出國養老?專家教你輕松申請泰國退休簽證

退休後,拿著養老金到一個生活費用較低和舒適的國家生活,在西方退休人士中並不少見。其實,現在即將步入退休年齡的中國人在學識、經濟能力和對生活的要求方面,退休觀念逐漸與國際接軌,異地養老將變得更為可能。更多國人向往高品質生活,遠離污染,避開日益高漲的生活費用(尤其在大城市)。

縱觀世界各地的理想退休地,泰國是個不錯的選擇:地球人都知道的亞洲著名旅游地,既有現代城市生活,又有迷人海灘和恬靜的田園,生活成本也較低。在這個溫暖、友善、擁有自然美麗風光的國家享受退休生活,泰國為海外退休人士提供的退休簽證計劃相對簡單直接,條件和手續如下:

兩個步驟

第一步:到你原籍國或申請簽證時你逗留的國家的泰國大使館申請90天的“O”簽證。

第二步:進入泰國國境後,到你所在地區的移民辦公室申請延長簽證一年。

資格條件

需要滿足下列條件才有資格退休簽證:

  1. 申請人至少50歲或以上
  2. 根據移民法案B.E. 2522(1979)條例規定,申請人未曾被泰國禁止入境
  3. 申請人在泰國、原國籍以及居留國內無犯罪記錄
  4. 申請人擁有國籍或遞交申請時所在國家居留證
  5. 根據部長級條例第十四B.E. 2535條例規定,申請人未患有禁止性疾病(麻風病、肺結核、藥物成癮、像皮病、三期梅毒)。

所需文件

你需要提供以下文件:

  1. 護照有效期不少於18個月
  2. 份完整簽證申請表復印件
  3. 張護照大小(4 x 6釐米),半年以內照片
  4. 一份銀行對賬單證明存款金額等於和不少於800,000泰銖,或收入證明(原件)月收入不低於65000泰銖,提交銀行對賬單的情況下,銀行保函(原件)是必需的。
  5. 一封由申請人原國籍或者居留國出具的核實函,證明申請人無犯罪記錄(核實有效期應不超過三個月,應由公證機關公證或使領館公證)。
  6. 提交申請時所在國家出具的健康狀況證書,證明申請人未患有部長級條列第14(B.E. 2535)條規定的禁止性疾病(證書有效期不超過三個月,並由公證機關公證或使領館公證)。

一年延期簽證

假若你滿足所有的條件並提供所需的所有文件,移民辦公室將頒發一年延期簽證,你將獲准在泰國停留1年。

續簽

在延長簽證期限截止日期前,你可以申請再延長簽證期一年。所需文件和需求跟上述大致相同。申請續簽之前至少90天內,申請人必須將最低800,000泰銖轉賬至儲蓄賬戶。續簽期間,申請人銀行賬戶內不得低於這個數額。

配偶

如果申請人配偶沒有資格自行申請退休簽證,配偶可獲得O簽證,該簽證也可以延期一年。必須提供結婚證書作為證據,並由公證機關公證或申請人使領館公證。

近來西班牙中國律師事務所接到了不少有意辦理西班牙投資移民和已經在西班牙取得了正式投資移民身份的客人的多次來電來函咨詢,大家表示紛紛表示,媒體目前公布的基本信息遠遠不能解答大家在實際生活中遇到的一些疑問。應廣大客戶要求,西班牙中國律師事務所季奕鴻主任律師就大家廣泛關注的重點問題統一做出整理解答。【閱讀原文

 

Richard專欄全集:

泰國房市跌宕起伏 專家教你如何把握商機

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地點、房型不受限 單身者對新加坡轉售組屋需求持續增加

建屋發展局提供的數據顯示,2013年購買轉售組屋的單身者有4083人,占當年轉售市場成交量的22.6%。

新加坡政府開放讓單身者申請新組屋近三年,而這並沒有減緩單身者對轉售組屋的需求,購買轉售組屋的單身者持續增加。

建屋發展局提供給《聯合早報》的數據顯示,2013年購買轉售組屋的單身者有4083人,占當年轉售市場成交量的22.6%。這個數字在2014年上升到4799人,相關交易占當年轉售市場成交量的27.7%。

去年全年,購買轉售組屋的單身者雖仍占27.6%,但人數攀升至5337人,顯示單身者對轉售組屋的需求仍然強勁。

建屋局為滿足單身者的購屋需求,從2013年7月起開放非成熟組屋區的二房式新組屋給年滿35歲、月入不超過5000元的單身者申購。

去年8月,政府進一步推出由小型公寓和二房式組屋計劃整合而成的“二房式靈活計劃”,同時把單身者買受津貼組屋的月入頂限提高到6000元。

分析師:轉售市場提供更多選擇

受訪的房地產分析師指出,組屋轉售市場有更多可供選擇的組屋類型和地點,是單身者對轉售組屋保持強勁需求的原因。

ERA產業主要執行員林東榮和欣樂國際(SLP)執行董事麥俊榮受訪時都指出,政府開放讓單身者申購的預購組屋都在非成熟組屋區,且限於二房式單位。相比之下,單身者在轉售市場上可選購的組屋地點和類型不受限制。

