英国房地产 – Page 10

速度與漲幅倫敦房價飛漲的背後

從專業機構獲得的最新統計數據顯示，受到交通便利、新建改造項目、價格尚可承受，以及工薪族家庭居住剛性需求等要素的支撑，倫敦地鐵交通的三區環狀地帶，成爲倫敦房價漲幅最快的區域。

據英國房地産網站eMoov最新發布的統計報告稱，隨著新建或改建的公共交通網、商業街改造、新開闢的公共設施和綠地、開放的水畔休閑場所、新建或改建的購物中心等，對倫敦地鐵交通的三區産生了正面的刺激作用。這個環狀區域吸引了大批買家選購價格區間在25萬英鎊至75萬英鎊的房産。其中倫敦西部的Ealing和東部的Leyton，成爲增幅最大的區域。

對于大部分對購房沒有特殊區域要求的買家而言，選擇倫敦三區的房産，意味著花同樣的錢，可以買到比市中心面積更大的房産。

據統計數據顯示，平均而言，倫敦三區的房價與二區相比低41%，英國房屋平均房價分別爲47.4569萬英鎊和79.7410萬英鎊。越來越多購房者紛紛沿著地鐵綫路向外圍尋求低價房産，呈現出一種購房“外溢”現象。比如，在去年頗受關注的Balham，均價約爲576,622英鎊，而同樣位于三區且有地鐵Northern綫經過的Colliers Wood，其均價僅爲364,949英鎊。

對于這些房價相對便宜的區域，新建的公共交通基礎設施也成爲這些區域重建的催化劑

推薦：倫敦相關房源

目前，各大地産開發商也紛紛瞄準倫敦三區，正在逐步進行新房建設。開發商相信在未來十年，受倫敦人口激增的影響，這些地區的强勁購房需求將創造出價值上漲空間。

在Brent Cross和Cricklewood一帶，數個大型樓盤在熱售中。該區域規劃建設7,500套新建住宅，三所新的學校和新的Thameslink站點，12分鐘可抵達倫敦中心區。

就在不久前，位于東倫敦格林威治地區的Peninsula項目也正式開盤，項目將建成一個共15,000套房産的住宅新區。

對于這些房價相對便宜的區域，新建的公共交通基礎設施也成爲這些區域重建的催化劑。倫敦城鐵向東延長至Barking的建設工程正在進行，而計劃中的地鐵Bakerloo綫的東南端延長綫也將到達Beckenham。

倫敦地鐵三區潜力區域

南部：Ladywell, Hither Green, Streatham, Catford, Colliers Wood, Honor Oak, Sydenham, Crystal Palace, West Norwood；

東部: Canning Town, Leytonstone, Forest Gate, Royal Docks, Manor Park, Walthamstow；

北部: Cricklewood, Harlesden, Hornsey, Tottenham, Park Royal；

西部: White City, Acton, Gunnersbury, Brentford, Ealing。

Ealing：强大吸引力

計劃于2018年建成通車的橫貫城鐵(Crossrail)已經刺激了沿綫房價大幅上漲。其中Ealing成爲“橫貫城鐵效應”中最大的贏家之一。橫貫城鐵建成後，從該區域通勤至邦德街、金融城和金絲雀碼頭將大大縮短，分別爲15分鐘，20分鐘和29分鐘。

而近幾年，倫敦很多區域都出現了巨大的人口變化和一些不確定因素，Ealing却極大程度的維持了原本的狀態，中産階級是該區域居民的主要力量。而該區域頗具吸引力的公共綠地，綠樹成蔭的寬闊街道都是留住家庭住戶的重要條件。

隨著新建住宅項目的不斷推出，商鋪餐館等更加配套的設施吸引了年輕職業人士的青睞。比如共有698套新建住宅的Dickens Yard項目就將爲這一區域提供一個新的公共廣場、步行商業街以及一系列配套設施，以豐富該地區的居住環境。同時，這些新建項目在注入新鮮元素的同時還很好的結合了當地的歷史遺迹，比如Ealing地區哥特式的市政廳，維多利亞式時代教堂和一個古老的消防站。

據悉，一些在早期入手的業主已經感受到房産增值的喜悅。24歲的Adam Connor就是其中之一，在2013年時，他入手了一套一居室公寓，當時的價格爲25萬英鎊，而目前，相似的房産售價要超過40萬英鎊。

他表示，“雖然這裏是倫敦三區，但給我的感覺和住在倫敦中心沒什麽區別。非常符合我的生活方式。Ealing目前新增了很多的商鋪和餐館，未來橫貫城鐵通車後也會爲這裏錦上添花。”

Leyton:超高性價比

位于二區靠近市中心的Bethnal Green均價528,608英鎊，但是從Bethnal Green沿著地鐵Central綫向外到Leyton地區，房産的均價僅爲32.1217萬英鎊。與緊鄰的Stratford相比，該地區雖然沒有摩天大樓或豪華的購物中心，却同樣受到“奧運效應”的刺激。

