來看看“好學區”與學區房的那些事兒 | 英國

在英國,最受歡迎的學校是可以強烈影響到周邊房屋價格的。據統計,全英最好的中學,其周邊房價要高出鄰居地段25%之多。

英國的公立學校也是“劃片兒”就近入學的。“片區”在英語裏叫做school catchment areas,這個區域有些可以非常非常小——即便同壹個地段,在學校的不同側邊的房子,價格都可能有天壤之別,因此在英國,隔壹條馬路的房價都大不相同,這句話壹點也不誇張。數據統計,在全英前50所最好的學校1英裏之內的房屋價格,比同個區域的房屋價格平均高出16%。

來看看“好學區”與學區房的那些事兒 | 英國
全英最好的中學,其周邊房價要高出鄰居地段25%之多

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為上好公立,英國父母爭買“學區房”

由於英國的公立學校是劃片區就近入學,因此好的公立學校對周邊房價的影響最大。在選擇公校還是私校這個問題上,最影響英國父母判斷的有兩個因素:壹,家庭財政狀況,二,該公立學校學生往年被頂尖高校錄取的幾率。

舉個栗子,Holland Park School是倫敦的壹所非常優質的公立學校,為了能獲取壹個入學資格,英國家長願意支付比同郵編的房子高出79%的價格來購買該校地段內的房子!位於英國柴郡的Altrincham Girls Grammar School,英國家長更是瘋狂,願意支付比同地段房價高出223%的價格,僅僅為了給孩子爭得壹席入學名額!在英國索利哈爾的Tudor Grange school,該校的catchment area房子價格比同地段高出94%,同樣是壹房難求……

好的私校也能推升當地房價

對於英國的私立學校來說,“學區”的概念可能相對薄弱壹些。但是地段仍然非常重要,尤其是對於離校近的私校學生,有更多機會能夠參加學校的課外體育俱樂部。

薩裏郡是英國的傳統好學區,在Oxshott這裏有壹所著名私校叫做Danes Hill School,該校旁邊的房價比薩裏郡平均房價要高出281%!在愛丁堡,著名私校St George’s School,則比當地平均房價高出129%。

小學的學區概念有多重?

根據倫敦政治經濟學院的調查研究,英國小學對學區房的影響,通常比中學更大。因為小學的教學質量更加良秀不齊。

英國的父母們往往在孩子還沒有到達入學年齡的時候就已經在尋找學區房了。好的公立小學,可以影響周圍房價增長40%之多。

其他影響英國房屋價格的因素

* 新的交通建設:2019年即將建成通車的倫敦貫城鐵路(crossrail),是近來全城矚目的焦點,因為它將對沿線的房價提升至少25%以上。

* 坐落在歷史保護區域:英國的房子“越老越值錢”,這句話也是沒錯的。不過賣家要註意老房子的維修和維護哦!因為歷史保護的房子,很有可能需要獲得當地政府的批準,才能夠進行翻修。

* 離地鐵站的遠近:在倫敦,越靠近地鐵站的房子越貴,是顯而易見的。通常在地鐵站500米之內的房屋價格要比1500米距離的,高出10.5%哦!

(據悅居中國)

海外房產投資新風向——英國利物浦

未來5年,英國房產哪些地段最值得關註呢?從房價的增長來看,位於英國西北部的利物浦無疑位居榜首。根據英國房產市場2016年10-11月報告顯示,就地區而言,英國西北地區的房價持續增長,剩余大部分地區房價呈現回落態勢。

作為全歐洲最古老華人社區的所在地,今天,約有1萬華人居住在利物浦及周邊地區,其中包括來自中國大陸、臺灣、中國香港和其它東南亞地區、數目不斷增長的海外學生。這座城市有著令人振奮的未來,對當地居民、大學及基礎建設的投資正持續進行中。

繼倫敦之後,利物浦是英國經濟發展最快的城市之壹,也是英國西北地區核心城市。利物浦貴為英國主導城市之壹,有眾多重建發展項目,給年輕新壹代創造機會,也鼓勵專業人員發揮豐富的想像力,這使他們向往生活在這座文化名城。這種人口的流入造成了空前的房屋供不應求的態勢,事實上,利物浦的竣工建築只能滿足不到三分之二的需求。這恰恰給當地房東帶來了最佳的商機,買樓收租以獲取前所未有的高回報收益。

英國國家房屋聯合會(The National Housing Federation)也預計利物浦私人房屋租金將會大幅度上漲。目前利物浦的平均租金回報收益是英國城市中最高之壹,可高達7-8%,而倫敦的平均租金回報收益率只有4.86%,可見利物浦的平均值表現更勝倫敦。

英國財政大臣喬治·奧斯本(GeorgeOsborne)指出,以中國人為主的亞洲投資者現時正大批湧入利物浦。奧斯本解釋,政府正在致力鼓勵中國人在機遇處處的利物浦投資。

