ZoeChan – Page 327

美國第一駙馬家族促銷房產可移民美國背後 | 美國

美國第一駙馬家族號召以50萬美元購屋就可移民美國，在中國大陸促銷房地產，引起軒然大波。主權國家販售國籍與有錢人買綠卡不是秘密，以美國為例，投資是假，移民是真。

美國第一駙馬庫許納（Jared Kushner）家族的地產公司，在北京與上海等地透過大陸移民業者“僑外”，以“50萬美元購屋，就可移民美國”為口號，促銷豪宅新澤西中央大廈（Kushner 1），並強調川普（Donald Trump）政府可能近期會修改規定，想移民最好趁早買。

全球各國都有投資移民計畫，以提供永久居民身分與取得公民資格為誘餌，吸引他國富人與資金進駐，各國價碼不一。

以歐洲為例，想在歐盟國家居住，最便宜的是希腊。在希腊境內購買25萬歐元的房子即可申請居留簽證，40天內就可核發。投資人配偶與18歲以下子女符合依親資格，可同時申請。

法國比較貴，投資人須購買約百萬美元的房地產，才有機會申請法國的“綠卡”，時間約要兩個月。英國最貴，約290萬美元起跳。

最特別的是瑞士。想成為瑞士人，每年捐獻15萬美元，至少10年，也有機會成為瑞士公民。

買房移民需要大筆現金，是富人專屬的“合法權利”。

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

美國第一駙馬家族號召以50萬美元購屋就可移民美國，在中國大陸促銷房地產，引起軒然大波

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庫許納地產公司的宣傳其實沒有違法，美國的EB- 5投資簽證，就是庫許納的妹妹妮可．庫許納-麥爾（Nicole Kushner Meyer）在北京所指的移民機會。

施行近30年的EB-5簽證計畫，是為鼓勵外國投資者到美國窮鄉僻壤創造工作機會，每張簽證必須創造至少10個職位，屬國務院的權責。花50萬美元買房，就可申請綠卡，人口密集的都會區，則需要100萬美元。

庫許納家族希望在中國吸引1億5000萬美元的資金，發展位於距紐約曼哈頓一河之隔，總值達4億美元的澤西城（Jersey City）大樓，全案須要簽發300張EB-5簽證，不過外界質疑，澤西城不符窮鄉僻壤的資格。

中國資金外移，全球房地產是主要投資標的。以美國2012至2013年為例，超過8成的EB-5申請者來自中國，但效益不佳，僅創造58億美元的商業活動，占美國國內生產毛額不到0.02個百分點。

大陸投資者著眼的是綠卡，成為美國公民，而非投資美國而創造工作機會。

美國國會已盯上EB-5簽證計畫，跨黨派參議員範士丹（Dianne Feinstein）與葛拉斯裡（Chuck Grassley）2月聯手提案立法取消計畫。

庫許納透過律師聲明，他擔任總統資深顧問前，已將家族企業持股信托，和投資案沒有利益關系。家族成員被媒體盯上，已宣布不再出席促銷活動。

川普上任後延長EB-5簽證計畫至9月，庫許納公司在中國以政策將變，積極促銷，形同販賣被指稱的美國國籍。全案關鍵在於，中國在EB-5計畫中配額為7%，每年僅有700個名額，目前排期至少需等2年，300個名額如何擠進國務院簽證系統，才是觀察重點。

（據TVBS）

《2017年中國留學白皮書》發布：美國連續三年是留學首選 | 美國

留學目的國的選擇傾向如何？計劃留學人群正處在哪個階段？哪些專業最受中國學生青睞？5月16日，在《2017中國留學白皮書》發布會現場，北京新東方前途出國咨詢有限公司區域經理兼重慶分公司總經理曹亮，重慶新東方前途出國總經理助理趙敬東，重慶新東方前途出國總經理助理兼美國部經理韋曉麗等詳細解讀了最新的出國留學大數據以及行業現狀。

連續三年發布白皮書統計全國40個城市真實數據

《2017中國留學白皮書》總體涵蓋五個部分的內容，分為中國留學現狀、最新各國留學教育體制及趨勢、最新各國留學考試指導、中國留學生海外消費調查、中國留學生歸國就業調查。

