房套間,帶私密陽台,樓下另設有2間辦公室或客房。此外,家庭活動室設有陽台以及屋頂平台,建有寬敞的1,200平方英尺的存儲區,還有影院級媒體室、帶小吧台的家庭劇院,超大的4車位車庫。

這套豪宅設計精美,采用的材料也十分高檔。比如美麗的樓梯搭配定制鐵鑄扶手,使用了大型定制冠模和石柱,帶有全方位音箱系統、安全報警系統、無線網。大量采用硬木、稀有瑪瑙、花崗岩板、石英岩板、大理石板、歐洲瓷磚和玻璃瓷磚等優質建材,配備高檔燈具、衛浴設備以及高檔櫥櫃。

餐廳以畢加索水晶吊燈為特色,非常氣派。美食廚房設有花崗岩台面的獨立陳列櫃和定制的歐米茄櫥櫃。頂級塞梅多不鏽鋼廚房家電包括: 2台並排冰箱/冰櫃,2台洗碗機、塞梅多商業級48英寸燃氣灶和54英寸組合爐爐罩,內置超大大功率微波爐。

優美的周邊環境安靜愜意,室內外的完美連接讓你隨時享受舒適自在,通過法式門可以來到每間房間的露台或屋頂平台,放松身心。寬敞的前院、側院、私人車道以及後面的露台和後院,都鋪設了石路。迷你的公園式後院景色優美,草坪面積廣大,適合舉辦派對和活動。漂亮的園景布局讓人仿佛就住在花園裡,盡享私人時間。這套豪宅集合多重優勢,是有孩子的家庭的首選。

欲進一步了解這套洛思阿圖斯豪宅的詳情,敬請致電居外熱線400 041 7515或點擊http://www.juwai.com/38436241.htm查詢。

 

注: 本文屬於商業贊助內容,素材由居外簽約經紀人Larry Wu提供


文字:吳潔

排版 & 責編:Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

舊金山人口流失全美最多 為什麼科技人逃離硅谷?| 美國

 2017年第四季舊金山是全美流失最多居民的城市,比排名第二的紐約市還要高出24%的遷出人口,而這樣的情況預計在2018年還會持續下去。為什麼科技人正在逃離硅谷

飆漲的房價、單一的文化,讓許多科技人正逃離硅谷上一季有高達15000名的居民搬出,搬家卡車一輛接著一輛開出,不只是人住的地方要換,許多創業家、投資人都想帶著自己的創新事業出走,找尋下一個硅谷

舊金山人口流失全美最多 為什麼科技人逃離硅谷?| 美國
房價貴、文化封閉,致使科技人逃離硅谷

最近硅谷許多搬家卡車公司生意大好,從聖荷西(San Jose)搬家到拉斯維加斯(Las Vegas)的車資,單趟就要高達2000美元,而反向從拉斯維加斯到聖荷西的費用卻只要100美元。價格反應需求,這都是因硅谷科技人現在正湧現一股逃亡潮。

據統計,截至今年2月份,高達49%的灣區居民表示正考慮搬出舊金山。而原因是最近川普政府通過的稅制改革以及房租飆升,讓居民生活負擔更加沉重。許多在硅谷工作的員工透露,就算領著看似豐厚的年薪,在這裡也只能過著一般中產階級的生活。不僅是生活很貴,許多剛起步的新創公司也不堪房租壓力,正考慮將辦公室遷出硅谷,搬到俄亥俄州、密執安州及印第安納州等中西部的工業城市。

硅谷的封閉文化也是將人往外推的因素之一,許多人認為硅谷的創投圈子整天都在談論差不多的話題。另外,硅谷有一些工程師心態相當自我,美國眾議員羅·卡納(Ro Khanna)就說:“如果公司沒有提供咖啡、早餐、乾洗服務,員工就想走人,這裡的人都很飢渴。”

Paypal創辦人彼得·泰爾(Peter Thiel)就打算把他的部分個人投資轉移到洛杉磯,他認為硅谷目前封閉的文化是“有毒的”,希望能找到一個知識分子思想多元的城市發展。

此外,在硅谷灣區有越來越多新創公司難以負擔員工奢侈的福利要求,就投資者的角度而言,中西部這些非沿海城市不僅是房租、生活開銷甚至是員工成本都低廉許多,可以大大降低營運成本,且其他城市也都不乏投資科技新創的機會。

像Slack這類工作協作軟件出現後,許多工作溝通並沒有必要受到地域的限制,這些因素都讓經營者認為沒必要死守在硅谷。像是Google、Facebook這些科技巨頭,最近也都在科羅拉多州、波士頓這些城市設立新的辦公室,吸引更多元的人才加入。

 

