中国买家海外购房开始注重租金收益 空置比减半 | 海外

外媒称,过去6个月将所购海外房产空置的中国人比例接近减半。

《澳大利亚金融评论报》网站11月6日发表文章称,瑞银证据实验室最新调查显示,过去6个月,将所购海外住宅空置的中国人比例下降近一半,原因是租金回报的需求使得更多房主将住宅出租

这家投资银行针对3000多名中国内地买家的最新一次半年度调查显示,购买海外住宅并将之空置中国买家比例从3月的25%降至8月的14%,尽管声称自己在海外购房仅仅是为了临时使用的中国买家比例有所上升。

过去6个月,将所购海外房产空置的中国人比例接近减半
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上述报告作者之一、瑞银集团全球地产业务负责人基姆·赖特说:“这可能反映了收益对投资者的重要性提高。”

最新调查还表明,与6个月前相比,因北京对资本转移的严厉态度而取消购买海外房产的人数在减少,而加快或推迟购买海外房产的人数正在增多。

上述报告称:“有点令人惊讶的是,资本管控收紧并未严重影响中国买家海外购房的意愿,尽管与6个月前相比,目前资本管控影响了更多中国买家。”

过去6个月,全款购房买家——使用自己的积蓄或在家庭和朋友资助下购房——的比例提高至近三分之二,而从中国国内银行贷款的买家比例有所下降。

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在仍在发展中的中国人海外购房市场上,过去6个月泰国的受欢迎程度有所增加
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上述调查显示,在仍在发展中的中国人海外购房市场上,与此前受青睐的目的地(如新加坡加拿大美国澳大利亚)相比,过去6个月东南亚目的地(尤其是泰国)的受欢迎程度有所增加,这可能是因为这些市场正大力投资于基础设施,而且住宅价格较低且租金回报更高。

根据澳大利亚国民银行2017年第三次季度调查,在澳大利亚购买住宅的外国买家占比约为8%,其中中国买家占其中一半。

 

 

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来源:中国新闻网
责任编辑:Zoe Chan

智能科技如何提升物业管理的操作效率?| 美国

科技正帮助物业管理者达到以前不可想象的操作效率。在从出租、住户保留到维修的一系列领域中,新工具都在提升物业管理的操作。

总部设于芝加哥的业主管理公司(owner-operator)瓦特通(Waterton)的应用创意总监艾瑞克·波特(Eric Potter)指出,在众多前景光明的新科技中,有一项是高级分析平台。尽管传统系统擅长挖掘具体的网络流量,但总是存在一些盲区会歪曲顾客的全面体验,波特解释道。现代系统能够收集更多数据,采用开放源和专用数据设备,并结合复杂的机器学习算法,“从而更好地理解公寓住户,以及理解操作中涉及到精确至颗粒层面的各种因素。”

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在兰特拉城堡置业公司的力嘉塔·斯隆湖边社区(Castle Lanterra Properties’ Regatta Sloan’s Lake community),住户可用密钥卡进入例如健身房之类的控制区域
在兰特拉城堡置业公司的力嘉塔·斯隆湖边社区(Castle Lanterra Properties’ Regatta Sloan’s Lake community),住户可用密钥卡进入例如健身房之类的控制区域

因此,业主能够更好地对提升住客体验的投资做出决定,“而非只依赖直觉和经验,直觉和经验总是有层出不穷的偏见和问题,”他补充。

瓦特通公司总部距离芝加哥的技术中心——芝加哥块链中心(The Chicago Blockchain Center )只有一个街区,这也让该公司关注了另一项快速发展的相关技术。这种名为“分布式分类帐”的技术是跨多个站点进行数据共享和同步的数据库。

“在多户住宅,能够即时使用不论任何名目的100%防欺诈分类账,将让业主管理公司人员迅速知道,谁搬进了他们的房子,转租者是什么样的人,进行更好的背景调查等等。”波特解释道。

网一体化

第三方物联网服务的发展繁荣也利于提升多户住宅的管理操作。产业业主物业管理人员已经早就意识到智能家庭技术对吸引和留住住客的影响,现在他们也发现了物联网这个高级应用能够提升操作效率。位于纽约西沙芬(Suffern)的兰特拉城堡置业公司(Castle Lanterra Properties(CLP))的创始人及执行总裁艾力·雷德(Elie Rieder)观察道,物联网曾经只是一个让住户控制他们的居住环境的平台,现在成为多户住宅物业管理人员最重要的操作工具。

在其位于丹佛的拥有369套产业的力嘉塔·斯隆湖边社区(Regatta Sloan’s Lake)中,有着大量的零售商店,这要求物业管理人员严格控制公寓的出入,CLP公司最近投资建设了电子安全系统——银河系统,该系统能让物业全天候远程控制楼房和相关便利设施的出入。住户使用密钥卡进入大楼、自己的寓所、所有的公共区域以及住户专用停车场。

机智的物业管理人员还使用智能科技来提高与住户的交流。“在线门户网站是我们和住客即时交流的一种方式,他们可以选择自己任意的平台进行交流,可以在电脑、平板或者智能手机上操作。”马克·杜拉克维克提到,他是位于芝加哥的第三方管理公司卡司管理服务(Kass Management Services)的主管。

在降低开销的同时,科技方案也帮助业主和管理人员解决无数的操作难题。

CLP公司在商住混合的力嘉塔·斯隆湖边社区安装了银河系统,可远程控制楼房和相关便利设施的出入
CLP公司在商住混合的力嘉塔·斯隆湖边社区安装了银河系统,可远程控制楼房和相关便利设施的出入