據了解，今年已經是新東方前途出國第三年連續發布《中國留學白皮書》，主要通過網絡媒體在全國範圍內的線上調研、覆蓋全國40個城市及地區的線下調研等方式，共計回收有效樣本6217份。此外還通過涵蓋數萬家媒體的網絡數據監測等形式，基於收集的大量數據分析得出結論。同時，白皮書結合了新東方服務學生歷年留學大數據，綜合進行比對分析，以呈現中國留學生群體的新變化趨勢。

留學人群呈年輕化趨勢美國連續三年是留學首選

從數據分析上來看，在留學國家的選擇上，美國連續三年仍是留學首選，50%的學生傾向選擇美國，英澳加緊隨其後，德國、中國香港、新西蘭和法國的占比較去年有小幅提升，留學目的國分布的整體格局較為穩定。此外，低齡留學家庭在選擇留學國家時，除傳統教育強國美國外，新西蘭、加拿大也深受家長們的青睞，這很可能是因為它們的性價比較高。

在今年的調研中，目前正就讀於中學及以下的計劃留學群體，已達到全部調研人群的30%。此外，對於適合留學的最低年齡階段，約3成家長認為高中階段就可以出國留學。總體而言，留學人群仍呈年輕化的趨勢。

對比2016年，決定留學人群出國留學的因素主要來自於內在自我提升的驅動：如拓展國際視野與豐富人生經歷是出國留學最主要的目的，占到了61%。相較之下，應試壓力、周圍人的影響、氣候等外在壓力因素則處於次要位置。

海歸歸國就業已成大勢但整體反應工作滿意度偏低

教育部數據顯示，2016年中國留學生人數已達54萬。而隨著中國綜合國力的提升，國內經濟的迅速發展帶來了更多就業機會，更多學生願意歸國就業——73%的留學人群計劃完成學業後歸國就業。不少留學人群願意在當地工作一段時間後回國就業，希望海外工作經驗對未來就業有幫助。

海歸就業呈現多元化態勢，調查發現，從事研發/研究工作和銷售、市場工作的各占四分之一左右，從事生產、運營工作占18.3%，從事財務管理工作、行政工作、人力資源工作分別占10%、9.7%、6%。

清晰、科學的職業生涯規劃是個人職業發展的“指南針”，對個人職業的順利發展具有重要的作用，然而調查結果並不樂觀，擁有清晰職業規劃的海歸不到一半，只有47.6%非常明確自己的發展方向，剩下的人中，42.2%尚未確定今後的發展方向，10.2%持無所謂態度。超八成海歸覺得“學非所用”，工作滿意度整體偏低。而85後海歸薪酬則較低，集中在5000-10000元區間。

（據華龍網）

中國為澳洲海外投資主要來源國澳洲海外投資管理局公布年度報告 | 澳洲

澳大利亞海外投資審查委員會（Foreign Investment Review Board – FIRB）是澳大利亞政府在上個世紀70年代左右建立的負責審查海外投資的專門管理機構。澳大利亞稅務局（ATO）在2015年5月份之後開始參與負責所有的住宅房屋FIRB申請，並收取相應的FIRB申請費，同時負責海外投資中涉及住宅FIRB申請的後續監督審查等程序。

今年FIRB公布的年報顯示去年財政年度（2015年-2016年財政年度）申請批准數額達到41,445個，相對於2014-2015財年的37,953有大約10%以上的的增長。同時，批准的海外投資財產數額高達2,479億澳幣，相對於2014到2015年財年的1,919億澳幣，也有大幅度增長。

報告中同時指出，中國已經連續三年成為已經被批准的澳大利亞海外投資的最大資金來源國，投資金額高達473億澳幣，且主要集中在房產方面的投資。

農業土地登記制度

自2015年FIRB的程序改革以後，相應的，程序、制度、規則都產生了巨大的變化。其中，農業土地登記系統，也已經建立。最新的記錄顯示，截止到2016年9月份，中國投資者在澳大利亞，擁有大約150萬公頃土地，大約占整個澳洲農業土地面積的0.4%，占海外人士所擁有的澳洲農業土地面積的2.8%，在海外擁有農業土地的國家中占據第五位，目前占據第一位的國家是英國。

FDI 海外直投資金總數

截止2015年12月份，外國直投資金（英文為Foreign direct Investment FDI）數額累計高達7355億澳幣，相對於2014年，增長了493億澳幣，大約有7%的增長。其中，美國投資數額占比最大，占據整個投資數額的23.6%，中國暫居第五位，大約占整個海外直投資金數額總額的4.8%。

