Category: Financial

總部位於雅典的房地產咨詢公司Algean Property發布的年度報告顯示，今年夏天，人們對米科諾斯島（Mykonos）、聖托裡尼島（Santorini）和帕羅斯群島（Paros ）高端房產的興趣將達到頂峰。

該公司表示，地中海地區租金增幅最大的前10個房地產市場中，有8個來自希腊，這是因為美國、澳大利亞、歐洲和中東國家的投資者們已紛紛把目光投向了希腊的豪華別墅。

這項調查涉及地中海地區的30個目的地，其結果表明，對於那些有意在地中海地區投資或租借度假住處的人來說，希腊是最理想的地點之一，而這在很大程度上要歸功於當地旅游業的蓬勃發展和富有競爭力的價格。

2018年，米科諾斯島上一間面積為250平米，有3個房間且附帶私人游泳池的豪華別墅的周租金相比2017年已增加了1,000歐元，達到了11,500歐元（約89,422元人民幣）。根據Algean Properties發布的報告，2017年，原售價6,500歐元每平方米的高端住宅價格已上漲500歐元，使米科諾斯島成為了地中海地區物業回報率最高的目的地。

排在米科諾斯島、聖托裡尼島和帕羅斯群島後面的是羅德島（Rhodes）、斯基亞索斯島（Skiathos）、伊羅達（Elounda）和波多河麗（Porto Heli），這些目的地的回報率都超過了5.1%。接下來是哈爾基迪基（Halkidiki）、哈尼阿（Chania）、克裡特島（Crete）、達爾馬提亞海岸（Dalmatian Coast）、突尼斯和法國尼斯。凱法利尼亞（Kefalonia）排第十三名，緊隨其後的是科孚島（Corfu）、伊比薩（Ibiza）、安塔利亞（Antalya）、馬貝拉（Marbella）、聖特羅佩（St Tropez）、撒丁島（Sardinia ）和扎金索斯（Zakynthos）。

居外精選希腊米科諾斯島房源

1.

一棟180平方米的豪華別墅，位於米科諾斯島Agios Ioannis地區，占地4.000平方米。 別墅設有私人游泳池，享有壯觀的全景海景。位置便利，非常靠近大海；亦由於其位置，保證隱私。別墅分為兩層，最多可容納6人。僅售約¥1,199萬。
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2.

這棟200平方米的獨棟別墅建於2013年，位於米科諾斯島的南部。別墅距離米科諾斯市中心僅5公裡，俯瞰著帕羅斯島（Paros）和納克索斯島（Naxos），享有愛琴海（Aegean Sea）和僻靜著名的阿格拉裡海灘（Agrari Beach）的壯麗景色。
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3.

這是一幢450平方米的豪華別墅，占地4,000平方米，位於米科諾斯島Aleomandra地區。 該別墅距離城鎮有3.5公裡，享有迷人的大海和日落美景。它包括三間寬敞舒適的臥室，每間臥室都有自己的豪華私人浴室，廚房和起居室。
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原文：The Nation
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

日本將於2019年10月1日起，消費稅由現行的8%提高至10%，購屋成本墊高，房價將隨之上漲。

日本信義社長何偉宏表示，有計劃在日本置產的民眾若想減少消費稅支出，購買預售屋必須在明年4月1日前完成簽約，中古屋買賣則需在明年10月1日前交屋，才能適用舊有8%消費稅稅率。

依日本政策規定，不僅旅游購物商品售價含消費稅，購買不動產的總價（賣方是法人身分）也有包含消費稅，日本2014年將消費稅自5%調漲至8%，不論是建商賣屋成本或仲介服務費等因含消費稅，都有微調上漲，因此在政策宣布後至調漲前，激勵了一波購屋交易量。

何偉宏指出，第二波消費稅調漲後，影響購屋成本增加，原本即有置產需求的消費者會希望趕在明年10月前交屋，預期明年第一季交易量應會提高。

不過個人賣屋受到消費稅影響較低，何偉宏表示，日本政府僅會對建物、建築成本進行消費稅課徵，如果不動產賣方為法人，會影響購買不動產的總價，包含建物裝修費、貸款手續費、代書費及仲介費等，都會因為消費稅調漲而增加支出；若賣方是個人，消費稅調漲不會影響房屋總價。

這套帶泳池的豪華單人家庭住宅位於東京市中心一處安靜的住宅區。五反田站（JR山手線）6分鐘步行即可到達。物業設計合理，整合了無機和天然材料。每間房間都安裝了地暖。住宅內有一部電梯。在起居室俯瞰泳池時，你甚至會遺忘自己居然住在東京。
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舉例說明，若中古屋含稅總價是4660萬日圓，包含土地2500萬日圓、建物2000萬日圓、消費稅160萬日圓，消費稅調成10%後，消費稅會增至200萬日圓，因此含稅總價變成4700萬日圓，所以需多繳40萬日圓。

而仲介費計算方法，以上面所提的中古屋總價4660萬日圓為例，仲介費是購屋總價3%+6萬日圓+8%消費稅，合計為1,57萬4,640日圓；消費稅調為10%後，仲介費為1,61萬7,000日圓，增加4萬2,360日圓。