麥俊榮和智信研究與咨詢總監王伽勝也提到,一些單身者可能因為不願意花時間等待預購組屋落成,而選擇購買轉售組屋。

王伽勝說,對單身者而言,轉售組屋和預購組屋是兩種不同的產品。“二房式新組屋是為簡樸、在支付能力上有顧慮,以及想要更實惠選擇的買家而設,這些買家要的只是有瓦遮頂……他們有別於那些在熱門地段購買組屋,希望未來能招租或等待日後增值時再轉售的買家。”

王伽勝和林東榮不約而同指出,雖然政府不斷供應二房式新組屋,這個群體的需求依然強勁,相信政府會繼續推出更多這類單位應付需求。

王伽勝說:“二房式預購組屋的申購率仍居高,且單身者在轉售組屋市場的需求仍強勁,顯示單身者確實有著強烈的擁屋需求。”

國家發展部長黃循財在國會撥款委員會辯論國家發展部開支預算時透露,二房式預購組屋的申購率已從2013年的30人爭購一個單位下降至今年2月組屋銷售活動的7.7人。

今年3月剛拿到新屋鑰匙的單身者馮玉英(43歲,行銷人員)受訪時說,她曾考慮申購政府推出的二房式預購組屋。不過由於申購率偏高,她不願久等,正好去年10月她在轉售市場上尋得讓她滿意的轉售單位,於是決定出手購買。

馮玉英獲得了1萬5000元單身者購屋津貼和5000元額外公積金購屋津貼(Additional CPF Housing Grant)。扣除津貼後,她得另花約32萬元才買下這間位於卡迪一帶、還剩60年屋契的三房式單位。

雖然這比一般的二房式預購組屋價格多出近一倍,但對和家人同住多年的馮玉英而言,買下這個靠近家人的組屋單位讓她了結多年的心願。

她說:“我一直想要有自己的房子。一方面這也能當作一項長遠投資。價格雖然(相比預購組屋)差很多,但沒辦法。我有很多朋友申請預購組屋,到現在都還沒申請到。正好這陣子屋價回穩,於是我決定趁這個機會購屋。”

(據聯合早報)

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到了2030年 新加坡4年大學課程費用將顯著增加

調查發現,到了2030年,新加坡四年大學課程費用的負擔將顯著增加。

目前,這類課程的學費占人均年收入的53.1%。到了2030年,這個比例將攀升到70.2%。

《經濟學人信息部》根據5個指標,來預測2015到2030年的大學入學情況和學生可掌握的技能。這些指標包括:教育公共開支、四年大學課程學費的可負擔水平、青年失業率等。

在接受調查的25個經濟體中,挪威的大學學費是人民最能負擔得起的,只占人均年收入的1%;沙特阿拉伯和德國分別排名第二和第三;新加坡排名第11。

新加坡國立大學與南洋理工大學

調查也發現,到了2030年,新加坡國立大學和南洋理工大學的本地學生所須繳交的學費,介於8200多到1萬1000多新元之間。同期的教育公共開支,預計將占我國國內生產總值的3.4%,在排行榜上,排名第22。

《經濟學人信息部》指出,隨著生育率下滑,多數高收入經濟體的教育開支會減少。

(據新傳媒新聞)

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新加坡私宅單位出租當民宿? 市建局:仍需研究

新加坡市區重建局回復《聯合早報》詢問時表示,調整私宅最短租約條例的檢討顯示,公眾對此沒有明確共識,當局需要更多時間研究這個課題。這意味,私宅短期出租仍不獲當局許可。

想利用私宅單位為游客提供合法短期民宿的屋主,還須繼續等待。市區重建局回復《聯合早報》詢問時表示,調整私宅最短租約條例的檢討顯示,公眾對此沒有明確共識,當局需要更多時間研究這個課題。這意味,私宅短期出租仍不獲當局許可。

目前租約不能少過六個月

當局強調,屋主現階段須嚴守現有私宅單位租約不能少過六個月的條例,當局會繼續取締濫用行為。住家出租平台業者對此表示失望,並指短期住宿市場仍有巨大缺口,目前的條例已過時。

近年來,隨著住家出租平台,如Airbnb、Roomorama、Wimdu等的興起,本地不少私宅屋主開始使用這類平台招徠短期租客,如游客、外派人員,以及有短期住宿需求的本地人,多以日租形式交易。

