迪拜第二季度出租豪宅需求攀升

第二季度，朱美拉棕榈岛一栋别墅以4000万迪拉姆（约7455万元人民币）的价格售出

高端房产经纪公司Luxhabitat的最新数据显示，2018年第二季度，迪拜住宅房产市场交易趋于稳定，总交易额达121亿迪拉姆（约225.5亿元人民币）。第一季度该数据为144亿迪拉姆（约268.4亿元人民币）。

Luxhabitat数据显示，第二季度，迪拜售出了超过1400幢别墅和6652栋公寓。

此外，Luxhabitat的报告发现，迪拜第二季度推出了若干期房项目，期房市场趋于稳定。相比第一季度，第二季度的期房交易额下降了将近28%。截至2018年底，预计建成8万所新房。

数据来源：Luxhabitat与Property Monitor Analysis，2018年7月

数据显示，第二季度高端住宅市场销售总额达35亿迪拉姆，其中第二住宅的销售额是期房销售额的两倍。

Mirabella住宅开发项目分为5栋低层建筑，位于朱美拉村的战略位置。这是一个家庭友好型开发项目，旨在提供社区感，并提供2,000多个宽敞的别墅和联排别墅以及一系列特殊的设施和服务。房子漂亮的布局包括三间卧室，一个家庭房、客厅、体面的厨房和女仆房。
居外物业编号：40301134 点击查看房源信息

被Luxhabitat评为高端住宅区的地区中，交易额居高的是商业湾（Business Bay），达到23亿迪拉姆，穆罕默德本拉希德城（Mohammed bin Rashid City）位居其后，达19亿迪拉姆，迪拜滨海区排名第三，达12亿迪拉姆。

豪宅出租需求攀升

Luxhabitat租赁部门总监瑞恩·卡斯帕（Ryan Kasper）表示，尽管迪拜整体租金价格持续下降，但“豪宅的出租需求出现显著上升。”

卡斯帕指出，“这一趋势促使房主们对其房产进行改装升级，以应对近期市场上出现的现代全新开发项目带来的竞争。今年截至目前为止，迪拜再次证明了其是世界上最活跃、最多样化的租房市场之一。”

别墅交易前五名

卡斯帕表示，“展望未来，随着市场不断调整，逐渐成熟，预计租金将趋于稳定。这对所有人来说都是一个好消息。”

朱美拉棕榈岛上全新定制的Fronds招牌豪华别墅。这栋别墅占地15,662平方英尺，楼高3层，设有5间带连接浴室的卧室丶标准游泳池丶健身房、电影院、沙龙和多个露台。
居外物业编号：40744638 点击查看房源信息

Luxhabitat的报告指出，迪拜租金收益最高的地区分别是朱美拉村（7.96%）、朱美拉湖塔区（7.52%）、Emirates Living社区（7.15%）、迪拜国际金融中心（6.22%）以及迪拜滨海区（6%）。

公寓交易前五名

数据来源：Luxhabitat与Property Monitor Research，2018年7月

这间独特而豪华的四卧室公寓享有歌剧院、哈利法塔（Burj Khalifa）和美妙的喷泉表演的壮丽景致，位于市中心的中心地带。 IL Prio塔楼共有70层楼，将包括健身房、游泳池、停车位，由Emaar开发，预计在2020年完工。
居外物业编号：36616364 点击查看房源信息

来源：Arabian Business
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任

莱坊国际：2018年欧洲商业地产呈现积极势头

欧洲商业地产以非常积极的势头迈入2018年。

2017年欧元区经济发展高于预期，国际货币基金组织（IMF）预测GDP年增长约为2.1%，是近10年来的最高值。虽然2018年欧元区经济增长速度或稍有减缓，但仍预计GDP可接近2.0%。

在充满政治不确定性的大背景下，欧洲经济强势复苏，2017年法国和德国的大选均极具戏剧性。德国9月举行大选至今尚未正式形成新政府，且1月份的联合谈判失败，或将重新举行大选。2018年欧洲政治议程还包括3月份的意大利大选和9月份的瑞典大选。同时，加泰罗尼亚独立运动迫近，由此导致的巴塞罗那房地产市场不确定性可能会造成投资者和业主转向马德里等地，以寻求更安全的市场环境。

在经济保持增长的前提下，欧洲央行认为到2019年以前都应保持极低的现行利率。2018年政府债券收益或略微上涨，房产收益则更为可观。欧洲高端房产市场收益率较低，但到2018年底可能得以恢复稳定增长。若2019年开始加息，高端房产收益也将上涨。

2017年的初步数据表明，欧洲该年商业地产投资额将击败2016年2160亿欧元的总投资额，但仍远低于2015年时的2500万峰值。莱坊国际（Knight Frank）预计2018年交易额与2017年相当。房地产依旧占据资本大头，越来越普遍的大型交易平台和各类投资组合也将极大推动房产投资交易额增长。

投资机会

· 租金上涨热点：随着房地产周期变化，投资者更希望看到租金上涨而不是收益持续被压缩。包括目前租金上涨较为平缓的市场在内，荷兰阿姆斯特丹和马德里潜力最大。相比之下德国市场业主需求较大，再加上供应和开发受限，在租金方面更占优势，柏林和慕尼黑的租金增长尤为强劲。

莱坊国际：2018年欧洲商业地产呈现积极势头 — 西班牙马德里的房产，690平方米商业地产，物业编号：29970604（点击图片查看详情）

· 灵活的办公场所：灵活办公空间和联合办公已经成为一种趋势。科技发展、个体经营扩大和劳动力增加带来的需求迫使人们开始重新定义传统的写字楼。全欧洲市场都加大了对灵活办公空间的需求，伦敦、柏林和巴黎尤甚。欧洲的写字楼市场将进一步扩张，并不断开发新型写字楼以满足多种需要。

· 城市物流中心：受到电商蓬勃发展的影响，欧洲物流行业收益较高，具有极大的投资吸引力。网络零售改变了市场需求结构，尤其是基于近距离配送需求而大量增加的城市物流中心发展快速。结合目前城市物流地产稀少的现状，投资者和开发商都对该市场趋之若鹜。

