Tag: 法律

澳洲法律讲堂：在澳洲买房，你不得不了解的法律知识

本期，居外网从电话、邮件等多个渠道为读者解答买房过程中的各个问题，整理出澳洲置业相关法律问题，结合【名家专栏】中澳洲专业律师的解答，推出“澳洲房产法律”主题策划，为大家全面、专业的解析澳洲买房过程中需要注意的法律事项。

%e8%a1%a8%e6%a0%bc1

 

part 1：在澳洲买房，买家最关注的4个法律问题

x1

%e5%a9%9a%e5%89%8d%e8%b4%a2%e4%ba%a7%e5%88%86%e9%85%8dNO 1 : 婚前财产（房产）分配

整理网友的提问 ，我们发现在澳洲买房，婚前财产（房产）分配是大家问的最多的问题，主要包括两个方面：

· 结婚前，如何保护自己的婚前财产？

· 婚前房产，离婚后如何分配？

 

 

 澳洲无婚前婚后财产一说 购买澳洲房产需多加思量

在澳洲并没有明确的婚前婚后财产一说。如果今后双方分居或离婚，所有的婚姻共同财产要放到一起统一进行财产分割分配。<详细>

在澳洲如何保护子女婚前财产——房产？

如果国内父母为在澳生活学习的子女置业，今后孩子在澳洲结婚，如果对婚前部分物业进行一定程度的保障。有这样几种方式可供读者参考。<详细>

案例分析 | 深度解析王宝强离婚案，依澳洲婚姻法房产如何分？

若王宝强离婚案类似的情形发生在澳洲，那么澳房会怎么被分配呢？”。此文假设马蓉为过错方，且无其它财产协议，对大家的一系列疑问作出回答概括，并比较此案若在中澳发生的不同情形。<详细>

 

x1

 

NO%e5%a4%96%e5%9b%bd%e4%ba%ba%e4%b9%b0%e6%88%bf%e6%94%bf%e7%ad%96 2 : 外国买家在澳洲买房的政策规定

第二个大家比较关心的问题是关于外国人在澳洲买房的相关政策规定，而其中影响最大的，是澳大利亚海外投资审查委员会（FIRB）宣布于2015年12月1日起执行的相关政策改革。

· FIRB 具体指什么？

· 外国买家的身份认定？

· 留学生在澳买房的政策规定

 

先拍卖还是先申请FIRB？“二手房豁免证书（拍卖）”全解析

“拍卖二手房豁免证书”可以理解为海外人士参加二手房拍卖的入场券，即买家可在这6个月内参加任何拍卖购买一套在申请房价范围内的不特定房产。<详细>

外国投资者在澳洲买房投资的相关规定详解

外籍人士完全可以在澳洲境内购房的。其实澳洲政府是非常欢迎海外投资的，因为澳洲是一个地广人稀的国家，来自海外的投资为澳洲的经济发展带来许多机会。<详细>

留学生在澳大利亚可以购买二手房吗？华人律师亲自解答

近期很多读者朋友来信询问，想给在澳大利亚留学的孩子置业，看中了当地的二手房。这种情况是否可以购买二手房呢？<详细>

 

x1

 

NO%e5%90%88%e5%90%8c1 3：签订澳洲房产合同需要注意哪些事儿？

在国内买房，大家在签订房产合同时都十分谨慎；在法制健全的澳洲，买房的时候，则一定要请专业律师拟定购房合同，签订合同的时候需要注意的法律问题也非常多。

· 签订购房和同需注意的事项

· “冷静期”是什么意思？

· 什么是“日落条款”？

 

海外买家该如何有效签署购房合同

在澳大利亚，购房合同一般一式两份，由买卖双方各签署一份后相互交换。买家保存卖家签署的合同，卖家保存买家签署的合同，称为“交换合同”。<详细>

更多考虑时间并拥有反悔权 澳洲购房合同下的法定“冷静期”

冷静期，顾名思义，就是给自己更多考虑时间，甚至可以反悔取消合同。在澳大利亚的一些合约签订前都会有法定冷静期。<详细>

关于澳洲购房合同中“日落条款“，你必须知道的4件事

“日落条款”（Sunset Clause）便是购房合同中规定开发商所承诺的最晚交房日期与救济方式的条款，即明确了购房合同中部分或全部条款的无效日期。<详细>

 

x1

 

