纽约 – Page 16

華裔買走川普幼年舊居引紐約房地產界關注 | 美國

美國總統川普（特朗普）兒時居住的房屋數月內一直是紐約皇後區房地產的焦點，近日，該樓被一名神秘的華裔買家買走，成交價高達200萬美元（合人民幣約為1378萬元）。

這名神秘的華人買家是通過一家名為川普出生屋的公司購買，該買家的代理律師湯學武表示，他無法透露有關客戶的任何資訊，但是這幢房屋的購買前後並沒有花費很多的時間。“我們從與客戶接洽到簽訂購房合同、成交僅僅花費了幾天的時間，我的客戶對這套房屋相當滿意，並因此成立了名為川普出生屋的公司，並將房屋變為公司資產。”湯學武說，“客戶對川普幼時居屋有濃厚興趣，並對擁有它表示欣慰。”

據知情人士透露，該買家是川普的支持者，購買這套房屋表示他對川普的理解與尊重，同時也認為這樣的售價相當合理。買家的代理人表示未來有可能將房產轉變為總統圖書館或者是博物館，但目前還未有明確計劃。

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賣家三個月賺了50％利潤

據悉，川普幼時住宅從掛牌到售出價格已經飆漲一倍，此前的賣家是邁克爾戴維斯，去年12月川普當選美國總統後，他在一個拍賣會上以139萬美元的價格搶得，不久再次將此屋以214萬美元投進市場，最終在3月23日以200萬美元售出。他表示，從這筆交易中賺取了50％的利潤。

位於紐約皇後區牙買加莊園的這套房屋，是川普從出生到4歲時居住的地方。隨著川普當選美國總統，他的兒時的居所價值也不斷攀升。這棟都鐸式風格的獨棟房屋擁有5間臥室，是由川普的父親，川普在1940年修建。

（據今日新聞）

現金匯不出來中國買家轉向貸款買房 | 美國

自從中國政府縮緊個人外彙流出之後，中國人在紐約市買房變困難。這個因素直接引起變化的市場就是貸款市場。一些小銀行和貸款機構應運而生，成為中國人的熱門。

據《The Real Deal》援引“全國地產協會”（National Association of Realtors）的數據，在2015年4月到2016年3月之間，中國人在美國買房的71%的貨款是現金形式；20%從美國銀行貸款；6%從中國銀行貸款。

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但是如今情況大為轉變，中國人開始找貸款銀行。Quontic銀行、彙豐銀行、Guardhill金融、國泰銀行和國寶銀行等都成了中國人的熱門銀行。

這是因為，美國大銀行對貸款客戶的要求嚴格，需要對方提供大量的證明材料，來說明他們的錢是干淨的，這個叫做“了解你的客戶”（Know Your Customer）規定。這讓上述小銀行有機會可乘。

這些小銀行雖然有辦法給中國人貸款，當然也需要避免他們的風險。所以這些銀行一般只能給綠卡持有者65%的房貸；沒有綠卡的只能貸50%的房款。

一位中國人本來想在法拉盛買一套70萬美元的房子，但是即便是貸款也需要20、30萬的現金首付，她彙不進來錢，最後只能買套20萬美元的房子。

國泰銀行的伊莉莎白李說：“如果他們弄不出來錢，從我們這裡也貸不出款。”

有些貸款機構要的利息還很高，從7%到13%；但即便這樣中國人也沒有別的辦法，“要不賠進全部首付，要麼付7%利息成交。”一個公園大道的地產中介說。

盡管外彙彙出如此困難，紐約市對中國人的吸引力還是很大。據JLL公司的統計，中國人的地產投資在2016年是330億美元，比2015年增長了53%；今年到現在為止的高端房屋買主中，很高比例是中國人。

根據另外的報告，2016年銀行對紐約市的商業地產貸款比前一年下降了17%。業內人士分析，主要原因是高端地產價格的下滑，導致多家庭住宅市場緩慢了下來，很多買主也顯出謹慎的心理。

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中國人該不該投資美國房產？聽聽這些人的建議 | 美國

2017中美未來發展峰會暨中美企業展覽會於3月25日在美國紐約華爾街CIPRIANI（Cipriani Wall Street）舉行，此次峰會彙聚了中美知名企業及活躍在全球金融、傳媒、地產和投資界的領先人物，鳳凰財經對此次峰會進行了全程參與。