来源：英中时报

排版：Shelly Du

责编：HY

跟随一带一路去看房（一）菲律宾：迅速崛起的热门投资目的地

在“一带一路”政策的带动下，众多沿线国家大多开启了新一轮的基础建设热潮，机构投资者在海外的大步伐迈进，令不少个人投资者也开始关注一带一路区域的投资机会。为此，居外网特意准备了“跟随居外网去一带一路国家看房”专题，带大家走入沿线国家，发现投资商机，第一站选择的是东南亚国家菲律宾。

菲律宾华侨Thomas是名马尼拉的房产经纪人，在他的印象中，马尼拉房市上出现了大批中国买家似乎是一夜之间发生的。早在2016年时，菲律宾的华人购房者还只是零星出现，但自2017年开始，中国大陆买家便日益增加，成为当地最重要房地产投资者。为何投资者会选择菲律宾马尼拉这样一个稍显“临近却陌生”的城市，马尼拉的房市情况到底如何？我们一起去探访一下。

投资菲律宾房产的3个理由

据英国经济学人智库发布的“2017年中国海外投资指数”显示，菲律宾的排名由2015年39名跃升为2017的28名，攀升速度惊人，随着“一带一路”的开展，相信菲律宾会成为越来越重要的投资目的地。

“人口红利”和“基建需求”助力菲律宾经济腾飞

在大规模推进基础设施建设和内需增长的背景下，菲律宾经济在过去的十年里迎来黄金飞速发展期，连续六年保持GDP增速超过7%。据菲律宾国家统计局1月23日公布数据，2017年全年菲律宾经济增速为6.7%，达到政府设定的6.5%-7.5% 的预期，略低于中国同年6.9%的经济增速。

制造业、贸易、房产、租赁和商贸服务业成为菲律宾经济的主要驱动引擎。菲律宾继续成为全球增长最快的经济体之一。相对于其他国家，菲律宾经济拥有2大独特优势：巨大的人口红利和庞大的基础设施投资需求。按照世界各国的经验，持续稳定的社会环境和经济发展，必将带动当地房地产的蓬勃发展。

菲律宾人口过亿，平均年龄仅26岁，拥有75%的劳动人口，成为该国经济可持续发展的核心力量。依托大量的会讲英文的年轻人口，短短十年，菲律宾成为世界最大的商业服务外包中心，刺激了经济增长，拉动了对住房和写字楼的需求。根据下一个政府工作规划，菲律宾政府将在2017年到2022年的六年间投资8.4万亿比索（相当于六年间投入1.4万亿人民币）进行基础设施建设，巨额基础设施投资将刺激经济，有可能令菲律宾经济以每年平均7%的增速增长，预计每年为菲律宾增加100万个就业岗位。

菲律宾房市现状：房价稳定增长的投资洼地

众所周知，菲律宾拥有超过1000万的海外务工人员，海外务工人员的收入源源不绝地汇入菲律宾，支撑了当地经济发展，并带来了充足的买房需求。早在2015年，菲律宾外出务工人员的汇款总额就超过285亿美元。此外，近年来当地经济的腾飞也促进了房地产的繁荣发展。2017年，马尼拉金融中心区和马卡蒂（Makati）中央商务区的整体房价已经大涨7.91%，均价已超过2万人民币每平方米。

不过，即便增幅不小，菲律宾首都马尼拉的房价在亚洲国家主要城市中仍是偏低的，处于价值洼地。

总价低投资回报率超7.5% 中国大陆普通买家都能投资

经济快速发展和旺盛的市场需求，造就了超值的租金回报率，据居外网独家合作伙伴环球房产指南数据显示，马尼拉的平均租金回报率超过7.5%，且空置率低于8%。据马尼拉房产经纪人介绍，当前非菲律宾国籍投资人可以花50万人民币在马尼拉买一套用于出租的公寓，每月租金可达4000人民币，年租金收入相当于房款总价的10%；若是短租公寓，查询airbnb上马卡蒂中心区的价格，一卧或两卧公寓间夜价在170元人民币至420元不等。相比中国北京上海租金收益率已经为负的城市而言，这样的投资在汇率稳定情况下，吸引力不言而喻。

居外提示投资风险：尽管菲律宾的经济和房市拥有较大的增长空间，但对于中国买家来说，也存在一定的变数，其最大风险为地缘政治风险。中菲两国关系在2016年杜特尔特总统上台后，两国关系才迅速好转、进入当前良性的发展阶段，中国资本和民间投资者也随着“一带一路”而来。但这样良好的合作局面有可能随着菲律宾领导人的更迭而面临挑战，这也是经济学人智库将投资菲律宾的风险定位为较高程度的重要原因。

此外，菲律宾经济高度依赖对外贸易和外国机构贷款，汇率波动等因素也不容忽视。

10个关键字了解菲律宾房市

2012年起，随着菲律宾经济持续好转，其房价也随着进入稳定、快速的上涨态势。尽管如此，相对于中国香港、新加坡等亚洲发达地区，菲律宾房价还处于较低水平，有着很大的成长空间。

1、外国买家无限购

在菲律宾买房，对于外国买家没有身份要求，游客也可以买房，基本上拥有护照即可。至于限购，大体与东南亚其他国家如泰国的规定类似，体现在：

1）外国买家只能买公寓，不能购买土地和别墅；

2）同一个楼盘里，外国买家的购买的单元数量不能超过40%

2、永久产权

永久产权，外国买家和本地人一视同仁，可以永久持有。

3、小房型适合出租，无公摊面积

在马尼拉，公寓的房型较少，主要分出租为主的小房型和自住为主的大房型。26-35平米的小房型（买房-出租的主力房型，面积虽小，但厨、卫俱全）；超过60平米的大户型。注意，在菲律宾，销售的面积都是实际面积，没有公摊，且是精装修的。

4、主要城市房价相当于国内二线城市水平

菲律宾不同地区的房价差别很大，整体房价水平较低。不过，在中国买家最为集中的马尼拉都会区，其房价近两年来涨势迅猛，一些适合投资的区域如BGC、Makati city、Ortigas Center的房价都多在2-3万人民币/平米。

