旧金山 – Page 8

2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——納帕縣 | 美國

導言：太平洋聯合公司在加利福尼亞州的房地產市場中，大約有壹半市場第四季度房價中位數的同比增長率為個位數。索諾瑪縣的房價增長了10%，而馬林縣、納帕縣、矽谷和中半島的房價略有下滑。下面我們將簡單總結第四季度太平洋聯合公司各地區的房地產活動，包括最新的地區與特定社區的市場數據以及統計資料，能夠幫助您了解更多的買賣房產信息，做出更合理的決策。本期介紹的是全美最著名的葡萄酒產區納帕縣（Napa County）。（舊金山房價走勢）

地區界定

我們在納帕縣區域內的房地產市場包括下列地區：美國峽谷、安格文、卡利斯托加、納帕、奧克維爾、拉瑟福德、聖海倫娜以及楊特維爾。下方圖表中的銷售數據包括這些社區內的獨棟住宅。

房市要點壹覽

房價自2015年第四季度下跌4.2%

房產儲量自2015年第四季度減少5.3%

本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為89天

房產售價與要價的百分比為98.51%

線下交易的房源百分比為42.78%

第四季度房市分析

今年下半年——特別是第四季度——納帕縣的銷售活動相對強勁，成為舊金山灣區唯壹壹個房產銷量高於去年的縣區。該地區得益於對高價房產特別旺盛的需求，因此今年的銷售活動有明顯提升。低價位房產的銷量與去年保持在同等水平，且受到房產儲量不足的制約。

與舊金山灣區的其他地區不同，納帕縣的購房者壹直在相互競爭，與去年冬天相比，以高於要價出售的房產數量增多，特別是低價位的房產。可售房產不足仍然是阻礙市場進壹步發展的最大制約因素。

市場統計數據

中檔房產

太平洋聯合公司第四季度在納帕縣銷售房價中位數接近616,000美元的壹套房產。

7877 Butts Canyon Road, Pope Valley, CA 94567
2室/1浴/884平方英尺
售價：600,000美元

高端房產

太平洋聯合公司第四季度在納帕縣售價最高的壹處房產。

435 Monte Vista Court, Napa, CA 94559
4室/5浴/3,639平方英尺
售價：2,595,000美元

前景預期

典型的季節性情況，以及新壹屆政府施政的不穩定因素，可能會阻礙第壹季度的房產銷量。但是，納帕縣相對實惠的房價將吸引更多購房者，因此未來幾個季度的房產需求量將會增加。

（來自塞爾瑪·海普，太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2017年1月13日）

《2016年第四季度舊金山灣區房地產報告》由太平洋聯合地產（Pacific Union）編制，居外網獲授權發布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q4 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

太平洋聯合國際首席執行官馬克•麥克勞林專欄全集

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看來看去還是不知道去美國哪裡買房，看這裡就對了 | 美國

對於想去美國買房的朋友，一直最猶豫的問題可能就是要去哪裡買房。

的確，選擇買房城市是一個令人頭疼的問題。

對比了各個城市的房價，地理位置，教育，環境及氣候等因素後，可能還是一頭霧水。其實對於買房投資來說，最重要的關注該城市整體的房產市場。

近期，美國房產交易網站Zillow在一項調查後，評選出了美國十大賣方市場和十大買方市場，其評選標准主要是關注各城市房產掛牌交易所需要的時間，及售價與掛牌價的變化幅度。所謂賣方市場就是買的人多，賣的人少，賣方擁有定價權；買方市場情況則相反。

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曾有人開玩笑地說，在舊金山買房你可能會遇到99個問題，但賣房卻不會受到任何阻礙。的確，在舊金山買房遇到的最大的問題，就是舊金山的高房價。根據Zillow的調查，舊金山的房價中位數高達80萬美元，為全美最高，這也使得舊金山成為美國第一大賣方市場。