走在Leyton地區的商業街不難發現，傳統的店鋪門面已經被各種彩色的新式裝潢所代替。A12公路穿過該區域，將Leyton與中心城區及倫敦東部相連接。同時，Leyton還擁有Lea Valle作爲它的後花園，還緊鄰Hackney Marshes和 Wanstead Flats兩個大型公共綠地。

該區域聚集著衆多的維多利亞和愛德華時期的聯排別墅。雖然不是每棟房産都很漂亮，但當地的地産經紀公司稱，這裏的房産都异常的超值，大部分在40萬英鎊至65萬英鎊這一價格區間。

相關內容：

瀏覽居外【名家專欄】欄目之英國，瞭解英國房産投資獨家專業解讀

2015年3月英國房價趨勢報告

英國房市3月份走勢良好，本月較上月上漲1%，但是放緩但依然延續了2015年以來的上漲趨勢。進壹步扭轉了去年後半段的頹勢。3月份英國房價同比上漲5.4%，均價達到了281,752英鎊。

從區域來看，除北部地區和大倫敦地區基本持平外，英國整體全線上漲。漲幅最大的是東英吉利亞地區，月度上漲2.5%，紐克郡—亨伯也有2%的上漲幅度。

在成交方面，由於去年稍早英央行出臺更為嚴格的抵押貸款措施，英國樓市活動已顯著降溫，其中抵押貸款申請許可件數與壹年前相比減少了20%。盡管如此，隨著印花稅和養老金改革持續進行，未來數月英國的樓市活動將得到支撐。另壹個信號是，3月份的平均待售天數出現了自去年六月份以來的首次下降。

查看大圖

而另壹個值得關註的數據時，英國政府數據顯示，去年英國已完成供房貸的業主占整體比例30年來首次超越仍在供房貸的業主，意味著首次置業買家進入樓市者越來越少。

在其他房價指數方面，，英國3月Nationwide房價指數年率增5.1%，創2013年9月以來最低前值增5.7%。全英房屋抵押貸款協會表示，英國倫敦房價與英格蘭南部房價同比增幅最為強勁，盡管在今年第壹季度英國全國房價顯現出了明顯放緩的跡象。

查看大圖

投資英國利物浦土地享受無限增長的未來價值

土地是最珍貴的黃金，有時候甚至比黃金還珍貴。因為在屬於自己的土地上，可以展開無限的想象力，使土地變成價值成幾何倍增長的“金錢加速器”。比如這塊位於英國利物浦，帶永久產權的優質戰略性居住物業建設/投資用地，絕對是價值投資者的不二之選，只因為這塊土地充滿了堪比黃金的潛力。

地理位置優越，帶有永久產權

這壹地塊位於英國利物浦市布萊克斯多克大街（Blackstock street）旁，非常靠近利物浦市的中心地帶，交通與生活都極為便利。它能輕松通往內環線（A5053）、蘇格蘭路（A59），並且通往金士威（Kingsway）、昆士蘭（Queensway）和默西（Mersey）等隧道，更可以讓妳由此輕松步行至利物浦市中心和商業區，享受繁華的都市生活。

本地塊占地面積約為1.98英畝（0.8公頃），目前在上面建有數幢居民住宅，其余位置則仍保留原始狀態。由於本地塊自身地理位置優越，且正處於中國投資者最感興趣的區域，因此，今後開發潛力巨大，精明的投資者壹定不會錯過此次投資良機。

最值得註意的是，本地塊不僅地理位置優越，而且享受永久產權，土地資源的質量和可利用性非常高。購買這塊土地，等於是買土地和買生意。妳大可以想象這塊土地未來的使用和發展規劃，讓它在未來長期的過程中，為妳最大限度地帶來財富增值。此外，當地政府不要求本項目提供廉租房，投資者可以在本地塊上盡情發展商業住宅。

值得壹提的是，本地塊早已經獲得政府頒發的“Reserved matters blackstock st”土地許可證，帶有齊全的規劃批準，可在本地塊上建造46套壹居室和164套2居室的公寓套房。而且，未來如果想要有更大程度的擴建，該合理建議得到政府規劃批準後，也可以執行。或者，投資者也可以按現有方案或替代方案進行擴建。

這塊位於英國利物浦，帶永久產權的優質戰略性居住物業建設/投資用地，絕對是價值投資者的不二之選，只因為這塊土地充滿了堪比黃金的潛力 — 這塊位於英國利物浦、帶永久產權的優質戰略性居住物業建設/投資用地，充滿了堪比黃金的潛力絕對是價值投資者的不二之選