5、租金回报率高

目前，在马尼拉的外国投资者较为集中的区域例如马卡蒂中心商务区 Makati CBD、欧提加斯中心 Ortigas Center房租水平都相当可观，一般来说，28平米带家具的公寓每月租金相当于3000多人民币，两房的话，租金翻倍。如果是高端房产，租金就更高。为此，只要选中了需求旺盛的热门区域，都能获得超过8%的租金收益率。

6、付款方式10：10：80

目前菲律宾一手楼盘以期房居多，常见的付款方式为10%：10%：80%的付款方式，即首付10%的全房款，然后在交房前的24个月内支付另外10%，最后一次性支付尾款80%。一般建议采取美元现金到当地换汇、支票或信用卡方式支付。2017年2月，中国银联宣布全面落地菲律宾，但在菲律宾只有部分银行取现时免收手续费，国内直接汇款成本较高，不建议使用。

7、无外国买家额外税费

在当地买房，没有特别针对外国买家而设立的税费，与本地人买房时支付的税费是一样的。购买新房和二手房所需支付的税费大概如下：

买新房：有12%增值税VAT（一般包括在房价里），不需支付中介佣金（由开发商支付）

买二手房：买家需支付1.5%的过户费（卖家支付6%的增值税和中介佣金）

8、流程大概3个月左右

无论本地人还是外国买家，在菲律宾买房的流程大同小异，很简单，但过程会比较长，大概需要3个月左右。

买新房：选地段、和销售一起看房，付定金、兑换货币，付款签合同，开发商办理房产证。

买二手房：找到房源，联系中介，看房，谈好价格，付定金，兑换货币，付款签合同，中介会帮忙办理房产证过户。

9、外国人贷款需要工作或退休移民签证

外国买家如果没有菲律宾的工作签证或SRRV（菲律宾特殊退休移民签证Special Retiree Residence Visa，简称 SRRV），基本没办法贷款，有工作签证一般可以最高贷款70%，年限最高10年，利率与本地人一致。

10、投资热点区

当前，中国买家多集中在菲律宾首都-马尼拉都会区，而在占地面积超600平方公里、人口超过1000万的马尼拉都会区中，最受中国买家喜爱的投资区域也多集中在老牌金融中心马卡蒂中央商务区 (Makati CBD)、马尼拉大都会区的浦东新区博尼法西奥环球城（BGC）、新兴金融区欧提加斯中心（Origas Center)、交通物流中心帕塞市（Pasay）等区域。

延伸阅读:菲律宾十家收入最高房产开发商排行榜

中国买家最喜欢的4个菲律宾房产投资热区

1、菲律宾传统金融中心马卡蒂（Makati ）

马卡蒂（Makati），马尼拉都会区城市之一，是菲律宾传统的金融中心，汇聚了全菲律宾最多的大型银行和跨国公司，菲律宾最大的证券交易大厅就位于马卡蒂的阿亚拉大道（Ayala Avenue）。当地还是不少外国使馆所在地，为此各方面条件都比较成熟、便利，马卡蒂也被称为马尼拉都会区的主要文化和娱乐中心。

2、博尼法西奥环球城（BGC）新兴金融和中央商务区

位于马尼拉都会区城市Taguig内，是新兴崛起的新金融和中央商务区。该区域距离市区约11公里，过去曾是军事用地，1995年起，经历了“浦东大开发”式的全面开发，今天已成为以金融、商务、住宅于一体的蓬勃新区，吸引了众多外资企业、投资者。

3、新兴金融区欧提加斯中心 Ortigas Center

Ortigas Center是菲律宾国内仅次于Makati CBD的商业中心区域，面积约250公顷，位于都会区Pasig市内，地位相当于浦东陆家嘴金融区。区域内拥有众多高档办公楼、商业中心和五星级酒店，如亚洲开发银行（ADB）总部、菲律宾证券交易所总部。相对于传统金融中心Makati，Ortigas的写字楼租金相对便宜，且环境更为整洁、安全，为此也最受菲律宾当地的跨国企业欢迎。

4、交通物流及政治中心帕赛市Pasay

帕塞（Pasay）紧邻马尼拉市区，位置极佳，是是尼诺·阿基诺国际机场（Ninoy_Aquino_International_Airport）所在地，为此成为菲律宾重要的交通和物流中心。区域内汇集了菲律宾航公、PAL Express、Air Juan等航空和物流企业。此外，Pasay还是菲律宾重要政府部门如参议院、外交部（DFA）、菲律宾国家银行等所在地。

查看帕塞市房源

投资案例： 35万人民币投资马尼拉上海白领在菲律宾看房买房全纪录

马尼拉当地盛行的出租房实景——仅20多平米，却厨卫俱全，每月租金超过3000元人民币。

俗话说，“早起的鸟儿有虫吃”！2016年来，菲律宾房价的异军突起，让国内一些嗅觉灵敏的投资者发现了菲律宾马尼拉房市的投资机遇、并快速付诸行动。网名为“眉眉木木”的上海白领就是其中的一位。

该网友在上海经过多年打拼，终于有了存款，无奈房价太高难以承受，所以在朋友的介绍下，了解到了投资马尼拉的机遇：成本不高，50万人民币就够；租金高，一年的房租约为房子市价的10%，外国人买房手续简单且不限购！为此，他毫不犹豫地开启了赴马尼拉看房、买房的旅程。<详细>

在撰写本文过程中，得到菲律宾华侨-当地房产经纪人柯胜益Thomas的协助和支持，在此表示感谢！

图片设计:YUAN

文字： Vincent Xie

编辑：HY

完美主义苏州富豪如何在中国香港淘豪宅 | 居外买家故事

作者：中国香港房产经纪Ankely根据真实交易经历为居外网独家撰写

中国香港被称为“弹丸之地，寸土寸金”。土地昂贵，高楼鳞次栉比。但吸引华人买家的是其语言和生活文化上与大陆的相似性，因此，中国香港是很多大陆人士进入海外置业的第一站也不足为奇。

不少内地买家涌入到中国香港这个弹丸之地，购买豪宅，考虑的并非短期投资，更多是为了自住或长线持有，而港府对“外来大陆买家”实施”调控”加税很难奏效，因为该人群对税赋并不敏感。

