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科可蘭房市報告 | 2016年Q2紐約曼哈頓房地產報告——中城區（Midtown）

前言：曼哈頓房價，2016 年第 2 季度曼哈頓的整體銷售結單筆數同比下降14%,但較 2016 年第 1 季度增長 6%。簽約數同比下降 20%,但比上季度增長 12%。雖然銷量較上年度略有下滑,但存量有所增加, 待售天數較 2015 年第 2 季度微增 5%。讓我們來逐一看看由科可蘭曼哈頓各個區域的最新房市情況，本期介紹的是中城。

以下內容由美國高端房產專家科可蘭集團（CORCORAN）獨家提供。

曼哈頓方位圖

中城銷量較上季度下降 21%，但定價較 2016 年第二季度有所增長

2016 年第一季度,中城的銷售結單筆數為 607,同比下降 21%。存量較去年增長 29%, 掛牌量為 1,396,供應月數也增加 18% 至 6.3 個月。這使得中城保持在六到九個月的供需平衡範圍內。平均待售天數較去年有所增加,從掛牌到出售的平均時間跨度增長 5% 至 100 天。

第一季度,定價因房產類型而有所差異,轉售合作公寓均價較去年增長 8% 至$667K。轉售產權公寓的均價下降 16% 至 $1.234M。幾乎所有臥室類型的轉售合作公寓的定價都有所上漲,而所有臥室類型的轉售產權公寓都錄得下降。轉售產權公寓的最大降幅是三臥以上公寓,同比下降 6%。

轉售合作公寓均價較去年增長 8% 至 $667K 轉售產權公寓的均價下降 16% 至 $1234M 新開發項目的中位數價格同比增長 86%至 $2.687M

新開發項目中位數價格增長 86% 至 $2.687M

2016 年第二季度,新開發項目的中位數價格同比增長 86% 至 $2.687M,部分原因是 432 Park Avenue 交房。均價也較去年顯著增長 40% 至 $3.704M。本季度交房數量較多的其他新開發項目包括 135 West 52nd Street 和 301 East 50th Street。

相關鏈接：科可蘭房市報告 | 2016年Q2曼哈頓各區域最新房地產報告

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科可蘭房市報告 | 2016年Q2紐約曼哈頓房地產報告——曼哈頓上城區（Uptown）

前言：2016 年第 2 季度曼哈頓的整體銷售結單筆數同比下降14%,但較 2016 年第 1 季度增長 6%。簽約數同比下降 20%,但比上季度增長 12%。雖然銷量較上年度略有下滑,但存量有所增加, 待售天數較 2015 年第 2 季度微增 5%。讓我們來逐壹看看曼哈頓各個區域的最新房市情況，本期介紹的是曼哈頓上城區。

以下內容由美國高端房產專家科可蘭集團（CORCORAN）獨家提供。

曼哈頓方位圖

曼哈頓上城銷量較去年出現下降,也是存量同比下降的主要區域

曼哈頓上城的銷量與 2016 年第壹季度持平,但交房量同比下降 11% 至 302。存量較壹年前小幅減少,較去年僅減少 1%。存量水平持平,加上銷量小幅下降, 致使供應月數增加 22% 至 4.2 個月。即使出現這壹增長,但該主要區域仍低於六到九個月的供需平衡範圍,供應月數在所有曼哈頓主要區域為最低。

轉售產權公寓的均價較去年增長 34%

定價因產品類型而大相徑庭。轉售合作公寓中位數價格下降 13%,而大多數合作公寓臥室類型的中位數價格在 2016 年第二季度均出現下降。另壹方面,轉售產權公寓的所有價格指標均出現增長, 其中中位數價格增長 3% 至 $777K,而均價大幅增長 34% 至 $1.140M。

轉售合作公寓中位數價格下降 13% 轉售產權公寓的所有價格指標均出現增長, 中位數價格增長 3% 新開發項目的中位數價格同比增長 2% 至 $523K

新開發項目的中位數價格同比增長 2% 至 $523K,均價也增長 2% 至 $729M。與此同時,每平方英尺的中位數價格和均價實現同比兩位數增長,所有新開發項目臥室類型的中位數價格也錄得兩位數增長。

