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拜房價房租破紀錄飆升之賜，聯邦住都部（HUD）4月公布的“低收入”標准令人看來笑掉大牙，很多縣年薪達7萬美元四口之家已被算為低收入家庭。舊金山灣區三縣四口之家，年薪不超過10萬5350美元都算低收入。不過符合“低收入”只對房貸補助有幫助，仍不符其他貧民補助標准。

芳鄰計畫（Neighbor Works）副總裁戴裡歐（Karla Lopez del Rio）表示，這種低收入標准在中間房價達70萬元的縣絕對說得通。他說：“要買得起中間房價房屋，你可能必須賺中間收入三倍的錢，其實這種門檻還不夠高。”

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基本上，一個家庭收入不超過都會區中間收入約80%即符合低收入戶，如房價房租過高還可再調整。但這種低收入戶只能得到頭期款與房貸協助，如想獲得平價房屋或房租補助，則必須家庭收入不超過地區中間收入約30%。

根據住都部調查，舊金山地區中間收入為11萬5300美元，矽谷11萬3300美元，東灣阿拉米達縣（Alameda County）與康曲柯士達縣（Contra Costa County）9萬7400美元。

這也難怪舊金山、馬連（Marin）、聖馬刁（San Mateo）三縣四口之家，年薪不超過10萬5350美元都算低收入。全美排第二的是康乃狄克州的費爾菲德縣（Fairfield County），矽谷第三，壇香山第四，橙縣第五。

（據世界日報）

春天的購房者們以驚人的速度擠滿了房屋邊的人行道，但可供挑選的房屋卻越來越少。

許多房屋在這個傳統的熱門銷售季節上市，交易正在飛快的增加，競購的戰爭相當激烈。房價現在已經超過了之前的高峰，在需求最高的城市，房屋銷售員已經准備好要極速衝高銷售率了。

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雖然有更多的房屋在三月份上市，但上升的需求使競爭更為激烈。根據全國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）統計，截至本月底，全國出售房屋的供應量較一年前下降了 6.6％。未售出的庫存是 3.8 個月的供應量。目前買家和賣家之間的平衡房屋數量約有五到六個月的供應量。

為了競爭，買家正在籌措現金和評估跌價之風險。那是因為在這樣一個熱門的市場上，房屋的預估價遠低於銷售價格。這使得第一次按揭貸款的買家更難成功購屋。

Black Knight Financial Services 表示，房價每個月都持續上漲，並創新高。全年的國內銷量年增率成長了 5.7％。Washington，Oregon 和 Colorado 皆看到了最大的漲幅，因為 California 的高價格嚇跑了一堆買家，這些買家只好到其他地方置產。

使用房地產公司 Redfin 的搜索引擎來查詢哪些城市最多買家關注，結果舊金山，洛杉磯和紐約排在前三名。

Redfin 的首席經濟學家 Nela Richardson 表示，快速增長的沿海城市可能正在創造高薪職位，但並沒有創造出符合當地人薪資的房價。高房價和渴望房屋的欲望使許多買家四處尋尋覓覓，找尋負擔得起的社區住宅。

（據鉅亨網）

美國房地產公司Redfin發布的最新報告顯示，在房源不斷減少以及房價不斷飆升的現狀下，加利福尼亞州的聖荷西成為全美最具競爭力的住宅房地產市場。

據《聖荷西信使報》報道，Redfin的這份報告是對今年3月份的房地產數據進行分析得出。報告分析稱，今年3月聖荷西（San Jose）69.6％的售出住房成交價超出上市價，這一比例位居全美第一。按照同樣的標准，全國第二大最具競爭力的住宅房地產市場是舊金山（San Francisco），該市3月份有66.7％的售出住房成交價超出上市價。名列榜單第三的是奧克蘭（Oakland），3月份有65.9％的售出住房成交價超出上市價。

美國僑報網引述加州房地產中介公司Sereno Group創始人、首席執行官特拉帕尼（Chris Trapani）說，造成這種現狀的原因在於供求關系。他說：“住房房源緊張導致買家之間的競爭愈發激烈，房價就會隨之不斷上漲。”特拉帕尼指出，春季是房地產市場的周期性旺季。進入春季以來，買家數量不斷增加，然而房源仍然處於歷史低位，因此，在舊金山灣區南部房地產市場出現成交價超出上市價的現像極為正常。

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特拉帕尼說，大部分出現“成交價超出上市價”的是150萬美元（209萬新元）以下的房子。