來源:中國日報

排版:Shelly Du

在美當房主獲利多 哪些城市賣房子最賺?| 美國

買家購房熱領著美國房價上漲。現在在美國當房主收租金貌似有利,且如果出售房產,能獲利更多。全美各地賣房子,不同城市的房主所得利潤也不同。

《華盛頓郵報》2月22日報導,根據ATTOM Data Solutions的數據,2017年,房屋出售賣家所得平均利潤達到10年來新高。2017年第四季度以來,和購買房屋時價格相比,賣家出售房子的價格平均上漲54,000美元,相當於增幅29.7%。

去年第三季度賣房獲利53,732美元,2016年第四季度為47,133美元。

西海岸地區賣房獲利最高

2017年第四季度美國房產賣家利潤熱度地圖
2017年第四季度美國房產賣家利潤熱度地圖

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對比近年來全美155個大都會區住房數據,西海岸地區房屋銷售利潤最大。加州聖荷西的平均房屋銷售投資回報率最高(90.9%),其次是舊金山(73.3%)加州默塞德(Merced,64.6%),華盛頓州西雅圖(64.4%),加州聖克魯斯(Santa Cruz,59.8%)。

而東部地區的房屋銷售利潤也很樂觀。在紐約-紐瓦克-新澤西城都會區,出售房子平均獲利75,000美元,相當於增幅25%。

在東部首都華盛頓地區,賣家平均獲利50,055美元,略低於全國平均水平。

ATTOM數據解決方案高級副總裁Daren Blomquist表示,目前是出售房屋的最有利時機。“盡管西海岸房屋銷售擁有最大的利潤,但紅色州市場房價的快速上漲,也可與沿海房市相媲美,並為美國中部市場的房屋銷售創造可觀利潤。”

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房屋價格:170萬美元(約1,130萬元人民幣
預估交易費:約68萬元人民幣
建築面積:240平方米
土地面積:765平方米
房型:5臥3衛2車庫
樓層:共2層
其他屬性:最近整修過 城市景觀 朝向南
物業編號:37282041

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美房價去年達歷史新高

ATTOM還審查了2017年美國房屋價格升值情況。美國房屋價格中位數為237,000美元,比2016年上漲8.3%,至歷史新高,但房價增長在各地並不均衡。

全美房地產經紀人協會(National Association of Realtors)的數據也比較趨同。去年第四季全美單戶住宅的成屋銷售中位數年增率增長5.3%,64%地區的價格創下歷史新高。

美國房價出現較大增幅的地區不僅僅在西海岸。2017年,全美112個人口在20萬以上、且房價數據充足的大都市統計區域中,價格漲幅最大的地區包括佛羅裡達奧卡拉(Ocala),增長14.3%;密蘇裡州堪薩斯城,增長13.4%;加州聖荷西,增長13.3%;俄勒岡塞勒姆(Salem),增長12.9%;和田納西州納什維爾,增長12.5%。

對人口超過100萬的大城市來說,房價上漲幅度達兩位數百分比的城市包括拉斯維加斯(增長12.3%),鹽湖城(上漲10.9%),西雅圖(上漲10.8%),佛州奧蘭多(上漲10.7%),坦帕-聖彼得斯堡(Tampa-St. Petersburg,上漲10.7%),俄勒岡的波特蘭(上漲10.5%),以及佛州傑克遜維爾(上漲10.1%)。

2017年美國大都會房價漲幅排名
2017年美國大都會房價漲幅排名

在112個都會區(占57%)中,64個都會區的房價在2017年達到創紀錄的峰值,其中包括洛杉磯達拉斯休斯頓亞特蘭大舊金山

 

原文來源:《華盛頓郵報》
責任編輯:Zoe Chan

不回國的留學生們,怎麼過個像樣年!

春節的腳步越來越近,想想一家人在一起,吃年夜飯、一起磕瓜子、一起看春晚,這大概是世界上最溫暖的一件事情了吧~~

然而,總有那麼一群人,春節回家過年,對於他們來說,是奢侈的幸福,那就是我們的留學生們!

為什麼回國過年這麼難?

上課上課!對海外留學的學子,國外學校假期跟國內不同,國外的新年假期是從聖誕到元旦,而中國的新年最早也要到西曆的1月21日,顯然不可能趕得上過年。

春節時,學校正好在上課,不能請太長時間的假期。

太貴太貴!對於海外遊子來說,春節回家過年開銷大,節假日機票要比平時貴好多,自然少不了回家發紅包,送禮。

碰上需要代購的親朋好友,出於情面也不不好意思要錢,自己的花費就更多了。當然,還有辦理手續時存在的諸多不便之處。

春節不能回家相聚,那些在國外的留學生們是如何過年的呢?

