海外華人最關心的問題:如何進入美國主流社會?| 居外專欄

如何進入主流社會,這大概是海外華人最關心的話題之一。

美國本來就是個多種族、多文化、多元價值觀包容的國家,所以你可以在紐約、舊金山、洛杉磯等城市看到小意大利、韓國城、小東京、唐人街等不同民族的人口聚居區。多元化正是美國的特征之一。以“政治正確”的觀點來看,既然提倡多元化和包容、融合,根本就不存在所謂的主流社會,或者說主流社會應該就是保護各種文化和習俗的多元文化的社會。政治正確的說法,主流社會是個偽命題,因為這顯得種族歧視。但實際上,不管是早期的猶太人、意大利人、波多黎各人、非裔,還是後期的印度人、中東人、亞裔(含中國人、韓國人、日本人等,通常南亞這些國家都不在狹義的亞裔的範圍內,這個是美國歷史形成的觀念,以後有機會再分別闡述),在歷史的進程中都存在如何融入和進入主流社會的問題。他們多多少少地也為此煩惱和掙扎過,最後也都成功地成為美國主流文化和社會的一部分。他們經歷過的掙扎也可以成為我們新一代華人移民可以借鑒的經驗和教訓。

舊金山的唐人街
舊金山的唐人街

美國是個移民國家,它的早期移民者是五月花號送來以及陸續而來的歐裔,他們把本地印第安人驅逐到保全區而成了這片土地的主人,而他們帶來的文化也成為多年來美國的主流文化。所以就歷史而言,後來者也不斷地貢獻他們的文化,融入其中,並產生新的文化。幾百年來的移民的多樣化,也打破了單一的歐洲文化為主體的主流文化。

所以今天我講如何進入主流社會,更多的談的是就個人而言,因為中國人或者說亞裔的文化和習俗,已經成為主流社會不可分割的一部分了,也或多或少地為別的族裔了解、接收或借鑒。(比如我在UCSF生產的時候,產房是只提供冰水給產婦的,但照顧我的一個非裔護士就很體貼地問我要不要熱水。我說不用,冰水就可以了。她居然問:那你媽媽同意嗎?這個問題顯示在亞裔,主要是華裔占很大比例的舊金山,作為非裔的她不僅知道中國產婦想喝熱水,還知道中國父母或婆婆對子女的關心或影響力!)

而作為個體的你,或者新移民到這個國家,或者在這裡暫住,新來乍到,渴望成為這個國家的一分子而不是邊緣人,對於大部分渴望成功或本身已經在中國很成功的中國人來講,仍然是一個重大的課題。

根據美國人口統計局( US Census Bureau)的預測,  截止到2018年二月,美國人口大約為3.27億,這個預測高於聯合國的預測。美國已經成為繼中國14億、印度12.5億之後第三大的人口大國。而在這3.27億各個種族的移民(或其後代)中,據預測直至這個世紀的下半個世紀,到2060年,白人仍然會占68.5%,黑人14.3%,亞裔會到9.3%,可以看出至少來這裡的新移民在他們的有生之年,仍會保持少數族群的狀態,仍然還會有融入此地文化或社會的困擾。

講了那麼多廢話,那看看假設我們新一代移民希望融入主流社會,我們應該怎麼做呢?這個問題很大,我只想做最簡單、最基本和最直接的一些提問和闡述。

如果你移民美國或在此長居,你生活在亞裔(或中國人)居住區,去華人超市買菜,孩子學校70%以上是華裔;除了工作的同事,交往的也基本是華裔。除了自己的工作,也沒有過多的介入社區的社交生活,關起門來過自己的小日子。不怎麼看新聞,不怎麼關心政治和經濟;也從不去投票或競選公職。這幅畫面看起來是不是很面熟?很多華裔的生活就是這樣的,同時他們抱怨華裔進入不了主流社會。然而這樣的生活,令他們想融入所謂的主流社會,可能需要更多的時間。

問他們為什麼選擇這樣的生活?因為這樣舒服啊!中國菜好吃,中文說起來方便、表達能力更好,中國人的脾性我們大體知道,找中國的地產經紀我知道怎麼對付他們,至少我語言沒障礙…… 我為什麼不這麼選擇?

所以假設你想要融入主流社會,成為主流社會,其實並不是一個容易的事,因為最基本的一點,你要突破你的舒適區(comfort zone)Comfort food好吃,不一定健康;comfort zone呆著輕松,能不能成長,是一個問題。不付出努力,就想獲得收獲,我覺得是所有懶人(不如說蠢人)都想找的捷徑。而想要成功,是沒有捷徑的。

第二,我覺得有格局的問題。你覺得亞裔/華人社區生活方便,自己生活得也很好,這本身是沒有任何問題的。問題在於你今後的突破點會是哪裡,你對自己和子女的未來是如何規劃的?你可能是新移民,你的子女可是地地道道的美國人了,你會希望他們怎麼樣?我有個朋友很反感他周圍的華裔英文腔,我不歧視,因為每個人說話都有口音,但我希望我的子女最好不要有一副唐人街英語。別以為生活在美國你就自然會說像電視上一樣標准的美語,不信你看看黑人的口音就明白事情沒有那麼簡單。(我所有的假設都建立在你想進入所謂的主流社會上,如果你覺得你目前的狀況很開心,你希望的就是這樣一個氛圍,並不在我討論之列。因為坦白的說,這樣狀態的你也活明白了,知道你想要的是什麼。我替你開心。)

第三,還有個性格的問題。中國人相對於美國人來說更內向,再加上擔心語言不標准,更加不敢主動說話。美國人見了面是沒事也搭句話的,所以我剛來的時候也逼著自己跟每個遇到的人打招呼,說話。其實這很容易。美國各個國家族裔的人那麼多,口音多了去了,誰會在乎你的口音?你越不說,別人就覺得你越害羞越內向,以後更不容易了。

很多人覺得嫁給美國人的人更容易融入,但是你反過來想:她被拋到一個全然陌生的圈裡,跟你去到一個陌生的圈子,有什麼不同?唯一的不同就是她有個先生幫她,但是你不懂也可以問人啊!失敗者總是可以給自己找很多的借口。

我記得我曾經跟一個朋友有個辯論。當時我們在討論2016年爭議極大的大選。她覺得Bloomberg要是參選肯定獲勝,就沒特朗普什麼事了。當時還在大選的初期。我說Bloomberg是個loser,loser是贏不了大選的。因為他說要參加2016年美國大選最後終於表示不參加。我朋友說:你怎麼能說他是個loser呢?一個頂級財經媒體的大佬怎麼是loser?他就是不想參加巴拉巴拉。我說:他有這個意向,一直在考慮,最後宣布不參加了,只能說明他覺得自己競爭不過希拉裡或特朗普,不戰而退,反而說一堆有的沒的,不是loser是什麼?他也許成功地建立了一個財經媒體帝國,但在競選總統這件事上,他就是失敗的。我說他是loser也是指在這件事上,而且loser的本質就是為自己的失敗找借口。你找借口你就永遠沒有成功的可能性。

彭博新聞社創始人、紐約第108任市長邁克爾·彭博(Michael Bloomberg),在2016年初曾考慮以無黨籍身分競選美國總統
彭博新聞社創始人、紐約第108任市長邁克爾·彭博(Michael Bloomberg),在2016年初曾考慮以無黨籍身分競選美國總統

要說的還有很多。總之,要進入主流社會,請從進入主流社區開始。你在北京買房也得買個三環四環呢,來美國也想找個好的安全的社區吧?這是最簡單不過的道理。在美國加州南部的橙縣就聚集了這樣的好社區。根據2015年人口普查,橙縣擁有305萬多名居民,人口的種族構成平均:白人比例占43.5%,拉丁裔占33.6%,亞裔才占18.3%,適合決心融入美國主流社會的移民。