NOzhuangrang 4 ：关于在交房前转卖楼花方面的法律问题

自今年4月份澳洲银行收紧海外投资者的房贷以来，中国买家面临着巨大的资金压力，不少人不得已将手中的楼花转让。转让楼花时要注意哪些法律事项，也成为很多买家迫切想要了解的问题。

· 交房前可以转卖楼花吗？

· 转卖楼花会涉及哪些法律问题？

 

 

澳洲房产投资常见Q&A：海外买家可以在交房前转卖楼花吗？

近日，不少澳洲房产买家来咨询是否可以在土地交割前将楼花或者空地转卖出去。简单来说，是有可能这样操作的。<详细>

澳洲海外房贷严峻，楼花到期交付如何转卖？

自2016年4月以来，由于海外贷款政策不断收紧，很多面临即将交付的海外买家都因为无法通过银行贷款审批，所以部分海外买家被迫无奈将已签约的楼花委托中介放回市场，进行转让出卖。<详细>

 

Part 2 ：澳洲房产相关法律问题Ｑ＆Ａ

x1

本章节，居外网搜集、整理了网友的邮件提问，筛选出一些代表性的问题，并邀请澳洲专业持牌律师，为大家直接解答在澳洲买房过程中，可能遇到的法律问题：

23

1、澳洲买房投资，租金收益有什么合理合法的减税方法？

2、 在维州 买房，合同的电子版是否有效？

3、 外国的公司可以去澳洲购买物业吗？

4、去墨尔本留学，可以贷款买二手房吗？

5、留学生购房有年龄限制吗？

···

想要知道更多澳洲房产法律问题的答案，点击：

澳洲法律问题Q&A：去澳洲买房 大家都关心哪些法律问题？

 

x1

如果你也有澳洲房产法律方面的法律问题，欢迎发邮件至editorial@juwai.com向居外的专栏律师提问。

x1

 

Part 3：谁在解答这些法律问题 ？澳大利亚专业持牌律师

x1

针对网友提出的有关房产法律问题，居外【名家专栏】特别邀请了澳大利亚专业的持牌律师为大家解答，这些律师拥有多年澳洲办理物业转让的经验，并且将平时的实践经历融合到专栏文章中，为大家普及更多的澳洲房产法律相关的知识，帮助更多想要或已经在澳洲买房的中国买家。

专%e6%9d%a8%e6%b3%b11栏|律师杨泱解析澳洲房产投资

多年澳洲办理物业转让经验，了解澳洲物业转让程序和合同文件（澳洲买房自住或投资，商业租赁或者生意转让等），并结合协助海外投资者在澳投资移民的相关经验，为中国的投资者提供针对性的法律意见。<更多>

相关法律文章：

留学生在澳大利亚可以购买二手房吗？

人民币贬值 现在还应进入澳洲房市吗？

 

 

x1

 

专%e6%9e%97%e6%b1%87%e9%93%ad2栏 | 中澳双证律师林汇铭解析澳洲投资法与移民法

林律师以优异的成绩先后获得中国法学学士（国务院奖学金）、英国国际商法硕士与澳洲法律博士， 屈指可数的拥有中澳两国执业资格的青年律师。涉猎产权法移民法与国际商法，他坚持公益法援与法律专栏的撰写分享，致力维护法律的崇高荣誉与每一位在澳华人的合法权利。

相关法律文章：

中澳两国相关购房法律与流程360°比较

关于澳大利亚土地登记的那些事儿

 

 

x1

 

专%e6%b2%88%e5%af%92%e5%86%b01栏 | 澳洲最大华人律师行AHL法律合伙人沈寒冰律师漫谈澳洲房产投资

沈律师早年从事商业诉讼，09年代理的维州楼花案被澳大利亚最大最古老的《悉尼晨锋报》评为“改变澳洲房产运作”的案例，并被收入《澳大利亚联邦法学报告》和入选各类法学教科书。目前，他主要从事大型投资项目的规划和法律工作，大型法律诉讼案件的策划和指导工作。<更多>

相关法律文章：

澳洲法律能给你的财产什麽保障？

澳洲赠与房产的产权纠纷

 

 

 

x1

 

