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探访全美十大安全城市选心仪好房 | 居外置业精选

中国人到美国买房，安全也是重要考虑因素，而最近美国综合评级网站Niche发布的2017年美国最安全十大城市排行榜，则提供了重要参考依据。该排行评选考虑的因素包括犯罪率、收入水平、公立学校数量和质量、工作机会、当地娱乐生活等等，所有数据均来自美国联邦调查局（FBIR）、人口普查机构、劳工部、卫生局等官方机构，极具权威性。值得一提的是，该排行榜中的十大安全城市大多也是设施完善、居住环境良好、生活质量高的宜居城市，非常契合中国人选房的标准，下面随居外网走进全美十大安全城市。

2017全美最安全城市Top10：

1、伊利诺伊州内帕维市(Naperville)

2、加州尔湾(Irvine)

3、加州千橡市(Thousand Oaks)

4、犹他州普若佛市(Provo)

5、德州圆石城(Round Rock)

6、密歇根州安娜堡(Ann Arbor)

7、加州卡尔斯巴德(Carlsbad)

8、佛罗里达州圣路西港(Port St. Lucie)

9、加州桑尼维尔(Sunnyvale)

10、佛罗里达珊瑚角（Cape Coral）

撰稿：Lisa Zhu & HY

编辑：Vincent Xie

设计：Yuan

排版：Shelly Du

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

2017年影响全球房市的那些事儿

1月 关键词：特朗普

1月20日，特朗普正式就任美国第45任总统。上任一周内，他就签署了美国退出跨太平洋伙伴关系协定 (TPP），限制7个穆斯林国家的移民与难民入境，并签署命令开建墨西哥墙。从选举胜出开始，特朗普反对美国经济全球化的态度就给国际局势带来了巨大的不稳定性。不过对外政策的收紧对美国内部经济与房市并不见得是坏事。加大国内基建力度，稳固经济发展，吸引企业回归美国，创造更多就业，对提振大众房市需求有着积极意义。

居外点评：特朗普的一系列政策料将刺激美国本土基建与劳动密集型企业的发展，对美国中西部地区与中低端房市有着更大的刺激作用。

2月 关键词：直飞

2月15日，从福州长乐国际机场起飞的厦门航空MF849航班抵达纽约肯尼迪机场，标志着继北上广之后，大陆开始有其他城市直飞纽约。目前该航班每周执行三班，由厦航波音787系列执飞。目前北京、上海与广州每周分别有23，21与10个班次直飞纽约。之后的10月，海南航空也开通了重庆直飞纽约的航班，每周2班，成为第五个直飞纽约的内地城市。除了北上广之外其他城市直飞纽约等美国大城市航线的开通，势必将促进中国人在美旅游、投资。

居外点评：更便捷的中美交通将给美国带来更多的中国游客与投资贸易机会，为有志于在美投资房产的中国人提供了更多便利。

3月 关键词：脱欧

3月29日，英国正式启动《里斯本公约》第50条，开始脱欧程序。然而仅仅半个月之后梅姨就宣布将在6月举行议会大选，为英国再添不确定因素。而由于梅姨领导的工党在大选中并未获得足够票数，不得不与别的政党合组少数派政府，将英国的混乱推到了顶峰。在一切终于尘埃偶顶之后，英国与欧盟展开了一系列退欧谈判，在接近年底的时候终于取得了突破性进展，将接入第二阶段。

居外点评：英国政治的持续动荡引发了强烈的避险情绪，一些企业与投资者撤出英国，伦敦高端房市受影响最大。不过由于房市供给依然严重短缺，整体房价暂且不会出现明显下滑。

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4月 关键词：多伦多加税

大多伦多地区对外国买家征收15%附加税的政策4月21日起生效，以抑制飙升的房价。短时间内在多伦多房市掀起轩然大波，市场抛售情绪强烈，新增房源激增，成交量却锐减，房价也随之下滑。不过几个月之后，随着市场短期反应过去，市场波动减小，房市重回稳定。

居外点评：短期波动已经结束，独栋别墅市场受到加税影响走势平缓，公寓与联排市场火爆重现，房价也再次攀上新高。

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5月 关键词：马克龙就职

5月14日，39岁的马克龙成为法兰西第五共和国历史上最年轻的总统。比起他的政治主张与提案，更被大家所熟知的可能是他平步青云的政坛经历以及传奇的忘年婚姻。不过这位年轻总统的执政能力也慢慢得到各方肯定。《经济学人》丝毫不掩饰对马克龙的喜爱，几次将他定位为欧洲希望；12月该刊又将法国评为“2017年度国家”。据“法国资讯”报道，最新民调显示过半法国人对马克龙的政绩感到满意，不过同时有67%的受访者认为马克龙是“富人的总统”，认为他的新政策会更有利于富豪阶级。

居外点评：马克龙的新政与较高的支持度是法国乃至整个欧洲发展的强心剂，对法国房市也是重要的利好。

延伸阅读：法国二手房房价继续飞涨大巴黎增幅最大

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6月 & 7月 关键词：澳洲加税

6月到7月，澳洲昆士兰州与新南威尔士州纷纷提高外国房产投资者的印花税税率，土地税、空置税等旨在限制炒房行为的税费也有相应增加。加之此前已经加税维多利亚州与年底也开始行动的西澳大利亚，澳洲主要投资区域（悉尼，墨尔本，布里斯班，阿德莱德）都已经调高外国投资者的附加印花税。外国买家在澳洲投资房产，将面临超过房价的12%的税费。通过一些列的加税与限制贷款政策，澳洲大城市房价增速已经有明显的回落，低于去年同期房价增幅。

