出国养老?专家教你轻松申请泰国退休签证

退休后,拿着养老金到一个生活费用较低和舒适的国家生活,在西方退休人士中并不少见。其实,现在即将步入退休年龄的中国人在学识丶经济能力和对生活的要求方面,退休观念逐渐与国际接轨,异地养老将变得更为可能。更多国人向往高品质生活,远离污染,避开日益高涨的生活费用(尤其在大城市)。

纵观世界各地的理想退休地,泰国是个不错的选择:地球人都知道的亚洲着名旅游地,既有现代城市生活,又有迷人海滩和恬静的田园,生活成本也较低。在这个温暖丶友善丶拥有自然美丽风光的国家享受退休生活,泰国为海外退休人士提供的退休签证计划相对简单直接,条件和手续如下:

两个步骤

第一步:到你原籍国或申请签证时你逗留的国家的泰国大使馆申请90天的“O”签证。

第二步:进入泰国国境后,到你所在地区的移民办公室申请延长签证一年。

资格条件

需要满足下列条件才有资格退休签证

  1. 申请人至少50岁或以上
  2. 根据移民法案B.E. 2522(1979)条例规定,申请人未曾被泰国禁止入境
  3. 申请人在泰国、原国籍以及居留国内无犯罪记录
  4. 申请人拥有国籍或递交申请时所在国家居留证
  5. 根据部长级条例第十四B.E. 2535条例规定,申请人未患有禁止性疾病(麻风病、肺结核、药物成瘾、象皮病、三期梅毒)。

所需文件

你需要提供以下文件:

  1. 护照有效期不少于18个月
  2. 份完整签证申请表复印件
  3. 张护照大小(4 x 6厘米),半年以内照片
  4. 一份银行对账单证明存款金额等于和不少于800,000泰铢,或收入证明(原件)月收入不低于65000泰铢,提交银行对账单的情况下,银行保函(原件)是必需的。
  5. 一封由申请人原国籍或者居留国出具的核实函,证明申请人无犯罪记录(核实有效期应不超过三个月,应由公证机关公证或使领馆公证)。
  6. 提交申请时所在国家出具的健康状况证书,证明申请人未患有部长级条列第14(B.E. 2535)条规定的禁止性疾病(证书有效期不超过三个月,并由公证机关公证或使领馆公证)。

一年延期签证

假若你满足所有的条件并提供所需的所有文件,移民办公室将颁发一年延期签证,你将获准在泰国停留1年。

续签

在延长签证期限截止日期前,你可以申请再延长签证期一年。所需文件和需求跟上述大致相同。申请续签之前至少90天内,申请人必须将最低800,000泰铢转账至储蓄账户。续签期间,申请人银行账户内不得低于这个数额。

配偶

如果申请人配偶没有资格自行申请退休签证,配偶可获得O签证,该签证也可以延期一年。必须提供结婚证书作为证据,并由公证机关公证或申请人使领馆公证。

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Richard专栏全集:

泰国房市跌宕起伏 专家教你如何把握商机

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地点、房型不受限 单身者对新加坡转售组屋需求持续增加

建屋发展局提供的数据显示,2013年购买转售组屋的单身者有4083人,占当年转售市场成交量的22.6%。

新加坡政府开放让单身者申请新组屋近三年,而这并没有减缓单身者对转售组屋的需求,购买转售组屋的单身者持续增加。

建屋发展局提供给《联合早报》的数据显示,2013年购买转售组屋的单身者有4083人,占当年转售市场成交量的22.6%。这个数字在2014年上升到4799人,相关交易占当年转售市场成交量的27.7%。

去年全年,购买转售组屋的单身者虽仍占27.6%,但人数攀升至5337人,显示单身者对转售组屋的需求仍然强劲。

建屋局为满足单身者的购屋需求,从2013年7月起开放非成熟组屋区的二房式新组屋给年满35岁、月入不超过5000元的单身者申购。

去年8月,政府进一步推出由小型公寓和二房式组屋计划整合而成的“二房式灵活计划”,同时把单身者买受津贴组屋的月入顶限提高到6000元。

分析师:转售市场提供更多选择

受访的房地产分析师指出,组屋转售市场有更多可供选择的组屋类型和地点,是单身者对转售组屋保持强劲需求的原因。

ERA产业主要执行员林东荣和欣乐国际(SLP)执行董事麦俊荣受访时都指出,政府开放让单身者申购的预购组屋都在非成熟组屋区,且限于二房式单位。相比之下,单身者在转售市场上可选购的组屋地点和类型不受限制。

