CREA報告出爐:加拿大7月房市價量齊漲 哪種房型最吃香?

加拿大房地產協會(CREA)8月16日發布的統計數據顯示,2018年6月至7月全國房屋銷售環比增長。

以下是報告摘要:

  • 加拿大全國房屋銷售6月到7月增長了1.9%
  • 6月至7月,新掛牌數量下降1.2%
  • 7月份MLS房價指數(HPI)同比上漲2.1%
  • 全國平均銷售價格同比上漲1%
圖片來源:CREA

MLS系統顯示加拿大全國房屋銷售在2018年7月環比上漲1.9%,這是從6月份以來連續第二個月的上漲。在大多地區的帶動下,加拿大超過一半的房產市場6月和7月的銷售活動都有所增加。

MLS綜合房價指數(MLS HPI)在2018年7月同比上漲2.1%,這是自2017年4月以來房價首次加速上漲。大多倫多地區和其周圍的房市反彈將有助於房市未來幾個月的同比漲幅。

圖片來源:CREA
圖片來源:CREA

其中,公寓的年度價格漲幅最大為10.1%,其次是城市屋比過去一年上漲了4.7%。相比之下,7月份單層和雙層獨立屋住宅價格與去年同期相比再次下降,分別為-0.7%和-1.5%,不過報告指出下降幅度明顯小於近幾個月。

溫哥華經過完美翻新的精致公寓,位於休閑和娛樂的理想地段,設有1間臥室和小書房,位於西區(West End)和煤港(Coal Harbour)的邊緣。僅售約¥352萬。 
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MLS®HPI跟蹤的15個住房市場的趨勢仍然存在很大差異,其中8個市場的房屋房價較去年同期上漲,其中兩個市場房價幾乎沒有變化,其余部分則有所下降。

圖片來源:CREA

B.C省的房屋市場繼續強勢增長:大溫哥華地區價格上漲6.7%,菲沙河谷地區價格上漲13.8%,維多利亞價格上漲8.2%,溫哥華島其他地方價格上漲13.7%。

圖片來源:網絡

從B.C.向東移動,數字逐漸減弱,卡爾加裡房屋價格減少1.7%,埃德蒙頓減少1.3%,裡賈納減少4.8%,薩斯卡通減少2.1%。

大多倫多地區的房屋價格在過去一年中下降了0.6%。

圖片來源:CREA

但渥太華的價格上漲了7.2%(兩層單戶住宅價格上漲8.3%),蒙特利爾的價格上漲了5.7%(城市屋價格上漲7%),大蒙克頓價格上漲了5%(公寓單位價格上漲9.9%)。


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來源:環球房談
責編:Zoe Chan

什麼是CRS全球稅務交換協定?它會對我有影響嗎?|居外專欄

什麼是CRS

CRS(Common Reporting Standard),“通用報告標准”,是由經濟合作與發展組織(Organization for Economic Co-operationandDevelopment,OECD)於2014年7月提出的,簽署CRS的國家和地區通過信息平台自動向相關方提供金融賬戶交易信息。其出現的目的是通過參與的國家和地區之間交換的金融賬戶信息,稅務居民的資料,用以提升稅收的透明度以及在一定程度上打擊跨境逃稅行為,也就是我們所說的全球征稅。

目前,已經有100個國家率先加入CRS體系中,並承諾在2017年9月首次進行信息交換,其中不乏百慕大、維爾京、澤西等之前的避稅天堂地區。中國承諾將於2018年9月首次與其他國家共享信息。

2017年,經濟合作與發展組織(OECD)在G20峰會期間發布了一份稅收報告。其中披露了不少關於國際稅收發展和CRS落實信息交換的進展情況。截至2017年7月,大約50萬自然人披露了離岸資產,征收到了額外稅收收入大約850億歐元。

然而,彼時並未引起境內外納稅人的足夠重視。時至上周,廣東地稅局據跨境情報交換,成功向東莞108人追稅繳3608萬元人民幣。境外收入和跨境信息交換的威力,足以讓擁有海外賬戶、境外收入以及跨境企業的納稅人感到如履薄冰。

中國CRS的日程表

CRS交換哪些信息?

  • 海外機構的賬戶類型:存款機構、托管機構、投資機構特定的保險公司在內的金融機構;
  • 賬戶內容:存款賬戶、托管賬戶、現金值保險合約、年金合約、持有金融機構的股權/債券權益
  • 資產信息內容:賬戶及賬戶余額、姓名以及出生日期、稅收居住地、年度付至或計入該賬戶的總額

中國版CRS對於哪些人群有影響呢?

中國版CRS主要針對的是中國境內開立賬戶的非居民,或者有非居民控制人的消極非金融機構,這裡的非居民指的是中國稅收居民以外的個人和企業(包括組織)但是不包括政府機構,國際組織,中央銀行,金融機構或者證券市場上市交易的公司及其關聯機構。

中國版CRS影響最大的人群包括在海外配置了大量資產,有海外賬戶的中國籍稅收居民,主要資產在中國,又移民到新的國家的高淨值人士。舉例說明,如果中國高淨值居民王先生在英國金融機構開立了一個金融賬戶,在英國,王先生就會被認為是非居民金融賬戶,該賬戶的信息就會經由英國金融機構報送至英國稅務機構,然後交換給中國稅務機構,由中國稅務機構識別這位王先生是否已為該賬戶資產報稅,如果沒有,就要進行追繳。(請注意,我們認為這個識別行為,目前來看,是被動的,抽查性質的,換句話說如果中國政府不提出特殊要求,英國政府並不會主動響應的提供這個數據給中國政府)