居外点评：对海外投资者来说，在澳洲买房将面临更高的费用与更大的贷款难度。不过抑制高房价是避免澳洲房市走向崩盘的必要措施，房价的调整对当地购房者来说也是个好消息。

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7月 关键词：加拿大加息

2017年是加拿大经济蓬勃发展的一年，强劲的GDP增长与就业收入水平的提高给了政府与市场更大的信心。7月12日，加拿大央行7年内首次加息，将基准利率从0.5%升至0.75%，之后又在9月再次提高至1%。随着两次加息，加拿大持牌银行的房贷利率也应声上扬。不过随着经济增速企稳，加拿大央行在今年之后的月份里一直按兵不动，将继续加息的可能留到2018年，也缓解了房贷继续上扬的压力。

居外点评：在今年两次加息之后，加拿大房贷利率暂时稳定，预期明年可能继续上涨。加之2018年开始，所有房贷申请者都需要进行贷款压力测试，一部分市场需求将被影响。

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8月 关键词：飓风哈维

8月27日由热带风暴升级成飓风的哈维，是美国历史上造成损失最惨重的热带气旋。这次飓风带来超过2000亿美元的损失，主要受灾地为休士顿都会区。4天之内，飓风哈维带来超过1000毫升的降水量，给德州以及周围区域带来巨大洪灾。仅仅在德州就造成近百人死亡，数万人被迫迁徙，上万房屋面被摧毁。

居外点评：目前灾区急需新房供给，短期内供不应求的行情会抬升周边房价。不过随着政府干预加大，重建恢复，市场应当将回归之前的平衡。

延伸阅读：飓风过后，住房新增需求会在哪里？

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9月 关键词：美联储缩表

在9月20日美联储月度发布会上，时任美联储主席耶伦表示美联储将从10月份开始缩减自己的资产负债表，这次缩表将以渐进被动的形式进行。2008年金融危机至2013年，美联储一共进行了三轮购债，给市场撒出了几万亿美元流动性。此次缩表意味着美联储将卖出自己持有的国债等资产，回收市场上的美元。

居外点评：缩表与加息一样，都是货币政策的收紧，美联储在2017年加息缩表并行意味着美国货币政策缩紧速度开始加快，房贷利率可能将在近期保持上升趋势。

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10月 关键词：加泰罗尼亚 & 中共十九大

10月1日，西班牙加泰罗尼亚自治区政府举行独立公投，在43%的参选的选民中，92%选择希望独立。但这次投票在9月就已经被西班牙政府判定违宪，并尝试动用警力阻止公投。公投结束之后，西班牙皇室与政府重申了此次公投的非法地位，但加泰罗尼亚自治区议会在10月27日单方面宣布从西班牙独立。之后的几小时之内，西班牙政府宣布直接接管加泰罗尼亚的自治权，解散加泰政府与议会。国际上也没有任何主权国家承认加泰罗尼亚的独立地位。12月21日，加泰地区举行了新一届议会选举，但在这次大选中独立派仍然占据了加泰议会的多数席位，西班牙局势中的不稳定因素依然存在。

居外点评：加泰罗尼亚地区独立风波仍未平息，不稳定性依旧存在，当地房市需求将受到一定影响。不过与此同时，马德里与瓦伦西亚等地可能会更受投资者青睐。

延伸阅读：巴塞罗那前途未卜马德里已成国际投资者最佳选择

加特罗尼亚局势不稳房产投资者转向瓦伦西亚

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关键词：中共十九大

中国共产党第十九次全国代表大会于10月18日至24日在北京召开，此次会议领导人给民众留下影响最深的一句话莫过于：“房子是用来住的，不是用来炒的”。这次会议被国内房产业和媒体解读为“中国住宅的投资性质减弱的转捩点，让房子从暴利投资回归本质。”

居外点评：限购限贷范围的扩大、住宅土地供给增加、租售同权、共享产权等等措施接连推出，显示了中国政府对抑制房价飞速增长，打击投机行为，维持房价可负担性的决心。

11月 关键词：新西兰限购

新西兰新总理宣布将禁止外国买家购买现房，以抑制飞涨的房价，帮助更多新西兰人拥有自己的住宅。这项法案已经与12月正式提交国会，有望在18年一季度获得正式通过。不过这项禁令有可能与一些重要贸易协定存在冲突。新加坡就已经对此法案提出抗议，认为这项法案将违反两国之间的合作协议。这些冲突意味着该法案的最终细节落实仍存在变数。

居外点评：鉴于澳洲早就实行类似限制，但外国投资者集中在新房市场，使澳洲房价依然居高不下。预料新西兰的类似法令可能会在短期内造成一些区域的行情动荡，但不会带来长期显著影响。

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12月 关键词：美国税改

12月20日，美国国会参议院正式通过了30年来最大的税收改革，也是特朗普任期第一年中的最大政治收获。不过由于这次税改将带来的诸多变动与政府的巨额收入减少，美联储在年底发布的的长期经济预期当中并不十分看好这次税改对经济的刺激作用。这项将为全美减税1.5万亿美元的税改方案最主要的变动包括永久降低企业税与短期降低个人所得税等。然而在为企业跟个人减税的同时，这次税改也限制了房地产相关的税收抵扣，高房价地区的购房者有可能反而面临加税。在最终的税改方案中，州与地方税收（包括州级别的个税，消费税与房产税等）最高抵扣额度也被限制在1万美元；房贷利率可免税的房贷最高限额也从之前的100万美元降低至75万美元。不过在美国极少数的房贷会超过75万美元，这项改革对房市的影响预计比较小。

居外点评：美国新税改方案增加了居民可支配收入，但让一部分购房者面临加税，总体而言可能更有利租赁市场。

作者：居外网海外房产分析师 Adam Yang

排版：Shelly Du

责编：HY

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美国多地居民们正在抢先预付2018年房产税 | 美国

在刚通过的美国税改方案中，各州与地区级的所有税务减免额上限（包括美国房产税，消费税等）被设在1万美元之内，但在新规生效之前，提前预付2018年房产税的纳税人可以用提前纳税费用来申请抵扣现行税法的2017年免缴额基数，前提是付款及税额评估是在2017年完成。这令不少身在美国高税率州的业主们不得不考虑在2017年结束之前提前支付2018年的税单。

