一个独占一块大陆的国度
有如漆黑中的萤火虫
不那么刺眼却足够夺目
在澳洲，生活着近100万华裔，他们或童年时随父母移民，或少年时来澳独自闯荡，亦或者功成名就后选择在澳洲尽享天伦。不论原因，不论背景，总有一个理由，让你把爱留在这里。
在这个国度，主要的人口都生活在著名的海滨城市。不论年龄，不论性别，总有一个理由，让你想在这里安一个家。
在这个国度，有数不清的风景名胜和数不清的国家森林公园。不论身份，不论金钱，总有一个理由，让你为了这些风光忘了自己。
在这个国度，有很多可以萌化你的小动物。不论老幼，不论文化，总有一个理由，让你因为他们找到心底的柔软。
这个国度，有很多特质，不论肤色，不论种族，不论信仰，总有一个理由，让你归来依旧是少年。
澳洲
没有中国大城市的繁华
不似美国那般充满商业气息
也没有欧洲传统大国的老气横秋
在澳洲，没有国籍肤色之分，没有贫富贵贱之别
在澳洲，只要积极乐观，只要充满爱
你就可以在这里努力，创造你想要的生活，享受你的惬意人生
大美澳洲，愿你出走半生，归来仍是少年！
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（图文摘自网络，版权属于原作者）
近几年来，境外对澳洲房产投资量大幅增加。澳洲房地产成交额每年达一千亿澳元，投资者们对于澳洲房地产市场的价值和稳定性都予以了很高的评价。这种资金流入的势头并未减慢。但是由于澳洲银行贷款规则的增加，很多中国投资者将面临很多问题。同时中国政府也开始对中国境外汇款施压。
目前由于购房合同无法成交，很多中国投资者面临着失去他们的首期定金的困境。
应该如何处理？
这个问题由很多环境因素。我们建议您同您的律师商讨，他们可以根据您面临的具体情况给您相应的建议。
如果您想要将房子过户给其他家庭成员，这项操作会比较简单，很快就能完成。但是，如果您是因为拿不到贷款或者别的原因而不能成交，情况可能会比较复杂。如果您不想失去您的首付款和印花税，您就需要找到一个新的买主。需要您自己来找到新的买家，房产中介不会帮您完成。
当您找到了一个新的买主，您需要请律师起草一份新的协议。因为当地法律法规的差异，这项操作在某些州会比其他州更容易，花费更少。
常见问题
答：在多数州，您的首付定金可在您找到了新的买家，并成交后，可被退回。
问：我可以拿回已付的印花税吗?
答：大多数情况下，您可以在新买主签订合约后申请退回您的印花税。
问：其他家庭成员想要代替我成为买主，还需要再付一次印花税吗？
答：不用，但是需要支付小额的过户费。
问：新的买家也需要FIRB许可么？
答：如果他们是外籍，则需要FIRB许可。
问：我是一个在等待收到澳洲永久居民身份的过桥签证持有者。我必须付出外国居民印花税的额外支出么？我现在持有过桥签证，正在等待成为澳洲永久居民身份。我需要支付外籍居民印花税吗？
答：您需要支付这项费用。但是如果您在5年内成为澳洲永久居民，到时可申请退回这项费用。
本文英文原文由AHL法律律师，南澳最高法院律师及出庭律师，阿德莱德大学法学士姜孓歌（Jaeger Man）撰写。
注：以上所有答案都可能根据您的房产所在州的不同而变化。您可以咨询律师，他们将给您权威的答案。
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据《澳洲金融评论》报道，房地产数据机构Domain集团日前发布了最新《市场情况报告》（State of the Market Report），报告显示，今年第一季度，墨尔本房价涨幅超过悉尼，成为澳洲涨幅最快、表现最好的城市。
与去年12月相比，3月季度墨尔本独立住宅房价上涨4%，公寓激涨4.6%。反观悉尼，其独立住宅价格增长仅2.8%，公寓1.3%。最新报告显示，悉尼房价中位数已创下1,151,565万澳元。但Domain首席经济分析师威尔逊（Andrew Wilson）指出，随着新房供应的增加、房源库存的上涨，悉尼房价增长将逐渐走缓。