這壹地塊位於英國利物浦市布萊克斯多克大街（Blackstock street）旁，非常靠近利物浦市的中心地帶，交通與生活都極為便利

本地塊早已經獲得政府頒發的“Reserved matters blackstock st”土地許可證，帶有齊全的規劃批準

Pages: 12

决定2015年年英國房産走勢的5點熱點

轉眼4月將要來臨，滿城的春意盎然。回顧2014年英國房地産，讓不少投資者看到了投資希望，例如出臺的新印花稅政策，减輕了海外購房者的稅務壓力。2015年，英國房地産市場的走勢會如何？是不是更利于購房一族？以下我從5個方面來分析：

一、可支付能力

英國房價在2014年整體上漲4.6%。在過去三年內，英國房價漲幅驚人，升值比例達到25%，導致2014年的房價漲幅沒有十分可觀。但房子整體價格依舊呈現上升趨勢。對于一直有購房計劃的年輕人而言，即使貸款利率下降，或者貸款機構推出一系列優惠的貸款方案，也依舊只能‘嘆房觀止’。年輕購房者現在面臨的嚴峻形勢是：需要償還學生貸款、緊縮的信用貸款、緩慢增長的收入和高昂的房屋花費。

二、貸款額度

過去5年裏，貸款買房都需要辦理繁雜的手續，貸款機構需要對貸款者的收入情况、家庭狀况、以及償還能力做出評估。

好消息是2015年政府將實行减少印花稅的稅收政策，在某些情况下貸款機構可接受3%的首付比例。但一些市場分析專家認爲，3%的首付幷沒有聽起來那麽輕鬆，能够通過審核的貸款申請有限，同時機構發放的名額必定供不應求。如果貸款者的收入不增加，就不能從根本上解决問題，更不要過多期待這項政策能够爲房地産業帶來更多的收益。

三、貸款利率

2014年貸款利率出乎意料地違背主流預測，原本大家預測的應該在2014年初期上漲的利率却從年初的4.7%跌到年底的4.0%。如果聯邦儲蓄總署（Federal Reserve）計劃在2015年提高利率，那麽貸款市場將會處于困境。但是從另一個方面考慮，如果經濟不穩定，投資者紛紛購買政府債券以提供資金保障，那麽通貨膨脹則相對穩定，貸款利率也可能繼續保持在較低水平。

四、房屋供給量

風險評估師Bill McMride認爲，和一手房成交量相比，2014年的房屋二手市場异常活躍。儘管2014年的房屋銷售總量不突出，但整體房價依然呈現上升趨勢，房屋供給量短缺也是促進房價上漲的原因之一。房屋銷售旺季通常從每年的2月份開始延續到春季，如果要增加房屋成交量，那麽需要大量的現房涌入市場，否則沒有房屋供給也就沒有銷量。

五、開發商計劃

去年開發商提供的利潤低的普通房産較少，反而更加專注奢華的利潤高的大型小區，因此造成普通樓房銷售量低的局面。此類建築規劃在2013年的反響明顯，高昂的人工成本、土地和建築材料費用也吸引了闊氣的買家願意爲此買單。和2013年的銷量相比，2014年略遜一籌，僅在最後一個月追趕上前一年的同期銷量，略微提高0.2%。

頻頻上漲的租金也許能够刺激購房意向。但總體而言，2015年的房屋銷售量依舊取决于貸款利率是否提高，開發商能否提供更多的普通樓房供給，幷且被抑制的需求量能否在2015年得到釋放。

張思琪專欄全集

張思琪剖析英國倫敦房産投資

歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論，或加入張思琪的微博：【英國天際房産張思琪】與她近距離接觸。

英國房地産市場2月“冷熱不均“ 倫敦房價盡下跌

據英國《衛報》網站3月12日報道，上個月英國房地産市場“冷熱不均”，倫敦成爲唯一出現房價下跌的地區。

2月英國房地産市場“冷熱不均”，倫敦成爲唯一出現房價下跌的地區。

推薦物業：倫敦巴特西項目

根據英國皇家特許測量師協會（RICS）的數據，倫敦房價已連續6個月出現下跌，其他地區却由于投入房地産市場房源的數量减少導致房價推高。但RICS協會同時指出，倫敦房價下跌只是暫時現象。據測量師預測：倫敦的房價未來的五年中將上漲30%。

據RICS協會每月統計的數據表明，報告新供房源

價格下降的測量師人數比2月多8%。新數據表明，在過去的七個月中，房價已連續六個月下跌。蘇格蘭和北愛爾蘭的房價依然領跑其他地區，西南與東南部地區的房價均有上漲。全英房屋貸款協會稱，未來3個月，英國的房價將由淨差額3%上升至預期的10%。

儘管有證據表明，五月份大選導致英國政局的不確定性增加，因此阻礙了一些潜在的賣家進行房地産交易。測量師預測，未來的12個月，英國房價仍會增長，增幅將從1月的1.8%上升至2.4%。值得注意的是，倫敦、英格蘭的北部和中東部地區的房價不升反降，這一現象表明政局的不確定性對特定地區會産生更大的影響。

