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阿姆斯特丹人工島IJburg：發展潛力巨大完美親水生活 | 荷蘭

阿姆斯特丹的艾瑟爾堡（IJburg）區，是近年阿姆斯特丹在其東郊（艾瑟爾湖西岸）新建的人工島嶼，因此可以說IJburg是擁有阿姆斯特丹最新的規劃、建築、交通的新生城區。這裏環境美好且水資源豐富，生活便利擁有許多餐廳、公園、體育運動場所。這套獨壹無二的頂樓公寓占據IJburg優越的位置，面積379平方米非常寬敞舒適，擁有6間完美臥室能滿足多人口家庭入住需求，並且這裏的優質教育資源尤其適合有孩子的家庭。

IJburg——阿姆斯特丹東部新區，擁有親水環境和便利生活

IJburg是阿姆斯特丹東部的壹個新區，該區共有6個人工島嶼，在這些島上將為4.5萬居民建造1.8萬套住房。這裏正在掘起，並將越來越受關註，有許多因素吸引人們前來居住，如優美的Blijburg aan Zee沙灘以及新建的IJburg網球俱樂部。

在IJburg，有許多水上餐廳、新潮的咖啡館、電影院和劇院，也有體育場館、健身俱樂部、藝術和文化中心，以及公園、商店和水上運動場地。這裏舒適的海灘也定期舉辦各種派對和節日，吸引人們來這裏度假，度過休閑的時光。

這套公寓所在的社區非常受人歡迎的另外壹個原因是——這裏非常適合孩子的教育和成長，有很好的學校，這也是中國家庭最關心的問題之壹，住宅的附近有壹所高中IJburg學院。除此之外，還有小學和日托所，這裏不僅安全愜意，也是阿姆斯特丹當地人非常向往的帶著孩子壹起居住的地方，並且房屋類型非常適合小型或大型家庭。

生活在這個社區非常方便，通過公共交通工具只需要10分鐘就可以到達阿姆斯特丹市中心。也可在2分鐘內到達A1、A9和A10高速公路，去往哪裏都十分快捷。當地有大型超市、工藝品店和各種服裝、禮品店的購物中心。碼頭每周都會有熱鬧的市場對公眾開放，如果您在尋找相對較新的房屋和高品質的生活質量，特別是想給孩子壹個完美成長空間，那麽這套公寓壹定是理想的住所。

房市火爆投資回報高，宜居城市適合孩子成長

雖然荷蘭在2017年調整了海外投資移民政策，但阿姆斯特丹的房地產投資市場仍然具備較高的投資價值。荷蘭《華僑新天地》去年11月刊文稱，荷蘭房市十分火爆，某調查公司對荷蘭售房利潤進行的最新調查，再次證實了這壹點。阿姆斯特丹是荷蘭的首都，也是荷蘭最大的城市和第二大港口，聞名的風車和郁金香，令阿姆斯特丹成為令人艷羨向往的童話城市。阿姆斯特丹大學以及自由大學都是荷蘭最優質的高等教育學府，典型的溫帶海洋性氣候十分的適合人類居住，曾多次被評為世界人類最宜居的城市之壹。

購買這套住宅，也是壹次非常不錯的投資機會，因為該物業未來升值潛力很大。阿姆斯特丹作為壹個居住的熱門城市，平均每年有11,000的人口增長量。但是，截止到2025年，阿姆斯特丹這個城市的人口增長量最大只能容納50,000個家庭。這樣看來，阿姆斯特丹的人口增長量，給城市帶來了巨大的人口居住壓力。

為了讓阿姆斯特丹適應如此快速的人口增長速度，市議會把IJburg二期計劃提上日程，希望到2025年的時候，這個地方可以成為比率最大的房屋居住區。計劃表明，2018年，小島成形，承包商介入，第壹戶居民將有機會在2021年入島。這裏未來發展前景十分好，加上美好的居住環境和便利生活條件，極具升值潛力。這套房產非常適合有誌於前往阿姆斯特丹生活的的外籍人士，無論是單身人士還是夫妻，或者是有孩子的大家庭，這套住宅都非常理想。

極為寬敞擁有開放式設計，看盡美景享受舒適休閑體驗

這套頂樓公寓擁有相當開闊的房間，379平方米的起居空間讓人十分驚嘆，並且有許多窗戶，可以讓人隨時看到戶外景觀。比如有超大且設施完善的廚房、寬敞的休息室和浴室，還有大型酒吧、美麗的露臺、溫馨的臥室，都是開放式的舒適設計。

6間寬敞的臥室各有特色，讓所有人擁有完美居住體驗。臥室1配備有水槽和寬敞的步入式壁櫥，可俯瞰整個花園的景色，臥室2設有內部樓梯，可通往五樓臥室3和臥室4。臥室4和主臥5內部設有帶淋浴、衛生間和水槽的套間。此外雜物室內安裝有整個房產的清潔空氣流通系統，還有配有水槽的來賓衛生間。

這裏的休閑空間也應有盡有，比如裝有內置投影儀的天花板和可通往五樓的寬敞樓梯的超大起居室，配有啤酒抽吸泵和冷卻冰箱的超棒的酒吧，內含設施完善的烹飪島臺的理想廚房。其他先進系統也為您帶來舒適生活，包括有地熱系統、先進的空調系統、所有窗戶均為雙層玻璃；整個四樓都有音響系統。

業主擁有專門的中介代理人，來為其服務，可以幫助完成所有專業的咨詢和購買流程。但是房子的帶看、參觀等事宜會由業主親自完成，因為只有他才知道生活在這個公寓的真實感受，這個公寓最大的特點和優勢。相信該物業將是非常珍貴而難得的物業，妳不僅將獲得理想中的公寓，還能獲得可觀的投資回報。欲進壹步了解詳情，請點擊：http://www.juwai.com/37081200.htm。