又如果王先生加入了英國國籍,但是資產都還留在中國,中國稅務機構就會將信息交換給英國稅務機構,由英國稅務機構識別王先生是否為該賬戶資產產生的額外現金流報稅。(同樣,我們認為交換信息的過程,目前來看,仍然是被動的,換句話說,英國政府需要明確的知道相關信息後,向中國政府提出信息交換要求,然後中國政府響應相關信息給英國政府)。

這就進一步的降低了通過海外賬戶避稅的可能性,中國居民的海外賬戶更加透明。

CRS只申報有現金流,有現金價值的金融賬戶,對於非金融資產如不動產,藝術品,貴金屬,珠寶等,不在申報披露的範疇。

我們在這裡重點分析兩種財產類型——銀行存款和非金融資產。

銀行存款

聽到“全球征稅”,很多“出國務工人員”有些擔心,是不是我每天在國外吃土豆啃面包存在銀行的那點錢要被報告給中國政府然後被征稅了啊?淡定,親,不是的。

金融機構在按照當地的CRS法規實行外國居民賬戶盡職調查和賬戶信息報送時,通常是依據賬戶持有人稅收居民身份所屬國的類別來進行的,接收這些金融賬戶信息的國家應為賬戶持有人稅收居民身份所在國,也就是說在CRS下的涉稅信息交換是建立在稅收居民身份這一重要概念的基礎之上的。

舉個例子,李小姐是中國人(持有中國護照),在德國的某汽車公司工作了十年。其名下有在德意志銀行的存款50萬歐元,同時還在中國銀行北京分行擁有存款200萬人民幣。中國和德國都是CRS的參與國,但是德意志銀行和中國銀行在CRS下的就李小姐存款的合規要求卻不盡相同:

– 德意志銀行:需要識別該50萬歐元的賬戶持有人信息。通過識別發現李小姐雖是中國人,但是從稅法的角度,李小姐是德國的稅收居民。CRS下金融機構只需要申報外國稅收居民的賬戶信息,因此德意志銀行是不需要將李小姐的信息通過德國政府傳遞給中國政府的。也就是說在CRS下,中國政府是不會知道李小姐在德意志銀行50萬歐元的這筆存款的。

– 中國銀行:需要識別該100萬人民幣的賬戶持有人信息。通過盡職調查,中國銀行發現該賬戶的持有人李小姐在國外居住工作,並聲明為德國稅收居民。此時中國銀行應當按照中國政府的CRS法規將李小姐的個人基本信息和100萬人民幣存款以及相關利息收入或其他與該賬戶有關的收入等信息通過中國政府傳遞給德國政府。根據德國稅法規定,德國稅收居民應就其全球所得征收個人所得稅,那麼當德國政府掌握李小姐在中國銀行的存款信息以後,會判斷與該存款有關的相關利息收入或其他應稅收入是否被申報納稅,從而達到打擊跨國逃稅的目的。

當然,在現實中可能存在一個國家的稅收居民同時還屬於另外一個國家的稅收居民,也就是所謂的雙重居民身份,在這種情況下,通常可以依據這兩個國家之間的避免雙重征稅協定,來判定自己應屬於哪個國家的居民,並在哪個國家負有納稅義務。

非金融資產

如果是個人直接持有房產,且持有的過程中與金融機構不發生任何業務往來,那這裡面既不涉及到金融資產的判定,也不涉及到金融賬戶的識別,這種情況是完全不用考慮CRS影響的。除了房產以外,通常你在海外投資直接持有的游艇、跑車、古董字畫、珠寶等等非金融類資產都是不在CRS的合規範圍之內的。CRS的“執法一線”在金融機構(包括存款機構、托管機構、投資機構和特定保險機構),如果你持有的資產跟這些金融機構沒有任何關聯,那麼通常是不用擔心受到CRS影響的。

與個人持有的情形不同,因為公司或者信托屬於CRS下“實體”的概念,也就是說需要看該公司或者信托是否屬於“實體”分類中的金融機構類別來判斷CRS下的合規義務,如果是金融機構,則需要完成CRS下的賬戶識別和信息報送義務。但是對於直接持有房產的公司或者信托,在CRS下通常是無法滿足金融機構的概念的(因為,房產並不屬於金融資產的類別,導致規定中的“financial assets test”無法滿足)。

案例1:個人持有

李小姐是中國居民,其在英國擁有一套價值約1000萬英鎊的莊園。CRS下去識別金融賬戶的主體是金融機構,而這裡面根本不涉及到金融機構,因此,李小姐在海外直接持有再多的房產也不會在CRS下被披露給中國政府。

案例2:個人通過公司或者信托持有

李小姐是中國居民,其在開曼群島設立一家房產持有公司A,並由當地的管理公司B來管理,通過A公司,李小姐在英國擁有一套價值約100萬英鎊的莊園。此時A公司無法滿足CRS下金融機構的概念,而且這其中的房產持有關系中並沒有其他金融機構的參與,因此,該房產的信息也是不會在CRS下被披露給中國政府的。

但是,如果通過兩層或者更多層實體間接持有房產,那麼情形就會變得復雜,因為要具體分析其他間接持有房產的公司是否屬於投資機構。例如,如果上例中A公司上面還有一家設立在香港的B公司,那麼B公司是有可能被分類成投資機構的,因為其持有的是B的股權(即金融資產)。B有可能需要將李小姐的個人信息以及A公司的資產信息通過香港政府報送給中國政府,從而李小姐持有開曼公司的信息也會被中國政府掌握。

案例3:金融機構持有

王先生是中國稅收居民,其在開曼群島設立了一家私人投資公司(Private Investment Company, “PIC”)A公司。A公司持有的資產中80%為金融資產,20%為非金融資產,其中包括位於英國境內的一套房產。那麼在CRS下,如果該A公司屬於金融機構(如投資機構),那麼A公司在申報其金融賬戶(即投資機構的股權權益或者債權權益)時,其所持有的金融資產和非金融資產的價值全都應當作為賬戶余額來進行申報。