专%e7%8e%8b%e6%96%901栏 | 澳大利亚Prudentia Legal合伙人王斐律师解读澳大利亚相关法律

同时兼任澳大利亚和新西兰注册律师兼澳大利亚注册移民代理，王斐具有扎实的中澳法律系统专业知识背景，并带领普睿德律师事务所从2010年两三个人的小律师事务所开始发展至今一个中型律师事务所，在悉尼、墨尔本均设有办公室，提供覆盖全澳大利亚的法律服务。

相关法律文章：

澳大利亚房产交易中为什麽需要律师？

 

 

 

 

 

居外网名家专栏

 

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

new-qrcode_简

 

卖房标明“不卖外国人” 密歇根州屋主违反歧视法 | 美国

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

在美国密州梅森镇退伍军人普拉特（James Prater）的屋前，一个售房牌子写着“屋主自售，伊拉克战争退伍军人，条件是不售给外国人”
在美国密州梅森镇退伍军人普拉特（James Prater）的屋前，一个售房牌子写着“屋主自售，伊拉克战争退伍军人，条件是不售给外国人”

点击查看美国房源

美国密西根州一名屋主准备出售房屋，但挂出的标牌特别强调不卖给外国人，密州民权部门8日表示，屋主的售屋广告违反密州和联邦的反歧视法律。

在密州梅森镇退伍军人普拉特（James Prater）的屋前，一个售房牌子写着“屋主自售，伊拉克战争退伍军人，条件是不售给外国人”。

密州民权部门发言人说，这个售房标志违反了美国联邦公平房屋法，该法禁止任何房地产交易的说明丶声明和广告歧视外国人，该售房标志也违反密州的民权法。

普拉特表示，他一个月前想出售房子，但没有表示要价多少。他接到一些询问电话，但质疑来电者的买房诚意，认为他们是骚扰他。

普拉特说，他的售房广告直言不讳，如果有人想买，他愿意见面，但购屋者需有银行存款。他坚持自己没有做错事，有权把房子卖给他选择的任何人。

普拉特的卖房广告在网上传播後，密州蓝辛市的妇女南希·克努佛表示担忧，会导致歧视泛滥。她说，普拉特曾是陆军士官，感谢他保国卫民，但他无权歧视移民。

克努佛表示，大家都应遵守法律，知道美国是多元文化社会，对其他人持欢迎态度，无论他们是什麽种族背景，也不管他们来自哪个国家。

普拉特说，他的售房广告并不像有人想像的那样，那些强调美国是移民国家的人，更应重视美国公民。

梅森镇市长表示，普拉特的售房广告没有在社区引起严重质疑，没人提出不满，广告也不代表梅森镇的意见。

（据世界日报）

新移民经商必读（1）澳洲生意买卖尽职调查80问 | 澳洲

700x190

在澳洲创业或经商的您知道如何做尽职调查吗？

澳州的经济高度多元化，在食品和葡萄酒、矿业和能源、先进制造业和服务业领域具有很强的实力。许多新移民会选择在澳洲“安居乐业”，我们也应该同时关注有关澳洲经商环境的信息，务必尽职调查（Due Diligence），以免“水土不服”。

一般来讲，“尽职调查”是指签署生意买卖合同之前，潜在的投资者或买家对项目或交易来一番彻底的调查或评估。有许多新移民未进行尽职调查，损失数百万澳币的不计其数；许多通过合适且及时的尽职调查，查处了问题避免了损失的买家也有众多。

因此，法律专栏的《新移民经商必读（1-4）》专题旨在帮助新移民了解在澳州创业和经商的一些主要要求和相关点，包括购买生意的事项，阐述筹划商业谈判的重要性，介绍您可能购买和经营的不同生意类型，以及税务、保险和雇用人员的要求。因此，本专题主要分为以下篇章：

  1. 新移民经商必读（1）澳洲生意买卖尽职调查80问
  2. 新移民经商必读（2）如何选择澳洲企业结构与名称、商标注册
  3. 新移民经商必读（3）澳洲租用商用物业尽职调查
  4. 新移民经商必读（4）澳洲企业雇佣关系与合作外包