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原文：今日新聞
責編：Zoe Chan

近年來，越南房地產投資趨勢掘起，想到越南投資房地產，除了廣為人知的越南富美興、越南Novaland等知名開發商，還有哪些呢?讓我們繼續看下去：

越南房地產內市值前十大開發商，按照項目量及影響力的排名：

1. Vingroup JSC
2. Novaland Group Corp
3. Dat Xanh Real Estate Service and Constructions Corporation
4. Nam Long Investment Corporation (NLG Corp)
5. Khang Dien House Trading and Investment JSC
6. CEO Group
7. Saigon Thuong Tin Real Estate JSC
8. Ha Do Group JSC
9. Him Lam Corporation
10. Hòa Bình CO.LTD

1、 VinGroups   越南上市公司

股票代號：VIC

市值： 315,970.5B  越南盾（約合940億人民幣）

公司介紹：Vingroups集團旗下有銀行，商場，超市，越南房地產最大勢力，幾乎最好的地段都由他們旗下的Vinhomes及Vincom開發，項目規模跟量也是第壹。

Vingroups集團的土地存量是第二名Novaland的40倍。截至2018年8月，其股票本益比為70倍。

公司官網： http://vingroup.net

知名項目：Golden River、Central Park、Vincity

2、Novaland

越南上市公司。知名開發商，項目量大但分散，地段不如Vingroups，社區規模較小。

股票代號：NVL

市值：60,981.04B  / 越南盾（約合180億人民幣）

公司介紹：Novaland贏得亞洲房產獎所頒發的最佳開發商，也被越南合股公司列為十大高聲望的開發商之壹。總部設在胡誌明市，成立於1992年，目前由 Bui Thanh Nhon為掌控。他們目前開發了超過30項住宅項目。

公司官網：https://www.novaland.com.vn/

知名項目：Lexington、Madison、The Lakeview、Sunrise City、Sun Avenue、Victoria Village、du an Lexington Residence quan 2

3、AlphaKing

越南未上市公司。

中國知名開發商綠地集團與越南地產女王張美蘭合資的公司，成立時間短但是佔據許多胡誌明市蛋黃區好地段的房地產。第壹郡蛋黃區的辦公大樓大部分為該集團所持有。

公司介紹：Alpha King是越南享負盛名的國際房地產開發商之壹，其總部設胡誌明市，以將尖端技術運用於房地產項目而聞名，Alpha King於2018年在越南榮獲Golden Dragon Awards頒發領先房地產開發商的殊榮。張美蘭為越南華人，其丈夫為香港富商，多次成為全國繳稅最高的企業經營者。

公司官網： https://www.alphakingvn.com/#/profile

知名項目：Alpha Town、Alpha Hill

4、Dat Xanh越南綠地集團

越南上市公司

股票代號： DXG

市值：9,653.46B / 越盾（約合30億人民幣）

公司介紹：總部設立於胡誌明市，這家公司曾經被評為越南最好的開發商之壹，同時開發住宅和商業地產，也提供其他房地產服務像是房產分佈、代理經紀、物業管理等服務。胡誌明市第二郡的 「寶石河岸」是Dat Xanh集團所開發的指標建案。

公司官網： https://www.datxanh.vn/

知名項目：Gem Riverside、Sunview Town、Lux City、Opal City

5、Kppel Land 吉寶集團

Keppel Land新加坡吉寶置業集團，新加坡最大的上市集團

股票代號：BN4.SI

市值：  12.325B   / SGD

公司介紹：吉寶企業又稱吉寶集團，是新加坡最大的跨國企業，業務涉及海洋與離岸工程，房地產，基礎設施建設與項目投資等。

吉寶置業集團在越南胡誌明市開發最高端的住宅社區，將新加坡花園的概念推廣到越南，其居住環境深受越南外籍人士喜愛，租金投報率高。另外也有酒店式公寓服務品牌及物業管理。

公司官網：http://www.kepcorp.com/cn/home.aspx

知名項目：mpire City、Palm City、Estella Heights

6、Phu My Hung富美興

Phu My Hung 是臺資公司中央貿開的子公司。臺灣人的驕傲，全亞洲最好的小鎮之壹，就是位於胡誌明市第七郡富美興。

股票代號：5545

 

目前上市計劃擱置中

公司介紹：Phu My Hung 集團是越南知名房產開發商之壹。成立於1993年，母公司為 CT&D集團的子公司。Phu My Hung目前完成了十多項住宅專案。公司初成立時打算透過越南和臺灣合資計畫下打造壹個同名的現代城市。為臺資合資公司。

富美興是亞洲最成功的造鎮計劃之壹，為越南壹個獨樹壹格的社區，環境優美，區內有多所國際學校，居住品質高，深受越南外籍及本國高資產人士的喜愛。

公司官網：  https://phumyhung.vn/

知名項目：Scenic Valley、Happy Valley、Sakura、South Saigon Residence

7、Nam Long 投資集團

NAM LONG是越南上市公司

股票代號：NLG

市值：6,537.72B /越南盾（約合20億人民幣）

公司介紹：Nam Long 投資集團是越南的另壹家獲得多項獎的開發商，他們在2016年獲得由亞洲房產獎所辦法的最佳開發商獎。

知名項目：Valora Fuji、Capital Tower、Flora Kikyo

8、CapitaLand Vietnam

CapitaLand Vietnam新加坡凱德集團，新加坡專業房地產上市集團。

股票代號：CATL

市值：13.9B /新加坡幣

公司介紹：CapitaLand是亞洲最知名的房產開發商之壹。設於新加坡但在在全球超過30個國家開發房產。主要再中國和新加坡發展。但過去幾年陸續在越南開發了些新專案。