因此,市建局接到越來越多公眾反饋,希望當局能調整條例。與此同時,當局也接到更多公眾的投訴,指他們的隱私受到威脅、家居環境受到破壞,以及安全失去保障等。

今年首四個月,當局共接獲161個投訴。去年和前年,當局分別接到377個和375個投訴,比2013年的231個多。

去年,市建局展開一項公眾咨詢活動,邀請公眾就是否開放條例提供反饋,共吸引約2000名公眾回應。當局發言人受詢時透露,該公眾咨詢活動在去年4月結束,“結果是兩邊倒,沒有明確共識。”

當局也另行與近100名商界利益相關者,包括物業管理者、酒店業者、服務公寓業者、住家出租平台業者,以及私宅居委會展開磋商對話。市建局發言人說:“短期住宿課題復雜且具多面性,具廣泛影響,值得我們仔細和平衡地檢討。”

她指出,多方業者一方面承認,短期住宿需求應獲得滿足,另一方面卻強烈維護當局現有的租約管制,因為這能保障絕大部分屋主看重的隱私和尊嚴。

市區重建局表示私宅短期出租仍不獲當局許可

針對市建局私宅租約檢討現階段沒結論,本地住家出租平台MetroResidences創辦人康偉表示,本地短期住宿市場有缺口,當局是時候更新私宅的六個月最短租約條例。

Roomorama創辦人之一的張嘉恩則說,她有信心市建局會作出正確的決定,更期待檢討的最終結果。

智信研究與咨詢總監王伽勝指出,外派人員的住宿需求其實已有所改變,不少只在本地短期逗留,當局可考慮將私宅的最短租約縮減至三個月。

仲量聯行(JLL)研究與咨詢部新加坡董事王德輝則指出,如果最短租約條例縮短,私宅就會侵犯服務公寓領域,與其競爭短期住宿顧客。

市建局發言人表示,酒店和服務公寓業者在咨詢活動中提出一個“重要反饋”,即任何條例改變需要確保業者之間可公平競爭。目前,酒店和服務公寓業者須符合監管要求,確保住客的安全和舒適。此外,它們也須繳交營業稅。

盡管不合法,但記者查詢多個住家出租平台網站,均顯示數以百計的本地單位,讓人們以日租形式租用。

此前也有報道,指一些住家出租業者游走合約條款的灰色地帶,擬定時限為半年的租約,但租客入住七天後就可選擇“提早解約”,且無需付罰金。

在規劃法令下,違例出租私宅的屋主一旦罪成,最高可罰款20萬元,或坐牢最長12個月,或兩者兼施。

市建局表示,當局此前已取締過未經授權提供短期住宿的屋主和他們的租客。當局發言人說:“在這種情況下,我們會通過執法行動,要求當事人遵守規定。但如果肇事者不聽從或不合規,他們可被控上庭。”

然而,相對最短租約同樣是六個月的組屋,私宅屋主似乎有更多退路。譬如,曾有組屋屋主把單位當旅館出租,結果被建屋局強制收回組屋。

據觀察,除非是私宅屋主的鄰居投訴,否則不管是物業管理者還是當局都難以進行取締。在本地管理160多個私宅項目的第一太平戴維斯(Savills)物業管理董事經理曾國鋒表示,公司不鼓勵短期出租,但公司沒有相關統計。

高力國際房地產管理服務執行董事鄧子燦表示,公司也沒相關數據。他說,公司會采取適當的行政管制和安全措施,確保情況獲得妥善管理,不會對居民造成不便。

(據聯合早報)

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曼谷有何吸引力讓外國人趨之若鶩?

表面看來,曼谷似乎不應該成為外籍人士青睞的工作地點。

政局不穩成為當地最大的威脅,更何況它還緊鄰印度尼西亞。泰國經濟的光芒依然不及鄰國耀眼:由於出口預期降低,該國今年的經濟可能不增反降。去年8月發生的四面佛爆炸事件導致20人死亡、120多人受傷。

不過,很多初來乍到的人卻在努力忽視曼谷日常生活中不太和諧的因素:“金錢賄賂隨處可見,色情行業臭名昭著,政治動蕩仍在持續。”29歲的美國人勞倫·凱裡(Lauren Carey)說,她2014年末第一次以英語老師的身份來到泰國。

“但每個國家都有自己的問題,我的祖國也不例外。我沒有感覺這裡的安全性比美國差,我在美國的住處距離波士頓馬拉松爆炸案現場只有一個街區。綜合考慮後還是感覺利大於弊。”凱裡說,她目前在房地產公司Coldwell Banker擔任特許經營經理。她表示,曼谷的生活成本低於波士頓,但生活品質卻遠高於波士頓。