（本文內容資料由客戶Byron Tilley提供）
責編：Zoe Chan

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南加州富人區羅靈丘陵崇尚自然環境和獨特牧場氛圍 | 美國

羅靈丘陵（Rolling Hills）是南加利福尼亞州一個富裕而寧靜的社區。美國《福布斯》雜志曾評選過美國十大最貴豪宅，在羅靈丘陵市就有其中之一。羅靈丘陵市從1957年以來，一直維持著尊重本土野生動物和自然環境的牧場風格和馬術環境，因此這個地區的豪宅深受富人歡迎。在這裡一個私密寧靜的優越地段，有一處占地4.5英畝的豪華房產正在出售。目前的業主在1999年購買了該物業，並在這個地段以最高品質和完美設計建了一幢氣派不凡的新房，如今正式出售，可以說這既是值得傳承給後代的寶貴資產，又是珍貴的投資置業機會。

富人名流喜愛的Rolling Hills，擁有獨特牧場風格和馬術環境

羅靈丘陵是非常宜居的地區，沒有喧鬧和緊張，只有貼近自然的環境、優美的牧場格調，尤其對於愛馬人士來說，獨一無二的馬術環境讓人印像深刻。這個相對封閉的高端社區，成立於1957年，這裡是一個富庶寧靜的社區。地形連綿起伏的丘陵地貌、沒有紅綠燈，家園與沿街道非常寬闊。當地豪宅很多，每家都有足夠的土地來建造馬場。

在羅靈丘陵市這個極為富裕的自治社區，當地屋主大都是富人名流。該市的教育由帕洛斯弗迪斯半島（Palos Verdes Peninsula）統一學區管理。帕洛斯弗迪斯半島統一學區管轄下的學校排名在加州乃至全美國中名列前茅。帕洛斯弗迪斯半島的公立高中評為全國第八。另外，該學區的查德威克學校是眾所周知的知名K-12的私立學校。

由於該市是富豪雲集的地方，自然有不少名人居住在此。例如，麥克•舒奧托是1952年帆船比賽的奧運冠軍；南加利福尼亞大學橄欖球隊教練Steve Sarkisian；還有西雅圖海鷹隊總教練、前南加利福尼亞大學橄欖球隊教練皮特•卡羅爾；羅賓遜直升機公司的創始人弗蘭克•羅賓遜，等等。

獨占私密位置享有絕美田園美景，氣派非凡彰顯尊貴身份

這棟豪宅氣派非凡，讓人嘆為觀止，享有美不勝收的自然景觀。它占據驚人的4.5英畝，面積極為寬敞，是真正的莊園式豪宅！尤其值得突出的是它的位置，非常私密無人打擾，又被周圍牧場美景所包圍，處於羅靈丘陵的優質私密地帶，這樣的黃金地段如此珍貴，也擁有全球屈指可數的投資價值！

每個來到這裡的人，都認為該房產擁有人們夢想中的一切——頂級豪華裝修、寬敞開闊的格局，主樓層幾乎所有房間和客房都能欣賞令人嘆為觀止的自然景色。8臥9衛適合多人口家庭同時入住，每個人享有無比舒適的空間。而周圍牧場美景和馬術氛圍更是令人著迷。

該房產擁有8間景觀臥室和9間浴室，迷人的廚房帶有花崗岩台面，並帶有2台微波爐、4台洗碗機、2個加熱抽屜、6個燃氣灶等等，所有的家電和配套設施都是最高端的，讓人享受無與倫比的生活。該房產還帶有私人影院、游戲/瑜伽室、寬敞的後院與泳池、水療區和池塘。這裡也擁有獨一無二的度假風情，讓人在這裡可以完全放松身心。寧靜漂亮又郁郁蔥蔥的私人花園，為住宅增添了勃勃生機和美麗景觀，這裡種植多種果樹，讓此處生活美若一副畫卷。另外，獨立客房帶有單獨車庫，兩間臥室和一間浴室，是父母或客人居住的完美之地。房產擁有6車位車庫和眾多停車位，長長的私人車道通往噴泉！

這棟豪宅位置優越又十分方便，距洛杉磯機場約30分鐘路程，15分鐘就可到達海灘，去往購物中心和餐館只需10分鐘路程！你可以隨時去海邊享受曼妙的時光，或者悠閑的在這個富人區裡體會舒適自在的生活方式。

目前的業主是一對已婚夫婦，他們在1999年購買了該物業，並在土地上建造了同樣豪華的一幢新房。他們也是該豪宅至今為止唯一的擁有者，始終維護的很好，高品質的頂級裝修和匠心獨運的設計令每個細節都十分精美。原業主在當年購買時耗資240萬美元，如今加上建造的新房之後，該房產的總售價為888.8萬美元——從過去20年的價格升幅可以略窺這套房產的升值潛力。

這套氣派卓越的大宅在當地也出類拔萃，它的位置和面積、精美裝修和絕美環境，都令其具有獨特價值，未來的價值很有保證，值得擁有！欲進一步了解詳情，請點擊：http://www.juwai.com/37372940.htm。

（本文內容資料由客戶Almas Lodhie, Worldwide Realty提供）
責編：Zoe Chan

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在美當房主獲利多哪些城市賣房子最賺？| 美國

買家購房熱領著美國房價上漲。現在在美國當房主收租金貌似有利，且如果出售房產，能獲利更多。全美各地賣房子，不同城市的房主所得利潤也不同。

《華盛頓郵報》2月22日報導，根據ATTOM Data Solutions的數據，2017年，房屋出售賣家所得平均利潤達到10年來新高。自2017年第四季度以來，和購買房屋時價格相比，賣家出售房子的價格平均上漲54,000美元，相當於增幅29.7%。

