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若導演英達“美國外匯案”發生在澳洲？深度解析“螞蟻搬家”及合規建議 | 澳洲

1、隱瞞交易+拆分現金=螞蟻搬家？英達可能因此在美國面臨最高10年刑期

2月，中國著名導演，宋丹丹前夫英達在美涉嫌洗錢被捕的消息引起萬眾矚目，他將以涉嫌“故意瞞報金融交易（Intended to Evade the Currency Transaction Reporting Requirement）”和“拆分現金交易（Structuring）”兩項罪名而被起訴。目前，英達已承認“刻意規避申報要求和進行現金拆分行為”的指控，而康乃狄格州法院也將在2017年5月11日對英達進行宣判，因此他將面臨最高刑期10年以及最高50萬美元的罰金。

根據美國《銀行秘密法案（Bank Secrecy Act）》規定，銀行等金融機構如果在24小時內收到同一個人的累計1萬美元或以上的現金存款，均需要上報。為了繞過相關部門的監控，擁有美國綠卡且在中國取得海外收入的英達在2010年3月到2011年12月之間“人肉”從中國向美國攜帶了63萬美元現金，每次攜帶3萬到7萬美元現金，遠超過中美兩國海關規定的可攜帶現金數額且未向海關申報。此外，英達在2011年4月到2012年3月之間的先後將46.4萬美元拆分為50次，分散存入了自己和妻子在4家銀行的6個賬戶，並且每次金額都低於1萬美元。

然而，英達多次在30天內密集地存入每次均低於1萬美元的重復存款行為仍舊引起了銀行和相關部門的注意，因此銀行申報了此可疑活動，並聲明其外彙海外收入的行為有存在牽涉“逃稅”、“洗錢”或其他犯罪活動的嫌疑。

2、多部法規齊下！中澳兩國嚴查不正當海外彙款（附澳洲“螞蟻搬家”真實案例）

首先，針對不正當、不合法外彙與洗錢等犯罪行為，中國反洗錢監測分析中心與澳大利亞交易報告分析中心於2016年11月簽署了《中澳關於反洗錢和反恐怖融資金融情報交流合作諒解備忘錄》。據此，中澳雙方將基於互惠原則在涉嫌洗錢和恐怖融資及其他相關犯罪的信息收集、研判和互協查方面開展合作，對海外彙款展開嚴密監察。

此外，根據《2015稅法修正案》與由經合組織和非經合組織G20國家共同制定《2016年通用上報標准》，各國領導人承諾其稅收機關將依據標准交換金融賬戶機密信息。澳洲國稅局將可獲得澳洲公民的海外賬戶信息，如投資收入、資金余額等，以核查其是否就海外收入報稅。作為交換，澳大利亞銀行與金融機構也將收集外國居民賬戶信息，上報於澳洲國稅局，轉報予外國稅務機關。

於此，任何大額的或非常規的海外彙款，或者財富轉移, 均將有可能被澳洲國稅局毫無保留地監管與調查。典型的例子是，納稅人若在過去幾年內有收到海外彙款但是並未申報納稅的，會收到澳洲國稅局的通知，要求納稅人在28天內給出合理解釋。如果未能在規定期限內給出合理解釋，這些彙款金額將被認定為納稅人的海外個人收入，並被要求補稅和拖延繳稅的利息罰款和不正確繳稅的失職罰款。

澳洲華人“拆分現金交易”真實案例：

2016年3月，19歲中國學生Yi Feng因涉嫌幫助他人處理超過400萬澳元的贓款而被澳洲警方拘捕，並將面臨判刑。從2014年7月份開始，Yi Feng就持著旅游簽證來到澳大利亞，並帶著裝滿現金的袋子奔走於聯邦銀行及西太平洋銀行設在澳全境的各個分行之間，將405余萬澳元通過68筆交易先後存入十幾個不同的賬戶中，每筆存款從2萬澳元到8萬澳元不等，並且都以諸如“奧斯切安信托公司”或“喬治謝投資有限公司”等意義不明的賬戶名字存入。

然而，Yi Feng向警方承認，自己僅是按照他人指示來處理現金，但卻從未詢問過這些現金的來源。盡管此案仍在審理當中，但可以預見的是Yi Feng將面對巨額的罰款與最高長達10年的牢獄之災。

3、深度解析“螞蟻搬家”禁令及合規建議

2016年底，中國外彙管理局強調中國將堅持個人年度五萬美元購彙政策不變，並且發布了新規：個人換彙不得再用於境外購房及投資，並出台了“七不准”政策，其中不得“境外買房”，“證券投資”等規定讓很多打算在澳洲投資置業，移民生活的華人朋友 “不知所措”。

拆分交易（螞蟻搬家）？小心被拉入“黑名單”！

為了規避外彙管理局對每個人一年彙款不能超5萬美元的限制，彙款者最普遍的做法可能就是拿出“螞蟻搬家“的精神，請親友幫忙，借用他們的身份證/外彙額度以不同人的名義彙款。但需要注意的是，外管局嚴格執行“分拆彙款”禁令，更設下“黑名單”，違規者將被剝奪兩年合計10萬美元換彙額度。

根據外彙管理局的規定，以下三種行為，將被界定為個人分拆結售彙（螞蟻搬家）：

5個以上不同個人，同日、隔日或連續多日分別購彙後，將外彙彙給境外同一個人或機構；
個人在7日內從同一外彙儲蓄賬戶5次以上提取接近等值1萬美元外幣現鈔；
同一個人將其外彙儲蓄賬戶內存款劃轉至5個以上直系親屬等情況。
合規建議！外彙與存款時的注意點：

各家銀行都有權利也有義務提報客戶的可疑行為，否則如果真的案發，負責業務經辦的職員也會面臨刑責，同時銀行也不可將此報告行為告知客戶。所以，請切忌做一些容易引發銀行職員懷疑的外彙行為，比如：