定居曼谷

事實上,根據彙豐銀行發布的《2015年最佳移民目的地調查報告》(2015 Expat Explorer Survey),與新加坡、中國香港和上海等區域性金融中心相比,泰國的生活成本更低,外籍人士也更容易在這裡安家落戶。“對於希望買房置業的外籍人士來說,泰國是很好的選擇。”彙豐銀行移民部門主管迪恩·布萊克伯恩(Dean Blackburn)說。泰國法律允許外國人完全擁有自己的公寓,但也存在一些輕微的限制。外籍人士只能購買整棟建築裡49%的公寓,這項法規很少會對曼谷居民產生影響,但在蘇梅島這種外籍購房者多於泰國本土購房者的東南島嶼上,卻有可能構成影響。

曼谷自誇擁有一個健康的公寓市場,而根據泰國銀行的數據,當地公寓價格去年上漲14%。根據在線研究數據庫Numbeo的統計,曼谷市中心一居室公寓的平均租金是2.1萬泰銖(600美元),在當地購買類似公寓的價格為每平方英尺13,754泰銖(391美元)。

外籍人士喜歡住在距離BTS(輕軌)車站較近的地方,這也是當地的首選公交通勤方式。外籍人士最喜歡的居住地包括素坤逸路(Sukhumvit Road)的上段和下段地區——例如Ekkamai和Thong Lo——昭披耶河(Chao Phraya River)南部沿岸的隆大街地區(Silom),以及北部的碧武裡路(Phetchaburi Road)。

然而,身為Coldwell Banker泰國分公司首席執行官,出生在蘇黎世的亞當·托格瓦爾德(Adam Taugwalder)卻警告稱,隨著豪華公寓的價格穩步上漲,泰國的房價已經不像以前那麼親民。一方面是因為地價上漲,另一方面則源自開發商翻修和新建高端公寓。

房地產並非曼谷唯一的吸引力。“除了貿易和商務活動外,人們還喜歡這裡豐富的美食、繁榮的購物環境,以及日益濃厚的藝術氛圍。”托格瓦爾德說。

經商環境

泰國長期以來都被譽為區域性創新科技中心。但當種子投資公司500 Startups於2015年初宣布將在該國成立一只1000萬美元的微型基金,借此進軍亞洲其他地區後,整個世界對這裡的科技創新環境更加重視了。

“得益於不斷完善的基礎設施,泰國的創業環境正在爆發。”英國移動電子商務公司MobiCart創始人瓦拉迪米爾·巴拉諾夫-羅塞尼(Wladimir Baranoff-Rossine)說。另外,“只要每月1,400美元,便可在泰國雇佣一位經驗豐富的西方人,僅為英國的五分之一。”

相比而言,根據獵頭公司Adecco發布的《2015年泰國薪酬指南》(Thailand Salary Guide 2015),工作經驗不足5年的客戶經理在泰國的平均薪水最多不超過3萬泰銖(約合853美元)。

巴拉諾夫-羅塞尼表示,跨國公司看重的是曼谷的基礎設施和上網渠道。另外,這裡的經商門檻較低,該國注冊公司的速度在亞洲位居前列,而且可以購買保險,還能得到法律保護。

然而,想要憑借曼谷的跨國公司提供給外籍員工的薪酬打入科技行業,卻是一件頗具挑戰的事情。Uber和谷歌都在泰國首都設立了大型辦公室,而且規模還在擴張。

除了科技行業外,普華永道和埃森哲等跨國會計和審計公司也在曼谷展開了大規模部署;百事可樂區域總部同樣位於這裡;廣告巨頭智威湯遜也在這裡設立了大規模的多元化團隊。

泰國本土企業通常會尋找有經驗的外籍專業人士為他們的日常運營引入國際思維。泰國彙商銀行(Siam Commercial Bank)、電信運營商True Corporation和曼谷醫院(Bangkok Hospital)都專門針對外國人刊登了招聘啟事。

與新加坡、中國香港和上海等區域性金融中心相比,泰國的生活成本更低,房價尤其如此。

簽證問題

泰國的簽證政策曾經一度十分寬松,外籍人士可以通過短期旅行延長在該國的停留時間。但泰國軍政府現在對簽證施加了一些限制。另外,簽證延期的審批率也大大降低——這曾經是外籍人士延長泰國旅行時間的主要方式。

不過,選擇留在曼谷的外國人多數都能獲得企業提供的工作許可。泰國外交部有一個專門的Facebook主頁,定期回答關於簽證申請的各種問題。

休閑娛樂

曼谷的夜生活舉世聞名(有人或許認為是臭名昭著)。除了迷失在滿是無名酒吧的街頭,或者在樓頂包間裡酩酊大醉外,還有很多活動可以打發時間,而不至於讓你因為酒後亂性而懊悔不已。

徒步遠足在外籍人士中非常流行,曼谷還有一個專門的徒步旅行俱樂部。曼谷聚集了很多焦躁不安的藝術家,號稱有很多創意俱樂部,包括許多專門的攝影組織。

擔心自己難以抵擋冰鎮勝獅(Singha)啤酒的魅力?那麼曼谷的“城市獵狗行動”(Hash House Harriers)或許很適合你,這個國際化的“跑步飲酒俱樂部”每個周末都會舉行一次活動。