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加利福尼亚州千橡市汉斯置业公司(Hanes Properties)的运营总监布莱恩·汉斯(Bryan Hanes)从产业管理软件AppFolio获益匪浅,该软件能够处理租赁、会计、保养以及其他事务。他高度欣赏该产品简化了租赁流程的双向短信功能。该公司之前主要靠电话以及邮件跟进潜在租户的拜访,AppFolio的短信功能“大幅度提高了沟通,让我们能够跟他们全方位沟通并完成交易”。汉斯说。

广告空房也简化成了点一下鼠标的事儿。“即使房间仍然住着人,你也可以在广告里包括该房的细节,照片、视频、以及根据模板建立的房间描述,”他解释说,“一旦你得知现租客的任何停租通知(或暗示),只需要点一下鼠标,广告就能发到20个不同的租房网站上。……AppFolio还能自动整理出(该房)何时租出并撤下广告。”

CLP公司也开始使用一个叫做Rentlytics的产品。雷德介绍,该产品基于房地产和整个投资组合捕捉、维持及分析数据。它能够整理出诸如物业保养、建筑翻新等日常活动对其整体的财务表现的影响,包括收入、单位租金、设施花销、租赁到期管理以及净收益,也表示出了与预算的差异。

期可

可负担型住房的管理者也从使用高级技术工具方面获益匪浅。例如,公司老板卡洛琳·卡西里(Caroline Caselli)说,可负担型住房的管理人员使用了在线应用平台Haven Connect,更容易管理物业的租赁、与申请人交流以及自动化管理等待名单等。“管理人员减少了行政负担,提高了公司监管,而且申请人也不必再打电话来确认他们的申请状态或更新资料,”她说。

Haven Connect的顾客包括C&C公寓管理、Palo Alto房产公司、HIP房产以及加利福尼亚州的圣卡洛斯市(San Carlos)。

像机器学习和人工智能这样的工具也在物业维护方面取得重大进展。波特说,随着现成可定制的人工智能方案数量不断提升和传感器成本不断下降,非技术公司可以获得所需的工具来创建与财富500强制造企业相媲美的复杂的、具有预见性的分析平台。例如,这可以帮助公司确认空调机组故障的平均时间。

物联网传感器的平均成本,包括主动和被动传感器,从2004年的1.3美元下降到了2014年的0.6美元。到了2020年,这些传感器几乎可以免费使用。“这是一个只会被想象力局限的领域。(只有想不到,没有做不到。)”他指出。

Motionloft公司的传感器能够测量交通情况,帮助业主和物业管理人员优化维护和安全问题
Motionloft公司的传感器能够测量交通情况,帮助业主和物业管理人员优化维护和安全问题

位于旧金山的Motionloft公司生产的传感器,可以区分人、汽车和自行车,为业主和管理人员提供数据,以测量通过其物业的交通量。据Motionloft公司的合伙人丹尼尔·马拉克(Daniel Malak)说,这有助于管理人员优化维护和安全操作,并建立一体化的步行空间。

为控制垃圾,芬兰的Enevo公司将传感器安装于垃圾箱上,与技术连接起来,以产生以前无法获取的废物流数据,从而洞察每栋物业的废物产生情况。垃圾箱装满之后就会被收集,既提高了效率,也减少了成本。

波特说:“是直到最近,新兴的分析平台和物联网平台才能同时被物业管理公司采用的。”

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原文来源:Multi Housing News
发表日期:2017年11月19日
责任编辑:Zoe Chan

沙特反腐 迪拜相关开发商股价下跌 | 迪拜

本月早些时间,迪拜某些知名房产开发商公司股票受沙特反腐败关联影响,股价大跌。股民们抛售迪拜开发商股票的原因有多种,其中就有担心迪拜开发商在沙特的投资会受反腐运动影响,也有人担心沙特会撤出对阿联酋的投资,更有甚者,是投资人担心中东区域局势会从此走向动荡。

11月初,沙特做出了令世人惊讶的消息,指控49名沙特王子、官员以及商人涉嫌贪污。其中在全球都有投资布局的Alwaleed bin Talal王子被指控参与洗钱、收受贿赂以及勒索。尽管,他名下的投资公司王国控股(Kingdom Holding)在公司官网上发布了消息,声称公司业务运营一切正常,甚至2017年3季度财报公布了漂亮的业绩,净盈利同比增长170%。

Menacorp驻迪拜资产管理总监Tariq Qaqish表示:“市场受近期地缘政治局势紧张的推动,投资者出现了一些恐慌。这种不确定性还会令市场继续波动一段时间。”

海湾地区除沙特之外交易最为活跃的迪拜股市在事发之后连续四天股指下跌,当周指数下降5个百分点。

全球最高塔楼哈利法塔(Burj Khalifa)的开发商Emaar在11月第二周股价下跌了6%。在迪拜投资开发了“特朗普”高尔夫球场的Damac,股价跌幅达8%。这两家开发商都在迪拜有重大房产项目,同时在沙特阿拉伯也不乏投资。

迪拜市的哈利法塔——这座世界最高建筑地标是Emaar的骄人发展项目
迪拜市的哈利法塔——这座世界最高建筑地标是Emaar的骄人发展项目

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沙特和阿联酋的政商关系密切,每年约有百万多沙特人往来迪拜。除此以外,沙特和阿联酋也是商业上的盟友,曾经联合抵制邻国卡塔尔,指责卡塔尔资助恐怖主义分子,两国也曾共同打击也门地区的胡塞叛军。 另一个能说明沙特与阿联酋关系深度“纠缠”的是消息公布后,阿联酋央行立即要求其银行提供沙特十九位皇室成员和官员名下账户信息。在社交媒体上广为传播的一份阿联酋央行的通知上,写明了各家银行被要求立即查询包括前述王国投资拥有人Alwaleed和其他人名下的任何金融工具。