利物浦
利物浦擁有3所大學,其中利物浦大學在全球排名靠前,每年吸引眾多海外留學生前來。

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優質的教育資源

中國文化壹直重視教育,而利物浦擁有壹些世界上最頂尖的大學,利物浦擁有三所大學-利物浦大學,利物浦約翰摩爾大學和利物浦霍普大學。利物浦大學是英國久負盛名的研究型重點大學,英國六所“紅磚大學”之壹,這壹地帶房產之所以成為投資者的必爭之地,和當地的教育是分不開的,中國投資者大多會考慮到子女的教育問題,優質的教育資源是子女教育和投資的保障。

巨大學生公寓市場

據了解,利物浦等地學校宿舍僅容2成學生,引買家關註。多個大學的住宿部門,很多大學的學生宿舍只能解決全校20%學生的住宿需求,剩下80%的學生只能去校外自行租住私人住宅。某大學雖正在擴建新的學生宿舍力圖解決更多學生的住宿問題,目前仍有約65%的學生無法在校內宿舍居住。在這65%的學生中,除了20%的學生住在本地,剩下45%的學生將不得不在校外尋找租住私人住宅。

利物浦
作為全歐洲最古老華人社區的所在地,今天,約有1萬華人居住在利物浦及周邊地區

房價及回報

英國某些學區公寓投資成本較低,最便宜的大概5萬多英鎊(約合人民幣50多萬元)就可以買到,平均價格也只需7.5-8萬英鎊。購買學區公寓的不是獲取房屋的永久擁有權,而是250年的租賃權。且地產商大多具備包租服務,承諾3-5年內高達7%的投資回報率,還是另很多投資者欣然買賬。

英國多家學生公寓房產開發商了解到,學生公寓的投資回報率高達7%,五年內就可收回初始投資的45%以上,英國房產壹向以房產保值和增值而著稱。

 

延伸:走入利物浦 全景了解“帝國第二城”的獨特魅力

 

 

 

走入利物浦 全景了解“帝國第二城”的獨特魅力

利物浦對很多人來說,可能意味著從這裏發源的披頭士樂隊,或在這裏註冊的泰坦尼克號郵輪,以及這裏的兩個足球俱樂部。事實上,這個曾經的“帝國第二城”有著相當輝煌的歷史。雖然利物浦在過去的數十年轉型過程中也有過低迷,但在20世紀末時利物浦已經開始復蘇,現在又迎來了了英國政府大力推行的“北方動力”(Northern Powerhouse)計劃,使得很多人看好它的前景。因此在本文中,我們將帶您走近利物浦這座獨特的城市。

利物浦城市鳥瞰圖
利物浦城市鳥瞰圖

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利物浦的復蘇

坐落在英格蘭西北部默西塞德郡(Merseyside)的利物浦,曾是英國最大的經濟圈之壹。在歷史上,利物浦的經濟集中於城市的港口和制造業基地.19世紀時,利物浦的財富總額甚至超過倫敦。不過隨著時代的變遷,輝煌不復,因此利物浦也經歷了數十年的低迷期。

從20世紀開始,利物浦專註於城市復興,其經濟逐漸復蘇,增長速度連續多年超過全英平均水平。這壹過程目前仍在繼續。就如同英國其它城市壹樣,利物浦當前也以服務行業為主,大部份是公共管理,教育,醫療,銀行,金融及保險業。在最近幾年,媒體和生命科學也在顯示地增長。雖然港口業和制造業已經不復往日,但利物浦仍然是英國最重要的港口之壹,以及很多航空公司總部所在地。未來計劃重建利物浦北部碼頭的大型復興工程。Liverpool Waters將在未來數十年內投資55億英鎊,並創造17,000個新職位。

到了21世紀,利物浦大力發展文化與藝術產業,興建了大量的世界級藝術畫廊,博物館和地標建築,還有歐洲最大的購物中心“利物浦壹號”(Liverpool ONE),以及與著名的披頭士相關的旅遊項目。因此旅遊業和休閑行業也逐漸成長為支柱型的經濟產業。利物浦現在的海外遊客數量在英國排名第六,也是世界前100個最熱門的旅遊城市。

利物浦港口大樓
利物浦港口大樓

利物浦的文化

作為壹個相當老牌的港口城市,各族裔的海員從很早就開始在這裏定居。因此利物浦擁有歐洲最古老的華人社區,以及非常多樣的民族與多元化的文化氛圍。 is 19世紀的海員。當前亞裔約占5%。

利物浦的音樂世界聞名,也是吉尼斯世界紀錄所認可的“世界流行音樂的首都”。披頭士樂隊(Beatles)就誕生在這裏。而且利物浦的最暢銷單曲迄今為止達56只,比世界其它任何城市都多。

利物浦-披頭士
1964年的披頭士樂隊上排:列儂,麥卡特尼。下排:哈裏森,斯塔爾

這個利物浦市是英國最成功的足球城市。足球是這個城市最流行的運動,也是埃弗頓(Everton)和利物浦俱樂部的主場。這兩個俱樂部共贏得到數十次聯賽冠軍或歐洲杯冠軍。