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墨尔本则不同，移民拉动了城市人口增长，这是由于很多买家很难负担悉尼的房价，转而迁至墨尔本，因此墨尔本买家不断增加，再加上7月起即将取消首次置业者印花税，种种因素均使得墨尔本房价增长高于悉尼。
威尔逊表示，墨尔本明显是当前全澳房市表现最好的城市，其优势地位将持续，预计今年墨尔本独栋住宅价格涨幅可至10%，公寓达7%，而悉尼独栋住宅及公寓价格增长则分别为7%及3%。
此外，3月季度，全澳独栋住宅房价中位数上涨2.2%，年比涨幅为10.2%，为801,204澳元，刷新了此前记录。公寓涨1.2%，年比涨幅5.4%，为558,824澳元。
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（据澳洲新快网）
澳洲总理谭保（Malcolm Turnbull）周四早晨在堪培拉公布了新的澳洲入籍政策，其中包括新的入籍测试内容，比如更加严格的英文水平要求和有关澳洲价值观和责任问题。这一消息公布后，立即引发各方议论。
据澳洲新闻网报道，一些诸如“你能否在家中殴打伴侣”的问题，可能会出现在测试中，主要是为了排除入籍申请人的恐怖主义者、家庭暴力者和犯罪分子。除此以外，更加严格的英语语言要求和测试也将包含在入籍考试的衡量标准框架内。
永居4年方可申请
澳联社报道称，原先拿到永久居留身份以后，只要1年时间即可以申请入籍，但现在需要至少4年时间；另外，入籍测试也将仅提供有限次的机会，不通过的次数不可以超过3次。
报道称，申请人还需要证明在获得永久居留身份期间，主要采取了哪些措施对社会做贡献，比如提供就业和上学证明。而那些连续3次没有通过入籍测试人士，将需要等待两年时间才能够再次参加入籍测试。一旦考试作弊，立即视为没有通过。
更严格的英文要求
周四清晨，澳总理谭保宣布了新的测试计划，并表示新的测试旨在“分享澳洲价值观”，而这也正是澳洲引以自豪的核心内容。
新的规则将要求入籍申请人通过一项英文阅读、写作和听力测试，其中包括更加具有意义的问题，来衡量它们是否致力于融入澳洲价值观并且承担相应的社会责任。
其它一些问题将包括：“澳洲信仰自由的原则，是否意味着在一些情况下可以强迫孩子结婚？”，或者“在何种情况下可以禁止女孩接受教育？”。
剔除社会不安定因素
谭保指出，“作为澳洲大家庭的一员，入籍是殊荣，应该给与那些支持我们价值观，尊重我们法律，想要努力融入和为澳洲做贡献的人士予以回馈。我们必须保证，入籍标准符合澳洲国家利益。任何与澳洲价值观不一致的地方，都应该被考虑在入籍过程内。犯罪行为，包括家庭暴力和参与黑帮等，都与澳洲价值观大相径庭。”
就在这一消息公布的数月以前，政府内部曾经召开高级别会议，讨论如何剔除不符合规定的移民，因为有的例子证明，他们可能会变成影响澳人安危的最恶劣的恐怖分子。
例如悉尼马丁广场（Martin Place）此前发生的恐怖主义挟持案件，造成多人死亡。恐怖分子莫尼斯（Man Haron Monis）1996年曾经持1个月的短期签证从伊朗来澳，尽管多次涉及安全敏感事件，但最终于2004年获得澳洲国籍。
目前的澳洲入籍测试是2006年霍华德政府确立的，基本上是针对澳洲历史、民主制度、政府体制和法律的选择题目。而最新的移民部数据显示，在截至2015年6月份的前12个月里，一共有来自210个国家的136,572人成为澳洲公民。其中，有超过17.5%，即24,236人来自印度，20,583人来自英国，8,996人来自菲律宾。而在参加入籍测试的114,109人中，通过率高达98.6%，平均参加次数1.2次。
“新政并非针对穆斯林”
新闻集团媒体报道称，澳洲伊斯兰教联邦理事会（AFIC）主席特拉德（Keysar Trad）表示，总理谭保宣布的入籍测试新政主要为了“示好”一国党的选民们。不过他表示，自己同意移民部长杜敦（Peter Dutton）的说法，即新入籍测试体系并非专门针对穆斯林。
