这一轮美国经济周期里,哪里租金涨得多?

在2010年至2018年6月这一轮经济周期里,美国的经济增长出现与前几轮不一样的特征:那些常被视为落后的产品成为此轮美国经济增长的领头羊;未被预见到的行业板块强势扩张雇佣了更多美国人。在这样的大背景下,美国的房租涨幅出现在以下区域也就不足为奇了。

美国RealPage咨询公司在回顾了2010年至2018年6月这一轮经济周期里全美50个大都会区671个房市区域的租金数据后,罗列了这一轮经济周期里的房租领涨者。每个大都会区里的排名靠前区域都在下图中标出。

RealPage 评估出的本轮经济周期里全美租金涨幅最高的区域

美排名No.1 山景/帕洛阿图/洛斯阿尔托斯(Mountain View/Palo Alto/Los Altos)

来自:加州圣何塞 – 桑尼维尔 – 圣克拉拉大都会区

租金涨幅:69.7%

该区域是本轮经济周期里全美租金涨幅冠军区。尽管过去两年里,该区域房租年度涨幅都低于5%,慢于前几年,但在2011年时,该区租金同比涨幅高达18%。这一区域当之无愧是圣何塞和湾区最贵的区。截止2018年6月,该去平均租金为3364美元,相比之下,整个圣何塞的平均租金仅为2814美元。

圣何塞2卧1卫房产86平米,约398万人民币
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全美排名No.6 雷德蒙(Redmond)

来自:华盛顿州西雅图 – 贝尔维尤 – 埃弗雷特大都会区

租金涨幅:62.3%

雷德蒙是此次排名前十里唯一一个来自湾区以外的地区。雷德蒙位于西雅图市中心以东约24公里处,是微软和任天堂美国总部的所在地。 尽管该区域房租平均在2008美元左右,比起临近的西贝尔维尤、美色岛和西雅图市中心都要便宜,但租金同比涨幅在2016年中期高达12%, 随后两年,该区域的租金涨速已趋于平缓。 

雷蒙德4卧4卫2车库新装修湖景房,约1992万人民币
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全美排名No.8 弗里蒙特(Fremont)

来自:奥克兰 – 海沃德 – 伯克利大都会区

租金涨幅:60.8%

对比奥克兰的房市趋势与湾区其他地方,通常奥克兰是亦步亦趋的走势。弗里蒙特是距离硅谷最近的东湾区城市,在这轮经济周期里,该区域的房租涨速全美第八。 在2015年,该地区租金同比涨幅高达16%, 随后涨速回落,近两年增速低于全美平均水平。目前该区平均租金为2375美元,略高于全奥克兰平均水平,远低于海湾对面的圣何塞。

弗里蒙特3卧2卫房产,103平米,约511万人民币
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全美排名No.9 阿罗哈-西比弗顿(Aloha-West Beaverton)

来自:波特兰 – 温哥华 – 希尔斯伯勒大都会区

租金涨幅:60.1%

阿罗哈-西比弗顿地区在本轮周期中房租涨幅在全美排名第九。该区域离俄勒冈州首府城市波特兰市西区16公里左右,该区域本轮经济周期涨幅如此之高归功于B类房产,在2015年该区的房租涨幅达17%, 2018年6月该区域平均房屋租金为1325美元,与大波特兰都会区水平一致。

阿罗哈4卧3卫房产,建面191平米,约283万
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全美排名No.11 奥罗拉西南(Southwest Aurora)

来自:丹佛 – 奥罗拉 – 莱克伍德大都会区

租金涨幅:59.7%

奥罗拉西南的房租涨幅紧跟全美前十名,属于大丹佛区涨幅最强的区域板块,主因要归功于 B 级房产的租金涨幅。该区域过去9年里新建公寓数量相当少,而年化房租涨幅达7%, 2015年该区的租金同比涨幅甚至高达14%, 过去两年里,该区域的租金年度涨幅都低于5%。

科罗拉多州奥罗拉2卧1卫房产,约329万人民币。
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本文第一张地图仅罗列了美国主要大都会区里领涨的次级板块。很明显,大多数领涨的区域都位于美国西部。事实上,这张榜单上,唯一一个进入排名前列的非西部区域来自亚特兰大郊区的罗斯维尔,排名为第五十三,涨幅49.5%。 而前52名领涨区域都来自美国西部。拖后腿的区域是圣路易斯市,租金涨幅仅为4%,落后于同时期全美房租30.6%的平均涨幅。


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来源:realpage.com
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美国2019税收新规出炉!新移民报税有哪些注意事项?|居外专栏

近日,美国国税局公布2019年适用的所得税税级及各项抵免规定,并根据通货膨胀率调整了各级距的适用范围,引起美国华人的广泛关注。

请注意,最新公布的2019年规定,是在2020年报税时使用。

1. 海外收入免征额度上调

美国人的海外收入(包括绿卡持有人)免征额度将会上调至105,900美金。

2. 调整级距适用金额

2019年所得税级距适用的应税收入门槛,依通胀率调整如下:

3. 标准扣除额

单身:12,200美元
夫妻合并申报:24,400美元
家庭户主:18,350美元
年长者(年满65周岁)及盲人可享有额外的标准扣除额1,300美元

列举扣除项:

医疗及牙科费用丨2019年纳税人医疗及牙科的支出,超过调整后年收入总值(Adjusted Gross Income,AGI)10%的费用,可以纳入列举扣除的项目。

州税及地方税丨纳税人在州政府及地方政府缴纳的税收,如地产税等,可纳入列举扣除的总金额为10,000美元。

房屋贷款利息丨纳税人购(修)屋向银行贷款所缴纳的利息,可以纳入列举扣除项目,但是仅限贷款金额在75万美元以下的利息。

慈善捐款丨最多60%可纳入列举扣除项目。

替代性最低税丨AMT豁免金额,单身为71,700美元,夫妻合并申报为111,700美元。

抚养子女抵税丨抚养每名子女的税收抵免额度为2,000美元,其中1,400美元为可退税额(即报税家庭即使不用缴税,仍可收到联邦政府的退税)。

薪资收入税收抵免丨抚养3名以上子女的夫妻,合并申报时可以享有EITC为6,557美元。

领养儿童税收抵免丨领养有特殊需要儿童的纳税人,可以享有的税收抵免为每名儿童14,080美元。

学生贷款利息抵免丨学生贷款利息抵免金额为2,500美元,但是单身AGI超过8.5万美元(夫妻合并申报AGI超过17万美元),不能享有这项抵免。

调高退休账户供额限制丨401(k)、403(b)、大多数457计划的供额限制提高到19,000美元,增加了500美元。
50岁以上者还享有额外的6,000美元供额限制。个人退休账户(Individual Retirement Account)则由5,500美元调高到6,000美元。
美国公司在职者选择传统的401(k)、403(b)、457,或者IRA等退休储蓄计划,可享有供额延迟报税的利益。

取消强制纳保罚款丨没有加入医保者,不会受到惩罚,不需要缴罚款。对没有纳保的成人来说,这意味着至少节省了695美元。
请注意,2018年未加入医保者,在2019年报税时仍将缴交罚款。

赠与税及遗产税丨赠与税及遗产税免税额为每人1,140万美元,大于2018年的1,118万美元。超过免税额者,应缴40%的赠与税及遗产税。

4. 新移民报税有哪些注意的事项?

1、新移民登陆的日期就是绿卡签发的日期,因此一年之中只要有一天持有绿卡就是美国的纳税居民,就需要在第二年的4月15号之前报前一年的税。  

2、如果是EB-5投资移民,并且申请到社安号了,一定要填W9表发给你的项目公司,因为EB-5项目公司会给你发K1,它会把当年的利息收入付给你。如果你填写了W9表,他知道你是美国纳税居民就不会预扣税。  

3、建议新移民拿到永久绿卡的时候考虑交社安医疗税。新移民来说,如果希望退休以后享受美国的退休金和免费的医疗保险,必须要至少积累十年,积累四十个点才可以享受。

4、申请退税或者优惠,必须要报税才能取回预交的过多的税款,或者是扣除一些费用。比如你有不动产,必须通过报税才能对不动产的收入以及产生的所有的费用进行抵扣。  

5、如果你是持有F1签证(学生签证)、G1签证(交换学者)或者是M签证(商贸人员签证)、Q签证(探亲华人签证)在美国暂时的居留,因为是非税法定义的居民,这些人只有在有来自美国的收入的时候,才需要申报1040的非居民报税。

CRS作为追逐全球离岸资产的重要工具和手段,截至目前,已有158个国家加入了CRS,其中中国已激活了与87个国家税务信息的交换系统,其中不乏一些传统的避税天堂,如香港、新加坡、瑞士、开曼群岛等,而其余国家也将会陆续和中国政府开始信息交换。

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责编:Zoe Chan

 


外联出国欧洲总监周婕专栏全集

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路透调查:经济动能走弱 美国2019年房价涨势料大幅放缓

根据一项路透针对地产业专家的调查,美国明年房价涨势料将呼应经济动能大幅放缓,专家们多认为房地产交投已过高峰。

10年前的金融危机导致美国房价跌掉了三分之一,如今已经几乎扳回所有跌幅,过去五年房价的涨幅是通胀和薪资上涨速度的两倍以上。

这项调查是在11月16-26日间进行,访问了35名地产市场分析师,结果显示美国未来两年房价涨幅仍将超越通胀及薪资增幅,但预估涨幅低于8月调查时的结果。

标普/Case Shiller美国20大都会区房价综合指数2019年料将上涨3.7%,2020年则料上涨2.8%,低于三个月前调查预估的涨4.7%及3.5%。

Naroff Economic Advisors首席分析师Joel Naroff表示,“房价涨幅已触高峰,随着利率进一步走升及经济放缓,房价涨势必将减速。”