凱德集團在越南胡誌明市開發最高端的住宅社區，將度假式公寓住宅的概念推廣到越南，其居住環境深受越南外籍人士喜愛，租金投報率高。另外也有酒店式公寓服務品牌及物業管理。

公司官網： https://www.capitaland.com/vn/en.html

指標項目：

Vista Verde、The Vista、Mulberry Lane、Seasons Avenue

9、SonKim Land

越南未上市公司

公司介紹：SonKim Land已經在越南南部城市及胡誌明市取得成功發展。集團早期已打好強勁根基，在第三代阮氏家族傳人1993年掌舵時，開設了如今的SonKim 集團及旗下的SonKim投資發展公司，後者業務拓展至房地產、媒體及零售品牌。

SonKim Land與多家知名國際地產公司尋求合作，目前成為越南本土公司中的奢華房地產最知名的品牌。

公司官網： http://sonkimland.vn/

知名項目：The Metropole、Gateway Thao dien

10、Maple Tree

新加坡未上市公司

Maple Tree壹家領先的房地產開發、投資及資本管理公司，總部位於新加坡。

公司介紹：Maple Tree擁有超過3400名員工總部位於新加坡，在亞太、歐洲和美國的12個經濟體設有辦公處經營管理總資產為463億新元四年平均投資股本回報率為11.1%*五年淨資產複合年增長率為12.6%。

公司官網：http://www.mapletree.com.cn/zh-CN.aspx

知名推案：One Verandah

 

 

來源：unicaptial
責編：KYRA WANG

當地時間11月13日，在經歷了無數次拉鋸戰之後，英國終於與歐盟就“脫歐”協議內容達成一致。次日，英國首相文翠珊宣布草案贏得了內閣支持，英國議會將於12月中旬對草案進行表決。

在英國脫歐之後，愛爾蘭作為唯一一個在陸地上和英國接壤的歐盟成員國，將成為連接英國與歐盟之間的特殊橋梁。

行動敏銳者早已向愛爾蘭投去了關注的目光。

為了繼續留在歐盟，部分對脫歐不滿的英國人選擇加入愛爾蘭國籍。愛爾蘭駐倫敦大使館數據顯示，2018年上半年，大使館共收到約4.5萬份護照申請，相比英國2016年公投脫歐前的數據幾乎翻番。此外，原本駐倫敦的不少金融機構，比如美國銀行也選擇把歐盟總部搬遷到都柏林。

史密斯諮詢公司的聯合創始人李敬利告訴第一財經記者，他近期剛接待過一位剛需客戶――客戶打算明年開始在都柏林長居，並把孩子送過去上學。

這位客戶和一個英國人同時看中了一套三居室的公寓，為了拿下這套公寓，他們開始競價，75萬歐元的售價被抬高到了86.5萬歐元（約合686萬元人民幣），他的客戶終於如願以償。

外來人口遷入和工作機會的增加，則助推了愛爾蘭本來就已十分火熱的房價。在今年11月初全球知名會計師事務所普華永道（PwC）發布的《2019年歐洲房地產新趨勢》報告中，愛爾蘭首都都柏林的房地產投資前景僅次於裡斯本（葡萄牙）和柏林（德國）。

全球最大的中文海外房源門戶網站居外網向第一財經提供的數據顯示，當前都柏林的詢盤熱度正處於歷年來的巔峰。

｜近6年上漲逾九成

與多數歐洲城市類似，2007-2008年都柏林房價達到了頂峰，但在2008年全球金融危機爆發後，都柏林房價出現了長達3-4年的下跌探底過程，均價幾乎遭到腰斬。

房地產服務商第一太平戴維斯（Savills）愛爾蘭新房業務總監布朗（David Browne）對第一財經記者表示，都柏林房價自2012年初觸底以後開始穩步上升，年均漲幅達8％；若考慮通脹因素，直到今年以來漲幅才有所放緩。

愛爾蘭中央統計局（CSO）數據顯示，今年8月，都柏林住宅價格同比上漲6.1%，與2012年2月時的最低點相比，已累計上漲94.5％。

居外網的都柏林詢盤指數顯示，2017年開始詢盤數量增速明顯，該年第二季度詢盤量環比增加了三倍。2018年第三季度創下了統計以來的最高紀錄，同比2017年第三季度翻了兩番。

就職於英國某知名房地產基金公司的Nina告訴第一財經記者，2008年金融危機造成了愛爾蘭房地產開發商持續數年的資金短缺，無力興建新房，同時愛爾蘭人口保持持續增長，導致房地產市場嚴重供不應求。

“在2012-2013年左右，愛爾蘭經濟逐漸復蘇，當時是最佳投資期，我們公司正是在那個時候進入都柏林房地產市場的，”Nina說道。

布朗表示，都柏林樓市最近幾年中國買家人數明顯增加，主要以自住的家庭式住宅為主。據他透露，當前都柏林市面上每套新房（含期房）均價為46.7萬歐元，每平方米均價約6000歐元，其中最貴的是鄧萊裡-拉斯當區超過60萬歐元。

Nina告訴第一財經記者，她有一位朋友，2014年花費幾百萬歐元在都柏林郊區投資了一家擁有100多個房間的小型酒店，目前經營狀況良好，不計房價上漲，僅每年的租金回報率已超過了5%。

這座宏偉的格魯吉亞鄉村住宅位於愛爾蘭都柏林南部市郊Newcastle，享有優越的地理位置，設有7臥7衛、獨立的賓館和宜人的花園。土地面積達35612平方米，僅售約¥1,930萬。
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“在過去兩年，大量的中低端樓盤（包括社會福利房）進入市場，拉低了都柏林的均價。根據地區不同，新房價格平均要比二手房高出15%，”布朗說。

