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英国脱欧带来议价空间 成为欧洲房地产投资首选

欧洲人可能对英国的政治没有太多考虑，但他们仍然锺情于她的房地产。

据一项针对管理超过5000亿英镑房地产的高管进行的一项调查显示，即将脱离欧盟的英国成为明年主要欧洲投资者抢购商业地产的首选目的地。超过五分之一的受访者表示英国将是他们的首选，由去年只有约12%大幅上升。当时德国是他们最喜欢的目的地。

自2016年英国退欧公投以来，英国最优质房地产的价格基本持平。因此，英国已经变得比法国和德国等市场便宜。近年来随着买家涌入，收益已经萎缩；加上英镑贬值的影响，使外国买家的投资更便宜，帮助了英国市场在长期的政治和经济不确定性面前保持了极大的弹性。

“英国作为2019年欧洲市场首选的结果很有意思，这表明很多人认为其定价很有吸引力，” 莱坊欧洲区董事总经理克里斯贝尔（Chris Bell）说。这家总部位于伦敦的房产代理公司根据对155名投资者的回应进行调查。

英国脱欧=议价空间
欧洲投资者表示英国房地产是2019年的首要目标


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原文：彭博
编译：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

英国脱欧火了爱尔兰楼市 都柏林房价6年翻番

当地时间11月13日，在经历了无数次拉锯战之後，英国终於与欧盟就“脱欧”协议内容达成一致。次日，英国首相文翠珊宣布草案赢得了内阁支持，英国议会将於12月中旬对草案进行表决。

在英国脱欧之後，爱尔兰作为唯一一个在陆地上和英国接壤的欧盟成员国，将成为连接英国与欧盟之间的特殊桥梁。

行动敏锐者早已向爱尔兰投去了关注的目光。

为了继续留在欧盟，部分对脱欧不满的英国人选择加入爱尔兰国籍。爱尔兰驻伦敦大使馆数据显示，2018年上半年，大使馆共收到约4.5万份护照申请，相比英国2016年公投脱欧前的数据几乎翻番。此外，原本驻伦敦的不少金融机构，比如美国银行也选择把欧盟总部搬迁到都柏林。

史密斯谘询公司的联合创始人李敬利告诉第一财经记者，他近期刚接待过一位刚需客户――客户打算明年开始在都柏林长居，并把孩子送过去上学。

这位客户和一个英国人同时看中了一套三居室的公寓，为了拿下这套公寓，他们开始竞价，75万欧元的售价被抬高到了86.5万欧元（约合686万元人民币），他的客户终於如愿以偿。

外来人口迁入和工作机会的增加，则助推了爱尔兰本来就已十分火热的房价。在今年11月初全球知名会计师事务所普华永道（PwC）发布的《2019年欧洲房地产新趋势》报告中，爱尔兰首都都柏林的房地产投资前景仅次於里斯本（葡萄牙）和柏林（德国）。

全球最大的中文海外房源门户网站居外网向第一财经提供的数据显示，当前都柏林的询盘热度正处於历年来的巅峰。

｜近6年上涨逾九成

与多数欧洲城市类似，2007-2008年都柏林房价达到了顶峰，但在2008年全球金融危机爆发後，都柏林房价出现了长达3-4年的下跌探底过程，均价几乎遭到腰斩。

房地产服务商第一太平戴维斯（Savills）爱尔兰新房业务总监布朗（David Browne）对第一财经记者表示，都柏林房价自2012年初触底以後开始稳步上升，年均涨幅达8％；若考虑通胀因素，直到今年以来涨幅才有所放缓。

爱尔兰中央统计局（CSO）数据显示，今年8月，都柏林住宅价格同比上涨6.1%，与2012年2月时的最低点相比，已累计上涨94.5％。

居外网的都柏林询盘指数显示，2017年开始询盘数量增速明显，该年第二季度询盘量环比增加了三倍。2018年第三季度创下了统计以来的最高纪录，同比2017年第三季度翻了两番。

就职於英国某知名房地产基金公司的Nina告诉第一财经记者，2008年金融危机造成了爱尔兰房地产开发商持续数年的资金短缺，无力兴建新房，同时爱尔兰人口保持持续增长，导致房地产市场严重供不应求。

“在2012-2013年左右，爱尔兰经济逐渐复苏，当时是最佳投资期，我们公司正是在那个时候进入都柏林房地产市场的，”Nina说道。

布朗表示，都柏林楼市最近几年中国买家人数明显增加，主要以自住的家庭式住宅为主。据他透露，当前都柏林市面上每套新房（含期房）均价为46.7万欧元，每平方米均价约6000欧元，其中最贵的是邓莱里-拉斯当区超过60万欧元。

Nina告诉第一财经记者，她有一位朋友，2014年花费几百万欧元在都柏林郊区投资了一家拥有100多个房间的小型酒店，目前经营状况良好，不计房价上涨，仅每年的租金回报率已超过了5%。

这座宏伟的格鲁吉亚乡村住宅位于爱尔兰都柏林南部市郊Newcastle，享有优越的地理位置，设有7卧7卫、独立的宾馆和宜人的花园。土地面积达35612平方米，仅售约¥1,930万。
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“在过去两年，大量的中低端楼盘（包括社会福利房）进入市场，拉低了都柏林的均价。根据地区不同，新房价格平均要比二手房高出15%，”布朗说。

梅林资本集团（MerrionCapitalGroup）的首席经济学家麦奎德（AlanMcQuaid）认为，都柏林房价上涨的主要原因是供不应求，这一现像已经持续多年，并且不可能在一夜之间得以修正，因此房价很难停止上涨。