同時在房產掛牌交易的時長方面，也沒人可以打敗舊金山。一般來說，舊金山的房子掛牌51天後就可售出，而且售價只比掛牌價格低了5.4%。

而買房市場的情況則正好相反，掛牌銷售的時間更長，售價比掛牌價的降價幅度也更大。

按照上述標准，2016年美國最好的買方市場為馬裡蘭州的巴爾的摩。根據Zillow平台上的房產交易記錄，巴爾的摩房屋平均的掛牌銷售時間為104天，而售價比掛牌價格下降了12.7%。

許多賣方市場，因為大量外來人的湧入，房價幾乎達到了瘋漲的程度，2016年波特蘭的房價上漲了13.8%，領跑全美房價漲幅榜。而對買方市場而言，房價的上漲幅度要低於全國的平均水平。2016年全美房價平均上漲了6.8%，而2016年巴爾的摩的房價漲幅低於4%。

房屋庫存量在房產市場中也發揮了很大作用。一般說來，買方市場的庫存量更多一些，作為全美第二大買方市場，邁阿密2016年12月掛牌交易的房屋數量較2015年同比增長了14.6%。而在賣方市場中排名第十的波士頓，2016年12月房屋庫存量同比減少了21.6%。

（據北京新浪網）

Kidder Mathews 協助您置業美國融入美國精英社交圈有望成為Mayacama會員

Mayacama是美國最頂尖的私人高爾夫度假俱樂部之壹，位於舊金山北部美國著名的葡萄酒產地索諾瑪地區，占地675英畝，周圍環繞著地中海風格的俱樂部建築與豪華水療中心SPA、網球場等設施。俱樂部內的高爾夫球場（傑克·尼克勞斯簽名設計、被評為全美最佳高爾夫球場第五名）與葡萄酒俱樂部（納帕和索諾瑪酒鄉35家優秀酒莊是其成員）是其最引以為傲的兩大標誌。Mayacama的會籍在美國是社會精英身份的象征，它僅以會員邀請方式吸納新會員。

“有土斯有財” 年輕人搶搭美國房市末班車 | 美國

美國那斯達克掛牌、以房貸與學貸為主的知名網路放貸公司LendingTree執行長Doug Lebda在接受美國媒體專訪時表示，持續看好美國住宅後市。根據該公司去年8月至今年2月申請線上房貸者，35歲以下的千禧世代族群，占整體申請房貸者的比率超過30%。

千禧世代申請貸款購買房產，最受年輕人歡迎的城市排名是賓州匹茲堡，有將近一半貸款申請人屬35歲以下；至於華人喜愛的城市，如排名第8的芝加哥、排名第9的舊金山、排名20的西雅圖、排名53的紐約市以及排名54 的底特律都會區等，35歲以下的千禧世代族群申請人數占整體申請房貸者的比率均超過1/3。由此可見，千禧世代開始積極進入買房自住的行列。

更有趣的是，LendingTree的股價從2012年3月23日的掛牌7.4元美金，漲至2017年3月17日的124元美金，暴漲超過15倍。除了受惠於美國房市的復蘇外，也隨著房市買家的變化，使其公司營收、獲利水漲船高，進而股價大漲反映。

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根據美國不動產經紀人協會（NAR）的調查結果，有72%認為現在是進場買屋的好時機

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另外，根據美國不動產經紀人協會（NAR）近期發布今年第一季“The Housing Opportunities and Market Experience（HOME）——住宅機會與市場看法”調查結果，有72%認為現在是進場買屋的好時機，而且收入越高者，如年薪超過10萬美金的受訪者，有高達78%的比例認同現在進場。

以區域來看，中西部的受訪者，有77%同意現在是進場好時點；西部則有61%同意，比例最低。問及“對未來6個月房價的看法為何？”，有51%認為持續上漲，相較僅有8%認為房價會下跌，或許是因為有超過6成以上認為美國經濟正持續變好。

事實上，“有土斯有財”這個觀念不只是在華人根深蒂固。根據美國哈佛（Harvard）大學長期實證研究發現，長期擁有房產是累積財富的最好方式之一，而且持有時間越久，財富的“積累效果”越明顯。紐約時報先前甚至有專文發表，“Homeownership is best way to build wealth——持有房屋是創造財富的最好方式”，也是持同的觀點。