在CRS下,金融賬戶涉稅信息自動交換的核心是“賬戶”,也就是說跨國之間共享的信息是金融賬戶信息,而並非金融資產信息,因為一個金融賬戶有可能同時涉及金融資產和非金融資產。其中,金融資產的概念與金融機構身份屬性以及金融賬戶類別的判定密切相關,單從金融資產本身無法判定其是否需要申報。一個金融賬戶如果屬於需申報的賬戶,那麼該賬戶下所持有的所有資產,不論是金融資產還是非金融資產,均需要申報和交換。

這樣看來,購買房產還是在目前執行CRS的情況下,是非常保險的一種投資選擇。

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責編:Zoe Chan

 


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7月葡萄牙經濟活動下降 “黃金簽證”引入投資也減半

根據葡萄牙銀行(BdP)公布的數據,葡萄牙7月經濟活動水平的同步指標自去年10月起持續下降,而上個月私人消費指標也開始出現下跌。

BdP表示,“7月份的經濟活動月度同步指標延續了從2017年10月開始的下降趨勢。”而“私人消費的月度同步指標環比下降。”

BdP稱,6月份的經濟活動月度同步指標從1.9%降至1.8%,7月份的私人消費月度同步指標則降至1.6%,而6月份的對應數值為1.9%。

根據BdP所透露的情況,“同步指標是旨在捕捉對應宏觀經濟總量年度變化率基本模式的綜合性指標。”

葡萄牙“黃金簽證”引入投資金額7月份下降56.5%至2610萬歐元

葡萄牙所謂的“黃金簽證”項目所吸引的投資金額7月份環比下降了50.5%,同比下降了56%,低至2610萬歐元,而且獲得長期居留許可的外籍人士都是購置房地產的投資者。

外籍人士和邊境事務辦公室(SEF)的統計數據表明,7月份,由投資活動居留許可證(Residence Permit for Investment Activity,ARI)計劃(其更廣為人知的名稱為“黃金簽證”)產生的投資達到了26,116,230歐元,相比6月份下降了50.5%,相比2017年7月份下降了56.3%。

從數據上看,7月份的新投資全部被用來購買房地產了。7月份,葡萄牙政府簽發了47份簽證,其中有7份授予城市復興工程相關人員。

自2016年7月葡萄牙政府簽發第一份城市修復相關簽證以來,有171人已通過該計劃獲得了黃金簽證。

今年前七個月,通過該項目籌集的投資達到510,145,428.98歐元,比2017年同期減少了22.2%。

從2012年10月8日開始發放黃金簽證直至去年7月,該項目獲取的投資總額達3,921,411,271.37歐元,其中366,144,760.19歐元與資本轉移有關,還有3,555,266,511.18歐元用於購置房地產。

自由大道上的新建高端公寓十分罕見,且需求量很大(物業編號:37579109)

對於那些尋求當前及未來穩定收益的投資者而言,葡萄牙裡斯本擁有絕佳商機。葡萄牙房產開發集團W-Group推薦自由大道(Avenida da Liberdade)上的新建高端公寓,十分罕見,且需求量很大。居外物業編號:37579109

到目前為止,葡萄牙政府已經簽發了6369份居留許可:2012僅簽發2份許可, 2013年簽發494份,2014年1526份,2015年766份,2016年1414份,2017年1351份,2018年到目前為止簽發了816份。

從累計值來看,因購置物業而簽發的簽證有6,064份,因資本轉移而簽發的簽證有341份,還有11份簽證是因為創造了至少10個工作崗位而簽發的。

中國人獲得的黃金簽證最多(截至7月共有3912份),其次是巴西人(568份)、南非人(257份)、土耳其人(228份)和俄羅斯人(222份)。

簽發“黃金”簽證的新規則於2015年9月3日生效,該准則為歐盟以外地區的公民擴大了投資標准的覆蓋範圍,納入了城市復興和科學等領域。

從2013年起,10867份居留許可證已分發給重組家庭的成員:2013年有576份,2014年有2395份,2015年有1322份,2016年有2344份,2017年有2678份,2018年到目前為止有866份。


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中國9月首次自動交換CRS 征稅期或未同步到來

經過一年多准備工作後,CRS(共同申報准則)即將進入倒計時,按照稅務總局的要求,中國將在今年9月首次開展金融賬戶涉稅信息的自動交換。

作為一個新事物,到目前為止,全球尚未有任何國家具有CRS涉稅信息交換的完整實操經驗。對於高淨值人群來說,CRS一度被理解成劫富濟貧的稅收政策,並造成高淨值人群的“恐慌”。

根據《中國經營報》記者最新了解到的消息,CRS交換來的信息主要用來核查納稅人是否依法履行了納稅義務,並不是交換回來信息就直接征稅。稅務機關需要根據這些信息依法判定納稅人是否需要征稅,以及按照什麼標准,征收多少稅的問題。“更為重要的是,9月份我國首次開展CRS自動交換工作,具體的實施進度要依據OECD(經合組織)政策和稅務總局的要求進行。”一位國際稅務人員解釋。

目前已有100多個國家和地區參與了CRS,第一批以英國德國法國意大利等歐盟國家為代表,承諾於2017年9月開展第一次賬戶信息交換,第二批包括中國、中國香港地區、中國澳門地區等。