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曼哈頓買房Tips：壹分鐘了解曼哈頓常見的合作公寓（Co-operative Apartments）

合作公寓（Co-operative Apartments）是紐約較流行的房產形式，購買時通常會要求買家在美國持有實質性的境內資產，有廣泛的當地人際關系，並在美國擁有較長久的納稅記錄。簡而言之，對買家有壹定限制，並非想買就能買。此外，業主往往不許將他們的合作公寓用作第二住址，也很少被允許出租。與之相對的，則是產權公寓，即市場上常見的公寓形式(Condominiums)。

美國 | 2016年9月最新美國房價走勢

美國最新房價走勢

美國房價保持穩定增長。美國Zillow房屋價值指數顯示，9月份全美房價環比上漲0.5%，同比增長5.5%。9月美國整體房租比去年同期上漲了2.0% 。與此同時，9月份全美非農平均每小時工資同比則增加了2.6%。9月美國七大都會區房價地圖9月份各大都會區房價中位數與去年同期相比均呈漲勢。漲幅最高的區域為西雅圖都會區。與8月份相比，各大都會區房價均則出現環比增長，環比增長最高的都會區為西雅圖與底特律，均為0.9%。

9月美國重點區域房價成交中位數

美國9月房價成交中位數最高的依然是舊金山都會區。其中，舊金山市、聖馬刁與曼哈頓的房價中位數均超過了100萬美元。曼哈頓的房價為紐約區最高，中位數約112萬美元。舊金山市與聖馬刁的房價為111萬和111.3萬。伯克利的房價僅次它們之後為98萬左右，爾灣的9月成交價中位數也名列前茅，約76萬美元。經濟受到嚴重打擊的底特律市依然不見起色，9月房價中位數不到4萬美元。

查看2016年美國每月房價報告

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美國 | 高回報低風險，把握投資紐約房市獲利的最新機會

買房翻修後迅速轉手仍然是美國房市最賺錢的方法之一。2016年第二季度《美國炒房報告》表明，今年二季度，美國房產市場轉售房的平均獲利達到62,000美元。而在平均獲利超過100,000美元的九大城市中，紐約尤其值得投資客關注。

趨緩！供過於求帶給買家更多機會

與美國其他大城市相比，買家入手紐約房產的風險更低，選擇更多，獲利方式更靈活。根據9月29日瑞士聯合銀行最新發布的“2016全球房地產泡沫指數”顯示，在世界18個主要城市住房市場的泡沫列表中，溫哥華和倫敦在房地產上的泡沫風險最大，而紐約則被列在“估值合理”的範疇，在這範疇內還有波士頓和新加坡。

事實上，紐約房市自2010年開始反彈以來，目前上升的勢頭已經趨緩，特別是寸土寸金的曼哈頓地區，由於供給出現了一定程度的飽和現像，房產市場已經逐漸傾向供過於求。這將給買家帶來更多的選擇。

近日，紐約頂尖的住宅中介科可蘭集團（Corcoran Group）發布報告，顯示今年三季度曼哈頓有5,860套房屋掛牌出售，與去年同一時期相比，市場上的房產數量增加了21％。庫存增加的現狀讓買家有充分的時間來對比房屋質量、地點和價格。不過，盡管出現了供過於求的傾向，曼哈頓房產的價格仍然在穩定上漲。報告顯示，三季度曼哈度房產市場的中位價是110萬美元，同比上漲了10%，但較一季度的115萬美元略有下降。

紐約的房價也在上漲，今年三季度同比上漲了2.6%，雖然幅度較為溫和，但上漲的趨勢並未改變。此外，紐約的租賃市場表現搶眼，平均租金比十年前上漲了50%，這將給買家創造更多獲利的機會。

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美國 | 優質教育與資產增值，擁有雙重保障的紐約學區房怎麽選？

優質教育是父母送給子女的最好禮物，它將會影響孩子的壹生。紐約的教育質量舉世聞名，在紐約購置學區房不但能讓子女獲得優質教育，而且能獲取學區房增值的紅利，真是壹舉兩得。