頻繁發生大額交易，且與過去或目前的生意或工作不符；
許多資金用成百成千成萬整數轉移，多次按小額資金累計的巨款進行轉賬、取現、存款交易，並與自己的納稅記錄和目前的經濟規模不符合；
許多小額資金從海外轉入後，被全部或大部轉出或交易，並與客戶的生意或歷史不符;
沒有正當理由或沒有申報接受、發向海外的彙款；
緊記“英達外彙案”與一萬美元的敏感額度。

綜上，規避相關外彙審查風險的最好辦法即是按時且真實的申報財產的合法性，並交納相應的稅務。因此，在彙款、存款或收款時，無論是個人海外收入，或是他人贈予的財產，請切記保留可以證明財產合法性與正當來源性的相關證據，適時請尋求律師的專業建議與協助，以此完善並加強相關證據的證明力。

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

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新政策下美國留學仍是熱門選擇 | 美國

川普上台後，許多人關心美國留學的發展，美國留學的趨勢如何嗎？之前公布的一些政策變化，會影響留學嗎？

前幾日，最新QS世界大學學科排名正式發布，QS總計評估了來自全世界74個國家的1127所高校。本次排名涵蓋46個不同學術領域的11000余個位次，是目前為止最大規模也是最復雜的大學排名。從中我們可以看到，美國的院校再次占據了大量席位。包括之前發布的《2016年門戶開放報告》也提到，中國依然是美國最大留學生生源地，這個“榜首”位置已經占據7年。2014/2015年，中國留美學生數首次突破30萬，而2015/2016年度達到328547人，同比增長8.1%，占在美國留學生總數的31.5%。所以美國依然是廣大中國學生的留學首選國。

其實大家無需過於擔憂因大環境變化造成的影響。比如2月份的時候簽證確實通過率較低，舉個案例，有一個98年出生的學生，成績、家庭背景方面都正常，卻拒簽了，使館給出的理由是孩子到那邊要確保安全需要由家長陪同簽證，以往是14歲以上的學生就不需要家長陪同簽證了，後來家長陪簽就順利通過了。我們近期也針對這種以往通過率較大的面簽客戶實行了更嚴謹的應對措施，而且3月份簽證形勢也有所緩和。另外，大家比較關注的H1B新提案，其實也是留學生更好的發展，雖然未來的就業機會有減少的趨勢，但對那些真正有能力有才華的人來說，卻更加公平了。而且留學本身也是為了學習知識，美國沒有拒絕國際生去學習知識。對於留學來說，美國還是一個非常開放、公平的環境。

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除此之外，許多網友還關心今年的錄取情況，今年的錄取結果如何嗎？2017年申請還需要注意什麼？

從公司美國高端部的數據統計顯示，今年的錄取結果還是很不錯的，除了很多高端成本案例外，還有不少低分高就的案例。在去年的門戶報告中，中國留美學生本科生首次超過研究生，今年仍是如此。在2015/16學年，中國本科生數量是135,629人，比上一年度增長8.9%；研究生數量達到123,250人，比上一年度增長2.4%。就以本科為例，有幾類學生在申請時比較有優勢，如具有海外學習背景、優異的標准化考試成績、國內頂尖高中的就讀背景等。而且這幾年在美國讀高中的申請成功率也是相對比較大。尤其是名校申請難度日益增加，就要求學生需要從多角度證明自己的綜合能力，如有一定技術含量和學術含量的科技論文、參加有含金量的學術競賽、AP考試等、豐富的社會實踐活動背景、顯著的領導能力和公益心等。

如今許多中國學生都很關注STEM 專業，什麼是STEM專業？再指點一下，什麼樣的學生適合申請STEM專業？

的確，STEM專業可申請的OPT時間也較長，目前也是備受歡迎，之前的統計數據顯示，在美國就讀STEM專業的國際留學生中超過80%來自亞洲。其中中國大陸有10余萬名留學生就讀於STEM專業。《門戶開放報告》中也指出美國非常強調STEM學科的發展和人才培養，其中近一半的國際留學生選擇了STEM專業。 STEM專業大部分是理工科類的，所以國內與STEM這些專業相對應的理工科學生都是比較適合申請的。在工科專業中，電子工程、計算機、機械工程是招生規模和申請人數最多的三個工科專業。另外，近些年比較熱門的金融工程，金融數學，商業數據分析、信息管理系統，以及新加入STEM大類的經濟學方面的計量經濟學、數理經濟學專業也是在STEM大類下面。這些專業往往都是對學生的數理背景、計算機能力有著很高的要求。

（以上問題由金吉列留學美國第一事業部的總經理王璐解答）

互聯網資訊綜合整理

“有土斯有財” 年輕人搶搭美國房市末班車 | 美國

美國那斯達克掛牌、以房貸與學貸為主的知名網路放貸公司LendingTree執行長Doug Lebda在接受美國媒體專訪時表示，持續看好美國住宅後市。根據該公司去年8月至今年2月申請線上房貸者，35歲以下的千禧世代族群，占整體申請房貸者的比率超過30%。

千禧世代申請貸款購買房產，最受年輕人歡迎的城市排名是賓州匹茲堡，有將近一半貸款申請人屬35歲以下；至於華人喜愛的城市，如排名第8的芝加哥、排名第9的舊金山、排名20的西雅圖、排名53的紐約市以及排名54 的底特律都會區等，35歲以下的千禧世代族群申請人數占整體申請房貸者的比率均超過1/3。由此可見，千禧世代開始積極進入買房自住的行列。

更有趣的是，LendingTree的股價從2012年3月23日的掛牌7.4元美金，漲至2017年3月17日的124元美金，暴漲超過15倍。除了受惠於美國房市的復蘇外，也隨著房市買家的變化，使其公司營收、獲利水漲船高，進而股價大漲反映。

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根據美國不動產經紀人協會（NAR）的調查結果，有72%認為現在是進場買屋的好時機