融入泰國

泰國人都很自豪,主要是因為古代暹羅是整個東南亞唯一沒有被西方列強殖民的國家。法國曾經與暹羅開戰,但卻未能將其兼並——值得一提的是,泰語裡的“外國人”(farang)一詞正是來自於“法國人”(French)。

原因在於,泰國的核心文化基本沒有受到外國勢力的影響——直到現代商業相擁而至。泰國國王是全世界在位時間最長的君主,而在這樣一個充斥著舊時代等級觀念的文化中(這一點在語言中得到了充分體現),他也充當著無可爭議的粘合劑。

很多外國人都認為泰語很難學,不僅是因為很多文字都有音調,而且有許多婆羅米文,還因為要通過大量的發音來表達情緒和禮貌。但不必擔心:多數外國人只需要掌握很少的泰語便可在曼谷正常生活,因為多數泰國人對待泰語不熟練的外國人都很友好。另外,由於旅游在泰國經濟中扮演重要地位,所以那些在工作中經常與外國人接觸的泰國人,往往都能理解簡單的英語。

家庭問題

曼谷斯坦福國際大學(Stamford International University)副教授達伍德·福德(Daved Forde)表示,很多外籍人士選擇在曼谷安家,是看重這裡的學校和世界一流的便利設施。

福德23年前從美國搬到曼谷,他的加拿大妻子在泰國生下了2個孩子,他們都就讀於曼谷的國際學校。

“教育是很多外籍家庭因為工作原因舉家遷往此處的主要原因。”福德說,“由於關注國際中學畢業會考(International Baccalaureate)項目,使得曼谷成了一流的選擇。”

在曼谷提供國際中學畢業會考項目的包括幾家英國的國際學校——哈羅(Harrow)、什魯斯伯裡(Shrewsbury)、攝政(Regents)和聖安德魯斯(St Andrews)——以及曼谷國際學校(International School Bangkok)和拉姆魯迪國際學校(Ruamrudee International School)等泰國本土的國際學校。

與曼谷的其他許多專業人士一樣,勞倫·凱裡更擔心社會現狀,而不是教育問題。對她而言,今後在泰國發展並非絕無可能。

“我的計劃並不固定。從職業的角度來講,我感覺自己仍然可以從這個國家獲得很多東西。而從旅行角度來看,我甚至連皮毛都沒有觸到。”

“5年前,我從沒想過自己會來東南亞定居,但來到這裡是因為我看到了它的潛力。我在這個不斷發展的地區提升了自己的職業,與世界各地的人取得了聯系,而且享受了壓力較小的均衡生活。從個人角度來看,我無疑實現了進步。”

(據明鏡)

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澳洲資產折舊抵稅系列(二):投資土地與房產比較

隨著時間的推移,土地將增值(Appreciation),所以土地是不能折舊的。

泛泛而言,在同一時間、同一地點,以同等價格建造的全新公寓所產生的折舊額一般比全新獨立屋的折舊額高,因為獨立屋的土地更值錢,故該土地成分無法做折舊。

投資者A用30萬買了塊土地,假設他是通過全額貸款的購買方式,他每年需還貸款利息$21,000(利率按7%算,只付利息)同時他沒有租金收入和資產折舊等抵稅收益,(按照一年52周的算法),他每周需承擔$400以上的費用。

投資者B用38萬買了個房子(土地價值約30萬),假設他也全額貸款,他每年需還貸款利息$26,600 (利率按7%算,只付利息)。同時,他的租金年收入為$19,000,含資產折舊在內的可抵稅額度平均每年$13,000 (頭五年)。如果他的稅率是37%,他每年可退稅$7,600多(我們假設投資者B還有其他方面的收入,交稅已足夠)。他每周幾乎無需自行承擔任何費用,比投資者A輕松不少。

若干年後,如果兩塊土地的增值是相似的,那麼投資者B的收益肯定大於A的收益,因為前者日常開支少、現金流良好。由此可以看出,房產投資比單純的土地投資更具備優越性和可行性。

折舊抵稅的資產必須是投資類資產。而業主自用的資產如自住房是不具備申報折舊的條件。但業主一旦將自用型資產轉換為投資型資產,他就應該立刻申報折舊,享受稅務上的優惠。

案例一,老李15年前買了一個新蓋的房子自住。12年前搬出後將這個房子以出租方式獲取收益,但從未申報過該房作投資使用時的折舊。他現在明白了投資房折舊抵稅的道理,找筆者制作一份資產折舊抵稅報告。筆者告訴他15年前的新房壽命是40年,如果他從12年前搬遷日時就制作一份資產折舊抵稅報告的話,他可以申報余下的近37年的資產折舊。根據最新的稅法,現在我們恐怕只能倒退2年,也就是說老李無法申報從搬出日起到2年前共計10年的任何折舊,累計達五萬余元,其損失之大,令人痛心。