稅收身份界定

“中國實施CRS 後,信息交換給誰,誰來征稅的標准是以稅收居民身份來判定的,主要看其是否中國稅收居民,而不是根據國籍來判定。”中國國際稅務研究院研究員劉爽表示。

一個很簡單的例子,假如你是英國國籍,但是多年來都在中國工作、居住,那你就是中國稅收居民,在境外的金融賬戶信息也要交換給中國稅務當局。

根據《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例的相關規定,我國的個人稅務居民分為兩類情形:一類是在中國境內有住所的中國公民和外國僑民,但不包括雖具有中國國籍,卻並未在中國大陸定居,而是僑居海外的華僑和居住在香港、澳門、台灣的同胞。

其中,在中國境內有住所的個人,指因戶籍、家庭、經濟利益關系而在中國境內習慣性居住的個人。

另一類是在中國境內居住,且在一個納稅年度內,一次離境不超過30天,或多次離境累計不超過90天的外國人、海外僑民和香港、澳門、台灣同胞。

上述國際稅務人員表示,這兩類稅務居民在中國的金融賬戶信息不會被交換至其他CRS參與國或地區,但是其在境外的金融賬戶信息需要交換給中國稅務當局。

今年早些時候,中國金融當局已經對此進行了全面布局。

記者了解到,今年1月份,中國資產管理協會向其成員發出通知郵件,提醒各金融機構要做好CRS的應對工作,並使其影響降到最低,郵件特別強調金融機構需要完全遵守規則內容。

澳洲會計師公會大中華區分會理事及大中華區稅務委員會副主席劉明揚在接受采訪時表示,中國CRS的實施意味著中國可能對非居民金融賬戶展開摸底調查。今年9月進行的第一次信息交換,中國個人或機構的海外賬戶信息將被呈報至中國稅務機關。

他介紹,目前中國各類金融機構都在按照自己的節奏推行CRS相關工作,但進展不盡相同。“銀行等金融機構完成度較高,相比之下,一些金融機構對涉及CRS合規承諾的重視度有待進一步提高,工作進展相對比較緩慢”。

按照國家稅務總局的時間表,2017年12月31日前,金融機構完成對存量個人高淨值賬戶的盡職調查。2018年5月31日前,金融機構報送信息。

2018年9月,國家稅務總局與其他國家(地區)稅務主管當局第一次交換信息。2018年12月31日前,金融機構完成對存量個人低淨值賬戶和全部存量機構賬戶的盡職調查。

合規性申報

“據我們了解,中國稅務機關可能會重點針對公司法定代表人、實際控制人、個人賬戶等開展稅務稽查,因此該類金融賬戶的盡職調查也將被重點關注。”劉明揚坦言。


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來源:中國經營網
責編:Zoe Chan

中國赴加拿大留學人數10年增長226% 申請競爭激烈

加拿大移民部公布的學習許可持有者數據顯示,從2008年到2017年這10年間,在加拿大學習的中國學生總人數的增長率高達226%。僅2017年,就有約14.1萬中國學生在加拿大在讀留學,占加拿大全部國際留學生的28.4%,這也意味著,加拿大的國際留學生中,每10個裡面有近3個是中國留學生。

就此,啟德教育日前在京發布的《2018加拿大留學報告》(本碩篇)(下稱《報告》)分析認為,加拿大之所以成為中國學生青睞的留學目的地有三方面的原因:

其一,加拿大政府教育投入比重高;其二,加拿大總留學費用在熱門留學國家中相對最低;其三,加拿大大學及學院提供的帶薪實習機會,有助於獲取就業所需實踐經驗。

申請競爭激烈

根據該《報告》,在院校的選擇上,中國留學生在本科階段更多以醫博類大學為主,其次為綜合類大學、基礎類大學和其他大學。

《報告》顯示,有超過90%的學生都將本科申請提前到1年以上開始做准備,其中提前2年以上開始准備申請的學生占6.4%。與本科類似,加拿大碩士申請,學校除了要求申請學生達到學術成績及語言成績的標准之外,更加關注學生的項目經歷、活動經歷以及實習工作經歷。因此學生需要更早進入准備狀態。

與此同時,加拿大多數本科名校錄取,也依舊要求中國學生提交高考成績進行CQV(中國學位與教育文憑認證)認證。此外,隨著加拿大名校申請人數的連年增加,多倫多大學、英屬哥倫比亞大學和西蒙菲莎大學這3所名校在公布的2019年申請標准改革方案中,加強了對加拿大當地學生以及國際學生的學術及語言要求,開始加入考察申請專業的高中課程成績。

西蒙菲莎大學

《報告》認為,中國學生名校申請愈發“白熱化”,還有其他一些不可忽視的因素。尤其從2016年起,印度留學生的增長數量非常快,每年申請量已超過中國學生的申請量,而他們也較多以高等教育申請為主。此外,美國、墨西哥、哥倫比亞、越南等地的留學生也有明顯的增長。

商科專業熱度不減

《報告》顯示,中國學生偏愛商科,在本科留學生的專業選擇上,商科類選擇占比最高,達到38.98%,位居第一,理科類、文科類、和工科類分別占比26.53%、22.63% 和11.86%。而國際學生總體選擇文科及理科的學生更多,商科只占到整體的13%。在碩士專業的選擇上,中國學子的選擇較為多樣,其中排名靠前的專業包括教育學、金融等。

就此,《報告》建議,除了關注專業排名外,還應關注該專業的課程設置更偏知識理論還是實踐運用、該專業是否包含帶薪實習項目、該專業未來的薪酬預期等。

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來源:人民日報海外版
責編:Zoe Chan

居外研究:新加坡房市——政府嚴控下的機遇

新加坡公寓價格同比增長快速反彈

新加坡市區重建局(URA)的數據表明,2017年4季度,新加坡公寓房價4年來首次實現同比增長,結束了2014年開始連續15個季度房價同比下跌的記錄。進入2018年,隨著觀望情緒的緩解,低迷多時的新加坡房市似乎突然驚醒過來,新盤受到極大追捧,二手房價也水漲船高。在最新公布的2018年2季度數據中,新加坡私人公寓房價同比增幅超過9%,為7年來最高水平。