橙縣聖胡安-卡皮斯特拉諾(San Juan Capistrano)的一套5臥4衛豪宅正在居外網上掛牌出售。重新裝修後采用了地中海現代開放概念,室內面積達393平方米。入口采用石板和鐵門,地面采用了岩板、大理石和硬木地板。客廳設有定制壁爐,法式門直接通向私人庭院——在那裡,您可以享受城市夜景和Saddleback山的美景。物業所處位置好,可步行至Ambuehl小學和St Margaret私立3-12年級學校。

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由羅文經營的蘭登灣地產公司(Lantern Bay Realty)是加州橙縣南部最悠久、最大型、最成功的獨立經紀公司,擁有30多名專業房地產經紀人。公司見證了橙縣南部的巨大發展,但他們並沒有因此忘記鄰邦傳統友好價值。蘭登灣地產依靠高科技,高度注重客戶的個性化要求,對新興發展的房市了如指掌,為客戶提供住宅與商業房產的銷售、租賃、物業管理和投資咨詢服務。

排版&責編:Zoe Chan

 

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下周起曼谷增開往返芭堤雅火車服務 一天來回“泰”方便!| 泰國

本月曼谷將推出新的周末快速列車服務,從曼谷前往芭堤雅壹日遊就更容易了。

曼谷芭堤雅之間目前也有火車服務,但火車只在周壹至五運行,且抵達芭堤雅的時間是上午11點20分,而回返曼谷的火車則只有下午1點35分壹班。也就是說,往返曼谷芭堤雅的遊客壹定要在芭堤雅過夜。

新的火車服務有冷氣設備,現有的則沒有;旅程也會比目前的三個半小時縮短約壹小時。

泰國鐵路局官員表示,推出新的火車服務將有助促進該國旅遊業,試行為期六個月直到9月30日。如果試行成功,將永久推行這項服務。

沿途每壹站都會有接駁服務前往附近的旅遊景點,包括拉差龍虎園(Sriracha Tiger Zoo)和芭堤雅水上市場(Pattaya Floating Market)等。

班次時間

該服務將於2018年3月17日(星期六)啟動,於早上6點45分從曼谷出發,於上午9點13分抵達芭堤雅,車程兩個半小時。返程在下午4點26分離開芭堤雅,於傍晚6點55分回到曼谷。

票價

空調客車的單程票價為170泰銖。妳可以提前60天預訂。

997號開往芭堤雅列車路線

曼谷(上午6:45),Makkasan(6:59),Khlong Tan(7:07),Hua Mak(7:15),Lat Krabang(7:28),Hua Takhe(7:33),Chachoengsao (8:01),春武裏(Chonburi,8:36),Sri Racha(8:54),芭堤雅(上午9:13),芭堤雅水上市場(9:24),Yan Sang Wararam(9:33),Suan Nong Nuch(9:38)和Ban Plu Ta Luang(9:50)。

998號開往曼谷列車路線

Ban Plu Ta Luang(下午3:50),Suan Nong Nuch(4:00),Yan Sang Wararam(4:05),芭堤雅水上市場(4:15),芭堤雅(下午4:26),Sri Racha (4:45),春武裏(Chonburi,5:03),Chachoengsao(5:37),Hua Takhe(6:05),Lat Krabang(6:11),Hua Mak(6:25),Khlong Tan(6:32 ),Makkasan(6:38)和曼谷(下午6:55)

由曼谷前往Chachoengsao只需80泰銖,可以提前兩天預訂。由曼谷壹直到春武裏府梭桃邑區的Ban Plu Ta Luang的車費為170泰銖,從Chachoengsao到Ban Plu Ta Luang的車費為90泰銖,而Sri Racha到Ban Plu Ta Luang則只需50泰銖。

前往芭堤雅還有其他方式,包括面包車和巴士。妳也可以多花錢包租出租車,好處是門到門的交通,省時又舒適。

編者按

小編很早以前已經迷上泰國,出遊無數次,但記憶中只在清邁坐過壹次火車——涼風撲面而來,窗外鄉郊景色怡人,是壹趟美好的旅程。雖說這是曼谷新的火車服務,但看著古老車廂和路軌極有60年代的感覺,加上便宜的車票,還有免除曼谷堵車的煩惱,實在很有沖動壹試!

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:Zoe Chan

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網紅電商的好萊塢版 聘“小明星來賣豪宅” | 居外專欄

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隨著媒體環境的復雜化帶來的營銷成本的增加,令豪宅房產市場營銷的競爭變得更加激烈。在洛杉磯,豪宅房地產經紀人不斷尋找吸引投資者的新方法,他們通過創意手段來吸引買家到訪參觀。最新的趨勢之壹是在房地產視頻中增加了專業演員的演出,亮相僅僅30秒,費用就可能高達15萬美金。

2018年洛杉磯仍然會是全球最熱門的投資市場之壹,來自本地和海外的投資需求持續旺盛。洛杉磯在各個價位的房地產幾乎都創造了破紀錄的銷售價格,類似這樣的創紀錄趨勢在香港、巴黎和悉尼等主要城市也出現過。這些趨勢包括銷售價格的暴漲和來自海外投資的飆升。例如,根據Zillow的數據,2017年洛杉磯的中等房價增長7.8%,房地產估值總價超過了2.7萬億美金。

這也意味著越來越多的豪宅和名人房產會登上頭條,並被用作吸引投資者和線上地產買家的誘餌。

來自洛杉磯管理公司(LA Management)的明星經理人Trisanne Marin管理著壹班好萊塢的新星,也親歷了市場對房地產視頻大制作的需求轉變。

演藝人才管理和及制作公司LA Management年輕人才高級經理Trisanne Marin
演藝人才管理和及制作公司LA Management年輕人才高級經理Trisanne Marin

Trisanne講道,“洛杉磯地產視頻中對演員的需求正在升溫,並且越來越頻繁,越來越專業。在此之前,對演員的要求也許就是型男美女在房子周圍走走。現在,需求變得更加具體,包括家庭形象、年齡範圍,以及演員之前的表演經驗。”

視頻預算的增加也是演員需求提升的推動之壹。Trisanne還談到:“在壹些新的房地產視頻,不到壹分鐘的鏡頭就有超過10萬美元的預算,更請來獲獎導演操刀。在這些視頻中采用專業演員出演也拓展了房地產市場的新格局。”

從數據上看,大多數買家面對空房子時總是對其潛力缺乏信心,因此“宅裝”(房屋售前的包裝)能幫助提高房子售價,並吸引更多買家。“宅裝”能讓房子的營銷照片和視頻更具吸引力,特別是在線上展現時——房地產視頻中適當的演員陣容也能提升視頻的成效。想想看,壹位父親正在和孩子們在遊泳池裏嬉戲,或者壹個美少女早晨醒來後,伴隨著太陽升起跳進了泳池,這些有視覺沖擊的畫面都能大大增強對買家的感染力。

房產視頻廣告的情節橋段也在發生變化。2017年,尼羅·尼米亞(Nile Niami)為位於比佛利山莊山巔大道1175號價值8,500萬美元的豪宅拍攝視頻。該物業名為“Opus”,其視頻中采用了在半裸的身上塗滿金色的模特,意在表現出“現代埃及艷後”的主題。結果視頻點擊率超過28.2萬。

“Opus”推廣視頻截圖:

“Opus”豪宅實拍:

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觀眾希望在電影中看到真實的演技和清晰的目標。這對於目前高預算的豪華房產視頻也是壹樣——不僅是要展示房產的細節和代理的推廣,它更應該讓觀眾去想象和期許他們未來的生活。

長久以來,好萊塢壹直以制作世界上最好的電影而聞名。因此,除了屢創記錄的房產售價之外,洛杉磯貢獻出最好的房地產視頻也不足為奇了。

責任編輯:Zoe Chan

 

美國和澳洲頂尖拍賣師James Pratt專欄全集

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特朗普經濟制裁立場愈顯強硬 中方試圖避免與美方陷入貿易鬥爭 | 美國

早在壹周前,美國開始對進口鋼鐵及鋁礦征收高額關稅。近日美國總統特朗普再次發言聲稱將有可能進壹步加大對歐洲的經濟制裁力度,包括對進口歐洲車輛采取管控措施。壹位中方資深外交人員表示:中國更希望在國際貿易市場扮演壹個維護市場秩序的角色,同時將盡可能地避免與美方之間的直接貿易沖突。

習近平派劉鶴訪美,就貿易問題展開斡旋,可惜未獲特朗普接見
習近平派劉鶴訪美,就貿易問題展開斡旋,可惜未獲特朗普接見

上周中國國家主席習近平委派其首席經濟顧問劉鶴出訪美國,試圖避免中美兩國之間的雙邊貿易戰爭。就在美國總統特朗普宣布將對進口鋼鐵及鋁礦征收25%及10%的關稅當天,劉鶴會見了美方的高級行政長官,但中方的有關言論卻遭到禁聲。

中國前外交部副部長,前中國駐美國大使張業遂上周日在采訪中表示:中國不希望挑起與美國之間的貿易戰爭。中美雙方之間的共同利益遠遠大於分歧,尋求合作共贏才是解決兩國之間貿易問題的唯壹正確途徑。他還強調,中國近年來在自身經濟高速發展的同時,也為世界貿易創造了大量的機遇,做出了重大的貢獻。這壹點是不可否認的。同時他也警告美國,中方絕不會袖手旁觀,必要時刻將采取有效措施阻止美方侵害中國利益。

本周壹起至3月15日,為期15天的第十三屆全國人大會議及全國政協會議將在北京召開。國家總理李克強將率先宣讀2018年的全國政府工作報告。中美兩國之間不斷加劇的貿易摩擦必然將成為會上的壹項重要議題。

中方堅持,中美雙方之間的共同利益遠遠大於分歧
中方堅持,中美雙方之間的共同利益遠遠大於分歧

另壹方面,不少研究學者表示,美國政府針對進口鋼鐵及鋁礦的征稅對中國所造成的不利影響將遠低於許多的老牌美國同盟國。來自聯合國的調查研究數據也證實了這壹點:美國的十大鋼鐵進口國中,中國並未在列。相反的,類似於加拿大、南韓和德國這些美國盟友每年均向美國出口大批量的鋼材。

在鋁礦進口方面,2016年中國共向美國銷售了共計價值約31億美元的鋁礦,僅此於加拿大排在第二位。然而這項數據在中美兩國之間5,800億美元的雙邊貿易體量之前顯得有些微不足道。中國社會科學院美國專家呂翔(音)表示,美國此次通過增收關稅來處理兩國之間的貿易問題是幼稚且欠缺考慮的。這種行為是對在世界貿易組織框架下的國際貿易體系的壹種公然挑戰。

呂翔同時指出,在保護全球貿易方面,中國同韓國、加拿大等許多主流鋼鐵和鋁礦出口國有著充分的共識。美國此舉從壹定程度上將迫使他的這些盟友與中國走得更近,並且很有可能造成包括貿易及破壞區域和平在內的大規模中美沖突。中國對兩國關系的發展壹直抱有最好的希望,但也做好了最壞的打算。

今年壹月,當特朗普政府開始對進口太陽能電池征收高額關稅後,中國有關貿易部門曾宣布將對壹種美國出口的高粱作物展開反傾銷調查。這種廣泛種植於堪薩斯州和德州的動物飼料在中國的進口量十分有限,因此中國的此舉普遍被外界視為是對美國的壹種警告。如果美國壹意孤行,中方則很有可能進行更加強硬的回擊,包括針對進口量更大的大豆采取措施。但是中國政府對此壹直持謹慎態度,因為征收高額關稅對中國境內消費者的影響很可能不亞於美國出口商。

無獨有偶,美國工業協會近日也抗議特朗普政府針對進口鋼材、鋁礦和太陽能電池的征稅政策。他們認為壹部分美國公司從中蒙受的經濟損失將讓政府得不償失。

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原文:《金融時報
翻譯:Jing Li
編輯:Zoe Chan

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從2017年多倫多公寓豪宅三甲認識鑽石地段Yorkville | 居外專欄

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去年2月,“黃嵐地產榜”原創了【多倫多市中心的有錢人都住哪兒?——超高端豪宅公寓!】,文中列舉了2016年Condo豪宅成交價前三甲。今年黃嵐依然給大家帶來2017年度Condo豪宅榜。讓我們找找Condo豪宅的共性,一起來品鑒吧。

首先,今年豪宅前三甲的平均成交價格大幅高於去年三甲平均的5,078,333加元,高出60%之多,達到8,233,333加元。什麼60%??一點沒錯,公寓豪宅市場的價格已經將近5年沒有大的漲幅了,一波升勢就在眼前。而且,DAISY黃嵐還要劃一個重點:今年三甲中的兩套是在去年4月房地產政策收緊之後的6月和11月分別成交的。What?豪宅市場一點不受政策影響?有錢任性說的就是這個吧!房型方面,一般這類公寓豪宅都是頂樓的Penthouse, 今年也不例外。說到這我要糾正一下國內很多客人的一個錯誤觀點。國內的客人很不喜歡最高層的公寓,殊不知在北美,頂層公寓是最奢華的豪宅像征。一般都是比較大的房型,升級的配置,最高的售價,一言以蔽之,身份的像征。

此外,還記得去年榜單中的前三甲中有兩套豪宅公寓出自著名的Yorkville街區嗎?今年的豪宅第一名和第二名同樣也出自YorkvilleYorkvilleYorkvilleYorkville,重要的事要寫三遍。請記住這個區哦。為何Yorkville這樣一片市中心小的不能再小的區域豪宅頻出呢?我們來看看黃嵐地產榜制作的Condo豪宅三甲的實拍照,我待會再給大家說說Yorkville的前世今生…

2017多倫多成交價No.1公寓

88 Davenport Rd W
成交價:1,150萬加元
四臥室,超5,000平方英尺
位於緊靠多倫多Bloor商業街,鬧中取靜的著名富人區Yorkville

2017多倫多成交價No.2公寓

155 Cumberland St
成交價:700萬加元
三臥室,超4,000平方英尺
和排名第一的豪宅Condo一樣也位於緊靠多倫多Bloor商業街,鬧中取靜的著名富人區Yorkville

2017多倫多成交價No.3公寓

180 University Ave
成交價:620萬加元
三臥室,超4,200平方英尺
位於市中心金融街走廊核心地段,University Ave和Adelaide St.W夾角

前面提到以上的三甲豪宅有兩套出自Yorkville。為何Yorkville這樣一片市中心小的不能再小的區域豪宅頻出呢?Daisy黃嵐來給大家說說Yorkville的前世今生吧:

約克維爾(Yorkville)是加拿大安大略省多倫多市中心的一個富裕社區。南至布魯爾大街(Bloor),北至達文波特路(Davenport),東至央街(Yonge),西至大道路(Avenue),是Annex街區的一部分。它的歷史始於1830年,最初是個村莊(Village, 這也是為什麼Yorkville的後綴ville的來源),1883年,Yorkville成為多倫多的一部分。Yorkville是個多元化的社區,包括了住宅區,辦公空間和高端購物場所。