在接受采访时特拉德表示，政策的变化将不会为澳洲带来任何实质的好处，而仅仅是为了吸引“给韩莘投票的选民”。
同时，一国党参议员韩莘（Pauline Hanson）周四早晨发布推文，似乎在展示自己的功劳。她说：“今晨入籍测试发生了巨大的变革，这让测试变得更加困难，移民必须要全心全意地拥抱澳洲价值观，过滤掉那些恐怖分子和犯罪分子。”
黄英贤反对额外英文测试
总理谭保要求工党支持澳洲公民法律变革，不过工党外交事务发言人黄英贤（Penny Wong）则质疑政策改革的本质，宣称只是以政治为目的。
黄英贤说，反对党需要看到新政的所有内容，不过澳洲价值观方面的内容已经被写入了澳洲法律，并且获得保护。她说：“如果英语语法内容也包含的测试内，很有可能我们一些议员也会觉得困难。不过让我们理解，这次新政的主旨是什么。是要求你忠于澳洲，忠于澳洲人民，他们共享的民主认知，共同尊重的权利和自由，以及法律。”她指出，针对妇女的暴力行为早已写入了澳洲法律，是犯罪行为。
新入籍测试要点概览
● 申请人必须拿到永久居留身份4年后，方可开始申请入籍（此前的时间要求仅为1年）；
● 必须通过更加严格的阅读、写作和听力测试，证明完善的英文能力（16岁以下人士，无行为能力人士除外）；
● 必须拿出证据证明融入和贡献澳洲社会的行为，比如：就业、参与社区组织、学龄孩童入学等；
● 入籍测试将包含“新的和更具意义的问题”，考察申请人对于融入澳洲价值观和责任感方面的理解；
● 申请人一旦在入籍测试中作弊，马上被视为没有通过；
● 实施更加严格的无犯罪记录检查，包括参与黑帮行为，或者实施家庭暴力行为等；
● 入籍宣誓的誓词也将进行调整。
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（据澳洲新快网）
据Domain报道，该企业的房市状态报告（State of the Market Report）指出，去年堪培拉的房价增长了10.4%，中位房价达到705,059澳元。
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据了解，在2017年第一季度，堪培拉的房价增长了5.3%，涨幅是澳洲所有首府城市中最大的。另一方面，该市的单元房价格连续两个季度出现下降，降幅为0.6%，中位房价为401,661澳元。而在过去一年中，该市的单元房价格则下降了2%。
Domain集团的首席经济师威尔森（Andrew Wilson）指出，在过去12个月至18个月中，堪培拉的房市正在加快发展。促使其房价增长的原因有3个：强劲的经济以及较高的就业率；移民较多，有更多的人来到堪培拉工作；与悉尼及墨尔本相比，该市房价更能负担。
据了解，堪培拉的房价是澳洲第三贵的，仅次与悉尼（中位房价1,151,565澳元）和墨尔本（中位房价$843,674澳元）。
鲍威尔还指出，堪培拉公寓的租金收益吸引了更多的买家，尤其是投资者。
据了解，堪培拉的公寓毛收益率为5.7%，年增长3.7%。过去一年中，该市的中位租金要价增长幅度也是所有首府城市中最大的。房屋方面的租金要价增长了7.5%，周租金为500澳元，单元房则增长了8.2%，周租金为428澳元。
虽然该市房屋和单元房的租金低于悉尼（租金分别为550澳元和530澳元）和达尔文市（550澳元和430澳元），但却超过了墨尔本（420澳元和395澳元）。
鲍威尔表示，租金上涨，生活成本提高，租户们想要存钱买房就变得更加困难。但置业者可以试着寻找不同类型的物业，单元房价格下降，对于首次置业者来说就是个好机会。他还指出，在澳州首府领地（ATC），出租物业数量明显供不应求，净移民对于短期出租物业的需求正在增长，他预测未来该市的投资活动将会增多。
（据澳洲新快网）