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另外，根據美國不動產經紀人協會（NAR）近期發布今年第一季“The Housing Opportunities and Market Experience（HOME）——住宅機會與市場看法”調查結果，有72%認為現在是進場買屋的好時機，而且收入越高者，如年薪超過10萬美金的受訪者，有高達78%的比例認同現在進場。

以區域來看，中西部的受訪者，有77%同意現在是進場好時點；西部則有61%同意，比例最低。問及“對未來6個月房價的看法為何？”，有51%認為持續上漲，相較僅有8%認為房價會下跌，或許是因為有超過6成以上認為美國經濟正持續變好。

事實上，“有土斯有財”這個觀念不只是在華人根深蒂固。根據美國哈佛（Harvard）大學長期實證研究發現，長期擁有房產是累積財富的最好方式之一，而且持有時間越久，財富的“積累效果”越明顯。紐約時報先前甚至有專文發表，“Homeownership is best way to build wealth——持有房屋是創造財富的最好方式”，也是持同的觀點。

再根據美國人口普查局資料，截至去年第4季，美國整體房屋自有率為63.2%，房屋自有率高低依序為：中西部的68.4%、南部的65.3%、東北部的60.4%、與西部的59%最低。若再從出租空置率來看，截至去年第4季，出租空置率為7.9%，也就是100間出租房產中，僅有8間尚未租出去，維持在過去20年來最低的水准。

就中長期而言，“有土斯有財”這個觀念中外皆然。美國住家型房地產後市不容小歔，現在應該仍是置產美國的好時機；更不會發生像幾天前，知名財經電視節目聳動的題目“美國商業不動產大賣空”的窘境才是。

（據經濟日報）

來洛杉磯尋找奢華棲息之所，享受澄淨的陽光天空！| 美國

都市之中的詩意棲居在哪呢？來洛杉磯Parkside社區吧！尋一處奢華、便捷而充滿活力的房屋，享受在陽光下自由奔跑，盡情呼吸的感覺，想想就覺得美妙。更何況這裡還有優質的教育資源、方便的交通網絡、發達的公共區域設施……隨時浪漫，隨時接地氣，理想中的生活莫過於此。

Parkside社區：百分百完美的美式住宅典範

Parkside社區坐落於洛杉磯橙縣，是一個擁有燦爛陽光、清新空氣、綠色草地的地區。如果你看過“橘子郡男孩”，更是會對這個地方有著莫名的好感。Parkside社區就位於橙縣交通最為便捷的地方，卻又坐擁一份私密的幽靜。

這個最新建成的豪華社區有著低廉的HOA費用，零建設稅費，讓住房成本降到最低，這在高檔住宅中可不多見。另外，建築商額外花費時間金錢打造的私密性的社區入口—24小時電子監椌大門，低調大氣，確保了每戶住宅享受安全的私人空間。當然，優美的自然環境，豐富的娛樂公共設施，泳池、SPA等，豪華美式住宅的標准，都在這裡得到一一實現。

豐富的公眾設施：Parkside社區本身的公共設施非常豐富。比如Cove娛樂休閑中心擁有一個寬敞的戶外燒烤空間，一個面積巨大的游泳池，SPA中心，還有一大塊郁郁蔥蔥的大草坪，可以舉辦活動、與狗狗玩耍等，讓公共空間充滿交流、娛樂的可能。

優美的自然環境：橙縣本身就是一個擁有豐富自然資源的地方。假如你喜歡健身，這個社區更是你的絕佳之選。不遠處就是知名的Whiting Ranch野外公園，可以在這座巨大的公園內跑步、騎自行車等等，充分享受運動的樂趣。

優質的教育資源：想讓孩子上全美頂尖的大學？這個夢想在Parkside社區可以輕松實現。Parkside學區全美排名前10%、備受尊敬的Saddleback Valley 聯合學校區域，有很多優質的教育資源可供選擇。比如，El Toro高中被三次授予“加州最優秀高中”的稱號；Serrano中學則是美國“傑出藍帶學校”。從這裡出發，讓你的孩子展翅高飛吧。

Parkside社區緊鄰多條洛杉磯主要的高速公路，電車站在15分鐘的範圍內，基礎設施建設非常齊全

便捷的公共交通：交通是檢驗一個住宅的重要條件。Parkside社區緊鄰多條洛杉磯主要的高速公路，電車站在15分鐘的範圍內。繁華的商業中心，大型的購物商場，亞洲超市和有機超市也可以方便尋覓，電影院，John Wayne機場也在可接受的到達範圍內，基礎設施建設非常齊全。

Parkside擁有三種房屋建築類型：

Lexington at Parkside：簡潔優美的美式建築類型。三層樓設計，擁有充分的采光設計，可以讓橙縣的陽光灑遍家裡的每個角落。它的面積在2,500－3,700英尺，4-6間臥室設計，主臥的戶外景色更是讓人贊嘆。Lexington的樓梯和屋頂設計都擁有開放性的設計空間，提供讓房屋主人進行再創造的可能，滿足不同主人的審美需求。

此處緊鄰Parkside的Cove娛樂休閑中心，離Lake森林運動公園也非常近，這個公園內有很多兒童課程和豐富的自然環境，是孩子們與大人進行戶外活動的鐘愛之地。

Lexington的建築設計簡潔優美，面積在2,500－3,700英尺，房型有4-6間臥室

Lexington緊鄰Parkside的Cove娛樂休閑中心，離Lake森林運動公園也非常近

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蒙特利爾熱門學區介紹（一）

上世紀80年代中期起，投資移民到魁北克省開始風行於中國香港和中國台灣，到後來很多內地的投資移民和企業家移民以及技術移民也紛至沓來，而其中大多數人選擇定居在魁省最大的的城市——蒙特利爾。