再根據美國人口普查局資料，截至去年第4季，美國整體房屋自有率為63.2%，房屋自有率高低依序為：中西部的68.4%、南部的65.3%、東北部的60.4%、與西部的59%最低。若再從出租空置率來看，截至去年第4季，出租空置率為7.9%，也就是100間出租房產中，僅有8間尚未租出去，維持在過去20年來最低的水准。

就中長期而言，“有土斯有財”這個觀念中外皆然。美國住家型房地產後市不容小歔，現在應該仍是置產美國的好時機；更不會發生像幾天前，知名財經電視節目聳動的題目“美國商業不動產大賣空”的窘境才是。

（據經濟日報）

2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——東灣 | 美國

太平洋聯合公司在加利福尼亞州的房地產市場中，大約有一半市場第四季度房價中位數的同比增長率為個位數。索諾瑪縣的房價增長了10%，而馬林縣、納帕縣、硅谷和中半島的房價略有下滑。下面我們將簡單總結第四季度太平洋聯合公司各地區的房地產活動。包括最新的地區與特定社區的市場數據以及統計資料，能夠幫助您了解更多的買賣房產信息，做出更合理的決策。本期介紹的是阿拉梅達縣（Alameda County）/東灣（East Bay）市場。（舊金山房價走勢）

房市要點一覽

房價自2015年第四季度上漲7.7%

房產儲量自2015年第四季度上漲15.3%

本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為24天

房產售價與要價的百分比為114.51%

線下交易的房源百分比為76.43%

房產均價為608美元/平方英尺

東灣2016年最後一個季度仍然延續了前幾個季度的狀態，銷量走低，房價漸漲。第四季度的銷售量比去年同期略有下降。房產儲量幾乎巋然不動，導致買家選擇的余地非常有限——特別是價位較低的房產市場。買家數量與可售房產數量的不平衡使東灣房價的上漲速度高於舊金山灣區的其他地區。

高價房產市場經歷過疲軟之後，與去年相比，第四季度售價在200萬到300萬美元的房產競爭略有提升，售價高於要價的房產數量增加。同時，與2015年相比，買家提供的溢價降低，特別是針對高價房產。

中檔房產

太平洋聯合公司第四季度東灣阿拉米達縣銷售最接近房價中位數980,000美元美元的房產s所在地

6305 Melville Dr, Oakland, CA 94611
3室/2浴/2,170 平方英尺
售價：$980,000

高端房產

太平洋聯合公司第四季度在東灣阿拉米達縣出售的售價最高的房產。

70 Stonewall Rd, Berkeley, CA 94705
4臥/6浴/4,283平方英尺
售價：$3,350,000

前景預期

相對於舊金山灣區的其他市場，東灣仍然是性價比較高的選擇，尤其是考慮到該地區靠近交通與就業地。雄厚的經濟基礎將確保未來一個季度旺盛的需求量，但房產儲量緊缺以及抵押貸款利率提升的壓力可能會阻礙房產銷量的增加。

（來自塞爾瑪·海普，太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2017年1月13日）

太平洋聯合國際首席執行官馬克•麥克勞林專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

舊金山灣區房屋銷售失動力房價略升 | 美國

1月舊金山灣區房屋銷售數據仍顯動力不足，但由於住房供給緊張，單個家庭獨立屋中位價格與1年前同期相比，再次略升。（舊金山房價走勢）

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舊金山灣區9縣1月房屋中位價格為64.5萬美元，比2016年1月上漲了3.8%，與之前雙位數增長呈常態的時期相比，價格上漲幅度相形見絀。然而，除開2016年3月份價格與1年前價格持平，灣區房屋中位價格差不多連續58個月上漲。

CoreLogic房產信息服務公司的分析家安德魯‧勒佩吉（Andrew LePage）表示，價格增勢已經開始逐漸減緩。

勒佩吉表示，交易不足仍是長期以來房源短缺造成的，而價格的不斷上漲已經超出許多買家的經濟負擔能力。他還認為，特別是過去3個月以來按揭利率上漲，或為貸款購房者增加每月數百美元的額外負擔；而且現在的房價之高更令許多潛在買家望而卻步。