沙特政府表示,由于这些人员的腐败行为,国家损失高达1000亿美元。

此外,沙特与伊朗在也门的战争可能会扩大升级,这也令众多投资者担心。伊朗支持的胡塞叛军在11月上旬曾计划对沙特首都机场发射弹道导弹未果。沙特国家新闻社沙特新闻社的报道引用了沙特王储萨勒曼在与英国外交大臣Boris Johnson交谈,萨勒曼称这一行为可被视为“对沙特王国发起战争”。

骏利资本(Janus Capital)中东区负责人Meshal Al Faras表对媒体表示:“我相信这预示着海湾地区接下来会更加动荡,只要是正常的投资人,大家的反应就是卖出股票,降低风险”。

沙特反贪委员会领导人为沙特王储领导,该机构具有调查,逮捕,签发旅行禁令并冻结资产的权力。王储穆罕默德目前正在沙特进行改革,以减少沙特经济对石油的依赖。

惠誉评级周四表示,这一场反贪运动有助于穆罕穆德聚集更多权力,实现他的经济和社会改革抱负,但也有可能“砸到自己的脚”。

 

原稿来源:CNN Money
发布日期:2017年11月9日
编译: Leo Li & Helena Yu
编译日期:2017年11月20日

德国大学生找房难愈演愈烈:柏林涨幅最大慕尼黑最贵 | 德国

每到德国开学季,大学生最头疼的事莫过于找房子了。尤其在热门的大学城,学生宿舍、微型公寓不仅紧俏,而且昂贵。这让找不到房子的人心急如麻,找到房子的人心里也不舒坦,因为租金太高,压力“山大”。这种情况有没有可能好转,甚至逆转呢?

德国大学城的房租越来越高,大学生在住房方面的花费越来越多。最新的调查显示,与2010年相比,一些大学城的房租甚至涨了70%。

一个“涨”字概括一切

德国经济研究院(IW)近日公布的调查显示,德国大学城的房租近年来大幅上涨。从2010年以来,柏林是房租涨幅最大的城市,为70.2%,价格从每平米6欧元涨至11欧元。其次是斯图加特和慕尼黑,涨幅分别为62.2%、53.1%。

在德国其它的一些大学城里,大学生的房租也越来越高。汉堡的房租涨幅达30.6%,每平米从9欧元涨到12欧元。还有科隆、波恩、基尔和莱比锡等地的房租也一路水涨船高。

住房紧缺是造成房租猛涨的原因。越来越多的房东提供配备家具的住房,让大学生能够拎包入住,这也是房租上涨的因素。据统计,在柏林8.5%的出租房配备家具,在慕尼黑这一比例达到18.2%。在斯图加特,有家具的出租房比例达17.4%,比2010年增加了10%。

如果从价格看,慕尼黑是平均房租最贵的城市,每平米租金达18.40欧元,其次是斯图加特(每平米14.90欧元),再次是法兰克福(每平米14欧元),然后是汉堡、海德堡、柏林、波恩和科隆等地。

“昂贵”学生公寓能热多久?

柏林的Campus Viva就是典型的热门学生公寓楼,地处市中心,交通方便,乘坐U-Bahn或S-Bahn等公共交通,8分钟之内就可到达亚历山大广场或洪堡大学。

从外观看公寓楼爽洁大气,不过里面的“小格子间”却非常迷你,每间总共20平米,德国人戏称是“睡觉盒子”,人在里面迈不开几步。但这“盒子”虽小,却也五脏俱全,所谓的“配备全套家具”:床、书桌、衣橱、炉灶、迷你卫生间都有。

柏林Campus Viva
柏林学生公寓Campus Viva

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这样的公寓租金多少呢?冷租490欧元起价,也就是说每平米价格24.50欧元。这种价码已经是豪华公寓的标准了。不过,公寓楼业主根本不愁租不出去,因为总有足够的年轻人会想方设法住进柏林市中心的学生公寓

对于这20平米的公寓间,售价则要13万欧元,而且业主表示只要租金保持高价,投资这种学区房的利润率能达到4.56%。

不过很多经济学家并非这么乐观。波鸿EBZ商学院的经济教授Günter Vornholz就对《世界报》表示:“项目开发商和投资者正在造成供应过剩,随着未来几年的学生人数再次下降,这种迷你公寓的热度迟早会降下来。”而且这种户型只适合学生,对于大多数市民而言都不合适,届时户型改造也非常困难。

德国大学生入学人数最高峰是在2011年,那一年德国取消义务兵役制,又因为中学13年学制改为12年的变动,造成大量适龄学生涌入大学,入学新生暴增到51.9万人。此后入学新生人数逐年下降,2015年是49.7万人,估计到2025年会降到46.5万人,比高峰期降了10.4个百分点。

此外,虽然德国的留学生数量逐年增长,但是德国毕竟不是英语国家,对于很多留学生而言,德国并非第一梯队的首选国家。如果德国大学的免费政策再有什么变动,那么留学生数量是否还能持续暴增也很难说。

鉴于这些不确定因素,很多房地产经济学家对于“昂贵”学生公寓的前景并不乐观。

找房“八般武器”全用上

不过,远水解不了近渴,眼前没房住可不行。如果还没找到房,先练就这“八般武器”,一起上阵说不定很快就有好消息。

1. 行动要快。只要获得租房新消息赶紧行动,不要迟疑,晚一步说不定鸭子就飞了。

2. 多方打听。要留意各种信息来源,虽然wg-gesucht.de网站咨询很全,但每个月有780万用户查看该网站,海量消息一晃眼说不定就错过了。多留意Facebook上各种找房小组,说不定更有成效。

3. 阅读报纸。没错,德国人很喜欢把这类信息登报,尤其是上了点年纪的德国人,他们不喜欢上网,不喜欢通过经纪公司,就喜欢把信息往报纸上一登,所以千万别忽视看报找房。

