Author: ZoeChan

柬埔寨有望实现“高速梦” 房地产发展将再次提速

近日，柬埔寨公共工程运输部部长孙占托先生会见了中国路桥工程有限责任公（CRBC）党委书记、副董事长杨永胜一行。中国路桥工程方面表示：考虑投资金边—西港高速公路项目。据了解，柬埔寨公共工程运输部将于今年内，同中国路桥工程有限责任公司（CRBC）谈妥金边—西港高速公路的相关建设条件，从而早日实现柬埔寨高速公路的美梦。

柬埔寨首都金边

便捷交通带动房地产行业飞速发展

交通的日渐发达，必将带来金边经济的飞速增长，首当其冲的就是房地产行业。自2012年以来，柬埔寨房地产业逐步复苏，尤其金边市开发量和房屋价格逐年攀升，几乎每年都有10～20％的成长，部分地区房价表现甚至更高，且近年仍持续维持这样的涨幅。近两年越来越多的国外商人和本地人民对本国房地产市场看好，各地的房地产价格随之大幅上升，房地产市场再次大热。不仅如此，柬埔寨政府出台多项利好政策并启动海外置业项目来吸引更多的客户和外资进入。

柬埔寨房产价格目前还处于洼地阶段。同时年轻化的人口结构、自由的经济体制和大量涌入的旅游业促使柬埔寨成为目前最佳的海外房产投资国家之一。目前柬埔寨人口增长率为2.5%，人口红利平均年龄为27岁，在中国这正值结婚、生子的最佳年龄，未来房地产刚性需求市场极大。还有一项调查显示，柬埔寨现在每年有16.2%的人离开农村到城市寻找工作，有3.1%的人不再从事农业，转行当工人。这些人进入城市后需要住房，柬埔寨房地产的发展潜力还体现在人口需求上。

此外，2015年，柬埔寨共接待外国游客480万人。而2016年前2个月，柬埔寨共接待外国游客91.4万人次，与2015年同期相比增长了2.7%。根据现有的增长速度，预计到2020年柬埔寨接待的外国游客数量将达750万到800万人次，将产生约50亿美元的经济效益。大量的游客在带动经济增长的同时，也对目前现有的居住和购物条件形成了冲击。目前金边已经成型的高档出租公寓不多；购物方面，拥有200万城市人口的金边仅有一个AEON购物中心，并不能满足日益增长的旅游产业需求，一个新的综合商业体的建立已经迫在眉睫。

太子中央广场打造金边第二个AEON购物中心

太子中央广场，雄踞金边核心区，位于诺罗敦大道南段，北距金边地标性建筑——独立碑2.5公里，距机场25分钟车程，3分钟抵达AEON购物中心。紧邻使馆区，西连高级别墅区（加满华庭），南接ING国际城，恰处国际都市生活核心圈。独特的区位优势使太子中央广场有潜力成为金边下一个受追捧的综合购物中心。

作为金边中心国际化HOPSCA，太子中央广场8000方商业集合体验式购物街、大型生活超市、国际美食广场、休闲会所、豪华影院、大型电玩、亲子互动平台等多种业态于一身。兼具购物、娱乐、餐饮、居家、旅游、文化体验等不同功能配套，提取ShoppingMall的优点，融入国际化商业街规划理念，首创金边国际级一站式都会生活圈，带来全新的购物体验。

太子中央广场总开发面积103956.9㎡，项目业态丰富，包括情景购物街，23-40㎡SOHO公寓，60-126㎡阔景华庭，56-175㎡LOFT复式公寓，休闲会所等，可为海外投资者提供多种投资选择。目前项目在售23-175㎡精装公寓，月供386$起，年投资回报率约12%，自去年12月开盘以来，火爆热销800余套，居住投资皆可，抢占发展原始股不容错失。

（互联网资讯综合整理）

罚金压力大 新加坡超级豪华公寓区降价销售

靠近乌节路的阿摩园（Ardmore Park）和德雷葛园（Draycott Park），一直是新加坡楼价最高的超级豪华共管公寓区之一。最近，区内一个已完工的共管公寓项目，在税务罚金的压力下，不得不削价清货，引起市场瞩目。