萬達集團美國投資公司財務總監、美中總商會芝加哥商會副會長賀鑫接受了鳳凰財經采訪。

在談到中美地產業未來發展走勢時，賀鑫表示，個人認為中國房地產不會像過去十年增長的那麼快，但未來仍有一段時間的增長。預計中國的城市化進程至少還會持續8年，因此房地產市場仍有很大的發展空間。

對於中國企業在美投資的建議，賀鑫表示，特朗普政府新政策對於中國投資者會有很大的影響。依據投資項目的不同，帶來的正負面影響也不盡相同。做什麼事情都有機會，但是一定要做好盡職調查，這點非常重要。由於中美經營環境差異較大，其中法律環境、開發過程、取得資金的渠道都有差異，因此投資要預先做好充分的准備。

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左起依次為Newmark Grubb Knight Frank總經理Dennis M. Karr、清瑞國際合伙人朱凱麟、萬達集團及萬達美國投資公司財務總監賀鑫、高緯環球高級執行董事Janice Stanton

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當天，Newmark Grubb Knight Frank總經理Dennis M. Karr談及企業和個人在美進行地產投資話題時表示，2017年美聯儲加息對於房地產市場或有影響，特別是房貸利率也隨之增加。但從短期3至5年內，我們可以看到美國房地產投資市場將繼續看漲，一些中國投資者目光不僅僅聚焦在紐約、芝加哥這樣的大城市，同時小型城市也將受到青睞。此外，投資類型也呈現多樣化，其中包括住宅、酒店、寫字樓等。

據了解，Dennis M. Karr從事商業地產行業超過三十年，代表集團客戶和跨國公司完成房地產銷售及租賃交易。

（據鳳凰財經）

中國大家庭湊錢在紐約買房接力移民美國 | 美國

這些天，如果你問一名紐約客，去哪裡找到正宗的中國菜，他們可能指向布魯克林，而不是曼哈頓唐人街。日落公園已經形成了布魯克林的第一條唐人街。在本森赫斯特，中國移民已經擠走了意大利後裔，成為這裡的主人。

CNBC報導說，布魯克林移民成分改變的一個重要原因是，飆升的房價和高檔化步伐吸引了財大氣粗的外國買家，特別是中國家庭。他們視布魯克林房地產為一個安全、高回報的投資。

自從大衰退以來，搶購美國沿海城市的黃金地產已經成為中國富豪的熱衷行動。在2014年，中國人購買曼哈頓公寓的數量首次超過俄羅斯人。美元相對於人民幣的強勢驅使中國中產階級成為布魯克林房地產市場的主力。其投資回報率也很誘人。

布魯克林房地產經紀人Jeanette Colegrove說，在Bed-Stuy等社區買房子，每月的租金可以產生7%—8%的回報率。根據Elliman報告，布魯克林房租中位數已經漲到2750美元。

然後還有房地產每年的升值潛力。從2015到2016年，雖然曼哈頓公寓轉售價格下跌了1%，但是布魯克林的聯排別墅和公寓價格卻上升了16%。這個速度，曼哈頓房地產趕不上，股市也趕不上。

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自從2007年以來，房地產投資已經成為中國人規避中共當局外國投資限制的流行途徑。美國房地產比人民幣存款帶來更高的回報，更不要說它有更大的穩定性。

盡管中共限制公民每年向海外彙款不能超過5萬美元，但是中國對美國的外國直接投資在2016年達到創紀錄的456億美元。這個數字是2015年的三倍，使得美國成為中國外國直接投資的最大接受國。

亨特學院城市規劃教授鄺治中告訴CNBC，對於許多中國中產階級而言，布魯克林房地產代表的不僅僅是長期投資計劃，更是通向美國公民之路。這條路主要歸功於EB-5簽證計劃：那些向美國住宅或商業項目投資50萬美元，並創造10個以上就業的外國投資者，有資格為自己、配偶和未結婚子女申請綠卡。

中國大家庭常常湊錢來鋪就這條移民之路。當一個小家庭終於獲得綠卡，然後入籍之後，他們就可以贊助其他親戚移民。跟中國大城市天文數字的房價相比，布魯克林的房子簡直就是白菜價。