4. 懂得求助。实在找不到房就赶紧求助,可以发动亲朋好友各种关系求助。也可以到各种机构求助,这两个网站可以帮忙:wohnenfuerhilfe.info,cameloteurope.com。

5. 贴出需求。把自己的需求做成各种小条,在大学信息栏等能想到的地方都贴一遍,如果小贴条能做得醒目一点,写得个性一点,可能很快就有好消息。

6. 保持友好。去看房时一定要给房东留下好印象,回答问题不要闪烁其词,有问题也得直接问,落落大方又十分友好才能让房东放心。

7. 备齐资料。与房东见面时如果能尽可能准备好相关资料会更加分,尤其是身份证明和资金来源不要让房东产生疑惑,成功率会倍增。

8. 自组WG。还有一招,干脆租个大房子,自己张罗组个WG。不过要注意,这个必须获得房东首肯,合同上写上允许做WG使用才行。另外,最好有两个承租人,不然所有租房的所有责任都得自己担着,风险过大。

 

居外诚意推荐:英澳留学住宿新选择-SCAPE新型留学公寓

不同于国内包住宿、且费用便宜的现状,海外留学住宿是一个大问题,价格贵不说,还没发保证能顺利申请到宿舍,所以,大多由学生自行解决。近年来,在英国、澳洲两国热门的留学城市中,兴起了设计完善、功能齐全的SCAPE新型学生公寓,前往英澳的留学生们不妨留意下。

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2012年,Scape诞生于英国伦敦,自诞生之日起,便以为留学生提供高质量生活环境为目标。在Scape看来,学生公寓不仅是一个舒适的居所,更应是留学生接触新都市新文化,形成新想法,发展新潜力,培养明日精英的摇篮。

为此,Scape提供的不仅是优良的生活环境,更为学子提供了跨文化适应平台,优质教育资源平台和海外精英圈层社交平台,使学子在海外的生活得到全方位的管理,引导和充实,也使留学效果大为加分。

目前Scape已在伦敦的肖迪奇区,东区,格林威治,萨里区和温布利区建成了6座新型学生公寓。而澳洲是Scape走向全球的第一步,悉尼、墨尔本、布里斯班、卡尔顿都将看到Scape的身影,位于悉尼阿伯克朗比大街的Scape将于2017年7月第一个开放。

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互联网资讯综合整理
责任编辑:Zoe Chan

三分钟掌握2018年美国大学学生公寓的供给去向 | 美国

迄今为止,佛罗里达州立大学、德州农工大学接收的学生公寓供给最多。

随着2018年美国租房季开始升温,明年秋季进入大学市场的学生专用公寓供给显现出明确的趋势:新房产将涌入2017年未交付大量床位的学校。(最新纽约房价走势预测

这在学生公寓行业是一个常见的现象——虽然全美国校外学生公寓供给水平持平,但学生公寓供给的去向每年变化都很大。

在今年秋天接收最多学生专用公寓新供给的25所大学中,截至10月仅3所大学位列2018年前25名。德州农工大学(Texas A&M)连续两年排名第2,截至目前亚利桑那州立大学(Arizona State)从2017年第13名攀升至2018年第4名,俄亥俄州立大学(Ohio State)从第16名跃升至第12名。

需要重点注意的是,以下统计数据包含部分仍处于规划阶段的项目,不保证这些项目会真正开建,或者会在2018年秋季学期准时完工。

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截至10月调查,佛罗里达州立大学(Florida State)将在未来9个月内新增2,664张学生专用公寓床位,该校在2016年和2017年仅共新增938张床位。在2018年排名前25的大学中,佛罗里达州立大学是自2012年以来每年新增床位的两所大学之一。德州农工大学是另外一所,该校自2011年以来每年都提供新供给。

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德州农工大学将于2018年交付2,494张床位(包含处于规划阶段的398张床位),这将其自2011年以来交付的校外床位总数提升至处于全美国领先水平的13,712张。佛罗里达州立大学紧随其后,共交付10,484张床位。

全球顶尖工程学府德州农工大学
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在2018年排名前25的大学中,仅10所大学在2017年接收了学生专用公寓供给,且仅德州农工大学在2017年的交付情况接近2018年的市场预期。第3名德克萨斯大学奥斯汀分校(Texas at Austin)、第6名雪城大学(Syracuse)、第8名密歇根大学(Michigan)、第10名科罗拉多州立大学(Colorado State)和第11名明尼苏达大学(Minnesota)将在2018年接收超过1,000张新床位,但这几所大学在2015年至2017年间共计接收了不到1,000张专用学生公寓床位。

随着学生专用公寓的覆盖面不断扩大,4家新增或自大衰退之前就未接收任何新供给的大学市场将于明年加入该行业,跻身供给前25名。第15名加州州立大学奇科分校(California State-Chico)拥有934张现成床位,第19名诺瓦东南大学(Nova Southeastern)预计有855张床位。

另外还有两所规模相对较小,但以计算机和体育专业闻名的大学也将尝试提供校外学生公寓:第20名内华达大学拉斯维加斯分校(Nevada-Las Vegas)在2011年之前已建造学生专用公寓,2018年将交付840张专用床位;匹兹堡大学(University of Pittsburgh)预计有723张床位。

德克萨斯大学达拉斯分校(University of Texas at Dallas)虽然不是学生公寓行业的新面孔,但也将于明年新接收一批专用学生公寓供给,在2016年接收的594张床位的基础上新增900张床位。蒙大拿州立大学(Montana State)和加州州立大学萨克拉门托分校(California State-Sacramento)预计也将接收长期以来的第一批校外床位。

