旧金山 – Page 9

美國最具前景房地產區矽谷3度奪冠 | 美國

根據美國房地產諮詢企業仲量聯行（Jones Lang LaSalle）最新報告，矽谷是全美經濟和商業房地產最強勁的地區。

盡管同屬灣區的舊金山因有限的空間和高昂的生活費，跌出仲量聯行“城市動力指數”（City Momentum Index）前十名，矽谷仍然不受影響連續第三年蟬聯美國冠軍，同時也是全球第三名。

仲量聯行依三大類、共42項指標對全球134個商業中心評分，其中包括35個美國商業中心。三大評分類別為社會經濟動力、商業房地產和該地區長期保有動力的能力。社會經濟動力是根據市場的國內生產總值、人口、公司總部數目和外國直接投資的變化來衡量的，商業房地產類則考量商業空間吸納、建築業、租金和辦公室、零售業和酒店業的投資變化等因素。

矽谷第三年蟬聯全美“城市動力指數”冠軍，雅虎總部所在的桑尼維爾成辦公室最搶手地區

仲量聯行矽谷分公司執行總監馬特（Greg Matter）表示，矽谷被評選為全美“城市動力指數”第一名的原因有許多，人才濟濟是其一，當地工業和企業的範疇自經濟衰退之後逐漸擴大，使得經濟變得更具彈性是另一原因。他指出，矽谷科技工業本身已經從傳統的軟硬體制造延伸到人工智慧和自動化科技，使矽谷經濟重鎮的地位更形穩固。馬特說：“矽谷很可能再次成為下一次經濟復蘇的起點和終點。”

報告點出，矽谷的桑尼維爾和聖他克拉拉市是美國最重要的兩大科技子市場。商業房地產服務公司世邦魏理仕（CBRE）2月稍早公布的報告顯示，桑尼維爾過去兩季的辦公空間吸納量淨值為矽谷最高，上一季的辦公室空置率僅0.7%，進駐的企業包括電子商務巨擘亞馬遜（Amazon），他們已簽下Moffett Towers第二期35萬平方呎的全新辦公室空間。

（據世界日報）

美國宜居城市有哪些

《美國新聞與世界報導》（US News & World Report）新聞雜誌公布了美國最宜居的100個城市，去年屈居老二的德州奧斯汀踹下榜首科羅拉多州丹佛市拔得頭籌，加州灣區聖荷西上升7個名次拿下第三，舊金山也進入了前20名，排第16。（全球最宜居城市）

排行榜考慮城市的居住成本可負擔程度丶就業機會和生活水準等多個範疇。聖荷西因為科技進步和位於矽谷心臟地帶而獲得高名次。

《美國新聞與世界報導》的當地專家Jennifer Lin這樣形容聖荷西：“聖荷西鄰近矽谷其他科技公司總部，包括山景市的Google和庫帕提諾（Cupertino）的蘋果公司，鞏固了聖荷西在高科技中心的地位。”

報告也強調宜居城市需要具備多元化因素和大型就業市場。不過Lin提到，聖荷西的生活成本屬於全美最高水平，而市內員工的年收入也是在美國最高的壹群。

紐約市和洛杉磯則因為高房價和高生活成本而分別排第80名和第88名。

宜居城市前10名：

1. 德州奧斯汀市（Austin）
2. 科羅拉多州丹佛市（Denver）
3. 加州聖荷西市（San Jose）
4. 華盛頓特區（Washington D.C）
5. 阿肯色州費耶特維爾市（Fayetteville）
6. 華盛頓州西雅圖市（Seattle）
7. 北卡羅萊納州羅利德罕都會區（Raleigh-Durham）
8. 麻州波士頓市（Boston）
9. 愛荷華州狄蒙市（Des Moines）
10. 猶他州鹽湖城（Salt Lake City）

互聯網資訊綜合整理

如何為中國富豪在美國做資產配置？| 美國

盛世神州基金董事長張民耕，在華爾街見聞2017年紐約新春見面會上，就如何為中國富豪做資產配置問題發表觀點。

如何迎合中國富豪需求？

張民耕先生表示，盛世神州基金主要服務對像是中國富豪。為富豪做資產配置，要迎合富豪的需求。張民耕首先指出，這些客戶大多土生土長中國，有房地產賺錢經驗，年齡在55-65之間，願意投資“看得見摸得著的東西”–房子。第二，富豪風險意識掙錢欲望強，但風險意識也高。房地產投資相對風險小，收益可觀。