根据《纽约时报》的报道，纽约州居民们纷纷询问当地官员是否可以今年提前缴纳2018年的房产税，以求不被新税改得1万美元抵扣限额所限制。

新泽西州的参议员主席Stephen Sweeney已经向新泽西州长Chris Christie提出要求，希望帮助居民们在年底之前更简便地缴纳2018年全年的房产税。《纽瓦克星报》也报道了泽西市市长的类似要求。

不过，Stephen Sweeney表示：“即便我们可以提前支付房产税来最大化减少税务负担，也不足以掩盖新税改方案大幅降低州与地区税务减免的不公平性。这些税费减免额度自1913年以来以来就是联邦税法的重要组成部分。”

2016年美国各州自住房产税税率与排名

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

美国多地居民们正在抢先预付2018年房产税 | 美国 — 来源：美國稅務基金會（Tax Foundation）

在华盛顿地区（Washington DC)的费尔法克斯县与维吉尼亚县，当地电台WTOP发现上百人聚集在税务大楼门前排队，希望能提前支付2018年的税单。费尔法克斯的官员甚至还告诉拥挤的人群可以通过电汇的方式付款。阿灵顿第一财务副主管告诉当地电视台Fox 5，越来越多的居民希望提前支付2018年税单，在以往十分安静的圣诞假期期间，他们每天也要接到上百通电话以及很多预付税款。

圣诞前刚通过的新税法，迫使一些地方政府对一些申报规则进行修改，以帮助居民进行申报策略的调整。根据《华盛顿邮报》的报道，马里兰州的蒙哥马利县议会就放弃了寒假，开会通过一项允许居民提前缴纳2018年税款的法案。

首都华盛顿的市长办公室则发出了一份指南引导居民提前纳税。Zillow目前给出的华盛顿DC房价中位数为55万美元，意味着该市那些进行分项扣税的房东都将面临更高的税收。华盛顿市长Muriel Bowser指出，他将动用可用的每一项工具来减少税改带给华盛顿居民的负面影响。

参考信源：

Bloomberg.com

New York Times

编译：Adam Yang

排版：Shelly Du

责编：HY

比特币“搅动”房屋营销趋势

加密货币，尤其是比特币，近年来在各个领域确立地位，其中在房地产市场表现明显。如今，很多房屋在出售时都会明确注明比特币价格，从格里姆斯比到诺丁山(Notting Hill)，这样的案例层出不穷。居外网在2017年也接到了欧洲和北美房源的挂牌，房东也声明接受比特币结算。

比特币炒热全球房市 — 居外网加拿大温哥华独栋住宅，接受比特币支付物业编号：35938115

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房屋价格：约¥ 1,555万
预估交易费：约¥ 93万
建筑面积： 214平方米
土地面积： 627平方米
房型： 5 卧 2 卫 2 车库
楼层：共 2 层
房龄（年）： 59
其他属性：最近整修过城市景观朝向东
详情咨询：400-041-7515

许多房地产经纪人会在门前上贴了一张“接受比特币”的告示，通过这一行为他们可以吸引更多买家眼球，在房产交易中获得优势。房地产市场用比特币交易时机已然成熟。但就目前而言，出售房产时，你会接受比特币吗？这样做是否值得？

魔法营销

我们经常可以看到，那些愿意接受比特币房产交易的卖家，通常会吸引媒体一拥而上，从而整个交易会被炒热，例如，因为接受比特币交易，售价£1700万诺丁山的豪宅从10月发售以来受到了前所未有的关注。

“上周收到了来自亚洲买家的问询达15次，我们认为问询量仍会上升，但不会超过30次。”正在出售该房产的伦敦华尔街房地产公司的联合创始人Lev Loginov表示。

即使是位于英格兰东北部海岸格里姆斯比的一所小小的、简朴的房产，得益于比特币也吸引了全世界的媒体关注。在新市场中，数字货币有“惊喜”的因素，这让它极具新闻性。越来越多的卖家愿意接受比特币交易房产，媒体也乐于跟进关注。

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房屋价格：约¥ 20,087万
预估交易费：约¥ 854万
建筑面积： 717平方米
房型： 7 卧 7 卫 2 车库
楼层：共 4 层
房龄（年）： 7
其他属性：城市景观
详情咨询：400-041-7515

一个新生的投资者市场

上面提到的售价£1700万的豪宅，对其感兴趣投资者都是年轻人，这是因为年轻人对数字货币的接纳和使用人数要远远高于年龄大的投资者。

在比特币发展的早期，那些了解、投资比特币的人都是年轻人，他们对技术熟稔。这些第一批购买比特币的人，有的几十有的几百，如今这些数字货币的价值已经翻了很多倍，现在可以用比特币买房子了，而不像过去只能买到披萨。

看来，比特币的房地产市场可能正是年轻有为的投资者所需要的。这样的市场与传统的政府机构管控下的房产交易相去甚远。然而，一些人认为，为比特币卖房只是一种营销噱头。

比特币交易是一种营销噱头

伦敦房屋在线租赁平台Houzen创始人Saurabh Saxena认为，买家看重投资房产的低风险，才去投资，这与比特币投资的风险状况不相符。

Saxena表示：“我认为，比特币作为一种货币或交换手段是不可持续的，它是一种简单的营销手段，开发商通常从养老基金或私人资本筹集资金。”当养老基金投资于房地产时，他们通常期望从房地产中可以得到8%——10%的回报。在这样的情况下，低风险资产和提供低回报的比特币极易挥发，因此这样的一种交易方式风险很大。”