利物浦的大學

利物浦有三所大學:利物浦大學(利物浦大學),利物浦約翰摩爾斯大學(利物浦約翰·摩爾斯大學)和利物浦霍普大學(利物浦希普大學)。共有6萬多名學生,其中有6千多名國際留學生。學生數量還在繼續增長,據英國文化協會(British Council)預測,英國大學的國際學生到2022年時將再增長10%。

理想的租房市場

根據土地註冊處發布的數據,默西塞德郡的平均房價為£105,780(比2007年低20%),遠低於英格蘭和威爾士的平均水平£177,766(接近2007年高峰水平)。的房價復本仍然有待時日。不過就利物浦城市本身而言,房價在過去12個月內有著不錯的增長,上漲了5.2%。

由於利物浦的學生,特別是國際學生人數眾多,帶來了對優質租賃房源的大量需求,因此利物浦房市對對租賃房源的需要很穩定,再加上這裏的房產價格實惠,所以投資者可以待較高的收益率。因此利物浦的早已名列英國十大購房出租熱點。據匯豐銀行2013年發布的報告,利物浦的購房出租回報率平均達到6.57%,平均月租498英鎊。

住宅投資公司Assetz資本的首席執行長Stuart Law表示,利物浦已經超越伯明翰,成為只次於倫敦和曼徹斯特的吸引外國投資者的“第三城”,他說:“很多華人投資者想在這裏為就讀而東亞和中東的投資者則喜歡做更大型的,數千萬英鎊的投資。

利物浦
英國政府正在實施的“北方動力”項目,將有效促進利物浦經濟發展,並對當地房市產生積極影響。

北方動力的影響

英國保守黨所稱的“北方動力”(Northern Powerhouse)項目,希望通過加強利物浦,利茲和曼徹斯特的基礎建設,包括改善鐵路和公路連接,來釋放出北部城市的綜合實力。

而“北方動力”項目對利物浦的房市影響如何呢?房地產經紀人對此很樂觀。

“今年利物浦房市上的銷售和租賃增勢顯示,是近幾年來表現最好的壹年。”地產仲介Keppie Massie的經理Debra Beach說,「而那些臨海的高端地段,如皇家艾伯特碼頭皇家阿爾伯特碼頭),塞夫頓(塞夫頓)和威勒爾(The Wirral)的郊區,需要壹直都不錯,特別是很多球員都在這裏買房。

關於利物浦房市

利物浦最最高級的郵政編碼是Shireburn Road,Formby,Liverpool L37,平均房價1,387,147英鎊,而銷售最火熱的地段(轉手率最高)是Bryony Road,Liverpool L11和Knavesmire Way,Allerton,利物浦L19兩地。

這樣買房才能賺 教你英國買房如何辨別潛力股 | 英國

雖然房產投資者可以通過房屋買賣大賺壹筆,但是怎洋才能發現那些具有升值空間的房屋和區域呢?其實,在壹片地產升值之前總會有壹些跡象,聰明的投資者,善於發現那些別人還沒有發現的跡象,從而先發制人。這些跡象包括當地政府對某壹片區域未來幾年的發展規劃、交通建設比如地鐵站和火車站的新建等等。倫敦三區的stratford就是壹個很好的例子。這裡曾經發展滯後、居民混雜、安全系數較低,但自從2012年倫敦奧運會在這裡舉辦過後,這塊區域正 迎來新的開發時期。特別是2016年初這裡將升級為倫敦二區,Crossrail在2018年開通之後,這裡的交通也將變得更為便捷。

 

這樣買房才能賺 教妳英國買房如何辨別潛力股 | 英國具體來說,到底怎洋先發制人、找到未來升值空間大的“潛力股”地產?

壹、跟著超市走

大的超市都有專門的市場研究小組,所以他們會有相應的研究數據,和對於特定區域人口的統計分析。當壹個區域的地價開始上漲,超市壹定會趁機進入。 Sainsbury,Tesco,Waitrose和Marks&Spencer是找尋地產上漲時可以慘考的四大超市。這些超市做了很多關於住護 和區域的市場調查,而這些超市的建立又會吸引諸如星巴克和Costa咖啡店和其他形式的零售業的興起,這些都是地價上漲的風向標。

二、考慮行程和距離

如果找不到壹個理想的地點,那麼至少應該找尋壹個這於“通勤”的地方。任何通有鐵路,地鐵或是自行車路線的區域都會在最大程度上提升壹個區域的地價。 Finsbury Park就是這洋的壹個例子,自從地鐵設施在那裡建設後,周邊的房屋價格直線上升。另外,大家壹定要對於自行車道或是自行車租賃留意了,因為自行車比起幾 年前來說要重要很多。現在的住護都會詢問租護他們是否提供可以存放自行車的地方,這足以看到目前自行車的重要性。