整個灣區1月房產銷售量遲緩，只比壹年前同期增長1.4%，盡管1月並非是房屋銷售旺季，這壹增長幅度仍嫌不足。具體分析來看，1月37%的銷售集中於灣區價格最親民的3個縣：康特拉科斯塔（Contra Costa，房產中位價格50萬美元）、納帕（Napa，60.9萬美元）及索拉諾（Solano，36萬美元）。索拉諾壹縣的銷售上揚14.7%，是這壹地區銷售量上漲最快的區，而納帕的房產價格比壹年前上漲了20.6%，是增幅最大的縣。

勒佩吉分析稱，現在的情況是，市場可負擔性越好，比壹年前銷售增長幅度就大。

在矽谷中心地帶，聖馬刁（San Mateo）縣房屋銷售下降9.3%，中位價格比1年前上漲7.7%，達到105萬美元；聖塔克拉拉（Santa Clara）縣房屋銷售下降2.5%，中位價格增長2.4%，達85萬美元。

房屋上市不足的情況仍然突顯，瑟雷諾集團（Sereno Group）的代理凱文‧施瓦茲（Kevin Swartz）表示，2月在聖塔克拉拉全縣僅有659個房屋上市，而2016年2月，該縣房產有1,105個上市，2015年2月有1,057個。施瓦茲說，目前的庫存只有尋常年份的壹半，這是壹個非常大的變化。

阿拉米達（Alameda）縣1月銷售比1年前上漲3.7%，中位價格上漲2.7%達66.75萬美元；價格更親民壹些的康特拉科斯塔縣，銷售量增加了4.3%，中位價格則攀升了11.2%達到50萬美元。

（互聯網綜合整理）

舊金山房價走勢_舊金山房價走勢圖

根據這幾年的舊金山房價走勢看，舊金山依舊處於昂貴的地區。在過去三十年中，舊金山和矽谷所在的聖塔克拉拉郡是加州房價上漲較高的地方。同時根據舊金山房價走勢圖可以看出，舊金山房價依舊為美國最貴的地方。

大陸投資者仍熱衷購買境外房產 | 海外

最近有多家外媒報導，即使中共從去年開始加強了資本管控，但是大陸投資者對境外的房地產仍然興趣不減。美國、中國香港、英國倫敦、新西蘭等國家和地區都是大陸買家的青睞之處。

大陸房地產投資者最青睞美國和中國香港

世邦魏理仕近日的數據顯示，大陸跨境房地產投資者是亞洲地區最活躍的，大陸投資者2016年的海外房地產投資額高達282億美元，比2015年增長47%，美國是最吸引大陸投資者的國家，其次是中國香港。

《福布斯》（Forbes）網站3月2日報導，大陸房地產網站居外網（Juwai.com）的數據顯示，大陸投資者在該網站查詢的美國城市，主要包括西雅圖、洛杉磯、紐約和舊金山。

值得一提的是，最近幾個月，西雅圖的受青睞程度大幅上升，居外網的大陸投資者對西雅圖的訪問量超過了洛杉磯、紐約和舊金山等熱點城市，去年11月份的訪問量增加了125%。

西雅圖的房價也出現上漲，去年漲幅在16%，但仍低於舊金山、洛杉磯等地。

報導中沒有提及西雅圖房價上漲是否與大陸買家有直接關系，但是西雅圖Realogics蘇富比國際地產的主管Dean Jone表示，價位越高，大陸買家的占比越高，2014年大陸買家占比四分之一，2015年大約占35%，2016年在熱點地區的大陸買家占到一半以上。

目前，西雅圖的一些開發商開始安排會講普通話的銷售員，同時在家裝計劃中考慮到大陸人的情況，比如用來做油煙大菜肴的專用廚房等。

最近有多家海外媒體報導，大陸投資者對境外房地產的興趣依然很濃厚。圖為華盛頓州的最大城市西雅圖

對於大陸投資者在中國香港的情況，全球知名房地產服務商戴德梁行的數據顯示，2016年大陸機構投資者在中國香港地產的投資額高達66億美元，是2015年的4倍多。

彭博社3月5日的報導中提到，大陸房地產企業一直熱衷於投資中國香港土地市場，出價高於原本在港占主導地位的本地開發商，但是市場擔憂，這會導致中國香港房價進一步上漲。從去年3月末以來，中國香港的房地產價格已經上漲16%，達到歷史新高。