Yorkville社區內加拿大最獨特的購物區之一是Bloor街上的Mink Mile路段(Yonge和Avenue大街之間)。 2006年,Mink Mile被評為全球第22個最昂貴的街道,租金為每平方英尺208美元。約克維爾在2008年每平方英尺租金為300美元,使其成為北美第三大最昂貴的零售區域。2008年,Mink Mile被“財富”雜志評為世界第七高貴購物街,當時租戶每平方英尺零售銷售收入就可達1,500至4,500美元。

沿Bloor街的“Mink Mile”購物區,街道兩旁分布著寫字樓,樓下有一層或兩層的零售商店。Bloor北部,Yorkville Ave和Cumberland St.之間,均為一些較小的建築物,包含藝術畫廊,零售和餐館。再往北是獨立式的獨立和半獨立式住宅,其歷史可以追溯到19世紀。

Yorkville擁有高檔的購物商場、餐廳和加拿大第一家五星級酒店。高檔精品店包括Burberry、Prada、Gucci、MAC Cosmetics、Hugo Boss、Chanel、Hermes、Louis Vuitton、Holt Renfrew、Tiffany&Co.、Escada、Ermenegildo Zegna、Cartier、Harry Rosen、Calvin Klein、Vera Wang、Lacoste 、法拉利、瑪莎拉蒂、威廉姆斯 – 索諾瑪、Max Mara、萬寶龍、寶格麗、Birks、Coach、嬌蘭、施華洛世奇以及其他高檔設計師精品店。 Bloor的Holt Renfrew商店是奢侈品零售商的旗艦店,擁有四層樓和精品店。許多其他公司旗艦店也位於此處,如哈裡羅森,Town Shoes、Lacoste、Gucci、Coach和Chanel(其加拿大旗艦店成為全球最大的旗艦之一)。

Yorkville的豪華酒店包括洲際酒店,四季酒店、凱悅酒店、黑澤爾頓酒店、萬豪酒店等。

許多知名公司也坐落於此。著名的公司/組織包括CANADA POST、IBM CANADA、派拉蒙電影公司、二十世紀福克斯電影公司、聯合利華、以及多個國家的領事館。 MTV加拿大總部也位於Yorkville。

Yorkville是多倫多最昂貴的部分頂級公寓所在,大多數起價超過100萬美元,並且可以說是上不封頂,包括:亞瑟王子,文藝復興廣場,10貝萊爾,One St. Thomas,溫莎阿姆斯酒店公寓,黑澤爾頓酒店公寓。

加拿大最大的博物館,也是北美第五大博物館,皇家安大略博物館位於Yorkville西部,Bloor和Avenue路口。多倫多最大的公共圖書館多倫多參考圖書館位於Bloor北面的Yonge。

Yorkville的歷史

Yorkville由企業家Joseph Bloor(多倫多的主要街道之一Bloor St. 用他的名字命名)和來自多倫多玫瑰谷的William Botsford Jarvis創建於1830年,一開始的定位住宅型郊區。 Bloore在今天Bloor和Church路口東北部經營啤酒廠。兩人在Yorkville購買土地,在新的街道上將它們分成較小的地塊後建房出售。

1853年,Yorkville正式成為多倫多的一部分,但其特色並沒有改變,其維多利亞風格的房屋,安靜的住宅街道和風景如畫的花園保存至今。在20世紀60年代,Yorkville蓬勃發展成為多倫多的波西米亞文化中心。約克維爾也被稱為加拿大嬉皮運動的首都。

Bloor – Danforth地鐵建成後,由於多倫多官方計劃允許更高的建築密度,附近的土地價值增加。Bloor街,辦公樓,The Bay和Holt Renfrew百貨公司取代了當地的零售業。隨著房地產價值的上漲,Bloor街北部Yorkville的住宅改建成高端零售店,包括許多藝術畫廊,時裝精品店和古董店,以及酒吧,咖啡館和餐館。 20世紀70年代,許多小型建築被拆除,辦公室和酒店建成,高價的公寓開發將在隨後的幾十年中也逐漸成為該地區的標志一直到今天。形成了類似上海新天地和南京西路那樣的頂尖鑽石地段。

看了居外專欄作家Daisy黃嵐的上述介紹,是不是你的腦海裡深深記住了一名字:Yorkville,Yorkville,Yorkville,你是不是終於明白去年底的樓盤33號Yorkville雖然賣的單價高達1,500刀每尺,竟然還會收到5,000張訂單,10:1的分配比例,堪稱2017年度最最難搶到的樓盤。

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律師出身,多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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經濟正在復蘇的里斯本 精品房產投資項目等妳來 | 葡萄牙

文: 葡萄牙房產投资基金 W-Group

對於那些尋求當前及未來穩定收益的投資者而言,葡萄牙裏斯本擁有絕佳商機。那在占地9.2萬平方公裏、人口規模達1千多萬(世界銀行2016年數據) 的葡萄牙選擇房產投資, 究竟該去哪裏呢?  W-group 推薦裏斯本的三個地區,如下:

首推裏斯本的Carnaxide/Alfragide地區,商業和住宅混合社區,因擁有稀缺的大空間物業而成為葡萄牙最炙手可熱的地段之壹; 第二個區域是裏斯本最奢華街區,自由大道 (Avenida da Liberdade),這裏是高端優質新建公寓的聚集區,相當於上海的新天地,未來升值及保值功能明顯; 第三個區域是裏斯本臨近河畔的Matinha/Marvila老區,黃金地段,高品質建築密集區,未來價格上升空間很大。

追求財富顯著增長的投資者而言,這些區域蘊含葡萄牙最有吸引力的投資機會

伊比利亞半島的葡萄牙經濟正在復蘇

葡萄牙因多種原因成為具有吸引力的投資國家,全球投資者的目光也開始聚焦於此,部分原因如下:

  • 經濟好轉,發展前景可觀
  • 良好的政治穩定性
  • 百姓熱情好客,社會和平、多元化
  • 地理位置居中,與重要地區的經濟文化聯系緊密
  • 高素質的勞動力

葡萄牙不僅是歐盟成員國之壹,還是歐元區成員國和申根國,在歐洲可以無國界自由通行。另外,葡萄牙獨特的貨幣和銀行系統有利於大規模交易的進行。

從葡萄牙這個歐洲角落可以打開壹扇通往十億消費者市場的窗口:歐盟、葡萄牙語國家共同體(CPLP)和伊比利亞美洲國家組織(OEI)。CPLP包括安哥拉、莫桑比克和赤道幾內亞等國家;而巴西、阿根廷、哥倫比亞、智利、墨西哥和其他南美和北美國家都是OEI的成員。

此外,葡萄牙的氣候和硬件設施適合有能力追求慢生活的人士:令人驚嘆的海岸線、休閑設施、陽光及其他各種因素使葡萄牙成為名副其實的人間天堂。裏斯本壹年甚至有270天的陽光。

最重要的是,裏斯本的生活成本在全歐洲相對而言合理的多。隨著人民幣的升值,葡萄牙成為中國人在歐洲投資壹個極具吸引力的地方。

英國《金融時報》認為,裏斯本是歐洲排名第二的最佳投資城市。在葡萄牙,房產估值在逐年攀升。雖然裏斯本的評估價明顯高於全葡萄牙平均水平,但與歐洲許多超過負擔能力的國家首府城市而言,仍具吸引力。這也是為什麽全球網絡峰會(Web Summit)會在裏斯本舉行的原因。

為何投資葡萄牙房地產?