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过去,楼市对整体经济增长的贡献非常大。但今年它们之间愈发脱钩。

过去两个季度的数据显示,房地产市场活动放缓,但整体经济强劲增长,部分原因是去年年底通过的减税措施带来的激励。

回答额外问题的29位分析师中,有17位表示美国房地产市场成交量已经见顶。

“自年初以来,房地产市场活动经历了明显放缓,抵押贷款利率上升、税改和房价预期放缓都打压房地产需求,”凯投宏观(Capital Economics)房地产分析师Matthew Pointon表示。


来源:新浪财经综合
责编:Zoe Chan

H-1B签证重大变革!美国公布择优筛选新规草案

美国国土安全部周五(当地时间11月30日)公布择优制H-1B工作签证草案,改变H-1B的申请及筛选方法,预计每年高技能外国劳工获H-1B签证的比例将增长16%,相当于增多5,340人。

美国总统特朗普2017年4月签署“买美国货、雇美国人”行政命令,特别要求相关部门提出H-1B改革建议,确保引进高技能或高薪的外国籍劳工,不会损及美国本土劳工利益。

特朗普总统2017年4月签署“买美国货、雇美国人”行政命令

申请程序改变:先电子登录 获选后再提交申请文件

美国国土安全部(DHS)周五表示,依据新规定草案,未来申请年度配额限制H-1B签证的申请人,必须先在指定期间内,以电子方式向美国公民及移民服务局(USCIS)登录,如果被移民局选上,再提出必要的相关文件。

依目前的规定,H-1B申请人必须准备完整的文件,在规定时间内,向移民局提出书面申请。未来改采先电子登录再送件的方式,对移民局及申请人来说,都将节省大量的时间,以及不必要的文书作业。

改变配额分配程序 引进更多高技能外国劳工

美国1990年开始采行H-1B非移民工作签证计划,目前是每年分配8.5万个名额,其中2万个名额优先提供具有美国硕士以上学位的外国籍劳工。

过去六年,每年4月开放申请后一周内即满额,移民局都是采用电脑抽签方式决定配额,中签率平均为46%。移民局通常是先分配2万个硕士配额,再进行6.5万个普通名额的分配。

依照最新公布的草案规定,移民局未来将改变现行的分配程序,先筛选6.5万个普通名额,再筛选硕士配额。

国土安全部估计,分配程序的改变将可筛选更多具有美国硕士以上学位的外国劳工,预计每年这类高技能外国劳工获H-1B签证的比例将增长16%,相当于5340人。

过去六年,部分公司利用电脑抽签漏洞,获得大量配额。根据统计,近几年电脑抽签的结果,获得H-1B名额最多的前十大公司都是外包公司,例如塔塔、Infosys等。这些外包公司低薪雇用外国劳工,供应美国企业,取代美国劳工。

无界限移民(Boundless Immigration)公司联合创始人道格·兰德(Doug Rand)说,改变筛选程序有可能使外包公司,无法再利用电脑抽签漏洞。

美国移民局网站截图

评论期缩短 专家:加速在明年4月前公布

国土安全部表示,自12月3日开始,公众有30天时间对这项草案发表评论。加州Graham Adair律师事务所移民律师查德·格雷厄姆(Chad Graham)告诉《旧金山纪事报》(sfchronicle)说,国土安全部通常给民众60天的评论期,这次大幅缩减评论期,意味着移民局计划在明年4月开放新财年H-1B申请前,完成这项新规定的修正并且开始使用新规定。

H-1B签证有效期为三年,可再延期三年。六年期满前,如果雇主愿意为外籍劳工申请职业移民,那么在等待绿卡期间,该外籍劳工可以申请H-1B延期,不受六年的限制。


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来源:北美工程师求职顾问

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为什么不去德国留学?

德国大学许多学科排名世界前列,教育质量均衡,学费低廉,而且,学德语并没有那么难。

中国中产阶级现在最焦虑的是什么?有人说是房子,还有人说是养老,我觉得都不如子女的教育。中国人重视教育,愿意为教育投入,甚至到了不惜成本的地步。我周围不少朋友都比我有钱,这不是说我看了人家家里的银行存款单,而是我发现他们送孩子去美国留学,每年四五万美元的学费,眼睛眨都不眨一下。这种情况,倒让我很想说说德国的高等教育。我家父子两代人留学德国,因此对去德国读大学比较了解。

其实同样是这些送孩子去美国留学的家长,自己最喜欢的消费品往往是德国货。比如你去他们家看看,装修用材必定是上万一个平方的德国门窗,卫生间的水龙头也是几千块一个的汉斯格雅,更加不要说什么几百块一个的厨房小物件。至于上下班的用车,德国造的豪车已经遍布全国,德国大众早就宣布:利润的主要来源地不是欧洲是中国!在全方位喜欢上“德国制造”之后的中国中产阶级,似乎却少有把孩子送去德国留学的。难道德国只能造出最优质量的商品,造不出最优质量的学生吗?