去年第三季度賣房獲利53,732美元，2016年第四季度為47,133美元。

西海岸地區賣房獲利最高

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對比近年來全美155個大都會區住房數據，西海岸地區房屋銷售利潤最大。加州聖荷西的平均房屋銷售投資回報率最高（90.9%），其次是舊金山（73.3%），加州默塞德（Merced，64.6%），華盛頓州西雅圖（64.4%），加州聖克魯斯（Santa Cruz，59.8%）。

而東部地區的房屋銷售利潤也很樂觀。在紐約-紐瓦克-新澤西城都會區，出售房子平均獲利75,000美元，相當於增幅25%。

在東部首都華盛頓地區，賣家平均獲利50,055美元，略低於全國平均水平。

ATTOM數據解決方案高級副總裁Daren Blomquist表示，目前是出售房屋的最有利時機。“盡管西海岸房屋銷售擁有最大的利潤，但紅色州市場房價的快速上漲，也可與沿海房市相媲美，並為美國中部市場的房屋銷售創造可觀利潤。”

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房屋價格：170萬美元（約1,130萬元人民幣）
預估交易費：約68萬元人民幣
建築面積：240平方米
土地面積：765平方米
房型：5臥3衛2車庫
樓層：共2層
其他屬性：最近整修過城市景觀朝向南
物業編號：37282041

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美房價去年達歷史新高

ATTOM還審查了2017年美國房屋價格升值情況。美國房屋價格中位數為237,000美元，比2016年上漲8.3%，至歷史新高，但房價增長在各地並不均衡。

全美房地產經紀人協會（National Association of Realtors）的數據也比較趨同。去年第四季全美單戶住宅的成屋銷售中位數年增率增長5.3%，64%地區的價格創下歷史新高。

美國房價出現較大增幅的地區不僅僅在西海岸。2017年，全美112個人口在20萬以上、且房價數據充足的大都市統計區域中，價格漲幅最大的地區包括佛羅裡達奧卡拉（Ocala），增長14.3%；密蘇裡州堪薩斯城，增長13.4%；加州聖荷西，增長13.3%；俄勒岡塞勒姆（Salem），增長12.9%；和田納西州納什維爾，增長12.5%。

對人口超過100萬的大城市來說，房價上漲幅度達兩位數百分比的城市包括拉斯維加斯（增長12.3%），鹽湖城（上漲10.9%），西雅圖（上漲10.8%），佛州奧蘭多（上漲10.7%），坦帕-聖彼得斯堡（Tampa-St. Petersburg，上漲10.7%），俄勒岡的波特蘭（上漲10.5%），以及佛州傑克遜維爾（上漲10.1%）。

在112個都會區（占57%）中，64個都會區的房價在2017年達到創紀錄的峰值，其中包括洛杉磯、達拉斯、休斯頓、亞特蘭大和舊金山。

原文來源：《華盛頓郵報》
責任編輯：Zoe Chan

多倫多商業地產回顧與展望：2018年投資這三類准沒錯 | 居外專欄

對於多倫多和加拿大的房地產市場，2017年絕對是不平凡的壹年。多項針對房地產市場的政策出臺，令投資人和地產從業人員都感到眼花繚亂。而在人們對今後住宅市場的走向眾說紛紜之時，多倫多和整個加拿大的商業地產市場卻呈了諸多令人欣喜的跡象。

回顧：商業地產投資市場逐步回暖

根據多倫多地產局的官方數據，2017年第四個季度，通過MLS完成租賃的商業地產（用途囊括了工業、零售業，和寫字樓）面積為5,985,841平方英尺，超越了2016年的同期數據5,824,485平方英尺。這也意味著多倫多商業地產租賃市場的正式回暖。

在總共的租賃面積中，大部分是工業用地，占到了75%。但就同比增長情況來看，增長最多的是寫字樓，總面積為989,545平方英尺，較去年同期的693,589平方英尺，漲幅高達42.7%。

而在單位面積的出租價格和銷售價格方面，寫字樓也是壹枝獨秀。在出租價格上，寫字樓漲幅達到了21.2%。而在銷售價格上，更是狂漲了115.2%。

2017年第四季度的租賃活動，尤其是辦公寫字樓的租賃市場越發活躍，這其實是壹個十分積極的信號。這表明，未來壹年加拿大的經濟增長將保持壹個相對強勁的勢頭，大量企業也相信自己將在未來壹年實現擴張。因此商業投資的意向仍將保持下去，投資前景也越發樂觀。

多倫多市區及周邊辦公用地

根據著名商業地產投資分析公司JLL的調查結果，得益於多倫多的經濟活力，其市中心的辦公物業始終供不應求。目前多倫多的失業率處在近年來的最低水平，2017第四季度共增加了66,500個就業崗位，而2017全年則增長了165,100個崗位。而對寫字樓對市場來說，這也是壹個歷史性的季度，其吸收率為1,091,289平方英尺，而空置率下降至4.6%。目前在多倫多市區，最缺乏的是大型的辦公物業，尤其是高質量的大型辦公物業。直至2017年末，在多倫多市區的市場上，只有兩處辦公物業超過10萬平方英尺。