以下与大家分享《新移民经商必读（1）澳洲生意买卖尽职调查80问》：

一、创业筹备阶段

以下列出您在澳州创业调查和筹备阶段需要考虑的主要事项：

HuiMing001

二、购买生意

成功购买生意涉及以下因素：

  1. 销售数据
  2. 经营成本
  3. 盈利能力
  4. 企业资产
  5. 负债
  6. 卖家和买家
  7. 购买协议

下列问题可以帮助您考量相关因素，确定您是否已做好在澳州购买生意的准备：

1. 销售数据

HuiMing002

2. 经营成本

HuiMing003

3. 生意盈利能力

HuiMing004

4. 资产

HuiMing005

5. 负债

HuiMing006

6. 卖家和买家

HuiMing007

7. 购买协议

HuiMing008

  • 参考与更多阅读：http://www.statedevelopment.sa.gov.au/what-we-do/invest-in-southaustralia
  • 声明：《法律专栏》仅供一般性参考，并无意提供任何个案法律建议，内容受作者本人原创保护且作者与专栏平台明示不对任何依赖本文任何内容而采取或不采取行动所导致的后果承担责任。

 

中澳双证律师林汇铭专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

海外人士如何用“澳洲公司”投资澳房？| 澳洲

700x190

  1. 为何部分海外人士用“澳洲公司”投资澳房？

所有权

公司不同于个人，是法律意义上的实体，可以独立拥有资产，即公司名下的房产归公司所有。而公司归股东所有，是股东间接拥有资产的一种法律形式。

资产保护

由于公司一般是有限责任公司，所以在公司名下的资产具备一定的保护。

也就是说如果公司下面的物业或者业务发生了诉讼等问题，最多只能追究到这个公司里面的资产，而不会超出该公司的范围。所以公司具备资产保护，但有一定的限度。

收益权

公司名下的资产归公司所有。资产所产生的收益也归公司所有。由于公司是法律和税收实体，资产的盈利和亏损也会按照公司形式的税率进行计算。

值得注意的是，公司的部分商业支出可以用来抵消收入所产生的税务，以提高公司的收益，控制成本。

控制权

公司名下的资产由公司来控制，而公司是由董事来控制，董事是由股东来控制，而董事一般本身就是股东。所以海外人士作为股东一般不会丧失对于资产的控制权。

  1. 海外人士如何开设“澳洲公司”？

注册公司要求

  • 公司名称：公司名称不是必须以PTYLIMITED “有限公司”结尾，其他词具体查询。公司名称一般不能以“信托公司”或“银行”或其它被认为意思相似的词结尾。
  • 标准法定股本：通常法定资本100澳元，而注册资本无须验资，资金到位不限。
  • 董事： 每家澳洲公司都需要委任最少一个董事。其中一董事须为澳大利亚居民或在澳大利亚有住所的人士。
  • 股东：最少一个股东，没有国籍限制，而且可以是法人团体。股东和董事可以是同一个人。

注册流程

  • 向澳大利亚证券投资委员会（AustralianSecurity & Investment Commission，简称ASIC）进行申请Australian Company Number，简称ACN；相关链接：http://www.asic.gov.au/asic/asic.nsf
  • 向澳洲税务局申请澳大利亚商业号码AustralianBusiness Number，简称ABN，以及申请消费税GST申报后才算完成公司注册的全部程序。相关链接：https://abr.gov.au/

  1. 海外人士的“澳洲公司”投资澳房时，如何豁免至少5000澳币的FIRB申请费？

澳洲《1975 年外国收购与兼并法》第4条定义“外籍人士”为：

  • 非澳洲常住居民的自然人；
  • 由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有控股权益的公司；

一、

  • 由两人或多人合计持有控股权益的公司，并且其中每一个控股人或者为非澳洲常住居民的自然人，或者为外国公司；
  • 由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有重大权益的信托财产的受托人；或者
  • 由两人或多人合计持有重大权益而且其中每一人或者为非澳洲常住居民的自然人或者为外国公司的信托财产的受托人。

二、澳洲《2015 年外国收购与兼并规则》第184条对“海外公司”作出补充与修订，必须申请FIRB：

  • 由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有控股权益超过20%的公司；
  • 由两人或多人合计持有控股权益超过40%的公司，并且这类控股人为非澳洲常住居民的自然人或者为外国公司。