｜人口红利是核心因素

都柏林房地产市场的供不应求与当地人口红利密切相关。爱尔兰中央统计局数据显示，该国当前人口约485万，较10年前增加了35万，预计到2040年，爱尔兰人口将达到575万。

爱尔兰是欧洲人口最年轻的国家，25岁以下人口占总人口的三分之一，34岁以下人口几乎占总人口的一半，而爱尔兰近40%的人口生活在都柏林及其周边地区。都柏林对爱尔兰人口的虹吸效应，除了由於它是首都之外，还因为都柏林有着“欧洲矽谷”之称。

普华永道在报告中提到，世界领先的科技公司正在都柏林“快速扩张”，这是为什麽这个相对较小的城市，在欧洲房地产投资前景中排名靠前的原因。

谷歌欧洲总部位于都柏林

11月8日，脸书（Facebook）宣布计划扩大在都柏林的办公室区域，使办公面积翻两番，让该公司在当地的员工人数增加一倍以上。脸书目前在爱尔兰雇用了4000名员工，但仍然不如苹果和谷歌（Google），这两家公司在爱尔兰各自拥有6000名员工。

大量且质优的工作机会刺激了不少年轻人来都柏林学习丶工作和生活。李敬利对第一财经记者表示，相对於爆发式的人口增长速度，新屋建成速度远远无法满足市场需求。

Nina对第一财经记者表示，在英国脱欧之後，爱尔兰将成为欧盟唯一一个主要语言为英语的国家，因此有不少投行及其他金融机构选择把欧盟总部搬到都柏林，包括中国银行也於2017年6月在都柏林设立了分行。

“经济复苏之後，不少爱尔兰人选择回到自己的祖国。近年来，去爱尔兰留学的数量也有所增加，其中包括不少来自中国的留学生。这些因素都直接推动了房价，”她说。

据悉，目前约有3000名中国留学生在爱尔兰留学，其中大部分都在都柏林。较为知名的大学有圣三一学院（Trinity College）丶都柏林大学（UCD）和都柏林城市大学（DCU）等。

｜每年租金回报7%-10%

世上没有只涨不跌的资产。都柏林的房价已连续快速上涨了5-6年，未来空间还有多大呢？

三大评级机构之一的标准普尔今年9月发布的预测报告显示，爱尔兰的房屋供应量正在追赶需求量，预计未来三年内的房价增长将有所缓解。2018年的房价增速为9.5%，2019年放缓至8%，2020年为7%，2021年为6%。

爱尔兰最大房产网站Draft.ie的数据显示，都柏林的房价几乎已恢复到了金融危机之前的水平，当前有5000多套房产在售，数量同比有所增加。

Nina对第一财经记者表示，房产投资周期通常为10年左右，现在已进入中後期。她所在的基金公司当初投资都柏林时设定了5年的投资期，已全部退出。

Nina认为，“现在的投资机会肯定没有前几年那麽好，但如果有刚性需求，比如孩子在当地上学，仍然可以考虑。”

布朗也认为，保守估计，未来几年都柏林的房价仍将保持每年3％至5％的上涨，取决於当地市场的供求水平。

李敬利则认为都柏林房产仍十分具有吸引力，尤其是其超高的租金回报比率。据统计，都柏林房地产每年的租金回报率在7%-10%。这与爱尔兰的人口红利和科技巨头抢滩入驻息息相关。

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来源：第一财经
责编：Zoe Chan

十八年磨一剑 巴菲特大举进军海外房地产

巴菲特的公司正在与巴黎以及马德里的潜在合作伙伴谈判，而且还将目光投向了墨西哥城、中国香港以及东京。

世界上最成功的投资者之一巴菲特（Warren Buffett）

巴菲特的一家房地产经纪公司等了18年才签下第一份海外特许经营合同。现在，这家公司正在把自己的“触角”伸向意大利、日本和中东等地。

Berkshire Hathaway HomeServices（BHHS）本月与设在伦敦的Kay & Co.达成合作，这是继柏林的Rubina Real Estate之后，该公司在欧洲的第二家加盟商。BHHS希望在年底前将米兰、维也纳和迪拜纳也入自己的业务版图。

BHHS母公司负责人吉诺·布莱法里在柏林接受采访时表示：“我们已经为一系列市场做好了安排。最终我们将进入所有大都市。”BHHS正在与巴黎以及马德里的潜在合作伙伴谈判，而且还将目光投向了墨西哥城、中国香港以及东京。

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HomeServices of America由几家房地产经纪商和抵押贷款公司组成。在2000年收购一家能源公司的交易中，巴菲特的伯克希尔-哈撒韦公司先是买下了HomeServices的部分股权。最初，这位亿万富翁投资人并不怎么关注HomeServices，但从那时起，后者逐渐成为美国最大的住宅经纪公司之一。

布莱法里是HSF Affiliates的首席执行官，BHH是HSF Affiliates的一部分。HSF Affiliates则为HomeServices of America所有，其业务是经营房地产经纪特许经营网络。

覆盖全球

布莱法里说：“越来越多高端地产买家来自美国以外的地方，因此成为全球化公司对我们而言已经变得至关重要。”

Kay & Co.是一家伦敦豪宅经纪公司，主要经营区域包括梅费尔和海德公园等地。与BHHS结盟时，英国房地产市场正受到英国脱欧的打击。但这家现已更名为Berkshire Hathaway HomeServices Kay & Co.的英国公司并未被吓倒，它计划通过收购以及合资公司来扩张，而且今后10年将增设多达10个独立办事处。

BHHS的欧洲和中东业务董事总经理米奇·刘易斯说：“我们着眼于事物的长远发展，因此英国公投等事件不会影响我们的决策。毫无疑问，这些因素很重要，但它们不会左右我们的工作。”