首先我們來看看美國的同學們是如何過年的吧!三藩市、洛杉磯、紐約、休斯頓等地更是接連準備了許多歡度春節的活動,讓小編帶你們一起提前看看有哪些不容錯過的精彩,趕緊記好時間,早點準備一下吧。

三藩市地區——花園角廣場慶祝中國春節活動

大年初一,三藩市唐人街區將在花園角廣場舉辦慶新春活動,不僅有舞龍,還有給金龍“畫龍點睛”的活動,非常傳統的新年習俗,老少皆宜。

網址:chineseparade.com

時間:2月16日 10:00-16:00

地點:KearnySt, San Francisco, CA

三藩市地區——美國唐人街小姐選拔賽

今年春節,一年一度的美國唐人街小姐選拔賽又要開始了,年輕貌美,才藝雙全的女孩將會聚集在三藩市角逐獎項。新一屆的美國唐人街小姐會成為今年華裔社區的親善大使。一起看看今年Miss Chinatown花落誰家。

網址:chineseparade.com/pageant.asp

時間:2月22日 19:30-23:00

地點:401 Van Ness Ave,San Francisco, CA 94102, USA

洛杉磯——中國城午夜廟會

香爐燒香,供奉神靈,觀看獅子舞,並在洛杉磯最宏偉的寺廟之一天后宮Thien Hau Temple,用50萬隻鞭炮來除舊迎新,是每年洛杉磯唐人街的除夕夜傳統了。 午夜廟會儀式從除夕夜晚上開始,一直伴著華人守歲到大年初一,一個絕對傳統地道的跨年活動。

時間:2月14日-2月15日,10:00PM-12:30AM

地址:756 Yale St.Los Angeles, CA 90012

紐約——新春炮竹文藝慶典

當天將會放60萬響炮竹來迎新送舊,驅除邪魔,另有舞蹈和歌手的現場表演,也有豐富的美食餐車可選購享用。

網址:betterchinatown.com/upcoming-events/

時間:2月16日 11:00-15:30

地址:Sara Roosevelt Park

看了美國,再來看看悉尼2018悉尼春節有哪些活動?

悉尼市政府推出的中國農曆新年慶典(Chinese New Year Festival)是亞洲以外,世界範圍內規模最為龐大的農曆新年節慶活動。

該慶典起初為規模不大的唐人街社區活動,如今名滿天下,已經發展成為彙集了中、韓、日、泰、越等不同文化習俗和特色的佳節盛事,體現了悉尼文化多樣性,不同文化和民族背景的人彙聚在一起,同賀新禧。

216——大廟會

大年初一這一天,整個悉尼都要擠爆了!去中國城感受最春節!大年初一這一天,整個CBD、China Town都要變成一個大廟會啦!各種美食和演出,熱鬧無比!

216日至25——農曆花燈會 

場地從悉尼歌劇院(Sydney Opera House)直至海外旅客航站碼頭,在環形碼頭沿海前灘活靈活現地呈現出12生肖的風采。

狗年庆典共推出两盏以狗为主题的花灯 —— 瑞狗迎春灯和旺旺狗生肖灯,将分别出现在悉尼歌剧院和唐人街德信街购物区(Dixon Street Mall)。

今年的春节,你打算怎么过呢?欢迎留言分享。

编辑:Lisa Zhu

 

 

硅谷房產火熱創新高 2017年10幢房產溢價超百萬美元 | 美國

都知道舊金山灣區房地產火熱,但熱度到底如何,近期靠近硅谷的中半島房產市場令這種熱度達到新高度:有成交房屋的溢價(成交價高出標價的部分)已經達到驚人的百萬。

通常來說,靠近硅谷高科技公司的房子,往往成交價比標價超出不少。在谷歌(Google)公司總部所在的帕洛阿圖(Palo Alto),一幢位於科羅拉多大道(Colorado Avenue)的房子標價為290萬美元,最終以390萬美元售出,溢價100萬美元。

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帕洛阿圖Colorado Avenue的物業溢價100萬美元(截圖自CBS News)
帕洛阿圖Colorado Avenue的物業溢價100萬美元(截圖自CBS News)

位於洛斯阿圖斯(Los Altos)山上的Anacapa Drive的一幢標價280萬美元的房子,最終以450萬美元成交,溢價更是高達167萬美元。

洛斯阿圖斯Anacapa Drive的物業溢價167萬美元(截圖自CBS News)
洛斯阿圖斯Anacapa Drive的物業溢價167萬美元(截圖自CBS News)

這還不是溢價最高的,位於洛斯阿圖斯大學大道(University Avenue)的一幢標價790萬美元的房子,溢價更是達到了驚人的180萬美元。

洛斯阿圖斯University Avenue的物業溢價180萬美元(截圖自CBS News)
洛斯阿圖斯University Avenue的物業溢價180萬美元(截圖自CBS News)

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2017年,溢價超過100萬的房子,在中半島(Peninsula)地區多達10幢,其中有6幢是由德利昂房地產公司(Deleon Realty)代理。

這麼高的溢價,到底背後是什麼原因造成的呢?

德利昂房地產公司總裁邁克‧瑞卡(Mike Repka)承認,房地產市場太瘋狂了!