事實上，“成交價超出上市價”也是一個全國性的趨勢。根據Redfin的數據，3月份美國在售房屋數量同比下降13％，房源數量連續第18個月下降。

與此同時，全美房價同比上漲7.5％，房屋中價達到27萬3000美元。3月份成交的住房中，近五分之一（19.1％）的房屋在兩周內進入交易階段，其中21.7％的房屋成交價超出上市價。

全美房地產市場中，從上市到交易用時最短的是丹佛和西雅圖，僅需8天時間。列在後的是奧克蘭和聖荷西，分別平均需要13天和14天。

灣區房地產市場的供不應求，有目共睹。聖荷西3月份在售房源同比下降25.9％，房屋中價上漲11.3％，達到95萬7000美元。在舊金山3月份在售房源同比下降14.2％，房屋中價上漲8.2％，達到118萬5000美元。而在奧克蘭，3月份在售房源同比下降12.7％，房屋中價上漲11.6％至65萬美元。

（據聯合早報）

房地產數據公司Trulia周三（4月12日）發表的報告表明，舊金山的房價之高，即使收入頗豐的醫生也只有41%可以負擔得起，而對於收入中等的教師來說，能負擔得起的則連1%都沒有。

Trulia分析了近100個大都市地區，以判斷不同地方的教師、醫生、餐館員工、初期應變人員（First responders）等人士買房的難度。Trulia定義的“可負擔得起”住房，是指住房相關費用少於月收入的1/3。對於貸款買房子，Trulia的計算方式是首付20%，30年期4.1%固定利率按揭。

Trulia的數據顯示，舊金山房價的中位值達到125萬美元，可以說是美國最高，對於年收入中位值為7萬2,340美元的教師來說，只有0.4%的人可負擔得起舊金山的房價。

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舊金山的初期應變人員（警察、消防、急救人士等）的收入中位值是10萬左右，他們只有2.62%可以負擔得起舊金山的房子。而對於收入中位值只有2萬8千美元的餐館員工來說，沒人能住得起舊金山的房子。

雖然舊金山醫生們的收入中位值高達20萬8千美元，但也只能有41%的醫生負擔得起舊金山的房子。在美國，只有舊金山，能買得起房子的醫生不到半數。

離開舊金山，灣區的其他城市的狀況會好些，聖荷西的房價中位值為91萬7千美元，東灣的房價中位值是69萬9千美元。但也只有不到10%的教師可以負擔得起。

互聯網資訊綜合整理

《橙縣紀事報》（Orange County Register）報道，華爾街信貸審查機構惠譽評級（Fitch Rating）、及按揭保險業務銷售商Arch MI最近公布的兩份報告，欲透過追蹤房地產指標與其他經濟指標的變化，來衡量區域住房市場的穩定性。

就加州市場而言，這些研究得出了截然不同的結論。惠譽斷定，加州是全國房價最被高估的房市之一，然而Arch MI評定，加州並非房價下跌風險最高的地方。

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若深入探討這些報告如何衡量加州房市，根據一個政府衡量標准來看，加州第四季的年漲率為6.7%，相比全國漲幅僅0.4%。

惠譽在2016年底評定加州房屋價格被高估5%至9%，相比全國“可持續性”的房價定義為高估5%至低估5%之間。

依據惠譽的標准，加州是10個房價被高估的州之一，另外4州的高估情況與加州相同，包括佛州、夏威夷州、俄勒岡州和猶他州。亞利桑那州、北達科他州、內華達州和德州的高估情況更嚴重，達10%至14%。愛達荷州最糟，房價被高估15%至19%。

但Arch MI認為加州的價格下跌風險低於標准，在未來兩年是“最小”或貶值2%，而全國房價的下跌風險則達4%。

審視惠譽的10個房價高估情況最嚴重的州，及Arch MI的房價下跌風險最高的前8個市場，你會發現只有一個重復：北達科他州，該州經濟受到能源價格急劇下降的嚴重打擊。

就大都市地區而論，洛杉磯—橙縣市場和舊金山灣區被惠譽列為房價高估5%至9%，但並非Arch MI的高風險地區。

而惠譽的11個房價高估都市地區中，只有邁阿密的房價下跌風險比其他地區還高。

可見，兩份報告雖然結論看似相反，但就加州而言其實點出的是同一個現實：經濟發展和就業增長推高房價，同時對房屋可負擔性帶來壓力。

（據星島日報）

英文“Sold Out”，中文翻譯為“完售”。顧名思義，就是產品完全銷售一空。在房地產業，建案能“完售”不論是對建商、代銷業者或是仲介人員，都是夢寐以求的完美境界。