據英格蘭銀行提供的數據顯示，從1月份起，抵押貸款的審批量已連續2個月增長，幷創下4個月來的新高。全英房屋貸款協會（英國最大的房屋貸款協會）稱，2月房價下降0,1%，而其競爭對手，英國最大房地産按揭貸款機構哈利法克斯銀行的調查結果是下降了0.3%。

RICS協會說：“7個月來，新加入的購房者數量持續减少。如今，大多數地區的購房需求保持穩定，但供房量却在下降。”然而人們對租賃資産的需求持續增加，出租資産在10個月的穩定下降後保持不變。這一點反映在測量師的預期上：未來一年租金會漲2.6%。

RICS協會的首席經濟學家西蒙·羅賓遜說：“令人感到鼓舞的是，買方諮詢時的消極表現已消失殆盡，一定程度上是因爲借貸成本長期保持低位使得信心大增，此外還有賣家的擔憂持續减少。”他還說：“有一種强勢的觀點認爲，從中長期來看，即使是倫敦的房産所有權也會昂貴到讓人無法負擔。”

瀏覽居外【名家專欄】欄目之英國，瞭解英國房産投資獨家專業解讀

中國投資者鍾情倫敦新建公寓提升英國期房關注度

無論是已經公開發售的項目，還是正在等待政府審批的衆多英國樓盤，倫敦的期房無疑吸引著越來越多的中國力量。大批華人買家對于新建公寓住房的情有獨鍾也增加了英國期房購買的關注度。

大批華人買家對于新建公寓住房的情有獨鍾，增加了英國期房購買的關注度

對于精明的投資者，在倫敦購買國際投資性房地産期房具有諸多好處。比如有機會在特定開發項目中獲得最好的公寓或房子；享受開發商提供的折扣售價，以獲得資金支付建築成本；獲得在建房地産爲期 10 年的保證等。

其中，可直接讓購房者獲益的優勢在于，購買期房可在建築完工前轉售該房産且無需支付印花稅和土地稅，從而實現資本增值/收益。一般情况下，交換合同完成後，即使房産仍在建設過程中時，您也可以將産權轉售出去，利用市場升值機會獲得資本增值。但需要提醒各位投資者，務必確認好合同條款，因爲有些住宅區不允許在實際竣工前轉售，或在建築完工前只允許轉售一次。然而，投資期房當然也存在風險。如果房産價格跌落或開發商遇到經濟困難，您的投資可能遭遇危險。

此外，在英國購買期房非常方便，特別是對于那些定居海外的人士，甚至無需前往倫敦便可完成投資性購置。

雖然購置期房的操作方法和所有住宅房地産購置相同，但仍存在顯著不同。應讀者需求，從確定購房意向到交換合同，再到收房驗房，一步一步爲您詳解在英國購買期房的流程。

1、預算

根據貸款額度, 計算出自己有多少資金可用于房産投資。除了房産本身售價，還要考慮到買房交易中的一次性費用（平均爲房産售價的5%），如印花稅, 房産律師費費以及每年的一些持續性費用，如市政務業稅，物業管理費，房産委托租賃服務費，維修費用等。如果需要貸款購房，不要忘記在此時取得銀行的貸款意向書。

2、挑選物業

根據您個人對物業地段和配置的需求，可登陸英國房地産信息網站Zoopla，Rightmove，Juwai等查詢新建在售的樓盤信息，或通過地産中介公司，由專業的房産顧問爲您提供諮詢服務。此外，您還需進一步明確購房目的，例如：買房出租, 兒女求學，移民投資等，因爲這將影響您購買房産的類型、戶型、地段等諸多因素。

3、交付定金

在如意爲您爭取到一個您認爲滿意的價格後，開發商會與您簽署一個購房意向書幷收取1000-2000鎊的定金, 約定在15- 20 個工作日內交換合同。對于這類購置，開發商會設立嚴格的期限。

4、委任律師

在簽署購房意向書後，您需要聘用一位地産律師與開發商的律師儘快開始對該物業進行各項法律問題的調查以及合同的確認。您可選用開發商推薦的律師行或自行選擇。

5、交換購房合同

在交換合同時，您要支付購房價5%-10%的定金(减掉之前已付過的1000- 2000鎊定金)。此時，您的律師會把一切與該房産有關的法律信息提供給你，如該房屋周邊的污染情况，水淹歷史，當地政府的近期規劃等。幷回答您的任何法律方面的疑問。一旦完成合同交換，房産交易便受到法律的保護。