居住在魁北克的華人移民往往非常重視子女的教育。因為這裡是英語、法語雙語區，對孩子的教育更有意義。一位在1989年移民的中國台灣投資人，其6個孩子幾乎都能說4種以上的語言，現在旅居世界各地，無論是工作還是經商，都得心應手。加拿大的官方語言是英法兩種語言，所以在渥太華為政府工作的人相當多的來自魁省。對於魁北克的英裔家庭，他們也非常重視子女的法語教育，因為法語不但是一門優美的語言，也是國際上流社會人士彰顯身份的通用語言。當聯合國五種工作語言的文件發生歧義時，均以法語文本為准。

一般說來，富裕地區的學校教學質量相對較高，蒙特利爾也不例外。因為教育的投資很多來源於所在地的房地產稅。本文將對蒙特利爾市區華人居住率較高、相對高收入地區的居住環境，特別是該區的學校做一個簡單的介紹。希望有助於您對蒙特利爾所有的區有個宏觀的認識：

蒙特利爾各區一覽

Westmount 西山區

座落在蒙城山頂，離市中心咫尺的西山區是加拿大有名的富有地區，財產占有度排加拿大第五名。與其它前4名不同的地方是西山區除了商界富豪；還受到政界高層的青睞——很多頂級官員如總理等都在此擁有府邸；同時西山區也是最富有的知識分子的集中地。過去5年來，其獨立屋地產升值居蒙特利爾首位，達65%。優美的居住環境和高雅的社區是西山區的最大特點。其表現之一是該區既擁有國際星級的私立學校，也有星級的公立小學和中學。由於公立學校是以住居地為錄取標准，所以西山區的居民能享受星級公立學校教育培養子女。

有名的公立學校是：

Ecole Saint-Leon-de-Westmount 西山聖裡昂法語小學
Westmount Park Elementary School 西山公園英語小學
Ecole International de Montreal 蒙特利爾國際法語中學
Westmount High School 西山英語中學

西山區更有國際知名的私立學校，如：

Ecole Miss Edgar et Miss Cramp 埃德加格蘭普女子學校
Villa Sainte-Marcellines 聖馬爾塞琳英法西三語學校
Selwyn House 塞爾文男子學校
St-George School of Montreal 聖-喬治小學及中學

就讀這些私立學校的往往是家族和家族社區的孩子，他們從學前班開始在這裡讀書一直到大學預科。由於這些家族都是豪門、政客和高級知識分子，子女從小在一起學習，自然形成了一個同學網。孩子們成年工作後，這些“校友”往往形成一個可以互相照應的社群。

2、Mont-Royal 皇家山區

皇家山區是離市中心不遠的在蒙城大島北部的一個豪華區域。該區獨立屋5年以來，價格上漲了59%。從歷史上來說這個區的居民主要是英國貴族。隨著蒙城移民的增加，該地區是富有移民首選之一。皇家山區並不座落在山上，但確實一個地地道道的花園城。高雅的建築、滿眼綠蔭和周到的市政服務，以及它在蒙城優越的地理位置，使該區成為蒙城最具房地產投資的區域。

皇家山區的學校不負該區的盛名。公立Ecole St-Clement Est是蒙特利爾著名的5星級小學；公立中學Pierre Laporte不但為大學輸出了大量的科技專業學生，該校的音樂人才在北美也排得上名次。還有該區的公立中學Ecole Secondaire de Mont-Royal，大學升學率達98%。

3、West Island 西島

西島指的是指蒙特利爾市中心以西的地區，上圖中的藍線左邊的各個小的市政區域合稱為西島。蒙特利爾西島居民的經濟狀況比較好。有些區域非常小，但極為富有，如Baie-d’Urfe，Beaconsfield等。由於是近郊，房價相對便宜，幾十萬加幣就能享受靠近湖邊的獨棟別墅了。西島交通方便、環境優美，優秀的學校也很多，因此有許多華人選擇了在西島定居。

西島以英語為主，但由於魁北克的移民法律，非英語國家來的新移民只能就讀公立法語學校，這一點在上次關於法語歡迎班的文章中有詳細的闡釋。在西島，有兩個公立學校委員會分管著當地的法語學校和英語學校。法語公立學校委員會名為：La Commission Scolaire Marguerite Bourgeoys，英語學校委員會是Lester B. Pearson School Board。網上可以根據居住地點的郵政編碼找到相應的公立中小學。同時西島這一片區域也有非常多的優秀學校，如法語公立小學École Primaire Saint-Remi, 英法語私立小學Academie Marie-Claire，知名英語私校Kuper Academy、College Charlemagne等。

4、St-Laurent 聖勞倫區

St-Laurent聖勞倫區是蒙城北部偏西的一個比較大的區域。其南部地區居住著較多的中東及南美的移民，收入偏低。但在其西北部近年由意大利人開發出來的Bois Franc公寓及連體房是新中產階級的首選，很多華人都在此區置業。在Bois Franc西邊，有著夢幻般的高檔獨立房區。最貴的高達1700萬。業主多數來自意大利（如魁北克法拉利老總）、中東石油國及部分亞洲高級自由職業者，如醫生等。

這個區最近的一個極具盛名的學校是Ecole Pasteur, 全省統考第一名。而附近的公立中學Ecole Secondaire de St-Laurent 在全省統考中排名第五，該校的學生來源於公立小學Ecole Primaire de St-Laurent.