價格:葡萄牙目前的房地產價格似乎處於被低估的狀態,根據經合組織(OECD)發布的“聚焦房價報告”(Focus on House Prices)以及國際貨幣基金組織(IMF)發布的全球房價觀察(Global Housing Watch)報告顯示,裏斯本房價在2015年上漲了22.3%,2017年第壹季度上漲了7.9%。投資葡萄牙房產,尤其是裏斯本及其周邊地區房產,我們相信收益前景仍然有上升空間。

黃金簽證這是中國投資者最容易獲得的自由出入歐盟地區的簽證之壹,考慮到葡萄牙護照指數在世界排名第五,這解釋了精明的中國人為何會如此熱衷葡萄牙的黃金簽證。

據國際媒體報道,葡萄牙在中國海外直接投資中排名第四。自2012年啟動以來,黃金簽證項目已經為葡萄牙帶來了17.4億歐元的房地產投資資金。2015年,葡萄牙的中國遊客數量達到了15.5萬,比2014年增長了36%,是2012年的兩倍多。這些數字的持續增長意味著投資者在葡萄牙投資的滿意程度在不斷上升,尤其是在利潤豐厚的房地產市場方面的投資。

裏斯本的三個投資重點區域

1、Carnaxide/Alfragide

Carnaxide/Alfragide毗鄰裏斯本,可以被視為裏斯本的壹部分。該區域的潛在投資機會值得各位關註。Carnaxide在行政區劃上屬於奧埃拉斯(Oeiras),奧埃拉斯是葡萄牙最繁華的城市之壹;Alfragide是阿馬多拉(Amadora)的壹部分,阿馬多拉是壹個人口密集的城市,其購買能力略高於全國平均水平。這是壹個重要的商業及居民區,9公裏的範圍內集聚了諸多國際及本國知名品牌,如FNAC、 C&A、Springfield、Sacoor Brothers、Zara、Mango、Massimo Dutti、麥當勞、必勝客、沃達豐、梅塞德斯-奔馳和大型超市Jumbo,另外還有葡萄牙拜耳總部和樂華梅蘭、宜家、萬客隆、沙蒂、史泰博、迪卡儂等大賣場以及假日酒店和宜必思酒店等。

Oeiras  位於裏斯本西部,屬於大裏斯本區
葡萄牙 奧埃拉斯 (Oeiras)
葡萄牙最頂級的零售區Carnaxide/Alfragide
葡萄牙最頂級的零售商業區Carnaxide/Alfragide

在Carnaxide/Alfragide投資房產的壹個關鍵點是其可用房產的稀缺。這個區域很少有商戶搬離,而需求卻在不斷增加,因此任何可用的房產都是非常樂觀的投資機會,前景評估十分良好。其他行業對該區域的熱衷使得大空間房產的需求日益增加,而這類稀缺的物業只會使投資變得更有價值。

2、裏斯本的“第五大道” —- 自由大道Avenida da Liberdade)

在這座城市的中心地帶坐落著葡萄牙最重要的大街——自由大道,該街道設計受巴黎香榭麗舍大道和林蔭大道的啟發,它擁有悠久的歷史、美麗的建築、花園般的步行道、寬闊的步行區和經典的法式人行道。大道寬90米,長1.1公裏,兩旁高檔奢侈商店林立、酒店優雅迷人,這些使其成為世界上最昂貴的街道之壹。據壹份國際報告稱,自由大道是世界上第35條最昂貴的街道。頂級時尚品牌在這裏設有店面,使自由大道成為葡萄牙的“紐約第五大道”,房價卻相對低了許多,但增長勢頭強勁。

葡萄牙最豪華的街道“自由大道”,媲美巴黎香榭麗舍大街
葡萄牙新建高端奢侈品牌街“自由大道”,媲美巴黎香榭麗舍大街

此外,“自由大道” 成為越來越多企業家、藝術家和其他擁有高購買力人士追求的居住地。

3、臨河舊工業區 Marvila 的升級改造帶來新機會: Matinha

Matinha屬於Marvila教區,是壹個正在進行深刻改造的老工業區,除了將建築物和公寓進行修復以獲得更高的價格之外,其建築還需要具備舉辦商業及文化活動和奢華住宅開發的資格。毗鄰河流提升了這些建築物的價值,因此修復標準也相應提高,這也是該地區成為黃金地段的原因。 目前已引進了壹些時尚、藝術畫廊、美食、創業中心等項目,吸引了壹批擁有巨大購買力的新壹代。

前景優秀的房地產投資機會

在裏斯本Carnaxide/Alfragide,有壹棟可用面積為3,150平米的多功能物業,土地面積7,500平米,有壹個私人停車場,可容納90臺車;盡管目前凈收益率僅為3.5%,但在7-8年內很容易達到7%。目前收益超過15.8萬歐元,年增長率高於通脹率,對歐元區銀行間同業拆借利率進行了指數化,從而進壹步提高了上述利潤。長期租賃合同確保了收入的持續性。這個區域的面積很大,區域內需求稀缺有助於確保未來和當前的收益。就交通便利性而言,這是壹個服務健全的地區,與葡萄牙主要國道均有緊密連接,距離裏斯本國際機場僅15分鐘路程。 

在Carnaxide/Alfragide的創新休閑場所(物業編號:37563810)
在Carnaxide/Alfragide的創新休閑場所(物業編號:37563810)

居外網特意找來葡萄牙當地實業轉型的房產投資基金W 集團代理的旗下樓盤,位於裏斯本的時尚精品街“自由大道”的高檔公寓樓盤,高品質的建築、尊重當地歷史建築的現代化設計使其成為寶石壹般的珍品,這對著眼未來的投資者來說是壹個良機。在這條美麗、優雅、充滿活力的街道上,盡享品質生活。該公寓因本地區優質房產的稀缺而顯得更加珍貴,加上由於葡萄牙房產供不應求以及房價較低,該房產在未來幾年肯定會升值。3.5%的潛在凈收益率使得此項投資更具吸引力。

自由大道上的新建高端公寓十分罕見,且需求量很大(物業編號:37579109)
自由大道上的新建高端公寓十分罕見,且需求量很大(物業編號:37579109)

此外,葡萄牙房地產投資基金W集團為居外網用戶找來裏斯本新興黃金地段Matinha的壹套河景辦公物業,投資前景極佳,潛在收益率在7%以上,該地區供不應求的形勢確保了該物業的長期盈利能力。據實際預測,5年內該物業價值至少會增長60%。

坐落在河邊的Matinha/Marvila是個新興的黃金地段(物業編號:37580230)
Matinha/Marvila的河景辦公樓(物業編號:37580230)

欲了解更多房產信息,請瀏覽葡萄牙房地產投資基金W 集團 在居外網的公司頁面 http://www.juwai.com/w-group/,或致電居外客服熱線 400-041-7515 詢盤。

 

排版:Zoe Chan

責編:HY

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大學城充滿年輕活力 老中青三代一同樂活其中 | 美國

對大學城的居民來說,吸引人的不僅是學校的尊崇地位,還有社區的親和力。大學城社區具有令人印像深刻的混合特征:大城市的供給與小城鎮的精神

大學通過舉辦講座、音樂會、烹飪及文學課程等活動為本地區的知識與文化生活做出貢獻。在體育運動方面,社區居民既可觀看也可參與。年輕人在這裡可以騎自行車、徒步旅行、慢跑等;活躍的退休居民則特別鐘愛終身學習的機會。社區居民在使用運動設施、參加課程及觀看比賽方面也有諸多優惠。另外,擁有醫學院的大學還會成為優秀的醫療保健選擇。