此外，張民耕認為，中國富豪耐性不夠長。人民幣投資期限為2年+1年，美元基金投資期限為3年+2年。盛世神州基金自2009年、2010年起，2012年大規模投資至今，已替200人，募集4億美元基金，在美國8個城市22個項目投資，管理5800個房子，主要投資出租公寓。

為什麼投美國？經濟上行、收入房價比低

從趨勢來看，美國經濟上行、可靠，美元依然強勢。張民耕認為，目前在可承受範圍還可以加息四次，做2-3倍杠杆。另外，從收入房價比來看，中國城市收入房價比都非常高，完全沒有投資價值。而美國除了紐約和舊金山兩座一線城市，其余城市收入房價較低。

在美國投哪些城市？最看好三線城市

紐約、舊金山兩座一線城市回報率低、但流動性好。美國二線城市，包括波士頓、聖地亞哥、洛杉磯、休斯頓、西雅圖、亞特蘭大等。這些城市在中國耳熟能詳，有直達機場，回報率較一線城市高一些。

對於芝加哥、華盛頓、丹佛、拉斯維加斯、奧蘭多、奧斯汀等三線城市，這些年來上漲勢頭好，回報率達5%-6%。但張民耕表示，一定要算好人口淨增加率、就業機會、人均可支配資金。

在美國房市做什麼產品？出租公寓

出租公寓在美國市場份額非常大，占到40%左右。去年六月統計顯示，2016年是近15年來美國自有房地占比最低的一年，達61%。在大型城市，租房和自有房比例或達5：5，在曼哈頓，有近7成人租房。因此，出租公寓市場極大，具有剛性需求。張民耕還指出，公寓的另一好處即抗跌，尤其學生公寓更加抗跌，在經濟形勢不好時更堅挺。

美國公寓怎麼做？

張民耕表示，基本做法是無風險套利。“出的資本金很少，現金流非常好，給出租公寓的開發資金給到兩倍，做正常運營可以給到2.5倍-3倍杠杆，安全性產品給的利率低。”由於一般拿到貸款低於3%，在4%左右還可以使用2.5倍杠杆，所以說，還可以接受美聯儲以0.25個百分點加息四次。

出租公寓另一個優勢即一年一簽，且管理成本很低。張民耕稱，實踐證明，5800套房中，現實經營的房子出租率不低於95%，而且每年租金上漲比例高於通貨膨脹率，約在2-3%左右。而出售時自有資本會放大二十倍，即達40-60%。目前，年化收益率達15%-20%，長期來看可達12-15%。對於有子女在國外留學需求等群體非常有參考意義。

經驗：地點+合伙人。需要找美國本地大型開發商合作，巨有長期豐富的經驗，並且有土地儲備。此外美國大型開發商對品質和工期的控制做得非常好。去年一年，盛世神州基金吸收的資本金從2億擴大至4億。

最後，張民耕拋出目前面臨的最大問題：資本管制之後，資產配置該如何進行？

（據華爾街見聞）

2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——舊金山（獨棟房產）| 美國

導言：太平洋聯合公司在加利福尼亞州的房地產市場中，大約有一半市場第四季度房價中位數的同比增長率為個位數。索諾瑪縣的房價增長了10%，而馬林縣、納帕縣、硅谷和中半島的房價略有下滑。下面我們將簡單總結第四季度太平洋聯合公司各地區的房地產活動，包括最新的地區與特定社區的市場數據以及統計資料，能夠幫助您了解更多的買賣房產信息，做出更合理的決策。本期介紹的是加州（人口）第四大城市舊金山的獨棟房產。（舊金山房價走勢）

下方圖表中的銷售數據包括舊金山的獨棟住宅。

房市要點一覽

房價自2015年第四季度上漲8.1%

房產儲量自2015年第四季度減少0.2%

本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為42天

房產售價與要價的百分比為109.76%

線下交易的房源百分比為69.62%

第四季度房市分析

舊金山第四季度的房產銷售勢頭與前幾個季度保持一致，與去年相比，銷量減少，但買賣雙方更加平衡。總體來看，售價低於100萬美元以及售價在200萬到300萬美元的房產銷量下滑最為嚴重。低價位的房產儲量嚴重不足，而從年初開始，市場整體不穩定，導致高價位房產的銷售速度減緩。