其中就行業方面來說，礦產行業一直占海外直投資金數額主要位置。2015年年底，礦業占整個海外直投資金的40.1%，但是自2011年開始，這個行業的投資數額已經在減少，相對於2014年-2015年的礦產投資僅僅增長了6.4%，相對於上年增長度的13.8%降低了近一半。生產制造業為第二大類別，占整個海外直投資金的11.7%。房地產行業雖位居第三，但是值得注意的是，房地產行業海外投資呈現巨幅增長，相對於去年增長幅度達到36.8%之多。

FIRB 申請費

自2015年，澳洲開始收取相應的FIRB申請費用以後，FIRB就海外投資申請收取的費用總數已經高達7800萬澳幣，其中，住宅類的FIRB申請費，達到6750萬澳幣。

海外投資審查委員會公布了2012至2016年度批准的海外投資申請的案子數額，投資總額，各個行業投資批准數額，以及各個州投資批准數額，下面有一些具體的列表（除非特別說明，否則以下數據均來源於FIRB）。

房產領域FIRB相關數據

該報告顯示，在2015-2016年財年總數中，關於房產的海外投資申請達到40755個，占整個申請份額的98%，其中包括商業物業和住宅物業申請。住宅FIRB申請達到40149個申請，總價值約為724億澳幣。

此外，維多利亞州（墨爾本）申請獲批數額，占總體申請數額的44%，新南威爾士州（悉尼）占32%，昆士蘭站17%。

2016年12月底財長所公布的一個報告當中顯示海外投資對於房地產市場的影響並不是特別大。比如說，海外投資申請在墨爾本投資申請的獲批數額，遠遠超過在悉尼投資申請的獲批數額，但是，悉尼房產價格的增長速度強度要比墨爾本高很多。當時的報告，還認為，由於海外投資導致房產增值的數額，墨爾本和悉尼每個季度大約為80和122澳幣，這相對於兩個城市每個季度增長高達12820澳幣記錄的數值比較，是非常微不足道的。

該年度報告中列出了一系列表格，其中下列表格說明，2015-2016財年，海外投資者個人購買新建住宅用房的申請數額為26253個，涉及到的房產價值約576億澳幣。

AU006 — 2015至2016年度澳大利亞房地產海外投資的各州申請及批准情況

中國因素

目前中國在澳大利亞仍然是海外投資輸入數額最大的國家，在申請總數以及投資所涉及的價值等方面，都位居第一位。相對於投資總額來說，與2014-2015年財年相比，中國投資人的投資增長數額大約略少於6%。相對於2013-2014年度和2014-2015年度間增長達60%的數額來看，增長幅度減少了非常多。

中國投資者在澳大利亞投資批准的總數額中，大約占整個批准數額的26%，其中涵蓋了制造業、電力和天然氣行業等等。此外，中國在澳大利亞房產行業的投資勢頭仍然強勁，相對於2014-2015年增長了31%。

美國目前在當年投資總數中居於第二位，第三位為荷蘭，第四位為加拿大，第五位是阿聯酋。

FIRB法律監管情況

報告中還披露了相關的FIRB申請調查以及監管FIRB法律遵守條件的情況。在2015-2016年期間，大概2100個案子的調查中，完成調查的有1637個，其中有260個被發現違反了相關條件，其中包括了在購房之前沒有申請批文，或者臨時簽證到期後沒有賣掉自己的房子，或者臨時簽證持有人持有超過一個以上的二手房，以及名義上是澳大利亞人但是實際上是外國人控制的公司和信托擁有二手房，以及沒有遵循批准條件等情況。

根據2015年更改的方案，如違反FIRB有關法律，法律規定違規者有可能會承受刑事或者民事處罰，一般是涉及到比較嚴重的違反條件，目前來說還沒有一例這種刑事案件。但是報告當中指出，有可能會對有些案件執行刑事或者民事處罰。例如，在購買二手房必須不能出租的前提下，購買者在收房後馬上進行出租。還有事先利用澳洲的公司或者澳洲持股人控制的公司身份去購買澳洲的房產，然後馬上去轉讓股份給外國人，以逃脫FIRB監管等情況下，刑事或者民事處罰有可能會適用。