梅林資本集團（MerrionCapitalGroup）的首席經濟學家麥奎德（AlanMcQuaid）認為，都柏林房價上漲的主要原因是供不應求，這一現像已經持續多年，並且不可能在一夜之間得以修正，因此房價很難停止上漲。

｜人口紅利是核心因素

都柏林房地產市場的供不應求與當地人口紅利密切相關。愛爾蘭中央統計局數據顯示，該國當前人口約485萬，較10年前增加了35萬，預計到2040年，愛爾蘭人口將達到575萬。

愛爾蘭是歐洲人口最年輕的國家，25歲以下人口占總人口的三分之一，34歲以下人口幾乎占總人口的一半，而愛爾蘭近40%的人口生活在都柏林及其周邊地區。都柏林對愛爾蘭人口的虹吸效應，除了由於它是首都之外，還因為都柏林有著“歐洲矽谷”之稱。

普華永道在報告中提到，世界領先的科技公司正在都柏林“快速擴張”，這是為什麼這個相對較小的城市，在歐洲房地產投資前景中排名靠前的原因。

11月8日，臉書（Facebook）宣布計劃擴大在都柏林的辦公室區域，使辦公面積翻兩番，讓該公司在當地的員工人數增加一倍以上。臉書目前在愛爾蘭雇用了4000名員工，但仍然不如蘋果和谷歌（Google），這兩家公司在愛爾蘭各自擁有6000名員工。

大量且質優的工作機會刺激了不少年輕人來都柏林學習、工作和生活。李敬利對第一財經記者表示，相對於爆發式的人口增長速度，新屋建成速度遠遠無法滿足市場需求。

Nina對第一財經記者表示，在英國脫歐之後，愛爾蘭將成為歐盟唯一一個主要語言為英語的國家，因此有不少投行及其他金融機構選擇把歐盟總部搬到都柏林，包括中國銀行也於2017年6月在都柏林設立了分行。

“經濟復蘇之後，不少愛爾蘭人選擇回到自己的祖國。近年來，去愛爾蘭留學的數量也有所增加，其中包括不少來自中國的留學生。這些因素都直接推動了房價，”她說。

據悉，目前約有3000名中國留學生在愛爾蘭留學，其中大部分都在都柏林。較為知名的大學有聖三一學院（Trinity College）、都柏林大學（UCD）和都柏林城市大學（DCU）等。

｜每年租金回報7%-10%

世上沒有只漲不跌的資產。都柏林的房價已連續快速上漲了5-6年，未來空間還有多大呢？

三大評級機構之一的標准普爾今年9月發布的預測報告顯示，愛爾蘭的房屋供應量正在追趕需求量，預計未來三年內的房價增長將有所緩解。2018年的房價增速為9.5%，2019年放緩至8%，2020年為7%，2021年為6%。

愛爾蘭最大房產網站Draft.ie的數據顯示，都柏林的房價幾乎已恢復到了金融危機之前的水平，當前有5000多套房產在售，數量同比有所增加。

Nina對第一財經記者表示，房產投資周期通常為10年左右，現在已進入中後期。她所在的基金公司當初投資都柏林時設定了5年的投資期，已全部退出。

Nina認為，“現在的投資機會肯定沒有前幾年那麼好，但如果有剛性需求，比如孩子在當地上學，仍然可以考慮。”

布朗也認為，保守估計，未來幾年都柏林的房價仍將保持每年3％至5％的上漲，取決於當地市場的供求水平。

李敬利則認為都柏林房產仍十分具有吸引力，尤其是其超高的租金回報比率。據統計，都柏林房地產每年的租金回報率在7%-10%。這與愛爾蘭的人口紅利和科技巨頭搶灘入駐息息相關。

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來源：第一財經
責編：Zoe Chan

｜與一年前相比，葡萄牙房市出現了哪些變化？

裡斯本（Lisbon）房市和阿爾加維（Algarve）房市存在明顯差異，但去年兩者的銷售量，價格增幅和市場流動性都有所提升。2017年，阿爾加維豪華房產的價格同比上漲6.5%，而裡斯本的主流物業價格相比2012年的低位高出了24%。阿爾加維“金三角”從昆塔多拉戈（Quinta do Lago）延伸到了瓦爾多洛博（Vale do Lobo），而阿爾曼西爾（Almancil）仍然是阿爾加維最高檔的第二住宅區。價格低於500萬歐元的豪華別墅銷量可觀，而在西海岸波爾蒂芒（Portimão）和薩格雷斯（Sagres）之間的區域內，人們對價格低於120萬歐元的別墅有大量的需求。

阿爾加維法魯（Faro）豪華公寓包括客廳、2個房間、1個浴室、設備齊全的廚房、寬敞的陽台、2個車庫和屋頂上的游泳池，享有360°海景和山景。
居外物業編號：42893871 點擊查看房源信息

｜葡萄牙有哪些吸引人之處?