投資前景來看,大學城以其彈性佳而著名。一方面,它們會經常吸引大型企業來此落戶,同時也支持初創企業的蓬勃發展。創業者在這樣的環境中茁壯成長。

430,000美元 | 俄亥俄州哥倫布 | 蘇富比國際房地產Street公司

哥倫布就是一個例子,該市是俄亥俄州立大學(Ohio State University)的所在地,根據數據顯示,本校注冊人數接近6萬人。該校每年都會培養出數千名畢業生,其中很多人都留在了本地區。蘇富比國際房地產Street公司的Scott Street說:“企業已經注意到了這一點,許多公司也因此遷來哥倫布市。科技型初創企業近些年來風靡全球,數百萬美元的種子基金正在幫助俄亥俄州立大學內部及周邊企業的發展、創造就業機會。”

穩定的經濟預示著房產市場的良好發展。即使在低迷的市場,房屋庫存依然緊張。出租房屋的業主可以依靠穩定的學生需求獲取收益,盡管流動性比較高。

但許多人都安定下來了。新近的畢業生以及為了上下班方便的教授、研究和管理人員都成了第一批業主,他們發現生活在大學城樂趣是如此之多。Scott Street說:“俄亥俄體育館之所以能在橄欖球賽季的每個周末容納10萬多名球迷,部分原因是俄亥俄州立大學的校友都住在離學校很近的地方。許多畢業生定居在距離學校不到20分鐘車程的近郊。

6,950,000美元 | 德克薩斯州奧斯汀 | 蘇富比國際房地產Kuper公司

奧斯汀作為德克薩斯大學(University of Texas)旗艦校區的所在地,擁有全美最龐大的學生群體,學生數量超過51,000人。“在這個地區和這個學校每天都有許多事情發生”,蘇富比國際房地產Kuper公司的Mike Vilece說,“這個城市可為你提供無限種可能。你可以徜徉在丘陵地帶,盡情玩耍,也可以和十萬個親密朋友一起觀看周六的足球賽。”

包括空巢老人和嬰兒潮一代在內的校友回來定居時發現,奧斯汀已與他們在校期間截然不同。Mike Vilece說:“這座城市的變化讓人難以置信,建築物與之前完全不同。新建築如雨後春筍般湧現,但文化和氛圍依然生動而鮮活。

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居外網:加拿大房市問題根源在於金融監管政策 並非外國買家 | 加拿大

外國買家在加拿大房地產市場具有舉足輕重的影響,也被當作是引發當前房市熱潮的重要因素。對此,中國最大海外房產門戶網站-居外網CEO羅雪欣女士(Carrie Law)有獨特的看法。在她看來,加拿大房價不斷上漲的壓力更多來自寬松的房貸政策,而非大陸買家,溫哥華等地或將面臨房價行壓力。羅雪欣女士被認為是全球房產行業最具影響力的人物之一。

在羅雪欣女士看來,中國買家對溫哥華房產的需求,自2015年達到頂峰後,正一直下降。因此,加拿大房價不斷上漲的壓力並非來自外國買家和針對外國買家的稅收政策。相反,寬松且低利率的房貸政策是最大問題。加拿大金融監管局(OSFI)在2017年10月也有著同樣的結論。更有趣的是,當我們仔細研究加拿大央行的分析報告時,相信他們也認可這一判斷。

居外網CEO羅雪欣女士
居外網CEO羅雪欣女士

中國人的需求逐漸減少

羅雪欣女士進一步解釋到,盡管中國買家的需求逐步減少,但加拿大房價仍在加速上漲。據居外網數據顯示,中國買家對溫哥華房產的興趣在2015年達到最高點,之後,房價過高、房屋庫存不足抑制了中國買家的購買需求。通過觀察分析,就可以發現這些信息都已清楚地反映在相關數據中。

圖表:大溫哥華地區非長住居民產權轉讓

數據來源:BC省財政部。第一個數據折點很可能是由外國買家所收到的“警告”引起,這可能迫使一部分外國買家加速購房。事實上,2017年12月的銷售數量,實際上與所有銷售的中位數相當。

根據加拿大財政部數據顯示,大溫哥華地區外國買家的房屋交易正在持續增加。2017年12月,共有190位外國買家進行了房產交易,較上年同期增長了13.09%。然而,有必要了解房產交易被注冊登記的規則,例如,在建築未完工之前,公寓房的預售是不被記錄在案的,這意味著現在登記的交易數據有可能是幾年前就已經完成交易的。2015年被認為是加拿大房市最火的一年,但當時的部分交易要到現在才完成注冊登記。

當然,我們也假定這些買家一直持有物業,而不是在注冊之前就轉手,他們也不可能通過居外網來轉售這些房產。一般來說,房產開發商與大買家都保持有特殊的聯系,無論是國內還是國外買家。

加拿大央行是否知道他們正在制作房市泡沫?

羅雪欣女士表明,加拿大央行才是房價上漲的最大推手。“溫哥華的房地產市場繁榮來自加拿大央行的交易大廳,而非北京大街。因為此前加拿大房貸利率固定、且處於低位,當信貸資金流動時,房價自然就會上漲。這是每個大學生在學習房地產市場時了解到的第一件事,這與外國買家無關”

加拿大央行實際上也多次認同這一說法。2010年,加拿大央行前行長馬克•卡尼(Mark Carney)表示:“經驗表明,長期的超低利率可能會阻礙金融風險的評估,這會促使人們去尋求收益,並推遲對資產負債表的調整。”今天你只需要前面兩部分,這意味著人們會以過高的杠杆來追求收益。

值得玩味的事實:在2013年被任命為英格蘭銀行行長之前,馬克卡尼向英國財政委員會重申了幾乎相同的聲明。

幾個月之後,馬克卡尼在溫哥華貿易委員會發表演講時表示:“低利率信貸資金被用來抬高加拿大房產的價格,而不是投資於擴大我們企業的生產能力和出口競爭力。”其含義是,信貸資金大多被借出用於房屋貸款上,然而,加拿大央行更希望它是用來幫助企業擴張的。

大溫哥華地區非居民的物業交易正在持續增加。圖為居外網上的溫哥華4臥3衛房產,土地面積567平方米,售價約1,860萬元人民幣(點擊圖片查看房源信息)
大溫哥華地區非居民的物業交易正在持續增加。圖為居外網上的溫哥華4臥3衛房產,土地面積567平方米,售價約1,860萬元人民幣(點擊圖片查看房源信息)

查看居外網上近3萬套加拿大在售房源

監管信貸政策比征稅更為重要

如果加拿大央行認為寬松的信貸政策是罪魁禍首,那麼提高准入將是最有效的措施嗎?這正是羅雪欣女士的建議。“從居外網的角度來看,去年10月,針對BC省房產市場,加拿大金融監管局做出了最為重要的政策調整,決定將加拿大人申請抵押貸款的申請標准提高,這將是影響房市發展的核心舉措。”

在羅雪欣女士看來,加拿大金融監管局制定的 B-20新准則確實做到了這一點,降低了借款人的最大信貸能力。在所有受聯邦監管的金融機構中廣泛開展的壓力測試表明,將最大抵押貸款規模降低了約20%,將使信貸資金供應緊縮,更難推動房價的上漲。此外,它還促使銀行采取更好的風險控制措施,包括借款人的收入驗證。在B-20執行之前,加拿大銀行對借款人國內外收入的來源驗證監控備受質疑。現在實行的新措施平息了這些爭論,並得到國際信貸機構的認可。