虽然相较于2017年排名前25的大学,截至目前2018年排名前25的大学拥有更多学生专用公寓供给,但从全美国层面来看,情况并非如此。2018年秋季预计将交付约46,280张床位,而今年就已超过45,000张。全美国的学生公寓供给将继续持平,2018年排名前25的大学列表只是不同年份学生公寓供给情况的一些例子而已。

居外诚意推荐:英澳留学住宿新选择-SCAPE新型留学公寓

不同于国内包住宿、且费用便宜的现状,海外留学住宿是一个大问题,价格贵不说,还没发保证能顺利申请到宿舍,所以,大多由学生自行解决。近年来,在英国、澳洲两国热门的留学城市中,兴起了设计完善、功能齐全的SCAPE新型学生公寓,前往英澳的留学生们不妨留意下。

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2012年,Scape诞生于英国伦敦,自诞生之日起,便以为留学生提供高质量生活环境为目标。在Scape看来,学生公寓不仅是一个舒适的居所,更应是留学生接触新都市新文化,形成新想法,发展新潜力,培养明日精英的摇篮。

为此,Scape提供的不仅是优良的生活环境,更为学子提供了跨文化适应平台,优质教育资源平台和海外精英圈层社交平台,使学子在海外的生活得到全方位的管理,引导和充实,也使留学效果大为加分。

目前Scape已在伦敦的肖迪奇区,东区,格林威治,萨里区和温布利区建成了6座新型学生公寓。而澳洲是Scape走向全球的第一步,悉尼、墨尔本、布里斯班、卡尔顿都将看到Scape的身影,位于悉尼阿伯克朗比大街的Scape将于2017年7月第一个开放。

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原文来源:Axiometrics
发表日期:2017年11月9日
责任编辑:Zoe Chan

加拿大移民爆丑闻 华商涉嫌诈骗多名投资者落入陷阱 | 加拿大

温哥华富裕华人移民紧密相连的世界里,黄世惠(Paul Se Hui Oei)脱颖而出,他与加拿大一些最有影响力的政治人物关系密切,并且很会拉关系,因此吸引了大批渴望获得他的帮助、得到在加拿大合法居留资格的中国客户。

但在幕后,加拿大当局称,身为杰出移民顾问和慈善家的黄世惠经营着一个精心谋划的诈骗计划,从包括很多中国公民在内的投资者那里骗取了近600万美元,他们相信这些投资可以帮他们拿到加拿大的永久居留权。官方称,黄世惠却把这些钱用来购买豪车、赞助选美比赛,捐给不列颠哥伦比亚自由党(British Columbia Liberal Party)。

“他满嘴谎话,”今年早些时候在不列颠哥伦比亚证券委员会(British Columbia Securities Commission)听证小组就黄世惠一案作证的中国移民陈伟(Chen Wei,音)说道。听证会笔录显示,陈伟一家给黄世惠的项目投资了100万加元(约合500万人民币)。

专家说,这个案例加拿大移民项目问题模式的一部分,和美国一样,该国的移民项目也为外国投资者专门保留了部分令人垂涎的居留许可。一些人还说,它突显出加拿大司法系统一个令人不安的缺陷,这种缺陷往往使白领罪犯分子只会受到轻微处罚。

黄世惠否认了指控,但尽管他被发现进行了诈骗,也只会受到经济处罚,而不会坐牢。

“加拿大不把金融犯罪当一回事,”律师克里斯汀·杜海姆(Christine Duhaime)说,她在温哥华专门从事打击恐怖主义融资和洗钱的法律。

去年,黄世惠在温哥华一间兰博基尼销售店为他的妻子黎惠(Loretta Lai)拍照
去年,黄世惠在温哥华一间兰博基尼销售店为他的妻子黎惠(Loretta Lai)拍照

黄世惠在1980年代移民到加拿大,他通过律师回绝了采访请求。

他的案件是由证券委员会这个独立的省级管理机构提起。由政府任命的听证小组预计将在本月就此案作出裁决。除了经济处罚外,黄世惠可能还面临着不得在证券行业工作的禁令。

温哥华,黄世惠拥有一家移民咨询和金融服务公司,他曾试图通过自己在华人社群的关系为一家废品回收创业公司Cascade筹款。

然而,该委员会称,从2009年到2013年,黄世惠告诉投资者,他的项目得到了不列颠哥伦比亚省政府的批准(事实上并没有),投资可以让中国公民获得移民加拿大的权利,以及丰厚的利润。他们需要做的只是把钱转到一名当地律师、加拿大议会议员苏立道(Joe Peschisolido)的信托帐户里。

“这让投资者感到安全,以为他们的钱很安全,”委员会的律师之一米拉·皮文科(Mila Pivnenko)告诉听证小组。“当然,只有黄世惠可以指挥那名律师把资金从信托账户中提出放到别处。”

委员会称,黄世惠偷偷地把应该投资给回收公司的数百万美元转进了自己的银行账户,为了避免被查到,还向投资者发行没有资产的公司的股份。

黄世惠从64名投资者那里筹集了1330万加元(约合7000万人民币),但委员会称,他把其中690万加元(约合3500万人民币)留给了自己。当那家回收公司在2013年破产时,黄世惠告诉许多投资者,他们只要追加投资就可以收回投入,委员会称,黄世惠没有告诉他们,他从来都没有把超过一半从投资者那里筹集的资金用在那个项目上。

53岁的蒋毅成(音)是中国沿海省份浙江的一名商人。他在接受电话采访时说,几次去温哥华,黄世惠都开着一辆宝马带他和其他中国投资者四处游玩,置办豪华的宴席,并炫耀他和加拿大当选官员的合影。