在此,我希望提醒那些持有投資物業(特別是近年來購買的物業)但從未申報過資產折舊的投資者們:請盡快聯系專業估算師,請他們幫您出具一份資產折舊抵稅報告。否則在今年​​7月1日之後,您又將錯過額外一整年的資產折舊抵稅的優勢了。

 

黃旭剛Lawrence專欄全集:

黃估算師傳授資產折舊抵稅秘笈

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澳大利亞房地產開發系列之九——銷售與營銷戰略(2)

消費者洞察

在每個項目中掌握有價值的消費者需求信息非常重要。在過去的職業生涯中,我們看到很多設計,交付和營銷都做的不錯的項目遭遇了失敗,就是由於它們不符合消費期望(無論是在產品的設計和價位而言)或目標市場的界定出現偏差。

房地產行業以利用私人人脈,與其他合作伙伴的互通有無以及進行合作和轉介而為人熟知,如果你有合適的渠道,就很容易迅速傳遞市場信息。然而,這跟消費者洞察不同——即傳遞給你,讓你形成主觀性的主張和假設的信息。正是這種消費者洞察的體現決定了你項目的成敗。

首先,讓我們明確什麼類型的洞察對於開發商的項目來說是必不可少的。開發商將希望了解什麼樣的配置才是最理想的(兩張床,三張床,多少間浴室),消費者在該地段願意為這種產品支付的最高價格點,我們這類產品的未來供需情況,在該地區什麼樣的室內設計、布局和產品特點受歡迎,我的產品是用於投資還是業主自住。

有許多方式可以獲取消費者內在需求信息:

  • 與其他本地及海外代理、顧問、評估師或開發商交談。與當地郊區代理和本國知名代理談話
  • 扮成購房者搜尋附近競爭性項目文件、布局、規格和價格表以及銷售進程和售出情況
  • 一些可靠來源,如RPData、Residex、Deloitte Access Economics、REIAustralia、房地產雜志統計或政府(ABS),公布的統計數據
  • 利用地產代理數據庫找到客戶信息,與客戶面談(如適用)

開發商和持照房地產代理這兩重角色賦予我們明顯的優勢。每天與客戶和潛在客戶的溝通交流來把握市場脈動,並擁有成功交付項目的技術能力,二者的結合非常有效。這可以確保你依據市場情況,並結合專業設計(往往會根據個人以往的經驗和個人喜好)進行開發。這可以確保人們根據定性和某些定量的供求市場數據,來客觀地選擇開發項目。

分銷渠道

我們首先要明確關鍵的房產銷售渠道,其次是分析一下什麼策略最適合哪種情況。請記住,這是一個大概的討論,每一個項目都需要結合自己的特點和情況進行評估。

1、國際項目

主要受眾是海外購房者,需不需要渠道代理要根據項目大小、位置和價格點而定。該策略可以通過一個獨家委托代理啟動項目的國際運作,並進行國際路演和展覽,然後在後一階段選擇本地及海外渠道代理。

2、當地整批出售

需不需要渠道代理與上面相同,但主要針對當地市場,且項目通常規模較大,時間較緊。

3、當地零賣出售

這種方式只適合利用客戶數據庫、網絡和印刷廣告,以及獨家總代理展示現場房源來進行直接零售銷售和營銷的情況。一旦達到銀行融資的銷售門檻後,或用到第三方渠道銷售。

最佳分銷策略的確定取決於目標市場的偏好、特點和當時的市場經濟環境。上述每個渠道也可以采用分階段發售戰略,面向公眾啟動項目。一些常見的策略包括:數據庫電郵營銷、獨家VIP場外發布會、VIP注冊、開盤儀式或活動、或渠道代理分階段發布和限額發售。

銷售時機的選擇也必須注意。如果開發商為確保達到預先要求的銷售數量而准許開工,導致時間緊張,營銷活動就應盡早開始,否則就需要開發商采取激勵措施了(要麼通過給予代理和購房者強大的激勵措施,要麼給出極具競爭力的價格)。激勵措施可以是租賃擔保、配備家具、免印花稅和海外投資申請費、家電和地板保養、免費窗簾和白色家電、結算時的現金折扣、或彈性工作獎金(這可以讓代理必要時靈活進行安排)、或給代理發放獎金。

下表總結了各種項目類型所適用的策略。

品牌與項目主題

無論企業規模大小,做零售還是B2B,品牌是任何一個企業最重要的組成部分。有效的品牌戰略能夠讓你在競爭日益激烈的市場上占有巨大優勢。但是,“品牌”究竟意味著什麼?它是如何影響像你們這樣的小企業?簡單地說,品牌就是你對客戶的承諾。它告訴客戶,他們能從你的產品和服務中得到什麼,你的產品與競爭對手有何區別。品牌塑造源於你是怎樣的企業,你希望成為怎樣的企業和人們認為對你的看法。