据HSF Affiliates的全球销售高级副总裁迈克尔·贾尔伯特介绍，将不同国家的买家和卖家联系在一起的能力已经有了回报。自从宣布有意跟Kay & Co.合作以来，伯克希尔-哈撒韦的网络一直在稳定地为这家英国公司提供线索。他说：“我们甚至还没有改掉那些标识。”

德国合作伙伴

今年早些时候跟柏林的Rubina Real Estate联手是BHHS建立全球网络的第一步。刘易斯说，BHHS还在德国其他主要城市寻找机会，而法兰克福可能成为“非常自然的第二步”。

德国法兰克福缅因的这座优雅新型建筑，采用经久不衰的现代风格，拥有大窗户和马鞍型屋顶。在这裡，您可以根据您的喜好进行个人定制选择，并享有5年保修。公寓楼将于2019年完工。房价为34.2万欧元（约¥264万）。
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在美国，去年收购竞争对手Long & Foster Cos后，HomeServices of America正在跟Realogy Holdings Corp．旗下的NRT LLC部门争夺市场头把交椅。布莱法里称，HomeServices已经再次出手，并且预计将在今年年底前完成两项“重大”收购。

他说：“这些是我们的欢乐时光。眼下我们是舞会上最漂亮的女孩。”

 


来源：财富中文网
编译：Zoe Chan

荷兰房屋租金2018年持续上涨

据欧联网援引意大利欧联通讯社报道，荷兰租房中介平台帕拉利尤斯发布最新市场调查分析数据显示，受荷兰房产市场持续升温影响，房产交易价格不断上扬的同时，市场租房价格也同步攀高。2018年与去年同期相比，荷兰全国房屋租金平均上涨了5.3%。

根据帕拉利尤斯租房中介平台数据显示，2018年三季度，荷兰鹿特丹的房租涨幅最大，为14.3%，租房价格增长幅度排在第二位的埃因霍温，较去年同期房屋租赁价格增长了大约12.1%。阿姆斯特丹房租价格增长幅度相对较小，仅为3.5%。

首都阿姆斯特丹的房租在荷兰最高，每平方米月租平均为22.83欧元。鹿特丹尽管房租涨幅最高，但租房者每平方米平均月租仅为16.5欧元。目前，荷兰全国房屋租金每平方米平均为16.04欧元。

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这座独特的农舍部分建于1870年，部分建于1961年，于2001年经过全面翻修，创造了一个最先进而优雅的建筑，完全融入周边环境中。地理位置独特，占地面积1635平方米，位于Schie水道，毗邻美丽的乡村，但距离鹿特丹市中心（10分钟），代尔夫特和海牙（15分钟）仅有很短的车程。
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调查数据显示，荷兰不仅大中城市房屋租金价格持续上涨，一些中小城市的房租也在不断升高，甚至增长幅度超过了鹿特丹。

阿伯尔多伦、恩斯赫德和阿尔梅勒的房租，涨幅分别为15.4%、18.6%和20.5%。阿伯尔多伦和恩斯赫德，房租每平方米月租平均为10.24欧元和11.15欧元，阿尔梅勒为12.59欧元。

 


来源：新华社
责编：Zoe Chan

葡萄牙“黄金签证”持续火热 九成申请投资房地产

来自国际房地产公司Athena Advisers的新资料显示，2016年3月至2017年10月，申请葡萄牙黄金签证的巴西申请者增加了222%，来自南非的申请者增加了160%，来自黎巴嫩的申请者增加了116% ，来自俄罗斯的申请者增长73%，来自中国的申请者增加44%。

2016年3月至2017年10月申请葡萄牙黄金签证的申请者增长情况

2012年10月至2017年10月葡萄牙黄金签证申请量

非欧盟国家的居民可通过申请葡萄牙的“黄金签证”或“投资居留许可”（ARI）获得暂住证，有了暂住证再满足一定条件后即可申请葡萄牙护照，从而获得葡萄牙公民身份。

葡萄牙里斯本
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最受欢迎的居留许可申请途径是投资房地产，葡萄牙规定最低投资额为50万欧元。根据葡萄牙政府的报告，自2012年10月以来，葡萄牙总吸引投资额达33.26亿欧元，吸引房地产投资额已超过30亿欧元，约总投资额的占90.3%，资本转移3.21亿欧元。资本转移主要是支持葡国的艺术、科学、技术的发展和国家遗产的整修。

葡萄牙航空公司TAP还推出了“葡萄牙中途停留”（Portugal Stopovers）方案。按照方案，航班在里斯本或波尔图（Porto）有中途停留的乘客可以在里斯本或波尔图停留五晚，而无需支付额外的费用。