相較多倫多市中心，多倫多周邊郊縣區域的辦公室空置率就高出了不少，達到了13%。由於壹部分大公司紛紛遷往市中心，也進壹步擡高了多倫多周邊區域的空置率。但總體上，多倫多周邊區域的辦公物業依然值得看好。比如說，雖然阿迪達斯已經將他們的辦公地點從旺市的壹處物業搬出，但著名的高爾夫用品公司TaylorMade卻立刻宣布會搬入該處。在西區，加拿大著名建築商PCL也選擇了壹處位於Oakville，面積達到82,543平方英尺的物業，作為他們的總部。

2018年商業地產投資前景展望

壹、多倫多市郊蘊藏機遇

在2018年，甚至在未來2-3年內，市中心的商業租戶將大幅擴展他們的空間需求。2018年，新建成的辦公空間只有60,727平方英尺，遠遠不能滿足市場需求。2018年以後交付的辦公物業，預計預租率將到達58%。在未來12-18個月內將全部租出。在租金方面，以Bay街為代表的金融中心，租金已高達$70/平方英尺。

而由於市區空間有限，且價格高昂，也給位於郊區的辦公物業帶來了機遇。到2018年，空置率將繼續保持平穩降低的勢頭。由於多倫多經濟強勁，且市區空間有限，郊區提供了新的選項。尤其對壹些中小型企業，和無力承擔市中心高額租金的商業租戶，多倫多周邊無疑是更好的選擇。

二、優質商業地產炙手可熱

根據著名地產市場投資分析公司仲量聯行（JLL）的調查結果，投資者普遍對2018年的商業地產走勢持樂觀態度。仲量聯行總結，2017年整個加拿大的商業地產市場，正處在穩步上升的階段，這種勢頭是和加拿大的積極增長情況相吻合的。而且在2018年房地產行業也將繼續受益於這壹強勁的經濟表現。

根據JLL的預測，2018年加拿大的商業地產市場依然會有大量的資本流入，而作為加拿大最大城市的多倫多，自然會是其中翹楚。

根據最新的市場評估，多倫多的GDP在2017年增長了2.7%，預計在新的壹年裏還會繼續保持這壹增長態勢。整個大多地區的市場在全加拿大排名第二。根據央行的預測，2018年多倫多的經紀增長幅度將到達2.5%。由於資本易於流入，並且集中了大量優質的投資項目，多倫多至今依然是全加拿大最好，也最具競爭力的投資目的地之壹。

目前，來自不同領域的投資者，都對多倫多各個商業投資領域有著巨大的需求。這壹趨勢自2016年便已十分明顯，並維持至今。隨著機構資本和私人投資者繼續尋求穩定且長期的投資，優質資產將在市場中保持高位。

三、住宅開發大有可為

在物業開發方面，由於擔心安省會通過立法對租金進行管控，壹些開發商對新建公寓的興趣略微下降。然而市場對公寓的市場需求卻不降反升，而且目前的升值和投資空間依然十分巨大。

根據地產協會的統計，2017年多倫多的Condo銷售量為26,931套，四個季度的均價已達到了$511,901，較之2016年的均價$415,654，提升了近4分之1。

根據仲量聯行的觀點，從長遠看，租金管控非但無助於改善租房者的困境，反而會進壹步的縮小供應，致使房屋空置率下降。因此有意長線投資的投資者其實完全不用擔心。

2017年多倫多的房屋空置率是2.1%，少於2016年的數字。之後這壹數字還可能繼續縮小。目前公寓房屋正處於嚴重的供小於求的狀態。此外，外國移民和國內的投資將繼續增長，這也將對房價構成上行壓力。更重要的是，隨著更多公寓樓的建起，優質的公寓用地必然越發稀缺。

壹方面是巨大的潛在市場，另壹方面是越發稀缺的資源，這兩者共同為物業開發與公寓用地的投資前景提供了保障。因此在未來幾年，公寓房項目的開發，依然大有可為。尤其是臨近高速公路，或交通便利的住宅開發項目，更是具有非常高的潛力。

責任編輯：Zoe Chan

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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堪培拉首都行政區提高外國投資者土地稅 | 澳洲

澳大利亞首都行政區（ACT）政府將提高外籍投資購房者繳納地稅的額度。行政區首長巴爾（Andrew Barr）稱，此舉是為本地買家平衡房地產市場。

>>>澳洲置業百科：澳洲購房流程 | 澳洲房貸申請 | 澳洲房產稅費

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據《堪培拉時報》報導，今年7月1日起，外籍人士在ACT地區購買投資房繳納的土地稅率將上調0.75%。ACT政府即將進行的財政預算復核中會包括此政策。這是ACT政府為本地購房者平衡房地產市場的系列舉措之一。

該政策調整後，ACT政府未來兩年內的財政收入將增加4百萬澳元。去年ACT政府財政預算中，ACT政府上調了閑置投資房的土地稅。

巴爾解釋，新政策僅適用外籍的投資購房者，澳洲人在ACT購房不受影響，購房自住的也不會受影響。

目前，全澳除首都行政區和北領地外，外籍投資購房者均需繳納比本地購房者更高的稅費。維多利亞州首當其衝，在2015年7月提高了外籍購房者的印花稅。

外籍購房者除多交稅外，還需向澳大利亞外國投資審查委員會（Foreign Investment Review Board，簡稱FIRB）繳納至少5,000澳元申請費用於購房審批。

位於堪培拉使館區內一處綠蔭地段的住宅，擁有居高臨下的視野，面積高達2,310平方米，帶有6臥4衛和私人花園。物業編號：37444512

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澳大利亞首府房市繼續走強，在房價增長方面領先其他首府城市。引用Domain的市場報告，堪培拉的中位房價在過去一個季度上漲了5％，創下了753,516澳元的新高。 除霍巴特之外。在過去的一年中，該市房價漲幅達到8.4％，落後於墨爾本的11.3％和霍巴特的17.4％。