和中國大城市的情況相同，紐約好學區的房產壹樣搶手，即使在2008年美國房價“跳水”之際，紐約好學區的房價都是不降反升。近日，美國著名智庫布魯金斯學會發布報說，2008年以來紐約市中心地段的成績最好的學區房價要比成績最差的學區房價高2.4倍。這意味著投資好學區的房產會獲得豐厚的回報。

美國公立中學、小學和幼兒園均采用“就近入學”的原則，因此好學區備受家長的青睞。特別是好高中的學區房尤其搶手，因為美國的中小學教育較為輕松，而高中教育才是決定學生未來能進入哪所大學的關鍵。而紐約大學林立，名校眾多，對於有求學需要的投資者來說，入手壹套好高中的學區房等於是給子女增添了壹份未來的保障。

此外，紐約“就近入學”是以“定居地址”為依據，即使是租住在學區房內也能讓孩子入學。但租房並不便宜，在壹個熱門學區，兩居室的月租金約為3300美元，如果是頂尖名校的學區房，兩居室的月租金甚至高達6180美元。這意味著即使將投資的學區房用於出租，也能獲得非常好的收益。

盡管紐約學區房數不勝數，但長島（Long Island）更適合中國購房者。首先，長島教育極其發達，擁有127所公立學校和200多所私立學校，好學區雲集，紐約排名前七位的好學區全部位於長島；其次，長島的優質教育吸引了大批中國人前往定居，華夏文化氣息濃郁，出現了許多中餐館、超市等華裔商家，非常適合中國購房者；最後，長島地處北溫帶，三面環海，島上森林密布，空氣清新，是壹個宜居之地。

長島的10所高中都非常出色，全部入選了美國前200所高中排名，許多常春藤大學爭先向長島的優秀學生拋出橄欖枝。

2015年，在紐約州最好的50個最好高中裏，11個來自長島，這就是長島的學區實力。其中高中排名第壹的是 Garden CityHigh School 花園城高中，紐約州排名12名，全美排名90.這個評分基於以下幾點：學生成績，師資能力，進入大學數量等。第二、三名分別是 Jericho HighSchool 傑瑞克高中和Willimam A. Shine Great Neck South HighSchool （威廉. 閃.大頸南高中)。以下是長島最棒，最值得考慮的10個高中。

Top1. Garden City High School; Garden City

Top2. Jericho High School; Jericho

Top3. William A. Shine Great Neck South High School; Great Neck

Top4. Manhasset Secondary School; Manhasset

Top5. Syosset Senior High School; Syosset

Top6. Herricks High School; New Hyde Park

Top7. Cold Spring Harbor High School; Cold Spring Harbor

Top8. Paul D. Schreiber Senior High School; Port Washington

Top9. North Shore Senior High School, Glen Head

Top10. Roslyn High School; Roslyn Heights

長島對教育的投入位列全美之首，教學設備非常先進，又采用小班教學，給學生更多成長的空間。目前，長島最熱的幾個學區包括大頸（Great Neck）、曼哈賽（Manhasset）、傑瑞柯（Jericho）和賽奧賽特（Syosset）等，其中傑瑞柯是長島公認的最優秀的學區，傑瑞柯高中在長島排名第壹，在紐約州排名第十三。

(The Hamptons位於紐約長島,以田園鄉村、優美海灘等自然景觀而著稱。是紐約另壹個頂級富人區，眾多政客、大亨、名媛、巨星都在這裏安置豪宅。圖為The Hamptons物業外景 )

長島除了囊括了眾多優質的公立高中，還有許多非常出色的私立學校。其中位於投資熱門區域的The Hamptons和The North Fork就有很多有名的學校。

1、Ross Upper School；East Hampton
2、RossInstitute；East Hampton
3、HamptonCourt House School；Hampton
4、Our Lady of Hamptons R C School；Southampton
5、East HamptonMiddle School；East Hampton