與許多國家不同，葡萄牙政府沒有收緊外籍人士所有權政策，也沒有出台增收財產稅的規定。相反，葡萄牙不收取遺產稅，同時配合兩項關鍵舉措的做法在吸引新投資的過程中發揮了至關重要的作用。

首先，根據2009年引入的非慣常居民（NHR）稅收規則，外籍人士只需按照20%的較低稅率繳納在葡萄牙進行經濟活動的個人所得稅，而且還能享受包含養老金在內的各類海外收入免稅待遇。

第二項措施——“黃金簽證”應該與裡斯本房市存在更緊密的聯系。政府可以利用黃金簽證向歐盟以外的投資者授予居住權（且允許簽證持有者跨越申根區，在26個歐盟國家內自由移動）以換取最低為50萬歐元的物業投資。該計劃自2012年開始實施，現已獲得6300多份申請，而且事實證明這項計劃特別受中國、俄羅斯和南非投資者歡迎（見圖2）。

除了這兩項舉措外，由於犯罪率低，交通便利，彙集多家國際學校和醫療保健服務完善，裡斯本的優秀生活品質也具有強大的吸引力（根據美世咨詢公司發布的最新生活品質基准指數，裡斯本在450個城市中排名第38）。

物業位於裡斯本Paço de Arcos一個安靜的黃金地段，居外為您帶來631平方米的豪華別墅，設有6間臥室和3個停車位。別墅享有壯麗的海景，設有帶舒適花園的無邊泳池。
居外物業編號：33106287 點擊查看房源信息

｜葡萄牙經濟復蘇背後的動力是什麼？

葡萄牙在全球金融危機和隨後發生的歐元區債務危機中受到了重創。政府實施廣泛的結構性改革措施後，葡萄牙就業狀況顯著改善並推動經濟復蘇，進而徹底改變了政府的財政狀況。葡萄牙年度GDP增長率從2009年的-3%上升至2017的2.7%（見圖1）。經濟危機激發了人們的創造力和創業精神，從而促使裡斯本大力鞏固其作為重要技術中心和初創企業中心的聲譽。西門子、博世、標致和巴黎銀行（BNP Paribas）等企業都在葡萄牙擴大了業務規模，當地企業的信心也在不斷增強。

｜哪些證據表明葡萄牙正在吸引更多外國買家？

根據葡萄牙政府提供的數據，自2000年以來，葡萄牙的外籍居民人口已經從20.7萬增加到了41.6萬。旅游業通常被視為國際人士住房需求的主要風向標，而葡萄牙的外國游客人數於2017年增長了近12%。葡萄牙總共接待了1270萬名游客，其中英國、西班牙、德國、法國和巴西游客占總入境人次的57%。

｜誰在購買葡萄牙的物業？

十年前，在阿爾加維置業的買家中有60%的人來自英國和愛爾蘭，但隨著北歐人（來自斯堪的納維亞、德國和比荷盧三國的外籍人士）在當地房市表現活躍且英國市場份額持續下降，這一情況發生了顯著變化。最引人注目的趨勢是過去兩年內法國詢盤次數激增，而據我們的觀察，西班牙也存在著同樣的情況。

2012年以前，很少有買家出於投資目的在裡斯本置業。2012年政府通過重新平衡租戶和房東的權利和責任來推動租金改革後，當地房地產市場才得以進一步開放。因此，開發商和投資者再次對葡萄牙房市產生了濃厚的興趣。

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來源：萊坊
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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內地的雙十一盛事已結束，淘寶天貓創造的2135億元交易額再破紀錄。

但在港島銅鑼灣，堪稱為中國香港的購物盛事——崇光百貨（SOGO）的店慶才開始，大批本地市民及內地旅客每年都會在這時前來瘋狂掃貨，甚至在開店前幾個小時就在門口排起長隊，一片熙熙攘攘。

而穿過SOGO，經Apple Store走過來，就到了羅素街。這條全長僅250米的街道，以往曾一直被稱為“全球最貴街道”，但2013年後它就多跌至二三位。

11月14日，戴德梁行發布的《全球主要大街》2018年度報告顯示，香港銅鑼灣羅素街再次登上全球最貴鋪租地段寶座，鋪租高達每年每平方英尺2671美元，去年排首位的紐約第五大道則跌至第二名。

這是羅素街時隔5年的再次登頂，但究其背後，羅素街乃是與整個港島零售業高光命運的起浮相依。

最貴街道羅素街

羅素街坐落於香港灣仔區銅鑼灣，它“全球最貴”的稱號離不開銅鑼灣的光環。銅鑼灣因海岸線猶如一個銅鑼而得名，在上世紀80年代其已崛起為香港最大的購物商圈，且被譽為亞洲當之無愧的第一街區。

在銅鑼灣的西面，就是整個街區最熱鬧的羅素街。翻閱歷史，這條以港英政府庫務司詹姆斯·羅素命名的街道已有130年，但在起初的近100年裡，羅素街不過是潮濕陰暗的傳統街市，一片老舊，僅是普通香港人的聚腳點。

有文章曾這樣描述它：那時候，這兒有電影院，有銀行，有中檔價位的服裝品牌，以及物美價廉的雲吞面。

直到1991年2月，灣仔電車維修廠被拆卸、原址興建起時代廣場之後，鄰近的羅素街才進行重建計劃，將舊式街市改造成名店林立的街道，這也才徹底改變了附近的面貌。

在此後的30多年裡，隨著內地游客開始赴港旅游購物，尤其是2003年香港啟動針對部分內地省份游客的“自由行”計劃，包括羅素街在內的零售港商開始賺得缽滿盆滿。

羅素街已經不再“素”了，彼時，街上的親民小店迅速被清一色的奢侈品店取代，Burberry、Prada、LV、Emperor等齊聚，有些門店的顧客甚至100%都是內地人。