澳大利亞Prudentia Legal合伙人王斐律師專欄全集

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真正綠洲中的頂級豪宅，大師打造高端智能生活方式 | 美國

生活在真正的綠洲，滿目清新感受勃勃生機，環境清幽住進人間天堂——您所有的理想都將化為現實，歡迎您來到美國新澤西州的Limestone莊園！這套住宅不僅帶有奢華裝修、坐擁獨一無二的卓越地段，私密獨享，風光獨特，並且大宅帶有高端智能家居系統，提供現代化生活方式，讓您擁有最為舒適的生活體驗。

環境蔥郁私密寧靜，度假風情令人著迷

這是一個定制式的私人綠洲，到處可見郁郁蔥蔥的園景樹，環境優美，引人入勝。該莊園最大優勢是寬闊而舒適，風景尤其迷人，私密獨享，視野極佳。大宅占地4英畝，有一個游泳池、台球廳和網球場，充滿度假風情。這裡交通便利，距離紐約市區僅有9英裡，距離蒂特波羅機場15英裡。

這座豪宅即將建成，內部共有10間臥室、15間浴室和一個8車位的車庫。該莊園有大約2萬平方英尺生活空間，將由Alpine最著名的建築師建造而成。它含有全自動化智能家居，是出類拔萃的建築精品。出自大師之手的傑作，具有無與倫比的收藏價值，未來升值潛力無可限量。

這套住宅含有大約2萬平方英尺的生活空間，非常舒適寬敞。住宅帶有大宴會廳、擁有貫穿全局的定制建築細節和造型，建有8車位汽車車庫。內部還有6個壁爐、7個陽台、設有各種桑拿浴室和按摩室的水療中心，並且帶有先進健身房、電影院、網球場、酒吧、貴賓廳、收藏5000瓶酒的酒窖。它也是非常完美的度假型物業之選，讓人遠離喧囂，住進真正的世外桃源。

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想在美國首次購屋這十個城市讓你夢想成真 | 美國

有能力購買屬於自己的第一棟房子，像征人生跨越獨立自主以及實現美國夢的門檻。房地產分析公司，根據各項指標列出全美最適合首購族的十大城市。

《今日美國》報導，對剛踏入社會、背負學生貸款的年輕人來說，多個城市房價漲勢不停，龐大的首付款（頭期款），令首次購屋成為遙不可及的夢想。

房地產數據庫公司Zillow首席經濟學家古德爾（Svenja Gudell）說：“當千禧世代長到應該購屋的年齡時，他們會發現很難進入住房市場，因為庫存量低，競爭激烈。”

據Zillow對美國35個大都會地區的研究，全美有10個城市的房屋市場，最適合首購族，大多數位於東南部或中西部地區。

排在前十名的城市，住房市場的特色是經濟實惠，庫存量足以及有更強的房屋增值潛力。

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被Zillow評為房價最親民的十大城市中，有7個城市的房價中位數低於全美房價中位數（196,500美元）

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據Bankrate的分析，加州是最令首購族望屋興嘆的州，夏威夷和紐約排在第二名及第三名，愛荷華州、猶他州和明尼蘇達州的房價，最貼近首購族的負擔能力。

美國西部城市房屋市場門檻最高，舊金山地區房屋首付款的5%，還超過前十大城市房屋首付款的20%。

Bankrate分析師貝爾（Claes Bell）說，過於競爭的市場以及無法負擔的高價，困擾許多第一次購屋的年輕人。

最大障礙是首付款，被Zillow評為房價最親民的十大城市中，有7個城市的房價中位數低於全美房價中位數（196,500美元），這意味著首購族在這些城市購房，要支付的首付款較低。

以下是Zillow綜合各項指標，評定最適合首次購屋者的十大城市，及其房價中位數：

佛羅裡達州奧蘭多市（Orlando）：202,900美元
佛羅裡達州坦帕市（Tampa）：183,300美元
印第安納州印第安納波利斯市（Indianapolis）：219,200美元
內華達州拉斯維加斯市（Las Vegas）：219,200美元
得克薩斯州聖安東尼奧市（San Antonio）：158,500美元
賓夕法尼亞州匹茲堡市（Pittsburgh）：135,700美元
喬治亞州亞特蘭大市（Atlanta）：175,800美元
密西根州底特律市（Detroit）：138,700美元
得克薩斯州達拉斯市（Dallas）：205,300美元
俄亥俄州克利夫蘭市（Cleveland）：132,400美元