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原文：堪培拉時報
責編：Zoe Chan

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西雅圖房價領漲全美業內人士相信漲勢2018年仍可持續 | 美國

2017年年底，標准普爾公司（Standard & Poor’s）公布了截止到2017年10月為止的凱斯-席勒（CoreLogic Case-Shiller）全美房屋價格指數。數據顯示，全美房價繼續攀升，12個月累計漲幅達到6.2%。漲幅較大的主要是西部城市，其中，西雅圖以12.7%的漲幅領跑全美，而華盛頓D.C.漲幅最小。

標普的房價指數顯示，10月份的指數超過2006年峰值的6%。受益於強勁的經濟復蘇，潛在買家的購房需求大幅增長，17年來最低的失業率水平也使美國人更有信心買房。11月，現有房屋的銷售速度達到了11年來的最高值，但可供銷售的房屋數量卻在過去的一年中下降了10%。30年期的按揭貸款利率從4.3下降到了3.94，進一步推動了購房需求。根據標普指數，房價的增速是工資增長速度的兩倍多，這迫使很多人不得不選擇租房。

截止到2017年10月的凱斯-席勒（CoreLogic Case-Shiller）美國房屋價格指數

為什麼西雅圖房地產這麼火？

Engel & Völkers北美房產公司CEO安東尼•希特（Anthony Hitt）對居外網表示，他仍看好西雅圖房地產市場在2018年的走勢。在庫存有限加上西雅圖經濟高速發展和高需求等因素的推動下，不論是經典老區勞雷爾赫斯特（Laurelhurst），還是吸引年輕人的新興社區綠湖（Green Lake）、巴拉德（Ballard）和弗裡蒙特（Fremont），西雅圖為個人投資者帶來了利潤豐厚的機會。

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人口增長：西雅圖是美國增長最快的城市之一，2015-2016年平均每天吸引57位新居民。市區及周邊地區的房市競爭激烈，銷售價格越來越高。在亞馬遜和微軟等公司的經濟實力支撐下，這些技術巨頭是引發人才大規模遷移到西雅圖的主因。

就業機會：華盛頓州有25萬個技術工作崗位，其中90％位於大西雅圖地區。盡管西雅圖的高科技產業在這些機會中占有很大一部分，但是空缺職位並不局限於藍籌高科技公司。專業服務、零售、餐飲和酒店等許多行業，今年都預計會有所增長。

國際買家的興趣：科技市場繼續蓬勃發展，吸引了來自世界各地，尤其是歐洲和印度以及來自中國的房地產投資者。溫哥華對外國買家征收15％的附加稅，令許多中國投資者將目光轉向鄰近的西雅圖。據《福布斯》報道，2014年時中國買家占比不到四分之一，現在在西雅圖最受歡迎的街區中，超過一半的買家是中國人。中國房主比例較高的地區也導致房屋售價上漲。

豐富的休閑娛樂藝術活動：湧入西雅圖的除了有年輕的高科技專業人士，所謂的“空巢老人”也搬到市中心來體驗充滿活力的藝術文化。盡管西雅圖被稱為Nirvana和Pearl Jam等傳奇搖滾樂隊的坩堝，但其藝術文化其實非常多元化，包括戲劇、古典音樂、喜劇、舞蹈和視覺藝術等等。西雅圖藝術博覽會（The Seattle Art Fair）和上游音樂節（Upstream Music Festival）是當地的一些主要活動。

希特表示，西雅圖強大的經濟基礎能繼續支撐房地產市場的蓬勃發展，現在正是投資西雅圖房地產的好時候。盡管最近幾個月全美房價穩步上漲，但沒有其他地區的增長比得上西北太平洋地區，特別是西雅圖。西雅圖獨棟住宅的價格在過去一年裡已經翻了一番多，而且只會繼續上漲。雖然價格可能相對較高，但明日的收獲值得今天的投資。

Engel & Völkers北美房產公司CEO安東尼•希特（Anthony Hitt）

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1977年成立於德國漢堡，Engel & Völkers業務遍布全球33個國家，專注於高端住宅地產、商業地產、游艇、私人航空的中介服務。Engel & Völkers與居外網開展合作後，旗下近5,000套在美國與加拿大掛牌的房源獨家展示在居外網上，為中國內地買家搜索海外房產提供便利。

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作者：Zoe Chan
責編：HY

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美國稅改法案實施房地產投資市場迎新契機 | 居外專欄

據外媒CNN報道，2017年12月20日，美國參議院及眾議院陸續投票通過了《減稅與就業法案》（Tax Cuts and Jobs Act）。22日上午，總統特朗普正式簽署確認，法案就此落定。

最終通過的法案與之前特朗普公布的稅改方案有所出入。這版長達500頁的稅改方案是美國三十年以來最大規模的稅務調整。此法案由2018年1月份正式開始實施。

這份特朗普送給美國人民的“聖誕大禮”到底有什麼亮點呢？有以下幾大重點最值得期待：

個人所得稅：大部分稅率下降

在個人所得稅方面，大部分都是降低稅收負擔的好消息。首先，是個人所得稅稅率的變化。在稍前的稅改計劃中，曾有簡化稅階的計劃，但在最終通過版本中，個人所得稅仍保留了7檔，但在數額上進行了調整。最終版將最高稅率的起征點從41.8萬美元提高至50萬美元，稅率也進行調低，最高征稅率為37%，最大降幅有4%。