水漲船高，羅素街商鋪的租金也隨之升高。

最巔峰的時刻大致在2012及2013年。數據顯示，當時羅素街乃至銅鑼灣的商鋪平均租金達每年每平方英尺約1950美元，折合約每年每平方米16萬港元，連續兩年蟬聯全球鋪租最貴的街道，超越巴黎香榭麗舍大街以及紐約第五大道。

據悉，香港一般零售鋪位租金占營業額20%左右，以一個10平方米的小店鋪為例，租金每月高達160萬港元，則其每月至少要實現營業額達800萬港元，平攤下來每天要進賬26萬港元。這也就不難理解，羅素街大多是由奢侈品店鋪組成。

然而，隨著香港整體零售行業特別是奢侈品銷售額大幅下滑，一路高歌的羅素街也開始慢了下來。

自2013年後，羅素街就再沒登過租金榜榜首。尤其是在2015年，羅素街可以說是處於水火之中。

彼時，因不堪租金重負，不少店鋪要求減租或直接撤租，截至當年6月份羅素街平均租金已比上年同期累計下降40%，甚至曾經一周內多達7家店鋪減租或退租。最荒涼的時候，羅素街上一眼望去好幾家店鋪關門大吉，門口還貼滿了中介廣告。

值得一提的是，曾經有“鋪王”之稱的羅素街59號也慘遭退租。據了解，該店鋪原先由Emperor（英皇鐘表珠寶）租了12年，主要銷售卡地亞手表，鋪位面積約為1500平方英尺，租金每月近250萬港元。此外，距離“鋪王”僅幾分鐘步程的羅素街8號，英皇鐘表珠寶退租的第二家店鋪，該店鋪原本租金約為267萬港元。

有報道稱，當時英皇曾以短租形式再承租半年，但月租要求減至每月70萬港元，與之前的250萬港元相比暴跌72%，最終未能談成。

商鋪棄租、銷售大跌的狀況令羅素街一度窘迫，曾經“全球最貴街道”的光環也已失色不少。直至今年11月14日，戴德梁行發布的《全球主要大街》2018年度報告再次將其拉至鎂光燈下。

觀點地產新媒體查閱報告獲悉，香港銅鑼灣羅素街租金達到每年每平方英尺2671美元，成為全球最貴地段，而緊隨其後的是美國紐約第五大道，租金達2250美元，第三位為英國倫敦新邦德街，租金達1744美元。

對此，戴德梁行香港商鋪部主管林應威表示，香港零售市場在過去一年出現復蘇、反彈，主要是大陸游客人數回升所帶動，尤其在上半年間，游客人數和零售額都出現有不俗的增長，尤其是手表和珠寶類別，這也令奢侈品牌的經營者對市場重拾信心。

林應威進一步稱，如有理想的位置，奢侈品牌可能會在香港積極考慮開店或擴充。不過，其也指出，下半年由於貿易局勢緊張、內地降低關稅等外圍因素削弱了香港零售市場的價格競爭力，第四季度的市場前景預計仍將受到影響。

另悉，此次羅素街重回榜首與競爭對手也有一定關系。報告顯示，去年排首位的紐約第五大道今年鋪租同比下跌達25%。

香港零售十年畫像

縱使羅素街再次奪回“全球最貴街道”的稱號，香港零售市場也傳來復蘇信號，但不得不說，這樣的登頂並不代表著羅素街重回輝煌，其乃至整個港島零售業高光時刻也並沒有立刻重返而來。

小小一條羅素街，一定程度上就正如縮影一般映射了香港零售業的黃金十年。

香港零售業的一路走高與2003年內地游客赴港自由行政策的開通直接掛鉤。據香港旅游發展局披露數據，2003年全年訪港人數為1554萬人次，到了2014年，這一數字已達6084萬人次，上漲近四倍，其中內地游客占77.7%。

赴港人數的增加直接帶動了香港零售額的上升。世邦魏理仕數據顯示，2004年，香港零售業銷售總額為1910億港元，其中80%由香港本地居民貢獻，內地游客消費占14%；2014年，香港零售業銷售總額達到4930億港元，香港居民的消費占比降至58%，內地游客則增至38%。

在租金方面，2003年至2014年間，中環、銅鑼灣、尖沙咀以及旺角的臨街商鋪的租金暴漲213%；店鋪數量方面，化妝品、皮具用品及鐘表珠寶業在香港的分店數量分別暴漲1975%、62%及29%。

可以窺見，內地游客的購買力讓香港零售業“一夜”之間高速增長，甚至於成為香港的支柱產業之一，這也使得以羅素街為代表的銅鑼灣有足夠的底氣開出“天價”租金。

然而，過渡依賴內地游客及奢侈品消費也潛移默化地給香港零售業埋下了危機。當時，香港的商業街已是“一個模子刻出來”，一眼望去盡是化妝品、珠寶、皮包等品牌店面。

拐點出現在2015年。

據香港特區政府統計處的報告顯示，2015年的零售業總銷貨價值下跌2.2%。隨著零售業銷量持續下跌，當年香港整體的租金跌幅達到15%至20%，銅鑼灣跌幅則近40%，香港租金基本已回落到2011年至2012年的水平。

一環扣一環，受影響最大的就是高檔珠寶鐘表等奢侈消費品。2015年，美國著名輕奢品牌Coach在租金未到期之際，毅然提前關閉中環旗艦店的消息引來熱議；此後， Burberry、Tag Heuer、Gucci 、Kering也紛紛發出“逼租”口號或干脆提前關店。