三、一言以蔽之：澳洲常住居民的自然人或公司持有控股权益超过80%，则一般会被定义为“澳洲公司”，即可豁免FIRB申请。

  1. 海外人士的“澳洲公司”投资澳房时，如何豁免海外人额外印花税？

以昆士兰州为例，在其《额外印花税征收规则》中对海外公司的判定特别强调了”控制权益“（Controlling Interest）一词。

一言以蔽之：澳洲常住居民的自然人或公司持有控股权益超过80%，则一般会被定义为“澳洲公司”，即可豁免FIRB申请。

  1. 没有本地收入的海外人士如何通过“澳洲公司”得到澳洲银行贷款？

投资项目类型（购物中心、酒店等）：

案例一：由海外人士（没有本地收入）持有100%股份且有一名澳籍董事的“海外公司”欲投资价值300万澳币的购物中心，因该购物中心有稳定现金流与良好的商业前景价值，该“海外公司”仍然成功获得60%的澳洲银行贷款。

此外，若通过内保外贷与Letter of Credit的形式，将有可能获得更高的贷款额度。

地产开发项目（公寓、联排别墅等）：

案例二：地产项目一直受到中国投资移民申请人的青睐，当他们持有“澳洲开发公司”绝大多数股份时，若该公司的澳籍董事有着不错资产、商业背景且占有部分股份，那么将极大可能地获得更高的银行贷款比例，甚至有可能会被豁免预售要求。 

* 此处特别感谢昆士兰资深商业贷款咨询公司Balanz的创始董事GeorgeSha提供贷款方面建议。

  1. 海外人士的“澳洲公司”如何进行股份转移？

转移步骤：

1. 准备股份转让协议，包含日期、对价、受让人等关键条款（注意增值税等）；

2. 注销或减少转让人的股份证书；

3. 出示或增加受让人的股份证书；

4. 在股份变更的28天内递交ASIC 484表格进行政府登记。

 

中澳双证律师林汇铭专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

签订英国购房合同的注意事项

首先在签订英国购房合同的时候是需要了解当地的合同规范的，而这个可以直接在网上便可以查询得到的。所以购房者在购买房子之前可以先了解合同方面的事宜，并且一定要认真的阅读并且掌握好里面的重要事项。在购买房子的时候最先支付的其实是订金，所以在签订订金合同的时候一定要看清楚自己的权利以及责任条例。

>>>英国置业百科：英国购房流程|英国房贷申请|英国房产税费

hetong01

在签订英国购房合同的时候还需要看清楚房子总价，不要因为忽视而造成不可弥补的遗憾，特别是合同里面需要将房子的单价显示出来，其实包括一些水电煤气等指标都是需要在合同里面表示出来的。还有一点便是说明购买房子的时候是全款支付还是分期付款等，支付是现金还是支票都是需要表示出来的。

当然，如果是异国而来的购房者，在签订英国购房合同的时候最好是能够请一些熟悉当地房产的朋友帮忙，毕竟自己对于英文的有些专业术语并不清楚，这样可能会引起一些隐患的出现。而如果自己在英国并没有朋友的话，最好是选择正规的中介公司购买房子，这样就算是出了问题的话，还可以找中介公司负责的。

如果在中介公司购买房子的话，购房者可以省下不少的精力和时间的，而且如果自己不了解英国购买房子的一些政策的话，也是可以请里面的经纪人给自己讲解的。如果自己还是不太放心的话，可以找当地的房地产律师来帮助自己，只不过需要支付一笔律师费用的。

（据欧洲购房网）

在加拿大买房，应该如何下offer？

在加拿大买房，通常会听到“下offer”这个词，那么offer这个英文字究竟是什么意思，是否和购房合同一样具有法律效力呢。本期，我们就来讲讲加拿大买房中常见的“offer”到底指什么，以及如何抢offer，offer签成之后又要做哪些事情？

加拿大的房子该怎么买？| 加拿大

在加拿大买房，每个省都有不同的法律法规，所以买家最好咨询一下当地的房产代理商、律师和会计师。

如果你计划每年在加拿大的时间不超过6个月，你就不是加拿大居民，但你仍然可以开银行账户，可以购置房产。如果你计划每年在加拿大居住6个月以上，你必须要申请移民。

加拿大政府出台了促进外国投资政策，大部分省（不列跌哥伦比亚省、安大略、魁北克、新斯科舍、纽芬兰、新不伦瑞克省）不限制海外投资者的数量。一些省份对国外居民购置房地产的数量有所限制。