紐約好學區眾多，學區房也多如牛毛。但有的房產雖然離想去的學區很近，但並不壹定屬於這個學區。這時候壹個可靠的房產中介就顯得非常重要。紐約最頂尖的科可蘭集團就是這樣值得信賴的房地產中介。

科可蘭集團是美國最大的住宅中介公司NRT LLC的成員，也是紐交所上市公司Realogy Holdings Corp. (NYSE: RLGY)的旗下公司。科可蘭在紐約服務超過40年，業務遍及紐約各地，擁有40家分部和2200名銷售人員。這些銷售人員對紐約各個地區的學區房了如指掌，學校的質量如何、周圍的環境如何、社區的氛圍如何、房產的品質如何，專業的背景和多年的經驗讓他們能找到真正符合購買者需求的好房產。特別是長島地區，例如The Hamptons和The North Fork的學區質量就超高，經常會出現買家爭搶壹處房產的情況，這時候壹名資源可靠、經驗豐富的房產經紀人尤其顯得重要。

科可蘭集團每年服務成千上萬的客戶，其中80%是經由介紹而來，可見科可蘭在客戶中間的良好口碑。為什麽客戶如此信任科可蘭？因為他們不但提供最全面、系統及個性化的服務，而且與全球頂尖的房產公司有著親密的合作。2015年，科可蘭集團的銷售總額高達190億美元，平均下來幾乎是每壹小時銷售壹處房產，效率極高。選擇科克蘭集團可以了解紐約學區房的詳細信息，讓孩子的學習和成長領先壹步，邁向燦爛的未來。與此同時，還能讓自己擁有能抵抗風險的資產配置，從中獲得豐厚的收益。

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美國 | 豪華公寓招房客紐約曼哈頓准隔間合租

臨時隔間是紐約市曼哈頓高檔公寓招租時，最熱門的特點。

地產開發商們知道有許多租客需要室友合租，才能負擔得起紐約市高昂的租金。時下曼哈頓市場存在大量空置房屋，拉低了平均租金；從而開發商意識到只要保證一間公寓裡能夠容納多人居住，就可以抬高租金並降低空置率。

這意味著越來越多的房東或明確或隱晦地告訴租客，他們可以在公寓裡用臨時隔牆（temporary wall），來多分出幾間臥室。

位於曼哈頓東28街的17層格雷森（Grayson）公寓樓內，有一間房屋在房地產網站“Streeteasy”上的廣告寫道：“這間公寓可以輕松分為三間臥室。允許完整的隔間。”該公寓租金為每月5500美元，原本建築規劃只有兩間臥室。

同幢樓內一間月租金4100元的單間臥室公寓，其網站廣告中寫道：“這間公寓可以輕松分成兩間臥室。”

房東在出租公寓築隔牆，准許房客分租，來維持高租金。

紐約時報在2010年的一篇報導指出，近年來房東們開始對安裝臨時隔牆變得謹慎了。2005年紐約市布朗士區（Bronx）一棟樓內的多名房東被以“過失殺人罪”起訴，由於他們在室內違法建造隔間，導致兩名消防員在一起火災救援行動中殉職。此事件讓曼哈頓的房東們開始擔心臨時隔牆帶來的隱患。

此外，市政府曾強力打擊曼哈頓東區史岱文森鎮（Stuyvesant Town）住宅區的非法室內隔牆。

據紐約市政府官員表示，修建臨時隔牆並不總是違法行為；但是所有建築方案必須由持許可證的建築師或工程師提交給紐約市樓宇局（Department of Buildings），經審核批准才能開始動工。不論是何種類型的室內隔牆都將改變原房間構造，因此必須先取得樓宇局許可證。

相關官員還強調，完工後，建築師或工程師必須審查施工結果，隨後向樓宇局報告完工。盡管有以上這些法律程序要求，以及房東對潛在違法風險的憂慮，據房地產經紀人透露，曼哈頓房地產開發商在市場營銷策略中越來越強調他們的房屋格局能接受改裝。

房地產租賃代理公司米拉多爾（Mirador）的莎拉迪諾（Karla Saladino），是曼哈頓100余棟樓房的代理人，她說：“我們在很多新的開發項目中都看到了隔牆，而且有很多樓盤在宣傳資料中都寫明有隔牆。”