蒋毅成上当了。他相信了黄世惠称该项目得到了政府的支持,并且会为他带来移民资格的承诺,成立了一个由中国投资者组成的财团,向该回收公司转账逾300万美元。

蒋毅成说,黄世惠“利用我们的信任骗我们”。他也在不列颠哥伦比亚省对黄世惠提起了诉讼。蒋毅成说,财团成员起诉他,要求赔偿他们的损失并且取得了胜诉,这导致他现在身无分文。

蒋毅成说,一个助手把钱从中国香港汇到温哥华,他再把对应金额的人民币转给此人在内地的银行账户。专家称,中国的有钱人普遍使用这种地下银行形式来避开中国的资本管制,以便私自把资金转移到国外。

去年,在温哥华一家挤满华裔加拿大社会名流的兰博基尼经销店的招待会上接受采访时,黄世惠炫耀自己的豪车,并解释了为什么很多中国富豪觉得加拿大很有吸引力。“他们希望有一个安全的地方存放他们的钱,”他靠在自己那辆黑色宾利慕尚(Bentley Mulsanne)的驾驶座上说。

加拿大各省和地区有自己的投资签证项目,批评人士称这些项目很多都充斥着滥用和诈骗
加拿大各省和地区有自己的投资签证项目,批评人士称这些项目很多都充斥着滥用和诈骗

专家称,起诉黄世惠的这起案件,符合败坏加拿大移民项目名声的不法行为的模式。2014年,加拿大政府在发现一个联邦移民投资项目几乎没带来经济效益并且经常遭滥用后,取消了这个深受中国富豪欢迎的项目。但加拿大各省和地区有自己的投资签证项目。批评人士称,这些项目很多都充斥着滥用和诈骗。

4月,三名加拿大华裔移民顾问在承认帮助超过1600人——很多来自中国——通过欺骗的方式获得加拿大永久居留权和公民身份后,被监禁18个月。

8月,萨斯喀彻温省议员比尔·博伊德(Bill Boyd)在被发现违反了利益冲突法后辞职。他在北京的一个研讨会上告诉中国投资者,他们可以通过投资他领导的一家公司获得加拿大的永久居留权。该研讨会的广告上出现了官方的萨斯喀彻温政府标志,还谎称博伊德是该省的经济部长。

前加拿大律师协会(Canadian Bar Association)负责公民资格和移民部门的全国负责人理查德·库兰德(Richard Kurland)说,加拿大政府监管不力,加上偏向于为调查暴力犯罪和恐怖主义而不是白领犯罪的执法部门提供资金,增加了监管移民项目的难度。“白领犯罪得到容忍是因为它不是头等大事,”他说。

2016年,美国国务院的一份报告把加拿大列为主要洗钱国家。去年,为打击洗钱制定标准的全球性机构金融行动特别工作组(Financial Action Task Force)经过调查发现,加拿大执法机构追查复杂案件所需的“资源和专业知识普遍不足”,并且“刑事处罚惩戒作用不足”。

在一封电子邮件中,加拿大财政部称,议会的一个委员会将对调查金融行动特别工作组担心的问题进行调查。

不列颠哥伦比亚证券委员会说,自1995年成立以来,委员会只收到了不到5%的估定罚款。该委员会称,在总计3740万美元的未支付罚款中,只有大约7.8万美元可能可以收到。

与此同时,自称被黄世惠骗了的人眼看着自己的生活乱成一团。身居温哥华的中国移民杨宝玺(音)说,在投资黄世惠的项目损失130万美元后,他妻子两次试图自杀。

“过去几年,”他说,“我一直活在噩梦里。”

来源:纽约时报中文网
责任编辑:Zoe Chan

应对英国央行基准利率上升:巧用二次按揭贷款 | 英国

英国央行11月2日宣布基准利率从原来的0.25%涨至0.5%。这是英国央行自2007年7月至今的十年来首次上调借款成本。由于有大约43%的房主正在使用可变利率按揭或跟踪按揭(variable or tracker mortgages),因此数百万家庭的月支出将会增加。那么对于可能受到影响的房主来说,有什么建议呢?

基准利率也被银行用来确定一系列按揭的利息。如果基准利率上涨,跟踪按揭或可变按揭的利率也会随着基准利率的上涨而上涨。对于选择固定利率按揭的买房者,虽然是固定利率,每月的利息付款将保持不变,但是当期限结束时,下一笔交易会更昂贵。

面对这种情况,按揭咨询局(Mortgage Advice Bureau)的业务负责人Chloe Lewis建议考虑二次按揭贷款(Remortgaging)。

二次按揭贷款可以说是现有按揭产品到期后的重新选择。比如贷款人购买了某银行3年的固定利率按揭后,在3年的固定利率期限内享受1.7%的低利息,但3年后,利息会恢复到3% 甚至5%以上。这时贷款人就可以去申请二次按揭贷款,申请新的固定利率的按揭产品。

当然需要二次按揭贷款的还有其它情况:如购买了按揭的自住房产转出租房、现金或短期按揭买家转长期按揭、降低按揭期限、房产升值释放更高贷款额度等。

>>>英国置业百科英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费

英国央行十几年来首次上调利率,按揭专家建议巧用二次按揭贷款来控制利息支出
英国央行十几年来首次上调利率,按揭专家建议巧用二次按揭贷款来控制利息支出

点击查看居外网的英国房源

那么怎么进行二次按揭贷款呢?