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美國6月移民排期中國人EB-5及EB-1各有進退 | 美國

美國國務院（DOS）5月9日公布6月份移民排期簽證公告，“綠卡最後批准排期”的親屬移民及職業移民，港澳台及中國大陸出生申請人多有前進，中國人EB1呈現退步，出現排期。

至於“遞交申請排期”，5月份終止連續6個月原地踏步，但6月份又原地踏步。

綠卡批准排期

親屬移民

親屬移民的“綠卡最後批准排期”（Application Final Action Dates，簡稱綠卡批准排期），港澳台及中國大陸出生申請人的具體更動情形如下：

F-1類：由2010年12月8日移進到同年12月22日
F-2A類：由2015年7月15日推進1個月
F-2B類：由2010年10月1日移進到同年10月22日
F-3類：由2005年6月15日前進15天到同年7月1日
F-4類：原地踏步，維持排期在2004年5月8日

職業移民

港澳台申請人第三優先由2017年3月15日移進1個月來到2017年4月15日，第四優先宗教勞工及第五優先區域中心由“沒有名額”改為“有名額”，其余維持有名額。

中國大陸出生申請人的EB-2、EB-3、EB-5非區域中心都有前進，最多為EB-3（非技術勞工），前進4個月7天。另外，值得注意的是EB-1由“有名額”改為排期，期限為2012年1月1日。

EB-4宗教勞工移民由“沒有名額”改為“有名額”，第五優先區域中心由“沒有名額”有所前進，改為排期，期限到2014年6月8日。

2017年6月美國移民排期

遞件排期

美國國務院簽證公告自2015年10月起實行雙軌制，在“綠卡批准排期”之外增加了一項“遞交申請排期”（Dates for Filing Application，簡稱遞件排期）。

2017年5月遞件排期，結束連續第六個月沒有變更的情況。但是6月份全部“原地踏步”。

2017年6月美國移民排期

注：

美國國會每年發放的親屬移民類別及額度如下：

第一優先F1：美國公民成年未婚子女，每年23,400人。
第二優先F2-A 、F2-B：美國永久居民的配偶和未成年未婚子女及美國永久居民的成年未婚子女，每年114,200人。
第三優先F3：美國公民的已婚子女，每年23,400人。
第四優先F4：美國公民的兄弟姐妹，每年65,000人。

美國國會每年發放約140,000張職業移民簽證，計有以下五個優先領域：

第一優先 EB-1：傑出人才、傑出教授或研究人員、跨國公司高級主管或經理。
第二優先 EB-2：擁有高等學歷的專業人員，以及在藝術、科學或商業領域具特殊能力的人才。
第三優先 EB-3：不具有高等學歷的技術工人、專業人員、非技術工人。
第四優先 EB-4：一些特殊移民，包括宗教工作者。
第五優先 EB-5：投資移民。

資料來源：美國國務院領事事務署官方網站簽證公告（移民排期）專頁

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美國房市94狂？| 美國

根據Corelogic研究機構剛公布美國3月平均房價，較去年同期上漲約7%，並預估未來一年平均房價漲幅約5%。

美國房價自金融海嘯下跌後，反彈迄今已8年，優質地區的房價已超過海嘯前最高價，甚至屢創新高，讓人擔心美國房價是否有修正的疑慮？關於這點，不妨從幾個面向來分析，會發現美國房市多頭格局尚未走完。

首先，從美國房產現金交易的比例高。今年1月份全美房產采取現金交易維持在平均37%的水准，距離金融海嘯發生前的25%，尚有一大段的距離；其中東西部、南部現金交易比率約40～50%；即使東西兩岸高房價地區，現金交易比率也有超過25%。

再者，在所有房產交易中，廉價急售（distressed sales）房產，如法拍、銀拍等銷售占比仍在下降，從2009年超過30%比率，大幅降至2017年的7～8%，可見市場預期房價仍然樂觀。

另外根據ATTOM Data Solution研究機構公布，去年一整年，全美home flip（房屋短進短出，定義為一年內買房後又賣房）交易數量，來到過去十年以來的新高，且平均一年內買房又賣房的單筆交易利潤，約為6.2萬美金。