Colegrove說，一名在布魯克林買房的外國投資者可能代表著國內多名買家。“他不僅僅是在花他自己的錢。有很多人在湊錢做這筆交易：家人，朋友，商業伙伴。”

盡管中共收緊資金外流限制，加強審查外國投資，但是鄺治中說，許多中國人仍然拚命地將資金轉移出國。他認為，中國人將找到規避規則的辦法。鄺治中說，華人社區將繼續沿著布魯克林的地鐵線壯大，包括終點在康尼島的N火車線。

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“有土斯有財” 年輕人搶搭美國房市末班車 | 美國

美國那斯達克掛牌、以房貸與學貸為主的知名網路放貸公司LendingTree執行長Doug Lebda在接受美國媒體專訪時表示，持續看好美國住宅後市。根據該公司去年8月至今年2月申請線上房貸者，35歲以下的千禧世代族群，占整體申請房貸者的比率超過30%。

千禧世代申請貸款購買房產，最受年輕人歡迎的城市排名是賓州匹茲堡，有將近一半貸款申請人屬35歲以下；至於華人喜愛的城市，如排名第8的芝加哥、排名第9的舊金山、排名20的西雅圖、排名53的紐約市以及排名54 的底特律都會區等，35歲以下的千禧世代族群申請人數占整體申請房貸者的比率均超過1/3。由此可見，千禧世代開始積極進入買房自住的行列。

更有趣的是，LendingTree的股價從2012年3月23日的掛牌7.4元美金，漲至2017年3月17日的124元美金，暴漲超過15倍。除了受惠於美國房市的復蘇外，也隨著房市買家的變化，使其公司營收、獲利水漲船高，進而股價大漲反映。

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根據美國不動產經紀人協會（NAR）的調查結果，有72%認為現在是進場買屋的好時機

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另外，根據美國不動產經紀人協會（NAR）近期發布今年第一季“The Housing Opportunities and Market Experience（HOME）——住宅機會與市場看法”調查結果，有72%認為現在是進場買屋的好時機，而且收入越高者，如年薪超過10萬美金的受訪者，有高達78%的比例認同現在進場。

以區域來看，中西部的受訪者，有77%同意現在是進場好時點；西部則有61%同意，比例最低。問及“對未來6個月房價的看法為何？”，有51%認為持續上漲，相較僅有8%認為房價會下跌，或許是因為有超過6成以上認為美國經濟正持續變好。

事實上，“有土斯有財”這個觀念不只是在華人根深蒂固。根據美國哈佛（Harvard）大學長期實證研究發現，長期擁有房產是累積財富的最好方式之一，而且持有時間越久，財富的“積累效果”越明顯。紐約時報先前甚至有專文發表，“Homeownership is best way to build wealth——持有房屋是創造財富的最好方式”，也是持同的觀點。

再根據美國人口普查局資料，截至去年第4季，美國整體房屋自有率為63.2%，房屋自有率高低依序為：中西部的68.4%、南部的65.3%、東北部的60.4%、與西部的59%最低。若再從出租空置率來看，截至去年第4季，出租空置率為7.9%，也就是100間出租房產中，僅有8間尚未租出去，維持在過去20年來最低的水准。

就中長期而言，“有土斯有財”這個觀念中外皆然。美國住家型房地產後市不容小歔，現在應該仍是置產美國的好時機；更不會發生像幾天前，知名財經電視節目聳動的題目“美國商業不動產大賣空”的窘境才是。

（據經濟日報）

中國企業厲害了！海航將花22億美元買紐約曼哈頓壹寫字樓 | 美國

據3月21日報道，兩名參與談判的知情人士透露，中國海南航空打算花22.1億美元買下紐約曼哈頓的一幢摩天大樓——公園大道245號。這將成為紐約摩天大樓的最高出價之一。

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中國企業厲害了！海航將花22億美元買紐約曼哈頓一寫字樓 | 美國 — 紐約曼哈頓245號大樓

這兩名不願透露姓名的知情人士說，海南航空是參與競價的投資方之一。

公園大道245號是一座48層的寫字樓，建成於1967年，高198米，建築面積超過15.9萬平方米，是曼哈頓的地標建築之一。摩根大通等知名公司在此樓設有辦公室。該樓此前被稱為美國煙草公司大廈、美國布蘭茲大廈及貝爾斯登大廈。在這座大廈建成前，該處曾是紐約中央大宮殿展覽廳，於1964年被拆除。