当然,不少家长被中国留学中介发布的信息左右。一看每年发布的《世界大学排行榜》,前二十名全是英美大学,于是想都不想就认为要去就去美国英国。这里面有几个事情是中国家长没有想清楚的:

首先,比大学综合排名更加重要的往往是学科排名比如德国亚琛理工大学主要是一所理工科为主的大学,在和综合大学比如哈佛、耶鲁、芝加哥大学之类比较的时候,就不太可能超过它们,但是它的机械电子等专业都是世界前列。如果你孩子是对工科感兴趣,有必要为了排名而舍弃亚琛理工大学而去追求哈佛耶鲁和芝加哥吗?所以,以专业排名为基础选择合适自己的学校,是留学的第一步。

当然,这需要孩子在很小的时候就明确自己的专业志向。这一点,往往是中国家长所忽视的。不少人到了高中毕业还搞不清楚自己到底喜欢什么,甚至于会在经济学和医学或者工程学之间摇摆不定。

其次,欧美大学的差距是客观存在的,但是远没有大家想象的那么大。我曾经写过不少文章(比如2014年11月26号在FT中文网上发表的《解读泰晤士大学排行榜》),通过对这些世界大学排名的数据分析,告诉大家欧美大学教育水平的接近程度。

美国的教育管理制度和德国为代表的欧洲非常不同。德国全是公立大学,水平差距比较小;而美国公立私立并存,大学水准不一。这个在钱钟书写的《围城》里面就有描述,现代版的类似故事也不少。这时候你自身的定位就很重要了。你是世界级一流人才,非得要世界级顶尖大学才配得上教你呢?还是一个普通人,只需要有一个能够认认真真学到一些真本事的好大学?或者你是打算浑水摸鱼,找个“克莱登大学”买文凭?德国大学或许是比较适合中间那些人群的,至少对于绝大多数类似于我这样智商的学生而言,德国大学是可以列入你的备选名单的。

第三,去德国念书,当然要学德语,否则无法沟通,生活寂寞,学习效果也不会好。但是德语绝不是传说中的学不会的困难语种。德国人和中国人一样,有天才有白痴,但是没一个是学不会德语的。那么同理,只要你愿意学,不比德国人笨的中国人凭什么学不会德语呢?实际上在德国有不少早期偷渡过去的中国人,他们的文化水平都很低,不少连普通话都讲不清楚,但是为了生计,他们都会讲德语。这个和美国或许不一样。美国有很多唐人街,在那里生存真的可以一辈子不讲英语,但在德国没有唐人街,所以只要你的孩子不沉溺于电脑游戏,那么德语还是可以掌握的基本技能。

说了那么多,给德国大学的免费广告也做得差不多了。如果你还没有动心的话,那是因为我漏了一个最重要的信息没有讲:德国大学是基本免费的!这么重要的信息需要讲三遍吗?可惜的是:这样的免费午餐可能时日无多,因为面对大量的中国学生,已经有一些地方的德国大学开始征收少量学费。比如巴登州的大学(其中有斯图加特,弗莱堡和卡尔斯鲁尔等著名大学)从今年开始每年对外国学生收取3000欧元的学费,大约相当于人民币24000元。不过相较于同等质量的英美大学,连十分之一都不到,性价比依然很高。

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来源:FT中文网
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在美国退休养老的福利有哪些?| 美国

美国的社会福利在西方国家不是最好的,但其社会安全金体系却是全世界最大的。美国90%以上的工薪族在退休后都可以领到社安金,按照法律规定,每一个工作的人,只要工作到一定年限,退休后每个月都可以从联邦政府领取到社会安全金(养老金)。

在美国退休养老的福利有哪些?| 美国

1、社安金

退休后一个主要的收入来源是来自于政府每月给的社安金(SocialSecurity Income)。

美国退休年龄从早退62岁,正常退休年龄66岁,晚退70岁。如果在美国有累计十年(可以间断)的报税记录, 将有资格在退休后领取政府给的社安金。社安金的数目根据你每年报税的情况每月从$845到每月$2640美金不等(这个金额会根据统计出来的通货膨胀率,每年有3%左右的增加)。

早退年龄62岁开始领取退休金,每月所领取的金额将是正常退休的75%。选择晚退年龄70岁开始领取社安金,每月可以领取正常退休年龄的132%。

2、公司退休金账户

另外一个收入来源是公司,企业给与公司管理人员和全职员工设立的公司退休金账户 (DefineContribution Plan 如 401k和 DefineBenefit Plan 如Pension)。

公司设立的退休金账户主要的好处有三点:

  1. 公司每年提供年收入3%-12%的补助或更高。公司每年会补助给公司管理者和员工年收入的3%-12%的补助。比如,员工每年收入在5万美元,公司将每年在员工的退休金账户中放入$1,500 到$6,000美元作为员工的退休后的收入来源。
  2. 员工也可以选择把自己一部分的收入放在公司的退休金账户内。放进去的这部分钱是不用交当年的个人所得税的,并且投资获利也不需要交税。只有在退休后领取的时候按照退休后的税率交税。
  3. 即使是出现公司倒闭或者换工作之类的情况发生,公司的退休金账户中的钱也不会有任何的损失。在遇到法律纠纷需要赔款时,这些钱是不会赔给别人的。这也是为什么很多医生选择在退休后2年才开始从401k里面领钱,因为有2年的追诉期,过了两年后没有被病人为2年前的医疗事故上诉的风险。

3、个人退休金账户

第三个收入来源是个人的退休金账户(IRA, Roth IRA)。

和公司的退休金账户相比。个人的退休金账户除了少了公司给的3%-12%的补助外,其它和公司给与的退休金账户一样享有上述b和c的福利

4、年金

年金(Annuity)也是保险(Insurance)的一种,是保险公司为了保护投资人因为活了太长,积蓄不够满足将来生活,所以创造出来的一种能在退休后产生固定收入的理财产品。

年金分为两种:即期年金(Immediate Annuity)和延后年金(defer Annuity)。

一 先说即期年金是你把钱放进保险公司的年金账户的当年开始,保险公司会根据你的年龄每年从你放进去的金中付给你一定的% payout ratio。比如:60多岁的payout ratio每年6%左右,70岁每年7%左右。

即期年金的提领长度:

一种情况是付到过世,也就是说如果你的payout ratio是7%,你在买了这个合约后存活了10年,那么你只有拿回了本金的70%,如果你存活20年那么你就拿回了本金的140%,活的越久拿的越多。

另一种情况是保险公司的合约中有讲清楚你可以拿多少年,如果在这之前过世,余下的那几年就由你的Spouse或是孩子拿。比如:合约中的period certain 是30年,你的payoutratio是6%。那么在20年中总共可以拿到本金180%。如果在30年中你不幸去世,剩下那几年就由你的配偶或是子女拿。比较适合老夫少妻的组合。

还有一种情况是夫妻共买(join survival),拿到夫妻双方都过世为止。比如夫妻共保,payoutratio 7%,夫妻双方有一方在10年后过世,另一方在30年后过世,那么30年中这个家庭总共可以拿到本金 7%x 30=210%。这个提取方式比较适合老夫少妻的组合。

即期年金比较适合年纪大的人(因为越是年纪大,Payoutratio就越高)或是老夫少妻的组合。

二延期年金是你把钱交给保险公司,保险公司保证你的本金每年有5%-7%的成长,但是保险公司规定你可以在规定的年限年后才可以从里面拿钱出来(一般是7到10年)。当你拿钱出来的时候,合约中会规定你一年最多可以拿多少个%(比如5% max withdraw)。

比如:10年前你放了20万在一个保险公司的年金中,每年成长5%,10年之后你可以从保单中每年提取本金+成长部分总和的5% (每年 $16000 左右)总共20年领完,20年中共领取了 $320,000.

延期年金比较适合还有10年就退休的人(52-57岁)。但不适合年纪已经超过66岁的人。

个人的年金需要注意的地方很多,其中最主要的几点按照重要性排列分别是:

  1. 年金的合约长度。合约长度越长,你放进去的钱越难拿出来。举个列子:合约长度5 年 和合约长度为15年的年金比较。合约长度5年的年金,在合约签署后的5年就能从年金里面拿钱了。 15年的合约要等15年后才能从合约里拿钱,如果提早取钱会有很多罚款。所以在选择年金的时候合约长度一般选择5到10年之间的合约比较理想,10年以上的合约就需要慎重考虑了。

b.到了合约期满了之后,每年最多可以从合约中取出的最大百分比是多少。有些年金的合约会在不醒目的地方标注4%。如果是4%,你在年金中的钱要通过25年才能全部拿出来。如果想缩短取钱的时间,你就会附上一定数量的罚款。

c.本金每年的固定成长–合约每年的费用 = 合约中本金的实际成长。在选择购买年金时,要仔细看清这份年金的合约,了解上面列出的 a. b. c.中需要注意的地方。

5、医疗保障

65岁之前有公司或是个人负责员工或是自己的医疗保障,65岁之后你的医疗保障的责任将会转给政府。在每月付很少的医疗保障费用后,您将会获得全世界最好的医疗保障体系之一的医疗保障。

值得注意的是65岁的时候一定要记得向政府申请,过了时间会有罚款,而且是终身的罚款。

另外一点是即使是全世界最好的医疗保障之一,美国的医疗保障中对于长期护理只有90天,超过90天是需要自己负担全部看护费的。

 

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这座美国宜居城市 为何不适合退休养老?