在全球包括澳洲、英国及整个欧洲在内的大多数国家，拍卖是房屋买卖的一种普遍方式。然而房产拍卖在美国却并不普及，仅一小部分房产以此种方式出售。参与拍卖的通常是止赎屋或被银行收回的房产，普通及高端房产一般不会进行拍卖。
来自洛杉矶比佛利山庄苏富比国际房产（Sotheby’s International Realty in Beverly Hills Los Angeles）的知名经纪人 Tanya Stawski 说，过去拍卖通常与破产及收回房产相关，名声较差，使其在客户尤其是高端房产卖家间缺乏吸引力。
多重上市服务系统（MLS）是拍卖在未成美国主流的另一个原因，该系统使经纪人很难协调买家参加拍卖会。通过 MLS 系统出售房屋意味着全国任何一个经纪人均可将此房屋卖给自己的买家，而经纪人很难在拍卖前对所有买家进行培训。
尽管与其他国家有所差别，美国大多数州府城市也有拍卖会，而这种趋势在高端房产卖家中略有增加，这要归功于拍卖在其他国家展现的价值。Tanya评论说，拍卖会的益处是可以预见的，尤其对于非上市房产而言，然而还需要对买卖双方进行培训。
1、法定拍卖条款
美国对于拍卖购房未出台任何国家层面的条款。这意味着你若通过拍卖购房，则要认真阅读购房条款，因为每场拍卖会上的购房条款均不相同，这些条款是由卖家而非政府部门起草。
澳洲立法对拍卖购房有明确的条款规定。
澳洲法律对于拍卖会的举办及在通过拍卖竞购房产都有规定。立法规定了对买家约束协议，其中包括买家改变主意也不可撤销条款，但有继续拍卖的权利。例如在新南威尔士拍卖商只能有一次叫价（代表卖家叫价），在昆士兰则可叫价两次。
2、高端房产销售
在美国高端房产很少采取拍卖方式出售，因为拍卖被认为是在进行廉价抛售。尽管弗罗里达和加利福尼亚州也偶尔出现过高端房产拍卖，但尚未成为主流。
在澳洲高端房产通常是通过拍卖出售。例如悉尼东区的高端房产市场近12个月销售额高达7200万元，目前在售房产价值逾1亿，其中十分之九的房产是通过拍卖出售。
3、拍卖地点
在美国，房产拍卖时出价和竞购经常是在线进行，因为所售房产通常是状况不佳的止赎屋。大多数情况下买家在拍卖前无需查验房屋，因为他们只是为了买下该房产所属的土地而言，要在上面重新建造新房。
通常止赎屋的线上拍卖价格区间较小，如1万美元—10万美元之间。
澳洲的房产拍卖则主要是在实地进行，由拍卖商在拍卖行里主持拍卖。
大多数房产于周六进行拍卖，拍卖前会有一个开放看房时间，例如上午11点进行房屋展示，11:30进行拍卖。从买卖双方的角度而言，实地竞拍要比在线拍卖获得更多的信息。
美国和澳洲房产市场差别很大，但其共同点是随着投资者对拍卖程序及更公正售房方式的了解，海外投资在积极的持续涌入。
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据《澳洲金融评论报》报道，地产机构第一太平戴维斯（Savills）价格指数显示，悉尼东部多区豪宅中位价达到700万澳元，2017年第一季度价格年化涨幅为8%。
指数涵盖12个区，包括皮蓬岬（Point Piper）、伊丽莎白湾（Elizabeth Bay）、伍拉华（Woollahra）、帕丁顿（Paddington）、双湾（Double Bay）、达令角（Darling Point）等，其中皮蓬岬拥有多套悉尼最贵房产，包括价值6000万澳元的伍努拉路（Wunulla Road）“阿尔托纳（Altona）”大宅。
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报告显示，东部12区平均每平方米（室内及室外）售价1.66万澳元；水滨物业高达2.48万澳元，高出50%。此外，近年缩小户型的需求有所增加——业主希望搬出家庭大宅，购买小型公寓。
戴维斯调研主管奇克（Sophie Chick）说：“在东区豪宅市场，公寓价格涨幅与独立屋几乎没有差别，但各区之间仍有差异。”