這些新的B-20准則還解決了外國買家的國外收入征稅問題。越來越多的新移民家庭購買房產,然而他們的收入來源不明,征稅政策對此也毫無辦法。溫哥華記者道格拉斯·托德(Douglas Todd)在2015年發表的一篇文章中指出,溫哥華一些新落成的豪宅主人宣稱是貧困階層。人們普遍認為,這些在海外賺取收入的人並沒有在本地申報自己的收入。

這其中很多都不是外國買家,而是加拿大新移民,他們免征外國人的購房稅,但仍有資格使用海外收入獲得抵押貸款,而且許多人沒有在加拿大申報收入。B-20執行之後,這是不允許的。加拿大帝國商業銀行向我們提供了一些關於采用新准則的解讀。

借款人用於獲得抵押貸款資格的收入來源,現在必須是合法且可核實的。若要獲得地方抵押貸款,加拿大國家稅務局會關注到你的現金情況,並要求支付任何未付的稅金。這不會影響那些已經產生的購買,但足以令今後想犯規的人打消念頭。

BC省確實已推出了一項投機稅以應對這些問題。然而,你願意支付房子價值的2%,還是支付房費所需收入的40%作為稅金呢?我猜大多數人會偏好投機稅而不是地方所得稅。

外資在加拿大房地產市場的作用不可低估。不可否認,外國買家起到了一定的作用,但這些資金怎麼會在這裡、為什麼會在這裡都是重要的問題。即使外國買家占了25%的市場份額,但仍然有75%的國內市場能輕易吸收房價的上漲。投機者不論是國際的還是國內的,除非能賣出去,否則都賺不到錢。通常你需要賣給那些在當地有收入,或者至少有能力通過當地信貸來負擔增長的人。

加拿大的銀行體系至今一直通過擴大信貸供應來實現房屋所有權。房價在攀升,他們並沒有遏制它。目前B-20的實施和不斷提升的利率會抑制信貸供應,國內外的投機者將難以像之前一樣輕松獲利了。

 

原文:Better Dwelling
翻譯:Rick Zheng
編輯:Zoe Chan & HY

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華人投資泰國房產2017年年度報告 | 泰國

中國對泰國住宅地產的投資已達到一個新高度,而中國大陸對泰國房產市場投資的三個主要推動因素來自北京,卻非曼谷

1、 資本管制

中國的資本外流管控,已使中國的海外住宅投資總額,從2016年的高點降低至2015年的水平。

資本管制也導致了資本流向的局部重新定向,因此,泰國和東南亞臨近地區等價格不太貴的市場吸引了來眾多的中國投資者。

泰國和東南亞地區的房市吸引力主要在於:相對較低的首付及月供正好迎合了那些尚無能力轉移大額資金的中國買家。比如,居外平台上普吉島附近的新公寓最受中國買家歡迎,最低售價僅10萬美元

泰國普吉島新開發的1臥1衛海景公寓房,售價約66萬元人民幣。物業編號:28742016(點擊圖片查看房源信息)
泰國普吉島新開發的1臥1衛海景公寓房,售價約66萬元人民幣。物業編號:28742016(點擊圖片查看房源信息)

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2、中國的“一帶一路”倡議

中國政府支持對參與“一帶一路”國家的投資,這些投資與中國的戰略是相一致的,即:通過在中國鄰國建設新的基礎設施和鼓勵這一區域的跨境商貿活動,以此提升中國在區域經濟上的領導地位。

泰國憑借其優越的地理位置,已從區域貿易增長、跨境投資及經濟合作方面獲得諸多益處。

泰國處於“南寧——新加坡經濟走廊”(CICPEC)的中樞位置,該走廊是“一帶一路”六大經濟走廊之一,其目標是加強中國與東南亞各國之間的聯系。

高速鐵路樞紐

泛亞鐵路(Pan-Asia Railway Network)是經濟走廊的關鍵要素之一,其中三條高鐵線路將在曼谷交彙。

目前對於三條鐵路的構想將將使泰國成為東南亞的十字路口。高鐵線路首次將新加坡、馬來西亞、越南、老撾、泰國、柬埔寨、緬甸,當然還有中國——通過昆明連接在一起。就地理位置而言,泰國正好處於這一鐵路網絡的中心,將承接南北鐵路線,其他國家則通過東西線連接。

誠然,整個泛亞鐵路網絡的構建需要多年時間,此前還有不少艱難的談判尚待進行。但是該線路的第一部分已在2017年12月份動工。泰國政府預計這段連接呵叻府的線路最遲將會在2021年底開始運行。

泛亞鐵路規劃圖
泛亞鐵路規劃圖

泰國將在未來五年(2017—2021)積極打造“東部經濟走廊”,投資440億美元發展東部沿海地區基礎設施和工業。泰國政府投資僅占一部分,分析人士預測中國將會是主要投資者。[1]

東部經濟走廊(Eastern Economic Corridor)是一個宏大的項目,包括機場擴建、港口開發、新鐵路、新城市和地區建設,以促進先進產業的發展。這條東部經濟走廊和高速鐵路(客用)及雙軌鐵路(貨用)有望通過在曼谷的交彙點與中國的“一帶一路”和“泛亞鐵路”連接起來。

這些投資將為工人、企業及投資者創造就業及發展機會。彙豐銀行認為,接下來的十年,全球66%的中產階級將會生活在亞洲“一帶一路”沿線,這些市場會更緊密的聯系在一起,帶來更巨大的經濟機遇。

需要注意的是,商業房產和住宅房產的購買幾乎是每個大型項目的基石,無論該項目是一座新城、一個新的制造中心或者是鐵路設施等。

東部經濟走廊產業規劃分布
東部經濟走廊產業規劃分布

 “一帶一路”倡議和泰國東部經濟走廊仍處於早期階段。即便如此,這個龐大的規劃也幫助泰國吸引了中國機構和個人投資者的關注,加大了對泰國房地產投資的需求。

中國消費者認為“一帶一路”倡議將會帶動泰國經濟增長,提升房產價格及收益,因而早期投資者會享受極大回報。許多中國人認為在即將到來的開發熱潮下,投資“一帶一路”國家的房地產不僅是一個精明的舉措,而且會得到政府的庇佑。。

3、新的投資者進入泰國市場

越來越多的中國中上階層精英第一次領到了到跨境出游的護照,並開始投資海外房地產。相對於已經在全球化投資浪潮中馳騁多年的歐美投資者, 來自中國的投資者在可以支配財富上略遜一籌,所能發現的投資工具也相對較少。 泰國由於其位置與中國毗鄰、完善的旅游基礎設施、合理的房價及可接受的文化,吸引了這些初出國門的投資者在此進行首次嘗試。

目前僅有9%中國公民持有護照,這個數字將在2020年翻倍,達到2.4億人[2]

如此低的護照持有率意味著許多有能力進行國際房產投資的中國人尚未邁出國門。而未來三年護照持有者數量增長,意味著出境消費與投資的中國人數量會上升,不難預測,未來五年來自中國在海外置業的人數仍會增加。

我們預計這群新興跨境投資者會湧向既熟悉、價格又相對較低的市場,按照這個標准去尋找投資目的地, 泰國毫無疑問最容易被發現並符合標准。

旅游帶動的房產投資

在某種程度上,中國人熟悉泰國主要因為它是中國人非常喜愛的旅游目的地。從以往經驗我們可以得知,大多數中國投資者會首選他們曾經去過的國家進行投資,如澳大利亞、新西蘭、英國。

值得注意的是,在裡昂證券集團(CLSA[3])進行的一項調查顯示,中國游客最想去的旅游地中,泰國排名前三。攜程網的數據顯示,2017年泰國是最受中國游客歡迎的目的地。