該樓的出售方為布魯克菲爾德地產投資公司（Brookfield Property Partners LP），以及紐約教師退休基金（New York State Teachers’ Retirement System）。

如果此項收購案成功，中國將在曼哈頓中城的金融核心區產生影響。這座大廈緊鄰紐約大中央總站，摩根大通的主要行政辦公室位於公園大道270號，距離該大樓也很近。此外，鄰近的還有現在屬於中國安邦保險集團的華爾道夫酒店。

近年來，海南航空頻頻收購海外資產，據彭博社統計，自去年至今，海航已經花了至少300億美元收購海外資產。海航的目標包括希爾頓酒店集團、技術公司Ingram Micro、資產管理公司SkyBridge Capital以及國內的《財經》雜志。

據觀察者網查詢，近年來，中國企業在紐約曼哈頓頻頻出手：

2016年9月，上海城投拿下第五大道520號開發地塊，並將建造豪華公寓；

2016年5月，中國人壽聯合美國不動產投資管理機構RXR等合作方收購曼哈頓美國大道1285號寫字樓；

2014年，中國銀行買下了紐約曼哈頓的一座寫字樓；

2014年，安邦保險買下位於曼哈頓中城的華爾道夫酒店，1974年鄧小平出席聯合國大會時，曾下榻該酒店。

相關資訊：中國買房大軍登陸美國？黃光裕獄中購豪宅

（據美國彭博社）

中國買房大軍登陸美國？黃光裕獄中購豪宅 | 美國

近期仍在獄中的國美電器創始人黃光裕在美國購置價值4150萬美元豪宅。中國富商屢被曝出在海外購置高額房產，面對資產外流狀況央行也出台政策控制人民幣跨境，但外彙控制並未抑制中國投資者的海外購房熱情。

據《紐約郵報》報道，國美創始人黃光裕及妻子杜鵑近日買下了位於美國紐約76大街7號的一座聯排別墅，該別墅面積1.4萬平方英尺，價值4150萬美元。據悉，該別墅建於1898年，前任主人為日本億萬富豪Bungo Shimada。

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黃光裕在獄中購買豪宅新聞一出便引起多方關注，暗示近期政府的層層監管並未阻止中國投資人在外購房的腳步。2016年年末，央行出台《金融機構大額交易和可疑交易報告管理辦法》進行外彙管制，該管理辦法要求降低個人購彙額度，意圖限制個人換彙進行境外購房投資。

國際房地產投資管理公司仲量聯行研究認為，16年底央行的管控辦法並未起到抑制中國投資人海外購房的作用，相反刺激了投資者增速進行海外資產購置。據統計，2016年中國投資者海外房地產投資總額超過2015年總額的53%，總金額高達330億美元。報告顯示，美國為中國投資者的首要房地產投資目的地，其次為中國香港，馬來西亞和澳大利亞。

同時，中國也連續四年蟬聯美國房地產最大國外買家。全美房地產經紀人協會（National Association of Realtors）的報告顯示，中國投資者在購置數量，投資總金額，平均交易價格等方面皆遠超其他國家投資者，在國際投資排行榜中保持第一。此外，2016年中國投資者在美房產購入總金額為273億美元，此數目超過外資在美投資排行榜中前五（除中國外其他國家）的投資金額總和。

在國內房地產市場受到長期高壓管控的狀況下，近年來中國投資人轉向海外房地產市場進行投資的狀況屢見不鮮，美國逐漸成為投資者的第二房地產投資口岸。據亞洲協會研究表示，中國投資者在美房地產投資金額預計將在2025年達到500億美元。據統計，中國投資人的投資目標也從美國紐約洛杉磯等一線城市擴張至底特律，孟菲斯等美國二三線城市，邁阿密等沿海城市也吸引了大批中國投資者。

全美房地產經紀人協會（National Association of Realtors）15年統計報告顯示，加利福尼亞為中國投資者的首要投資目的地，占該年購房數量的35%，其次為華盛頓州，紐約，馬薩諸塞州，伊利諾伊州和得克薩斯州。