在爱德华王子岛，外国公民如果要购买面积超过5英亩（约2公顷）或是临海长度超过165英尺（约50米）的地产，就必须要向岛屿监督管理及上诉委员会（Island Regulatory and Appeals Commission）提交申请。在马尼托巴，外国公民无法购买农田，除非他们计划两年内要移民到当地。在萨斯喀彻温省，外国公民不得购买面积超过10英亩（约4公顷）的土地。在亚伯达，外国公民最多只能购买两块地，总面积不得超过20英亩（约8公顷）。

寻找合适的房产中介

房产中介在加拿大地位很高。中介能提供价值，整个行业都很透明，管理也十分得当。

大部分中介都是个体营业的，中介费一般是可以面议的（一般在买家的承受范围之内）。不管是登记在哪个中介的房产，买家都可以通过任何一家中介购买。一般而言，每一笔交易都涉及两家中介——卖方中介和买方中介。

卖方中介（拥有房源的中介）一般都忠于卖家，只为卖家服务。也就是说，买家找到一家中介为其商议购房事宜，而卖家为其支付中介费。

《购买要约》

一旦选定一家中介，你需要给卖家一份《房地产买卖合同》（也称《购买要约》）。

制定了《购买要约》，而且卖家也接受了该要约之后，就要支付保证金。一旦买家签署了文件，那么文件就具有法律效力。如果买家要退出《购买要约》，就会损失保证金，还可能会遭起诉。

保证金放在一个信托账户中。一旦买卖双方达成了一致，保证金就自动成为买家支付给买家的房产交易额的一部分，然后交易就完成了。

贷款融资

加拿大居民购买一般的住宅，最高可以贷款支付75%的金额，最高贷款年限为25年。外国公民需要交35%的首付，最高可以贷款支付65%的金额。贷款的资格审查跟其他国家一样，即通过电话、传真或电子邮件访谈来收集个人信息，包括财产和负债状况、就业和（或）收入状况。贷款机构会逐个审查每个买家的申请。你的中介会给你推荐适合的贷款机构。

国外银行无法在加拿大登记贷款，所以买家比必须通过加拿大的贷款机构进行贷款。加拿大银行十分了解中国买家的需求。

 

加拿大资深律师Craig Doherty专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

去美国买房，如何签订购房合同？

签订购房合同，是买房中的重要一环。这份具有法律约束力的文件，保障着买卖双方各自的利益，在签署时一定要慎之又慎。在美国，买卖双方一般都需要请专业的律师来共同起草并审查购房合同，而购房者在签署时也要注意很多问题，以防出现对自己不利的条约。

中国为澳洲海外投资主要来源国 澳洲海外投资管理局公布年度报告 | 澳洲

feiwang%ef%bc%8d700x190

澳大利亚海外投资审查委员会（Foreign Investment Review Board – FIRB）是澳大利亚政府在上个世纪70年代左右建立的负责审查海外投资的专门管理机构。澳大利亚税务局（ATO）在2015年5月份之后开始参与负责所有的住宅房屋FIRB申请，并收取相应的FIRB申请费，同时负责海外投资中涉及住宅FIRB申请的后续监督审查等程序。

今年FIRB公布的年报显示去年财政年度（2015年-2016年财政年度）申请批准数额达到41,445个，相对于2014-2015财年的37,953有大约10%以上的的增长。同时，批准的海外投资财产数额高达2,479亿澳币，相对于2014到2015年财年的1,919亿澳币，也有大幅度增长。

报告中同时指出，中国已经连续三年成为已经被批准的澳大利亚海外投资的最大资金来源国，投资金额高达473亿澳币，且主要集中在房产方面的投资。

农业土地登记制度

自2015年FIRB的程序改革以后，相应的，程序、制度、规则都产生了巨大的变化。其中，农业土地登记系统，也已经建立。最新的记录显示，截止到2016年9月份，中国投资者在澳大利亚，拥有大约150万公顷土地，大约占整个澳洲农业土地面积的0.4%，占海外人士所拥有的澳洲农业土地面积的2.8%，在海外拥有农业土地的国家中占据第五位，目前占据第一位的国家是英国。

FDI 海外直投资金总数

截止2015年12月份，外国直投资金（英文为Foreign direct Investment FDI）数额累计高达7355亿澳币，相对于2014年，增长了493亿澳币，大约有7%的增长。其中，美国投资数额占比最大，占据整个投资数额的23.6%，中国暂居第五位，大约占整个海外直投资金数额总额的4.8%。