圖1:新加坡私人公寓房價走勢

來源:URA

新加坡房市中的政府調控

全球金融危機之後,隨著經濟復蘇,消費者信心增長,新加坡私人住市場市迅速復蘇,並且增速驚人。從2009年2季度到2013年2季度的四年間,新加坡公寓房價漲幅超過50%,這無疑引發了市場對房價過高與投資行為的擔憂。其實從2010年開始,新加坡政府就陸續出台多項針對賣家的限制政策,旨在為房價降溫,擠出泡沫。2011年底與2013年初,新加坡兩次增加外國人與新加坡當地居民購房需繳納的附加印花稅,2013年1月開始,外國人需繳納的附加印花稅上升到15%,永久居民購置首套房也需要繳納5%的附加印花稅,非首套房則需繳納10%。加上3%的基本印花稅,外國人面臨的總印花稅率為18%,在當時是全球主要地產投資國家中最高的。同時,管理機構也不斷地縮緊最高貸款額度上的限制。

真正為房市成功降溫的,是第二次附加印花稅的提高與2013年6月總債務償還框架(TotalDebt Servicing Ratio,簡稱TDSR)的實行。根據TDSR,貸款機構在評估房貸時,需考慮到申請人所有房貸類與非房貸類貸款,所有貸款的月還款額不得超過收入的60%。這兩項改變同時打擊了公寓市場上當地與海外的需求,成交量也從2013年開始銳減。伴隨著成交量的萎縮,新加坡公寓房價終於開始朝著政府預期的方向下行。

圖2:新加坡私人公寓價格指數與主要降溫措施

來源:URA

經過了幾年的沉寂,2017年開始,市場需求的不斷累積導致新房市場以及二手房市場成交量增幅明顯,去庫存速度加快。2017年3季度開始,新加坡私人公寓市場迎來價格的拐點,止跌反彈。在那之後,房價上升勢頭迅猛,環比、同比增幅都迎來2011年2季度以來的最高水平,政府堅持多年的“降溫措施”眼看就要完全被市場情緒消化。在這個轉捩點,新加坡政府雷厲風行,在7月5日宣布將從次日(7月6日)起,再度調整額外買房印花稅和貸款與價值比(loan-to-value ratio),為房地產市場降溫。由於新政將在第二天執行,導致消息發布當夜新加坡買家蜂擁至售樓處,連夜排隊等待搶購。這次加稅,除了擁有新加坡公民和永久居民身份的首套房買家,其他所有買家要繳納額外買家印花稅一律上調五個百分點。作為企業機構的購買者, 則需多繳納10個百分點。此外,貸款與價值比也降低了,貸款與價值比指貸款金額和抵押品價值的比例,多見於抵押貸款,如房產抵押貸款,通俗來說就是你的抵押物能貸出的錢變少了。

房價料平穩升值,租金迎來上漲空間

7月初的突然加稅,讓市場措手不及的同時,也帶來了短期的市場回調。根據新加坡房地產平台SRX發布的最新報告,7月份私人公寓市場雖然房價依然保持上漲勢頭,但是成交量卻逆市回調,顯示出突然加稅的威力。不過長期來看,市場上的供求關系依然沒有發生太大改變,長期來看新加坡私人公寓市場的上升動力依然不減,但是房價上漲的幅度大小似乎已經被掌握在政府的手中。

華利世家占據了丹戎巴葛中心的第39層至64層樓,最高達290米,是新加坡最高公寓;以3,227新元(約合15,311元人民幣)的平均尺價,在全球最昂貴公寓中排行第九
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隨著此前房價連續走弱,從2016年底開始,新加坡刮起了一股整體收購的風潮。許多地皮短缺的開發商們開始通過整體收購老舊的私宅項目,並加以重新開發的方式為市場帶來新盤供給。據不完全統計,從2016年底到2017年底短短一年時間內,有18個私宅項目成功集體出售,售價總額達到令人瞠目的68億元新幣(約333億人民幣)。由於從收購到新樓盤的開盤通常要一年以上,這意味著這些新供給大概率將會在2019年前後進入市場。而在那之後,由於新加坡新項目的工程周期通常為3年到3年半,從現在到2022年的新房市場都將會處在一個供給的低谷期,這將把一部分新房需求推至二手與租賃市場,促使二手房價與租金上漲加速。


文:Adam Yang
責編:Zoe Chan

 

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德國法蘭克福房市的繁榮並非完全受益於英國脫歐

2016年夏天,英國轟動的脫歐公投導致一小部分國際企業和投資者離開英國,投奔歐洲其他更為安全的強勁市場。德國的金融中心法蘭克福便成為了英國脫歐的主要受益對像之一,其後其房市的增長就充分證明了這一點。但法蘭克福房市的成功背後還有其他的原因。

早在英國脫歐前,法拉克福強勁的經濟就吸引了許多歐洲以及其他地區優秀且前景看好的企業和投資者。法蘭克福超過一半的人口為外國人,因此,相比其他德國城市,英語和其他語言在法蘭克福的使用範圍更為廣泛。法蘭克福機場是歐洲最繁忙的機場之一,這使得法蘭克福成為國際企業和企業家設立基地的一大方便選擇。作為美世咨詢公司評選的十大優質生活城市,法蘭克福還是備受歡迎的宜居城市

德國金融中心——法蘭克福高於平均水平以上的住房市場增長受益於英國的脫歐公投,但脫歐並非法蘭克福房市繁榮的唯一原因

自2006年以來,該城市的房價就進入了上升趨勢。住房需求與收入水平的增長賦予房主和售房者更高的定價權力。此外,法蘭克福不針對房產投資征收資本所得稅,這進一步增加了海外購房者的投資興趣。