根据2016年全年指数，受存量短缺带动，伊丽莎白湾价格涨幅高达13.3%，位列12区之首。今年首季，该区年化涨幅也有11.4%。伍拉华和帕丁顿紧随其后，2016年涨幅分别为11.7%和11.3%，今年首季年化涨幅分别为9.8%和8.7%。戴维斯称，年轻专业人士享受大额低息按揭，产生需求，因此拉动两区增长。
2016年增长最慢的是双湾，升幅仅有6.9%，今年首季年化涨幅为6.3%；其次是达令角，去年为7%，今年首季仅有5.7%。
报告指出，总体而言，银行借贷政策和利率对更为成熟的豪宅市场几乎没有影响，因为这一市场的买家主要是持现金的成熟买家。
（据澳洲新快网）
据英国《卫报》4月18日报道，为保障本国公民就业，澳大利亚总理马尔科姆•特恩布尔已采取措施限制技术移民，宣布将废除457工作签证项目。而值得注意的是，澳大利亚此举折射了一种全球趋势，美国、新西兰等国也有类似举措。
报道说，尽管457签证项目成功为澳大利亚吸引了很多需要的技术工人(在很多区域和农村地区，457签证持有人中最多的是护士和医生)，但该项目已变得十分政治敏感，因为它一直被控诉这是一个用来剥削低技术水平外籍工人的阴谋，还有指控称外籍工人比澳大利亚国民更受雇主青睐。如果低技术外籍工人抱怨工作环境，他们就会面临被驱逐出境的风险。
澳大利亚保守政客们，包括执政的自由党-国家党联盟内部有声音要求政府应该锐减澳大利亚移民，优先解决澳大利亚公民的就业，缓解房价压力，尤其是悉尼，这里的房价去年涨幅几乎已达20%。而且这种呼声逐渐增大。
特恩布尔废除457签证项目后，将以另一种暂时技术移民签证取而代之，两种签证乍一看颇为相似，但后者范围更受限。去年澳大利亚参议院调查称对外籍工人的非法剥削待遇是“国耻”，所以特恩布尔才有此举。
“澳大利亚公民必须优先就业——所以我们要废除将大量临时外籍工人引进澳大利亚的457签证，”特恩布尔宣布这一变动时表示，“我们不会再允许457签证夺走本可以也本该属于澳大利亚公民的工作。”
不过，随后特恩布尔措辞有所缓和，他说道：“企业能获得发展和投资所需要的技术是很重要的。所以457签证会被一种新的临时签证取代，这种签证是专为谋取最大最明朗的国家利益而量身订做的。”
英国《卫报》指出，澳大利亚收紧移民的举措也是一种全球趋势的一部分——尤其是在讲英语的国家中。美国的特朗普政府已宣布要大改美国H-1B签证临时技术移民项目，英国脱欧公投很大程度上也是出于想限制移民。据报道，澳大利亚的邻国新西兰也拟将于4月19日宣布移民项目变动，包括“控制移民和兼顾各方”的措施。
（据环球网）
昨日，澳洲政府宣布将废除施行数年的457雇主担保签证，用一种新的临时短期技术签证取而代之。据澳洲新闻网援引“The Conversation”网站的报道，457签证存在问题黑历史，比如对于被担保工人的剥削现象。 而新的签证机制由两种类别组成，2年期和4年期。
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决定是否具有签证申请资格的职业提名名单也发生了新的变化，可以被提名的职业减少了216个，其中适用于2年期签证的职业有268个，而适用于4年期签证的职业有167个。另外新签证的申请人现在必须满足英语水平要求（雅思单项不得低于6分），并且进行无犯罪审查。
报道采访了三位政策专家和学者，来解读签证新政策的目的、内容和影响力。
澳洲国立大学发展政策研究中心研究员谢瑞尔（Henry Sherrell）表示，新政策最有可能减少在澳临时技术移民人数。新政策通过调整紧缺职业雇主担保名单，比如减少可以提名的职业数量，缩小了雇主的选择范围。经过一段时间后，整体劳动力市场的临时技术移民人数就会下降。
他认为，雇主决定了每一年被担保移民签证的审批趋势，随着经济的增长，对于457签证的需求应该会增加，而如果经济增长停滞，则会出现需求降低现象。