步骤一:咨询独立的按揭顾问

按揭顾问能够帮助您分析以您目前的情况进行二次按揭贷款能否省钱。一个独立的按揭顾问不依赖于特定的贷款公司,将能够比较综合的分析。

步骤二:综合计算所需费用

记住,最便宜的并不总是意味着最好的。例如,可变利率按揭会受到利率上调的影响,如果预期未来利率上涨,再综合考虑您的还款期限、还款能力等因素,也许一个稍贵的固定利息按揭反而更适合您。

贷款的转移通常伴随着其它费用的产生:律师费(legal fee)、申请费(application/arrangement fees)、银行评估费(valuation fee)等等。计算费用时也需要考虑进去。

步骤三:尽早开始申请

一般情况下,可以在现有的优惠利率到期的前3个月左右开始申请。建议尽早开始,因为如果被拒绝,还有机会其它按揭。

您将需要提交新的按揭申请表,并提供收入证明(如银行对账单等)及身份证明。就像首次申请按揭一样,新的借款方会对您的房产进行评估。同时,建议聘请律师来代表您处理相关法律和转账手续。

步骤四:按揭审批结果

新的按揭获批后,新借款方会将批准的金额转入您指定的代表律师账户,律师在收到钱后会先付清老的借款方处的欠款,剩余部分会打入您的账户。

相关阅读:英国央行十几年来首次上调利率 贷款者应尽快采取行动

 

信息来源:Homes & Property, Mortgage Advice Bureau
责任编辑:Zoe Chan

崩盘后10年的美国房市 德克萨斯州一枝独秀 | 美国

四个德州城市的房屋市场,包括达拉斯地区在内,是在过去十年中全美房价涨幅最大的地区。根据由美国国家房地产经纪协会管理的房地产搜索网站Realtor.com的最新研究,全美房价升幅最大的五个都市中有四个都是德克萨斯州都市,这五个都市分别是奥斯汀丹佛达拉斯圣安东尼奥休斯顿

其中奥斯汀房价自2006年以来飙升了近63%,是全美房价涨幅最大的地区,达拉斯-沃斯堡地区的房价则比十年前高了51.6%。

在包括奥斯汀达拉斯、圣安东尼奥和休斯顿在内的市场中,由于房屋库存供应短缺,刺激了房价的上涨。

>>>美国置业百科美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

奥斯汀的房价自2006年以来飙升了近63%,是全美房价涨幅最大的地区
奥斯汀的房价自2006年以来飙升了近63%,是全美房价涨幅最大的地区

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Realtor.com的首席经济学家丹尼尔·黑尔(Danielle Hale)在报告中说:“健康的经济正在创造更多的就业机会和家庭,但却没有给这些人足够的居住空间。然而房价的快速上涨不会永远持续下去。”

“我们预计,随着买家被高价格挡在市场外,房价会逐渐回落,但这不是市场调整,而是由于租房或增加合租人成为一种更廉价的替代选择后,房屋需求放缓从而价格增长也放缓。”

在全美范围,房价和2006年相比仅升高了2%。Realtor.com估计,在全美50个最大的都市地区中,有31个都市房价回复到经济衰退以前的水平。

并非全美所有的城市房价都得到完全恢复,有些城市房价仍然低于衰退前的水平。其中拉斯维加斯的中间房价仍然比2006年的水平低了超过25%,亚利桑那州的图森(Tucson)和加州的里弗赛德(Riverside)的房价均比十年前的水平低了超过20%。

达拉斯-沃斯堡地区,房价则达到历史最高水平。尽管近几个月来达拉斯-沃斯堡地区的房价增长步伐有所放缓,但2017年到目前为止,房屋中间价仍比一年前同期高出9%。

即使是在热门的房地产市场,Realtor.com的分析师也没有看到另一轮房价泡沫的迹象。

“从表面上看,今天的房屋市场看起来和经济衰退前那几年十分相似,房价不断上涨,买家需求旺盛。”报告说:“然而,更深入的分析评估揭示了重大的差异:历史性的低库存水平、严格得多的贷款标准、还有显著的就业和家庭增长,这是一个有经济基本面支撑的强劲的房地产市场。”

Texas

延伸阅读:

信息来源:Realtor.com
责任编辑:Zoe Chan

找自己的买方经纪买房有必要么?专家精彩点评(一)| 加拿大

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一直想写这一个题目,却又不知如何才能写好的一篇文章。真可以说是酝酿已久。因为牵扯的头绪太多,不知道如何才能深入浅出地为大家提供答案,讲明道理。经过长时间的思索,最后决定就用一问一答的方式来写这篇文章吧。本文将用笔者多年从事地产交易的实践经验为大家揭示真实答案。

问题一:羊毛出在羊身上,买房直接找卖方经纪一定会更省钱吧?

这个问题的答案是机率甚小,不值得去试。为什么呢?

  1. 政策上讲,买家直接找卖方经纪有诸多弊端,地产协会早有相关的规定及标准条款来规范市场。

根据地产条律,买卖双方是有利益冲突的双方。卖家经纪必须站在卖家的利益立场,不可以声称自己同时担当买方的经纪。如果有需要,卖家经纪可以给买家提供一些简单的帮助,比如填写买卖意向协议(offer)。上述文字的简单解释就是由于利益冲突的关系,卖方经纪不可以同时代表买卖双方。卖家经纪和卖家之间有合约在先,首要的任务和服务目的就是为卖家的利益服务。至于是否能够帮助买家去争取任何利益和权益,恐怕买家们仔细阅读过以上地产条律,应该已经明确官方的态度和对经纪的约束力,答案会是很明确的了。卖家经纪为促成交易所做的一切努力第一考量永远都会是卖方,而不可能是买方。