瑞卡說,這是由於一種房地產市場常見的策略——拍賣競價造成的。為一幢1,800平方英尺的房子花上300~400萬美元看起來不可思議,瑞卡說,但當你知道有另外11個人跟你在競爭這個房子,你就不會那麼想了。

由德利昂房地產公司經售的一幢房子位於帕洛阿圖的Waverley Street,標價390萬美元,最終以超過500萬美元售出。瑞卡說,像這樣的房子往往會將標價故意壓低,以吸引更多的競標者,如果操作得當,最終成交價將會更高。

瑞卡表示,到拍賣場就知道,一般每個人可能准備舉2~3下牌子(加價),如果有12個人這麼做,那麼最終加上去的價格就會很高。

正在居外網上掛牌出售的舊金山灣區洛斯阿圖斯山6臥5衛房產——日出農場莊園(Sunrise Farm Estate)
正在居外網上掛牌出售的舊金山灣區洛斯阿圖斯山6臥5衛房產——日出農場莊園(Sunrise Farm Estate)

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延伸閱讀:聖誕前買拍賣房的六條致勝之道

 

來源:CBS News
責任編輯:Zoe Chan

華裔夫婦9萬美元買舊金山豪宅街道鬧風波 交易終被撤銷 | 美國

居外網於今年8月報道,一對華裔夫婦在2015年以9萬美元的低價買下了舊金山的一條街。然而現在,舊金山市政府決定取消這筆交易,從這對夫婦手中收回街道,並將9萬美元退還給他們。

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谷歌地圖上看“普雷西迪奧-特雷斯”(Presidio Terrace)街道
谷歌地圖上看“普雷西迪奧-特雷斯”(Presidio Terrace)街道

本周二(11月28日),舊金山監事會(San Francisco Board of Supervisors)作出決議,認為該市的稅務機構在決定拍賣這條街道之前,沒有進行合理努力將漏繳房地產稅一事通知當地居民,並投票決定取消這筆交易,將這對華裔夫婦支付的9萬美元如數退還給他們。

對於舊金山政府取消交易的決定,Michael Cheng和Tina Lam夫婦表示堅決反對,並聲稱將為此告上法庭。即使最終打官司的花費可能超過購買街道的9萬美元,也在所不惜。

豪宅街區

這條名為“普雷西迪奧-特雷斯”(Presidio Terrace)的環形街道兩側共有38套價值不菲的豪宅,平均售價超過500萬美元(約合人民幣3400萬元)。國會眾議院少數黨領袖佩洛西(Nancy Pelosi)、前舊金山市市長阿利奧托(Joseph Alioto)、加州民主黨參議員範斯坦(Dianne Feinstein)等政治名流都曾是這裡的住戶。

Michael Cheng和Tina Lam夫婦
Michael Cheng和Tina Lam夫婦

購買這條街道的華裔夫婦名為Michael Cheng和Tina Lam,他們一人出生在台北,一人出生在中國香港,是美國的第一代移民,由於從事房地產投資,夫婦倆一直很關注網上的拍賣信息。而現實是,上述這種拍賣信息其實很容易被多數人忽略。在1948年美國最高法院立法禁止實行種族契約之前,這條街上的房子還只能被賣給白人。

買下街道背後的故事

為什麼街道會被拍賣?原因是Presidio街的住戶管理委員會在過去30年裡每年漏繳了14美元的地產稅,30年欠下的稅款,加上利息和罰款,總計994美元(約合人民幣6758元),就是因為這樣一筆欠款,Presidio街最終被舊金山市政府拍賣。後來,管委會的律師經過調查後發現,管委會未按時繳稅的原因,竟然是因為當地政府將納稅通知單寄到了他們從1980年起就不再續約的會計師那裡。

知道Presidio街將被拍賣,富豪業主們立刻聘請了頂級律師,並向舊金山檢查委員會提出申訴,尋求撤銷拍賣。同時也起訴這對夫婦,禁止他們在訴訟過程中轉賣街道產權。

其實,在被剝奪道路所有權前一天,華裔夫婦曾主動提出,可以把道路賣回給豪宅業主們,不過開價95萬美元。但這也沒用,舊金山市監事會最終還是在周二否定了道路的拍賣,理由是政府收稅者當初沒有及時通知業主繳稅。監事會一名成員甚至批評這對華裔夫婦,稱他們敲詐業主。一名業主表示:“當我得知這件事時很震驚,也對有人可能利用這種漏洞買下我們的街道和步行道感到擔憂。”

據悉,華裔夫婦將會獲得返還當初拍賣時支付的9萬美元,不過Michael Cheng表示,豪宅業主們仗勢欺人,沒有盡到繳稅的義務卻找前鄰居、國會參議員撐腰。事前Michael Cheng曾表示如果交易被撤銷將要上訴重新奪回所有權,事後他更發表聲明稱“令人遺憾,交易最終通過投票被撤銷,在舊金山如果你是有錢人或者跟政治人物有關系,那麼政府會用不一樣的標准來對待你。”