 三、高價房屋的擴散

只要壹個區域受追捧,那周圍的區域的房價馬上會持續增長。通常都是有壹個核心區域大家想居住在那裡,後來就會慢慢擴散開來。所以不要花費高價去購買那些 當下最流行的區域,轉而尋求緊挨著的“鄰居區域”是壹個不錯的選擇,因為市場壹定會緊跟。在倫敦,Vauxhall就是這麼壹個區域,這裡升值後,周邊東 南倫敦的Oval,Camerwell,Dulwich和Peckham立馬變得十分搶手。

四、大發展=高價值

當壹個發展商在某個區域計劃了大片的開發時,他在那裡的發展壹定會帶動周邊區域的地價上漲。奧林匹克公員就是這種例子的教科書,同洋,像溫布利球場的修 建在當時也帶來了周邊其他很多房屋建設。這還不僅限於體育範疇,在Vauxhall正在修建的美國大使館就壹定會拉動很多的二次投資。

同時,像King’s cross車站的整修和提升,包括在周邊谷歌打算新建辦公樓的舉動都會使King’s cross區域升值。即使有些地方相對孤立,但如果有壹個大的項目並且會註入大量資金,這壹定會撤底改變整個社區,而這對於那些在資金註入前就已經買房的 人來說是個利好的消息。

相關資訊:中國房東英國買房出租 房租半年已漲600英鎊

 

重大利好!英鎊繼續跌,房貸又放寬,投資英國正當時 | 英國

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話說,脫歐公投至今,英國商界和政界一直是激流暗湧。最新消息稱,梅姨不顧上議院反對,決定在3月15日啟動脫歐條款,比之前預定的月底提前了一半!

商界最大的消息,不就是收購奶酪刨麼?我就靜靜的看著國內的土豪買下金融城,買下金絲雀碼頭,買下海德公園…

瞧,住在英國,好山好水好空氣好八卦,除了食物比較暗黑,風比較魔性,還有啥好抱怨的?

不過,說到安居樂業,英國本地人一定要抱怨一通:中國房價漲漲漲,我們英國人完全能體會啊!你們那邊蝸居,我們這邊租蝸居好麼?這個現像在倫敦尤甚。據調查,65%的倫敦人(不光是年輕人哦)選擇租房和裸婚。

所以,好不容易來到大都市,辛辛苦苦打拼多年,最後還是… 連做房奴的資格都木有麼…?

一直按兵不動的英國央行,看在眼裡,記在心裡… 終於出手了!據英國各大媒體報道,英國央行最近微調了之前的政策,讓貸款人能更容易地獲得超過年收入4.5倍以上房貸。該調整將會即時生效。

之前是什麼狀況呢?幫大家復習一下好了:

2014年,英國金融政策委員會向審慎監管局(Prudential Regulation Authority)和金融行為管理局(Financial Conduct Authority)提議,建議這兩個機構應該“確保房貸機構在每個季度,不要讓新批准的住房貸款總數中,貸款收入比在4.5或者更高的貸款比例超過15%”。

這個規定其實非常模棱兩可,而且如果用季度來作為時限其實很不好控制。現在,作為英國央行一部分的金融行為管理局,已經確認會將目前固定的季度限額改為年度限額。

雖然,這只是一個技術上的調整,但對於想要獲得高房貸收入比的貸款的買家,是具有非凡意義的。因為這樣一來,房貸機構可以更輕松靈活的管理限額,而不是每個季度都得小心翼翼,不肯放貸。

有了這項利好,年輕人完全不用啃老,爸爸媽媽也可以樂享天年了。

所以,大家可以看出,4.5的貸款收入比是個基准線,之前央行怕很多人無力償還借款導致壞賬,一直在放貸方面卡的比較死。畢竟有了次貸危機那種前車之鑒,又加上英國人天生謹慎保守的作風,金融機構放貸前都會做很詳細的背景調查,比如申請人的地址要是頻繁更換,貸方就會覺得他居無定所,從而質疑他的償還能力。

英國房貸專家Ray Boulger表示,這個改變意味著貸款機構批准貸款金額為4.5倍年收入的額度,可以增加約10%。從短期來看,更多的屬於此範圍的貸款申請將會被批准。

不過,Boulger也指出,因為很多房貸產品都有6個月的有效期,但房貸公司並不知道貸款人能多快完成房貸申請,那麼政策一出,申請人必然會增加,那麼這個15%的名額很快就會被占滿,所以一些房貸機構可能會把這個比率調低到13%,以應對突發狀況。

所以,如果想要搭上這趟“順風車”,就要趕快申請哦!再說,英國皇家特許測量師協會RICS發布研究報告稱,未來五年,英國房租總體增幅會超過25%,而房價增幅則大約20%。也就是說,租房的成本比養房的成本還要高了!

當然,目前有一種說法是:脫歐以後,很多人要撤出英國,造成大量房源閑置,人口變少,房價不就應該降了嘛?