麦俊荣和智信研究与咨询总监王伽胜也提到,一些单身者可能因为不愿意花时间等待预购组屋落成,而选择购买转售组屋。

王伽胜说,对单身者而言,转售组屋和预购组屋是两种不同的产品。“二房式新组屋是为简朴、在支付能力上有顾虑,以及想要更实惠选择的买家而设,这些买家要的只是有瓦遮顶……他们有别于那些在热门地段购买组屋,希望未来能招租或等待日后增值时再转售的买家。”

王伽胜和林东荣不约而同指出,虽然政府不断供应二房式新组屋,这个群体的需求依然强劲,相信政府会继续推出更多这类单位应付需求。

王伽胜说:“二房式预购组屋的申购率仍居高,且单身者在转售组屋市场的需求仍强劲,显示单身者确实有着强烈的拥屋需求。”

国家发展部长黄循财在国会拨款委员会辩论国家发展部开支预算时透露,二房式预购组屋的申购率已从2013年的30人争购一个单位下降至今年2月组屋销售活动的7.7人。

今年3月刚拿到新屋钥匙的单身者冯玉英(43岁,行销人员)受访时说,她曾考虑申购政府推出的二房式预购组屋。不过由于申购率偏高,她不愿久等,正好去年10月她在转售市场上寻得让她满意的转售单位,于是决定出手购买。

冯玉英获得了1万5000元单身者购屋津贴和5000元额外公积金购屋津贴(Additional CPF Housing Grant)。扣除津贴后,她得另花约32万元才买下这间位于卡迪一带、还剩60年屋契的三房式单位。

虽然这比一般的二房式预购组屋价格多出近一倍,但对和家人同住多年的冯玉英而言,买下这个靠近家人的组屋单位让她了结多年的心愿。

她说:“我一直想要有自己的房子。一方面这也能当作一项长远投资。价格虽然(相比预购组屋)差很多,但没办法。我有很多朋友申请预购组屋,到现在都还没申请到。正好这阵子屋价回稳,于是我决定趁这个机会购屋。”

(据联合早报)

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到了2030年 新加坡4年大学课程费用将显著增加

调查发现,到了2030年,新加坡四年大学课程费用的负担将显著增加。

目前,这类课程的学费占人均年收入的53.1%。到了2030年,这个比例将攀升到70.2%。

《经济学人信息部》根据5个指标,来预测2015到2030年的大学入学情况和学生可掌握的技能。这些指标包括:教育公共开支、四年大学课程学费的可负担水平、青年失业率等。

在接受调查的25个经济体中,挪威的大学学费是人民最能负担得起的,只占人均年收入的1%;沙特阿拉伯和德国分别排名第二和第三;新加坡排名第11。

新加坡国立大学与南洋理工大学

调查也发现,到了2030年,新加坡国立大学和南洋理工大学的本地学生所须缴交的学费,介于8200多到1万1000多新元之间。同期的教育公共开支,预计将占我国国内生产总值的3.4%,在排行榜上,排名第22。

《经济学人信息部》指出,随着生育率下滑,多数高收入经济体的教育开支会减少。

(据新传媒新闻)

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新加坡私宅单位出租当民宿? 市建局:仍需研究

新加坡市区重建局回复《联合早报》询问时表示,调整私宅最短租约条例的检讨显示,公众对此没有明确共识,当局需要更多时间研究这个课题。这意味,私宅短期出租仍不获当局许可。

想利用私宅单位为游客提供合法短期民宿的屋主,还须继续等待。市区重建局回复《联合早报》询问时表示,调整私宅最短租约条例的检讨显示,公众对此没有明确共识,当局需要更多时间研究这个课题。这意味,私宅短期出租仍不获当局许可。

目前租约不能少过六个月

当局强调,屋主现阶段须严守现有私宅单位租约不能少过六个月的条例,当局会继续取缔滥用行为。住家出租平台业者对此表示失望,并指短期住宿市场仍有巨大缺口,目前的条例已过时。

近年来,随着住家出租平台,如Airbnb、Roomorama、Wimdu等的兴起,本地不少私宅屋主开始使用这类平台招徕短期租客,如游客、外派人员,以及有短期住宿需求的本地人,多以日租形式交易。

因此,市建局接到越来越多公众反馈,希望当局能调整条例。与此同时,当局也接到更多公众的投诉,指他们的隐私受到威胁、家居环境受到破坏,以及安全失去保障等。

今年首四个月,当局共接获161个投诉。去年和前年,当局分别接到377个和375个投诉,比2013年的231个多。

去年,市建局展开一项公众咨询活动,邀请公众就是否开放条例提供反馈,共吸引约2000名公众回应。当局发言人受询时透露,该公众咨询活动在去年4月结束,“结果是两边倒,没有明确共识。”