支持華裔夫婦的舊金山市民批評,如果這條路在市內其他平民區,市領導將不會對此事如此重視。據悉,Presidio街的豪宅均價高達480萬美元,是舊金山住房均價的4倍多。

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信息來源:第一財經
責任編輯:Zoe Chan

灣區房產行情緊俏 東灣三谷成華人購房首選 | 美國

居外網自2013年記錄“詢盤數據”以來,美國從來都是國人最熱愛最向往的置業聖地,高居榜首。無論是出於自己將來養老,還是孩子已經或將在美國深造,或純粹是為了資產安全保持而投資;如果說北京海澱是國人公認的“宇宙中心”的,那麼稱“美國灣區”全球的“宇宙中心”肯定不過分。

相比中國的北京或者上海,美國房產性價比更高已經不用贅述,除了能擁有房屋永久所有權和土地所有權,房屋一般都具備地下室、閣樓、花園、院子、車庫等,配套完整。

另外,美國市場成熟、法律公開透明,購房程序也不復雜。購房者即便沒有綠卡或簽證,只要擁有中國護照,就算不踏上美國本土,也可以通過傳真完成交易,可謂便捷至極。

加州灣區在科學技術、教育、文化、體育、醫療、創業等領域都擁有輝煌的記錄,世界頂尖高校前10位中的斯坦福大學和加州大學伯克利分校都在灣區。

舊金山灣區儼然成為美國房地產市場的龍頭和風向標。有數據顯示,舊金山領漲加州的房地產市場,而加州則領漲美國的房地產市場。

2017年8月,加州房地產經紀協會(California Association of Realtors)的統計數據顯示,加州獨立屋中位價格漲至565,330美元,與1年前相比漲幅達7.2%,為10年來最高漲幅。報告中特別提到舊金山灣區9縣的獨立屋,中位價格漲至85萬6,200美元,與1年前相比漲幅為10.2%。

舊金山主要城市房價中位數及租金指數
圖一:舊金山主要城市房價中位數及租金指數 (Zillow Research)

專家分析,從歷史的角度來看,這一波的房價上漲仍然會有比較大的空間。因為就美國目前的經濟發展來說,經濟繁榮、就業充分、景氣上升、消費信心十足,短期內不大會發生導致房價大幅下降的經濟危機。

灣區有一大批世界頂尖的高科技公司,創業人才不斷湧來,經濟發展和人口增長長期持續,必將帶動灣區房地產價格的長期攀升;而目前灣區可使用的土地日漸減少,二手房交易量嚴重不足;隨著近些年亞裔新移民不斷湧入,灣區未來的發展趨勢逐漸亞洲化,也帶動灣區的房價越來越貴。

華人在灣區投資買房喜歡挑在哪裡?

在供不應求、賣家市場的灣區房產市場中,價格節節上漲、居高不下,那麼作為華人買家都會考慮哪些因素呢?

灣區地產經紀人Charlotte Tsang為我們講了一個實例,可以從中一窺華人買房時的考量重點。

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獨棟屋(single-family house)是獨立的建築,建築圍牆不和鄰居公用,一般為1-3 層樓的建築。老式獨棟屋帶前後院。美國大多數住宅樓為這種建築,以郊區的獨棟屋居多。
圖二: 獨棟屋(single-family house)是獨立的建築,圍牆不和鄰居公用,一般為1-3 層樓。老式獨棟屋帶前後院。美國大多數住宅樓為這種建築,以郊區的獨棟屋居多。

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Sally(化名)一家是典型的灣區華人,30出頭的她,在家中做全職主婦,剛剛生下一個寶寶。丈夫有著不錯的收入,一人的工資撐起中產階級水平的生活。因為寶寶的降臨,Sally和丈夫想停止租房,買一棟屬於自己的房產。

考慮到孩子就學的問題,Sally希望搬到一個好的社區,購置一座獨棟住宅(single-family house),學區要好、價格合理、離Bart車站近些,預算約為70萬到80萬美元。5年之內,他們不打算搬家。

在請Charlotte Tsang做房地產經紀之前,Sally對於符合期望的社區並沒有任何概念。為Sally做完經濟能力評估後,根據市場情況,Charlotte推薦了三個東灣的社區,分別是San Leandro、Hayward和Castro Valley。

之後Charlotte帶著Sally全家驅車前去觀察中意的社區,進一步挑選。最後Sally一家以約80萬美元的價格,在Castro Valley拿下一所有3個臥室的獨立住宅。如其所願,學區不錯,環境也好,距離Bart車站很近,方便丈夫上班,可謂合家歡喜。