那麼,看看歐盟統計局的數據好了:到2050年,英國人口將持續增長,領跑全歐(那時候已經脫了),房價還是會蹭蹭上漲啊!2015年(綠色)和2050年(藍色)三國人口的數據圖,從左到右依次是德國,法國和英國。

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2015年(綠色)和2050年(藍色)德國,法國和英國的人口數據圖

那麼,英國都有哪些區域,適合居住/投資呢?倫敦就不和大家說了,因為目前,很多英國人都把目光投向了價格低窪地——曼城最近可是變得越來越火了。身為全英第二大經濟重鎮,曼城生活現代,發展迅速,而且房價才是倫敦的50%啊!

日前,上議院以358票對256票,要求對梅姨提出的脫歐草案重新修正。修正的焦點不意外,還是歐洲移民問題。

據英國《電報》稱,梅姨將在啟動Ariticle 50後,宣布在這個時間之後入境英國的歐盟公民不再自動獲得永居權,然後,反對黨當然就把梅姨的態度解讀為限制歐盟公民自由入境了。

這時候,一直carefree的歐洲公民才大夢初醒。據內政部統計,去年最後一季度,政府一共給32,000人頒發了永居證,比前年同期增長了560%!

結果,上議院這個投票,讓梅姨原本打算在3月15日就啟動脫歐條款的計劃不得不擱置。因為上議院的意見在13-14日才能發回讓下議院重審,審不完的話… 就沒法開始脫。即使最後下議院否決修正案,要正式啟動脫歐條款,怎麼也得等到三月底。

而現在,雖然梅姨對保守黨占優勢的下議院有信心,但是工黨老大Jeremy卻頻頻贊揚上議院,倒時候搞不好會弄出什麼么蛾子。

自民黨的人也跟風說,他們一定會反對梅姨啟動脫歐條款。黨魁Tim Farron表示,會盡所能促使第二次公投發生… 所以,此時的梅姨,真的需要借助315之力,明辨敵我。

除了“內亂”,據彭博社報道,英國的零售業和房市也不容樂觀。零售業的銷售量整個滑落不說,房價漲幅遠遠不到預期。

到今年二月為止,英國全國房價在三個月內增長了5.1%,比一月的5.7%要低。這個房價漲幅,也是脫歐之後的第二個低點。很多國內,戰鬥民族和中東的買家都聞風而來抄底了!

根據零售業研究機構British Retail Consortium的數據來看,非食品類的零售銷售額出現了自2011年來的首次下降。

於是,在政治和經濟的雙重壓力下,英鎊又一次毫無懸念的跌了!

據彭博社報道,上議院修正提議一出,英鎊對十個主要國家的貨幣就跌到了七周以來最低點。

下圖顯示的是英鎊對主要貨幣貶值的百分比,貶值率最高的竟然是挪威克朗:

英鎊對主要貨幣貶值的百分比
英鎊對主要貨幣貶值的百分比

英鎊兌美元跌0.6%,為1.2230。美元堅挺背後的原因,根據分析家的意見,是市場認為美聯儲將在本月加息。路透數據顯示,投資人現預計美聯儲在本月加息的概率高達87%。

在談到此次英鎊下跌時,ING的分析師Viral Patel說:“上議院的表決增加了脫歐的不確定性,但是英國近期的經濟數據也不容樂觀。投資界希望看到盡快啟動脫歐條款,這樣,一切不確定性將煙消雲散。”

 

清華大學畢業的英國移民留學“達人”安妮專欄全集

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英央行微調政策 放松房貸金額限制 | 英國

據《每日郵報》報道,英格蘭銀行最近微調了之前含糊不清的政策,讓貸款人能更容易地獲得超過年收入4.5倍以上房貸,該調整將會即時生效,從實際上放寬了高貸款與收入比的房貸金額限制。

房貸經紀John Charcol的高級技術主管布爾傑(Ray Boulger)表示,將季度限額調整為年度限額的變化意味著,借款機構批準貸款金額為4.5倍年收入的額度,可以增加約10%。從短期來看,增加批準這類貸款申請的比例還有上升的空間。

2014年金融政策委員會,向審慎監管局(PRA)和金融行為管理局(FCA)提出意見,建議兩個機構應該“確保房貸機構,不要讓新增住房貸款總數中,貸款與收入比在4.5或者更高的貸款比例超過15%”。

英央行微調政策 放松房貸金額限制 | 英國
英格蘭銀行最近微調了之前含糊不清的政策,讓貸款人能更容易地獲得超過年收入4.5倍以上房貸,該調整將會即時生效,從實際上放寬了高貸款與收入比的房貸金額限制

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而今天作為英格蘭銀行壹部分的PRA,已經確認會將目前固定的季度限額修改為四個季度的循環限額。

雖然這只是壹個技術上的變化,但會對於獲得高房貸與收入比的貸款的難度,起到相當重要的影響。這是因為,這壹變化會讓房貸機構可以更加容易的管理限額,而不是為了不超過季度限額而小心翼翼避免批準高比例借貸。