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互联网资讯综合整理
责任编辑：Zoe Chan

欧盟公民身份快速通道：葡萄牙35万欧元项目｜居外专栏

在国内经济波涛汹涌的今天，无论是个人还是企业，重重压力下亟待需求投资新出路。

可贸易战下美国投资前景渺茫，国内地产严控打压，再加上股票、P2P、汇市等等重创，大佬们不得不将目光向西。

目光更远处，你会看到——欧洲，已一跃成为对外投资的宠儿。

配置海外资产，身份要先行！那么投资欧洲，什么身份值得先行？

“短、平、快”的身份配置必是首选。既不影响国内身份和日常生活，又可以实现出行自由保障海外权益和福利，手续简单，办理快速，可称为“黄金身份”。

黄金居留是葡萄牙给予非欧盟公民在欧盟申根境内的长期居住卡，持卡人可以自由生活、学习、工作，并且自由享受欧盟各国优质医疗及教育资源。

35万欧元葡萄牙黄金居留项目

1. 它是目前欧洲平均办理最快的投资移民项目：最快60天，最慢90天内可以获得政府审批结果。

为规范化葡萄牙投资移民审批流程，政府内部发出审批时间最新规定：

  1. 相关部门必须在90天内回复首次申请葡萄牙“黄金居留”的审批结果；
  2. 相关部门必须在60天内回复续签葡萄牙“黄金居留“的审批结果。

2. 它是目前最快入籍欧洲国家、享受欧盟公民权利的项目：5年后可入籍

外联葡萄牙分公司在当地为客户贴心准备语言培训课程，满足客户融入当地，享受公民权利的需求。

3. 无移民监，每年仅需居住7天即可

投资期限至少为5年，或直到投资者获得永久居留证。

符合在葡萄牙居留的最短时间：

  • 第1年：累计7天
  • 第2和第3年：累计14天
  • 第4和第5年：累计14天
  • 第5年后：投资者可申请永久居留权，投资者可以申请葡萄牙/欧盟公民身份

4. 可三代移民，携带超龄子女和未成年兄弟姐妹

在各项移民政策中，葡萄牙黄金居留计划是极少数允许携带超龄子女的项目之一，除此之外，还允许将主申请人监护的未成年兄弟姐妹一同移民，可携带家属范围大大增加。

5. 投资简单，资金要求低

之前大家较为熟知的是50万欧元葡萄牙购房移民计划，而该法令的修改案在2015年9月2日正式生效，新增了数种“黄金居留”投资移民的申请渠道：

  1. 向银行转账100万欧元或以上，或购买不少于100 万欧元的证券 ;
  2. 开办公司及创造10 个工作岗位 ;
  3. 购置50 万欧元或以上的不动产 ;
  4. 购买建成时间30年或以上的房产或者购买城市重建项目中的房产满35万欧元或以上；
  5. 在科研项目投资35万欧元或以上 ;
  6. 在文化艺术、文物保养或修复项目中捐赠25万欧元或以上 ;
  7. 在面向中小企业的投资或融资中投入50万欧元或以上。

以上七种投资方式中，35万欧元房产投资是性价比最高的，房子是你的，身份也是你的！办理流程便捷，对资金来源没有严格要求。

6. 1=26，自由通行申根26国。

持有中国护照+葡萄牙黄金居留卡，不管是商业出行，还是旅游度假，都无需为签证烦恼，说走就走！

葡萄牙投资移民申请条件？

  1. 申请人年满18岁
  2. 购买35万欧元及以上的房产
  3. 无犯罪记录

投资黄金项目，收获黄金身份！

旅游业作为葡萄牙最大的经济出口产业，体量已达到葡萄牙全国GDP的12.5%；2017年，葡萄牙旅游业总收入达到150亿欧元，其中第二大城市波尔图表现极为亮眼。

波尔图

每年接待800万游客的世界文化遗产小城，正是葡萄牙旅游业的黄金瑰宝：

  • 美国国务院评其全球最安全的城市之一
  • 孤独星球最热门三大旅游胜地之一
  • 诺贝尔经济学奖获得者罗伯特·希勒将其评为10个最好的投资地区之一

波尔图这个葡萄牙北部的美丽小城，满是红酒的芬芳
旺盛的旅游业为酒店、Airbnb等短租业务带来超高的投资回报率

投资波尔图黄金旅游地产

在波尔图Avenida Marechal Gomes da Costa的卓越之家，拥有宽敞的空间，设有一间套房和五间卧室、带壁炉的起居室、餐厅、办公室、设备齐全的厨房、洗衣房和中央供暖系统。外面有一个大花园、游泳池和3辆车的车库。
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责编：Zoe Chan

 


外联出国欧洲总监周婕专栏全集

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“黄金签证”爆发 十年间开放国家数量翻了七倍

欧洲的“黄金签证”政策已经推出十年之久，其间累累硕果，棘手问题也一一浮现。

截至现在，欧洲一半以上的国家都提供“黄金签证”，而在2008年，只有直布罗陀、英国和摩纳哥三个国家，十年间20个国家加入并壮大了这支队伍。

“黄金签证”是指签发国允许外国人通过投资置业等方式获得本国居留许可，满足一定的条件之后可以获得公民身份。与其他项目相比，“黄金签证”更加便捷，快速，且能保证资金安全。

欧洲各国最开始开放“黄金签证”的原因是为了吸引投资缓解经济危机带来的压力。一般来说，“黄金签证”的条件在房产投资、高风险和新兴行业投资，社会福利基金投资和金融投资的区间内。这些举措同时对一个以上的行业市场做出贡献。比如希腊的房产投资项目，不仅刺激房产消费，还带动当地旅游业。2017年旅游业为希腊经济贡献350亿欧元，比实施前的2012年上涨23%。

事实证明，“黄金签证”带给欧洲的经济益处是巨大的。过去十年，欧盟通过“黄金签证”计划吸引了约250亿欧元的外国直接投资、6000多名新公民和近10万新居民。而且，越来越多的投资人对“黄金签证”计划感兴趣。

Henley &Partners的2017-2018年度《全球居留权及公民身份项目报告》表明，葡萄牙黄金居留权项目连续第三年荣冠全球最佳居留权项目。葡萄牙的“黄金签证”官方名称为“投资行动换取居留权” （Residence Permit for Investment Activity），允许非欧盟国家公民在葡萄牙通过房地产或金融投资的方式获得居留权。