中國投資者選擇在美購置房地產主要看中美國穩定的房地產市場的保值作用，美國較寬松的移民政策和美國良好的教育系統。據紐約時報調查，除富商以及金融機構投資者外，中國中產階級也開始在美進行個人房地產投資，以實現資產多元化，資金保值等多重投資目的。

（據新浪財經）

曼哈頓驚現“價值窪地”：東哈萊姆的豪華公寓值得擁有 | 美國

曼哈頓（Manhattan），世界矚目的美國經濟和文化中心。如果你想在這裡投資一套豪宅，東哈萊姆（East Harlem）可能是你最好的選擇。東哈萊姆正日漸成為曼哈頓新的價值增長點，特別是傳奇的公園大街（Park Avenue）十字路口，那裡有一棟超級豪華的公寓大樓1399 Park Avenue正在出售。

世界矚目的美國經濟和文化中心曼哈頓，有一棟超級豪華的公寓大樓1399 Park Avenue正在出售

新熱門：“價值窪地”正在崛起

這幾年，曼哈頓上城（Upper Manhattan）的東哈萊姆正在崛起，並吸引了很多中國移民前往定居。Ariel Property Advisors的數據顯示，2013至2016三年間，東哈萊姆成交了21塊開發用地。特別是公園大街的十字路口，一幢一幢高樓大廈拔地而起，幾乎每一個角落都在如火如荼地開工建設，准備在未來幾年上市，1399 Park Avenue就是其中之一。

與周邊區域相比，東哈萊姆顯然是一塊升值空間極大的“價值窪地”。StreetEasy發布的數據顯示，2015年四季度東哈萊姆的中位數房價是499,000美元，而同時期的中哈萊姆（Central Harlem）的中位數房價是749,000美元，約克維爾（Yorkville）的中位數房價是900,500美元。越來越多的投資者將視線轉向了東哈萊姆，他們放棄了房價過高的布魯克林（Brooklyn）和長島（Long Island），就連《紐約時報》（The New York Times）也將其列為紐約未來的四大熱門社區之一。未來，紐約政府還將繼續推動東哈萊姆在住宅、商業、基礎設施和制造業等方面的發展。這賦予了1399 Park Avenue公寓更大的投資價值。

與周邊區域相比，東哈萊姆是一塊升值空間極大的“價值窪地”，賦予了1399 Park Avenue公寓更大的投資價

由1399 Park Avenue交通出行非常方便，只需一站路就可以到達城市綠洲中央公園和麥迪遜大道

低供應：公寓價格漲勢驚人

東哈萊姆可以很方便地到達地鐵和大都會鐵路（Metro-North），這賦予了該區公寓住宅一個極大的優勢。特別是1399 Park Avenue，交通出行非常方便，搭乘4號線或6號線只需一站路就可以到達城市綠洲中央公園（Central Park）和美麗的哈萊姆湖（Harlem Lake），麥迪遜大道（Madison Avenue）更是精品店林立，還有各式各樣的美味佳肴。

正因為此，東哈萊姆的公寓市場近來十分活躍。根據紐約最頂尖的住宅中介科可蘭集團（CORCORAN GROUP）最新發布的報告，在過去的12個月裡，東哈萊姆共售出101套公寓，平均價格751,375美元，中位數價格628,542美元，平均每平方英尺價格747美元。而目前東哈萊姆市場上可供銷售的公寓只有42套，平均要價1,517,230美元，中位數要價822,000美元，平均每平方英尺要價843美元。兩相對比之下，明顯可以看出東哈萊姆的公寓價格正在上漲，且漲勢驚人。而且，根據過去12個月每月銷售8.4套計算，目前市場上的公寓只夠銷售5個月，供應量顯然偏低。因此，想要入手一套像1399 Park Avenue這樣的豪華公寓可得抓緊時機。

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曼哈頓高端公寓領頭紐約市住宅樓普遍降租 | 美國

紐約市眾多沒有辦法買房的人，生活成本正不斷被房租拉高。好消息是，繼曼哈頓高端房地產市場放緩以後，房租也看似要給租客們一個喘氣的機會。

已經傳聞一年之久的“曼哈頓高端公寓價格下降”趨勢，終於全面影響了紐約市五個區的房租價格。一份報告顯示，2月份曼哈頓住宅樓房租水平在五年來第一次普遍下降，有的戶型與去年同期相比下降了7%。