旧金山,依山傍水,气候温和,社会治安比较好,是美国宜居城市之一。但退休人士可能并不想在湾区颐养天年。

旧金山

根据GoBankingRates的分析,如果你想将更多的现金放在自己的口袋里,那旧金山就是美国退休最糟糕的选择。

这一个人财务网站查看了50个州的主要城市,根据房产税退休福利征税、医疗保健费用和社会保障平均退休福利支出对其进行排名。

GoBankingRates发现,其中,旧金山居民居住成本很高:房产均价为119万美元(约786万元人民币)。房产税均值也居高不下 :为9,147美元(约6万元人民币)。

与此同时,旧金山居民的平均每月社会保障福利为1,387美元(约9,158万元人民币)。

GoBankingRates的副编辑Sydney Champion表示,“如果你为退休储蓄了很多钱,退休住处就是影响储蓄的关键因素。”

旧金山的房产市场(特别是在房价房产税高昂的影响下)使其一些都市区生活成本过高。

根据GoBankingRates的数据,弗里蒙特(Fremont)、圣何塞(San Jose)和尔湾(Irvine)为退休人员最不适宜居住的城市的前四名。

见下图。

美国退休最佳与最差城市排名

Champion说:“其中一些城市的房价很高”, “如果你是去租一间房子,那可能是更好的选择。” 

另一方面,如果退休人士希望自己留着钱,可以考虑印第安纳州的韦恩堡(Fort Wayne, Indiana)——GoBankingRates认为这是富裕的退休人员的最佳去处。

图中的这套居外房源,是印地安那州韦恩堡的3卧3卫独立屋,仅售19万美元(约126万元人民币)点击查看房源信息

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这一个人财务网站发现,当地的房产均价为15万美元(约99万元人民币),房产税不高于947美元(约6,253万元人民币)。

与此同时,与湾区相比,退休人员获得的社会保障福利金更高:每月1,462美元(约9,653万元人民币)。

Champion表示,“如果您打算退休,打算搬到其他地方,建议您去一个不需要耗费太多积蓄且不需要购买新家的地方。如有可能,把现在的房子卖了,租更小的房子住。”

 


原文:CNBC
翻译:LPS
责编:Zoe Chan

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

婴儿潮一代开始退休 纽约开发商大举投资都市养老公寓

Related Cos.建造的豪华公寓和酒店遍布美国各地,而该公司目前正打算重塑曼哈顿远西区的面貌。然而,这家开发商的管理者们认为其房地产组合还缺少一类物业:老年人住宅。

总部位于纽约的Related公司计划于未来五年内斥30亿美元巨资, 在美国主要中心城市的高端地段开发多栋租赁型公寓和共管公寓等高层住宅, 而这次项目的目标市场是老年人。负责该项目的执行副总裁Bryan Cho表示,该公司将于2019年在曼哈顿和旧金山分别开启两个项目,而建设工程将由该公司与Atria Senior Living管理公司合资的一家企业负责。初期开发后, 他们计划逐年在波士顿、洛杉矶、迈阿密和华盛顿等城市分别启动两个全新开发项目。

图一:Atria 银发生活公寓场景 (来源:Atria Senior Living)

“这是我们核心客户服务自然拓展和进化的结果,”Cho在接受采访时说道。“我们的豪华住宅组合的大多数客户即将踏进一个新的人生阶段,在这一阶段,他们为父母寻求合理居住方案的需求将变得日益迫切。”

这也是一项押注于人口变化的投资。据Atria首席执行官John Moore所说,随着婴儿潮一代逐渐步入老年人的行列,美国80多岁的人口数量将大幅上涨,并在十年内达到历史最高点。他表示,这些老年人的寿命更长,而且已经习惯于居住在城市地区。然而,对于需要生活辅助和记忆护理的老年群体而言,城市里适合居住的地方实在不多。

“全美各地的市区高品质老年人住宅依然存在严重缺口,”Moore说道。

Cho称,这些老年人住宅项目各自包含150至250套房屋,而且全部坐落于其所在城市的中心地段,住户从住所前往文化景点或搭乘公共交通工具十分方便——Related在确定办公楼或公寓楼建造地点时也会重点关注这些因素。这些建筑将把部分房屋(比例高达25%)用于治疗老年痴呆症等认知疾病。

温泉水疗和美食餐厅

所有住宅项目均配备多种便利设施,包括水疗设备,美容院和美食餐厅。Cho说,包括房费、医疗费和伙食费在内的月租金尚未确定。月租金不能用保险报销,这意味着居民需自行承担这部分费用。