篇幅所限，本次先為大家介紹四個學區。在擇校方面如有任何問題，歡迎透過居外咨詢天綺移民。

相關文章：蒙特利爾熱門學區介紹（二）

加拿大移民留學顧問周天綺專欄全集

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機智應對2017年美國房地產市場 | 美國

海外投資人在新的一年正陸陸續續湧進美國房地產。據美國全國房地產經紀人協會的數據，美國房產的掛牌價格平均同比上漲10%。此外，協會還指出，待售房產數量創歷史新低。這些情況都暗示投資者應該緊緊抓住時機，趁著目前較低的利率條件大膽買賣。

與日俱增的購房需求

今年年初，美國各大房地產機構就開始對2017年美國房地產形勢作出相關預測。著名房地產網站Redfin就表示，與2016年相比，2017年美國房價的中位數將上漲5.3%。該公司的首席經濟學家認為，盡管銷售額增速放緩，但房價仍會平穩增長。這主要得益於購房者與日俱增的購房需求。

逐漸明朗的房產市場給了投資者極大信心。據相關調查顯示，41%的房地產公司高管計劃在2017年對房地產的有機增長進行重大投資，包括產品開發，定價策略和地域擴張。畢馬威會計師事務所表示，美國經濟不斷增長，房地產基礎良好，融資和資本投入較多，都給房產大佬們一個積極樂觀的市場信號。此外，美國房產業對外界投資持歡迎態度，他們期望看到大量新老投資者的湧入。

另外，隨著千禧一代步入職場，租房需求大大上升。據美國哈佛大學數據顯示，近40%的租房者為年齡在35歲以下，年收入低於25,000美元的人群。該類人群的逐漸龐大促使對城市出租房的需求增加，租金價格也將相應上升。如果房產投資者將運營成本保持在低水平，那麼今年投資可能會有更大的收益。

然而，紐約證券交易所仍提醒投資者在投資任何項目之前要一再謹慎，仔細閱讀相關條例並且在必要時要求公司出示相關文件證明。盡管2017美國房地產市場發展態勢喜人，但對於投資者來說，保底投資才是穩中求勝的不二法寶。

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房地產市場將持續升溫

2017年人民幣一路貶值，進一步刺激了中國高淨值人士及投資機構的海外資產部署。在各類海外投資產品中，美國地產投資備受投資者追捧，不但擁有強勢美元貨幣作為支撐，而且在持續復蘇的市場基礎上，產生安全穩健的投資回報。

專家預測，美國房地產市場在去年表現不俗，2017年將持續呈現上行趨勢，是投資者配置美國房地產資產的良好時機。此外，美國全國房地產經紀人協會，抵押貸款銀行協會，房利美和房地美等行業機構都預測2017年美國的房屋價格和銷量都將持續升溫。根據房地產經紀人網站（Realor.com）最新預測，雖然購房者今年會面對一些不利因素，但美國房市整體發展前景仍然光明。

首次購房者將占大半

在人口及經濟穩定增長的基礎上，首次購房者的數量將增加。預計首次購房者將在2017年進入房屋市場並占據整體購房者一半以上。調查顯示，去年計劃置業的潛在購房者中有33%為首次購房者，今年則上升至52%。住房自有率在2016年跌至62.8%的低位水平後，今年將略微上升穩定在63.5%的水平。由於房屋市場的復蘇持續加速及住宅需求的增加，新屋銷售量預期將上升10%。新屋開工量將適度上升3%，但仍低於正常水平，當中獨棟別墅及公寓房總興建量達126.5萬。

千禧一代進入30歲，開始組建家庭安頓下來，嬰兒潮一代中60多歲人群到了退休年齡，開始考慮搬遷，這兩代人將進軍房屋市場。分析預計，千禧一代和嬰兒潮一代將分別構成2017年置業大軍的33%和30%，並帶動房屋市場未來10年的房屋需求。

房屋庫存減少，房屋售出時間縮短

Realtor.com分析，當前美國首100大都會區市場的房屋庫存量年同比平均下降11%，預測今年房屋供應將持續緊缺。這些市場的房屋在市面上的平均售出時間僅為68天，較全美平均水平短11天。

房屋負擔能力及借貸資格預期將取代庫存短缺，成為置業的最大障礙。

2016年，40%的置業人士表示庫存緊缺是他們置業的最大障礙，但根據Realtor.com預期，該障礙今年將可能被房屋負擔能力及借貸資格問題所取代，原因是今年更多首次置業人士將進入房屋市場。去年9月的首次置業人士春季購房調查顯示，37%的受訪人士表明最大的置業障礙是首付問題，另有30%受訪人士則稱很難在預算範圍內找到合適的房屋。美國房地產經紀人協會（NAR）預計貸款利率今年將繼續攀升，年底前上升至4.6%。

郊區將受購房者追捧

由於市區居住人口的高度密集，加上千禧一代開始生兒育女，郊區已成為首次購房者的首選居住地。事實上，Realtor.com的受訪者中有50%表示郊區會是他們的首選居住地。原因是一些理想的郊區離市區較近，社區安全性高，居住空間也較大，且提供眾多工作機會和大眾運輸，非常適闔家庭居住。嬰兒潮一代選擇郊區一部分原因是他們希望與子女或朋友居住得近一點。

（據發現新聞）

中國買房大軍登陸美國？黃光裕獄中購豪宅 | 美國

近期仍在獄中的國美電器創始人黃光裕在美國購置價值4150萬美元豪宅。中國富商屢被曝出在海外購置高額房產，面對資產外流狀況央行也出台政策控制人民幣跨境，但外彙控制並未抑制中國投資者的海外購房熱情。

據《紐約郵報》報道，國美創始人黃光裕及妻子杜鵑近日買下了位於美國紐約76大街7號的一座聯排別墅，該別墅面積1.4萬平方英尺，價值4150萬美元。據悉，該別墅建於1898年，前任主人為日本億萬富豪Bungo Shimada。

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黃光裕在獄中購買豪宅新聞一出便引起多方關注，暗示近期政府的層層監管並未阻止中國投資人在外購房的腳步。2016年年末，央行出台《金融機構大額交易和可疑交易報告管理辦法》進行外彙管制，該管理辦法要求降低個人購彙額度，意圖限制個人換彙進行境外購房投資。

國際房地產投資管理公司仲量聯行研究認為，16年底央行的管控辦法並未起到抑制中國投資人海外購房的作用，相反刺激了投資者增速進行海外資產購置。據統計，2016年中國投資者海外房地產投資總額超過2015年總額的53%，總金額高達330億美元。報告顯示，美國為中國投資者的首要房地產投資目的地，其次為中國香港，馬來西亞和澳大利亞。