像房地產業這樣的項目導向行業,企業品牌價值是通過不斷的項目聲譽,成功案例和業績記錄來塑造成的。這個項目會給人們留下什麼印像?有影響力的項目設計主題會有助於建立長期品牌。我們所說的項目主題是項目背後的故事,而且故事能引發共鳴並與項目主題並行不悖。這包括項目的標識和名稱、室內設計、材料的選擇,影響生活方式和習慣的布局、營銷資料設計、關鍵銷售信息、施工階段的通信和移交資料的設計。所有這些因素必須符合特定主題。

有人可能會認為,這種觀念和方式只適用於大項目。顯然,既然有更多資源和更大規模,每個大項目都應該有自己的主題和品牌。但是,你會感到驚訝,對於小項目,品牌推廣會發揮更大的影響力,而它們往往根本沒注重到這一點!

更重要的是,一個有影響力的主題向市場發出了一個明確的信息——這是我們的項目,這是我們的設計特點,這就是你最後會得到的效果。它是客戶重視的一種獨特的市場主張,並使你的項目區別於其他競爭項目。

世界各地許多成功的房地產開發公司已經建立了具有持久價值的強大品牌。在這裡,我們談論的是兩個品牌層級——項目品牌,也是企業品牌。建立一個品牌並不一定意味著精品或高端價值。大眾市場品牌也一樣行得通。在澳大利亞,美利通(Meriton)就是通過打造大眾市場型的住宅產品來吸引廣泛的受眾群體。臣信集團(Stockland)精心設計的大型總體規劃社區,也吸引著年輕一族的購房者和精明的投資者。

無論采取何種戰略,發展品牌,讓公眾一下就能聯想到你們這個牌子,可以讓你們在未來成為行業的生力軍。建立業務之時就要開始建立品牌,而不是當業務成熟之時再建,因為到那時就太晚了。

 

Simon & Vivien專欄全集:

盛達文地產發展總監們與你大談澳洲房地產開發及投資

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墨爾本外城區房價增長成績斐然 房產投資選擇頗多

經歷了2016年的緩慢啟動,墨爾本房產市場將進入5、6月銷售旺季,未來數月購房者將迎來大量房屋選擇。根據REIV今天發布的季度報告,截止到3月31號,墨爾本房屋中位價連續二季度維持在$713,000。墨爾本中位價企穩,海內外的投資者信心大增!

REIV首席執行官Enzo Raimondo表示,從4月底至6月初,穩定的中位價及即將到來的大量拍賣,為購房者反映出正向利好消息。“溫和的市場讓更多自住業主,包括部分家庭,有更多機會在房地產市場擁有立足之地。”他還表示,預期的強勁在售房產量為購房者提供更多的選擇,進一步增加成交的機會。

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越是選擇多越是要謹慎選擇,咨詢專業的海外房地產投資機構是投資者的必修課。切勿以自身國內的投資經驗盲目套用,不同的房產類型在不同的市場區域增值潛力可謂天壤之別。

2016年第一季度墨爾本大都會中位房價的同比及環比增長 墨爾本中位房價的十年走勢(2006—2016)

墨爾本房產投資聚焦西、北

2016年前3個月的墨爾本房產市場,外城區域的表現再次奪冠,大部分增長最快的郊區都集中在墨爾本北部和西部。REIV主席Geoff White表示,這些區域包括Epping、Caroline Springs 和 Werribee。事實上,在前20名增長區域中,有12個區位於墨爾本外城。

Geoff White先生表示,“這預示著購房需求集中在外城區域,因為就目前市場情況,購房者開始往CBD外的區域尋找更高價值的地方。”距離墨爾本CBD 20公裡以上的外城區域本季度的別墅房屋中位價達到$557,500,比12月份增長了接近$3000,成績斐然!

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在澳洲投資固定資產的優點很多,除了長期穩定和可觀的增值外,它還可以帶來獨特的資產折舊抵稅額度,每年可為投資者省下一筆可觀的稅金,每年可達成千上萬的現金返還,不僅可以增加他的現金流,進而提高投資的回報率。真可謂:交稅是光榮,逃稅是犯罪,省稅是智慧。【閱讀原文

 

甘秀芬 Janna專欄全集:

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中國香港樓市成“自由落體” 投資價值或勝新加坡

創始人 Suchad Chiaranussati稱,預計新加坡政府對住宅市場的限制性措施將持續到明年年底。

管理12億美元資產的新加坡房地產私募股權投資公司SC Capital Partners稱,最近中國香港房價下跌使那裡的投資具有吸引力。

創始人 Suchad Chiaranussati稱,預計新加坡政府對住宅市場的限制性措施將持續到明年年底。 他在接受采訪時表示,中國香港住宅、寫字樓與酒店價格下滑後帶來了更高的投資價值。