布爾傑表示,因為很多房貸產品都有6個月的有效期,但房貸公司並不知道貸款人能多快完成房貸申請,因此每個房貸機構都只能假設,可能超過4.5倍收入的房貸比例會很快達到。這讓房貸機構只能將這類高比例的房貸限制在13%,而不是PRA實際設定的15%限額。這樣壹旦這類高比例房貸申請的速度比平常快,房貸機構也不會超過15%的季度限額。

他表示,如今將這壹季度限額調整為年度限額可以讓房貸機構有更多的靈活性。這意味著,可以在實際情況下,使得這類高比例的房貸所占總房貸的比例,更加接近15%的限額。

政策可以讓機構更好的做出事先預估,因此對最大收入倍數的房貸條件調整也會更少。

2月英格蘭銀行宣布,正在就放松小型住房協會,以及銀行機構針對房貸所持有的資本要求進行咨詢。這兩項政策都是為了改善房貸市場的競爭情況。

相關資訊:移民規則4月調整 影響二級簽證者申請或續簽 | 英國

(據英中網)

新貸款項目助學生變房東 | 英國

據《衛報》報道,英國金融機構近日推出新的“Buy for Uni”貸款項目,令大學生也可以擁有自己的房產。

通常來說,大學三四年的學習會令很多學生欠下大量債務。因為學生們不得不先償還這筆債務,所以他們想要攀登房產階梯,成為購房者的願望就不得不往後拖延。而現在,貸款機構不僅將學生看成是大學貸款的客戶,而且將他們視為早期房貸的客戶,以令他們轉換成房東。

新貸款項目助學生變房東 | 英國
英國金融機構近日推出新的“Buy for Uni”貸款項目,令大學生也可以擁有自己的房產

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拉夫堡建築協會(Loughborough Building Society)新出爐的“Buy for Uni”貸款項目,允諾給予購房客戶100%的財政援助,只要該客戶的近親屬能夠提供擔保。而巴斯建築協會(Bath Building Society)也出臺了類似的貸款政策

根據Buy for Uni政策,英格蘭及威爾士年齡超過18歲、正在接受高等教育的大學生可以得到壹筆上限為300,000英鎊的貸款,只要這筆貸款所購置的房產離他上學的地點不超過10英裏。

如果貸款的總金額超過房產價值的80%,那麽這些學生的家庭成員,如父母,繼父母或祖父母,必須能夠以現金或房產形式為其提供擔保。根據擔保形式與抵押期限長短的不同,利率會在4.54%與4.74%之間浮動。

拉夫堡建築協會的首席執行官博瑞博內(Gary Brebner)表示,這項貸款堪稱入門級產品,當學生完成大學裏3到5年的學習生涯之後,這筆貸款就會轉換為傳統意義上的房貸。

而由於擁有房產,學生就可以成為房東,通過將多余的房間出租出去來賺取租金。

博瑞博內表示,這筆租金會覆蓋房貸成本,所以,如果貸款利率上升,租金也會同步上升,將其覆蓋。而如果利率上升,同時租金有問題,擔保人就會幫助房主來償還債務。他說,很多人都對這種模式的交易感興趣,但目前為止還沒有人來借貸。

然而,在巴斯,這種模式的交易已經開展九年。Bath BS表示,這種模式的房貸目前占據抵押市場的10%。由於需要父母提供擔保,這種模式下的抵押率低至75%。

這意味著,如果壹個學生要想獲得100%的抵押貸款,來購置壹套價值200,000英鎊的房產,他的父母必須能夠提供50,000的現金來做擔保。

首席執行官耶金斯(Dick Jenkins)表示,在很多情況下,租金收入“遠遠不能”覆蓋成本,而有些地方收益情況表現得略好。

有專家表示,此項貸款的利率遠高於壹般貸款,即使有父母的擔保,對於首次購房者來說負擔房貸仍然相當吃力。此外,也有觀點認為,用孩子的名義購房,可以避免購置二套房而需要額外付出的印花稅。

(據英中時報)

來英國投資房產,這些價格低窪地妳壹定要知道! | 英國

昨天寫的理財文章中,有不少人詢問為啥利物浦的房子值得投資。其實說到這個,就涉及到壹個叫做價格低窪地的概念,也就是指那些未來升值潛力巨大,但是目前還沒有得到妥善開發,所以地價低廉的地方。簡單地說,就是未開墾的處女地。

下面就給大家盤點壹下那些即使不是土豪也能投資的處女地吧!