英國脫歐的影響

英國脫歐雖然不是點燃法蘭克福住房市場繁榮之火的火種,但確實為其進一步發展填了一把柴。部分大型金融組織從倫敦撤出轉向法蘭克福,預計為後者在未來幾年內創造了約4600至10000個工作崗位。今年年初發布的普華永道《房地產市場新興趨勢報告》顯示,英國脫歐使法蘭克福躍居第二,僅次於柏林。僅2017年上半年的房地產轉手交易額就達到了28億歐元,創下新高。

德意志銀行數據顯示,直到去年,住房市場價格的增長才略有放緩,現有公寓價格上升了15%,新公寓價格上升了近17%。仲量聯行的調查發現,截至2017年末,法蘭克福新建公寓的平均售價達到了4830歐元(約¥3.8萬)/平方米;市中心新公寓的租金達到美元15-16歐元(約¥119-127)/平方米,超過柏林和大多數主要城市的價格。

德國法蘭克福緬因的這座優雅新型建築,采用經久不衰的現代風格,擁有大窗戶和馬鞍型屋頂。在這裡,您可以根據您的喜好進行個人定制選擇,並享有5年保修。公寓樓將於2019年完工。房價為34.2萬歐元(約¥264萬)。
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2017年,法蘭克福迎來13000新人口,人口增長達到新高。他們中的大多數人衝著該城市低至5.6%的失業率而來,希望在這裡找到更多的工作機會。柏林及其他城市的人口增長出現放緩,但法蘭克福的人口卻迎來最快速的增長。截至2018年底,該城市人口預計將達75萬,到2027年,將達到80萬。這為目前已經存在供應緊張問題的法蘭克福房市帶來的新的壓力。

供不應求

為滿足不斷增長的住房需求,開發項目的發展速度也達到了前所未有的高度,但即便如此,也難以滿足當前的市場需求。自2011年來,法蘭克福的人口增加了超過62500,但與此同時僅建成14200所公寓。仲量聯行預計,為滿足市場需求,每年需要建成約7000所新公寓。就目前可用的土地情況來看,達成這一目標是不可能的。

政府也注意到了這一市場情況,並為此制定了一系列解決措施,其中包括開發新的城市區、將公共和商用樓轉變成住房、在現有公寓樓的基礎上增建新樓層等。開發萊因緬因(Rhein-Main)大都市區土地以新建92000所公寓的計劃可能因基礎設施成本問題而延期。

盡管法蘭克福大力發展新建和再開發項目,但未來十年,房市供不應求的緊張狀態仍將持續下去。盡管這對住戶而言是一大難題,但供不應求的市場對住宅房產投資者而言是有利的,因為他們可以利用房價的上升趨勢,在未來幾年內進一步抬高價格。

位於法蘭克福的新建樓盤,充分引入了現代化節能住宅體驗,對於想要接近文化、購物、金融區和各種休閑活動的人們不要錯過。代理公司更特別為在德國投資房產的客戶提供租憑和管理服務。售價僅約33.3萬歐元(約¥257萬)。
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原文:南華早報
編譯:Zoe Chan

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昆州房產交易法律指南(4)產權交易法律流程(中)|居外專欄

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澳大利亞“陽光之州(Sunshine State)”昆士蘭州地理位置優越,自然資源豐饒,投資環境良好,礦業、農業和旅游業等發達。近年來,中昆關系健康發展,經貿合作不斷深化,越來越多的中資企業來到昆士蘭州開展投資貿易業務,昆士蘭州已成為中國對澳大利亞投資的熱點地區之一

由於介紹昆士蘭州投資環境及法律法規的中文資訊較少,中方投資者對昆士蘭州的投資情況缺乏必要了解,在業務拓展與投資選擇的過程中遇到了諸多問題。而房產交易作為投資中占量最多的標的,其相關法律資訊也最為中方投資者所關注。需要注意的是,本文中所指的房產交易主要為二手房交易

為使中方投資者,特別是澳洲新移民與房產置業者,更好地了解昆士蘭州相關投資法律環境,本文將對澳洲(昆士蘭州)1974年產權法》1994年土地法》1975年外國收購與接管法》進行總結歸納,通過以下羅列的法規要點對昆州房產交易法律進行集中地介紹與分析,主要為以下篇章

  1. 昆州房產交易法律指南 (1) – 置業合同中的十大“問題”條款(主筆:林彙銘律師)
  2. 昆州房產交易法律指南 (2) – 產權交易法律流程(上)(主筆:來哲夫律師)
  3. 昆州房產交易法律指南 (3) – 置業稅務、(首次)補貼與印花稅減免(主筆:林彙銘律師)
  4. 昆州房產交易法律指南 (4) – 產權交易法律流程(中)(主筆:來哲夫律師)
  5. 昆州房產交易法律指南 (5) – 產權交易法律流程(下)(主筆:來哲夫律師)

需要指出的是,當前澳洲投資環境不斷變化,加上各投資者在自身背景、投資領域或選擇方向等方面存在差別,本文僅為讀者提供一般性參考,並無意提供任何個案法律建議。

昆士蘭州產權交易法律流程主要分為以下三大環節與十四個步驟:

A. 合同簽訂 昆州房產交易法律指南(2) | 產權交易法律流程(上)

  • 定名;
  • 量力;
  • 選房;
  • 出價;

B. 合同執行昆州房產交易法律指南(3) | 產權交易法律流程(中):

  • 簽約;
  • 投保;
  • 付定;
  • 查房;
  • 批貸;