同時，中國也連續四年蟬聯美國房地產最大國外買家。全美房地產經紀人協會（National Association of Realtors）的報告顯示，中國投資者在購置數量，投資總金額，平均交易價格等方面皆遠超其他國家投資者，在國際投資排行榜中保持第一。此外，2016年中國投資者在美房產購入總金額為273億美元，此數目超過外資在美投資排行榜中前五（除中國外其他國家）的投資金額總和。

在國內房地產市場受到長期高壓管控的狀況下，近年來中國投資人轉向海外房地產市場進行投資的狀況屢見不鮮，美國逐漸成為投資者的第二房地產投資口岸。據亞洲協會研究表示，中國投資者在美房地產投資金額預計將在2025年達到500億美元。據統計，中國投資人的投資目標也從美國紐約洛杉磯等一線城市擴張至底特律，孟菲斯等美國二三線城市，邁阿密等沿海城市也吸引了大批中國投資者。

全美房地產經紀人協會（National Association of Realtors）15年統計報告顯示，加利福尼亞為中國投資者的首要投資目的地，占該年購房數量的35%，其次為華盛頓州，紐約，馬薩諸塞州，伊利諾伊州和得克薩斯州。

中國投資者選擇在美購置房地產主要看中美國穩定的房地產市場的保值作用，美國較寬松的移民政策和美國良好的教育系統。據紐約時報調查，除富商以及金融機構投資者外，中國中產階級也開始在美進行個人房地產投資，以實現資產多元化，資金保值等多重投資目的。

（據新浪財經）

普吉島房市SWOT分析：情況沒那麼糟！| 海外

到普吉島遊玩或是居住在這裏肯定耳聞過外籍人士對於這裏房市的抱怨。當然，普吉島房市確實存在壹些讓人困擾的問題：買家缺乏易得信息，市場缺乏監管，甚至沒有多重上市服務系統（MLS）。目前市場有些疲軟，轉售/二級市場尚未全面發展，但我們相信，情況沒那麽糟糕，普吉島房地產市場未來前景壹片光明。（泰國吉普島房價走勢）

普吉島房地產市場已經擁有許多優勢，不久的將來將面臨更多的機遇。

普吉島房價非常穩定：外籍人士在泰國買房是不可能獲得抵押貸款，因此幾乎所有的外籍人士都是現金買房，這大大減少了市場債務規模。而且擁有房產的外籍人士大部分是退休人員，這些買家不會降價出售房產，因為房產是他們的退休計劃的壹部分，他們將會等待市場回暖，這將令普吉島房價比其他地區更穩定。

過去十年，房屋建築物的質量以及所用建築材料標準有了較大的改善，現在泰國在建房產都是按照國際質量標準建造。

普吉島房市有著大量的選擇提供給買家：房產類型多樣，位置和價格範疇也各有不同，可供買家選擇。

相比其他國家地區相比，泰國房地產交易稅相對較低，而且沒有市政稅。

與其他大湄公河次區域國家相比，泰國基礎設完善：路況良好、還有國際壹流的醫院和學校，普吉島上的基礎設施也壹直在不斷改善。隨著普吉島國際機場的擴張，普吉島變得越來越便利。歐洲、中東、俄羅斯、澳大利亞以及東南亞其他國家都可直飛普吉島。普吉島遊客增多必將意味著更多的潛在的購房者。

普吉島改善的生活方式是吸引外國人的主力。居住在普吉島主要優點還包括該島的氣候、泰國文化、泰國菜以及國際美食、海灘、完善的外籍人士社區和體育活動項目。

享有“安達曼海上的寶石”之美譽的普吉島是泰國最著名的旅遊景點之壹。島上旅遊業已經繁榮了壹段時間，旅遊人數年復壹年的增長。這裏有著壹流的酒店行業，支撐著該島旅遊業的發展，也為普吉島提供了巨大的經濟效益，還會有更多的豪華酒店品牌加入，從目前趨勢來看，未來普吉島的酒店行業將更加繁榮。

對於想在普吉島買房或是開展房產開發或是相關業務，這裏有著大量的機會。

轉售價值優：《暹羅房地產住宅市場報告》研究調查發現，普吉島平均價格低於新建房，這意味著業主有機會通過租金回報和資本收益獲得高於平均水平的投資回報率（ROI）。

公寓和別墅樓花新開發項目為那些早期買家提供大量不錯的選擇。

當前越來越多的家庭將普吉島當作整個東南亞地區商業的中心，這種趨勢日益明顯，而這壹趨勢背後依靠著普吉島強大的基礎設施，正如此前 PG文中所提，普吉島正成為國際教育目的地，目前來來看，這壹趨勢沒有減弱的跡象。

鄰國市場：與普吉島相比，新加坡和中國香港的房地產市場現在極其昂貴，這些地方的房地產投資者中許多現在都開始將目光轉向普吉島，因為在普吉島看到更多的投資機會，或是已經因為中國香港和新加坡房價太高被擠出市場。

盡管妳可能會聽聞普吉島房地產開發市場方興未艾，新建房產的市場需求持續。

普吉島海洋產業體系已經完善，並且非常成功，在政府的支持下，普吉島的海洋產業目標是繼續發展擴大。媒體最近大肆宣傳普吉島計劃上吸引更多的超級遊艇到島上碼頭。

任何業務/投資總會面臨著最完美的計劃被破壞的威脅。下壹個黑天鵝事件幾乎是不可能預測，雖然，壹些人事後會跟妳說“我早就告訴過妳了”，但普吉島房地產市場存在壹些潛在的威脅。