利物浦 | Liverpool

目前,利物浦壹棟房子的平均價還維持在12萬英鎊左右,可以說和中國二線城市無差。在將來,這個城市的房價會受到北方動力(Northern Powerhouse)大型發展項目的推動,不光會帶來新的就業機會,各種生活配套也將隨著基建設施的翻新而提高。

具體是什麽項目呢,下面小小復習壹下:

Liverpool Waters項目。根據《利物浦回聲報》(Liverpool Echo)的消息,這個項目為北方經濟引擎的重點招標大項之壹,項目將利用利物浦的中央碼頭(Central Docks)被遺棄的壹系列碼頭,占地200萬平方米,建造四座酒店,多達50層的商務塔,以及23000新公寓,並同時創造17000個全職崗位。單這壹個項目的估值就多達50億英鎊。

另壹方面,和純粹的通勤小鎮不同,利物浦是有文化有態度的地方。作為披頭士的故鄉,利物浦的生活是很有格調滴。

利茲 | Leeds

說壹說我曾經居住過的大栗子~這個城市的總體感覺像是小規模的曼城,雖然還有些工業城市的痕跡,但是非常有活力,無論是市中心的主要商業街,還是利茲大學周圍海丁力(Headingley)壹帶的文藝小店,都經營的有聲有色,和受到經濟危機重創的其他英國小鎮不是壹個畫風。

很多在倫敦當公務員的人,都會來利茲買房,出租給學生,年收益相當可觀,比如我的前房東就在利茲擁有兩套能容納六個人的大宅。利茲大學和Burley Road壹帶的背靠背房子(Terrace House)都很值得投資,因為地理位置上,這些房子距離大學/市中心走路只需要20分鐘,到火車站做公共汽車只需要15分鐘,而且發車很勤。目前,這裏的平均房價不到20萬英鎊。

曾經住過的海丁力Headingley長這樣,天哪我的鄉愁。

來英國投資房產,這些價格低窪地妳壹定要知道! | 英國

薩爾福德 | Salford

位於大曼徹斯特的薩爾福德,目前正在經歷全英境內最大的政府改造工程之壹。這個地方不僅坐擁英國媒體城(Media City),並且其低廉的租金(辦公室租金是倫敦的壹半),引得大量老牌媒體巨頭和新創公司進駐,充滿活力。目前大約有6萬媒體創意人士在此工作,媒體城全面完工後,這個數字將翻倍,並且持續增長。

Salford媒體城擴建項目。位於曼徹斯特的Salford,可以說是英國傳媒的故鄉。大家耳熟能詳的BBC,ITV和其他250個中小創意產業,都是從這裏走向世界噠~在不久的將來,英國政府打算將媒體城的規模擴大壹倍。

德比 | Derby

東米德蘭的地價壹向低廉,但是受益於高鐵二期項目(HS2),德比房產的升值空間是很大的。根據巴黎銀行的數據,到2019年,德比的房價增長率將超過倫敦,達到29%。照這個思路走的話,以買壹套倫敦公寓的價格,買下2-3套德比的公寓(靠近火車站),兩年以後的賺的會更多

貝辛斯托克 | Basingstoke

這是壹個地價還沒有漲上去的通勤小鎮,只需要40分鐘就能到倫敦,而且比雷丁(Reading)便宜。另壹方面,很多大銀行將把第二辦公室開到雷丁,那麽住在貝辛斯托克的上班族通勤到雷丁就更方便,只需要24分鐘。2018年橫貫鐵路開通後,地價還會漲。

伍德格林 | Wood Green

這個地方位於倫敦北面,周圍有地鐵線Piccadilly,交通相當方便,但是由於存在壹些治安和生活配套的問題,房價並不高。目前,當地政府決定斥資35億整治這個區,此舉將鼓勵大量商鋪進駐,同時創造大約4000多個就業機會。關於價格低窪地的改造項目,大家可以參考歷史上的Hackney和Dalston區。這些地方之前和Wood Green很類似,經過政府的整治,這些地方現在已經成為文化潮流聖地,房價也不是當年的白菜價了~

和當年的Hackney壹樣,目前不怎麽美觀

妳再看看今天的Hackney,開完奧運會以後,人家搖身壹變讓妳高攀不起!

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(據悅居英國)

減收印花稅?前任財相的「鍋」現任政府背 | 英國

據《每日郵報》 上一任財相奧斯本對高價房增收印花稅的改革,導致政府房產印花稅收入大幅下降。房產中介和議員呼籲現任財相哈蒙德在下個月的預算案中減少對高價房產的印花稅率。

2016年4月,時任財相奧斯本再次實行新印花稅政策,超過150萬英鎊的住宅負擔更多的印花稅。售價150萬英鎊的住宅原本繳納印花稅7.5萬英鎊,現為9.375萬英鎊;售價250萬英鎊的住宅需繳納的印花稅從17.5萬英鎊升到21.375萬英鎊。同年,150萬英鎊以上的住宅銷量下跌4成。對於新政實行後高價住宅銷量下降,財政部早有預見。

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這直接影響到政府稅收收入。英國地政局(Land Registry數據顯示,2015年4月-11月,財政部房產印花稅收入10.79億英鎊,而到2016年同期,降為6.357億英鎊,減少了約4.4億英鎊。