位于阿摩园的Ardmore Three，虽然早在2014年第四季已经完工，但是这个拥有84个单位的项目，截至今年3月底只卖出七个单位，每平方英尺平均售价为3300元。

市场人士预测，如果到今年底，发展商会德丰产业（Wheelock Properties）仍无法卖出所有单位，预计将须付高达7920万元的延长费。

4月中，发展商把剩余单位重新推出，截至本月13日已卖出大约30个单位。这相信与发展商的削价行动有关，据了解，发展商现在为所有买家提供15％的现金回扣。扣除回扣后，这些单位的尺价应该已被压低至每平方英尺大约2600元至2700元。

不过，从市区重建局的数据来看，这些现金回扣似乎都没有反映在4月和5月的Ardmore Three单位买卖禁令（caveat）交易记录。24个单位中，几乎全部的交易尺价都在每平方英尺3000元以上，尺价最高的是一个位于21至25楼的单位，以将近608万元成交，即每平方英尺3422元；价格最低的是一个位于6至10楼的单位，以大约534万元成交，即每平方英尺2989元。

过去两三年来，这个全新加坡最昂贵的共管公寓地区之一，价格下跌了大约15％左右。

雅茂园公寓三年前任何一个单位，价格一般从1000万元起跳。过去几个月，这个已有15年屋龄的项目，所成交的单位价格都只有800万至850万元左右。

以雅茂园公寓（Ardmore Park）这个老字号“楼王”来说，三年前，要在这个项目购买任何一个单位，价格一般从1000万元起跳。不过，过去几个月，这个已有15年屋龄的项目，所成交的单位价格都只有800万至850万元左右，尺价已调低至2890元左右。这个项目的所有单位面积相同，都是2885平方英尺。

区内的99年地契共管公寓嘉豪阁（Draycott 8）也有相同走势。2014年12月，一个楼高介于6至10楼的单位，以575万元成交，尺价即2000元左右。到了去年12月，一个位于楼高相近的单位，成交只有500万元，尺价约1746元。

至于区内另外一个共管公寓项目，Ardmore II的交易记录很少，过去一年的尺价在2500元左右。例如去年12月成交的一个16至20楼的单位，单位价为503万元，尺价达2486元。

在租金方面，目前雅茂园的单位租金一般在1万4000元以上，也就是每平方英尺大约4.85元至5.89元。

Ardmore II的单位一般约2024平方英尺，租金在9000元至1万零500元之间，即每平方英尺4.45至5.19元。

属于99年地契的嘉豪阁，单位主要分两种：2500多平方英尺的单位，租金介于1万3000元至1万7000元；1100多平方英尺的单位，租金介于6400元至7000元之间。这也就是说，这个项目的租金尺价在5至6元之间，租金回报率其实远远胜于同区的其他项目。

（据联合早报）

英国最新房价月报出炉！按平米计算哪些地区房价最高？

在经历新财年新政，地区政府班底换届期间，英国房市度过了短暂的低迷期。虽然近来全球经济疲软，推欧风波犹在，而面对日益紧张的住房危机，人多房少仍是不容置疑的事实，因此房价很快恢复了先前走势，增长日趋稳定。

根据Halifax银行的最新数据，就全国范围来看，截至2016年5月，英国每平米平均房价为2,216英镑，自1996年以来，家用住宅每平米房价增长了1,585英镑，涨幅达251%。其中英格兰南部和大伦敦地区是每平米高房价的集中地。

每平米房价最贵的地区位于伦敦，具体是哪个区域则毫无意外地落在了肯辛顿切尔西区（Kensington and Chelsea），即11,321英镑/平米，该数据与去年相比价格还下降了1%…这是啥概念？以一间3×3.5平米的双人床卧室为例，按照目前平米房价的全国数据，想买到这样一间两居室需要2.3万英镑，而在这种“房价王”地区，买到同等条件的房间则需要12万英镑。同样位于伦敦市中心的威斯敏斯特区（Westminster）位列榜单次席，平均房价为10,552英镑/平米，这也是榜单中仅有的每平米房价高于1万英镑的地区。

与全国的251%的20年每平米房价增长率相比，伦敦地区的涨幅达到了432%，是除英格兰南部以外其他地区的2倍多，其中哈克尼（Hackney）地区每平米房价增速最快，1996年至今价格翻了821%，犹如光速…32个行政区中有17个区的房价都高于5000英镑/平米。以下为全英每平米房价最值钱的前10个地区：