升值超50%！看富豪在中国香港怎样淘得完美豪宅 | 中国香港 — 本文中大陆富豪买家购买的中国香港豪宅外景

置业投资概况

买家：黄先生/ 中国买家
买房区域：中国香港
置业目的：自住
投资金额：HK$1亿以内
买房类型：新公寓
户型：4房，共1990平方英尺（约184平米）
置业结果：成功投资

一、挑剔买家的漫长看房历程

黄先生在苏州、中国香港和澳大利亚都有生意往来，经常都会到中国香港开会和处理业务，间中也会带同妻子和两女儿来中国香港游玩。本来他打算如果可以移民到中国香港也挺不错，因为他跟妻子都不太会说外语，觉得中国香港人比较容易在语言和文化上沟通，而且中国香港四季气温温和，饮食方面选择丰富，对他们来说可是最适合不过的居住环境。

不过，追求完美的黄先生对于选房有着相当严格的标准：必须是全新的高档住宅、要配有四个房间、还要求全海景、交通方便，而且要有两个车位。我们都知道，中国香港住房的面积相对而言都比较小，尤其是分层式的公寓要上二百平方米的就更难找! 整个看房时长前后就经历了一年多，黄先生往来大陆与中国香港之前到处看房，就是很难找到合自己心意的房源。

黄先生觉得九龙和新界区环境不够理想，又带他看过港岛南区，虽然感觉良好但是他觉得距离市区稍远。后来我帮他找到了一套目标物业在港岛山顶，本来以为可满足他的要求，但结果因为这物业是位于雾线以上，他又嫌太潮湿! 后来，在半山区有套独立洋房，对他来说应该是十全十美，房源合适但价格却比他的预算高出一倍，十个回合商讨过后，双方要求的价钱仍是有差距，最终未能敲定。

二、买卖双方皆大欢喜的交易

在三方都意兴阑珊之际，经纪人终于发现有一套位于中半山的全新公寓非常契合黄先生的需求。该物业全幢楼高42层，单位位于极高层，拥抱180度维多利亚海景，雾线以下，实用面积1,990平方呎、配有四个房间，交通便利，这幢新楼刚巧遇着入伙期（搬新家的意思），而当时的业主是一名投资者，不想长线持有这物业，故希望能赶快在办理按揭手续以前将本单位快速出手。2010年，在买卖双方的祈望和理想配合之下，很快就达成了协议，连同两个车位成交价HK$6,500万，皆大欢喜！

最初黄先生购买房屋是希望移居中国香港自住的，但事后最终改变初衷，他们一家最终移民到了澳大利亚。因为以往投资移民到中国香港只需要投资在房地产或金融产品上便可以申请，但鉴于不少申请人都将资金投放入房地产，中国香港政府为免政策倾斜，2015年1月15日起已经取消“资本投资者入境计划”。

三、投资收益

不过，黄先生对千挑万选而得的完美物业又怎会轻易放弃？现在这单位已变成长线投资，出租给一家外资银行的高级职员，租客本人有高额住屋津贴，而且以银行自动转账方式支付租金，现时每月租金收入HK$180,000，回报率3.3%，可算是颇安稳的优质投资项目。

更重要的是，时至今日，该套房产市值已经飙升至一亿港币，涨幅达到了54%。

看完以上故事，如果你也有过在海外买房、投资的经历，无论成功与否，都欢迎来信与居外网读者、乃至所有中文买家分享。欢迎来信至editorial@juwai.com了解细节。

排版：Shelly Du

责编：Vincent Xie

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

投24万涨37万华人买家分享悉尼投资实操秘笈 | 居外买家故事

作者：Charlie

今天的澳洲，房产中介已经不需要苦口婆心地劝客户投资了，过往的房价数据就是最好的证明。居外网接下来为大家介绍的是成功投资悉尼房产的普通买家——查理Charlie，一起了解下他是如何理性、有策略地实现悉尼房产投资梦想的。

2年升值37万！看理性的普通买家如何成功投资悉尼房产 | 澳洲 — Charlie在悉尼购买的新公寓外景

投资概况

- 买家：Charlie/澳洲新移民
- 买房区域：澳洲悉尼圣雷纳兹区（S Leonards）
- 置业目的：投资
- 投资金额：18万澳元（首付+养房费用）

买房类型：新公寓
户型：2房1厅2卫+车位，共100平米
置业结果：成功投资

备注：本案例中，Charlie买的是期房，海外买家在澳洲也同样可以买，不存在限购问题。

下面是Charlie分享的买房决策过程及重要决策逻辑，供各位看官参考。

一、买房前该回答的N个问题

无论买房目的是投资还是自住，都需要考虑清楚以下问题：买在什么地方？买什么样的房？自己的预算有多少？找谁买？全款买还是贷款买？贷款的话，澳洲的银行能贷款吗？如果行，贷款比例多少？能贷多久？利率多少？采用固定利率还是浮动利率？如果投资出租，租金多少？需要自己贴钱还房贷吗？投资回报率多少？等等诸如此类的问题

由此可见，居外编辑建议做一个表格，问题对应数字和答案，各位想要进入海外房产投资的投资人，需要先结合自己的财务状况，调研和评估，回答完关键问题再采取行动。

二、悉尼买房的全流程实战经历

基于Charlie的买房经历以及他此前在房地产开发管理咨询背景，Charlie特意分享了独门购房流程图，能令各位读者朋友对于怎么在澳洲买房一目了然。

>>>澳洲置业百科：澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费

1、前期准备

购房的前期准备工作非常重要，需要了解市场，锁定目标区域，确定预算范围，还有澳洲政府关于海内外买家的购房政策和法规，银行贷款政策、税务的问题以及购房过程中将会发生的费用等等，下面会分别介绍。

1.1、了解市场，确定预算范围

买房之前肯定得通过各种渠道了解市场以便确定目标区域和预算范围，做到有的放矢。首先通过个别房产中介了解市场情况，包括悉尼房地产市场变化的历史数据和趋势，同时在澳洲一些知名的房屋销售网站上了解各类价格数据，也和线下中介接触了解一下他们的看法。

通过广泛的调研，我也根据自己的经济条件基本确定了自己的预算范围为60~80万澳元。

1.2、了解澳洲购房相关政策和法规

通过浏览澳洲新南威尔士州公平交易厅网站(英文）可以了解如何选择中介以及购房时有哪些注意事项（中文）。按照法律规定，只有具备执业资格的中介才可以开展中介业务，这样的话，万一发生什么问题可以向州政府公平交易厅以及中介行业协会投诉。