C. 准備交割 昆州房產交易法律指南(4) | 產權交易法律流程(下):

  • 核數;
  • 劃款;
  • 驗房;
  • 交割;
  • 後續事項。

因為篇幅原因,此專題分三篇章,《昆州房產交易法律指南(4) | 產權交易法律流程(中)》主要介紹合同執行階段的法律流程。

聲明:

《昆州房產交易法律指南》由林彙銘律師主編:

  • 第1、5篇章主筆:林彙銘律師
  • 第2、3、4篇章主筆:來哲夫律師,昆士蘭州高等法院注冊律師。擁有中國法學學士學位、澳洲會計學碩士及法學博士學位,並具有澳洲注冊會計師資格。

《法律專欄》僅供一般性參考,並無意提供任何個案法律建議,內容受作者本人原創保護且作者與專欄平台明示不對任何依賴本文任何內容而采取或不采取行動所導致的後果承擔責任。


居外責編:Zoe Chan

 

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

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人民幣對澳幣升值太劃算了!中國人忍不住又買起了澳洲房子

經過12個月的中斷後,中國的高端買家正在重返澳大利亞房地產市場,因為他們正在尋找一個投資支柱,直到中國與美國的激烈貿易戰塵埃落定。

人民幣對澳元的大幅升值也有所幫助,一些優質市場的房價現在比兩三年前中國資金流入的高峰期低7-8%。

全球最大的中文海外房源門戶網站居外網juwai.com報告稱,與2017年同期相比,今年前兩個季度澳大利亞房地產搜索平均增長7.2%。

居外網首席執行官羅雪欣女士(Carrie Law)告訴房地產網站Domain,“許多人正在暫停或減少對美國房地產的投資,直到政治糾紛得到解決,同時充分利用澳幣走弱的優勢以及對買家相對有利的市場行情。”

“去年,澳元兌人民幣彙率下跌約7%,與澳幣近期的低點相比,美元彙率上漲了8%以上。”

由於中國當局實施更嚴格的境外投資規則以及澳大利亞金融機構更嚴格的貸款標准,2017年流入資金下滑。

一些潛在的中國投資者顯然也因為外國干涉澳大利亞政府和安全的辯論越來越尖銳,而推遲了投資。

一個女人走過在悉尼唐人街的澳洲房產的中文廣告

根據外國投資審查委員會(FIRB)的數據,外國人在2016-17財政年度獲批購買現有住房的數量為2,008件,比去年的5,877件下降了三分之二。

這不包括購買新房;因為購買新房不受任何限制,因此FIRB不會對其進行審查

中國買家也通過使用他們的孩子作為代理,來減少購買現有住房的阻力。持有臨時簽證的留學生可以購買新房和一套現房,只要他們在現房中居住,並在離開澳洲之後的三個月內將其售出。

居外網上悉尼這棟結構精巧、設施完備的雙層住宅,建築面積220平房米,只需悉尼市區一套公寓的花費就可以買下它。物業編號:42189669 點擊查看房源信息

居外網表示,盡管有所下降,但澳大利亞仍然是去年中國房地產投資者的第二大熱門選擇,僅次於美國。加拿大,英國,泰國,越南,日本,西班牙,法國,新加坡,新西蘭和馬來西亞是中國買家的其他主要選擇。

在禁止外國人購買現有住房以降低房價之後,新西蘭將從這個名單中消失。增長最快的市場是越南,去年中國買家的詢盤數量增加了483%。泰國增長114%,馬來西亞增長64%。

2016 – 17年,中國仍是澳大利亞房地產外商投資的最大來源,遠遠領先於排名第二的加拿大。美國、新加坡和馬來西亞是其他主要的外國來源。

2016 – 17年澳大利亞住房審批下降67%至13,198件,部分原因是中國需求下降。批准價值也下降了65.2%,總投資額為184億元。

其中一個後果是2012年以來最大的房價跌幅。2018年8月平均價格下跌1.6%,悉尼房地產價格下跌5.4%,珀斯下跌2.3%,墨爾本下跌0.5%。不被視為外國買家主要市場的北方城市達爾文下跌6.2%。

西悉尼郊區奧蘭公園(Oran Park)正在建造的房屋

一些州的印花稅優惠已經讓比較便宜的市場出現了復甦,但經紀人不確定主要瞄准高端市場的中國人是否會回歸。

雖然有些人可以通過在中國香港籌資來規避外彙管制規定,但如果他們正在尋找投資物業,可能會因價格暴跌而受阻。

很少有人認為2015年和2016年的中國人瘋狂置業潮會重新回歸,當時中國人會砸下1000萬元甚至更多錢購買海濱豪宅,而每年僅僅來此住上幾周。

一位來自上海的房地產經紀人和潛在的中國購房者在悉尼郊區沃克呂茲(Vaucluse)俯瞰悉尼歌劇院和海港大橋

年輕的富二代中國人開著保時捷到大學上課,引發了奢侈品銷售和整容手術的熱潮;在周末,他們在華而不實的派對上一擲千金,即便在悉尼的富豪圈子裡也非常醒目。

由於擔心重新引發關於中國對澳大利亞政治、安全和社會的影響力日益增長的爭論,新買家將保持更加低調的姿態,即使這意味著放棄購買豪宅。

“有客戶跟我說,‘這棟房子很漂亮,但我會因此上頭條的。人們會以為我買最貴的房子是在炫富。”來自上海的悉尼華裔房地產經紀人露露·帕利耶(Lulu Pallier)說,“最近他們都有這種擔心。”