英国每平米房价最高的10个地区

不过，即便是房价相对较低的地区，家用住宅每平米房价也都在1000英镑以上。以下为除伦敦和英格兰外其他大区每平米房价排行榜，大家自行感受一下：

英国除伦敦和英格兰外其他大区每平米房价排行榜

以上地区中，每平米房价增速最快的四个地区为Leamington Spa（287%），Salford（276%），Rshden（267%），和Harrogate（257%）。

另一方面，位于苏格兰的Airdrie房价最低，每平米价格仅有1019英镑，这个数字连肯辛顿地区房价的十分之一都不到…以下表格为每平米房价最便宜的10个地区：

英国每平米房价最低的10个地区

房姐Chloe专业点评

了解每平米房价的数据有助于我们对目标购房地区房价产生更直观的印象，并且对于不同区域不同户型的房产价格也会做到心中有数。每平方米的房价价格高低主要来自于房产的具体位置，外观，外部和内部设施，新旧程度，以及其他综合房产条件。

总体来看，英国大部分地区单位平米房价都处于高价格并且增长迅速的态势，因此房地产表现稳定而出色。

房姐这里还有一组数据，就全世界范围来看，如果准备出租一间未装修的两居室，在伦敦您可以获得大概3,200英镑的月租金收入，这个数字仅次于人多地少的中国香港和人口密集度更大的纽约。

数据来源：英国《卫报》

正是由于居高不下的房价与位居世界前列的高出租租金，伦敦地区的房产投资得以越发繁荣。许多富豪都将房产作为搭配基金或股票进行投资的最佳投资组合，且投资房产的比重也在不断提升。

 

大家都知道今年大多伦多地区的房地产市场火爆，谁周围都有那麽几个正在或者考虑买房的朋友，但房地产市场火爆成什麽样了呢？四月中大多地区交易增长迅猛，各类房屋价格涨幅趋势非常明显。今天我们就从最新出炉的2016年4月房地产官方数据报告来一探究竟。【阅读原文】

 

陈新宜专栏全集

跟着资深房地产专家去英国投资

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四房式每单位9人申购！新加坡新组屋成买家争购对象

受访的房地产分析师认为，宏茂桥的地点适中，又靠近大巴窑、碧山等其他成熟组屋区，是吸引许多买家的主要原因。加上这是建屋局三年来首次在宏茂桥推出预购组屋项目，面对这个成熟组屋区的强劲市场需求，显然供不应求。

建屋发展局时隔三年在宏茂桥推出新组屋，不出所料成为本轮组屋销售活动中最炙手可热的新项目，其中每个四房式单位有多达九个买家争购。

今年新加坡第二轮组屋销售活动5月30日晚截止。截至昨天下午5时，宏茂桥Ang Mo Kio Court的234个四房式单位吸引2107人申请，平均每个单位有九人申购。

1623人申请200五房式与三代同堂单位

其中，首次购屋者的申购率是7.6，第二次购屋者的申购率高达37.5，相当于每个留给第二次购屋者的单位，有至少37人争购。该类单位的售价从38万2000元起跳。

宏茂桥同个项目的200个五房式和三代同堂单位则有1623人申请，整体申购率达8.1。其中，首次购屋者的申购率是5.5，第二次购屋者的申购率则高达57.9。

建屋局最后一次在宏茂桥推出预购组屋，是2013年1月的Kebun Baru Court项目。

受访的房地产分析师认为，宏茂桥的地点适中，又靠近大巴窑、碧山等其他成熟组屋区，是吸引许多买家的主要原因。加上这是建屋局三年来首次在宏茂桥推出预购组屋项目，面对这个成熟组屋区的强劲市场需求，显然供不应求。

博纳产业首席执行长林永富说：“宏茂桥是成熟组屋区，而建屋局已有好几年没有在那里推出预购项目，所以这次可说是非常难得。宏茂桥就好比女皇镇或红山，那里的居民有不少已上了年纪，因此第一次购屋者当中，相信有许多是希望住在父母家附近的年轻人。”