據地產雜志《The Real Deal》援引地產經紀公司“道格拉斯艾利曼”的2月份租房報告指出，曼哈頓的各種戶型的房租都呈下降狀態，中間值租金為3,260美元，這是五年來的第一次。

地產評估師米勒（Jonathan Miller）認為，部分原因是由於“租金疲勞現像”，“總的趨勢是：從破紀錄的高價租金向客戶能夠負擔得起的水平運動。”

另外，前一段時期報導過的房東競相出台優惠政策以降低空置率的做法，在上個月有所緩解，從1月份的37%降到了2月份的31%。

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大陸投資者仍熱衷購買境外房產 | 海外

最近有多家外媒報導，即使中共從去年開始加強了資本管控，但是大陸投資者對境外的房地產仍然興趣不減。美國、中國香港、英國倫敦、新西蘭等國家和地區都是大陸買家的青睞之處。

大陸房地產投資者最青睞美國和中國香港

世邦魏理仕近日的數據顯示，大陸跨境房地產投資者是亞洲地區最活躍的，大陸投資者2016年的海外房地產投資額高達282億美元，比2015年增長47%，美國是最吸引大陸投資者的國家，其次是中國香港。

《福布斯》（Forbes）網站3月2日報導，大陸房地產網站居外網（Juwai.com）的數據顯示，大陸投資者在該網站查詢的美國城市，主要包括西雅圖、洛杉磯、紐約和舊金山。

值得一提的是，最近幾個月，西雅圖的受青睞程度大幅上升，居外網的大陸投資者對西雅圖的訪問量超過了洛杉磯、紐約和舊金山等熱點城市，去年11月份的訪問量增加了125%。

西雅圖的房價也出現上漲，去年漲幅在16%，但仍低於舊金山、洛杉磯等地。

報導中沒有提及西雅圖房價上漲是否與大陸買家有直接關系，但是西雅圖Realogics蘇富比國際地產的主管Dean Jone表示，價位越高，大陸買家的占比越高，2014年大陸買家占比四分之一，2015年大約占35%，2016年在熱點地區的大陸買家占到一半以上。

目前，西雅圖的一些開發商開始安排會講普通話的銷售員，同時在家裝計劃中考慮到大陸人的情況，比如用來做油煙大菜肴的專用廚房等。

最近有多家海外媒體報導，大陸投資者對境外房地產的興趣依然很濃厚。圖為華盛頓州的最大城市西雅圖

對於大陸投資者在中國香港的情況，全球知名房地產服務商戴德梁行的數據顯示，2016年大陸機構投資者在中國香港地產的投資額高達66億美元，是2015年的4倍多。

彭博社3月5日的報導中提到，大陸房地產企業一直熱衷於投資中國香港土地市場，出價高於原本在港占主導地位的本地開發商，但是市場擔憂，這會導致中國香港房價進一步上漲。從去年3月末以來，中國香港的房地產價格已經上漲16%，達到歷史新高。

一些赴港購買房地產的投資者，是為了在人民幣貶值的情況下，令手中的資金保值。

路透社也曾經分析，大陸投資者熱衷海外房地產的原因還包括大陸房價高漲、在一些國家投資房地產可獲綠卡、海外房地產保值等。

英國倫敦和新西蘭也備受矚目

3月初出爐的萊坊2017年《倫敦報告》中提到，倫敦房地產市場的交易中，73%是海外買家，其中大陸和中國香港的投資份額最大，高達29億英鎊，占海外投資總額的31.2%。

知名房地產投資管理公司仲量聯行（JLL）表示，數據顯示，2016年在倫敦市中心購買房地產的中國投資者共計花費37.5億美元，高於在同一地區投資房地產的美國和歐洲買家。

新西蘭知名網站Stuff於3月5日報導，大陸的居外網上，大陸投資者對新西蘭的訪問量在2016年前9個月增加了50%，多個城市的訪問量很高。

其中，奧克蘭、皇後鎮、基督城的訪問量最高，其次是奧馬魯，以及惠靈頓、凱利凱利、陶波和克萊德。

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