莎拉迪諾還強調，在莫瑞丘（Murray Hill）有很多公寓格局都是可以改造的，否則人們無法承擔昂貴的租金，因為很多人都想有自己獨立的臥室。

那些把用臨時隔牆來分出隔間的許多公寓大樓，現在不僅把這種做法合法化了而且還以此為招徠。

一些房產網站顯示，面積從707平方尺到790平方尺的單間臥室公寓，租金為3138至3559元每月。如果相同面積的，且已經裝有隔牆可以隔間的公寓，其廣告上通常注明“單間臥室且可改造（one-bedroom flex）”，月租金就往上跳一級，為3421至3942元。

這種可改造公寓保證了樓房的基本收益。據房地產資訊網站Real Deal針對去年11月到本季度的市場調查顯示，市場價格排名第三的就是可改造公寓（flex apartment）。

（據世界新聞網）

美國 | 紐約房價持續漲這三區創新高

紐約市房地產火熱，第三季數據亮眼。

紐約市房地產持續火熱，根據紐約市地產商會（Real Estate Board of New York）公布的2016年第三季度房地產報告，全市五區房價仍持續上漲，其中布碌侖、皇後區、布朗士三區漲幅打破過去十年房價紀錄，再衝新高。

報告顯示，全市房地產中獨立屋、共有公寓以及合作公寓售價在第三季度均出現上漲，與去年同時期相比整體漲幅為11%，平均售價為89萬1000元。與今年第二季度出現的沉寂相比，房市明顯再度恢復活力。紐約市房地產商會總裁班柯（John Banks）表示，相信此趨勢至少會延續至今年年底。

（據世界日報）

居外特別策劃：旅行中的商機海外那些投資潛力無限的旅遊城市

日本 | 奧運會助攻東京房市回暖倒計時

東京，作為日本的首都，也是全球最重要的經濟中心之壹，傳統與現代、繁忙與閑適都在這裏沖撞。申辦2020年奧運會成功後，東京再次聚焦了全球的目光。這支被世人稱之為安倍經濟學的“第四支箭”，無疑會為東京房地產市場註入壹劑強心針。<詳細>

在中國旅遊研究院與攜程聯合發布的《消費升級：2016上半年中國出境旅遊者報告》中，統計了2016上半年出境遊最熱門的20大國家（地區）。接下來，居外網將以該列表中的國家熱度排名為序，結合當前海外熱門置業區域，陸續推出“海外十大熱門旅遊&置業城市”，助您在愉快的旅途當中，發現潛力無限的商機。

數據來源：中國旅遊研究院與攜程聯合發布的《消費升級：2016上半年中國出境旅遊者報告》

★ 圖說：海外那些投資潛力無限的旅遊城市★

芭堤雅絢爛的陽光沙灘、濟州島浪漫寧靜的自然風光、東京繁華古樸的城市氛圍……異域的美妙風光，吸引著越來越多的國人走出國門，去體驗不壹樣的生活。

出境遊的大熱，帶動了海外旅遊業的繁榮，也帶動了與之相關的房地產業的興盛，旅遊地產已成為最新的海外投資熱點。那麽，目前海外有哪些投資潛力無限的旅遊城市呢？壹起來看看吧！

居外網出境遊特輯：海外投資潛力無限的旅遊城市盤點 1、泰國·芭堤雅：有“東方夏威夷”的美譽，每年接待遊客1200多萬人次，是泰國旅遊業的重要支柱之壹。 2、韓國·濟州島：韓國最大的島嶼，有著神秘的自然景觀和傳統文化的美麗島嶼，吸引著大批的中國投資者 3、日本·東京：日本的政治、經濟、文化中心，也是現代化國際都市和世界著名旅遊城市之壹 4、新加坡：世界上面積最小的幾個國家之壹，這裏匯聚了現代與傳統，融合了東西文化之精粹 5、美國·西雅圖：美國西北部最大的港口城市。擁有絕色美景和先進科技，是美國人心中最適合居住的城市 6、美國·紐約：紐約坐擁大紐約都會區的核心地帶，是壹座世界級國際化大都市，也是世界第壹大經濟中心 7、澳洲·墨爾本：環境優雅，連續多年被聯合國人居署評為“全球最適合人類居住的城市”