对于海外买家，还得了解澳洲政府海外投资审查委员会的最新政策、地方政府关于印花税的政策，还有银行的贷款政策等等。

需要注意的是，澳洲市场上有些属于黑中介，没有任何执业资格，而且胆大妄为，如果没有搞清楚就容易上当受骗。州政府公平交易厅网站上对于购房的一般程序和注意事项都有基本的介绍，没有经验的买家可以先好好看看。

1.3、联络会计师和房贷顾问

买房之前还应该预先和自己的会计师和房贷顾问沟通一下。找会计师主要是涉及税务问题，是以个人名义买房还是家庭信托买房比较好，假若以后房产升值卖房赚了钱怎么纳税。对于澳洲税务居民，购买房屋一年之后出售的话，盈利部分的50%得计入纳税收入。

找房贷顾问需要了解的是，假若房屋是有一定期限的固定利率的贷款，一旦在固定利率贷款期限内转房贷或卖掉房屋也就可能意味着违约，需要支付贷款银行一定数额的罚金。这一点我是真的忽略了，毕竟以前没有买过房。当然，后来房子升值想做转贷时问了贷款顾问，贷款顾问告知会有所损失，觉得还能承受也就算了，当然，贷款顾问也会有损失，因为先前银行支付给贷款顾问的部分佣金会被银行收回。另外，如果买家认识房地产估价师当然也不错，可以咨询一下目标房产的价值。

1.4、了解购房的税收和费用

购买澳洲房产时，印花税是买家需要缴纳的最大一笔费用，根据房产价格、个人情况以及房产所在地不同，所付印花税有时可能高达房价的5%。如果是海外买家，根据房产价格的不同，则需要向澳洲政府的外国投资审查委员会缴纳数额不等的费用，例如价格在100万澳币以下的房产，目前需要向澳洲政府的外国投资审查委员会缴纳5,000澳元的费用。

我当时买的73万澳元的房子，印花税交了2.7万澳元。购房时还有律师费，悉尼这边大概是900~1200澳元，律师费中其实还包括一些政府的收费，为了省事都由律师代缴了。

2、拟定买房策略与选择房源

随后我拟定了基本的买房策略：通过广泛接触中介或开发商寻找位置不错、符合预算以及口碑好的开发商开发的公寓楼花（即期房）。

楼花的最大好处是付了第一笔款（一般房价的10%）签署合同之后，还有一段时间准备过户的资金，不利之处是不知道房子能否按期交付，也不知道是否会有设计变更，或者规划是否能获批，最终房子能否真的建起来，或者最终质量到底如何，要避免这些风险，找个口碑好的开发商尤为重要。

经过一段时间的了解，有人向我推介悉尼北岸圣雷纳兹地铁站附近一个2房1厅1厨2卫带车位的高层公寓楼花，室内面积100平米，价格73万澳元，所在的楼层视野也不错，可以看到远处的海湾，离悉尼歌剧院大约5站路，另外，楼盘附近有不错的学校和医院，还有知名连锁超市，当地市场上类似房源每周租金700澳元左右，我一看，这个可以考虑！

3、选择贷款顾问及预批贷款

好的贷款顾问能够根据买家的具体情况提出好的贷款建议，寻求最优贷款条件并帮助做好贷款的预批，这个非常重要。假若买家和开发商签约交换了合同而到房子需要过户的时候贷款却办不下来，那么买家有可能损失10%的价款（如果购房合同规定是10%的话）。

这是我买房之后才知道的，当时没有经验，也没有谁提醒我。现在回想起来，只能说老天爷眷顾我了。特别在当今澳洲银行基本拒绝贷款给海外买家的情况下，海外买家一旦付了钱交换了合同而最终又没法办理贷款，房子没法过户的话，这笔价款和印花税可就白白损失了。还有，万一房价在过户时跌价了，开发商收回房子转卖时还会向买家追索这个跌价的损失。

4、选择律师及购房合同谈判

好的律师会真正为客户考虑，他们会仔细研读购房合同并指出其中的不利条款并努力争取更有利于买家的合同条件。一般大家关注的主要是交房标准、交房期限、保修年限、违约责任等。在交换合同之前最好和律师沟通一下，看看自己关心的问题是不是问题。

在房地产行情好的时候房子不愁卖，开发商一般不会愿意和买家谈判合同条款，假若市场不好，态度又可能不太一样，协商的余地就大一些。我买房的律师是中介介绍的，事后想来也是一个陷阱，没事皆大欢喜，万一和开发商发生冲突的时候你的律师就不是你的律师了，因为中介是代表开发商卖房给你的，中介往往会“好心”给你介绍律师，这些律师的生意来自中介，而律师和你只是一锤子买卖，对吧？

5、交换合同

按照合同规定，我当时支付了几千澳元的诚意金之后有5天的冷静期，冷静期内买家可以变卦不签合同并拿回诚意金。假若冷静期过后再变卦就损失诚意金了。需要注意的是，通过竞拍拿下的房产是没有冷静期的！

我当时提供了身份信息、签署了购房合同并支付了房价的10%就完成合同的交换了，也就是说购房合同生效了。随后在数月之内律师会提醒买家支付印花税。交换合同时无需办理贷款，一般在交房前三个月开发商会通知买家办理贷款。

6、房产的过户

当房子完工并验收合格，开发商在有关政府机构办理好产权登记之后会通知买家交割房产。办理过户手续之前开发商会安排时间让买家验房，看看还有什么问题，然后拍照留底签字记录在案，给开发商大约二周时间整改。

房产过户前买家还必须办好银行贷款，如果是打算付全款的土豪，办理银行贷款这个环节就可以省略了，到时候直接拿支票给自己的律师，买卖双方律师约定时间和地点就可以完成房产的过户手续了。假若房产有贷款，那么产权文件原件是放在贷款银行做抵押的，买家拿到的是复印件。需要说明的是，房产的过户手续除了律师可以帮忙办理，买家自己也是可以办理的，只要您有这个专业能力！