当局也另行与近100名商界利益相关者,包括物业管理者、酒店业者、服务公寓业者、住家出租平台业者,以及私宅居委会展开磋商对话。市建局发言人说:“短期住宿课题复杂且具多面性,具广泛影响,值得我们仔细和平衡地检讨。”

她指出,多方业者一方面承认,短期住宿需求应获得满足,另一方面却强烈维护当局现有的租约管制,因为这能保障绝大部分屋主看重的隐私和尊严。

市区重建局表示私宅短期出租仍不获当局许可

针对市建局私宅租约检讨现阶段没结论,本地住家出租平台MetroResidences创办人康伟表示,本地短期住宿市场有缺口,当局是时候更新私宅的六个月最短租约条例。

Roomorama创办人之一的张嘉恩则说,她有信心市建局会作出正确的决定,更期待检讨的最终结果。

智信研究与咨询总监王伽胜指出,外派人员的住宿需求其实已有所改变,不少只在本地短期逗留,当局可考虑将私宅的最短租约缩减至三个月。

仲量联行(JLL)研究与咨询部新加坡董事王德辉则指出,如果最短租约条例缩短,私宅就会侵犯服务公寓领域,与其竞争短期住宿顾客。

市建局发言人表示,酒店和服务公寓业者在咨询活动中提出一个“重要反馈”,即任何条例改变需要确保业者之间可公平竞争。目前,酒店和服务公寓业者须符合监管要求,确保住客的安全和舒适。此外,它们也须缴交营业税。

尽管不合法,但记者查询多个住家出租平台网站,均显示数以百计的本地单位,让人们以日租形式租用。

此前也有报道,指一些住家出租业者游走合约条款的灰色地带,拟定时限为半年的租约,但租客入住七天后就可选择“提早解约”,且无需付罚金。

在规划法令下,违例出租私宅的屋主一旦罪成,最高可罚款20万元,或坐牢最长12个月,或两者兼施。

市建局表示,当局此前已取缔过未经授权提供短期住宿的屋主和他们的租客。当局发言人说:“在这种情况下,我们会通过执法行动,要求当事人遵守规定。但如果肇事者不听从或不合规,他们可被控上庭。”

然而,相对最短租约同样是六个月的组屋,私宅屋主似乎有更多退路。譬如,曾有组屋屋主把单位当旅馆出租,结果被建屋局强制收回组屋。

据观察,除非是私宅屋主的邻居投诉,否则不管是物业管理者还是当局都难以进行取缔。在本地管理160多个私宅项目的第一太平戴维斯(Savills)物业管理董事经理曾国锋表示,公司不鼓励短期出租,但公司没有相关统计。

高力国际房地产管理服务执行董事邓子灿表示,公司也没相关数据。他说,公司会采取适当的行政管制和安全措施,确保情况获得妥善管理,不会对居民造成不便。

(据联合早报)

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曼谷有何吸引力让外国人趋之若鹜?

表面看来,曼谷似乎不应该成为外籍人士青睐的工作地点。

政局不稳成为当地最大的威胁,更何况它还紧邻印度尼西亚。泰国经济的光芒依然不及邻国耀眼:由於出口预期降低,该国今年的经济可能不增反降。去年8月发生的四面佛爆炸事件导致20人死亡丶120多人受伤。

不过,很多初来乍到的人却在努力忽视曼谷日常生活中不太和谐的因素:“金钱贿赂随处可见,色情行业臭名昭着,政治动荡仍在持续。”29岁的美国人劳伦·凯里(Lauren Carey)说,她2014年末第一次以英语老师的身份来到泰国

“但每个国家都有自己的问题,我的祖国也不例外。我没有感觉这里的安全性比美国差,我在美国的住处距离波士顿马拉松爆炸案现场只有一个街区。综合考虑後还是感觉利大於弊。”凯里说,她目前在房地产公司Coldwell Banker担任特许经营经理。她表示,曼谷的生活成本低於波士顿,但生活品质却远高於波士顿。

定居曼谷

事实上,根据汇丰银行发布的《2015年最佳移民目的地调查报告》(2015 Expat Explorer Survey),与新加坡丶中国香港和上海等区域性金融中心相比,泰国生活成本更低,外籍人士也更容易在这里安家落户。“对於希望买房置业的外籍人士来说,泰国是很好的选择。”汇丰银行移民部门主管迪恩·布莱克伯恩(Dean Blackburn)说。泰国法律允许外国人完全拥有自己的公寓,但也存在一些轻微的限制。外籍人士只能购买整栋建筑里49%的公寓,这项法规很少会对曼谷居民产生影响,但在苏梅岛这种外籍购房者多於泰国本土购房者的东南岛屿上,却有可能构成影响。