宏茂桥Ang Mo Kio Court的四房式及五房式和三代同堂单位，在本轮组屋销售活动中最受买家追捧。

另一个备受买家追捧的项目是勿洛的Bedok North Woods。该项目中247个四房式单位吸引1580份申请，平均每个单位有至少六人争购。首次购屋者的申购率是5.1，第二次买家的申购率则高达31.9。

ERA产业主要执行员林东荣说：“尽管勿洛的新组屋也备受欢迎，但宏茂桥吸引更多买家也是预料之中的，因为一般买家认为宏茂桥比勿洛的交通更便利。”

武吉班让Senja Heights、Senja Valley、Senja Ridges，以及三巴旺EastCreek@Canberra项目的市场反应相对冷淡，二房式至五房式和三代同堂单位的整体申购率介于0.9至2.6。

欣乐国际（SLP）执行董事麦俊荣认为，建屋局可考虑把更多新组屋单位保留给第二次买家。

他说：“政府目前在成熟组屋区留给第二次买家的单位只占总数的5％，经常形成50多个买家抢购一个单位的情况。反观一些非成熟组屋区，首次购屋者的申购率往往少过1，因此政府可考虑先在非成熟组屋区提高保留给第二次买家的单位比率，以鼓励更多第二次买家申购非成熟组屋区单位，再根据情况调整成熟组屋区留给第二次买家的单位比率。”

（据联合早报）

2016第一季度英国企业家移民政策分析

进入2016年第二个季度，总体感觉英国政府对企业家移民政策把控和监管相对放松了很多。 从目前看到的数据来看，如果按照目前的数据统计趋势，今年中国地区的企业家移民的申请数量和通过率形势相对会比较乐观，应该比2015年有明显的提升。

目前的实战反馈中透露了一个信息，即英国移民局对于企业家移民的政策审核方向有了相对明确的标准：

  1. 有工作经验的申请人是受到欢迎的。
  2. 加入到现有项目的申请模式是受到欢迎的。 

企业家移民首签——相对放松

今天要重点谈的是，针对那些目前仍然在英国即将毕业或刚毕业的申请人，如何加强自己的工作经验及如何证明自己的工作经验。 

简言之，GET当中一定会有2个问题：

  1. 你有没有工作经验？ 
  2. 你的工作经验对于你在英国运营或者加入的企业有什么帮助？

对于暑期实习或家里安排的假期零工，很难被ECO所认可和接受，更加难以用来加强自己真正在英国创业的可行性。 但是对于那些目前仍在校园的申请人，又无法提供有效的可信的工作证明。目前我们看到的一个比较实际有效的方法是： T5+T1组合。如果申请人持有T5签证，在所感兴趣的行业或公司中有一段时间，至少3个月的全职实习，对后续申请英国企业家移民是有很大帮助的。 

如何获得T5临时工作签证

关于T5的文章，网络上有很多分享，本文仅就关键点做一个分析和判断。 简单总结如下：

  1. 你需要有一个雇主愿意担保你；
  2. 这个雇主至少需要已经有一定的营业历史和记录；
  3. 签证通常是最长12个月；
  4. 签证不能在英国境内转换成其他签证；
  5. 签证可以在英国从学生签证直接转；
  6. 通常T5签证期间，有最低工资收入保障；
  7. 签证可以算入10年当中。

解决方法——“彼得森 T51 管培生计划” 

  1. 加入此计划需要经过彼得森律师行团队的审核，有一定条件，例如英国本科以上学历，仍然持有英国有效签证 (T4/T2)。
  2. 加入此计划能够确保英国企业家移民成功率达到90%。
  3. 此计划仅适合目前仍然在英国，在读本科或者研究生最后一年的申请人。 

获得T5后，尽可能在雇主处多积累工作经验，加强对英国商业模式的理解，特别是针对性培训，将极大提高后期企业家移民成功机率。 

啰嗦一句：能否顺利通过英国企业家移民，其实很大程度上靠的是能力。从执行力到商业思维到性格，这些是决定成功的关键因素。

企业家移民续签——日趋严格

从第一季度操作的企业家移民续签来看，明显的与首签形成了很明显的对比。续签的审核力度和细节已经被完全的细化和量化。从用工数到小时数，到最低工资，到FPS的细节标准。 