其中又以加州聖荷西（短進短出利潤14.6萬美金）、舊金山（短出利潤14萬美金）、洛杉磯（短進短出利潤12.7萬美金）、西雅圖（短進短出利潤10.2萬美金）等地區的“炒房”利潤最為驚人。房屋交易短線進出頻繁且又獲利頗豐，表示美國房價多頭續攻意味明顯，不然手上房產就很容易被套住而無法出脫。

在股票市場，若股票價格持續上漲，現股交易的買盤比率不低，且不僅當衝交易量頻創新高，且當衝交易利潤也同步創高時，應可視多頭市場。若依此標准，回頭檢視目前美國房市，全美平均房價仍持續上漲、房屋買賣現金交易比率超過三成五、短線買屋賣屋數量創新高與獲利不斐，是否正意味著美國房產多頭氣勢仍持續延燒。

不過，畢竟美國領土幅員廣闊，城市間也有前段、中段與後段班之分。置產投資前，應該勤做功課，並輔以專業代銷或仲介機構諮詢與提供對的建議，而不是被美麗的話術與包裝所吸引，才能避免已經選對投資的國家，但購置的房價卻沒漲的窘境發生。這就好比許多台股投資人，若不是持有台積電、大立光這類的股票，即使台股已經破萬點，心中完全無興奮喜悅的感覺，如此一般。

益立信不動產鍾仁義董事總經理專欄全集

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馬來西亞VilaSeni花園別墅看得見的廣闊投資前景 | 海外

在“壹帶壹路”的引領下，東南亞正在成為海外投資的新寵，每年超過3500億美元的基礎設施建設資金需求和日益發展的區域經濟讓投資者對未來市場充滿期待。可持續的前景顯然吸引了中國房產買家的註意，而正在推進“大吉隆坡計劃”的馬來西亞更是首當前沖。隨著新馬高鐵的上線，這個擁有“全球退休天堂”美譽的東南亞國家即將迎來更大的發展機遇。日前，由中國香港房產巨頭新世界發展有限公司傾力打造的五星級家園“VilaSeni新世界豪園”正在出售，精明的投資者怎能錯過這壹機會？

中國香港房產巨頭新世界發展有限公司傾力打造的五星級家園“VilaSeni新世界豪園”正在出售

優越地理位置，擁有巨大增值潛力

“新世界豪園”坐落在柔佛州（Johor Bahru），毗鄰連接新加坡與馬來西亞的關口，地理位置優越，具備極好的投資前景。壹方面，馬來西亞擁有天然的投資優勢：經濟發展平穩，近十年年均增長達10%；生活環境與國內相近，免簽政策讓出入境變得非常方便；醫療與教育水平壹流，適合全家人前往定居；擁有全球最低費用的“第二家園”移民計劃，迄今已經吸引了近5000名中國公民參與。另壹方面，隨著新馬高鐵項目的上線，2020年新加坡到馬來西亞首都吉隆坡的時間將由現在的數小時縮短至90分鐘。屆時，兩個城市將成為壹個交通便捷的現代生活圈，馬來西亞也勢必會迎來更大的發展機遇，“新世界豪園”的增值潛力可想而知。此外，“新世界豪園”出售的是永久產權，這意味著投資者購買的別墅可作為家族遺產世代相傳，提前給子孫後代置下壹筆豐厚的財富。

高質豪宅家園，盡享全新夢想生活

“新世界豪園”由92棟半獨立花園別墅和4棟獨立花園別墅組成，近5萬平方米的園林綠化環抱著每壹棟風格典雅的小樓。在這裏，妳可以盡情享受夢想中的生活：周圍名校林立，高爾夫球場、主題公園、醫療中心等配套壹應俱全，近在咫尺。想要出門購物，5分鐘車程即可到達區內的商業中心，15分鐘車程即可到達市中心；需要出門公幹，20分鐘車程即可達到新加坡，45分鐘車程即可到達樟宜機場。懶得出門？近4000平方米的酒店級會所讓妳度過壹個健康的周末。妳可以在碧波蕩漾的超大泳池內暢遊，可以在設施先進的健身室內運動，或者在悠閑亭閣內呼吸新鮮空氣。友人來訪？多功能宴會廳、戶外派對區、燒烤場以及娛樂室讓妳和親朋好友共同度過最美好的時光。