以一位收入為10萬美元的個人作為例子，我們可以看到在稅改後，需要繳納的稅金明顯減少，減少了近20%的個人所得稅負擔。

夫妻共同報稅下降，最高稅率的起征額度從47萬美元漲至60萬美元。對於高薪收入人群來說，以上稅率的調整將使其受益。

對於低收入人群來說，同樣有好消息傳來。個人所得稅的標准抵扣額將翻倍：單身人士的標准扣除額由$6,350美元提高至$12,000美元；夫妻所得報稅的標准扣除額由$12,700美元升至$24,000美元。由於大部分報稅人群選擇標准抵扣額來報稅減免，所以此項法例將惠及大多數人。

同時，還有子女稅收抵扣加倍的優惠。對於收入在40萬美元以下的家庭，每一個不超過17歲的孩子都可以擁有$2,000美元的抵稅額度，之前的額度為$1,000美元，且收入水平要求僅為11萬美元。

除以上之外，還有購買電動車高達每輛7,500美元的扣稅額；遺產稅保留，但提高門檻；對奧巴馬醫保取消不購買罰款；擴大學生貸款範圍以及博士學位學費依舊免稅等具體條例。

個人所得稅稅率大部分下調，有助於居民可支配收入的增加，對於拉動美國內需、提高美國居民的消費水平、進一步提升美國經濟水平起著重要的作用。

企業所得稅：大規模減稅

在企業所得稅方面，此次稅改針對企業進行了大規模的減稅行動。美國聯邦企業所得稅率將從最高39%降至21%；流動收入稅率的稅收方式變為合營企業、S型股份制企業、獨資企業收入前$315,000美元中的20%免稅；取消針對企業的替代性最低稅。

以一間收入為100萬美元的企業作為例子，企業所需繳納的稅費有近40%的減少，減稅幅度驚人！

企業所得稅的大規模減少，將無疑會降低美國企業的稅收負擔，增加美國企業的盈利空間。企業可以將稅收減免的資金作多用途：進行員工的薪資獎勵；投入企業建設，提高生產力等。

對企業的惠利不是空話，許多美國企業在第一時間對此進行了實踐。美國電信巨頭AT&T在稅改當日就迅速宣布，公司將向超過20萬員工每人發放1000美元的特殊獎金；NBC母公司康卡斯特（“Comcast Corp”）也立即宣布，將給其超過10萬名員工每人發放1000美元獎金，並投資500億美元用於接下來5年的基礎設施建設；美國富國銀行（“Wells Fargo & Co”）發聲，稱銀行將於2018年3月將最低時薪提高到15美元1小時，這比先前的最低時薪增長了11%，還會向其25萬名員工發放股票獎勵；波音公司也聲明，將投資3億美元用於公司運營，包括培訓員工、升級設備、基礎設施和慈善投資；Fifth Third Bank也發出通告，計劃將所有員工的最低小時工資提高到15美元，並向13500名員工發放一次性獎金1000美元。

大型企業紛紛開啟了行動模式，對稅改進行積極的反應。此前，美國的大型跨國企業為了避免美國高額的企業稅都紛紛至海外開設分支，雖對全球化作出貢獻，但對美國本土經濟來說流失了不少資金。企業稅大幅下降，有助於大量的海外資產返回美國，可促進美國本土市場上的投資活動，並為本土人才提供更多的就業機會。

大規模的減稅行動不僅僅使當下的運營企業收益，降低稅收負擔，鼓勵企業的發展和運作。同時，優惠的稅收條件還有利於創業環境的優化。無論是本地創業者，還是海外到美創業者都會因此受益。

企業國際收入：徹底改變，美國企業全球發展阻礙降低

本次稅改還有一大亮點，本次稅改一改之前全球征稅——曾是美國企業全球擴張的“噩夢”。據《經濟日報》報道，此次稅改確定將“對美國企業留存海外的利潤實行一次性征稅”，其中現金利潤的稅率為15.5%；推行“屬地制”征稅原則，即未來美國企業的海外利潤將只需在利潤產生的國家繳稅，無需向美國政府繳稅。

對美國本土的跨國企業來說，這無疑是助力企業前進的大好消息。美國企業在全球化擴張的道路上，減輕了大量的稅收負擔，對於進行外貿交易的企業來說，擴大了生存空間。

稅改下的美國房地產市場新契機

本次美國稅改將對經濟格局產生重要、深遠的影響。各行各業都受其波動。其中，法案中直接涉及的房貸利息減免額的調整將直接影響房地產行業。

屬於個人所得稅範圍的購買房地產按揭利息扣除的上限有所下降，由100萬美元下降至75萬美元。北美土地投資專家和頓國際集團表示，購買房地產按揭利息扣除的上限下降對於在美國東北部地區，一線高房價城市如紐約、芝加哥等地的房地產市場會造成一定的衝擊。但對於房屋平均價格在75萬美元以下的二線城市、城市郊區的房屋市場來說，反而是一個利好消息。對於這些地區來說，適中的房屋價格加上本次稅改帶來的個人稅收優惠，會使其在住房問題上的壓力降低。

除了房屋剛需的群體，本次稅改對於房地產的投資者來說也是一個絕佳的利好機會。按照本次稅改的調整方案，房地產長線投資的稅收將降低。以一個價格為50萬美元的房屋作為計算，房地產長線投資的稅收有小幅度地下降，對於房地產投資人士來說是一個好消息。稅收減少將提高房地產投資市場的靈活性。

美國國家房屋建築商協會（NAHB）在本次稅改法案落定後，一改之前的質疑口吻，贊揚、支持本次稅改：相信個人低稅率會有助於降低中產階級的房貸壓力、企業低稅率有助於市場經濟的發展，這兩者都有利於房屋市場的發展。據財經媒體報道，仲量聯行CEO表示：稅改計劃對商業房地產市場有“較積極”的影響，稅改計劃將使美國房地產市場的海外投資者獲益。