来源：PROPERTY PORTAL WATCH

编译：Shelly Du

美联储再次加息房产投资者必须要知道的6点 | 美国

北京时间昨天（12月14日）凌晨美联储宣布了今年的第三次加息，将基准利率上调25个基点至1.5%。与此同时，美联储还上调了2018年美国经济增长预期，并预估2018年将会再次进行3次加息。这次发布会也是现任美联储主席耶伦的最后一次公开露面。不过目前市场都认为耶伦的继任者鲍威尔，将很大程度延续耶伦的理念与加息节奏。

那么，对于想在美国置业的投资者来说，这次会议发出了什么信号？美国的投资前景有可能有什么变化呢？

美国长期经济走势稳定，有利房市稳定增长

今年全年美国经济增长预计将达到2.9%，美联储也将2018年增长预期从之前的2.1%上调至2.5%，显示了对美国商业与全球增长的信心。持续的经济增长，有助于房市需求和供给同步增长，对房市的健康发展是一个好消息。不过美联储对美国未来三年经济增长预期仍维持在1.8%，从侧面显示特朗普的税改政策还没有从实质上打动美联储的委员们。

美联储加息不等于房贷利率的等额上涨

美联储加息决定的是机构间的隔夜借贷利率，并不能直接影响长期固定房贷利率的走势。长期国债回报率的升高与贷款需求的增加才是引起银行提高房贷利率的直接原因。短期来看，2017年美联储已经加息三次，但是截止上周的30年固定房贷利率为3.94%，还低于去年同期的4.13%。这是因为长期国债的回报率并没有上升，而且不及预期的通胀与就业报告也会对利率产生下挫影响。本次美联储会议传递了正面的经济预测与2018年继续加息的信号，预计房贷利率会在短期出现小程度的上浮，但也可能在之后受负面因素影响而出现波动。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

图例：
蓝色：美国平均30年固定房贷利率
绿色：美联储有效借贷利率
红色：30年国债利率

不过长期来看，美联储加息的频率与幅度反映了美联储对美国整体经济走势的预期与调控，对所有资产利率都具有直接或间接影响。受到金融危机后美联储持续宽松货币政策的刺激，目前美国的房贷利率还是处于历史低位。美联储连续加息并且开展缩表，代表着整体货币政策加快紧缩，各种借贷利率都会上涨，而长期固定房贷利率的上涨势头在各种资产中是比较缓慢的。目前美联储委员多数预计2018年年底美联储基准利率将升至2.25%，并在2020年升至3.25%。如果这些加息预期都能实现，并且美国经济发展势头良好，那么到2020年，房贷利率有可能超过5%。

加息与税改对高价房市场有影响

让加息对房市影响变得更大的是特朗普的新税改政策。除了将房产税的抵扣额度限制在1万美元，11月众议院通过的税改方案中，还将可以享受房贷利率免税的房贷最高额度从100万美元下调至50万美元。这对通过贷款购买高价房的买家来说不是一个好消息。

美国房地产经济人协会（NAR）在第一时间表示这一系列改动可能将把美国整体房价拉低10%，同时，美国的住房自有率也会进一步下滑。依赖高额贷款的房主与潜在买家很可能在2018年同时面临加税与加息，购房需求无疑将受到一定程度的影响。但是换角度来看，一些打算进行住宅置换的现有房主，由于换房成本增加，也会暂缓他们的计划，这也可能会减少市场上可售卖的二手房供给。

在美国，高于50万美元的房贷并不常见，只占2012-2014年间全部房贷的5%。在大部分州，超过50万美元的房贷只占不到3%，高额房贷占比较高的地区主要集中在哥伦比亚特区（占27.3%），夏威夷（占24%），加州（占16.8%）与纽约州（占9.9%）等地。另外，最近的消息指出最终税改方案中，这一限额可能锁定在75万美元，也许会从一定程度上缓解市场的过度担忧。综上所述，美国整体房价应当不会受到太大影响。

美国各县超过50万美元的房贷百分比（2012-2014年间）

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租房市场或受益

在高房价地区（DC，夏威夷，加州，纽约州，新泽西州等地），同时出现的房价上涨，利率上涨与潜在的房产相关税赋的上涨，有可能会将一部分潜在购房者推向租赁市场。在NAR的一项消费者调查中，面对已经不便宜的租金，美国西部与东北部（房价较高区域）的居民对租房的偏好依然大于买房，并且这种趋势在中老年人口中更为明显。这些地方的租金很有可能因此加速上涨。

亚洲市场有望跟进加息

就在美联储宣布加息之后, 中国香港与中国大陆都纷纷跟进，分别加息0.25%与0.05%。韩国在上个月就“提前跟进”，马来西亚与菲律宾也有希望跟进加息。虽然新加坡还未跟进加息，但是当地市场利率已经随着美联储加息开始升高。

由于大多数亚洲国家的经济增长依然依赖海外投资与出口贸易，美联储连续加息将吸引投资回流美国，从而威胁亚洲经济，这也是为什么亚洲众多国家历来都会紧跟美联储加息，旨在保持双边货币与贸易关系的平衡。这么说来，美联储加息不单单影响美国房市，也对亚洲诸多国家房市产生着影响。中国香港历来紧跟美国货币政策，美联储连续加息势必也将导致中国香港房贷利率攀升。新、马、泰、印尼、菲律宾等东南亚各国也预期会采取较为紧缩的货币政策，贷款成本都会有不同程度的升高。亚洲唯一不会跟随美国加息的国家是日本，因为日本自身经济体量较为独立，受美联储加息影响较小，而且负利率是“安倍经济学”的重要组成部分，应当不会轻易被政府抛弃。

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美元，美股与比特币

由于这次加息各方早已预料多时，今晨美联储加息之后美元逆势下行。但是这样的趋势应当是暂时的。美元走势最大的影响因素依然是美国自身经济情况。良好的经济预期与2018年稳定的加息频率都是美元继续走高的强大基石。另外，对于美股估值过高恐带来泡沫风险的论调，美联储主席耶伦表示高估值并不等同于泡沫，目前美股市场的负债与杠杆使用程度并不值得担心。当谈到比特币热潮，耶伦认为比特币目前的疯涨是极端投机行为的体现，并不是稳定的保值资产。