关于续签的基本信息，也可以参照上一期的文章《实用指南分享！英国企业家移民续签之——就业岗位创造计算！》。

需要提醒大家注意的是，2016年4月6日后，移民局对于续签的审核细节当中，增加了很多特定的要求，例如：

  1. 每笔投资额必须有清晰的转账流水记录，从个人账户到公司账户。 
  2. 对于会计材料的审核力度，超乎想象，记得找个有经验的好会计很关键！
  3. 对于HMRC提供的相关文件，细节到标点符号，格式的要求。
  4. 有可能被抽到面试，考验商业运营的真实性以及申请人参与的真实性！
  5. 在工作机会产生的过程中，岗位的更替以及叠加的可能性；
  6. 工作小时的算法！一定要严格按照指引上的要求，不能想当然！

近来西班牙中国律师事务所接到了不少有意办理西班牙投资移民和已经在西班牙取得了正式投资移民身份的客人的多次来电来函咨询，大家表示纷纷表示，媒体目前公布的基本信息远远不能解答大家在实际生活中遇到的一些疑问。应广大客户要求，西班牙中国律师事务所季奕鸿主任律师就大家广泛关注的重点问题统一做出整理解答。【阅读原文】

 

刘鹏律师专栏全集：

刘鹏诠析英国移民与投资

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新加坡房价见底反转在即 可能比中国香港更值得投资

仲量联行认为，投资新加坡房市较有机会跟上房价反转的趋势

根据仲量联行（LaSalle Investment Management）的说法，新加坡房市现在可能比中国香港房市更接近底部。

彭博社报导，全亚洲两个房价最高的地区——新加坡及中国香港，政府为了提高民众对房地产的购买力，纷纷推出了打房政策，加上这两地区的经济发展逐渐趋缓，房地产需求也大幅下滑，房价明显地有向下修正的趋势。

仲量联行分析师 Chris Chow表示，中国香港与新加坡处在不同的景气循环之中，虽然中国香港政府的打房政策也执行了一段时间，但到目前为止，中国香港的房价变动还仅限於过去市场的炒作价格区间，还没修正到实际价格。

由於对中国经济放缓的担忧日渐增加，中国香港房产价格自 2003 年的高点至去年9月已经下滑了 370%，而9月至今房价也有 13% 的跌幅，新加坡的高点则是 2013 年，至去年9月下跌了 13%，而9月至今下跌了 1.2%。

中国香港的商办市场则是需求强劲，中国投资人在中国香港设置办公室的需求还是非常高，然而 仲量联行却已退出中国香港房市多年，他们表示，虽然商办大楼的投资殖利率还是很高，但现在中国香港的房市风险却难以估计。

仲量联行认为新加坡现在比中国香港更接近房市的转折点，投资新加坡房市较有机会跟上房价反转的趋势。

（据钜亨网）

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淡静房市现高买气 新加坡新公寓大卖！

新加坡中部社区大巴窑七年来的第一个私人公寓项目Gem Residences，在正式推出公开售卖前一天便已卖出逾半单位。该项目有接近580个单位，但在淡静的房市却能有如此高的买气，表现非常亮眼。

Gem Residences位于大巴窑4巷和6巷交界处。它前天举行贵宾预售活动时已卖出300单位，5月28日上午11时正式推出公开销售，至中午时分售出单位已增至310个，意即已卖出53.6％的单位。

欣乐国际（SLP）执行董事麦俊荣受访时说，据知该项目在一个月前开始收集买家的兴趣，它在一个月内便卖出53.6％的单位，这是相当好的成绩。

麦俊荣指出，大巴窑已相当多年没有新私宅项目面市，市场有不少积压购买需求（pent-up demand）。而且，负责销售的都是较大的房地产代理公司，它们一直非常积极地在行销。

他说，除了Gem Residences，也有其他项目取得好成绩，最重要的是地点丶价格以及行销。这个项目不见得很便宜，但有不少一卧房和二卧房的单位，这使到更多人负担得起。

Gem Residences 5月28日正式推出市场公开销售，吸引了不少公众和买家前来参观和购买

Gem Residences的单位平均尺价每平方英尺1426元。据《海峡时报》报道，ERA产业主要执行员林东荣指出：“这个项目是在大巴窑，那里已相当久没有新项目面市。大巴窑是个发达丶成熟的组屋区，那里对新项目有强劲的需求。吸引人的售价也是一个因素。”
Gem Residences47％的单位售价在100万元以下，73％售价在140万元以下。价格最低的是一间452平方英尺的一卧房单位，售价57万8000元。