雖然房產儲量略有增加，但賣家仍然不願降價，這導致銷售速度放慢。同時，購房者保持謹慎態度，不大可能參與競價大戰並支付溢價。

市場統計數據

中檔房產

太平洋聯合公司第三季度在舊金山銷售的最接近房價中位數1,330,250美元的一套房產。

2239 2241 35th Avenue, San Francisco, CA 94116
3室/2浴/2,100平方英尺
售價：1,330,908美元

高端房產

太平洋聯合公司第三季度在舊金山出售的售價最高的房產。

2476 Broadway Street, San Francisco, CA 94115
6室/7浴/9,578平方英尺
售價：18,100,000美元

前景預期

鑒於最近抵押貸款利率提高，以及新一屆政府施政的不確定因素，因此與前幾年相比，第一季度一開始會比較遲緩。但是，憑借雄厚的房產基礎以及舊金山灣區持久的經濟實力，舊金山的房產市場將迎來另一個繁榮的春天。

（來自塞爾瑪·海普，太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2017年1月13日）

《2016年第四季度舊金山灣區房地產報告》由太平洋聯合地產（Pacific Union）編制，居外網獲授權發布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q4 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

太平洋聯合國際首席執行官馬克•麥克勞林專欄全集

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美國 | 畢馬威報告：2017年美國房地產前景仍良好

世界著名會計師事務所畢馬威（KPMG）每年都會對其各行業用戶進行一些問卷調查，來獲取未來一年行業走向。而在1月31日該公司公布的2017年房地產行業預期調查中的結果顯示，美國的房地產從業人士認為2017年全美房價仍然有進一步上漲的空間。

畢馬威此次的調查由美國全國各地64位房地產公司高級管理人員完成。在這64位房地產公司高管看來，盡管美國很多地區的房價漲幅已經趨緩，甚至有部分地區可能進入調整或者下降，但2017年美國整體房地產市場還是積極向上的趨勢偏多一些。

舊金山灣區2017年的房地產走勢在美國各市場中尤為受到關注。灣區房價在過去三五年中持續大幅上漲。目前當地房價已經達到全美大城市中最高水平，與紐約不相上下。在2016年末，舊金山房價已經出現後繼乏力的情況。漲幅大大縮水，不過房地產從業人士普遍認為，房價大幅下跌的可能性還是非常小的。

畢馬威太平洋西北部房地產研究主管Roger Power表示，“舊金山灣區和硅谷本身在全球房地產市場就有非常好的聲譽。對於海外投資者來說，灣區的房地產擁有超一流的吸引力。”

房地產行業對於2017年也並不是完全盲目樂觀。調查顯示，86%的地產高管認為，對貸款等方面的監管更加嚴格可能在2017年讓房地產市場受到影響。不過77%的高管認為，美國的經濟至少在2017年會表現得和2016年差不多。51%的高管認為，公司在2017年的投資會至少高於2016年投資5%。一些房地產企業高管認為，美國新任總統特朗普可能會在2017年進行一些稅務上的改革，不過他們認為，在房地產行業的角度，這些改革的影響可能是錯綜復雜的，並不一定會直接給房市造成負面影響。

（據新浪財經）

美國 | 在美國去哪裡過農歷新年？多地均舉行慶祝活動

據美國僑報網報道，1月28日為農歷新年，是雞年的第一天。在中國、越南和其他亞洲國家，人們都會慶祝這個節日。不過在美國，從紐約到洛杉磯的很多地方也會慶祝農歷新年，舉行的活動有舞獅游行、文化慶祝活動，一些亞洲餐廳還會提供節假日特別菜單。

《城西日報》（Metrowest Daily News）當地時間1月22日報道，從1月20日到2月5日，加州阿納海姆（Anaheim）的迪士尼加州冒險公園會舉辦農歷新年慶典。米老鼠米奇和米妮將會穿上唐裝，向游客問好，並給游客拍攝與迪士尼卡通形像的合影。

迪士尼加州冒險公園的現場演出包括身著彩色服裝的雜技演員、舞者、演奏者的表演，以農歷新年為主題的活動和手工藝展示，還有新開的集市，售賣從亞洲美食中攫取靈感的各式食品。