作者：居外网海外房产行业分析师Adam Yang
编辑：Zoe Chan

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即使做上总统但并不等于自家楼盘不愁卖 | 美国

纽约人不愿意为特朗普品牌的公寓买单。

根据美国房地产网站CityRealty.com周三（12月13日）的报道，在美国总统唐纳德·特朗普（Donald Trump）名下的11座曼哈顿住宅大厦今年的销情比整体公寓市场更差。2017年出售的特朗普公寓的平均价格为260万美元，与去年同期价格相同，但比曼哈顿的平均价格310万美元低16％。曼哈顿的豪宅市场由于供应过剩而放缓。

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特朗普大厦的公寓单价也不及其他豪宅值钱。CityRealty表示，塔楼每平方英尺的平均价格今年为1,759美元，比2016年下降约7％。整个曼哈顿则平均下降1％至每平方英尺1,868美元。

坐落哥伦布圈（Columbus Circle）的特朗普国际（Trump International）表现最差，这栋大楼就是反对总统的抗议现场。今年只有两宗单位交易，平均价格为520万美元，比2016年暴跌了27％。

不过，市场还是带来一丝希望。位于滨江大道（Riverside Blvd）220号的特朗普广场的平均售价上涨了58％，达到290万美元，今年有15宗销售。

居外精选曼哈顿房源“PENTHOUSE 37”

在Zaha Hadid过世後，她的作品又再一次受到重视。 Zaha Hadid在纽约唯一一个住宅设计“西28街520号”（520 West 28th Street）开发项目，售价飙涨。39种房型分为两居室到五居室，两卧公寓的起价为489万美元，而面积最大的顶层公寓“PENTHOUSE 37”则标价5000万美元在居外网上出售。

“西28街520号”项目邻近高线公园与Renzo Piano设计的惠特尼博物馆，有着Zaha Hadid招牌的流线设计，打破传统的四方格局，以玻璃和钢筋为主要建筑材料，巨大的开窗保证了足够的采光，同时还提供了全方位的观景体验。

顶层的公寓“PENTHOUSE 37”，室内外设计均由Zaha Hadid负责，三层楼的空间共有5个卧房及5.5个卫浴，除了拥有私人直达电梯，在室内另有一台连通三层楼的电梯。室内设计流线动感，延续一贯的Zaha风格。

公寓楼内所有房源的业主都可使用全套精选的休闲配套设施和服务，包括全天24小时礼宾服务、豪华的Attache生活服务、纽约市第一个私家IMAX电影院，75英尺长开有天窗的咸水游泳池、健身中心、可预订的私家水疗房（带有桑拿室）和私密观景室等等。

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原文来源：彭博
发表日期：2017年12月14日
责任编译：Zoe Chan

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增速放缓：全球主流国家住宅市场2018展望

美国

增幅放缓-2018年热门住宅市场展望 — 美国房价继续上涨，特朗普税改影响租售比例

2018年美国房市成交量有望增加3.7%达到567万，房价中位数将上升5.5%左右。特朗普的2017年最新税改方案打算对房产相关的税收减免进行控制，可能会使更多人选择租房；加之房价不断上涨，已经处于50年来最低位的住房自有率可能会进一步下滑。点击查看2018美国房市展望

加拿大

2018与2019年，加拿大新住房供给整体放缓，公寓供给将高于独栋别墅。市场成交量将在2018年下滑，并在2019年趋稳。整体房价将继续保持上涨趋势，但增幅将放缓。点击查看2018加拿大房市展望

英国

受到脱欧与政府的持续变动，英国经济政治局在短期内存在一定的不稳定性。预计2018年英国全国的价格涨幅将继续放缓至1.0％，在2018年和2022年之间累计增长将达到14.2％。伦敦房价预计在2018年将下降0.5％，但未来五年累计价格增长可达13.1％。点击查看2018年英国房市展望

亚太区

2018年日本的机构投资者将变得更为谨慎，从办公资产转向住宅，从房产升值转向租金回报，从东京转向二线城市。越南和印度的强劲经济增长也给这两个国家的办公类房产带来的很好策成长机遇。此外，投资机构及房产业者也对新加坡普遍看好，都认为该国的办公和住宅市场已经在调控政策下触底，2017年下半年及2018年市场开始回温。点击查看2018年亚太房市展望

中国香港

市场专业人士认为，中国香港楼市降温政策对二手房市影响大，新房需求却一路走高。2018年将有较多豪宅楼盘与地铁沿线项目推出，料将再次抬升房价。近期中国香港两次诞生新地王，加上稳定的经济就业走势，即使中国香港接下来跟随美联储宣布加息，市场热情也将会依旧高涨。点击查看2018年中国香港房市展望

澳洲

澳大利亚房价增速正在放缓，拍卖清盘率正在下降，住房信贷增速也正在放慢，所有这些迹象都表明：在经历多年的强劲增长之后，房产市场开始降温。点击查看2018年澳洲房市展望

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2018年房价继续上涨，住房自有率改善有压力 | 美国

美国房地产经纪人协会（NAR）首席经济学家Lawrence Yun近期在芝加哥开展的房地产经纪人会议和博览会上宣布了对2018年的经济和住房市场预测。（最新纽约房价走势预测）

预计2017年底的现房销售量将达到547万的，较2016年上涨4%。并在2018年有望增加3.7%达到567万的成交量。此外，预计2018年全国房价中位数将上升5.5%左右。
预计2018年全美独栋别墅的开工量将增长4%，达到95万。虽然这将减轻一部分市场上的供给压力，但是Yun指出当前的开工量依然低于50年均值-120万。