该项目的联合发展商毅雅地产（Evia Real Estate）管理合伙人王维升说：“我们相信Gem Residences能受到欢迎，这归功于它的优良地点以及其独特的‘俱乐部公寓概念’。一卧房和二卧房单位非常受买家欢迎，这并不让人感到意外，它反映我们过去数个星期收集到的反馈。较让人意外的是，三卧房丶四卧房和五卧房的单位也取得很好的反应。”
这个项目的另两个联合发展商是马来西亚公司金务大（Gamuda）和大地控股（Greatearth）的子公司Maxdin。负责联合销售的代理是ERA产业以及博纳（PropNex）。

一个星期前，高文（Kovan）地铁站旁的综合发展项目Stars of Kovan举行贵宾预售活动，共卖出60个单位。整个项目共有390个公寓单位，价格介于每平方英尺1227元至1554元，平均价格则为每平方英尺1408元。

（据联合早报）

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加拿大贷款置业方程式

最近跻身于买房的人们深深切切的感受今年大多地区房地产的猛势，4月5日，地产局今天公布了3月份和第一季度的销售数据，与去年同期相比，今年3月多伦多地区的地产销售大涨16.2%，共有10,326间房屋易手；第一季度销售量大增15.8%，共有22,575间房屋易手。多伦多416地区的独立屋均价为117万4,358元，比去年同期上升了12.4%；905地区的独立屋均价为83万7,217元，比去年同期上升18.2%。

不仅如此，对于未来的加拿大房地产形势也是一片看好。加拿大《赫芬顿邮报》根据2013至2016年的楼价走势，估算10年后多伦多、温哥华等各大城市的房价。据其推算，在2026年多伦多的单家庭房屋（single-family home）将在226万至358万之间，而温哥华单家庭房屋均价则将在280万至510万之间。

房屋火爆，抢offer现象不可避免，当验房和贷款条件都为了争取更多成功率而舍弃的时候，购房者如何能够保护自己，能有十足把握获批贷款，以及海外投资人如何在加拿大获得贷款都成了经常被问及的问题。今天我们就来深入探讨加拿大贷款流程和注意事项。

加拿大贷款程序跟中国大不同

很多人初来加拿大想要安置家业，但对于加拿大的银行体系以及贷款手续并不了解，更对于自己出来加拿大凭借什么资料辅助能够成功获得房屋贷款一无所知。

在中国，申请人想要获得贷款首先要通过正规文件证明自己有偿还能力，银行站在不信任的角度在审视您的申请，检验您是否能够有资格获得贷款。而在加拿大情况就不一样了，大部分加拿大商业银行根据贷款人的申请资料，凭借信用记录的信息来审核贷款人的资格，一般情况下只要您的信用记录保持良好，平且能够证明自己申请时所陈述的内容，银行都会同意放款。

加拿大银行的按揭贷款流程大致分为三个步骤：审批、验证以及放款。通常情况下，只要贷款人能够如实填写贷款申请，及时全面的提供银行所需要的文件，银行都会如期发放款项的。移民出现纰漏导致不能成功获得贷款的情况一般因为收入证明不过硬、首付来源解释不清、房屋实际价值与银行估计不符、房屋结构有改建现象以及产权交割情况存在疑点等。但要是这些情况都不存在，一切都非常顺利的话那么从申请提交按揭贷款到获得银行批复只要一到两个工作日，在这方面加拿大银行的效率还是比较高的，当然也有例外，每个人情况不同可能需要的时间也会不一样，信用记录这些硬性条件有问题就可能导致花费更多时间等待。