三、投资收益：2年升值37万！

我当时买的这套公寓是2014年底交房的，首付一共20%，银行贷款80%，贷款利率属于只还利息不还本金，利率平均4%，锁定2年。每周租金700澳元，市政费每季度250澳元、物业管理费每季度1000澳元，房屋保险费每年174澳元，水电和网络宽带费用由租客承担。

这样的话，我的收支相抵之后还有盈余。也就是说这个物业属于正现金流资产，无需自己倒贴钱。不过假若中介找的租客出现什么问题就不好说了。最重要的是，最近几年该区域房产升值不错，同类房产售价达到110万澳元。也就大概2年半的时间，这套房产升值约37万澳元，假若现在售出，投资回报率还是不错的，但是会交很高的税，澳洲政府会通过税收政策抑制炒房，无论对于买家卖家都是好事情。

四、投资心得：看好澳洲房市发展、投资有技巧

澳洲是目前全球少有的相对比较健康的房地产市场，当欧洲面临一波波恐怖袭击的威胁时，澳洲由于得天独厚的地理位置还有相对严格的枪支管制，成为地球上最后一片乐土和避风港，这也是最近几年全球投资人和移民蜂拥而来，从而不断推高澳洲房产价格的重要因素。

对于海外买家来说，如果有钱都不是问题，但是想要进入澳洲这个市场，做足功课，找到一个好的中介或购房顾问、好的律师、好的贷款顾问和好的会计师则是投资置业成功的重要保障。以下投资建议细节需留意：

1、中介是代表开发商卖房的，从开发商那边拿佣金，所以买家无需支付任何费用。但是，对于想要购买高性价比房产的朋友，可以考虑支付房价1~2%的服务费找个能够代表自己利益的中介或者是购房顾问去寻找合适的房源，和卖家进行谈判，以便更好的维护自己的利益。

2、贷款顾问是从银行那边拿佣金的，所以买家也无需支付贷款顾问任何费用，但是，贷款银行办理贷款手续时会收取买家一些费用。

3、假若买的是公寓，房子成交之后需要按季度支付市政管理费、物业管理费、水费和电费，而网络宽带费用一般是按月支付的。假若买的是别墅，则无需交物业管理费，但是需要缴纳土地税。另外还有房屋保险费，数百澳元而已，不同的保险公司保费有所不同。

4、如果房产过户之后并非自住，那么可以委托中介帮忙出租，房东支付中介租金收入的5~6%作为服务费，中介负责招租、代为收租和支付市政费、物管费等费用，还定期通知租客配合消防年检以及通知房东检查房屋情况。

5、常听到有人说，房子升值主要是因为土地在升值，要买就买有土地的别墅！事实上，每个人的情况都不同，本钱不多的人不能老想着攒钱买别墅而错失购买公寓的投资机会。公寓可能升值少一点，但是资金要求也不高，租金收益一般比别墅高，还贷压力相对小一些。一般说来，同一个区域的别墅长远看升值会比公寓高不少，但是，前面好些年可能倒贴钱。

五、2018年投资展望

由于2017年下半年澳洲房地产已经呈现明显的疲软态势，2018年上半年将以观望为主，同时积极寻求捡漏机会。假若是公寓，地段必须很好，交通方便，容易出租，假若是别墅，也应该关注好一些的区。我将重点关注悉尼的机会，毕竟我生活在悉尼，而且由于悉尼的人口仍然处于持续增加中，房价抗跌能力会比澳洲其它城市更强。

排版：Shelly Du

责编：Vincent Xie

如何投资美国多单元住宅实现13%回报率 | 居外买家故事

美国多单元房产投资无论从资金流，还是投资回报率都备受投资者的青睐。尽管房产投资理论和分析的信息和文章屡见不鲜，但却缺少实例分析。以下就美国华人买家Zora（同时也是居外特约专栏作家）在2017年6月份购买、投资多单元房作为案例，和居外网读者分享和解析投资回报率的计算方式和本次投资过程中的投资心得：

投资概况

买家：Zora/美国华人
买房区域：康涅狄格州，布里斯托市
置业目的：投资
投资金额：7万美元（首付+养房费用）
买房类型：多单元房
户型：共3户，每户为3房1卫（110平米），共330平米
置业结果：成功投资，净现金回报率达13%

*备注：多单元房（Multifamily），是美国特有的住房的类型，从外表上看是一幢独立房，但建筑里面却包括了2-4个独立的单元（公寓），每个单元都同时入住一户家庭，为此能获得较高的租金收入，是最适合投资的房屋类型。

关于多单元房的投资优势，可参考“选择投资美国多单元住宅（multi-family）的五大原因”

投资房产怎样实现13%回报率？美国华人实例解析 | 美国 — Zora所购多单元房外景。从外观上看，与一般独立房无异，但里面却包括3套独立的公寓，这也是获得更高租金和投资回报的关键。

点击查看居外网美国更多精品房源

这幢多单元房位于康涅狄格州布里斯托市（Bristol）,面积近330平米，共有三个3房1卫的独立单元。周边设施比较成熟，5分钟步行到购物区域，靠近公交站，14 分钟步行距离到公园，高尔夫球场，网球场等设施。当地居民基本以工薪阶层（working class）为主，这也是这套房产的出租目标人群。按照当地目前的行情，每个单元的租金为900-1100美元/月左右。

一、房产投资回报率如何计算？

在计算这套多单元房的投资收益钱，先为大家介绍常见的计算投资回报率的计算方式：资产回报率（CAP RATE）、现金回报率（Cash on Cash Return）。

资产回报率CAP RATE ：

CAP RATE = 年净经营收入/地产的市场价格，也就是不考虑有贷款的条件下，一个投资地产所能产生收入与其价格的百分比。年净经营收入的计算方法是把年租金收入的总额，减去所有费用，包括地产税，保险，维修，房东所支付的水电费等。值得说明的是，银行还贷的月供本金和利息都不包括在内。

现金回报率Cash on Cash Return：

净现金收入/净现金投资。和CAP RATE 不同，现金回报率的计算更看中的是每年纯现金利润收入占购买房产时现金投入的比率。例如，房产价格为10万美元，首付款25%为25000 美元，如支付完贷款和房产经营费用以后，纯利润所得为每月300 美元，CASH ON CASH的回报为（$300 *12/$25000）=14%。Cash on Cash Return 更是从现金流的角度来帮助投资人评估投资价值，并可以和股票市场或者其他投资方式作横向比较。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