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來源:1688澳州新聞網
責編:Zoe Chan

安居加拿大系列:密西沙加(Mississauga)華人熱捧社區Churchill Meadows介紹 | 居外專欄

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密西沙加Mississauga)位於安大略湖的西岸,在多倫多市的西南方向,是加拿大第6大城市,安省第3大城市,被認為是加拿大發展最快的城市之一。密市以天然美、文化多元、充滿活力為特點,更以其眾多的商業機會和就業機會吸引著不少外地、外省的人們和新移民到此安家落戶。

密西沙加是企業之都。加拿大前500強企業中有61家企業總部或主要部門的總部設在密市。與此同時,密市是一個具有優質自然資源的綠色城市。密市共有480個公園和23個供人們戶外步行和騎自行車運動的步道系統,並且連續近十年被認為是加拿大最安全的城市。其市內還有安省最大的購物中心-Square One。

今天,我們就為大家介紹一個頗受不少華人投資者追捧的社區——Churchill Meadows

這也是密西沙加中部一個相當成熟完善的的社區。

  • 地理位置

Churchill Meadows社區在Winston Churchill Blvd以西,407高速和9線以東,南至403高速,北至Britannia Rd。由於有多條公路環繞,交通可謂便利。

在其周邊社區,還有兩個標志性的建築,一個是位於Central Erin Mills的密西沙加新地標——Erin Mills Town Centre。另一個則是密市著名的醫院Credit Valley Hospital。

  • 社區概述

Churchill Meadows社區總人口115,027,其中男性人口占49.49%,女性占50.51%,男女比例略高於Mississauga的平均水平。

社區內最主要的語言是英語。此外,各類小語種也占有相應的比例,可見這個成熟完善的社區,受到了不同族裔居民的喜愛。

社區的多元化也體現在移民比例上。整體來看Churchill Meadows的移民人口占比頗高,占到了總人口近六成,比全市平均水平高出不少。由此可見,這也是一個對外來移民接受程度很高的社區。因此,近年來這個社區也越來越受到不少華人投資者和新移民的青睞。

Churchill Meadows已婚率超過六成,在密西沙加,算是一個已婚人士占比較高的社區。而在年齡分布方面,社區人口年齡層分布較為均勻。20-54歲的人口超過了一半,因此總體來說,這也是一個較為年輕的社區。其中20-29歲,30-44歲,以及45-54歲各占將近三分之一。65歲以上的老人占比不高。而20歲以下青少年的數量比較多,因此整個社區的文化也偏重時尚和活力。

Churchill Meadows社會普遍居民受教育程度不算低,將近六成的居民受過高等教育。近一半的居民擁有University文憑,有18%的居民擁有College文憑。

Churchill Meadows社區主要以獨立屋和公寓的房屋類型為主,在有些社區,則是獨立屋、半獨立屋,和公寓“三分天下”。豐富的房源類型,也讓有意在此投資置業的朋友擁有了更為多樣的選擇。

而在房齡方面,社區的主要房源都是10年以下,以及11-25年的新房。這也和這個社區年輕活力的氛圍十分吻合。而在社區中有些優質區域,您甚至幾乎都找不到有25年以上的老房子。相當年輕的房齡,這也是在此處投資置業的一大優勢。

密西沙加的房屋自住率本來就很高,而Churchill Meadows社區的比例則更是高的驚人,居然達到了90%。自住比例高的社區往往人口穩定,因此社區也相對安全,而且自住人士通常對自己的房屋也會更加愛護,因此房屋的價值也就更有保證。這些也都是這一社區能吸引眾多新移民投資客的重要原因。

  • 交通出行

交通也方便,南有403高速,西邊有407高速,東邊臨近Erin Mills Town Centre公車交換中心。因此對於經常出行的朋友,無論是自駕,還是選擇公共交通都十分方便。

  • 學校教育

Churchill Meadows社區最著名的學校當屬密西沙加老牌名校Stephen Lewis中學。該高中是以加拿大傑出的政治家, 外交家, 前NDP黨魁Stephen Lewis 先生名字命名的, 學校於2006年新建完工, 占地面積大,主體教學大樓新穎別致。

  • 娛樂設施

在休閑娛樂方面,Churchill Meadows社區最著名的景點是Churchill Meadows Community Centre。它不僅僅是當地的社區中心,同時還提供游泳池、健身房、球場等多項文體設施。其中的游泳池,更是達到了25米,共有6條泳道。這樣面積的游泳池,在密西沙加,實為難得。

Churchill Meadows社區還擁有不少公園和綠地,其中最大的是Churchill Meadows Community Common、O’conner Park、Mississauga Meadowvale Rotary Park、以及面積最大的Marco Muzzo Memorial Woods and Park等等。

由於Churchill Meadows社區緊鄰Erin Mills Town Centre,在此購物十分方便。而位於該社區中最大的購物Plaza,則地處Thomas street和Tenth line的交叉口。雖然不及Erin Mills Town Centre那樣富麗堂皇,但也算小巧精干,各類店家不一而足,完全可以滿足日常所需。

居外網密西沙加Churchill Meadows房源推薦:

1. 5678 Fudge Terrace

房型:4臥3衛
樓層:共2層
特色:街角大型地塊,帶有游泳池
房價:849,000加元(約¥440萬)
物業編號:42153741 點擊查看房源信息


2.
3236 Topeka Dr

房型:7臥6衛
樓層:共2層
特色:絕住的位置,9英尺高天花板,居住空間明亮寬敞
房價:1,191,000加元(約¥792萬)
物業編號:42496417 點擊查看房源信息


3.
3490 Park Heights Way

房型:4臥3衛2車庫
樓層:共 2 層
特色:名校學區房,面對公園,街道安全靜謐,舉步可達社區中心、公交車站、購物中心
房價:826,000加元(約¥428萬)
物業編號:40257965 點擊查看房源信息

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(數據來自加拿大MLS 2018年最新數據)

責任編輯:Zoe Chan

 

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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