AU001
截至2015年12月31日各国在澳大利亚的投资金额

其中就行业方面来说，矿产行业一直占海外直投资金数额主要位置。2015年年底，矿业占整个海外直投资金的40.1%，但是自2011年开始，这个行业的投资数额已经在减少，相对于2014年-2015年的矿产投资仅仅增长了6.4%，相对于上年增长度的13.8%降低了近一半。生产制造业为第二大类别，占整个海外直投资金的11.7%。房地产行业虽位居第三，但是值得注意的是，房地产行业海外投资呈现巨幅增长，相对于去年增长幅度达到36.8%之多。

FIRB 申请费

自2015年，澳洲开始收取相应的FIRB申请费用以后，FIRB就海外投资申请收取的费用总数已经高达7800万澳币，其中，住宅类的FIRB申请费，达到6750万澳币。

海外投资审查委员会公布了2012至2016年度批准的海外投资申请的案子数额，投资总额，各个行业投资批准数额，以及各个州投资批准数额，下面有一些具体的列表（除非特别说明，否则以下数据均来源于FIRB）。

AU002
2012至2016年度澳大利亚的海外投资批准情况
AU002a
2012至2016年度澳大利亚的海外投资批准金额
AU003
2015至2016年度澳大利亚各个行业的海外投资批准数额

房产领域FIRB相关数据

该报告显示，在2015-2016年财年总数中，关于房产的海外投资申请达到40755个，占整个申请份额的98%，其中包括商业物业和住宅物业申请。住宅FIRB申请达到40149个申请，总价值约为724亿澳币。

此外，维多利亚州（墨尔本）申请获批数额，占总体申请数额的44%，新南威尔士州（悉尼）占32%，昆士兰站17%。

AU004
2015至2016年度澳大利亚各个州份的海外投资批准数额

2016年12月底财长所公布的一个报告当中显示海外投资对于房地产市场的影响并不是特别大。比如说，海外投资申请在墨尔本投资申请的获批数额，远远超过在悉尼投资申请的获批数额，但是，悉尼房产价格的增长速度强度要比墨尔本高很多。当时的报告，还认为，由于海外投资导致房产增值的数额，墨尔本和悉尼每个季度大约为80和122澳币，这相对于两个城市每个季度增长高达12820澳币记录的数值比较，是非常微不足道的。

该年度报告中列出了一系列表格，其中下列表格说明，2015-2016财年，海外投资者个人购买新建住宅用房的申请数额为26253个，涉及到的房产价值约576亿澳币。

AU005
2012至2016年度澳大利亚房地产的海外投资批准情况
AU006
2015至2016年度澳大利亚房地产海外投资的各州申请及批准情况

中国因素

目前中国在澳大利亚仍然是海外投资输入数额最大的国家，在申请总数以及投资所涉及的价值等方面，都位居第一位。相对于投资总额来说，与2014-2015年财年相比，中国投资人的投资增长数额大约略少于6%。相对于2013-2014年度和2014-2015年度间增长达60%的数额来看，增长幅度减少了非常多。

中国投资者在澳大利亚投资批准的总数额中，大约占整个批准数额的26%，其中涵盖了制造业、电力和天然气行业等等。此外，中国在澳大利亚房产行业的投资势头仍然强劲，相对于2014-2015年增长了31%。

美国目前在当年投资总数中居于第二位，第三位为荷兰，第四位为加拿大，第五位是阿联酋。

FIRB法律监管情况

报告中还披露了相关的FIRB申请调查以及监管FIRB法律遵守条件的情况。在2015-2016年期间，大概2100个案子的调查中，完成调查的有1637个，其中有260个被发现违反了相关条件，其中包括了在购房之前没有申请批文，或者临时签证到期后没有卖掉自己的房子，或者临时签证持有人持有超过一个以上的二手房，以及名义上是澳大利亚人但是实际上是外国人控制的公司和信托拥有二手房，以及没有遵循批准条件等情况。

根据2015年更改的方案，如违反FIRB有关法律，法律规定违规者有可能会承受刑事或者民事处罚，一般是涉及到比较严重的违反条件，目前来说还没有一例这种刑事案件。但是报告当中指出，有可能会对有些案件执行刑事或者民事处罚。例如，在购买二手房必须不能出租的前提下，购买者在收房后马上进行出租。还有事先利用澳洲的公司或者澳洲持股人控制的公司身份去购买澳洲的房产，然后马上去转让股份给外国人，以逃脱FIRB监管等情况下，刑事或者民事处罚有可能会适用。