“新加坡的樓市措施正在見效,它的運作方式就像是發條,我看不到有什麼取消限制措施的理由,” Chiaranussati說道。 “中國香港房價已經出現大幅回調,”SC Capital從中看到了價值。

中國香港房價下跌使其投資具有吸引力

中原地產彙總的數據顯示,中國香港房價已較去年9月觸及的峰值下跌13%左右,受住房供應增多、短期利率上升以及中國經濟減速影響。 與此同時,因限制措施抑制了需求,新加坡房價較去年9月下跌1.2%,較2013年觸及的峰值下跌9%。

與 SC Capital的押注形成鮮明對比的是,一些人更加看空中國香港樓市。 押注中國經濟放緩的對衝基金經理Kyle Bass在拉斯韋加斯一場會議上表示,中國香港房地產市場正“自由落體”,高盛上周預計中國香港住宅價格將下跌20%。

(據南華早報中文網)

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中國人爆買海外房產 在日本置業真的能資產保值嗎?

高投資回報率、匯率優勢、永久產權是投資者購置海外房產時著重考慮的幾個重要問題,而至於購買之後如何轉售、持有房產期間每年應交付多少費用、繼承遺產稅是多少……這些細節又有多少買房人在海外投資之前就對其有深刻理解?

中國富人全球爆買不停歇 影響全球樓市漲跌?

需求推動消費力,冷觀中國人海外爆買歷程:日本的電器、泰國的零食、歐洲的奢侈品,買空機場免稅店……這些也早不是什麽新鮮事。2015年中國出境遊客人均消費近1萬人民幣,而這個龐大的群體,在境外消費數字高達1.5萬億人民幣,這相當於深圳去年全年的GDP總量。

購買“海外商品”,眼見已遠遠不能滿足不斷壯大的中國富裕層在全球資產配置的需求。國內壹線城市房價暴漲、限購政策多變,也將部分高凈值人群的資產擠向海外,購置海外不動產成為他們的投資首選。

除了北美以及澳洲,亞洲房產也愈加受到矚目。而多年來壹直被視為“崩盤樣本”的日本樓市,從2014年至今房價漲幅高達30%。這難道也和中國人爆買有關系?

日本房價兩年漲30% 和中國人有什麽關系?

日本權威房產數據平臺信義房屋發布報告顯示:2015年境外投資者在日本房產市場共達成交易79.5億美元,占比22%。排名前四買家為:美國(43.3億美元,54%),中國香港(16.9億美元,21%),新加坡(6.4億美元,8%)、中國大陸(3.4億美元,4%)。

整體而言,目前外國人在日本買房的占比仍偏低,在房地產市場,海外資本只能算是錦上添花。而近兩年日本的房價上漲,主要還是由於:本國人首套房購置稅費降低、日元走勢強勁帶來的不動產升值、央行維持存儲利率不變等調動日本內需的政策推動。

而在東京從事房屋中介交易的林先生告訴筆者,由於成功申請到了2020年的奧運會主辦權,政府對於在日華人以及大陸華人在日本大城市產生更多的購房行為充滿期待。新房超過5%、二手房超過10%的租金回報率對中國投資者來說充滿吸引力。

100萬人民幣購置東京都內公寓,面積不會超過30㎡

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重重稅費疊加 100萬東京公寓升值前景幾何?

和其他國家相比,日本買房後還需繼續繳納相關費用:

  1. 全國標準稅率1.4%/年;
  2. 城市規劃0.3%/年(200㎡以上需交付);
  3. 出售持有5年以內的房產時,升值部分需要繳納所得稅和居民稅分別為30%和9%;
  4. 贈與以及遺產稅10%-55%。

如果為孩子上學購買100萬人民幣的東京公寓,四年順利升值30%,轉售時需要交付4年共6.8萬(100萬X1.4%X4年)的固定資產稅、11.7萬的所得稅以及居民稅(升值30萬X30%+30萬X9%),共18.5萬人民幣。這其中並不包括相關物業費用。

而超過5年再出售,房價穩升、節省稅收支出自然是理想狀態,但是買房人依舊要面對日元匯率浮動風險。

日本置業再轉售成難題 地震海嘯不得不防!

同時,因為日本的物業折舊率非常高,中介公司會對二手房進行非常嚴格的價格評估,壹個不幹凈的廚房就會使整體售價打折扣。

更不用提木質“壹戶建”高昂的修理費用。盡管購買城中公寓折舊率稍低壹些,但是仔細斟酌壹下筆者提供的購房案例,是否合算買房人自有評估。

同時,在地震海嘯多發的日本置業,不購買自然災害保險政府不負責賠償任何業主損失,所以對於置業目標城市、地段,投資者還需做出全面評估。

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