2018年初居外網調查了400多名有意向購置海外房產的消費者,結果顯示:2018年泰國仍是旅客的首選目的地,計劃在亞洲旅行的中國人有61%選擇泰國。在排名第一的美國之後,泰國與澳大利亞並列第二。這些旅行者中有超過四分之三(77%)的被訪者打算在今年購買房產。剩余人群中有六成被訪者表示他們會在度假地購置物業。[4]

中國對泰國房產的需求趨勢

自2015年第三季度以來,中國對泰國房產需求一直呈上升趨勢,該趨勢在2017年初加速。2018年1月達歷史第二高峰。

2018年1月中國買家詢盤的數量比2017年1月增長91%,比2016年1月增長313%。

根據居外網的2017年數據, 泰國有四座城市吸引了四分之三的中國買家來此置業。

排名第一的芭提雅和排名第四的普吉島均擁有大量的海景及水景房。度假公寓是中國買家比較喜歡的一種房屋類型,業主可用以度假,剩余時間可委托物業經理租賃給短期租戶。

中國買家詢盤最多的城市(2017)

  1. 芭提雅
  2. 曼谷
  3. 清邁
  4. 普吉島
  5. 蘇梅島

(數據來源:juwai.com)

曼谷,高層公寓因為其設施嶄新且裝飾豪華、景觀優美、精良的設備硬件如公共公園、泳池等齊全,也倍受中國買家青睞。

在清邁,中高層共管式公寓及擁有私家花園的私人別墅最受買家歡迎。

華人投資泰國房產的原因

中國人在泰國買房更多是以投資為目的,這一動機明顯高於全球平均水平。出於投資動機買房的中國人占73.8%,全球平均水平為53.2%。

盡管該調查的被訪者可進行多項選擇,但被訪者表示,在泰國置業主要是用於投資,而不是因為被泰國的教育資源、自住和移民等目的。

以子女教育為目的而在泰國置業的中國買家僅占受訪者的2.1%,而居外全平台上以全球房產投資者的意向數據來看, 出於子女教育而出國置業的意向買家比例占到13.9%。在泰國買房自用的人群比例是51.9%,低於全球59.2%的數據幾乎8個百分點。

僅有0.3%的買家是出於移民因素考慮,而全球平均水平是3.6%。我們發現即使打算在泰國安度晚年的中國人——這在清邁很是普遍,也不認為自己是移民。

2017年年度預測

中國人對海外房地產的投資興趣在最近十年裡一路飆升。2010年,中國在境外的房地產投資總額僅為50億美元,而到2016年增長了逾20倍,在2016年創下了1014億美元的新高度。居外網的全球預測是,在經歷2017年略微下滑之後,中國人在海外的投資規模將在未來幾年裡創下新紀錄。2017年全年的投資總額數將在未來幾個月公布。

中國財富增長是推動海外房產投資的主要動力,中國的財富在近年也得到了史無前例的積累。瑞士信貸(Credit Suisse)報告引用招商銀行私人銀行報告稱,2017年,中國大陸有160萬百萬富翁。這一階層構成了中國跨境買房的最主要群體。手持13萬億澳元的資產,比起6年前(2011年)的5.3萬億澳元,每年增長了約16%。

從總人口看, 中國人的人均財富在過去6年裡翻了兩番。而在國人持有的財富中,房產占資產比重53%。[5]

其他研究也表明,中國人對海外房產的需求增加會持續到2025年。住宅是中國海外投資者最喜歡的資產類型。近四分之三(71.6%)的中國海外投資者稱他們已經在海外擁有住宅地產。超過60%的人打算在2020年之前投資海外房產。該研究稱,中國的經濟和政治形勢是主要驅動因素。[6]

短期1-3年內,除非投資環境出現意外的經濟或監管變化,我們中國個人投資者對泰國房地產的需求將繼續增長。

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[1]《今日東盟》“泰國擬將東部經濟走廊與中國“一帶一路”對接整合”, 2018年2月10日https://wp.me/p6rwtJ-ai2
[2]《彭博商業周刊》“中國護照持有率將翻倍,推動旅游業繁榮” 2018年1月25 日,https://goo.gl/JoonU82018
[3]CLSA, 2017年7月19日“中國出境游客—2017新報道”, https://www.clsa.com/?p=997
[4]居外網,2018年2月,2018年中國游客出境旅游調查。
[5]2016  瑞信 2016全球財富報告
[6]金融時報機密研究,2016年8月11日文章《中國資本控制未能抑制投資外流》

 

撰文:Dave Platter
翻譯:Lynn Zuo
編輯:HY & Zoe Chan

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為什麼今年珀斯有望反彈成為最新的熱門房市?| 澳洲

澳洲聯邦銀行(Commonwealth Bank)和聯邦證券(Commsec)最新的季度調查報告綜合了零售、經濟增長、人口、商業投資、住房建設以及房價等九項主要經濟指標,分析了各居住地區的信息,以及工作和商業的氛圍。

澳洲9號電視台網報導,該次調查的一個明確的信息是,西澳仍然在全國墊底,與東部各州相比很容易黯然失色。問題在於,這是否進一步暗示,就承受能力和增長能力而言,西澳的住房市場可能會成為全國最好的。

由於礦業投資下滑,就業機會逐漸減少,西澳房價四年來已經下跌不少。

這可能是整個調查中最有價值的提示。如果查看CoreLogic最新的月度數據,珀斯房價平均為484,562澳元,而墨爾本為832,735澳元,悉尼為105萬澳元。這一價格在2017年下降了2.6%。

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CoreLogic 2018年1月31日澳洲各州府城市的房價指數及月/年度變化
CoreLogic 2018年1月31日澳洲各州府城市的房價指數及月/年度變化

珀斯市場的特別之處在於租金顯然比其它州更低。珀斯房產的收益率為3.8%,而霍巴特為4.9%,達爾文為5.7%,堪培拉和布裡斯本為4.1%。這直接反映了租房者的負擔能力,疲弱的工資增長水平和更高的失業率。

對於珀斯而言,關鍵在於觀察鐵礦石價格(從2016年初的每噸約31美元的低點到今天的每噸76美元以上)和對勞動力的需求。

2017年,西澳從業人員增加了5萬多人,總數達到134萬人,失業人數下降了9,000人左右。就業人數增加意味著更多的人能夠支付更高的租金或購買房產。

珀斯是擁有增長前景的市場,因此關注鐵礦石的價格是重要的。歷史告訴我們,珀斯具有高度的周期性,而且依賴商品周期。

對珀斯房市榮景終結的悲觀預測可能為時尚早。圖為珀斯市郊3臥2衛的精美別墅,位於灌木保護區對面,臨近海灘、商店、咖啡廳、餐廳、學校和公園(點擊圖片查看房源信息)
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新州仍然在全國領先並不讓人意外,該州創造了最多的就業機會,擁有最強勁的房地產市場,因此吸引了大量的新投資。

從全國來看,新州的強勁對澳洲有好處,因為新州是全國人口最多的州。但這些正在慢慢改變,維州人口增加最為強勁,這又促進了對住房的強勁需求,也意味著維州的就業機會將繼續增加。

該調查與其它調查都顯示出,住房市場所謂的低迷可能被誇大。盡管有一些不足(認為大規模的公寓房發展項目是建立在中國強勁的需求假設基礎上的),但似乎沒有任何全面崩盤的跡像,因為人口的增加將繼續促使工薪階層的人們要求更多的住房和新房。

雖然關於澳洲是否能夠承受人口快速增加的爭論仍然存在(當然,答案是建立更新、更強大的基礎設施來應對日益增加的州府城市人口),但事實上迄今為止,州府城市也從中受益。

 

原文來源:9news.com.au
責任編輯:Zoe Chan