Yun表示，强劲的房屋开工将是缓解库存问题的关键，也会在一定程度上缓和随之而来的房价浮动。“由于库存的缺乏，房价自2011年来总体已增长了48%，然而同期段的工资水平的增长却仅只有15%。尽管现今人们对租房的信心有所改善，但现在实际上是买房的绝好时期。因为此时的房价升值空间大，极有可能为房主们带来巨大的回报。不过大多数人却因为现在负担不了一套房子从而错失良机。”

美国住宅开建数（千个单位）:

2018年房价继续上涨，住房自有率面临更大危机 | 美国 — 注：灰色区间为金融危机时段（来源：美国统计局）

解决住房问题

Yun的合作者，罗森咨询集团的Ken Rosen说，解决住房负担能力危机的关键是说服当地立法者修改分区法规，使房屋的建造开发变得更加容易。如果立法者能够接受这样的新观点，那么长期下来，现在限制住房自有率的一些因素，比如供给不足，学生债务以及可负担性过低等，都会在不同程度上得到解决。”

罗森进一步解释道，具体的措施可体现在，立法者推翻区划分的限制而促进模块化的建设（从而增加供应），落实支付储蓄计划，并且解决学生债务的负担问题。那些之前因为还不起贷款而被强制收回房子的人，往往在面对是否购买新房子的选择时都会犹豫不决。Rosen指出，对于这类人，政府有必要对他们提供全国性的咨询与开导。

如果不实施这些措施，Rosen和Yun担心目前已经处于50年来最低位的住房自有率将会进一步下滑，并损害美国整体经济。目前，在年轻一代和那些房价大幅上涨的城市里住房自有率并没能达到顶峰，这并不是一件好事。

美国住房自有率（百分比%）：

较高的住房自有率是必须的。首先，它对整体经济的财务健康是极其重要的。其次，住房自有率可以帮助家庭在一段时间内积累到一定的财富，减少不平等性，增加对社区的投资，从而促进经济的增长。

当谈及到2018年房东们应该关心些什么，这两位发言人的注意力纷纷集中在特朗普的税收改革计划上，该计划包括了通过减少房贷利息的扣税优惠，而对房懂直接造成税赋上升。修订后的税收政策将可供利息抵扣的房贷限额从100万美元以下降低至50万美元，并将房产税抵扣限制在1万美元。（编者注：该法案还未最终确认）全美房地产经纪人协会认为新税改计划可能对房价有高达10%的负面影响，并使中产阶级业主每年多缴纳$815的税。

尽管困难重重，Yun还是觉得2018年的市场表现会比2017年的好。“绝大多数的租客都想在未来拥有一套房子。这是他们的美国梦。”YUN说到。“假如影响住房自有率的税收政策没有变化，那么正在向好的美国经济和就业市场，将给2018年的美国房产销售提供一个巨大的舞台。”

美国买房找Berkshire Hathaway HomeServices 是美国扩展最快的地产经纪人网络，共有 43,000 名经纪人，1300 家经纪公司，遍布美国全境和夏威夷。

来源：Inman

翻译： Chloe Du

责任编辑：Adam Yang

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海外买房 “菜鸟”十五问

你知道什么是好的房产么？是不是有个小院子，院子里面种着花就是很棒的房屋了呢？购房的时候需要考虑的可远远不止这些问题，下面就跟着居外一起来看一下海外买家在谘询购房问题时最关注哪些问题。

买房前期

1、中国人可以在海外买房吗？

可以的。目前在美国和澳大利亚购房者特别多，在海外买房需要办理的手续比在国内要复杂一些，而且需要提供护照和资产等证明。

2、在海外买房要多少钱？

像葡萄牙这种比较小的国家，30万人民币大概就可以买到一套住房，但在比较热门的国家，像美国加州洛杉矶、旧金山，好学区的100万美元左右，尔湾有50~80万美元的，向钻石吧、核桃是等50万的也有。硅谷的现在很红火，70万美元的有的加价20万美元才能买到。

3、在海外买房能不能移民吗？

能“买房移民”的国家多集中在欧洲，且大多经济状况欠佳，如塞浦路斯、葡萄牙、西班牙、希腊、韩国（济州岛）拉脱维亚等。当前最热门的移民目标国，如美国、澳洲、英国、加拿大，都是经济发达国家，一般不会利用买房移民这种方式吸引外资。所以在大多数国家里，买房与移民完全是两个完全没有联系的两件事。但如果想要移民，可以选择相应的移民方式。

4、在各种海外投资项目中，住宅投资风险如何？

投资风险最低的是住宅房屋，因为住宅房屋是需求性的，只要人口增加，就有需求。商业性建筑通常投资风险比较高，因为它受市场影响比较大，仓库也是一样。投资风险最大的是土地，投资回报最大的也是土地，一块不毛之地，如果被开发的话，它会在一夜之间暴涨，同样它也可能闲置五十年无人问津，当然毫无任何利润可言。总之，投资回报率越高的投资风险可能越大。

5、海外投资选商业还是住宅地产？

供中国投资者购买的房屋种类繁多，有别墅、公寓、写字楼、酒店、商店和工厂等等。然而，这些海外投资房产可分为两大类：住宅地产(Residential Property)和商业地产(Commercial Property)。

在这两类之中，住宅地产对于投资者来说更容易理解，因为我们平日所居住的房屋就属于住宅地产。最近在美国，住宅地产成为了媒体们的焦点，不论是报刊还是电视，都在讨论与撰写有关住宅地产的事，为此甚至还举行了一场万众瞩目的晚宴。

其实，住宅地产与商业地产都各有千秋，就看购房者海外投资时更“钟情”于哪一类。

6、海外可以购买学区房吗？

可以的。对许多买家来说，学区也是考察的重点之一。许多买家都在心仪的学区附近寻找房屋，家长想让孩子们上最好的学校，也在无形中提高了学区房的房价。即使你还没有孩子，购买学区房也是明智的选择。如果学校很吸引人，房屋就一定不会贬值。作为房屋的拥有者，你要关注学校怎么样，就像需要关注屋顶质量、社区发展，城市政府状况一样。