6、第二筆定金10%

根據交房的期限，一般情况下，您需在交換合同後6個月支付第二筆購房定金（房款的10%，共兩次）。

7、安排按揭貸款

在交房前的3- 4 個月, 您可以正式提交貸款的申請。這一階段您需要格外注意時間的安排，防止出現交房時貸款不到位的情况。

8、驗房

在最終竣工前進行爲期兩周的檢查，確認房屋沒有缺陷，一些設施都完好幷可正常使用。

9、完成交易日期

在雙方共同認可的交易日期，您的律師會進行土地注册的相關事宜, 包括支付印花稅和其他注册費用。支付完成後, 您可拿到房契。至此，您的購房流程也全部完成。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之英國，瞭解英國房産投資獨家專業解讀

在英國投資移民法案最終修訂版發布前投資者該怎麽做？

年前，我受邀參與MAC（英國移民事務諮詢委員會）關于移民法規修改更新的討論會。會議主要探討了繼2014年11月6日起，Tier 1 Investor 英國投資移民漲價之後新政策的實施以及出現的問題，內政部也預計將于2015年4月6日發布相應的新移民法規細則。

Tier 1 英國投資者移民項目的概述

Tier 1 投資者移民項目，是爲非歐洲經濟區的公民開放，使得他們和家人可以通過在英國投資至少200萬英鎊這種方式，來英國居住和工作。

只要他們符合相關的投資要求，幷滿足居留上的額外要求，Tier 1投資者及其家人通常在5年後就有資格申請英國的永久居留權（或兩，三年後，如果他們采取加速路綫之一）。在英國居住滿5年後，包括至少1年的永久居留，Tier 1投資移民有資格獲得英國國籍。

2014年11月6日起Tier 1投資移民項目法規調整

繼MAC在2014年發表的一份報告，英國內政部在11月6日宣布對Tier 1 投資移民項目做一些調整，其中包括:

提高了先前的最低投資門檻，100萬英鎊。現爲200萬英鎊

投資金額的全部都應用于購買在英國正常運營的公司的股票或債務，以及英國國債。而不是先前的75%（其餘的25%可以投資英國房地産）

取消了保持投資總市值不低于最初投資門檻的要求

最新變化的問題

在以上的調整宣布後不久，一些實際問題立刻顯現。

儘管內政部意在取消所謂的“補倉”要求，即維持投資的市值不變，可是新的要求仍然變相地達到了維持投資市值的結果。新規定指出，當一個證券被出售時，Tier 1投資者必須以該證券的成本價購買另一個符合要求的證券。

舉例

投資者最初以10萬英鎊買了一支債券，隨後以8萬5千英鎊賣出。那麽這個投資者必須以10萬鎊再買進另一支債券或股票。同理，如果投資者最初以10萬英鎊買了一支債券，隨後以11萬5千英鎊賣出。那麽投資者仍必須以10萬鎊再買進另一支債券或股票。

內政部又提出進一步的要求，即購買新的證券必須在同一報告期內完成。根據以往的移民條例，投資者允許在下一個報告期結束之前對其投資賬戶進行“補倉”。

意見反饋

在MAC的討論會上，一些移民顧問、投資經理和私人銀行對內政部的新條例做了意見反饋。他們認爲新條例過度複雜，很難執行。尤其是投資者在買賣了數次以後，就很難記錄每個證券的購買價，特別是同一個證券在不同的時間以不同的價格買入的情况下，投資者很難確定該證券的成本價。此外，要求投資者在同一報告期內補倉，這可能會迫使投資者在金融市場表現不佳的時候追加投資。

總之，業內人士認爲這些變化將會打擊高淨值人群申請英國投資移民的積極性。此外，投資者可能會采取非常保守的方式來投資，采取“買入幷持有”的策略，從而導致他們100%投資到英國國債。

這違背了MAC的建議。移民法規應該鼓勵Tier 1 投資者移民像”普通”投資者一樣，投資于多元化的産品。

內政部諮詢

針對這些反饋，內政部成立了一個工作組，由移民律師、私人銀行家和投資經理來審查新的Tier 1投資移民法規。在工作組的討論中，內政部明確了其投資移民項目的目標：

鼓勵多元化分散的投資策略，而非之前的以國債爲絕對主導的策略

取消了維持投資市值的規定

確保投資者在整個投資期中，持有符合要求的投資産品

修訂提議

經過數次工作組的討論會，以下折衷提案已交付內政部：

引進了維持本金的要求。換句話說，一旦Tier 1投資者將200萬（或500萬，1000萬）投資到了允許的投資産品後，在英國生活期間，所有的本金必需維持投資狀態。

如果一項投資虧本賣了，不應該要求以前項投資成本價購買新的項目。這種情况，應該要求Tier 1投資者以這項投資的出售價來購買新的投資。就此提議，內政部擔心這會影響到投資本金，因此工作組進而又提出，如果一項投資以盈利出售，投資者應當按照出售價來購買新的投資。換句話說，投資者應該把盈利的部分保留在其投資賬戶中用于再投資，而不可以把盈利部分提出。