東南亞地區的其他旅遊勝地：普吉島附近其他旅遊勝地，包括泰國國內其他地區和東南亞地區鄰國，可能會吸引走普吉島的遊客。但是這些地區很多方面仍難以望其項背。

泰銖進壹步走強：這壹點不大可能，因為我們已經結束量化寬松計劃，很有可能在今年晚些時候開始提高利率，而明年泰國利率水平似乎保持低位。這將導致資金從泰國出逃，流入西方國家，從而令泰銖兌美元和其他主要貨幣走軟。

再次發生政治動蕩：目前不存在這種問題，因為軍事管制政府穩定了泰國經濟和政治環境。在將權力歸還給選民之前，泰國執政團隊全國和平與秩序委員會（NCPO）計劃實行政治改革，這將為未來的泰國政治提供壹個穩定的基礎。

通過分析市場，我們認為普吉島的優勢和機遇遠遠大於劣勢和潛在的威脅。盡管市場目前疲軟，我們希望這只不過是尋常的經濟走勢影響了世界各地的房地產市場。普吉島最輝煌的日子還在後頭。

Siam泰國房地產首席執行官Richard Lusted專欄全集

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為何在保加利亞買房，並且選擇ARTSTROY作為長期合作伙伴 | 海外

我們是誰？我們是ARTSTROY，致力於為您在我們這個美麗的國家提供更好的生活。我們是房地產行業的創新先鋒，不斷尋找讓我們的客戶生活得更好的新機會。我們通過開展大量關於市場需求和目標客戶的研究實現這一目標。本公司成功的關鍵在於，我們的所有工作都由高素質專業人才負責。我們為人才和公司的未來投資。所有這些讓我們的公司成為業界的佼佼者。這正是我們可以自豪地說，我們是房地產行業領先企業的原因所在。

我們深知，地段就是一切，因此我們細致嚴謹地為每一個項目尋找最佳地段。我們希望客戶能夠感到安全，項目及周邊擁有客戶所需的一切，並且能夠讓客戶與家人朋友相聚在一起，過上幸福的生活。大自然、壯觀美景、便利設施——我們的房地產項目都能夠為您提供。ARTSTROY傾力打造的每一個綜合體項目都有自帶的基礎設施，讓您投身大自然的懷抱是我們的一項主要宗旨。絕佳的生活品質、親近大自然、安全性和奢華感——我們的每一個項目都能夠為您提供！

絕佳的生活品質、親近大自然、安全性和奢華感——ARTSTROY的每一個項目都能夠為您提供！

但為何要選擇保加利亞呢，這個國家能夠給您帶來什麼。我們來自ARTSTROY，希望為您介紹一下這個國家。美麗的自然風光、巍峨的群山、壯闊的大海、悠久的歷史和光明的未來——保加利亞，這個玫瑰和醇正酸奶之國，還有更多精彩等待您的發掘！

保加利亞位於巴爾干半島，地處歐洲、亞洲和非洲交界地帶，屬於東南歐。它是一個巴爾干半島上的歐洲國家，毗鄰黑海，多瑙河流經該國。

保加利亞地形豐富多樣，有平原、小山和低地、河流和河谷、高山和丘陵以及小山谷。黑海位於保加利亞東邊。廣闊的海灘帶每年夏天都能吸引眾多國內外游客。美妙絕倫的金黃色海灘、帶有滑雪場的高山丘陵、河流和大海——這裡能夠滿足游客的所有冒險喜好！宜人的氣候和美麗的風景對於142個度假村和眾多SPA中心的開發至關重要，其中有28個度假村位於海邊，56個山區度假村，58個度假村提供浴療。保加利亞的生物多樣性位居歐洲第二。該國礦泉水資源豐富，大多數城市的水資源非常干淨，可直接飲用。

自古以來，保加利亞境內就有人類居住。該國隨處可見的古代村落和古墳可以證明這一點。如今的保加利亞是若干歐洲早期文明的發祥地。該國於公元681年正式建國——擁有超過1336年的悠久歷史。遍布全國的博物館中收藏了在該國境內考古發現的大量古代裝飾物。其中一處遺址是索佐波爾（Sozopol）鎮和內塞伯爾（Nessebar）鎮，這裡緊鄰全新奢華聯排別墅綜合體 Majestic Sea Village 和布爾加斯（Burgas）——南保加利亞黑海沿岸的經濟、文化和行政中心。

布爾加斯可提供多種服務和舒適條件。它擁有完善的基礎設施以及能源和供電網絡。經濟、社會和技術基礎設施中的創新成果讓這座城市成為重要的工業、商業、運輸和旅游中心。它已三次被評為“保加利亞最佳居住城市”！該城市擁有出色的生物多樣性以及保加利亞最大的沿海湖泊群——阿坦納索夫思科湖（Atanasovsko Lake）、波摩萊湖（Pomorie Lake）、曼德拉湖（Mandra Lake）、布爾加斯湖（Burgas Lake）和瓦亞湖（Lake Vaya）。歐洲候鳥“Via Pontica”的一條主要遷徙路線位於該城市附近。布爾加斯國際機場每年為超過200萬名乘客提供服務。

布爾加斯市是深受歡迎、備受追捧的旅游城市，原因在於該城市擁有美麗干淨的海灘、特別保護區——公園和自然保護區——以及豐富的文化遺產。

內塞伯爾是最著名的旅游勝地和黑海沿岸港口這一。這裡擁有眾多歷史遺跡。內塞伯爾於1956年被選為建築和考古保護區，1983年，其文化紀念碑入選聯合國教科文組織世界遺產名錄。

內塞伯爾擁有全球著名的度假勝地——陽光海灘（Sunny Beach），它享有“歐洲拉斯維加斯”的美譽。這裡擁有每位游客所需的一切。您可以在金黃色的海灘上放松休息，與家人愛人一同前往水上樂園，在數以百計的酒吧和餐廳中挑選一間開派對，在度假村眾多賭場中豐富多彩的賭博類型中選擇幾樣小試手氣，或者盡情逛街，等等。