7、海外买房可以贷款嘛？

海外买房是可以贷款的，在几个投资热点国家中，加拿大和澳大利亚的贷款都比较容易办理，在加拿大，留学生也能贷款；美国和英国贷款则最为困难，尤其是美国在次贷危机之后，贷款给本国人已非常谨慎，对外国人贷款发放则更加严格。特别要注意的是，如果国人申请美国贷款，以房屋作为抵押或者资产证明，往往不被美国认可，贷款更容易被驳回。

8、海外房产关于土地产权的问题，是不是和国内不同？

国外购房与国内购房间的最大区别是在土地产权问题上。在我国，土地只能转让使用权，而所有权归国家所有，使用权最长年限为70年。海外很多国家土地都为私有制，一般来说海外购置的房产都为个人永久产权，基本无年限限制，也有极个别地区，如英国的房地有产权年限，但年限也都为90年以上。

9、投资海外房产比国内的投资回报率高吗？

海外房产的投资回报率要远高于国内。中国房地产市场，以北上广为例，价值1000万的房子，房屋的租金每月大约是1~2万，每月收益率为1‰~2‰，而美国房市的租金收益率约为7‰~8‰，回报率相差之悬殊，中国人海外买房投资目的地主要集中在美国、英国、澳大利亚和欧洲的新兴国家。其中欧洲新兴国家包括葡萄牙、西班牙、塞浦路斯等。

在美国加州，房子出租后的毛租金回报率一般可达到7-9%，扣掉持有成本和管理成本，净回报率平均在5-6%之间；美国德克萨斯州的房租收益为10%至15%左右，若剔除税费等将近4%至5%的各项支出，该区域房屋的租金回报率最高可达10%；美国奥兰多的房产租金回报大概是6%。

10、在海外买房时，地理位置重要吗？

购房过程中，最重要的就是房屋的地理位置了。尤其是将房子出售的时候，房屋的位置就显得尤为重要。也许房屋的质量一般，厨房跟浴室的布置也很糟糕，但如果房子位于好的街区或学区，这套房子也会非常受欢迎。

大到房屋所在的城镇、学区、社区、街区，小到房屋朝向都十分重要。当房地产市场起起浮浮时，有个地段好的房屋总是保险的。

11、税费、手续费以及其它费用是怎么收取的？

现今不少海外国家的房价可能并不高，但在购房、持有、出售环节，成本很高。比如投资加拿大房产，购房时，需缴纳货品与服务税，还有土地转让税、省销售税以及验房费、保险费和中介费等，这些费用约为房价的10%左右。房产持有阶段，还要向政府缴纳税，如多伦多的税率，现今约为房价的1%左右；出售时，还要缴纳各种税费，比如增值税、房屋转让费、中介费、验房费等等，这些费用积累起来就会摊薄投资的最终实际收益。

买房中期

12、签订房屋合同时，要注意什么？

虽然海外置业的买卖双方、中介都会签订合同，但“即使是中文合同，普通人也未必会看清楚每个词、每一句的意思，更何况是外语，特别是一些小语种?”因此，前往国外看房产时，最好把翻译带上。翻译可以帮助确定房子是否属于中介代理的房地产商、确认标的房产是否已经被售卖，从而降低被欺骗的可能。

13、在海外买房要聘请专业律师吗？

虽然国外的房产中介一般都是比较正规，服务也是比较规范的。但是毕竟不是投资人自己的国家，政策不同，再加上语言的问题，对于一些房产信息或者合同内容，光靠中介一人之言，作为买家是很难理解，也有会因为会错意而造成误解或者过错的风险在。因此你需要一个全面为你服务的专业律师，由他陪同你参与整个看房、选房、签合约和最后交易过户的过程。一方面可以帮你把控过程和内容的真实性和合法性，还可以给你提供一些专业意见，帮你更好完成买房过程。

14、海外买房可以私下交易吗？

最好避免私下交易，有些投资人会为了省去中介费用或者相信熟人介绍而选择私下交易。这样做其实是不太明智的。先说说第一种，为了省中介费而选择私下交易。不要觉得绕开了中介就省钱了，也许你不但省不了钱还会惹来麻烦。因为不同于你在自己国家，对国情、行情、社会环境等都比较瞭解。对于一无所知的海外，包括房产的真实情况、周边房价的范围等。如果你选择将信任交给一个完全陌生，而只是一次房屋买卖关系的卖家，那么你就太天真了，无论对方看上去如何善良诚恳，你都应该要自我保护，不要为了省一些中介费而给自己带来隐患。

15、在海国外置业，如果是买二手房，应该注意些什么呢？

首先要确定该国家是允许外国人买二手房。

其次，你能看见的就是地段，周边环境，房子格局，看你喜不喜欢，是否符合你们的需求，专业的东西你们也看不出来，要不为什么大家都得请验房师，房子有没有问题得专业的人看，可以问中介这个房子在市场上出售了多久，房主是不是急于出手等等。

另外，注意事项都比较多，但是具体要看是针对哪些方面的，如果是签合同时注意的就是价格，贷款，付款方式，过户时间，税费，交房时间等其它详细内容。

居外课堂系列文章，解答大家在海外买房中最常碰到的问题。不管你是打算在海外买房，还是已经在海外买房，你在海外置业的过程中，有任何疑问，欢迎来信告知，居外课堂将竭力为您解答，点击查看更多系列文章

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费城，中国投资者下一个热点 | 美国

荣富地产CEO Jeffrey S. Detwiler访谈录（二）

对于在北美寻找投资不动产机会的中国买家而言，哪个城市会是下一个投资热点呢？Long & Foster (荣富地产) CEO Jeffrey S. Detwiler在2017年11月接受居外网采访时，表示2018年美国费城可能会成为房地产投资的新热点，以下是访谈要点。