8、澳洲·悉尼：澳大利亞第壹大城市，以情人港、海灘、歌劇院等標誌性建築而聞名遐邇。 9、英國·倫敦：英國政治、經濟、文化、金融中心和世界著名的旅遊勝地，有數量眾多的名勝景點與博物館 10、加拿大·溫哥華：近年經常在各項世界最佳居住城市的調查中名列前茅，投資熱門地，近年來房價高企

★ 房市解析：為什麽這些旅遊城市值得投資 ★

對於投資者而言，回報率是他們所追求的終極目標，而壹個城市的房產政策、房價水平、漲幅及租金回報率等與房市息息相關的信息，都是他們要考量的重要因素。

本單元，居外將詳細為大家解析海外部分熱門旅遊城市的最新房市概況，給大家的海外置業投資做重要參考，本單元內容將持續不定期更新，敬請關註。

韓國 · 濟州島，從旅遊勝地到投資熱地的蛻變

濟州島是韓國最大的島嶼，有著神秘的自然景觀和傳統文化的美麗島嶼，素有“東方夏威夷”之稱。由於在地理位置上鄰近中國、房價相對於歐美熱門國家較為便宜，近年來濟州島吸引了越來越多中國投資者的目光。<詳細>

泰國·芭堤雅最受國人青睞的旅遊勝地投資、度假兩相宜

芭提雅，是東南亞近年來熱度極高的海灘度假、房產投資、旅遊、養老聖地，享有“東方夏威夷”之譽，每年接待遊客1200多萬人次，收入外匯折合泰幣70多億銖，是泰國旅遊業的重要支柱之壹。<詳細>

（陸續更新中，敬請關註）

如果妳想要了解的城市不在列表中，歡迎發郵件至editorial@juwai.com聯系我們，我們將在後續內容中為妳詳細介紹。

美國 | 百大美國都會房子買比租便宜38%

房地產公司Trulia 10月20日公布分析，比較租房與買房的成本。結果得到以下結論：目前在美國百大城市，買房比租房便宜37.7%。這是2012年以來，買房最便宜的一年。

買房比租房便宜50%以上的十個城市為：邁阿密、佛州西棕櫚灘、休士頓、佛州羅德岱堡、南卡州查爾斯頓、路易斯安納州巴頓魯治、路州紐奧良、紐約州雪城、費城、南卡州哥倫比亞。

在2012年，買房比租房便宜40.7%。新分析比較擁房和承租類似房產的成本，擁房成本包括房貸還款、保養、保險和稅金。

分析也考慮到交割費用、頭款、押金、租金漲價、租客保險等。分析假設買家會住在所買的房子至少七年，支付20%頭款，獲得3.7%的房貸利率。

費城等十個城市買房比租房便宜50%以上。

Trulia的數據分析發現，在全美最大的100個都會區，買房比租房便宜，但其便宜程度有很大的不同。佛羅裡達州的邁阿密和羅德岱堡，買房比租房便宜50%以上。但在檀香山和舊金山，這個幅度就縮至不到20%。買房最有利的地區，通常位於南部。

雖然房價迅速上升，買房依然優於租房。美國百大城市的中位房價，從2012年以來提升30%。但是低房貸利率抵銷房價上升的負擔，同時租金也水漲船高，有時步調快過房價。房貸利率扣減也有幫助，中上階層的屋主在這方面受益最大。

在58個城市中，包括芝加哥、休士頓、紐約長島和納施維爾，房貸利率要超過10%，租房才更劃算。在包括底特律和達拉斯的28個城市中，房價需升一倍才使租房更劃算。

Trulia首席經濟學家麥夫林（Ralph McLaughlin）指出，買房更劃算的情況將持續。由於擁房可享稅務優惠，租房不會比買房便宜。

（據世界新聞網）