银行审核的内容从上述内容也能初见端倪，主要包括对于房价、收入、首付以及居民身份这四个项目的审核。只有这四项都没有问题，才能保证顺利获得贷款。只要银行觉得不够证据证明就会一而再再而三的向您索要相关信息，直到银行满意为止。正如介绍律师的文章所提到的，律师会处理贷款文件的审核。对于新移民来说，繁复的法律文件和术语要自己搞懂不被欺骗，要花很长的时间进行研究，即使本地人看到如此多的银行或其他贷款机构的文件也会一头雾水。聘请一个律师不仅可以节省时间也可以会进行的更顺利，关键律师通常会在审核结束后向你详细解释这些本让人云里雾里的贷款条款。要是贷款通过了检验，银行便会通知律师，并把贷款文件交给代理律师。

想要了解其银行或贷款机构的贷款详细业务便要到门店自己咨询相关的工作人员。建议贷款人要多去咨询几家银行或贷款机构，不仅能货比三家也能保证自己不在这个贷款之路上失足、降低风险。

加拿大银行的买房贷款相关产品

  • 预批住房按揭贷款（Pre-approved Mortgages）：预批是指银行提前批准您作为买家可以向该银行以多少利率贷到多少额度的款。许多银行都提供预批贷款，并锁定利率在一段时间内不会上升。这项业务尤其能帮助您更好的了解自己的财政状况，让您在买房前能够知道自己能负担什么价位的房子，由于利率会在一定期内固定也就保障您能够安心的去挑选自己想要的梦想家园。
  • 常规住房按揭贷款（Conventional Mortgages）：大多数银行都提供标准的以物业作为抵押的常规房屋抵押贷款，要求贷款人每月支付月供，即本金和利息。常规抵押贷款要求买家至少首付房价的25%-35%。这个属于大家最多选择的贷款形式，由于首付够多一般这种贷款成功率也比较高。
  • 高额住房按揭贷款（High-ratio Mortgage）：如果您的首付低于25％，你还是有可能可以申请到房屋贷款，但您将需要按揭保险（Mortgage Insurance）。这种保险是保护银行的利益的。加拿大有两个机构作贷款保险，一个是GE，另一个是CMHC。
  • 卖家借出的住房按揭贷款（Vendor Take-back Mortgage）： 这种贷款形式需要基于房屋的卖家愿意借出房价的一部份给贷款人，也就是买家。这种形式的贷款往往是第二按揭，来填补房屋成交价与银行贷款之间的差价，卖家这样做的目的也是为了能提高房屋一定的吸引力。
  • Open Mortgage和Closed Mortgage：Open Mortgage 允许贷款人除了固定月供外可以作额外还款，以减少借贷的利息成本。因为它的还款灵活性，利率就会稍高些。而Closed Mortgage就没有这种可以随时还款的灵活性了，你必须到签订期限到期时才能结束，才可以付清按揭，但利率就可以稍低些。

当然，买家除了可以选择不同的住房按揭贷款类型，还可以选择不同的还款时间可以按每月，每半月，每两个星期，每星期等形式向银行支付按揭。一直以来加拿大的低利率对房产市场起了很好的支撑作用。

值得注意的是，非加拿大居民和新移民贷款前，即使你在加拿大并没有收入，也一定要保证自己在加拿大境内没有不良信用记录，因为只有符合这一条件您才能顺利贷款。也正由于信用记录的缺失，一般情况下非加拿大居民和新移民需要交付相对当地居民更多的首付，所以买房前做好贷款评估，准备好充分的首付资金才能保证买房过程万无一失。

 

江晓清专栏全集：

华人顶级经纪江晓清解析加拿大房产投资

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澳大利亚房地产开发系列之十——施工招标

现在你已完成细部设计和设计的价值工程，基本上达到了开始施工的预售门槛，且文件编制工作协调运转并已临近结束。你的施工许可可能也已下达。现在进入了房地产开发流程中一个非常重要的阶段——主体施工工程招标和选择一个合适的施工单位或承包商承担施工工程。

不管你的工程是一个小型的国内多用户住宅开发项目还是一个投资数百万美元重点打造的复合项目，在对施工工程进行招标时谨记以下事项非常重要。这里假定基于竞价机制选择施工单位。

1、按照紧凑且易于交付的格式，整理所有设计文件、报告以及相关通信资料、信件和图纸。编制所有文件的主索引和明细表将有所帮助。编制完整、清晰的文件会让招标工作变得容易得多，你也可以将主索引和明细表用作整理文件时的检查表。