北美土地專家和頓認為，本次稅改將對美國二線城市以及城郊地區的房地產市場產生良性影響，有助於當地的房產價格上漲。二線城市、城郊地區房價普遍低於75萬美元，仍屬購買房地產按揭利息扣除的上限內，不受稅改中貸款上限影響。

此外，此類二線城市及城郊地區中，有跨國企業入駐的地區更值得受人關注，因本次稅改大幅度削減企業稅收，且在跨國企業上“裡程碑式”地“一次性征稅”且推行“屬地制”征稅原則，這特別有助於企業“重返美國”，從而在美國擴大生產規模。這不僅解決當地的就業問題，同時，生產用地的開發以及勞工的聚集，都會對當地的土地開發、房屋興建市場有積極作用。本次稅改法案將為此類房地產市場帶來新的增長動力。

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房地產業轉型藍圖出爐交易將更透明便利 | 新加坡

新加坡政府今年底開始公布房地產經紀的交易信息，讓消費者查明房產經紀的“底細”，再決定是否任用。

房地產代理理事會也會同房產經紀公司合作，今年底率先公開房產經紀的轉售組屋交易信息，私宅交易信息則於明年底開始供消費者查詢。

此外，建屋發展局和人力部等政府部門也會在今年內陸續推出軟件，讓交易雙方迅速核查租戶是否持有有效工作准證等信息。行政手續簡化後，國人可在較短時間內完成交易。

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由勞資政與學界四方聯合制定的房地產業轉型藍圖在2月8日出爐，通過推出多項新措施大力推動房產交易和產業設施管理（facilities management）兩大領域的發展。

在轉型藍圖下制定的一系列新措施將提升房產交易的透明度，簡化交易程序，鼓勵房產經紀提高服務水平，並從中提高消費者對房產經紀的信任。

社會及家庭發展部長兼國家發展部第二部長李智陞2月8日公布轉型藍圖細節時指出，國內外已出現業者采用科技提供更便利的房產交易的例子。“我鼓勵本地房產交易服務業者思考如何運用科技提高生產力，維持競爭力，並為客戶提供更有價值的服務。”

房地產代理理事會未來也計劃推出房產經紀評分網站，讓買家參考其他客戶對房產經紀的評價，貨比三家後再做決定。截至今年1月，新加坡共有2萬8000多名房產經紀。

此外，多個政府部門和房地產業協會也已於上個月成立“房產交易數碼化工作小組”，檢討房產交易程序，並計劃在2020年後不久推出標准的電子合同、交易清單和電子付款程序，供所有業內人士使用。

在產業轉型藍圖下，勞資政三方也成立一個委員會落實發展設施管理領域的計劃，這包括鼓勵業者使用科技，以及同高等學府合作培養更多這方面的人才。

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開發商：GEM Homes Pte Ltd
設計商：Surbana Jurong Pte Ltd
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住宅單元：兩幢36層建築，共578個住宅單元
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房屋價格：3臥新房約¥706萬
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來源：聯合早報
責編：Zoe Chan

內地客撐起中國香港一手豪宅：買下1/3房產創五年新高 | 中國香港

中國香港政府之前推出的買家印花稅（BSD），原意是希望遏止內地及海外人士來港炒樓，但事實證明無阻內地人到港買樓的決心，尤其是極具升值潛力的豪宅。中原地產的資料顯示，內地客占一手豪宅市場的比重，已升至近5年的季度新高。

中原地產研究部高級聯席董事黃良升指出，一手豪宅內地買家占金額比例升至近5年的季新高度，達到33.4%，相信是因為中國香港豪宅市道向好，吸引內地買家入市。

2017年第4季中國香港一手豪宅市場，已知內地個人買家占金額比重33.4%，占宗數比例28.9%。數字按季分別上升1.9及5.5個百分點，占金額為近5年的季度新高，反映內地資金持續流入中國香港豪宅市場，兼且集中於高價豪宅。

期內二手豪宅市場，已知內地個人買家占金額比例17.4%，占宗數比例14.6%，數字分別按季下降0.1及上升0.5個百分點。

整體方面，已知內地個人買家占金額比例26.2%，占宗數比例21.8%，按季分別上升0.5及2.0個百分點。去年全年，有較多內地個人二手買家的豪宅，包括貝沙灣34宗，14.76億元；凱旋門15宗，5.54億元；君臨天下12宗，4.25億元；寶翠園17宗，3.33億元。

2017年全年中國香港樓價累計升幅14.8%，為五年來最大，其中以面積大小劃分，D、E類大面積單位（實用面積分別100-159.9平方米及160平方米以上）全年樓價升11.2%，落後中小型單位同期近15%的漲幅。在內地客大力支持下，分析師預期，豪宅今年表現可追落後，升幅將會跑贏中小型住宅樓價。

超過三成的一手豪宅成交來自內地客。圖為在居外網上掛牌的港島南區貝沙灣三層洋房（點擊圖片查看房源信息） — 超過三成的一手豪宅成交來自內地客。圖為在居外網上掛牌的港島南區貝沙灣三層洋房*（點擊圖片查看房源信息）*

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人民幣於去年開始止跌回升，增加內地客的彈藥，加上中國香港樓市走勢強勁，即使辣招不斷出，但樓價亦未曾跌過，更令中國香港物業被看高一線。最新的中原城市領先指數CCL最新報167.96點，按周升0.2%，再創歷史新高。CCL（大型單位）表現更為突出，連續5周創歷史新高，平了2017年6月期間的紀錄。CCL（大型單位）最新報168.1點，按周升0.17%，連升8周共5.32%。