有数据显示，从2013年至2016年6月份，在澳持457签证的人数从11万人减少至9.5万人。而457签证工人的分布也具有各州特性。比如，昆州和西澳吸引了大批457签证移民，不过该趋势随着矿业热潮的终结而改变，2015-16财年西澳457签证审批数量下跌27%，全国范围内下跌16%。他指出，受新政策影响最大的是信息技术产业，这也是457签证最大的担保领域，其次是专业、科学技术服务、住宿和食品服务产业。
悉尼大学高级讲师怀特（Chris F. Wright）认为，政府需要鼓励本地雇主使用本土机制（比如，结构化的培训和积极的劳动力市场政策）来增加劳动力市场的技术工人人数，而不是总从国外引进。
阿得雷德大学法律系高级讲师豪维（Joanna Howe）认为，新政策没能够解决规范457签证中的核心问题，因为两种新签证的申请仍然需要通过雇主实施的劳动力市场测试，才能确定哪种职业技能可以用于临时担保。
豪维指出，这种做法对于那些遵规守法的雇主来说反而是不利因素，因为增加了繁文缛节的步骤，而对于浑水摸鱼的雇主也没有起到警示的作用。
（据澳洲新快网）
2017年初，澳洲房产投资成交量节节新高，其中一大部分都将来自于海外投资者。尽管2016年澳洲本土银行纷纷收紧对海外人士的贷款政策，但大多数海外投资者仍希望运用贷款杠杆来实现投资的最优化配置。
希望通过此文的分享与注意点的提醒，能让更多人在对澳洲投资前景充满信心的同时，也带着一份放心。
2016年5月起，澳洲本土银行纷纷收紧海外收入贷款后，各类借贷公司、基金公司或开发商旗下的金融公司犹如雨后春笋，遍地开花。参差不齐的贷款机构与迫在眉睫的楼花交付压力让投资者有时忽视了风险所在，从而冒然选择了“杂乱高利”的海外收入贷款项目。
总体而言，汇丰银行是海外投资者目前最好的选择，无论是“费用”、“利息”、“申请流程”方面给予海外客户非常好的申请条件。其中，不少海外投资者也会通过选择贷款经纪人来获得更多更便捷的贷款服务支持与优惠，因此识别和选择有资质的贷款经纪人便是重中之重：
分享本人真实办理过的一个案例，银行的“临阵”通知与处理方式着实让客户损失惨重。
2016年，持有永久居留权的郑先生有着部分海外收入与部分本地收入，在申请贷款时虽有被要求补交证明材料，但也算一路绿灯，得到了预先批准（Pre-approval）且顺利签署了《贷款合同》。然而，就在交付的前一日，澳洲四大银行之一的XX银行以公寓面积太小为由在交割前的24小时决定撤销贷款，这让想要在黄金海岸首次置业的郑先生损失了近5万澳元的首付。
郑先生事后不停向卖家解释“银行甚至没有留时间给我再去申请贷款，我的条件在这之前从来没有被拒绝过啊！”无疑，卖家无法替郑先生买单，最终没收首付，终止了合同。
该银行最后解释道，他们一般不批准对50平米以下物业的贷款申请。他们拒绝评论审查贷款的银行经理是否有得到任何名义的佣金。
该案例很好地说明了银行对海外收入贷款政策收紧的同时，也在《贷款合同》中扮演着强势主动的一方，并且保留着在物业交付前可撤销贷款的权利。
请注意，其它也可能被撤销海外收入贷款的情形有但不限于：
在投资金融圈，预先批准（Pre-approval）不同于预获资格（Pre-qualified）一直存在很大争议。
一种普遍的解读是，预获资格（Pre-qualified）指贷款机构根据某些信息来推测可以给您提供多少贷款。如果您获得了预先批准（Pre-approval），说明贷款机构已对您提交的信息进行了核实，在一定条件下，给予您确定的活期利率。然而，也有很多贷款机构将二者偏差地理解为同种含义。
因此与贷款机构谈判时，事先一定问明其对预获资格（Pre-qualified）与预先批准（Pre-approval）两个关键词的定义以及额外的贷款申请要求。
此外，无论您是获得预获资格（Pre-qualified）还是预先批准（Pre-approval），两者都不等同于《贷款合同》的签署与生效。需要注意的是，《贷款合同》往往要求太平绅士或律师作为见证人以保障合同签署及交换的真实性。