英国广播公司（BBC）援引葡萄牙政府称，这一计划共为葡萄牙吸引了约39亿欧元的投资额。这种非主流式吸引外资行为对葡萄牙房地产市场带来了不小的影响。2017年，葡萄牙的房地产销售量上涨25%-30%。葡萄牙专业经纪人协会主席Luís Lima认为，这波上涨主要得益于外国投资者。

不过，与房地产的效果相反，外国投资对葡萄牙经济的刺激性并不明显。因为投资者偏向于选择房产投资的形式，而不是为当地创造就业机会或是购买金融资产。2017年葡萄牙移民局通过黄金签证项目共吸引了8.44亿欧元的投资，其中7.7亿欧元来自房产投资。BBC统计得出，只有0.2%的投资者选择创造就业机会，而95%的投资的方式都是购置房产。

在欧洲所有的“黄金签证”项目中，希腊是吸引投资移民最多的国家。仅在2018年上半年，希腊就发放了近3000张“黄金签证”，数字相当于葡萄牙在过去两年里发放的“黄金签证”总额。希腊于2013年推出“黄金签证”项目。只要投资当地25万欧元以上房产或建筑，就能申请5年居留许可。

投资人的热情直接盘活了资本的流动，给希腊带来实实在在的好处。根据希腊银行的数据，2018年1月，外国资本流动飙升超过205%。这是过去几年里，涨幅最大的一次。

火爆的旅游市场和房地产市场也体现了希腊经济情况在好转。希腊的国际游客人数从2009年的1490万飙升至2018年的3200万人次，经历了旅游业的小高潮。而希腊的房产投资市场也是继续被看好。2018年前八个月，雅典房地产交易数量的年增长率高达60%，而且这项指标还在持续上涨。

希腊雅典4卧2卫的房产，位于市中心的Neos Kosmos区域，近卫城等景点。交通便利，距离Neos Kosmos地铁站只有80米，步行2分钟。周围餐馆、超市、银行等配套设施齐全。只售约¥266万。
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“黄金签证”计划为外国公民提供了获得欧洲居民身份的便利途径，也打开了各个国家吸引外资给经济注血的通道，但随之带来的是一系列的问题。

国际反腐研究机构透明国际（Transparency International）警告说，尽管房地产洗钱屡见不鲜，但是“黄金签证”会让此类行为的频率呈几何级数上升。欧盟国家保密“黄金签证”接受者的身份，没有充分审查财产来源，也不公开投资的具体细节，公众并不知道资金将用于何处。在信息不透明的情况下，“黄金签证”可以帮助一些官员和前官员跨境输送非法资金。

除了洗钱之外，“黄金签证”还可以充当出逃途径。投资客的目的不一定是成为欧盟永久居民，也可能是将欧洲留作自己的“避难所”。

随着拒绝买卖护照和居留权的呼声越来越高，欧盟对各国实行的黄金签证计划开始进入紧锣密鼓的调查和限制环节。BBC盘点各国的“黄金签证”后发现，该政策的趋势是附加条件越来越多，投资门槛越来越高。


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来源：界面
责编：Zoe Chan

英国脱欧之后 惟有这个国家身份可同时定居英国与欧盟

古老和现代完美融合的爱尔兰

事实上为了解决北爱尔兰谋求脱英的斗争，根据英国、爱尔兰共和国和北爱主要政党1998年达成的《贝尔法斯特协议》，北爱尔兰居民同时享有成为英国国籍和爱尔兰国籍的资格（两国皆承认双重国籍），英国脱欧之后北爱公民可通过申请入籍爱尔兰而成为欧盟公民。

1923年随着爱尔兰自治领脱离英国独立，英爱共同旅行区 （Common Travel Area，CTA）成立，由爱尔兰共和国、大不列颠及北爱尔兰联合王国和周边的英属地组成。一般情况下，共同旅行区内部迁徙很少受到限制。爱尔兰公民不受上述条文所限，在英国居留即会被视为已在英国定居，英国公民旅居爱尔兰同样如此。

共同旅行区成员包括英国、马恩岛（Isle of Man）、爱尔兰、根西岛（Guernsey Islands）以及泽西岛 （Jersey）

与申根签证不同，申根意味着非申根公民/永居身份获得任何一个申根国家的签证皆可以在一定期限内畅行所有其他申根国家，且各国边界之间不检查身份证件。而共同旅行区则是排他的，仅有共同旅行区内英爱两国的公民/永久居民可以互相享有。

欧盟单一市场而非申根签证确保拥有其中一国身份都可在各个国家之间自由迁徙。单一市场的基本原则即资本、劳动力、商品、服务自由流动四大原则。对于英国脱欧英国首相特蕾莎·梅坚持包括退出欧盟单一市场，根据欧盟、英国、爱尔兰共和国三方谈判，英国承认《贝尔法斯特协议》效力，三方都不希望在爱尔兰共和国和北爱之间存在“硬边界”，这意味着爱尔兰与北爱尔兰的边界将成为英国与欧盟惟一自由的边界。

随着英国脱欧，在欧盟范围内，仅有爱尔兰和马耳他的官方语言是英语。

不可小觑的爱尔兰教育

早在中世纪，爱尔兰就是西方世界中教育界的佼佼者。最早运行的大学可追溯到1320年，现今闻名于世的都柏林大学圣三一学院创始于1592年，当时的中国尚处于明朝万历年间。

在爱尔兰2018年财政预算中，教育板块的支出占比高达16.6%（合计约100亿欧元），较2017年，增长了5.8%。

世界经合组织（Organisation for Economic Cooperation and Development，简称 OECD）发布的2017“教育概览”（Educationat at A Glance） 中，公布了国家财政支出中教育板块的占比，爱尔兰排名第17，高于经合组织平均水平和欧盟平均水平。根据2016年的教育概览数据，经合组织成员国的学生与教职员工数量比接近15， 而中国的的这一指标数据接近20。