稅務局數字顯示，反映公司客及非本地買家入市情況的買家印花稅，2017年全年共錄得3,823宗成交，涉及稅收達87億元。單計去年12月份，買家印花稅成交多達534宗，涉及稅收達13億元創歷史新高，與2016年同期145宗及4.37億元比較，升幅2.7倍及2倍。

雖然內地豪宅去年的升幅亦不弱，而海外市場亦一向受內地客歡迎，但市場人士認為，中國香港的吸引力始終較佳，除了有樓價上升的因素，稅制簡單亦是賣點之一。雖然一筆過買家印花稅達30%，但相比在外國買樓，其後支出的確較少。於加拿大買樓出租，要交最高達25%的預扣稅；物業被視作遺產留給下一代，於美國更要交40%的遺產稅，所以未來中國香港豪宅仍會是內地客的最愛。

參考來源：路透、資本雜志
責任編輯：Zoe Chan

中國香港房產全知道（二）——港島南區 | 居外專欄

之前為大家講解過近年中國香港樓市的投資環境大方向、中國香港房屋政策變改、買房入門需知、購買一手房的竅門、和如何了解自己的買房需要。為了讓朋友們在著實找房時能夠更容易找到理想目標，不用漫無目的四處尋覓，特意為大家淮備此《中國香港房產全知道系列》，逐區介紹其特性和現有盤源情況。今期為大家帶來《中國香港房產全知道之二——港島南區》。

中國香港仔、薄扶林屬中國香港島南區，可利用中國香港仔隧道往返灣仔至黃竹坑，出口位置黃竹坑收費廣場分兩條路線；一面是通往壽臣山、淺水灣、赤柱方向，另一面則直指中國香港仔。通往中國香港仔之先會途經黃竹坑。這帶曾經是聚結輕工業及公營房屋的小區；現時所見已是海洋公園，而以往的工廠大廈已陸續改建成三四星級酒店，發展成為一個全新的旅游區。

舊日的漁港——中國香港仔，今天已是成熟的住宅區，中產家庭的集中地，尤以樓齡接近40年的“中國香港仔中心”為中心點：酒樓、茶餐廳、街市、超市、民生雜貨店、商場等，一應俱全。與鴨脷洲一水之隔的海灣稱為中國香港仔避風塘，這裡停泊著不少游艇和捕魚作業的船只，最為人熟識的著名地標應該是水上食肆“珍寶海鮮舫”。以往如要從水路渡過彼岸，交通只能靠舢舨或鴨脷洲大橋，直至港鐡南港島線於2016年12月啟用，終點站可抵至“海怡半島”。

“海怡半島”三面環海自成一角，位於鴨脷洲的西端，住宅大樓分階段落成，一共四期34棟，分別大約23至27年樓齡。屋苑每期中間均設有綠化公園，設施方面有住戶俱樂部、室內外游泳池、球場、多個兒童游樂埸，還有超過800米的海濱長堤。

其實最近10年中國香港仔又豈只一個大型屋苑；交通便捷引來了更多新發展，隨隨落成的有鴨脷洲海旁道“南灣”*、惠福道“深灣9號”#、鴨脷洲徑“南區‧左岸”^，比較小規模的單幢式住宅有鴨脷洲大街“倚南”⁺、中國香港仔大道“南灣御園”和剛於去年入伙的登豐街“登峰‧南岸”。其實除了慣性居住在中國香港仔的家庭不願遷離此區外，今時今日也有不少區外人士將搬遷目標的視線轉移至南區這帶，皆因這區工商業大廈較少，成熟又完善的生活配套，倍感住家的環境！加上選擇性豐富，一房至四房甚至洋房都能在此中尋，按個人喜好再挑選清靜、熱鬧、方便…，豐儉尤人任君選擇。

沿著中國香港仔海傍道向北是長長的薄扶林道，末端接駁西灣堅尼地城。沿路會見到較早期興建的大型私人屋苑；例如右邊山坡上有“置富花園”、“薄扶林花園”，左邊靠海的是“碧瑤灣”，它們的樓齡都相若，大概在40年左右。

數到最新的算是“貝沙灣”，隨著緊貼在旁的數碼港於2004年落成，“貝沙灣”共六期的住宅亦分批建成入伙，臨海而建，整體設計布局完善，打造成高檔次豪華屋苑。以上仟呎的大單位為主，當中亦有小量細單位和47幢獨立屋，配套設施應有盡有：3個美輪美奐的主題會所、全天候海景窒內泳池、室外游泳池及多個水療池、健身室、網球場、兒童游樂園及圖書室、演奏室、私人影院、餐廳、及宴會廳等。

“貝沙灣”向北的前方不遠處，凝聚著一撮樓高三四層的低密度住宅群，圍繞著幾條小路沙宣道、碧麗道、和金栗街一帶，被域多利道和薄扶林道相夾。雖然這帶的樓房都已有些日子，但部分維修保養質素仍相當不錯，環境清幽亦吸引著一些深居簡出的富豪鐘愛此區。中國香港富豪周啟邦的大宅“黃金屋”就近在咫尺，此外，卓能集團主席趙世曾亦長居於域多利道200號的“趙苑”其中的獨立屋。

再朝著摩星嶺方向不到幾分鐘車程，就已經是西灣堅尼地城。

備注地產發展商一手余貨：

*南灣——兩個單位未售，可以入標形式購買
#深灣9號——三套獨立洋房仍未開售
^南區‧左岸——六個單位未售，可以入標形式購買
⁺倚南——五個即簽單位現正發售，折實價每平方英尺23,540港元起

責任編輯：Zoe Chan

中國香港房地產專業人士Ankely Tam專欄全集

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