曼谷自夸拥有一个健康的公寓市场,而根据泰国银行的数据,当地公寓价格去年上涨14%。根据在线研究数据库Numbeo的统计,曼谷市中心一居室公寓的平均租金是2.1万泰铢(600美元),在当地购买类似公寓的价格为每平方英尺13,754泰铢(391美元)。

外籍人士喜欢住在距离BTS(轻轨)车站较近的地方,这也是当地的首选公交通勤方式。外籍人士最喜欢的居住地包括素坤逸路(Sukhumvit Road)的上段和下段地区——例如Ekkamai和Thong Lo——昭披耶河(Chao Phraya River)南部沿岸的隆大街地区(Silom),以及北部的碧武里路(Phetchaburi Road)。

然而,身为Coldwell Banker泰国分公司首席执行官,出生在苏黎世的亚当·托格瓦尔德(Adam Taugwalder)却警告称,随着豪华公寓的价格稳步上涨,泰国的房价已经不像以前那麽亲民。一方面是因为地价上涨,另一方面则源自开发商翻修和新建高端公寓。

房地产并非曼谷唯一的吸引力。“除了贸易和商务活动外,人们还喜欢这里丰富的美食丶繁荣的购物环境,以及日益浓厚的艺术氛围。”托格瓦尔德说。

经商环境

泰国长期以来都被誉为区域性创新科技中心。但当种子投资公司500 Startups於2015年初宣布将在该国成立一只1000万美元的微型基金,借此进军亚洲其他地区後,整个世界对这里的科技创新环境更加重视了。

“得益於不断完善的基础设施,泰国的创业环境正在爆发。”英国移动电子商务公司MobiCart创始人瓦拉迪米尔·巴拉诺夫-罗塞尼(Wladimir Baranoff-Rossine)说。另外,“只要每月1,400美元,便可在泰国雇佣一位经验丰富的西方人,仅为英国的五分之一。”

相比而言,根据猎头公司Adecco发布的《2015年泰国薪酬指南》(Thailand Salary Guide 2015),工作经验不足5年的客户经理在泰国的平均薪水最多不超过3万泰铢(约合853美元)。

巴拉诺夫-罗塞尼表示,跨国公司看重的是曼谷的基础设施和上网渠道。另外,这里的经商门槛较低,该国注册公司的速度在亚洲位居前列,而且可以购买保险,还能得到法律保护。

然而,想要凭借曼谷的跨国公司提供给外籍员工的薪酬打入科技行业,却是一件颇具挑战的事情。Uber和谷歌都在泰国首都设立了大型办公室,而且规模还在扩张。

除了科技行业外,普华永道和埃森哲等跨国会计和审计公司也在曼谷展开了大规模部署;百事可乐区域总部同样位於这里;广告巨头智威汤逊也在这里设立了大规模的多元化团队。

泰国本土企业通常会寻找有经验的外籍专业人士为他们的日常运营引入国际思维。泰国汇商银行(Siam Commercial Bank)丶电信运营商True Corporation和曼谷医院(Bangkok Hospital)都专门针对外国人刊登了招聘启事。

与新加坡丶中国香港和上海等区域性金融中心相比,泰国的生活成本更低,房价尤其如此。

签证问题

泰国的签证政策曾经一度十分宽松,外籍人士可以通过短期旅行延长在该国的停留时间。但泰国军政府现在对签证施加了一些限制。另外,签证延期的审批率也大大降低——这曾经是外籍人士延长泰国旅行时间的主要方式。

不过,选择留在曼谷的外国人多数都能获得企业提供的工作许可。泰国外交部有一个专门的Facebook主页,定期回答关於签证申请的各种问题。

休闲娱乐

曼谷的夜生活举世闻名(有人或许认为是臭名昭着)。除了迷失在满是无名酒吧的街头,或者在楼顶包间里酩酊大醉外,还有很多活动可以打发时间,而不至於让你因为酒後乱性而懊悔不已。

徒步远足在外籍人士中非常流行,曼谷还有一个专门的徒步旅行俱乐部。曼谷聚集了很多焦躁不安的艺术家,号称有很多创意俱乐部,包括许多专门的摄影组织。

担心自己难以抵挡冰镇胜狮(Singha)啤酒的魅力?那麽曼谷的“城市猎狗行动”(Hash House Harriers)或许很适合你,这个国际化的“跑步饮酒俱乐部”每个周末都会举行一次活动。