· 當一項投資被賣出後，Tier 1 投資者應當在下一個報告期結束之前，或者6個月之內，兩者取其近，買入另一項符合移民法規的投資。

投資本金不能用于支付管理費，交易費或各種交易中所産生的稅賦，這些稅費會使最初的投資本金低于規定的投資門檻。然而，如果Tier 1 投資者在一開始投資超過 200萬（或500萬，100萬），這些稅費可以從超出投資門檻的部分中支付，前提是超出的部分必需在稅費生成之前投資。舉個例子，如果一個200萬英鎊的 Tier 1 投資者實際投資210萬，那麽10萬英鎊以內的稅費可以從投資賬戶中支付。

· Tier 1 投資者應該可以從投資賬戶中提取利息和股息收益。

工作組和內政部一致認爲以上的修訂提議合理地權衡了內政部的兩個宗旨：允許Tier 1 投資者作爲一個“普通”的投資者；確保投資者在英國居住的整個期間，維持其投資狀態不變。

接下來的步驟

內政部已經同意接受這些建議，現在需要等部長的批准。內政部因而起草了移民法規草案，由該工作組審查。該小組提出了一些修改，以確保法規草案完全反映他們的建議。雖然，目標是讓這些新規則從2015年4月6日起生效，內政部提出追溯變化到2014年11月6日。

因此，任何在 2014年11月6日 之後申請的 Tier 1 投資者，都可以按修改後的法規投資。爲了推動這項工作，內政部已承諾在正常的3月16日截止日期之前，發布4月6日的移民規則修改。

內政部還同意進一步參與未來在Tier 1 投資人項目上可能的變化。

個人解讀

· 內政部承諾在2015年3月16日之前會公布最終修訂好的Tier 1投資移民法案。因此筆者建議2014年11月6日之後投資的移民需要注意的是：

1. 在英國居住期間保持其本金 (200萬，500萬或1000萬)投資在內政部所允許的投資清單上。

2. 和老法規不同的是，新法規不再需要Tier 1投資者在投資賬戶的市值低于最初投資門檻的時候，追加本金，即 “補倉”。

3. 如果投資者出售一項投資，他/她必須在下一個報告期結束前，或6個月之內，以出售金額再購買一項新的投資。以避免在市場不景氣的情况下被迫加大投資。

4. 投資本金部分不能用于支付管理費，交易費和交易産生的稅賦。實際操作上，投資者應在投資賬戶中放入超過投資門檻的一部分金額用于支付這些稅費。

5. 投資者可以從投資賬戶中提取債券利息或股票分紅。

買賣中産生的盈利部分，或叫資本增值部分，必須保留在投資賬戶中用于再投資，而不可以提取出來。

劉鵬律師專欄全集：

劉鵬詮析英國移民與投資

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論感興趣，有疑問的讀者也可加【劉律師微信】:LIU07888088168進行探討。

2015年2月英國房價趨勢報告

2月份英國房產市場延續了1月份良好的態勢，繼續上行。英國房價月度上漲2.1%，較前值1%的數據有所改善，進壹步扭轉了年前幾個月的頹勢。2月份英國房價同比上漲6.6%，達到了279,004英鎊。

從區域來看，英國各地區全線上漲，本月東北地區“逆襲”，2月份上漲6.4%，位於英國各區域漲幅首位，而西南地區和西米德蘭茲地區最為弱勢，分別為上漲0.4%和0.7%。值得壹提的是，大倫敦地區上漲2.8%，優於上月表現。

政策面，由於今年稍早英國央行出臺更為嚴格的抵押貸款措施，英國樓市活動受到影響，其中抵押貸款申請許可件數降至2013年6月以來的低位，該數據較2014年初期已經減少了20%左右。

此外，在野工黨提出若在5月勝選，便會對200萬英鎊以上的住宅單位開征豪宅稅，使不少潛在買家改為租房，壹定程度上影響了需求。後市來看，英國尤其是倫敦地圖重啟上漲模式是大概率事件。

查看大圖

在其他重要的指數方面，英國2月Nationwide房價指數年率上漲5.7%，不及預期值及前值，且為17個月(2013年9月以來)最低，預期上漲6.1%，前值上漲6.8%。 2月 Halifax季調後房價指數月率 -0.3%，前值2%。

查看大圖

2015年英國房地産將維持高回報交通樞紐城鎮房産被看好

第一太平戴維斯預測2015年英國房地産將維持高回報，幷看好倫敦以外地區和交通樞紐城市

9年來倫敦房價走勢一直居于英國其它地方之前

2015英國樓市概覽

回顧2014年，英國房地産市場的關鍵主題無疑是資本價值增長强勁，2014全年各類別地産的增長都比業界在年初的預測更爲强勁。2015年，英國所有高端地産板塊的資本價值增長速度或有放緩，但依舊保持增長態勢。