 

澳大利亚Prudentia Legal合伙人王斐律师专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

德国房地产税法详解

德国是一个传统联邦制与土地私有制国家。财政收入可分为四项：两级共享收入、联邦固定收入、州政府固定收入、地方政府固定收入。德国房地产税收是政府财政收入的一小部分；在税收设计模式上，实行对房屋和土地一体化征税的模式。德国政府不仅对房地产的保有环节进行征税，也对房地产的流转环节予以课税，基本上保障了公民的基本住房需求，也是德国房产投资者必须留意的。

德国是一个传统联邦制与土地私有制国家

德国房地产保有环节的税收主要包括土地税和房产土地税。而房地产流转环节的税收主要包括土地交易税、遗产税、赠与税、差价盈利税与资本利得税。

一、土地税施行一年一缴

基于土地涨价归公的基本原理，并维护税收正义的理念，德国对其境内占有土地的人设置了土地税，法律依据为1973年《联邦土地税法》及其修定。

目前，德国土地税实行一年一缴制，纳税人为土地所有者，征税对象为各企业、农业、林业等土地占有者，具体划分为农林生产用地和非农林用地(指可建不动产或有建筑物的不动产)。对农林生产用地征收土地税A，对非农林用地征收土地税B。

根据《德国资产评估法》，在计税依据上，不同土地的课税价值的计算方法不同。农林生产用地的计税价值为产出价值，非农林用地的计税价值为市场价值。

在土地税税率上，按照地产的种类各有不同，如联邦统一税率对农业生产用地为6‰，对建筑用地为2.6%至3.5%，但是德国各市镇仍有较大的土地税调控空间，可以制定适合的税率。在税收豁免上，公共土地(如公园、墓地)、当局公共的土地及建筑物、联邦铁路、教堂、医院、科研和教育机构以及军用设施和市政公司等，享受土地税豁免政策。

二、房产土地税区别对待

长期以来，德国政府高度重视居民对房地产的基本需求，对房地产的买卖和经营予以严格的区别对待，对自有自用的第一套住宅(不包括度假村)不需缴纳房产税，只是对房基地征收土地税。德国普通居民在购置住宅时，也未将房基税列为重要的考虑因素。

对于房产土地税的具体设计，德国制定了专门的《房产税法》，房产税由德国地方市政府负责对不动产征收，采用比例税率，税率范围为0.98%至2.84%，平均税率为1.9%。在计税依据上，采用从价计税方式，即按照市场价值和年租值作为房地产税税基和评估依据。

在税收优惠上，除了对购买和建筑住宅的居民予以所得税特别扣除外，自1990年起德国对居民购建的自有自用住宅，推行新的土地税优惠政策。对于标准的四口之家，税收优惠的面积为独户住宅在156平方米、双户住宅在240平方米以下。

1、土地交易税

土地交易税作为一种特别流转税，属于财政交易税范畴。纳税主体为土地转让方与受让方，征税对象为德国境内地产的转让交易。计税依据一般为交易价格，若交易价格不存在或无法确定，则应按照德国资产评估法的相关规定以地产评估值为基准，一般为市场价值的60%至80%。

为鼓励居民拥有自己的住宅所有权，并打击炒房者的投机行为，德国政府多次调整土地交易税税率，2010年土地交易税的普通税率为3.5%至5%，土地所在州政府可以具体确定适用税率，如柏林和汉堡的税率为4.5%。

2、遗产税与赠与税

遗产税和赠产税的纳税人为继承人和受赠人，课税对象为所继承或受赠的财产价额，除了扣除法律规定的项目外，例如债务、丧葬费用以及其他基础扣除额，将按照遗产继承人与被继承人的亲属关系的不同，实行不同的全额累计税率，当前最高税率为50%。

3、差价盈利税等

德国政府将税收措施作为房地产市场调控的基本手段。如果房地产的投机商在不动产买卖交易中获得盈利，则需要缴纳15%的差价盈利税。

另外自2009年1月1日起，德国政府对投资者的房租收入征收25%的资本利得税。通过设立这些税种，大大增加了房地产投机商的投资成本，压缩了炒房者进行“低买高卖”的盈利空间，也抑制了德国居民可能存在的非理性投资买房需求。