融入泰国

泰国人都很自豪,主要是因为古代暹罗是整个东南亚唯一没有被西方列强殖民的国家。法国曾经与暹罗开战,但却未能将其兼并——值得一提的是,泰语里的“外国人”(farang)一词正是来自於“法国人”(French)。

原因在於,泰国的核心文化基本没有受到外国势力的影响——直到现代商业相拥而至。泰国国王是全世界在位时间最长的君主,而在这样一个充斥着旧时代等级观念的文化中(这一点在语言中得到了充分体现),他也充当着无可争议的粘合剂。

很多外国人都认为泰语很难学,不仅是因为很多文字都有音调,而且有许多婆罗米文,还因为要通过大量的发音来表达情绪和礼貌。但不必担心:多数外国人只需要掌握很少的泰语便可在曼谷正常生活,因为多数泰国人对待泰语不熟练的外国人都很友好。另外,由於旅游在泰国经济中扮演重要地位,所以那些在工作中经常与外国人接触的泰国人,往往都能理解简单的英语。

家庭问题

曼谷斯坦福国际大学(Stamford International University)副教授达伍德·福德(Daved Forde)表示,很多外籍人士选择在曼谷安家,是看重这里的学校和世界一流的便利设施。

福德23年前从美国搬到曼谷,他的加拿大妻子在泰国生下了2个孩子,他们都就读於曼谷的国际学校。

“教育是很多外籍家庭因为工作原因举家迁往此处的主要原因。”福德说,“由於关注国际中学毕业会考(International Baccalaureate)项目,使得曼谷成了一流的选择。”

在曼谷提供国际中学毕业会考项目的包括几家英国的国际学校——哈罗(Harrow)丶什鲁斯伯里(Shrewsbury)丶摄政(Regents)和圣安德鲁斯(St Andrews)——以及曼谷国际学校(International School Bangkok)和拉姆鲁迪国际学校(Ruamrudee International School)等泰国本土的国际学校。

与曼谷的其他许多专业人士一样,劳伦·凯里更担心社会现状,而不是教育问题。对她而言,今後在泰国发展并非绝无可能。

“我的计划并不固定。从职业的角度来讲,我感觉自己仍然可以从这个国家获得很多东西。而从旅行角度来看,我甚至连皮毛都没有触到。”

“5年前,我从没想过自己会来东南亚定居,但来到这里是因为我看到了它的潜力。我在这个不断发展的地区提升了自己的职业,与世界各地的人取得了联系,而且享受了压力较小的均衡生活。从个人角度来看,我无疑实现了进步。”

(据明镜)

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澳洲资产折旧抵税系列(二):投资土地与房产比较

随着时间的推移,土地将增值(Appreciation),所以土地是不能折旧的。

泛泛而言,在同一时间、同一地点,以同等价格建造的全新公寓所产生的折旧额一般比全新独立屋的折旧额高,因为独立屋的土地更值钱,故该土地成分无法做折旧。

投资者A用30万买了块土地,假设他是通过全额贷款的购买方式,他每年需还贷款利息$21,000(利率按7%算,只付利息)同时他没有租金收入和资产折旧等抵税收益,(按照一年52周的算法),他每周需承担$400以上的费用。

投资者B用38万买了个房子(土地价值约30万),假设他也全额贷款,他每年需还贷款利息$26,600 (利率按7%算,只付利息)。同时,他的租金年收入为$19,000,含资产折旧在内的可抵税额度平均每年$13,000 (头五年)。如果他的税率是37%,他每年可退税$7,600多(我们假设投资者B还有其他方面的收入,交税已足够)。他每周几乎无需自行承担任何费用,比投资者A轻松不少。

若干年后,如果两块土地的增值是相似的,那么投资者B的收益肯定大于A的收益,因为前者日常开支少、现金流良好。由此可以看出,房产投资比单纯的土地投资更具备优越性和可行性。

折旧抵税的资产必须是投资类资产。而业主自用的资产如自住房是不具备申报折旧的条件。但业主一旦将自用型资产转换为投资型资产,他就应该立刻申报折旧,享受税务上的优惠。

案例一,老李15年前买了一个新盖的房子自住。12年前搬出后将这个房子以出租方式获取收益,但从未申报过该房作投资使用时的折旧。他现在明白了投资房折旧抵税的道理,找笔者制作一份资产折旧抵税报告。笔者告诉他15年前的新房寿命是40年,如果他从12年前搬迁日时就制作一份资产折旧抵税报告的话,他可以申报余下的近37年的资产折旧。根据最新的税法,现在我们恐怕只能倒退2年,也就是说老李无法申报从搬出日起到2年前共计10年的任何折旧,累计达五万余元,其损失之大,令人痛心。