2015年春，英國大選也會對房地産市場的情緒産生消極影響，住宅市場面臨的威脅來自豪宅稅，再加上信貸市場審查（Mortgage Market Review）的作用，2015年資本價值增長的斷點或更爲持久。

從整體看，英國的宏觀經濟將保持良性發展，2016年初之前央行升息的可能性不大，加上油價下挫且薪資提升。各方面因素結合起來，對于英國消費者也是一個提振。

第一太平戴維斯預測，與其他類別的資産相比，英國房地産將維持高回報。這將意味著海內外對英國高端資産或良好的次級資産的需求依舊强勁，但2015年我們或將見證更多的焦點放在供需基本要素上，而不僅僅只有潜在的收益變化。

第一太平戴維斯所推薦的最佳地産之選，皆爲結構性供應不足或即將發生供不應求的市場。該機構預測，將有更多投資者期待後面幾個階段的復蘇，而地方市場和一些區域或因經濟增持從英國南部轉移引起的漣漪而受益。

尋求最高回報的投資者將持續關注開發機遇，2015年第一太平戴維斯尤其看好倫敦以外地區和交通樞紐城市。投機性的開發活動仍將持續低迷，原因是投資者和貸款機構持謹慎態度，但有勇氣的投機者或將在此領域有所建樹。

聚焦住宅市場

2015年住宅市場回報受收益變化驅使的程度走低，若想抓住表現最佳的版塊，則應瞭解地方市場和各市場領域處在租賃周期的哪個位置。

2015年主流住宅市場的房價增長十分强勁，居于經濟復蘇的前列；第一太平戴維斯預測，2015年英主流市場的房價增長將和緩得多。這種房價增長走勢尤其會在倫敦市場得到體現，9年來倫敦的房價走勢一直居于英國其它地方之前，相應地，英格蘭銀行升息時購房者的經濟承受能力或將被進一步拉伸。

此外，信貸市場審查（Mortgage Market Review）可能持續對按揭貸款人數形成限制。因此，貸款購房者升級房産的能力也可能受限，如此一來私人的住宅租賃需求將走高，私人住宅的租金增長也會加强。

關于高價值房産徵稅問題的辯論依舊火熱，這或許意味著今年大選之際高端地産相對不那麽活躍。2014年秋季預算案（2014 Autumn Statement）中的印花稅改革或令主流住宅市場受到了一次刺激，而課稅更重的高端住宅市場也面臨著潜在的豪宅稅政策，但其中期的發展前景仍保持積極。

圖解2015年各領域投資增長率

針對2015年的商業、住宅和農業領域，第一太平戴維斯就價值增長預測如下：

2015年英國房地産將維持高回報，幷看好倫敦以外地區和交通樞紐城市

2015年住宅置業投資推薦

倫敦交通樞紐城鎮

2014年倫敦和交通樞紐城鎮的住宅價格之差已進一步擴大，對于希望更換大宅但資金相對有限的置業者而言，這或許是個機會。

價值75萬至150萬英鎊的住宅

這部分市場受豪宅稅的影響不大，而且對按揭貸款融資的依賴性比主流市場更小，部分置業者若重新尋求稅務門檻之下的地産，則該次級市場或將受益。

三居室投資型房産

越來越多家庭選擇在未來租房，一些投資者可趁此機遇購買小戶型住宅，以增加住宅投資組合的多樣性。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之英國，瞭解英國房産投資獨家專業解讀

英國房産市場激烈“搶房戰”序幕即將拉開拭目以待！

近兩年來，英國房産市場風生水起，不僅出臺了多條政策之外，還出現了許多的“歷史最高點”。不過，這些只是一次預熱，英國房地産市場真正的“爆發點”將隨著大選與威廉王子的訪華而拉開序幕。

細數英國政府針對英國房産投資市場所出臺的一系列如“豪宅稅”、“HELP-TO-BUY”、“資本利得稅”、“新印花稅”等英國房産稅政策，從而想讓英國房地産市場得以控制，可謂用心良苦。

新印花稅

收取方式

舊印花稅

新印花稅

也許是受了利好政策的推動，邦瑞中國近期在全球首發了與泰晤士河毗鄰的Nine Elms Poin——九榆樹，房價在60~80萬之間。而“進階式”印花稅收政策將會使這個項目獲益明顯。

英國首相卡梅倫訪問邦瑞

比如一套價值60萬的房屋，按舊印花稅需交2.4萬英鎊；而新印花稅需交2萬英鎊。在政策的變化之下，投資者可省下4000英鎊（約4萬元）。

爲什麽要修改印花稅？

“英國政府是爲了解决舊印花稅的不合理政策。”英國邦瑞集團大中華區總經理白兮對居外網記者說。“從全新的印花稅收取規則來看，它打破了舊制度的階梯標準，减少了英國當地居民與海外投資者繳納不必要的印花稅，細分了整個房産市場，又防止了房産泡沫的發生。”