東灣三谷——炎熱房產市場中的清涼綠洲

從上面的例子可以看出,華人家庭大都考慮的一樣,主要就是注重學區、社區價格

東灣三谷地區房價增長分布圖
圖三:東灣三谷地區房價增長分布圖(2017年8月數據,Zillow Research)

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“華人很喜歡東灣三谷(Tri-Valley: Pleasanton、Livermore、Dublin、San Ramon、 Danville)、Castro Valley、Hayward、San Leandro和San Loreanzo,”生長在灣區的房地產經紀Charlotte Tsang介紹道。從業五年來,客戶群中約一半為亞裔美國人,Charlotte對於華人的喜好相當了解,“那裡的房價可負擔性比較高,社區、氣候不錯,學區也好,比如在San Leandro,有很多中國超市,一個於2016年新建的全新Kaiser醫院,兩個灣區地鐵(BART, Bay Area Rapid Transit) 站。”

Charlotte特別強調,對於多代同堂的華人家庭,三藩市東灣(San Francisco East Bay Area)是買房、投資的好選擇。

東灣三谷地區是美麗的花園城市,有多個風景優美的國際標准高爾夫球場,有小Napa之稱的紅酒之鄉c市,是Oracle甲骨文公司、 Lawrence Livermore National Laboratory國家實驗室、Bishop Business Park高科技工業園區、享譽灣區的購物天堂San Francisco Premium Outlets,以及是美國著名電話通訊公司AT&T西部地區總部所在地。

三谷地區的地理位置優越。大灣區地鐵的東灣終點站就在Dublin市中心,從這裡乘地鐵到舊金山市區和國際機場約1-1.5小時,到南灣硅谷中心,南到斯坦福大學,北到伯克萊加州大學均為30-40英裡,大約30-60分鐘車程。San Francisco Premium Outlets購物天堂近在咫尺,還有多個華人超市和大小中餐館。

這裡有全新現代化的大型居民社區,房屋新而大。2015年被美國著名的社區和城市排行榜網站Niche評為加州最適合家庭居住的地區。社區安全舒適,犯罪率極低。Danville的Blackhawk黑鷹區(Blackhawk)是灣區最美的規劃社區之一,依山而建,很多知名人士居住在此。

紅酒之鄉Livermore有小Napa之稱
圖四:紅酒之鄉Livermore有小Napa之稱
Danville的黑鷹區(Blackhawk)是灣區最美的規劃社區之一
圖五:Danville的黑鷹區(Blackhawk)是灣區最美的規劃社區之一

這裡亦有聞名加州和灣區的優秀中小學教育系統,三谷地區9分以上的小學31所,中學、高中全部8到10分。其中San Ramon的Dougherty Valley High 2015年在全加州公立高中中排列29位,是全加州硬件設施最好的公立學校。

這裡還有超一流的私立中學The Athenian School,嚴謹的校訓和多元化教學,吸引了十多個國家包括中國在內的很多小留學生。

和硅谷中心一些老牌好學區的住房相比,學校的評分水平多是相同等級。但三谷的居住條件更好卻價格適宜。在三谷100萬美金左右可以買到2500-3000英尺1到10年新的花園別墅房,然而在南灣或在中半島等地,相同水平的房子,至少在200萬美金以上,而且房齡多在40年以上。

這裡是不需要去硅谷核心區上班的新移民首選地。目前該區華人的比例已經上升到23%左右。在這裡生活的孩子們能同時體驗到美國的傳統文化和多元文化。

Charlotte說,對於地產買家來說,這裡的新興設施(餐館、購物區)讓生活更加便利,新建房屋價格區間在50幾萬美元到240萬美元之間,跨度很大,選擇多多,適合多代同堂的華人家庭,由於租房政策管制較寬松,也適合期望通過房租來長期投資的買家。

責任編輯:Zoe Chan

舊金山北加發生特大火災 華人逃難:家園像戰場 | 美國

綜合美國《世界日報》報道,美國舊金山北加州著名酒鄉納帕(Napa)、索諾瑪(Sonoma)等8個縣於當地時間10月8日晚、9日早上發生14起特大山火,著火面積超過5.7萬畝,燒毀1500棟建築物,包括著名的希爾頓和Fountaingrove酒店,已知3人死亡,超過100人因為燒傷或吸入煙霧受傷,在醫院治療。

住在聖他羅莎十多年、擔任護士助理的華人Karen Lin Tang接受采訪時指出,深夜時被鄰居敲門叫醒,帶著愛犬以及皮包與文件就開車往外逃;幾小時後天亮了回現場查看,房子已全毀,“整個小區都沒有了,像戰場一樣。”

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Karen早上回到現場,住家已被燒光,宛如戰場。(美國《世界日報》)
Karen早上回到現場,住家已被燒光,宛如戰場。(美國《世界日報》)

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Karen早年隨父母移居舊金山,2008年時進場買房,當時看上聖他羅莎環境清幽,且學區不錯,就用了39萬買了四房三衛的獨棟屋,“一切都非常好,我們不斷的裝修,今年全部完成,非常棒,每個月好像都是在做夢。沒想到,就這樣一無所有。”