市场：豪宅房产销售一路走高

据Jeffrey S. Detwiler提供的最新TREND MLS费城10月份的房产销售数据，我们发现了当地总价超过75万美元的豪宅房产市场火热。

费城，中国投资者下一个热点荣富地产CEO Jeffrey S. Detwiler访谈录（二）| 美国 — 2017年10月，费城总价超过75万美元独立房的库存较2015、2016年同期连续下降，说明这类房产的销售活跃（数据来源于TREND MLS）

相对于往年同期，2017年10月，费城总价超过75万美元的豪宅库存连续下降。2015、2016年10月，该类豪宅的库存分别为2125、2051，同比下降3.3%，而2017年10月延续了去年同期的下降趋势，下降了3.2%。

费城豪宅市场的火热，不只体现在库存，更在于销量上的提升。2015、2016、2017年10月，费城豪宅的销量分别为131、134、141套，2017年10月的销量比去年同期增长了5.2%，较2015年同期则增长了7.6%！

优势：投资回报率高居美国各大城市前列

目前费城房价虽然不高，但这个城市的房产投资回报率却比较喜人，单单对外出租产生租金这一项，就能让投资者的年收益超过4%，再加上当地房价正处于稳步上涨之中——以当前费城经济、人口增长，房价上涨是毫无疑问的。人们现在投资费城房产、并持有几年以后，再次对外出售时，投资者还能获得一部分增值收益。

现在费城房产投资收益率已经高达6%以上，而大家熟知的美国知名城市如纽约和旧金山的房产投资收益率却不足5%，这就是人们在费城买房、投资的最大优势。

此外，位置优越也是人们选择费城买房的重要优势之一，它既是宾西法尼亚州最大的城市，还占据着纽约与华盛顿两大都市之间的重要位置。从费城开车出发，不到两小时就能到达华盛顿或者纽约，出行十分方便。作为美国东海岸的重要港口，费城拥有300多个码头和29公顷的自由贸易区，是美国与世界相连的重要纽带。

潜力：房产自有率下降出租市场旺盛

Jeffrey S. Detwiler表示，最近受到经济的影响，千禧一代购买房屋的速度变慢，但并不影响他们购买意向。自置房产的比率下降到64％。其中，有6％的家庭选择出租房屋，因而房屋租赁市场极为火爆、租金也呈上涨趋势。特别是靠近地铁，或者交通便捷的房子，租金会较高且一房难求。

根据世界日报的报道，过去一年，费城的房租上涨超过14%，排在全美租金最贵城市的第17位。涨价幅度最高的是费城西南部地区和East Parkside，一个季度内就上涨超过10%；租金最贵的地区仍属Logan Square至大学城西部的市中心地区，一套一居室的平均租金超过1800元。

对于打算在费城买房出租的中国买家，Jeffrey S. Detwiler建议首要的是先考虑交通的便捷，比如靠近地铁，再则是性价比高的房源。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

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未来走势：供应紧缺及加息对华人买家影响不大

根据费城房地产研究机构centercityphila.org近期公布的数据，去年费城市中心新建住宅2506幢，创历史新高。专家认为，在联准会连续宣布加息后，一些买家开始决定存钱观望，但费城的房价比起纽约等地依然有较大的升值潜力。那么，Jeffrey S. Detwiler会如何看待未来费城房市走势及加息的影响的呢？

当前房市市场仍然处于平衡发展阶段，市场房源仍然供应不足，这可能会进一步提高房价，销售也会因此受到限制。至于豪宅市场， Jeffrey S. Detwiler则乐观看好，因为他相信将有更多的买家进入市场。

至于加息，由于借贷成本的增加，会使不少买家暂缓买房或转为观望，需求的减少将抑制房价的增长。不过对于倾向于现金购房的华人买家来说，房贷的利率基本没有影响，反而是个好消息，因为相对稳定的房价意味着买房的好时机！

一起跟随镜头，走进并发掘费城的迷人魅力

关于荣富地产公司（Long & Foster Real Estate, Inc.）

荣富地产公司（Long & Foster Real Estate, Inc.）是美国最大的独立经营的商业和居住物业服务公司，是荣富地产集团（The Long & Foster Companies）旗下子公司。公司是世界顶级艺术品拍卖行佳士得国际公司（Christie’s International Real Estate）在中大西洋（Mid-Atlantic）和美国东北地区（Northeast Regions）高端房地产市场的独家战略合作伙伴，而且是全球领先房地产公司联盟（Leading Real Estate Companies of the World）的创始会员；全球领先房地产公司联盟是一个由房地产专家组成的著名全球化网络，旗下设有全球豪华房产分部（Luxury Portfolio International）。公司在美国设有200多家门店，拥有超过11,000名执各州房地产从业资格的专业人士。

作者：Dave Platter & Lisa Zhu

责任编辑：Shelly Du

2017全美最安全城市Top10：

1、伊利诺伊州内帕维市(Naperville)

2、加州尔湾(Irvine)

3、加州千橡市(Thousand Oaks)

4、犹他州普若佛市(Provo)

5、德州圆石城(Round Rock)

6、密歇根州安娜堡(Ann Arbor)

7、加州卡尔斯巴德(Carlsbad)

8、佛罗里达州圣路西港(Port St. Lucie)

9、加州桑尼维尔(Sunnyvale)

10、佛罗里达珊瑚角（Cape Coral）

美国长期经济走势稳定，有利房市稳定增长

美联储加息不等于房贷利率的等额上涨

加息与税改对高价房市场有影响

租房市场或受益

亚洲市场有望跟进加息

美元，美股与比特币

居外精选曼哈顿房源“PENTHOUSE 37”

买房前期

买房中期