在汇丰银行官方发布的《汇丰银行外币住房贷款风险说明》中，汇丰银行非常积极且正面的履行了风险揭露与声明义务，在其《说明》中提及到以下风险：
由于汇丰银行在澳洲的海外收入贷款实行“依据海外收入证明申请贷款，而用澳洲账户进行贷款与还款“，所以可以较好的规避上述还款币种与贷款利率波动与影响，但仍然无法完全规避汇率的影响。
此处的汇率波动主要指当贷款申请人选择与其收入币种不同的贷款币种的情况下，收入货币价值（如人民币）相对于贷款货币（如澳币）价值的上下波动。如果贷款申请人没有足够的澳币存款，由于其在大部分情况下需将收入货币（人民币）兑换成贷款货币（澳币）用以支付每月还款或偿还贷款本金，则其的实际负债收入比将取决于兑换当日收入货币对贷款货币的汇率。
若收入货币相对贷款货币升值，则以收入货币计算的贷款金额和每月还款额相应减少，贷款申请人的负债收入比降低。若收入货币相对贷款货币贬值，则以收入货币计算的贷款金额和每月还款额相应增多，贷款申请人的负债收入比升高。极端情况下，借款人的收入可能无法支持其每月还款。虽然汇丰银行实行“澳元贷，澳元还”的政策，但若贷款申请人主要收入来源于人民币，而在澳洲的物业为非投资物业且无稳定收入来源时，无疑汇率波动将成为很大的贷款影响因素之一。
案例分析（引用《说明》官方情景分析）
若您的收入为人民币，但申请的是澳元贷款，则您将在贷款期间内承担人民币（收入货币）对澳元（贷款货币）的汇率波动风险。假设您申请等值人民币600万的澳元贷款，放款当时人民币对澳元的汇率为6，即您的贷款金额为100万澳元。按30年贷款期限、4%年利率、每月定额还款方式计算，您每月应还款额为4774.15澳元，按当时汇率计算即为人民币28,644.90元。汇率波动的可能情形为：
通过经修改的或造假的海外收入证明来申请贷款，无疑是一种贷款诈骗行为，并且一度被认为是2016年澳洲各大银行纷纷收紧海外收入贷款的主要原因之一。在澳洲房产投资最井喷的过去3年，利用经修改的或造假的海外收入证明申请贷款成为不少黑心贷款经纪人敛财的主要手段。在和业内人士聊天时，曾了解到“一些没有资质和底线的无牌经纪，每天在各个圈子里社交，靠不规范的操作手法，第一年赚30万的大有人在，第二年能到小50万，做得特别好的3年内年入百万都有可能“。然而，因为所有贷款文件均需申请人签名，被追查时，黑心的贷款经纪可能早就逃之夭夭，而贷款申请人却有可能面临文书造假的行政或刑事处罚。
倘若贷款申请人有着恶意不还钱的主观意愿，根据《澳洲联邦刑法典》第134节规定“行为人以永久剥夺他人财产的蓄意，通过某一欺诈行为，不诚实地获取了他人的所有财产”，那么其很有可能被判处贷款诈骗罪，面临最高10年监禁的刑法。
澳大利亚安全与投资委员会（ASIC）在2016年6月30日发布通告，要求包括位于新南威尔士州的Ace Mortgage Market Pty Ltd（袁翘新会计师）几家房贷经纪公司更改其发布的针对华人贷款申请者的广告。整顿原因之一是其违反了相关《借贷法》，“广告上用中文标注的“最低固定利率”及“无需收入证明”构成了误导信息或是虚假广告“。而事实是这些机构提供的最低固定利率并不符合法律规定，并且收入证明在贷款审批中无法被豁免。
事发后，很多已经在这些被要求整顿的贷款机构办理的贷款申请人被迫陷入了窘境中，他们被“忽悠”着提供了与事实不符的申请材料，而面临即将到来的交付日，他们很有可能无法按时得到贷款，顺利完成交付；更可怕的是，他们中的部分申请人甚至有可能在日后面临行政或刑事处罚。
最后，请各位投资者务必谨记：在您与银行签署正式的《贷款合同》之前，您都应该寻找机会了解您将承担的风险与法律注意点，必要时更改并选择适合您的贷款方案。我们也强烈建议您在做出决定前，咨询相关的第三方法律或金融机构。
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