她表示,自己是在9日凌晨約1時許被鄰居敲門,一開門就聽到白人鄰居口氣很急的說:“Karen, you must go。”當時外面已經煙霧彌漫、簡直不能呼吸,情況頗為危急,因此她帶著重要數據,以及同住的妹妹一家人,立刻到男友父母住的鄰近城市Sebastopol避難。

“中間我們去加油,光是排隊加油就花了差不多一個小時。”Karen說,當時避難的人很多,加油站大排長龍,“沒人想到會在周日晚上出現這樣的大災難,我們就靠自己的力量去解決事情。”

Karen的住家就在聖他羅莎凱薩醫院附近不遠處,9日上午天亮後她回到現場,發現包括凱薩醫院、希爾頓酒店、以及101公路邊上的Applebee’s餐廳、麥當勞快餐店等都遭大火吞蝕。而自己住了十年的房子完全被燒掉,“應該是從半夜1點一直燒到早上6點,我早上到的時候後院圍籬還在起火,很多飄散的樹枝上都還有火星。”

“好多房子都被燒光了,還有余火、在冒煙,像戰場一樣。”Karen說,或許是當晚風勢強勁,加上聖他羅莎樹木多,因此火星到處飄散引起連串大火。現在家園全毀,還好在房屋保險公司的協助下,已經准備在找未來的臨時棲身之地,並慢慢重建房子,回歸尋常生活

(據中國僑網)

波特蘭、舊金山、西雅圖房價比2007年還高,為什麼專家還推薦買?| 美國

近期,人民幣不斷走高,美國房產能不能繼續投資?

數據顯示,7月,全美約有半數大城市房價創下新高。

一位從事美國房地產交易的中介沈玉成(化名)告訴記者,“近幾年,中國買家是美國房地產市場最大的國外投資者。”

房地產市場永遠不缺多方和空方。

對於眼下的美國房地產市場,空方認為,美國房產,除了價高之外,隱形費用也不低,中國投資者應三思。

多方認為,洛杉磯西雅圖紐約仍位列全球房地產最有投資價值的城市,也就是美國置業熱門城市

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現象:美半數大城市房價創新高

“從價格來看,7月,全美約有半數大城市房價創下新高。”

美國最大房地產數據平台Zillow相關負責人告訴《國際金融報》記者,過去一年,Zillow房屋價值指數達200700美元,與2007年4月樓市崩盤前相比,上漲了4100美元。

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7月份,Zillow數據平台房地產市場報告顯示,全美房價中值在過去一年中增長6.8%,前35大城市房產市場中,有15個城市的房價中值高於以往。

在波特蘭,目前的房價中值比泡沫經濟鼎盛期還高出26%;在舊金山和西雅圖,則高出20%。也就是說,相較於過去數年的水平,眼下美國熱門城市的房價已經處於較高位置。

這些城市房價上漲的動力來自哪裡?

Zillow相關負責人分析稱,直接原因是庫存量不足。

Zillow發佈數據顯示,美國市場上的房源量比去年減少了13%,這是自2013年6月以來房源量降幅最大的一次。

這一觀點與全美地產經紀商協會(NAR)首席經濟學家Lawrence Yun相似:“成屋市場需求依然強勁,庫存短缺是阻礙市場復甦的重要原因。”

Zillow首席經濟學家Svenja Gudell表示:“今年夏季,美國樓市供不應求,購房需求日趨白熱化,不斷推高房價。”

風險:空方多方各有理由

既然美國房價已經處於高位,還適合下手嗎?

機構對此分歧頗大。

Svenja Gudell屬於多方陣營:“雖然房價走高,但尚在可承受範圍內。按揭利率十分低,月供尚能兌現,投資者足以喘息。”

Gudell預計,隨著更多房源在九月、十月上市,競相爭購會趨於緩和,建議今夏想購買卻沒有相中理想房屋的購房者留意。

空方陣容也頗為強大。

喜達屋首席執行官Barry Sternlicht就在近期公開唱衰紐約的高端地產市場,認為紐約的“百萬富豪專屬地產”即將面臨泡沫破滅。

在Sternlicht看來,紐約商業地產價格之所以居高不下,很大程度是因為以中國買家為代表的亞洲資本在推動,但這種刺激不可持續。

Sternlicht表示:“我們就像是坐上了一輛即將出事的列車。隨著中國政府對海外投資的收緊,中國資本會從美國地產市場撤資,將帶動紐約高端地產價格下降。”