在此,我希望提醒那些持有投资物业(特别是近年来购买的物业)但从未申报过资产折旧的投资者们:請盡快聯系专业估算师,请他们帮您出具一份资产折旧抵税报告。否则在今年​​7月1日之后,您又将错过额外一整年的资产折旧抵税的优势了。

 

黄旭刚Lawrence专栏全集:

黄估算师传授资产折旧抵税秘笈

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澳大利亚房地产开发系列之九——销售与营销战略(2)

消费者洞察

在每个项目中掌握有价值的消费者需求信息非常重要。在过去的职业生涯中,我们看到很多设计,交付和营销都做的不错的项目遭遇了失败,就是由于它们不符合消费期望(无论是在产品的设计和价位而言)或目标市场的界定出现偏差。

房地产行业以利用私人人脉,与其他合作伙伴的互通有无以及进行合作和转介而为人熟知,如果你有合适的渠道,就很容易迅速传递市场信息。然而,这跟消费者洞察不同——即传递给你,让你形成主观性的主张和假设的信息。正是这种消费者洞察的体现决定了你项目的成败。

首先,让我们明确什么类型的洞察对于开发商的项目来说是必不可少的。开发商将希望了解什么样的配置才是最理想的(两张床,三张床,多少间浴室),消费者在该地段愿意为这种产品支付的最高价格点,我们这类产品的未来供需情况,在该地区什么样的室内设计、布局和产品特点受欢迎,我的产品是用于投资还是业主自住。

有许多方式可以获取消费者内在需求信息:

  • 与其他本地及海外代理、顾问、评估师或开发商交谈。与当地郊区代理和本国知名代理谈话
  • 扮成购房者搜寻附近竞争性项目文件、布局、规格和价格表以及销售进程和售出情况
  • 一些可靠来源,如RPData、Residex、Deloitte Access Economics、REIAustralia、房地产杂志统计或政府(ABS),公布的统计数据
  • 利用地产代理数据库找到客户信息,与客户面谈(如适用)

开发商和持照房地产代理这两重角色赋予我们明显的优势。每天与客户和潜在客户的沟通交流来把握市场脉动,并拥有成功交付项目的技术能力,二者的结合非常有效。这可以确保你依据市场情况,并结合专业设计(往往会根据个人以往的经验和个人喜好)进行开发。这可以确保人们根据定性和某些定量的供求市场数据,来客观地选择开发项目。

分销渠道

我们首先要明确关键的房产销售渠道,其次是分析一下什么策略最适合哪种情况。请记住,这是一个大概的讨论,每一个项目都需要结合自己的特点和情况进行评估。

1、国际项目

主要受众是海外购房者,需不需要渠道代理要根据项目大小、位置和价格点而定。该策略可以通过一个独家委托代理启动项目的国际运作,并进行国际路演和展览,然后在后一阶段选择本地及海外渠道代理。

2、当地整批出售

需不需要渠道代理与上面相同,但主要针对当地市场,且项目通常规模较大,时间较紧。

3、当地零卖出售

这种方式只适合利用客户数据库、网络和印刷广告,以及独家总代理展示现场房源来进行直接零售销售和营销的情况。一旦达到银行融资的销售门槛后,或用到第三方渠道销售。

最佳分销策略的确定取决于目标市场的偏好、特点和当时的市场经济环境。上述每个渠道也可以采用分阶段发售战略,面向公众启动项目。一些常见的策略包括:数据库电邮营销、独家VIP场外发布会、VIP注册、开盘仪式或活动、或渠道代理分阶段发布和限额发售。

销售时机的选择也必须注意。如果开发商为确保达到预先要求的销售数量而准许开工,导致时间紧张,营销活动就应尽早开始,否则就需要开发商采取激励措施了(要么通过给予代理和购房者强大的激励措施,要么给出极具竞争力的价格)。激励措施可以是租赁担保、配备家具、免印花税和海外投资申请费、家电和地板保养、免费窗帘和白色家电、结算时的现金折扣、或弹性工作奖金(这可以让代理必要时灵活进行安排)、或给代理发放奖金。