每晚，在“色彩世界”演出之前，將會播出新拍攝的動畫短片“快快回家”，講述一個小燈籠回家慶祝農歷新年的旅程。短片中有投影動畫，燈光、特效和噴泉的展示。公園將用燈籠和橫幅裝飾，用英語、中文、韓語和越南語祝賀游客度過一個快樂的農歷新年。

在紐約，游客們可以到三個唐人街慶祝新年：一個在曼哈頓，一個在布魯克林區日落公園附近，一個在皇後區的法拉盛（Flushing）。游客可以到那裡探尋好吃的飯館、食品超市、以及售賣從家用器皿到紀念品各種小物件的商店。

曼哈頓的慶祝活動，包括1月28日在薩拉羅斯福公園舉辦的煙火典禮和文化節，以及在2月5日下午1時開始的農歷新年游行。2月4日，法拉盛也會有游行和慶祝活動。

舊金山從19世紀60年代起就以游行的方式慶祝農歷新年。今年的活動將在2月11日的晚上舉辦，屆時將有雜技演員、舞獅、彩車以及一條長268英尺的長龍。游行的起點設在Second街道和Market街道。2月19日還有一個全長為5公裡或10公裡的跑走活動。

在拉斯維加斯，1月28日在幸運龍賭場酒店將開始一個為期為15天的慶祝活動。在拉斯維加斯的其他地方，如The LINQ Promenade購物中心，1月27日至30日期間將會有一個為期4天的慶祝活動，內容包括每晚6時在噴泉舞台舉行的舞龍表演。1月27日至29日，“中國農歷新年”活動包括Fremont街道的游行表演，市中心Downtown Container公園的派對以及在The LINQ Theater劇院舉辦的DragonFest Benefit音樂會。

在拉斯維加斯的其他地區，將會舉辦舞龍和游行。百樂宮賭場酒店的溫室植物園將會有焚香、紅燈籠以及金雞傲立山頂的展覽。

在華盛頓（1月29日）、芝加哥（2月5日）和奧蘭多（2月11日）也將有農歷新年游行。

（據中國新聞網）

美國 | 洛杉磯房屋最值錢紐約客房租付最多

據房地產交易網站Zillow發布的2016年年末報告顯示，包括橙縣在內的大洛杉磯地區，榮獲全美最具房地產市場價值的冠軍。（洛杉磯房價走勢）

報告說，去年大洛杉磯地區的住房總價值高達兩兆五千億美元，比前壹年增長了6.4%，凈增壹千五百四十億美元。洛杉磯還有像比弗利山莊和馬裏布這樣的超級豪華社區。

報告還說，全美的住房總價值為29兆6千億（29,600,000,000,000），其中的8.6%位於大洛杉磯；而紐約排第二名，占總值的8%；舊金山排第三，占4.2%。

Zillow的經濟學家認為，美國的房屋價值攀高，是住房市場回暖的現象。但這也讓住房越來越貴，讓壹些家庭無力負擔。在洛杉磯地區，有剛超過壹半的家庭租房居住。

在全美，紐約人付的房租最多，去年共支付了546億美元，洛杉磯第二，付了386億元的租金。

（據新唐人）

瑪雅康瑪（Mayacama）俱樂部度假別墅：托斯卡納風格建築優雅隨性的世外桃源

瑪雅康瑪（Mayacama）度假別墅的設計受到托斯卡納的靠山村莊的啟發，是自然、藝術和設計的想象力交融，結合了經典的露天設計，優雅而又隨性，室內和室外生活並重。

這些度假別墅被精心布置在山坡上，盡量捕捉最美麗的景色。手工墻、涼爽的石板地面、明亮晴朗的天空、還有遮陰陽臺，各項設計渾然壹體。陽光普照，鐵藝拱門突出了寧靜內斂的建築風格和室內設計。

瑪雅康瑪（Mayacama）的度假別墅分為三間臥室的別墅和壹間臥室的小屋兩類房型：

壹、瑪雅康瑪（Mayacama）別墅

2,700平方英尺的室內外活動面積
三間臥室和三間半浴室
洗衣機和烘幹機
分布在兩端的兩個主臥，每個主臥都配私人陽臺
中心的大房間設有壹個晚餐桌，以及內置燒烤爐和石灰巖壁爐的廚房
專用的高爾夫球車