一些赴港購買房地產的投資者，是為了在人民幣貶值的情況下，令手中的資金保值。

路透社也曾經分析，大陸投資者熱衷海外房地產的原因還包括大陸房價高漲、在一些國家投資房地產可獲綠卡、海外房地產保值等。

英國倫敦和新西蘭也備受矚目

3月初出爐的萊坊2017年《倫敦報告》中提到，倫敦房地產市場的交易中，73%是海外買家，其中大陸和中國香港的投資份額最大，高達29億英鎊，占海外投資總額的31.2%。

知名房地產投資管理公司仲量聯行（JLL）表示，數據顯示，2016年在倫敦市中心購買房地產的中國投資者共計花費37.5億美元，高於在同一地區投資房地產的美國和歐洲買家。

新西蘭知名網站Stuff於3月5日報導，大陸的居外網上，大陸投資者對新西蘭的訪問量在2016年前9個月增加了50%，多個城市的訪問量很高。

其中，奧克蘭、皇後鎮、基督城的訪問量最高，其次是奧馬魯，以及惠靈頓、凱利凱利、陶波和克萊德。

互聯網資訊綜合整理

舊金山套房租金略降仍為全美國最貴 | 美國

美國房租多少錢？根據壹份統計報告顯示，舊金山（San Francisco）單床套房以平均月租3,526美元為全美國最貴，比位居第二的紐約市的2,935美元的月租貴很多。

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另外，位居舊金山灣區的矽谷聖荷西（San Jose）則以2,508美元的月租位居第三；加州奧克蘭（Oakland）則以平均月租2,038美元的價格排在第六位。（舊金山房價走勢）

盡管灣區三大都市房租排名均在前10之內，但房租已經呈現出壹些下降趨勢，奧克蘭在2016年平均月租下降了4%；舊金山和聖荷西在過去壹年裏，平均月租也分別下降了0.8%和0.6%。

而在南達科塔（South Dakota），按照灣區標準的單床套間月租僅為325美元。如果說那裏離灣區太遠，在毗鄰加州的內華達（Nevada）州，同樣標準的單床套間月租為783美元。

（互聯網綜合整理）

悉尼房租全球第十貴舊金山第壹中國香港第三 | 澳洲

據Domain報道，壹項針對120個國家租賃成本的調查顯示，悉尼房租昂貴程度全球排名第十，排在前四位的分別是美國舊金山、紐約、波士頓和中國香港。

調查顯示，悉尼每平米租金達到2.93元。對於想在悉尼尋找合適出租房的家庭來說，他們的年收入需要達到96572.28澳元。對於單身人士，年收入要達到50896.14澳元。這個收入標準是根據規劃部門推薦的住宅大小估算得出。（舊金山房價走勢）

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新南威爾士大學（UNSW）的住宅研究和政策教授帕森（Hal Pawson）稱，租戶可能沒那麽多錢在悉尼租房。

“越來越多人依賴私人租賃市場，他們別無選擇，只能選擇在遠離城市便利措施和就業機會的地區居住。”帕森說道。他稱，這些物業的質量更有可能不符合標準。

消費者權益維護機構Choice首次對全澳租戶的調查結果顯示，很多租戶缺乏安全感，沒有權力要求屋主進行物業維修，他們還害怕被房東驅逐。

“無家可歸者協會”的代理首席執行官科爾文（Kate Colvin）表示，壹些被擠出私人租賃市場的低收入者可能被迫和他人合夥租房，甚至可能被迫睡在街頭。她認為，聯邦政府采取的最有效行動是直接投資公共和社區租房，這樣低收入者也有房可住。此外，減少給投資者和房產投機商每年近110億元的稅收減免也能取到壹定作用。

（據澳洲新快網）