下表总结了各种项目类型所适用的策略。

品牌与项目主题

无论企业规模大小,做零售还是B2B,品牌是任何一个企业最重要的组成部分。有效的品牌战略能够让你在竞争日益激烈的市场上占有巨大优势。但是,“品牌”究竟意味着什么?它是如何影响像你们这样的小企业?简单地说,品牌就是你对客户的承诺。它告诉客户,他们能从你的产品和服务中得到什么,你的产品与竞争对手有何区别。品牌塑造源于你是怎样的企业,你希望成为怎样的企业和人们认为对你的看法。

像房地产业这样的项目导向行业,企业品牌价值是通过不断的项目声誉,成功案例和业绩记录来塑造成的。这个项目会给人们留下什么印象?有影响力的项目设计主题会有助于建立长期品牌。我们所说的项目主题是项目背后的故事,而且故事能引发共鸣并与项目主题并行不悖。这包括项目的标识和名称、室内设计、材料的选择,影响生活方式和习惯的布局、营销资料设计、关键销售信息、施工阶段的通信和移交资料的设计。所有这些因素必须符合特定主题。

有人可能会认为,这种观念和方式只适用于大项目。显然,既然有更多资源和更大规模,每个大项目都应该有自己的主题和品牌。但是,你会感到惊讶,对于小项目,品牌推广会发挥更大的影响力,而它们往往根本没注重到这一点!

更重要的是,一个有影响力的主题向市场发出了一个明确的信息——这是我们的项目,这是我们的设计特点,这就是你最后会得到的效果。它是客户重视的一种独特的市场主张,并使你的项目区别于其他竞争项目。

世界各地许多成功的房地产开发公司已经建立了具有持久价值的强大品牌。在这里,我们谈论的是两个品牌层级——项目品牌,也是企业品牌。建立一个品牌并不一定意味着精品或高端价值。大众市场品牌也一样行得通。在澳大利亚,美利通(Meriton)就是通过打造大众市场型的住宅产品来吸引广泛的受众群体。臣信集团(Stockland)精心设计的大型总体规划社区,也吸引着年轻一族的购房者和精明的投资者。

无论采取何种战略,发展品牌,让公众一下就能联想到你们这个牌子,可以让你们在未来成为行业的生力军。建立业务之时就要开始建立品牌,而不是当业务成熟之时再建,因为到那时就太晚了。

 

Simon & Vivien专栏全集:

盛达文地产发展总监们与你大谈澳洲房地产开发及投资

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墨尔本外城区房价增长成绩斐然 房产投资选择颇多

经历了2016年的缓慢启动,墨尔本房产市场将进入5、6月销售旺季,未来数月购房者将迎来大量房屋选择。根据REIV今天发布的季度报告,截止到3月31号,墨尔本房屋中位价连续二季度维持在$713,000。墨尔本中位价企稳,海内外的投资者信心大增!

REIV首席执行官Enzo Raimondo表示,从4月底至6月初,稳定的中位价及即将到来的大量拍卖,为购房者反映出正向利好消息。“温和的市场让更多自住业主,包括部分家庭,有更多机会在房地产市场拥有立足之地。”他还表示,预期的强劲在售房产量为购房者提供更多的选择,进一步增加成交的机会。

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越是选择多越是要谨慎选择,咨询专业的海外房地产投资机构是投资者的必修课。切勿以自身国内的投资经验盲目套用,不同的房产类型在不同的市场区域增值潜力可谓天壤之别。

2016年第一季度墨尔本大都会中位房价的同比及环比增长 墨尔本中位房价的十年走势(2006—2016)

墨尔本房产投资聚焦西丶北

2016年前3个月的墨尔本房产市场,外城区域的表现再次夺冠,大部分增长最快的郊区都集中在墨尔本北部和西部。REIV主席Geoff White表示,这些区域包括Epping、Caroline Springs 和 Werribee。事实上,在前20名增长区域中,有12个区位于墨尔本外城。

Geoff White先生表示,“这预示着购房需求集中在外城区域,因为就目前市场情况,购房者开始往CBD外的区域寻找更高价值的地方。”距离墨尔本CBD 20公里以上的外城区域本季度的别墅房屋中位价达到$557,500,比12月份增长了接近$3000,成绩斐然!