二、瑪雅康瑪（Mayacama）小屋

經過精心布局的小屋，面積多達840平方英尺
壹間臥室和壹間半浴室
寬敞的、配備特大號床的主臥
配有燒烤架的室外庭院
室內和室外燃木壁爐
開放式廚房
距果嶺和練習設施僅幾步之遙
專用的高爾夫球車

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美國 | 舊金山灣區房價多貴？頭期款可買他城整間屋

舊金山灣區房價到底有多高？根據一份網路房地產數據公司Zillow公布的資料，在聖荷西（San Jose）大都會區買房需付的頭期款，在美國其他城市可買得起整間房。

根據這份資料，聖荷西大都會區20％頭期款中位數是192,320美元，而全美房屋總價中位數是192,500美元。聖荷西大都會區的年薪中位數是105,455美元，想要在這裡買房得付出182％的年薪付頭期款，房屋總價中位數是961,600美元。（舊金山房價走勢）

整個舊金山大都會區（包含聖馬刁、阿拉米達、康特拉科斯塔、馬林等4個郡）的情況都差不多，年薪中位數是91,777美元，20％頭期款中位數是164,920美元、年薪的180％，房屋總價中位數是824,600美元。

全美的頭期款中位數是38,500美元，一般美國買家只需付出年薪的三分之二就負擔的起頭期款。

（據美聯社）

美國 | 2016年第三季度舊金山灣區房地產報告——太浩湖（公寓）

導言：第三季度，舊金山灣區房價繼續溫和上漲，大部分地區的房價較一年前獲得個位數增長。例外的是馬林縣和東灣，其價格比2015年第三季度上漲了約10％；硅谷和中半島的年度價格在第三季度卻略見下跌。以下太平洋聯合地產（Pacific Union）將會簡要總結灣區各個地區在2016年第三季度的房地產交易活動，以最新、最全的市場數據幫助您做出知情的房地產買賣決策。本期介紹的是北美最大的高山湖泊太浩湖（Lake Tahoe）。

地區界定

我們在太浩湖/特拉基地區的房地產市場包括下列地區：阿爾派梅多斯、唐納湖、唐納峰、郎唐、馬爾蒂斯谷、太浩湖北岸、北極星、斯闊谷、太浩市、太浩唐納、特拉基以及太浩湖西岸。下方圖表中的銷售數據包括這些社區內的公寓。

房市要點一覽

房價自2015年第三季度上漲4.6%

房產儲量自2015年第三季度下降4.4%

本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為106天

房產售價與要價的百分比為100%

線下交易的房源百分比為32.13%

第三季度房市分析

第三季度，太浩湖/特拉基的銷售活動有明顯增加，實現15年來的最高銷量。普萊瑟縣的銷售尤其強勁，內華達縣的活動比前幾個季度有所回升。因此，房產儲量也達到了房市復蘇以來的最低點。

賣家保持謹慎的態度，對其房產采取戰略定價，以確保盡快售出。因此，房價上漲的情況穩定，房產的成交價格與去年一致。低於100萬美元的房產增值最快，且出售速度比高價房產的出售速度更快。但是，與去年相比，各類房產的銷售量均有提高。

市場統計數據

自一月到九月，太浩湖/特拉基地區的房產銷量與去年同期相比增加了20%，今年第三季度的增幅最大。

中檔房產

太平洋聯合公司第三季度在太浩湖銷售的最接近房價中位數400,000美元的一套房產。

11530 Dolomite Way, #5, Truckee, CA 96161

加利福尼亞州96161，特拉基5號，Dolomite路11530號
2室/2浴/1,260平方英尺
售價：390,000美元

高端房產

太平洋聯合公司第三季度在太浩湖出售的售價最高的房產。

1877 North Lake Boulevard, #120, Tahoe City, CA 96145

加利福尼亞州96145，太浩市120號，North Lake大道1877號
3室/3浴/2,222平方英尺
售價：815,000美元

前景預期

秋季太浩湖的房產需求通常會增加，因此我們預計來這裡購買度假房產的買家數量充足。但是，房產儲量緊張可能會對有意購房的買家構成挑戰，也會刺激房價上漲。

（來自塞爾瑪·海普，太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2016年10月15日）

《2016年第三季度舊金山灣區房地產報告》由太平洋聯合地產（Pacific Union）編制，居外網獲授權發布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q3 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

太平洋聯合國際首席執行官馬克•麥克勞林專欄全集

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