来自不同文化背景的学生在爱尔兰课堂共同完成挑战
在欧盟统计局（Eurostat）2017年发布数据，在政府、非教育机构及国际组织对教育支出的占比中，爱尔兰政府对教育的支出比例高居欧盟第五位

如此巨大的政府教育支出，相对应的是极高的教育普及率。根据世界经济峰会（World Economic Forum， 简称WEF）2016年调查数据显示，爱尔兰中学教育毛入学率高达126.5%，排名全球第八位。25-34年龄段高等教育入学率达92%，在OECD国家排名第八（OECD平均水平为85%）。

毛入学率是指中学在校生人数/人口普查中适龄学生人数；此数大于100%表明每年有很多非爱尔兰常住居民选择在爱尔兰接受教育

在2017年IMD世界竞争力排名中，爱尔兰教育系统排名世界第七，超过了德国、法国、澳大利亚、新西兰以及加拿大，就连美国前总统奥巴马都曾在演讲中称赞“今天的爱尔兰年轻人，以及那些重新建立新爱尔兰的人，都是世界上受过最好教育，最具创业精神的人。”

根据全球高等教育研究机构QS大学排行榜上，都柏林大学圣三一学院排名高居88位，该校走出过斯威夫特、奥斯卡·王尔德、叶芝、贝克特等文学家，埃德蒙·伯克、乔治·柏克莱（加州伯克莱分校得名于此人）等哲学家，不肯向乾隆双膝下跪的马戛尔尼也毕业于该校。都柏林大学学院168位，创校校长红衣主教约翰·亨利·纽曼以《大学的理念》一书开启了高等教育理论研究的先河。

贝尔法斯特皇后大学排名202位

根据维基百科数据，爱尔兰拥有8位诺贝尔奖获得者，而人口总量远大于爱尔兰的中国大陆诺贝尔奖获得者也为8位。截至2016年，爱尔兰共和国人口仅有约477万，全岛也仅有约657万人口；不足北上广深一个市的常住人口。

爱尔兰经济奇迹离不开低税政策

2018年“传统基金会”最新《经济自由度排行榜》上，爱尔兰表现格外抢眼，排名位居第六，跃居欧盟第一（在欧洲仅次于瑞士）

爱尔兰一度被称为“欧洲乞丐”，19世纪中叶的“土豆饥荒”使爱尔兰人口锐减了将近四分之一（部分移民美国，深刻影响了美国历史）；爱尔兰独立运动和北爱独立运动的动荡蔓延到20世纪90年代，一向以输出移民、饥荒、内战而闻名。到20世纪80年代时爱尔兰人均GDP仅为欧盟平均水平的六至七成。

然而，进入20世纪90年代以后，历史惊人改写。爱尔兰GDP以年均7%飞速增长，增速最高时达到9.2%（要知道，被誉为“全球经济引擎”的中国和印度的GDP年均增长率不过约8%）。爱尔兰如今人均GDP超过了德、英、法这欧洲三大国。2017年，爱尔兰人均GDP达76364美元，在欧盟仅次于卢森堡高居第二，也超过了美国任何一个州。

欧盟各成员国和美国各州人均GDP排名，爱尔兰高居第二

虽然2008年不能幸免于金融危机和房地产泡沫破裂的打击，但爱尔兰人凭借其公民的勤奋、专注于为企业创造价值的合作环境以及对税务竞争的合理运用，很快振作起来，将自身转变为世界上最令人向往的商业圣地之一。

2015年，光外国公司开业和提供的高薪工作估计就让爱尔兰经济增长了26.3％。目前在该国有大约700家美国公司，其中不乏像谷歌、苹果、推特、英特尔、微软这样的知名高科技企业，这让爱尔兰俨然成为欧洲的“硅谷”。

良好经济表现得益于爱尔兰政府的轻税政策。尽管美国去年把公司税率从35％降至21％，但爱尔兰公司税率仍然远低于美国。

爱尔兰目前低至12.5%的企业税率以及对于新设企业头3年免收企业税等经济政策的利好，生效于2003年并维持至今，吸引了无数跨国公司将欧洲总部设到了爱尔兰。

爱尔兰公司税率仅约合“经济合作与发展组织”（OECD，由37个市场经济国家组成的）其他各国平均税率的一半。在普遍高税率高福利的欧洲，爱尔兰企业税低至不少欧洲国家税率的一半，例如比利时税率为33.9％、奥地利税率为25％、希腊税率为29％。

爱尔兰在很多领域都具有前瞻性

今年7月12日，爱尔兰下议院投票通过了《2018 化石能源撤资法案》，引起世界瞩目。爱尔兰将成为世界上第一个中央政府层面从化石能源产业撤资的国家，是拉开全球性的“化石能源撤资运动”序幕的重大事件。

近年来爱尔兰房价更是领跑欧洲。根据Global Property Guide（全球房市指南）的通胀调整后房价数据显示，截至2018年第二季度，房价表现最为强劲的住宅市场包括：中国香港（+13.15%）、爱尔兰（+11.57%）、荷兰（ +7.24%）、中国澳门（+6.31%）和墨西哥（+5.12%）。