这个颇有风险的养老楼盘项目标志着美国房产开发商开始涉足豪华养老住宅这一新领域。在曼哈顿,开发商Hines and Welltower Inc正在第56街和莱克星顿大道(Lexington Avenue)拐角处建造一座16层楼高的大楼。完工后,这栋公寓大楼将配备身穿制服的门卫,大理石浴室和护理人员,为住户提供贴心周到的服务,包括协助预订百老汇演出的门票。Maplewood Senior Living and Omega Healthcare Investors Inc.正在纽约上东区开发一个23层高的住宅项目,承诺为住户提供从农场到餐桌的绿色食品餐饮,并设置水疗中心和电影院。

图二:Atria 养老公寓宣传照 (来源: Atria 银发生活官网)

Moore相信将来美国会出现大量足以填满这些新建养老楼盘的住户。

“1946加75等于2021。令Moore如此有信心的正是即将大批步入老年阶段的美国婴儿潮一代。“根据我们的计划,这些养老楼盘即将于本世纪20年代初完工——我们已经做好了迎接美国老龄化浪潮的充分准备。”

 

文:Oshrat Carmiel
编:Debarati Roy,Christine Maurus,Rob Urban
来源:Bloomberg.com
编辑:HY

 

西雅图豪宅中的和璧隋珠

今年1月,中国热门房地产搜索网站居外网(Juwai.com)就发文对西雅图出现的购房热潮进行了解读。文中指出,与加拿大BC省温哥华市相距250公里的西雅图市,作为美国西海岸的交通枢纽,因其良好的自然气候和人文环境、爆发式增长的经济和就业机会、优越的税收政策,近两年出现了酷似温哥华的国际购房趋势。媒体称西雅图房地产业正在重现“温哥华昔日魅影”。

也许正因如此,总部位于温哥华、曾出品北美的两家香格里拉酒店——温哥华香格里拉和多伦多香格里拉的开发商西岸集团(Westbank),选择西雅图作为其进军美国豪宅领域的第一个城市。近期,西岸集团宣布,将在西雅图市中心的贝尔敦区,弗吉尼亚街与第三街交叉口建起一座名为“西雅图晨曦”的48层建筑,包含办公室、停车场、零售空间及459套豪华公寓

投资或者置业的成功本质,就是用最小的资金获取一个具备巨大涨幅空间的优质资产,而“西雅图晨曦”,恰好符合这些要素,这也将成为你投资西雅图最大理由。此外,目前从天时地利人和的角度去分析“西雅图晨曦”,也完全符合投资要素。

——处于上升通道中的西雅图房价,发展潜力无限

第二“硅谷”西雅图源源不断地吸引着外来人才,图为位于西雅图的亚马逊总部

某个城市变成全球大都市时,其中的居民都是后知后觉的。以西雅图为例,最先发现其国际化趋势的是每个月涌入的新居民。作为美国的第二个“硅谷”, 西雅图每周都有超过1000名高新科技人才涌入。这群受过高等教育的有识之士,不但用行动表达了对西雅图光明未来的支持,也大力推动了这里的住房需求——西雅图房价连续上涨19个月,成为2017年美国房价上涨最快的城市之一。尽管如此,其平均房价仍只在旧金山、洛杉矶和温哥华等西海岸门户城市的三分之一到一半之间,潜力无限。另外,华盛顿州没有州所得税和海外买家税,无形中为置业者节省了一笔可观的资产。

——市中心核心区域,与西雅图地标建筑“太空针塔”遥相呼应

西雅图晨曦”与城市地标建筑“太空针塔”遥相呼应,步行距离约十分钟

在大多数城市中,99%的建筑都只充当着城市的背景板。而西雅图晨曦”的开发商Westbank,却一直在为城市打造属于它们自己的地标性建筑——温哥华市的地标建筑霍德商城(Woodwards)、温哥华一号公馆(Vancouver House),充满文艺气息的马维殊村(Mirvish Village),以及万众瞩目的研科花园广场(Telus Garden)和橡树岭中心改建项目(Oakridge)都为Westbank赢得了极佳的声誉,Westbank也因此获得了西雅图抛出的橄榄枝,竟然在这个“产权型公寓”极度稀缺的城市,获得在市中心建造高端公寓的特权,近十年来罕有。

“西雅图晨曦”所处的贝尔敦区是一个繁荣的城市街区,是“一个适合步行的社区,有你所需要的一切”——出门3分钟内便有Westlake地铁站,步行5分钟即可到亚马逊总部、派克市场(全球第一家星巴克诞生地)、奢华购物中心Nordstrom旗舰店。西雅图作为全美数一数二的文化娱乐中心,在“西雅图晨曦”附近,就有贝纳罗亚音乐厅、西雅图艺术博物馆和奥林匹克雕塑公园。从这里出发到塔科马机场也只需要约20分钟车程。

——由加拿大著名华裔建筑师郑景明与西雅图玻璃艺术家约翰·霍根联手打造

只注重艺术性的建筑,未免华而不实;只注重实用性的建筑,必定流于平庸。由建筑师郑景明与玻璃艺术家约翰·霍根联手打造的“西雅图晨曦”,则完美地平衡了建筑的实用性与艺术性。