二、实例计算：布里斯托（Bristol）多单元房投资收益计算

1、买房主要支出

成交价格205,000 美元
首付金额：51,250美元（25%）
维修费用：12000 美元（在专业验房过程中，屋顶和其中一户的熔炉接近更换年龄，在和卖家商讨后，卖家给出10000 美金的折扣，作为买家的我们会出资进行修葺）
月贷款利息和本金：$847；年贷款利息和本金为$10,163.40 美元

2、每年养房费用（必须支付的养房和出租衍生费用）

维修费用10%：每月$326 ，每年3912美元。
空置期分摊(vacancy rate 10%)：每月326，每年3912美元。

备注：10%的空置率是一个比较保守的数字，康州的冬天比较长，如果房屋在冬天空置，招租的时间可能会较长。10%低于当地的房屋空置率的平局值，大部分投资人用5%-10%空置率来做回报率的计算

专业物业管理费用10%：每年3912美元

备注：业主如果居住在外市，或者没有时间亲自管理，可以雇佣专业的物业公司负责招租，维修，接通业租户电话等，一般费用在租金的10%左右。我和我的合作伙伴短期内会自己管理该房产，但1-2年后计划由物业公司接手管理，所以在计算回报率时考虑到10%的物业管理费对我们很重要。

房产地税：4700 美元/年
水费：150 美元/月，1800 美元/年（根据房产的建筑结构，不是所有的房产水费多有房东支付）
房产保险：2332 美元/年
总费用支出= $20568 美元

3、每年租金收入

年房租收入为$39,120 美元（月房租收入$3,260*12）

为此，本套多单元房的资产回报率与现金回报率计算如下：

资产回报率=（年房租总收入- 费用支出）/ 房产购买价=（$39,120 -$20,568）/$205,000=9%

现金回报率=年净利润回报（年房租总收入-费用支出-年房贷利息和本金）/现金投资(首付金额+维修费用) = （$39,120 -$20568-$10,163.40）/ ($51,250.00+$12,000)=13%

注意：如果大家无法在美国拿到贷款，现金支付购买的话，CAP RATE的计算方式没有变化。但是CASH ON CASH 回报率的计算就会和以上的计算不同。

三、投资心得：避开热门区域、找个好经纪

美国每个区域在做房产投资的选择上都有其特殊性。对该房产购买时所考虑的因素，未必适用于美国所有其他城市和地区，需要说明的几点是：

选择适合的投资区域

美国热门的房地产市场例如洛杉矶和纽约，房产在过去几年中价格上升迅速，尽管租金也在上升，但是这些城市的CAP RATE 会远远低于9%。例如圣地亚哥地区2017年第一季度平局CAP RATE 只有4%。与之相比，康涅狄格州比邻纽约和波士顿，最近一两年才开始被中国投资人所了解，是一个投资门槛低，回报较好的市场，能以更少的现金投入获得不错的现金回报，更适合普通投资者。

选个称职的经纪人真的很重要

选择对的房地产经纪人对于投资者来说可以起到事半功倍的效果。我们的房地产经纪人不仅给我们提供了准确的房产税费用，保险和水费的预估信息，帮助我们做更准确的回报率计算。更主要的是给了我们提供了当地房地产律师，专业验房公司，物业管理公司等推荐。并且还在和卖家的经纪人协商价格时给出了有建设性的建议，让我们在验房后由拿到了优惠。尤其对中国的投资人来说，找到有经验的美国当地房地产经纪人尤为重要。

撰稿：Zora

排版：Shelly Du

责编：Vincent Xie

前Geeky京城工科男現在的墨尔本房产投资达人 | 居外买家故事

前面几期内容里，居外网为大家介绍了真实的买家在海外投资房产的故事，让大家对怎样在海外买房、投资的实际操作有了大概瞭解。不过，“授人以鱼不如授人以渔” ，以往的买家案例固然精彩、有价值，而成功者总结出来的经验、体会一样值得关注。本期一起看看澳洲房产投资者Peter Pang总结出来的澳洲房产投资经验分享。

买家概况

买家：Peter Pang /北京人
置业区域：澳洲
置业目的：投资
买房类型：适合投资的各类物业
置业结果：成功投资，小有所成

备注： Peter的澳洲房产投资经分为怎样选择买房区域、影响房价的因素、是否该投资学区房、怎样的房产才算豪宅、是否可以买古董房（HO）及总结，共6部分，篇幅较长，请耐心阅读。

一、怎样选择买房区域

新移民或买家到了澳洲，该在哪买房呢？这里我想先解释一种现象，那就是宇宙的中心五道口的形成（上海人也可以理解为五角场或莘庄现象）。北京的大学主要集中在海淀区，那么大学生从上学的时候开始也就最熟悉那里，再加上北京政府把中关村规划为IT产业基地，大批IT公司在那里聚集，也就形成了工作学习的必要环境，大量的居住和购物消费需求由此诞生，肩负居住功能区的五道口无疑成为了满足此需求的步行距离内最合适的位置。

长此以往，随着来北京上学就业的外地人越来越多, 兴建起了各种大型的商业设施，亲戚朋友这么一问，都说住五道口交通便利，生活工作两不误，于是就形成了宇宙的中心。其实五道口以前就是老玉米地、旁边给农民住的穷乡僻壤，你要是问问老北京买房会不会选五道口，得到的答案一定是否定的。

有人说了，哪个大城市不是从无到有发展起来的呢？废话，一个十几朝的古都和郊区的一片才发展了十年的新区能特么一样么？

初来墨尔本的华人就好像刚到北京的外地人一样，问问朋友，找找亲戚，发现要么住 Glen Waverley 要么住 Mount Waverley, 让带着给介绍介绍看看房子，一致回答：Glen 好啊， mt 豪啊，又是排名前十的公校校区，又是大型的购物中心，还有电影院，火车站，汽车总站，亚洲食品商店和各种亚洲餐厅更是让你的胃流连忘返。于是形成了新的宇宙中心 glen waverley ，一批一批的土豪大妈，一掷千金，200万，300万，不惜一切也要挤进这宇宙的中心。可问问墨尔本的本地人呢？呵呵，跟五道口的答案是一样的。