當時，香港媒體、業界人士甚至政府官員常用“零售寒冬”一詞來形容香港零售狀態，有人直指零售市道比“非典”期間差很多。有報道描述，走在銅鑼灣、尖沙咀或是中環街頭，一間間裝修奢華的商鋪裡空空蕩蕩，店員三三兩兩的站著閑聊。

究其原因，自2014年以來，內地政府加大反腐力度、香港發生針對內地游客的不友好行為、港元彙率持續走強、電商崛起等等原因，使得內地游客赴港購物的欲望不斷減少。

其中，內地游客赴港消費的需求結構改變占據重要原因。世邦魏理仕香港商鋪服務部執行董事連志豪便曾表示，在過去十年裡，內地游客來香港買很多奢侈品；如今，內地游客也開始變得更加成熟，很多人來香港“深度游”，所以直接體現在奢侈品上的銷售數字就變得不樂觀。

在這樣的情況下，香港零售業高租金、高利潤的商業模式無疑經受著前所未有的考驗，可以說，香港零售業的黃金十年已悄然過去。

不過，在香港零售業經歷了前幾年的“寒冬”後，受益於內地消費升級、港珠澳大橋開通等因素，今年以來再有觸底反彈的訊息。

據香港統計局發布的數據顯示，2017年，香港零售業自2014年以來首次錄得增長，全年增長2.2％至4461億港元，而總銷貨數量的臨時估計亦上升1.9％；而截至2018年9月，與2017年同期比較，首9個月合計的零售業總銷貨價值的臨時估計上升11.1%。

在大陸游客人數方面，據攜程發布的《2018香港旅游大數據報告》顯示，2018年1-8月，內地訪港旅客達4196萬人次，同比增長10.43%。業內因此推測，如果按照這一增速，2018年內地赴港人數有望接近5000萬，位居出境游第一大目的地。

可以窺見，此次羅素街時隔5年再奪“全球最貴街道”，無疑也讓市場對於香港零售業能否重返黃金時代有了更多的想像空間。

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來源：觀點地產網
責編：Zoe Chan

作者：世邦魏理仕（CBRE）東南亞區域總經理VIKRAM KOHLI 

在討論全球最具活力的新興市場時，人們很難遺漏越南。人數越來越多，錢包越來越鼓的越南中產階級推動了強勁的經濟增長。越南人口主要由受教育程度較高的年輕人組成，而且人口規模正在不斷擴大。在如此理想的人口基礎之上，越南的城市化進程正在快速推進，這預示著這個國內生產總值（GDP）增長率居世界前列的經濟體將繼續蓬勃發展。由於越南的經濟發展勢頭十分強勁，世界銀行預測該國2018年的GDP將增長6.8%。

這樣光明的前景自然引發了全球投資者在越南蒸蒸日上的國內房地產市場上一展身手的興趣。

2017年，越南股市的表現優於其他所有的亞洲國家。2018年，越南成為全亞洲第二大零售市場。有趣的是，越南目前的吸引力大多來自其光明的前景。自2015年以來，我們所目睹的大宗並購交易都是由那些投資於房地產開發土地的人發起的，而酒店、公寓和辦公樓投資者也非常活躍。這表明，湧入越南的大量資金都將用於長期投資。

在過去三年裡，外國投資者往越南房地產市場投入的資金逐年攀升。來自新加坡、日本和韓國的開發商尤其青睞市中心和地鐵站周邊地區的可開發土地。當地開發商通常以優化土地購置和項目管理決策為前提，與外國開發商簽訂合資協議。

伴隨對商業地產的強烈需求到來的是相對的供應短缺，而在胡志明市和河內的主要零售和辦公專用物業市場上，供應短缺問題尤其普遍。

2016年第二季度，胡志明市的A級物業租金為每平方米35美元（每月，每平方米的均價）。到了2018年第二季度，A級物業租金已上漲到43美元/平方米，其增幅高達23%。

在過去兩年中，河內的寫字樓租金也經歷了類似的增長。越南辦公物業市場上的國際企業逐漸占據更多優勢，這導致正在開發的區域被迫容納數量過多的租戶。然而，辦公樓的建設進展令人欣慰——2018年下半年，大量A級辦公物業將進入市場。

另一個創造了強勁需求的領域是住宅物業市場，而這一細分市場為該國經濟注入了進一步增長的動力。一個有力的證據是，今年首次公開募股（IPO）規模最大的企業是一家豪華住宅開發商，而新加坡主權財富基金GIC剛剛收購了該公司的部分股權。

來自新加坡、中國香港和中國台灣的投資者對服務型公寓和共管公寓市場表現出了極大的熱情，購房出租物業市場上75%的買家都來自這三個地區。

整體而言，外國買家參與的交易在所有成功住宅物業交易中所占的比例高達50%。這說明外國投資者不僅打算來越南開展業務，還決心把資金留在這裡。這也可以解釋為什麼胡志明市的房價在過去兩年內暴漲了15%。

越南最大開發商Vingroup在胡志明市的第一個重大項目——Vinhomes Central Park。該項目位於胡志明市中心最黃金的一個地段，以公路、水路、鐵路等便利交通系統連接到城市最重要區域。Vinhomes Central Park結合了出色的設施，干淨的生活環境，五星級標准的家庭服務和繁榮社區。
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由於越南政府正在努力放寬對外國控股上市公司的限制，越南未來的發展大有可期。這會讓越南經濟結構變得更加多元化，同時鼓勵外國投資者購買商業資產—— 從而提高人們對房地產的額外需求，促使越南的經濟增長率進一步超越其他評級同為“BB”的國家。