西雅图是一座建成于20 世纪的城市,那时混凝土早已是主要的建筑材料,并被广泛用于各种建筑中。因此,郑景明的设计团队决定采用混凝土作为“西雅图晨曦”的主要建材。在一般的公寓套房内部,混凝土柱都会被墙板包围起来不让人看到,这种常规的做法事实上减少了房间的使用空间。而郑景明团队则尽可能地保留了混凝土柱,使其简洁直接地暴露在外,又用粗糙的暖色调水磨石阳台与其呼应,使得垂直和水平两个方向上的观感达到了和谐统一。而这种不浪费任何可用空间的设计原则,即使在大楼面积最小的套房中也得到了印证。

玻璃艺术家约翰·霍根的作品被广泛地应用在“西雅图晨曦”中——公寓大堂放置着由法霍根设计的Fazioli定制玻璃钢琴;大堂地板是可以步行其上的玻璃结构,向脚下俯瞰,则是住户停放自行车的空间;最为出彩的是霍根为“西雅图晨曦”设计的“玻璃面纱,这些玻璃艺术品用钢缆安装在裙楼的墙壁上、顶层25米长的悬臂式天际泳池周围,这些如同露珠般晶莹剔透的玻璃圆盘,从不同角度捕捉着西雅图从清晨到傍晚的每一缕阳光。

杰出的建筑师和艺术家们往往会花费成倍的努力,营造出一种近乎完美而不嘈杂的安静氛围,使得置身其间的人,几乎注意不到设计本身,只能感受到实用和舒适。真正的奢华不就应该如此吗?

  • 塔楼顶层25米长的天际泳池,提供太平洋西北地区最佳观赏日落地之一,可平视“太空针”塔顶,俯瞰艾略特湾和城市景观。
  • 两种不同精装方案,其中一个选项包括原始建筑混凝土柱,白橡木地板和哑光白色橱柜。
  • 公寓从一卧室到三卧室不等,均安装落地窗,让您最大程度享受阳光。
  • 标配德国美诺厨具、美国科勒卫具,意大利进口B&B Italia厨柜,并提供家装升级服务。
  • 水疗中心、健身中心,空中花园等配套设施。会议室、聚会室等共享区域。

“西雅图晨曦”将于2019年动工,预计将在2022年落成。访问居外网页http://www.juwai.com/43891710.htm可获取更多房型信息。另外,西岸集团的上海/北京/深圳办公室(http://www.juwai.com/westbankcorp)亦可提供问中文服务,随时欢迎您的垂询。


注: 本文属于商业赞助内容,素材由居外网签约经纪Nicole Qiu提供

 


撰文:Qi Cheng

责编:Zoe Chan

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同样是北美国家 美国与加拿大绿卡的区别竟然这么大

北美洲有哪些国家美国加拿大北美洲最大的两个国家。作为同处北美大陆的两个邻居,对于很多移民者来说是难以抉择的两个目的地。美国绿卡加拿大枫叶卡有哪些不同呢?

同样是北美国家 美国与加拿大绿卡的区别竟然这么大

美加绿卡区别之一:绿卡是一种身份的象征,想拿到加拿大或者美国绿卡那需要申请人在该国居住一定的时间,否则就无法保证持有移民身份。选择美国移民后想拥有绿卡,那在一年的时间内至少要居住半年,否则就会在入海关时遭到询问,这样就容易丢失移民的身份。加拿大移民之后的政策就比较灵活了,只要在五年期内可以居住两年就可以保住加拿大移民身份。近几年,美国与加拿大关于居留时间的严格都非常严格,在机场上安装有读卡机以记录绿卡持有人的入境时间。

美加绿卡区别之二:纳税不同。加拿大的绿卡持有人如果不居住在该国,那无需纳税。美国绿卡与加拿大绿卡的某些权利与义务基本一致,只是没有选举权与被选举权。但在纳税方面却不相同。美国的绿卡持有人无论身在何处都需要提交美国税,而加拿大则不同,如果未产生居住关系那可以不提交税表。

美加绿卡区别之三:国际旅行的便利性不同。如果持有美国绿卡,那就可以进入加拿大而不需要签证。获得美国与加拿大的绿卡就相当于获得了别的国家的签证。拥有美国绿卡可以进入其他的一些主权国家,如墨西哥、瑞士等,进入韩国境内也不需要签证。但也有区别,持有美国绿卡的人可以随意进驻加拿大,但拥有加拿大绿卡的人想要进美国则需要签证,但此签证非常容易获得,一次可办理五年至十年。

移民不只是一个改变国籍的过程,更是打开了一道通往新世界的大门,不一样的人群,不一样的社会秩序,更完善的福利制度,更优质的教育环境,就是您付出努力的回报!

来源:互联网