保加利亞能夠為您提供豐富的資源。城市裡有多所中小學、大學、各種娛樂設施、SPA和滑雪度假村、保護公園和保護區。您將有機會品嘗傳統美食，感受當地風土民情以及我們的熱情好客，參觀古代文化珍品等等。

如果您選擇居住在保加利亞，購買ARTSTROY的任何房產，我們都會協助您處理一切法律問題，並代表您與該國移民局溝通。您可以將ARTSTROY當作值得信賴的合作伙伴！

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亞洲移民入美籍最多美國為什麼吸引他們？| 美國

美國政府數據顯示，近年來申請入籍的外國人中，亞洲人比例最高。2016財年中，包括中國在內的前四名入美籍最多的國家中，三個是亞洲國家。為何亞洲人想成為美國人？華人入籍情況又如何？

根據美國公民和移民服務局（USCIS）的數據，2016財年中，全美歸化入籍者中來自中國大陸的移民排名第四，前三名入籍人數最多的國家分別是：墨西哥、印度和菲律賓移民。

從地理位置上看，入籍者中51%集中在十個州，從多到少的次序為加州、佛州、紐約州、德州、新澤西州、伊利諾伊州、馬薩諸塞州、喬治亞州、華盛頓州和賓夕法尼亞州。

根據國土安全部2016年11月發布的2015年歸化入籍總結報告，在2015年的730,259入籍者中，亞洲人最多，占35.8%（261,374人），中國人為31,241人。該報告還顯示，2013年和2014年的歸化入籍情況於2015年類似，亞裔比例仍是最高。

2015年的歸化入籍的數據還顯示，亞洲和非洲的移民在獲得綠卡後成功獲得入籍的時間最短，平均為6年，而北美的綠卡持有者等待時間最長，平均為10年。

入籍者中51%集中在十個州，從多到少的次序為加州、佛州、紐約州、德州、新澤西州、伊利諾伊州、馬薩諸塞州、喬治亞州、華盛頓州和賓夕法尼亞州。

政府工作、投票表達心聲權

美國一些聯邦政府部門的工作要求是美國公民，且公民也可享有投票權，這是美國人表達訴求的唯一方式。這種公民特有的權利吸引了很多外國人入籍。

去年入籍的彭女士表示公民身份對許多中國家庭意義很大。不僅多了一個在政府裡工作的機會，而且以前不能參加孩子在某些教育機構的特定活動，但入籍後就沒有這個限制。她說：“公民身份跟綠卡比起來，主要是讓你成了這個國家真正的一分子。你就擁有了選舉權，無論是選舉總統，還是學校委員會成員，你都有發言權。”

黃小姐（Yanny Huang）在談及自己為何選擇入籍時說：“美國就是我的第二個家，因為我就在這邊長大，（入籍）會對我以後的工作有很多幫助。如果是美國公民的話，申請東西就變得更容易。”

公共福利和自由旅行

入籍後，你就可以享有全部公共福利。綠卡持有人只能享有部分福利，不僅如此，還總是會擔心政府是否會砍掉這些福利。

美國護照很有價值，可在至少172個國家和地區免簽證或落地簽證，旅行非常方便。陶藝藝術家金濤在入籍後表示，成為美國公民，她出去旅游就更加自由了。

她還表示，自己會去參加投票，為這裡的華人發聲。

惠及家人不必擔心被遞解

很多人選擇入籍也是因為入籍後為家庭成員尤其是父母辦理移民會比綠卡持有者更容易，而且可以更快地使他們移民到美國。此外，川普政府緊縮移民政策要求嚴查移民福利濫用，使得很多人也擔心一不小心綠卡難保。

根據美國移民法第237條A款規定，移民（綠卡）之後五年之內成為公眾負擔者可能被遞解出境，這包括接受長期醫藥補助和長期金錢補助的人。因此，入籍是最好的避免被遞解的辦法。

“我愛這個國家”

不過，並非所有人都因擔心而入籍。美國之音報導，60歲的裡奧（Leo）住在馬裡蘭州。他希望美國之音只用化名。他說，他“太老了”，沒法申請聯邦政府工作，也沒有興趣去資助家庭成員來美。這位來自中國的男士說：“我想要歸化入籍是因為我愛這個國家。”

2009年，這位華人來到美國申請避難。他曾經在中國擁有教育產品的版權，但是後來卻得為了保護這些版權而抗爭。

裡奧說，他（在中國）遭到迫害和不公正的對待。他說，他有機會來到美國之後，感到美國政府“真的給予幫助”，也“公正”待他。

裡奧說，因為他一直都遵守法律，所以不擔心被遣返。他還說，他支持川普總統和他的新移民政策，只要他所做之事符合美國憲法。

申請入籍人數激增

川普移民行政令雖然看起來對合法的綠卡持有人沒有什麼直接的影響，但華人已經開始擔憂，覺得綠卡也未必保險，還是入籍最安全。

紐約的中華公所提供免費入籍服務項目。今年2月份，到中華公所來的入籍協助班人數激增，其中不乏有拿了綠卡十幾年的人士。

中華公所主席蕭貴源表示，去年每個月約有30～80名民眾來申請入籍填表，而現在每周四的申請入籍人數幾乎與去年每個月的人數相當。根據中華公所的義工分析，很多人擔憂綠卡福利會被砍，因此想要趕快入籍，而入籍後能擁有更多權益，比如說在享有全部社會安全福利方面等。

還有一些持白卡的低收入民眾也急著入籍，原因是根據當前的規定，申請入籍可以豁免640美元入籍費，他們擔心以後會有變動不再免費。

中華公所英文秘書譚煥瑜說，入籍報名人數激增的原因有三：

擔心出入境被攔、被移民局取消綠卡身份。
擔心持有綠卡拿福利出問題。
擔心以後入籍審查更嚴。而成為公民後不用再擔心這些問題，公民的身份總比綠卡擁有更多權益。

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