白兮透露，英國房價遠遠比不上英國房租的高度，一套普通住宅的價格基本在10~15萬英鎊左右。而這個價位的房屋則是受到大衆歡迎的，也是爲什麽說，該新稅能讓98%的人受益。

可能會有人擔心，爲了支付低額印花稅導致投資者或是購房者只購買低價格的房産。其實多慮了，中東與俄羅斯投資人數開始下降，而空缺的部分正好由亞洲人填補。新印花稅的出臺在保護當地市民的同時，也避免了“買得起房，交不起稅”的問題。

Help-to-buy（購房援助計劃）

股本貸款(Equity Loans)

條件：

首次購房者

房價達60萬英鎊內

滿足了這兩項條件的購房者只需支付5%的首付，剩下的20%由政府提供。

房屋抵押貸款擔保(Mortgage Guarantee)

條件：

可非首次購房者

房價達60萬英鎊或以內

不存在共享産權或共享股份的購買

目標房産不需全新建築

申請人不能够將這項政策用于任何其他的政府資助方案

（注:通過以上兩種“幫購計劃”的購房者，房屋是不允出租與投資，只能自住）

全新購買政策(New Buy)

條件：

購買全新建築

房價在50萬英鎊或以內

房産所有權只屬購房者個人

房産的建築者被視爲參與到此項計劃之中

購房者是英國公民或擁有無限期居住在英國的權利

購房者不能够將這項政策用于任何其他的政府資助的貸款方案

（注：很可惜，海外投資者不能使用Help-to-buy計劃購房）

中國投資者是否可以在英國貸款買房？

白兮告訴居外網記者，英國政府是非常鼓勵海外買家貸款購房，貸款額度與英國當地市民一樣，爲70%。也許，許多中國媒體報道稱，中國人在海外買房都是用現金一次付清，但在英國實際只有30%不到的人是一次付清的。因此，靠按揭貸款買房同樣適合海外投資者。

“英國與美國不同，美國實行的是“個人信用證明”，而英國實行“個人資産證明”。海外購房者只需向貸款銀行證明自己是有能力償還剩餘房屋貸款即可。”白兮補充道。

投資分析：

房産特徵：價值60萬英鎊的邦瑞九榆樹項目1居室住宅

租金收益：2210英鎊/月

購買方式：貸款

以個人名義貸款：邦瑞集團可向嫁接銀行最高申請70%

（注：貸款額度由不同開發商所合作銀行爲准）

貸款利息：自住3.19% 投資3.89%

還款額：2191英鎊/月

個人盈餘：19英鎊/月

總結：60萬英鎊的房産=花30%首付18萬英鎊購得（後期費用可向銀行貸款、幷由租客承擔其每月貸款費用）

邦瑞中國近期在全球首發了與泰晤士河毗鄰的Nine Elms Poin——九榆樹

另，海外買家如果不是自住而是投資當地項目，市政稅由租客繳納。而印花稅這塊，根據最新制度顯示，60萬英鎊房屋需繳稅：20000鎊（比之前節省4000鎊）

“豪宅稅”與資本利得稅

英國工党提議向所有房價超過200萬英鎊的住房徵收“豪宅稅”。今年一旦獲選後，該政策立即實施。而資本利得稅，只要是針對擁有一套以上房屋的業主。如果出售第二套房屋所得落在標準稅率之內，那麽資本利得稅率爲18%；如果超過稅率區間，爲28%。但工党選舉成功的話，資本利得稅將被取消。

對于這兩個稅務，外界表示是在嚴控海外投資者肆意投資房産，炒高英國房價。但白兮表示，在英國購買豪宅的人只占2%。所以，推出“豪宅稅”與“資本利得稅”的最終目的，還是爲了使英國房地産市場更穩定。

2015年英國房産市場走向

2014年8月，中國銀行倫敦分行公布，現人民幣兌英鎊從1:16（06年）跌至1:10（目前是1:9.4）。對于中國投資者來說，英國房産等于打折出售。此外，按英國每年6-7%的穩定增長率來預測，2015年將是“英國年”

白兮說，“加上英國大選與3月威廉王子將要訪華這兩件大事，一定讓英國成爲全球焦點。于此同時，英國最熱門投資城市——倫敦房價也將繼續上漲，幷吸引更多的海外開發商與個人投資者聚集倫敦，從而將引發更爲激烈的‘搶房戰’”。英國邦瑞大中華地區總經理白兮對居外記者說。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之英國，瞭解英國房産投資獨家專業解讀

相關內容：

最新英國印花稅徵收變革解析

詳解英國政府購房援助計劃“Heilp-to-buy”