年初，美國知名房產搜尋網站Realtor.com有篇文章提到：“Sold Out：These 10 U.S. Cities Have the Biggest Housing Shortages”，譯為“完售：美國房屋供給短缺最嚴重的十個城市”，相當吸引我的眼球。因為美國房價自從2008年發生次貸金融危機開始，房價就像溜滑梯一般驟降。隨著美國聯准會不斷地進行貨幣寬松政策（俗稱QE)，房價才從谷底慢慢反彈。雖然美國許多熱門地區的房價早就超過前波的高點，例如：舊金山房價超過前波高點約38%，但美國住宅市場有炙手可熱到“完售”嗎?

該篇文章根據“成屋出售百分比”與“2016年銷售房屋總數減少百分比”兩項標准，就全美150個房產市場分析比較，列出全美”可供銷售房源吃緊”城市前十名。而前十名中，有五個是位於西部沿岸城市，包括西雅圖、波特蘭、沙加滿度、離舊金山一小時車程的聖羅莎等。

而西雅圖以其成屋出售百分比不到0.4%最低，也就是1,000間現有成屋中，僅有不到4間願意出售、2016年銷售房屋總量減少百分比13%最高的兩項數據，榮登全美”可供銷售房源吃緊”城市的第一名！這五個沿岸城市，房價被歸類於傳統西岸”強著恆強”群組。

另外，根據西雅圖時報的報導，西雅圖會發生銷售房源窘境，除了因為高科技不斷地進駐、擴充，以亞馬遜為代表，吸引大批外地居民遷入，實質需求增加之外。目前大約有65%西雅圖地區的土地使用分區，是限制只能用來蓋single-family homes（單一家庭透天厝）。

主要是因當地政府不願意讓開發商任意興建高密度的公寓住宅，影響居民生活品質。當然，西雅圖房市也受惠於加拿大溫哥華去年開始對外國買家加徵15%印花稅之影響，外國投資人轉移陣地，班師下移至西雅圖，也是導致房源供不應求的主要原因之一。這也難怪西雅圖目前的平均房價約62.4萬美金遠超過前波金融海嘯時房價的33%。

另外值得注意的是以底特律為代表的“谷底翻揚組”，這是相對西雅圖“強著恆強”群組的對照組。因為底特律房市以”成屋出售百分比僅為1%”與”2016年銷售房屋總數減少百分比為25.7%”的數字，位居全美”可供銷售房源吃緊”城市的第七名。然而，底特律都會區（metro Detroit）非底特律市（City of Detroit），目前房價平均約13.75萬美金，仍低於歷史最高房價尚有6%的差距。這代表底特律都會區房價真的走出谷底翻揚，處於”價漲量縮”的初升段行情。

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就全美“可供銷售房源吃緊”城市前十名中，令人意外的是，居然也有五個位於美國中西部的內陸城市，包括紐約州的水牛城、密西根的底特律與大急流城、印第安那州的韋恩堡、與股神巴菲特所居住的內布拉斯加州奧哈瑪等城市。

這五個內陸城市，都是受惠於“產業轉型升級”，比如從鋼鐵、家具等傳統制造業，轉型成高科技大數據資料處理中心、太空國防、醫療、精致啤酒工廠等附加價值高的產業，故能重新吸引居民搬遷進駐。也因過去數年房價低迷，沒有建商願意建造新房，故需求大於供給，使得房價從谷底持續上揚。

雖然這五個內陸城市，去年平均房價均上漲超過10%，但若與強烈需求端產生的西雅圖產生的”供不應求”情形，明顯不同；，而內陸城市如底特律都會區，則是因供給端減少產生的”供不應求”的情形。

需求端引起的“供不應求”，房價上漲力道似乎應較為明顯。不過，“谷底翻揚組”的房價多約在10~20萬美金，僅為”強著恆強”的群組房價動輒50萬美金起跳的20%~40%，房價基期相對地低，未來兩者房價漲勢，各有千秋，尚待後續分曉。

再者，美國住宅房價反彈迄今亦有數年之久，若房產投資人對美國住宅房價居高思危，不坊參考可供銷售房源短缺嚴重的城市，作為優先置產投資的地區。也可避免在這一波房市多頭修正、多殺多時，誤判情勢而未能享受”房價主升段”行情。

（據聯合財經網）