印花稅改革早在2014年12月就由奧斯本推行。他稱,98%的買家受益於此政策,而所購房產價值超過100萬英鎊的買家,將面臨更高的印花稅率。2015年,從價格高於100萬英鎊的住宅中,印花稅增長15%(3.2億英鎊),達到24.6億英鎊。

房產中介擔憂,自去年脫歐公投後,英國出現一系列不確定因素,高端房產市場陷入低迷。他們指出,許多購買價格超過100萬英鎊住宅的置業者並非富人,因為置業區域的房價上漲,房產昂貴。房地產企業Strutt & Parker認為印花稅改革「粗暴地對待受到擠壓的中產階級」「阻礙流動」。

英國第4頻道電視台諮詢普華永道會計所,主持人表示:「政府得意識到印花稅改革事與願違,哈蒙德應該盡快停止高額印花稅,幫助高端房產市場復甦。」

保守黨議員Jacob Rees-Mogg評價奧斯本的印花稅政策帶有「懲罰性」,是針對高價住宅的「嫉妒政策」。他補充道,印花稅改革失敗了,因為財政部的稅收收入因此減少。

(據英中時報)

國內外匯管制? 中國人在英國買房投資又出奇招 | 英國

2017年新年伊始時,媒體就曝出一條勁爆消息:大陸央行正式公佈《金融機構大額交易和可疑交易報告管理辦法》,將大額現金交易的人民幣報告標準由「20萬元」調整為「5萬元」。

據報導,以前每人每年有5萬美元的購匯額度,每天有1萬美元取現額度,額滿即止。該辦法出台後,每天你只能換等額5萬人民幣的美元和其他外幣,按照當前匯率約為7100美元,超過這個額度就要申報。並且現在在國內的銀行換匯之前,無論是app還是網銀還是櫃檯,都需要先填寫一份《個人購匯申請書》。

國內外匯管制? 中國人在英國買房投資又出奇招 | 英國
國內外匯管制? 中國人在英國買房投資又出奇招

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其中最關鍵的是第五條:以後個人換匯再也不能用於境外買房投資了。除此之外,換匯時還要填寫換匯用途、預計用匯時間等更加詳細的信息。雖然每人每年5萬的外匯限額未變,但這一規定基本上讓海外資產配置成了泡影。其實外匯管制一直在加強,比如2016年以來螞蟻搬家式的搬錢已經越來越行不通了。現在的政策,只是更加明確了這一信號,明文規定不許大陸有錢人進行海外資產配置。

外匯管制難抵購房熱情

在英國紐卡斯爾的地產經紀黎先生表示,雖然有些銀行收緊外國買家的房地產按揭貸款申請,匯豐銀行根本完全拒絕所有中國地區買家的房地產商按揭貸款申請,再加上中國的外匯管制,很多人都會以為中國買家一定急降,但事實似乎並非這樣。

據中國人最喜愛的海外房屋信息網站調查顯示,在今年的中國新年期間,有26%的中國消費者有意出國旅遊,其中有42%的人表示打算順便看看當地的房子。

英國當地媒體每日電信報導,自2017年1月27日晚,也就是中國新年的除夕夜開始,中國大陸就開始了一週的全國公共假期。對大多數中國人來說,這個公共假期可以讓他們回家同家人一起過節,但是也有大約六百萬人選擇出國旅遊,順便考察當地的房地產。對任何國家的市場來說,這都是一股龐大的資金流。

中國人為在英買房出奇招

中國買家為了應付上述各項緊縮政策,想出新辦法。若賣方出售房地產,只是想將低價買入的房子在利好的市場賣出套利,而買方因是外國人而受到緊縮按揭影響,買賣雙方便可達成一種由業主提供按揭貸款的協議,買家支付房價30至50%現金作首期,餘下部份金額業主不先收,而是在屋契訂了業主作為按揭貸款銀主來擁有產權,由買家繼續每月供款。

其次,從安全保障上來說。因為所有條款都是跟隨銀行房屋貸款執行,屋主貸款對雙方都是十分安全,即使貸款人要賣出房屋,也要首先償還原業主的貸款,而貸款者90天不供款,原業主可以委託律師將房屋強逼出售,追回貸款。

還有一個安全性方法很高的方法是向一些私人貸款公司貸款,因為有很多富人集資組成一些私人貸款公司,接受一些外國買家貸款,他們的審查都比較寬鬆,利息亦比銀行高。

最近有些中國買家在看到一些合適的樓盤時,會問業主肯不肯將賣樓款項或部分款項在中國和中國香港收取,如果碰巧業主在中國有生意或有需要用錢,或是有些中國香港移民要回流,將物業出售後在中國香港收錢是一拍即合。

不過,海外中文媒體報導稱,這種付款方法也存在一些風險,可能會涉及稅務等法律問題,所以仍非一種很多人能夠接受的方法,但如果大陸再進一步收縮外匯申請政策,這也是將是中國人在英國買房避過外匯管制的一種解決之道。

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(據英倫雜聞趣事)