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在其强劲经济的支持下，爱尔兰是欧洲表现最突出的房市。爱尔兰2017年第二季度，2017年第三季度，2017年第四季度及2018年第一季度的房价同比增幅分别为11.8％、11.75%、11.7％、12.4％。2018年第二季度，爱尔兰住宅物业的价格同比继续大涨11.57％。最近一个季度，即2018年的第二季度，爱尔兰的房价上涨了2.22％。爱尔兰房价之所以飙升的主要原因是旺盛需求和供应短缺。欧盟委员会公布的数据显示，去年爱尔兰的经济增长了7.8％，而今年预计将增长5.6％。

如何移民爱尔兰？

爱尔兰投资移民政策给了4条路径：

1. 投资爱尔兰企业：投资50万欧元到任何一家或多家爱尔兰非上市公司最少3年，或自己去爱尔兰开一家公司并投资50万欧元。但公司不能从事物业出租，需提供真实有效的商业投资计划书；

2. 购买企业基金：购买50万欧元企业基金最少3年；

3. 购买房产信托基金：投资200万欧元在上市REIT房产信托基金3年。第4年最少保留50%，第5年最少保留25%，5年以后没有要求；

4. 个人捐款：捐款50万欧元给爱尔兰公共机构。　

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文：Adam Chen

参考来源：

  1. 经济教育基金会（Foundation for Economic Education）
  2. OECD官方网站
  3. 财新
  4. 好奇心日报

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受“买房移民”新政带动 土耳其房产海外销量猛增75%！| 土耳其

随著国际购房者回流土耳其，今年该国房产的海外销量猛增75%。

土耳其统计局10月27日发布的新数据显示，2017年9月，涉及海外购房者的土耳其住宅交易总量高达2,236套，相较于2016年同期增长了75%。

从全国范围来看，来自世界各国的海外购房者出于移民目的购买土耳其房产。排名前五的海外购房者群体是伊拉克人（17%）、沙特阿拉伯人（15%）、科威特人（7%）、俄罗斯人（5%）、英国人（4.6%）。

2017年1月，土耳其政府出台了一个在土耳其买房即可以获得土耳其国籍的新政策。新的法律条文是在土耳其购买价值至少100万美元的房产的外国人可获得土耳其的公民权。其他相关的法令还有投资至少200万美元的外国人可以取得土耳其的公民身份，或者在土耳其的银行帐户至少保持3年300万美元的存款，或至少创造100个工作岗位的投资的外国人也可以取得土耳其的公民身份。

2017年1月，在土耳其买房可获得该国国籍的新政策出台
2017年1月，在土耳其买房可获得该国国籍的新政策出台

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业内专家对于土耳其房产海外销量的新数据欣喜万分。“最新数据反映了市场对于土耳其及其海外投资计划持续的信心。税收减免和VIP公民身份等激励措施吸引了大批国际购房者，创造了这些鼓舞人心的数据，2017年是土耳其住宅海外销量创纪录的一年。有趣的是，伴随海外销量的增长，这一阶段土耳其住宅在本国的销量也创下了历史新高，” 房地产代理商Spot Blue常务董事朱利安·沃克（Julian Walker）表示。

35%的住宅（797套）在伊斯坦布尔售出，令该城成为深受欢迎的购房胜地。这座土耳其最大的城市一直是海外购房者和土耳其人购房的首选，随著新住宅和高楼大厦拔地而起，这座城市不断变换著容貌。

土耳其最大的城市——伊斯坦布尔一直是海外购房者和土耳其人购房的首选
土耳其最大的城市——伊斯坦布尔一直是海外购房者和土耳其人购房的首选

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另外，竣工后将成为世界最大机场的伊斯坦布尔第三机场建设进展顺利，包括连接市区的轨道交通在内的各工程板块正在有序施工中，预计机场一期将于2018年10月投入使用。根据土耳其报章Daily Sabah 10月11日的报导，随著第三机场的开通，土耳其航空宣布计划在中国扩张其航线网络。

伊斯坦布尔新机场仅1号客运大楼的总建筑面积已将近1,100万平方英尺，能够服务9,000万人次
伊斯坦布尔新机场仅1号客运大楼的总建筑面积已将近1,100万平方英尺，能够服务9,000万人次
新机场位于黑海沿岸、土耳其近欧洲的一侧，将在伊斯坦布尔以外22英里处，有铁路，地铁和公交线路连接
新机场位于黑海沿岸、土耳其近欧洲的一侧，将在伊斯坦布尔以外22英里处，有铁路，地铁和公交线路连接

 

综合翻译整理自The Move Channel, Real Estate News Turkey, Daily Sabah
责任编辑：Zoe Chan

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“买房移民”让南欧成为新选择 希腊走俏吸引中资超2.5亿欧元

过去几年以来，不少受到欧洲危机重创的欧洲国家用以“自救”的一大手段就是向非欧盟公民提供“买房就能移民”的机会，有迹象显示，这颇受中国人的青睐。

这些被称为“黄金签证”的项目的最大卖点就是，非欧盟公民只要在该国投资一定数量的金额（以房产投资为主，另有金融资产的投资），那麽投资者和其家属皆可获得居住许可，可在申根区内免签、自由流动，到期後可以续签或者转为永久居住许可。

｜欧洲多国借投资移民“吸金”超百亿欧元

南欧国家中最早推出“黄金签证”即房产投资移民项目的是葡萄牙，投资门槛为50万欧元，据该国移民局公布的最新数据显示，自2012年10月推出该政策以来，截至2018年2月28日，共发放了5,876张“黄金签证”，其中中国人达3,709人，占比超6成，为第一大群体，巴西以507人位列第二。总计吸引买房金额约达33亿欧元，另吸引了超3亿欧元的其他投资。在5,876张“黄金签证”之外，还向这些移民的家人发放了签证，总数达9,861人。