對於想要給孩子壹個美好未來的家庭來說，“新世界豪園”是壹個不可多得的機會。它鄰近馬來西亞樂高樂園、吉蒂貓主題樂園等多個大型兒童樂園，父母可以帶著孩子共同探索奇妙天地；它廣闊的戶外園林空間和遊樂場給孩子帶來了充足的活動空間，讓他們盡情接觸陽光與自然，自然自在的成長；它周圍遍布小學至高中的國際名校，給孩子帶來更好的教育和機會；它還在會所內設立了豐富多彩的興趣班，幫助孩子開發更多的潛能。

三層半獨立花園別墅虛擬實境之旅（壹）

三層半獨立花園別墅虛擬實境之旅（二）

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布里斯班兩套優質住宅，品質卓越極具投資價值 | 澳洲

如果您想在布里斯班置業或者投資，那麼目前有兩套優質房產極具升值潛力，因其設施完美、風格獨特、裝修高端，而備受青睞。它們都占據十分卓越的位置，品質非凡，千萬不要錯過。

這套公寓位於布里斯班著名的漢密爾頓郊區，這裡國際化的生活方式將令人耳目一新，為您帶來絕佳投資機會

風景迷人私密獨享，高端品質風格獨特

漢密爾頓港（Hamilton Harbor）是個充滿魅力的地方，被高檔的國際大都市生活所環繞，提供一系列時尚餐廳、咖啡廳、時尚商店和電影院，這裡的物業受到買家歡迎，因為它的優質品質與獨特環境而具有很大升值潛力。這套公寓為您帶來絕佳投資機會，位於著名的漢密爾頓郊區，這裡國際化的生活方式將令人耳目一新。

這套住宅帶有大型開放式起居區，通向寬敞的陽台，空間格外開闊舒適。這裡帶有驚人的3米的天花板玻璃，自然采光和通風都非常佳。室內配有現代家具、全部是高品質的裝修，生活空間通向平鋪的陽台，視野良好。設計精美使得該物業更加吸引人，這裡帶有寬敞的臥室內置衣櫃、雙區管道空調、獨立的內部洗衣設備與前負載洗衣機和烘干機、燃氣灶具、冰箱、洗碗機、安保和對講系統，等等。

住宅帶有布里斯班河、港口和莫頓灣（Privacy Plus）的景觀，令人心醉神迷。度假村風格的無邊泳池配有獨立的熱水浴缸和燒烤區，引領愜意的生活方式。這裡距離布里斯班中央商務區僅有5公裡，距離機場有8公裡，距離City Cat碼頭、巴士有200米，附近有公園和娛樂場所、皇家昆士蘭州高爾夫俱樂部和私立學校。

配套完善設施先進，帶來無憂的現代舒適生活

這套新建的寬敞公寓配有現代家具，主要的生活空間與廚房和用餐區相結合。住宅帶有完整的優質電器，開放式廚房擁有現代化的裝置。主臥室有面向東的落地窗。這個可封閉的陽台可供娛樂，無需擔心天氣情況。

這套住宅的設施非常完善，包括帶有電視連接到所有臥室和起居區，所有公寓預先連接FoxTel付費電視，提供光纖布線以增強通信和娛樂選擇。此外，建有令人印像深刻的地面層次入門，含樓層至樓層的安保系統。另外還有住宅級別高速電梯服務、商業大廈下方的地下停車場。現場經理或看管人員的辦公室在港灣一號的前面位置。豐富的娛樂設施也令人滿意，包括帶有游泳池，含獨立的休息區和熱水浴缸/按摩浴缸；還有燒烤和游泳池周圍的休息區。業主還可以去全職服務專業運營健身中心。

這裡附近有港灣公園和港灣二號相鄰的口袋公園，還有兒童游樂場和狗公園，步行100米可以去Portside和Racecourse Road（包括Woolworths and Coles）的零售區。這裡還直通中央商務區（5KM），網關動脈（1KM）和國際機場（8公裡）。該地區有寬大的河流流到紐斯特斯德，新農場和城市，可以快速進入MBC自行車道。

欲進一步了解詳情，請點擊：http://www.juwai.com/29316880.htm

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到美國購房的簡單步驟一到十 | 美國

國際市場上對美國房產需求一向最為強勁，尤其是現在英國房產受其退歐影響、加拿大房產遭其政府部門強力控制而冷卻的情況下。市場預期，2017年美國經濟發展勢頭良好，房產投資前景更為樂觀。目前投資者面臨的最大問題是在美國購房需要哪些步驟，如何來實現？