值得一提的是,有些省份如安省BC省,已经提议要禁止经纪在交易中同时代表买方和卖方。

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  1. 佣金的角度看,房屋买卖交易过程中的佣金不管是买方经纪还是卖方经纪,在魁省都是由卖房的一方支付的。如果买方没有经纪人,交易完成后,本应双方经纪所获得的报酬就会是卖方经纪自己的收入。在现实生活中,如果经纪能够有机会得到双倍的的佣金,没有经纪会主动愿意损失自己那多得的部分。大多数情形,当卖家经纪直接面对买家时,会利用自己多年的市场及专业经验为卖家快速及高价卖出物业的,毕竟各为其主嘛。如果帮买家讲价太多,卖家会要求卖方经纪降佣金来达成交易,这样卖方经纪不但不能够拿到双份工钱,还会得罪卖家,有经纪会愿意这样配合买家么?如果房子好卖,卖方经纪一定不会轻易放弃自己应得的报酬,如果房子不好卖,除了房子本身有大的问题,大部分原因就是价格列高了,那么没有自己的买方经纪帮您把握成交价格,就算是成交价降了一大块,甚至卖方经纪声称降了自己的佣金,您其实还是做了个不上算的买卖。

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  1. 从卖方经纪的心理角度分析,卖方经纪能够拿到卖家的房源,很多情况是朋友,或朋友的朋友的房子。卖方经纪当然期望在朋友面前显示自己的工作表现出色,以拿到未来更多朋友的生意。而与买方则是素不相识。所以在写offer条款时不替买方考虑,不解释细节;验屋或任何方面出现问题吓唬买方不得退出的事情屡见不鲜。买方没有自己的专业人士及时把握和指点,买方花冤枉高价格、错失退出机会或被卖方拖上法庭,招致历时长久,耗心力、耗财力的地产官司也是屡屡出现。买方买房不成,还招致一堆的烦恼,影响日常的生活。真的是得不偿失!
  1. 从买家自己的心理角度分析。一般人没有很好的心理素质来面对历时长久而终于找到的心仪的房源。在直接接触卖方经纪时,多年的销售经验让卖方经纪早就把买方的心理看透。这时的卖方经纪想不替自己的雇主拿到个好价格都难。几句“专业”话语就可以把怕失去终于找到心仪房源的买家妥妥搞定了。

问题二:现在买房的人多,多个offer竞争的情况频繁,直接找卖方经纪一定有优势?

这个问题的答案也是No,您看到以下的解释就明白了。

  1. 房地产协会的条律和标准条款说起,为了让所有买家都有平等竞争的机会,如果有多个offer竞争同一个物业,卖家经纪会被严格禁止出让佣金给自己带来的买家。一旦违规,房地产纪律委员会就会开始调查。如果被判定事实成立,轻则罚款,重则吊销执照。如果地产经纪与卖家有约再先,自己带来的客户自愿降低佣金帮助卖家降低成本,在出现多个offer的情况下,该自愿条款作废,以确保所有竞争者的公平利益。

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  1. 从操作的角度上分析,如果有多个offer,卖方经纪必须通知所有准备下offer的经纪收到了多个offer。这是地产协会的纪律规定。一旦出现这种情况,一般买方经纪会要求亲自呈现自己客户的offer给到卖方本人。卖方经纪会安排时间,各个经纪带着自己客户的offer与卖家分别见面,阐述客户情况请卖方斟酌考虑。即使某位买家找的是卖方经纪,也无法得知其他经纪客户的出价。
  1. 从卖方经纪的角度分析,既然他无法知道其他买家经纪带来的offer价格会是怎样,也只能是让自己的客户出高价格,才能确保能够最终一人拿到买卖双方经纪应得的双份佣金。
  1. 从买家的心理角度分析,卖方经纪说有几个offer在争抢,是否可信?自己直接找卖方经纪就是希望能够省些钱。如果不得不与别人一起出高价格抢offer,那么当初直接找卖方经纪的意义也就不存在了。

本次先探讨如上两个问题,接下来的文章将为大家详细解释找自己的买家经纪的好处,怎样与经纪相处购得如意房源及大家关心的买房方面的种种问题。

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责任编辑:Zoe Chan

 

加拿大释仁地产总裁郭释仁专栏全集

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供不应求+低利率:冰岛房价将继续大幅上升 | 冰岛

2008年经融危机曾经导致冰岛房市崩盘,冰岛房价在2008与2009两年间下跌了三分之一。不过自从2009年起,冰岛房价至今已经上涨56%。冰岛大型资管公司表示看好市场接下来的发展潜力,并已经决定加大对住宅建设项目的投资。

GAMMA资管公司的创始人与CEO Gisli Haukksson 表示“市场需求仍在增长,在未来几年房价都会受到供给紧缺带来的抬升。目前的低利率环境也将对市场产生积极影响。”GAMMA目前管理着旗下超过10亿美元的资产。近期,他们收购了一家住宅开发商,并计划在未来五年内建设大概4000套别墅。

Haukksson指出,无论是实际或是名义利率,目前都下降的很快。虽然11月15号冰岛央行决定保持目前基准利率不变,但冰岛央行再过去12个月内已经5次降息,以求进一步刺激经济增长。这一举措显然收到了效果。得益于旅游业与建筑业的蓬勃发展,2016年冰岛经济增长了7%,在欧盟国家名列前茅。

冰岛首都雷克雅未克(Reykjavik)。自2009年崩盘以来,此岛国房价一路飙升。
冰岛首都雷克雅未克(Reykjavik)。自2009年崩盘以来,此岛国房价一路飙升。

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Airbnb的出现正在帮助冰岛房价创下一个又一个的新高峰。2017年8月,冰岛挂牌出资的公寓数量同比大涨65%,代表了这个市场的飞速发展。而只要目前市场上供给短缺的情况持续,冰岛的房价就会继续上升。

上个月冰岛央行指出:“住房短缺的情况预计将在未来两年内持续,不过有望在两年之后逐渐得到改善。大部分的迹象都表明住房需求正在稳定上升。如果整体市场环境没有大的变化,房价将继续被推高。”

編譯: Adam Yang

原文来源:南华早报

责任编辑:Zoe Chan

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