而希腊自2014年推出“黄金签证”项目以来，接收的中国人占比超4成，为第一大来源地。据希腊企业局（Enterprise Greece）最新公布的截至2017年底的数据显示，自推出以来，该国总计发放了2,305张“黄金签证”，其中中国人为1,011人，排名第二的俄罗斯人为395人。另外还向2,525名中国家属发放了签证。若按照其25万欧元的投资门槛计算，那麽中国人自2014年以来，至少向该国投资了超2.5亿欧元（约合人民币近20亿元）。

地中海岛国塞浦路斯在2013年推出了投资移民项目，据塞浦路斯通讯社今年2月底报导，自推出以来已发放了3300张签证，若按照该项目的投资门槛200万欧元（可投房产和金融资产等）计算，该国至少吸引了66亿欧元的投资。

另据西班牙媒体报导，该国 “黄金签证”项目（房产投资的门槛为50万欧元，还可投资其他金融资产）自2013年起推出的前3年，已吸引22亿欧元左右的资金，其中72%的资金流入了当地楼市。中国人为第一大群体，共有714名中国人获得了“黄金签证”，投资金额近7亿欧元。

｜去年以来希腊投资移民在中国走俏

“从早期的塞浦路斯，到葡萄牙和希腊，现在匈牙利和马耳他等都相继推出了投资移民项目，主要分两类，也就是国债和房产投资，最早推出‘黄金签证’项目的是葡萄牙，再後来是西班牙，但希腊的门槛最低，只要25万欧元，特别是从去年下半年开始，国内对於投资希腊的兴趣突然出现爆发性增长。”上海邦移出入境服务有限公司海外移民专家刘建宇对21世纪经济报导记者表示。

国内投资人对希腊的房产兴趣度增长显着。据中文海外房产平台居外网提供的数据显示，今年第一季度，该平台的希腊房产询盘量较前一季度增长171.2%，较去年同一季度增长117.6%。第一季度塞浦路斯房源的询盘量较前一季度上涨64.3%，较去年第一季度上涨76.9%。而葡萄牙和西班牙的兴趣有所降温，今年第一季度对西班牙房源的询盘量较前一季度上涨7.7%，但较去年同期下降47.2%。第一季度西班牙房源的询盘量较前一季度上涨38.8%，但较去年同期下降10.6%。

“今年以来，希腊成为最受中国买家关注的购房移民目标国。在中国买家看来，希腊购房移民项目是目前欧洲国家最实惠的投资移民项目，而希腊经济的逐渐复苏，希腊房价尚处於低谷。”居外网CEO罗雪欣女士对21世纪经济报导记者表示。

有国内投资人向21世纪经济报导记者表示，此前花费25万欧元在希腊雅典市中心买了一套房子，而选择希腊的一大原因就是该国房产可能是全欧洲最便宜的；另外全家都因此获得五年期居住许可，未来还考虑出租。

“希腊房产走热的原因有几个，一个是25万欧元的低门槛，可以取得身份，还可以有租金回报、房产增值回报。另外，相较其他的‘黄金签证’国家，比如葡萄牙，经过那麽多年的投资移民，房价已经涨了不少了。”刘建宇说。

亦有业内人士对21世纪经济报导记者表示，希腊的项目条件较为宽松，对於资金的审查不及一些传统移民国家那般严格，“欧洲可以刷卡买房，可以先交一个定金，然後再慢慢地转。”有业内人士透露。

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一边澳洲、加拿大和美国等传统移民国家的投资移民有收紧之势，另一边有希腊、西班牙等南欧国家相继推出投资移民项目（国债/房地产），尽管两者之间的移民人群可能有所不同，但据了解，也有欲投资移民美国但因无法忍受漫长的排期，而选择先投资移民南欧的中国人。

“美国的EB5项目一直以来供不应求，申请越积越多。去年提交的申请的排队时间平均为8年，最近进一步拉长至了10年。因此出现了一些案例，比如，有些人在美国或者加拿大提交了投资移民申请，但因为排期太长，所以先做一个希腊的房产投资移民项目，获得申根身份，一般半年多就可以拿到办好。总体来说，现在办理欧洲项目的，还是资金实力不是特别雄厚的人群。” 北京兰台律师事务所投资移民团队合夥人来源对21世纪经济报导记者表示。

｜要注意高溢价、税收和政策变动等问题

不过，有希腊律师此前对21世纪经济报导记者表示，在希腊买房要注意高溢价的可能性和较高的赋税。另有业内人士向21世纪经济报导记者指出，在欧洲买房存在中介利用信息不对称丶赚取高额差价的案例。

除此之外，这些欧洲投资移民国家的政策也存在变动的可能性。

“匈牙利之前的国债移民计划很火爆，最初的门槛是25万欧元，第二年就涨到了30万欧元。不过该项目已於去年3月31日停止，4年多时间接收了7,000-8,000个家庭。另外，近期的变动是塞浦路斯将要限制投资移民的数量，将设置700名的年度上限。” 刘建宇说。

另外，国际货币基金组织（IMF）曾於2017年提出了对塞浦路斯楼市的警告，IMF认为该国的投资移民项目对当地房地产复苏发挥了重要的作用，但已看到了扩张过度的端倪，建议将投资移民与房地产进行剥离。另据塞浦路斯当地媒体近日报导，该国的财政部长宣布将把年度名额限制在700名，另外将对项目改名，还会加强相关调查。

希腊政府或将很快调整其投资移民项目，据希腊当地媒体5月中旬报导，该国的经济部长计划对该项目进行改革，一大重点就是投资标的不再局限於房产，将扩展至其他合格的资产类别，包括上市的债券和股票等。

 


来源：新浪网
责编：Zoe Chan

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