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甘秀芬 Janna专栏全集:

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中国香港楼市成“自由落体” 投资价值或胜新加坡

创始人 Suchad Chiaranussati称,预计新加坡政府对住宅市场的限制性措施将持续到明年年底。

管理12亿美元资产的新加坡房地产私募股权投资公司SC Capital Partners称,最近中国香港房价下跌使那里的投资具有吸引力。

创始人 Suchad Chiaranussati称,预计新加坡政府对住宅市场的限制性措施将持续到明年年底。 他在接受采访时表示,中国香港住宅、写字楼与酒店价格下滑后带来了更高的投资价值。

“新加坡的楼市措施正在见效,它的运作方式就像是发条,我看不到有什么取消限制措施的理由,” Chiaranussati说道。 “中国香港房价已经出现大幅回调,”SC Capital从中看到了价值。

中国香港房价下跌使其投资具有吸引力

中原地产汇总的数据显示,中国香港房价已较去年9月触及的峰值下跌13%左右,受住房供应增多、短期利率上升以及中国经济减速影响。 与此同时,因限制措施抑制了需求,新加坡房价较去年9月下跌1.2%,较2013年触及的峰值下跌9%。

与 SC Capital的押注形成鲜明对比的是,一些人更加看空中国香港楼市。 押注中国经济放缓的对冲基金经理Kyle Bass在拉斯韦加斯一场会议上表示,中国香港房地产市场正“自由落体”,高盛上周预计中国香港住宅价格将下跌20%。

(据南华早报中文网)

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中国人爆买海外房产 在日本置业真的能资产保值吗?

高投资回报率、汇率优势、永久产权是投资者购置海外房产时着重考虑的几个重要问题,而至于购买之后如何转售、持有房产期间每年应交付多少费用、继承遗产税是多少……这些细节又有多少买房人在海外投资之前就对其有深刻理解?

中国富人全球爆买不停歇 影响全球楼市涨跌?

需求推动消费力,冷观中国人海外爆买历程:日本的电器、泰国的零食、欧洲的奢侈品,买空机场免税店……这些也早不是什么新鲜事。2015年中国出境游客人均消费近1万人民币,而这个庞大的群体,在境外消费数字高达1.5万亿人民币,这相当于深圳去年全年的GDP总量。

购买“海外商品”,眼见已远远不能满足不断壮大的中国富裕层在全球资产配置的需求。国内一线城市房价暴涨、限购政策多变,也将部分高净值人群的资产挤向海外,购置海外不动产成为他们的投资首选。

除了北美以及澳洲,亚洲房产也愈加受到瞩目。而多年来一直被视为“崩盘样本”的日本楼市,从2014年至今房价涨幅高达30%。这难道也和中国人爆买有关系?

日本房价两年涨30% 和中国人有什么关系?

日本权威房产数据平台信义房屋发布报告显示:2015年境外投资者在日本房产市场共达成交易79.5亿美元,占比22%。排名前四买家为:美国(43.3亿美元,54%),中国香港(16.9亿美元,21%),新加坡(6.4亿美元,8%)、中国大陆(3.4亿美元,4%)。

整体而言,目前外国人在日本买房的占比仍偏低,在房地产市场,海外资本只能算是锦上添花。而近两年日本的房价上涨,主要还是由于:本国人首套房购置税费降低、日元走势强劲带来的不动产升值、央行维持存储利率不变等调动日本内需的政策推动。

而在东京从事房屋中介交易的林先生告诉笔者,由于成功申请到了2020年的奥运会主办权,政府对于在日华人以及大陆华人在日本大城市产生更多的购房行为充满期待。新房超过5%、二手房超过10%的租金回报率对中国投资者来说充满吸引力。

100万人民币购置东京都内公寓,面积不会超过30㎡

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重重税费叠加 100万东京公寓升值前景几何?

和其他国家相比,日本买房后还需继续缴纳相关费用:

  1. 全国标准税率1.4%/年;
  2. 城市规划0.3%/年(200㎡以上需交付);
  3. 出售持有5年以内的房产时,升值部分需要缴纳所得税和居民税分别为30%和9%;
  4. 赠与以及遗产税10%-55%。

如果为孩子上学购买100万人民币的东京公寓,四年顺利升值30%,转售时需要交付4年共6.8万(100万X1.4%X4年)的固定资产税、11.7万的所得税以及居民税(升值30万X30%+30万X9%),共18.5万人民币。这其中并不包括相关物业费用。

而超过5年再出售,房价稳升、节省税收支出自然是理想状态,但是买房人依旧要面对日元汇率浮动风险。

日本置业再转售成难题 地震海啸不得不防!

同时,因为日本的物业折旧率非常高,中介公司会对二手房进行非常严格的价格评估,一个不干净的厨房就会使整体售价打折扣。

更不用提木质“一户建”高昂的修理费用。尽管购买城中公寓折旧率稍低一些,但是仔细斟酌一下笔者提供的购房案例,是否合算买房人自有评估。

同时,在地震海啸多发的日本置业,不购买自然灾害保险政府不负责赔偿任何业主损失,所以对于置业目标城市、地段,投资者还需做出全面评估。

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