確定購房優先考慮要素

在看房前列好對房屋要求的優先順序，會省去很多時間和精力，讓您的購房經歷愉悅輕松。列出購房時優先考慮的三個必備要素、三個可忽略要素。想好什麼對你來說是最重要的：是價格、過戶進度、臥室數量、區域位置或是其他？

確保資金到位

在看房選房之前確保您的購房資金已到位。了解清楚資金流轉及轉賬到美國所需時間。要了解任何形式的轉賬或外幣兌換的費用，哪一種手續費更優惠。如果您需要貸款買房，則要確定是在國內貸款、在國際銀行貸款抑或是委托貸款經紀人。如果你決定在美國貸款，則需咨詢房產經紀人，他們會向你推薦貸款銀行。

選經紀人

選經紀人可通過有過購房經驗的朋友或家人推薦，或者上網選擇。網上選經紀人需注意以下幾點：

必須有地產執照
在您中意的購房區域業績及口碑良好。

在購房時有許多細枝末節需要注意，如購房時如何抽簽、房屋景觀、住房協會規則、相關費用、學區、超市位置及房屋的實際價值等等，因此要找的經紀人不僅要經驗豐富、可靠，還要對當地房產業有深入的了解。

向經紀人清楚地表述你的需求

一個優秀的經紀人會詳細了解你的購房需求。告訴他們你所需房屋的特點、你的經濟狀況以及可能會延遲簽約的限制因素。你的積極配合可協助他們盡快幫您找到適合的房屋。

選房、看房

一旦經紀人在腦海中對你所需房屋有了清晰的概念之後，他們會根據你的要求發送房源供你預選，預選之後根據你的喜好進行篩選。看中之後，國外購房者可在網上查看房源，或去實地查看，或要經紀人帶你“VR”看房（現場拍攝或者錄制）。

提供報價

看中合適的房源之後，你需要和經紀人合作，制定有利的報價。經紀人在准備報價合約方面很專業。他們會根據自己對當前市場的了解、區域情況、他們與賣方及其他房產經紀人的關系幫你制定出一個合適的報價。報價和約包括以下幾項內容：購房定金（誠意金）、過戶文件的監管機構、進行房產檢查所需時間、簽約時間。

通常在成交之前買賣雙方會有一到兩輪的討價還價過程。

盡職調查

一旦合約簽訂，接下來就要開始進行盡職調查及等待過戶了。盡職調查一般包括以下幾點：

實地查看房屋狀況及翻修需求
出具一份正式的房屋估價報告
檢查房屋產權史及目前產權歸屬
做地界勘查調查報告
購買保險
查看房主協會規則，如有需要進行申請成為協會會員
提供銀行貸款所需文件

交易管理及過戶協調

經紀人在這個階段會協助你與有關各方協調，促使交易順利達成。這些工作包括：協助最終文件的簽訂及在您方便的時間安排過戶。需要注意的是，這些文件時效性很強，簽訂後必須及時准確送還以確保及時付款及備案。你可參加當地的合約簽署會，通常設在律師處或保險公司辦公室。你也可選擇在本國或者在國外旅行時簽署。經紀人會協助你完成整個流程。

簽字過戶

過戶時買方或其貸款機構付購房款，買賣雙方簽署過戶文件。買主拿到鑰匙與產權證明。產權證及貸款抵押文件由過戶中介報送政府備案。

喬遷入住

您可選擇合適的時間入住。經紀人會向你提供當地的室內設計師、水、電、煤氣等公用事業單位及搬家公司、門房服務的電話給您，確保您入住順利。

原文由Malte的合作伙伴Anne Hogan Perry撰寫。Anne Hogan Perry是一名夏威夷地產經紀人，專門從事高端房產銷售。尤其是在檀香山市場，她是專家。另外，Anne Hogan Perry還是Coldwell Banker國際不動產國際集團的首1%精英成員之一，也是2007年以來夏威夷前100強經紀人。

在紐約有眾多的房地產律師，他們的收費從800美金到3500美金不等。大家有可能覺得律師抓到籃裡都是菜，然而，我們今天講以下三個真實故事，讓大家從中了解，好的律師應該是怎樣的。【閱讀原文】

Luxury Presence CEO Malte Kramer專欄全集

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