2、如果你也正在准备标底的话，QS将对文件编制的完整性和准确性进行严格的第三方独立核查，并向咨询团队提出招标相关问题，以说明所有缺失的细节。因此，标底有两个目的——成本估算和对招标文件编制的质量和完整性进行第三方核查。它可以充当招标发行的“试金石”

3、请确保各投标方清楚需要交付的可退回文件。设计一个投标方及相关信息明细表，这样各投标方将会提交相同类目的信息。这些信息可能包括价格细分、施工计划、主要人员、保险凭证、以往项目的参考资料、联系方式以及投标方的资质。

4、在招标序言或者与投标方的沟通中，明确规定招标过程中各事项和活动的时间表并予以坚持。这些里程碑事件将包括招标发行日期、回标日期、评估周期、面谈及会议日期以及目标中标日期。对大型公司来说，也可能考虑加入多个级别的管理层签字保证或者董事会批准的时间表。

5、执行投标方资格预审流程也很合适（尤其是对大型项目来说），在资格预审中你的银行或施工投资方也将有机会审查各投标方，对其进行信用和财务核查，从而让你确保各投标方有能力和资源承包施工工程，且拥有成功完成这项工程的必要技能和专业知识。这将确保在进行最后的承包商选择时不会感到意外。有能力的中小型施工单位总是因为不具备同时处理多个项目的规模而受到限制。在资格预审阶段你必须让投标方承诺拥有成功执行这一项目的必要资源和合适的管理人员。

 

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东南亚两国新兴选“宅”回报吸引

东南亚国家住宅回报吸引，海外投资者普遍选择较熟悉的新加坡丶马来西亚和泰国三国。事实上，邻近中国香港的柬埔寨与越南，政局已趋稳定，经济发展迅速，物业入场门槛亦低，近年成为投资新贵。其中，柬埔寨首都金边和越南中部城市岘港，为着名旅游胜地，基建配套日趋完善，住宅有价有市，投资潜力不容忽视。（东南亚有哪些国家）

柬埔寨与越南近年政治稳定，两国政府大力发展经济及旅游，成为东南亚新兴经济体，加上当地楼价较星马泰等国为低，吸引热钱流入寻找更佳回报及投资机遇。

柬埔寨首都金边

柬埔寨是拥有二千多年历史的古国，世界遗产吴哥窟举世闻名，每年吸引大量游客。

自90年代开始，柬国经济逐步起飞，地位愈见提升。目前该国人口约1,600万，年增长率约1.8%，其中超过一半人口年龄低於30岁，拥有大量年轻劳动力。

柬埔寨实际GDP增长率

事实上，受惠於“东盟一体化”及“一带一路”政策，柬埔寨GDP已连续5年增长高见约7%。其经济以农业丶制衣业及旅游业为主，去年上半年服装出口总额达30亿美元，较2014年按年增长达12.7%，在三大经济支柱中表现突出。至於旅游业为新兴经济命脉，去年相关职位达98万个，料到2024年，将上升至164万个，有助带动住屋需求。

另方面，柬埔寨经济政策开放，加上未有外汇管制，诱使外资及跨国企业进驻，加速经济发展及住宿需求。观乎其他东南亚国家，如星马泰楼价进一步上升，相对而言柬埔寨仍然偏低，有大幅升值空间，现时平均每年涨幅高达约10至15%，成为海外长线投资者的新宠。

越南首都河内

至於越南方面，目前人口逾9,000万，是世界人口密度最高的国家之一，劳动人口比例占逾6成。该国首都河内是文化之都，古迹建筑随处可见，旅游业丶工业及贸易市场为经济重心；至於南部大城市胡志明市，为越南经济重心之一，知名度不逊於河内。

越南楼市自金融海啸後一度低迷，该国政府积极投放资源发展物业市场，吸引海外投资者入市，越南央行去年将美元存款利率调低後，该国经济及楼价因利好消息而迅速回稳。

越南实际GDP增长率

根据当地数据，2015年胡志明市及河内的住宅交投，较2014年按年增逾1.7倍及9成，走势凌厉，显示房屋市场正在急速复苏。不过，由於楼价飙升，拖低租金回报率，若有意投资越南，不妨向二线城市入手，如名气度甚高的港口城市岘港，属越南第四大城市，住宅租金回报较一线城市高，约有5厘。

（据东网）

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