分析機構MHanson.com也表示,美國購買普通住宅所需的收入已經達到歷史最高水平,完全背離了十年趨勢線,現有房屋銷售市場“供應不足”的傳言被誇大了。

國際清算銀行(BIS)前首席經濟學家William White更是將當下的形勢與2008年相比,“目前存在的危險比2007年金融危機發生前還要多”。

購買:維護費稅費需注意

前國泰君安首席經濟學家林采宜認為,“全球房地產最有投資價值的城市為洛杉磯、西雅圖、紐約和大阪,其風險收益綜合評分在80分以上;其次是多倫多、阿姆斯特丹、溫哥華、奧克蘭和巴塞羅那,綜合風險收益評分在70分以上。此外,東京、羅馬和倫敦也是可選的置業城市。”

不過,置業也需考慮成本。

“購房者購房時,通常會關注標價,但還有多項額外費用需要支付。”Zillow相關負責人提醒投資者,根據他們的統計,除了按揭支出涵蓋房主保險、房產稅和公共設施費用外,房主平均每年還需額外支出6059美元。此外,每年還要支付3021美元維護費用,其中涉及地毯清潔、庭院打理及下水道疏通等。這意味著,美國房主每年平均要花費9000美元的隱含費用。

(據國際金融報)

為什麼舊金山灣區房地產未來會繼續看漲?(下)| 美國

灣區未來房地產上漲的主要因素分析(接上期:【為什麼舊金山灣區房地產未來會繼續看漲?(上)】)。

舊金山、加州與美國房地產的中位數房價曲線圖
舊金山、加州與美國房地產的中位數房價曲線圖

4、房貸利率將長期看低

稅收與利率是美國政府進行宏觀經濟調控,兩個最主要的手段。政府通過加稅或減稅來影響某些行業的發展,或對國民收入進行二次分配,以達到提高就業、增加收入、發展經濟的目標。同樣,政府也可以通過對利率的調整,刺激經濟的發展,或者抑制過熱的經濟。

由於全球一體化,美國的經濟發展不僅僅受國內各種因素的影響,也越來越多對受世界經濟的影響。這樣一來,政府利用稅收和利率政策的作用,就會受到不利的影響。因此,可以預見,政府維持較低的利率,以獲得長期的經濟發展,是一種必需的宏觀政策。

在利息方面,美國在2008年經濟危機後,一直采取了比較低的利率政策,讓利息一直維持在歷史上比較低的檔區。比如在1980年代的時候,房屋的貸款利率曾高達16%~17%。而目前的房貸利率,30年固定期的利率,僅為4%左右。考慮到灣區強勁的市場需求,即使以後貸款利率上漲一些,與上世紀動輒10%以上的貸款利率相比,也還是很低的。所以利率對灣區未來房市上漲的影響不大。

5、灣區生活將逐漸亞洲化

灣區未來的發展趨勢逐漸亞洲化。這是因為在目前的新移民中,亞裔占據了很大的比例。如果從買家、賣家的組成分布來說,目前灣區的賣家大多數是白人,而買家大多是亞裔人。

賣家基本上是上一波無線電和硬件行業發展的受益者,從1950年代開始,因為灣區蓬勃的就業機會進入灣區。目前這批人已經陸續進入退休年齡,開始賣掉自己的房子,搬到自己的故鄉或灣區周邊比較便宜的城市,用他們在灣區房產上積累的財富,去享受一個快樂溫馨的退休生活。

而目前的買家基本上以中國人、印度人等亞裔人口為主。傳統上,亞洲文化非常注重房地產的投資。中國古語說:“有土斯有才”。這種觀念不僅讓亞洲人自己注重買房,也帶動了其他種族的買房投資的熱情。而且,亞洲人比較喜歡都市化的生活,導致灣區都市人口密度越來越大,城市化越來越明顯,因此也會帶動灣區的房價越來越貴。

6、通貨膨脹將長期持續

通貨膨脹是經濟發展的衍生物,是對物價上漲或貨幣貶值的一種概括性說法。雖然美國的通貨膨脹情況,在世界範圍來說是比較小的,但長時間的通貨膨脹依然會對生活和投資造成巨大的影響。下表列出了過去20年間美國消費指數(12月份對比)的通貨膨脹率情況。

圖表:過去20年間美國的通貨膨脹率。(Wayne Wang提供)
圖表:過去20年間美國的通貨膨脹率。(Wayne Wang提供)

很顯然,通貨膨脹是一路向上的,即使是在嚴重經濟危機的2008年,情況也不例外。因此,物價上漲、貨幣貶值,自然也會推高房地產等具有投資價值的物價升高。或者也可以反過來說,房地產投資是對抗通貨膨脹,最有效的投資管道之一。

正如我們在前面第一部分提到的Palo Alto房產信息,在過去的30年間,房子價格增長了6倍,平均年增長18.27%。如果減去3%的平均通脹率,以及1.25%的房地產稅率,實際年增長率也有14%了,當然是非常可觀的回報了。因此,即使是只考慮通貨膨脹這一個因素,未來房價的上漲也是完全可能的。

 (文:Wayne Wang王博士・硅谷地產經紀)