考慮到越南的發展歷程與中國相似，您可能會忍不住猜測越南的需求可持續性和整體經濟活動將如何變化。

與其他發展中國家相比，越南值得誇耀的一項差異化特征就是其財富分布相對均勻。為了理解投資者傾向於留在越南的原因，我們需要進行逆向思考。

越南政府已公開表示要提高生產率，同時降低交易和物流成本，因此越南企業將享受到更優越的待遇，它們對投資者的吸引力也將隨之上升。這樣的環境不僅可以吸引獨立的公司和項目，還能吸引更廣大的市場。人們對信貸緊縮和地緣政治不確定性的擔憂依然存在，所以很容易看出越南經濟在短期內有所放緩的原因。然而，由於中美貿易緊張局勢升級，企業已紛紛將生產線轉移到東南亞以規避嚴苛的稅收政策。

越南是服裝和電子產品的主要出口國之一，它已經享受到了中國轉移低成本制造業帶來的好處。此外，從2015年越南房地產市場復蘇後的情況來看，市場偶爾進行調整有利於長期的發展。

我們只需要看看今年由境外資本支持的那些大規模交易（主要是辦公、住宅和零售物業開發用地交易）就知道外國投資者對越南這顆亞洲新星的熱情有多麼高漲了。

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來源：商業時報
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

隨著亞洲跨國公司逐漸意識到在亞洲經濟發展最快速的國家之一——越南建立辦公處的優勢所在，越南開始放寬外國所有權限制，做好准備迎接投資熱潮。

受中美貿易戰影響，各大企業擔心難以維持或擴展其在中國的生產工作，因此紛紛轉向“安全港”——越南。在此背景下，越南針對外國所有權出台新的政策。

為進一步吸引外國投資，越南財政部計劃對國家證券法做出調整，允許外國人持有越南公司的大部分股份，只要這些公司不屬於涉及國家安全的行業。這是越南自2010年以來第一個重大的法律修正案。

目前，越南整體公司的外國人所有權限制在49%，其中關鍵行業，如銀行和航空業的外國人所有權限制在30%以內。雖然關鍵行業的外國人所有權限制也將有所上調，但外國人仍然被禁止在這類行業的公司中持有100%股份。這一修正案將於2019年遞交給國民議會審理。

外國人所有權限制的取消意味著越南的收購和GDP或將雙雙增長。

在花旗銀行中負責幫助日本公司擴張越南市場的Tsuyoshi Yamashita表示，“突破49%的外國所有權限制將幫助外國公司獲得更多的管理權利，這將大達促使外國公司進入越南市場，擴大其在越南的業務。”

過去幾年來，日本公司已經開始紛紛湧入越南市場。2017年，日本成為越南最大的直接投資國，投資額達到91.1億美元，是2016年的三倍。2018年前三季度，日本對越南的投資額在104個國家和地區中躍居首位，占越南總投資額的28%。

6月，日本商社雙日株式會社以9000萬美元的價格收購了西貢紙業公司。住友商事株式會社和機械制造商三菱重工以及其他20家公司攜手越南房地產公司BRG集團，在河內建立“智慧城”，城內配備自駕公交車。日本永旺等零售商將入駐智慧城。

Yamashita表示，“越南城鎮化發展快速。房地產行業和熱力發電等基礎設施相關企業將獲得更多的外國公司青睞，共同發展業務。”

越南河內的全新公寓，兩室一廳建築面積66平米，三室一廳建築面積115平米，預計2019年第三季度交房
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韓國和新加坡也是越南交易合作的主要貢獻者。

泛亞咨詢公司協力管理咨詢公司的國際商務咨詢分析師Roy Zuin Forney表示，“亞洲國家是越南並購市場的主要參與者。”

Forney指出，制藥業和銀行業的國內企業需要多樣化發展，因此這些行業將迎來更多的外國投資。越南收入水平的提高使得越來越多人能夠承擔起醫療費用，這進一步促進了制藥業的發展。因為越南法律禁止外國公司自行銷售醫藥產品，因此這類公司將會通過並購當地公司以打入越南制藥業市場。

熟悉越南並購問題的內部人士表示，印度制藥公司Renova Global正在“尋找並購機會”。Renova雖然在越南設有辦事處，但想進一步擴大其在越南的業務規模。

日本大正制藥公司也意識到了越南市場的潛力。2016年，該公司購買了越南上市公司 DHG制藥24.5%的股份，並於8月，DHG取消外國人所有權限制後再次購買7%的股份。10月，有消息稱，大正制藥計劃將再購買該公司2.3%的股份。

安永公司（越南）指出，東南亞國家擁有較高的智能手機擁有率和電子商務發展潛力，這將促使物流等行業越來越成為外國投資者的寵兒。

但大多數美國和歐洲公司對越南仍尚無興趣。一位華爾街投資銀行家表示，“這些公司大部分都在尋找操作透明、風險低的公司。他們希望公司已經擁有可觀的收益水平。按此要求，他們的選擇就大大減少。”

然而，這一情況或許將有所改變。安永公司表示，中美貿易衝突的升級導致“越來越多的公司將生產環節在中國移除。同時，隨著中國勞動力成本的提高，外國公司加速轉向越南等其他東南亞國家。但外國公司要想獲得越南公司100%的所有權還是需要通過相應的審批。

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來源：日經亞洲評論
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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