其实从投资的角度来讲，就要买 glen 这种五道口位置，步行距离可以到达一切，因为人口爆炸增长，房价大幅增长，短期投资回报很高，买完等俩月马上卖，赚快钱或者囤地做开发，赚大钱！但要选对当地最热的区域，还需瞭解当地的居住观念。

一个问题你必须明白，宇宙的中心，就算再繁华，也算不上宜居之地。周围高楼林立，车水马龙，酒吧的音乐就能吵死你，大街上天天各种行骗的和要钱的乞丐，警车从你家不远处24小时呼啸而过，开发商会愿意买下“外滩”的一块地并开发成高楼出租或者出售，但不会做成别墅。

看看在“宇宙的中心”居住了3-5年的人都搬去了哪里，他们的地都被谁买下来做了什么，你就会明白该在哪些区域买房了。按照澳洲的居住文化，是要和繁华的中心保持安全的距离（必须有车），而不是直接住在市中心。当然，无论如何，把买房的区域选在长期均价 top10 以内的区，肯定是不会错的！

二、影响房价的N个因素

买房不要凭感觉，而让数据说话！幸运的捡到了白菜也不要天天炫耀，这样会误导大众，因为没有参考意义。下面贴一些我自己制作的图片和工具截图，要培养自己用数据画图的兴趣，学习用好每个工具，从大数据中提取有用信息。以下是我总结的影响房价的N个因素：

1、房产及周边配套列表

>>>澳洲置业百科：澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费

墨尔本华人投资者分享在澳洲买地、炒楼的独家经验 | 澳洲 — 影响房价最最直接的因素，左侧为周边配套、中间为物业设施、右侧为相关价格。

2、各区均价排名变化

3、学区地图

4、房屋周边土地规划

5、区域需求判定

6、周边房价对比

7、每周成交数据

这些都只是一些最基本的图表和工具，而且当地都有对应的专业网站提供相关数据，查找不难。其实还应该包括更多，比如用 google earth 查房子海拔，打电话给区政府询问 zone code 等等，一套房子贵，总归是有一些原因的，多看多听、多经历，形成自己的理论并不断完善。

三、是否该投资学区房？

中国的教育资源大都集中在公立学校手中，从小我们就知道，中国的私校是混日子的，教不出好学生，一入私校深似海。但这种情况在国外是刚好相反的（主要是因为民主社会与集权社会对资源分配的不同）。

国外的有钱人，包括中产，一般是不会送孩子去公立学校的，因为公校不论硬件设施，还是教师资源都远远不如私校，因为国外政府根本没钱，连政府都会破产的国家，怎么可能靠政府养好学校呢？

再有就是，老外对社交圈非常重视，其实就是国内的关系网，试想一下，如果你的孩子从小学开始的同学、同桌、好友、就是政客、企业主、医生、律师、银行家的孩子，那么等他们长大了，你还会担心自己的孩子混不好吗？

那么学区房到底重要不重要呢？？

这里我来讲一个道理，力从地起，人类所有的行为都需要土地。想造汽车？需要厂房；想办学校？需要教学楼；想开车？需要修公路；想看病？需要有医院。。。。。。这些所有的人类行为，都需要土地的支持，而各种各样用途的房子，也就是因为这些各种各样的需求而被建造的。

如果最近几年的新生儿出生率高，那你屯个学区房准没错，如果最近留学生开始多起来了，那就买两套大学旁边的学生公寓吧，要是认为人口老龄化是个趋势，那么买个医疗有关的用地是会保值的，看好互联网？物流用的厂房是关键，要是觉得今后会普及在家办公，那么办公楼千万别买，o2o 送餐会波及餐饮业？那就别碰做饭馆的底商，新移民数量看涨？那买两套市中心的公寓也无妨。

房地产是一个很大的行业，涉及到经济的方方面面，因为所有的经济的发展都需要以土地为依托来进行，小到停车位，墓地，大到海岛，摩天大楼，房地产即经济本身！

所以到底要不要买学区房呢？？我相信读到这里，你应该已经有了自己的判断，何止学区房，医院，商店，办公楼，咖啡厅，谁知道会不会是你的下一个目标呢？

四、怎样的房产才算豪宅？

下面列举了一些我认为的豪宅需要的元素，一套房子如果能给人带来精致感，那么就离卖个好价钱不远了，就像买苹果产品和中关村地摊货的区别，要让人有住在里面有高大上的感觉，可以多去去世界各地的五星级酒店大堂感受学习一下。

1、功能性要完善。泳池、SPA、电梯、台球厅、雪茄房、酒窖，至少4车位车库，健身房，网球场，电影院，书房，9洞推杆草坪，中院，地下室，空中花园，户外烧烤区，四合一卧室，钢琴，壁炉，高墙阔院，单层房高超过3米，前园有纵深感，酒吧，视频监控安保系统，中央空调等，以上都算必备的要求。

2、景观（view）要好。说到 view 有一点不得不提，就是上坡地还是下坡地的问题，有些人说地一定要平，其实大错特错了，对于豪宅而言为了获得更好的 view ，地一定要又坡度，只是选择上坡或下坡，玩法不一样而已，平地你只能看到邻居家的窗户，只有坡地你才能越过邻居的屋顶和树木看到真正的风景(能在山尖儿上找快周围没有邻居的平地也行～比如墨尔本 mt dandenong 的 sky high~)

3、提升精致感上：最好的木地板，复古花纹地毯，水晶灯，旋转的楼梯, 楼梯的栏杆和扶手，浮雕墙，木包墙，拱形吊顶，透明玻璃透光顶，厕所浴室天然大理石从顶到底，嵌入式水晶柜，整体厨房用最好的厨具。

所有柜子都是从顶到底的柜门并使用带立体感的木材；整面墙的书柜；外墙涂层并在细节处有石雕脚线花纹特色浮雕；电源位置设计合理看不到明线；灯光够足、房间布局采光合理；每个房间之间靠走廊隔开；电影院合理的声乐场设计；宽敞的走廊、艺术感强的大幅的壁画；墙体凹凸设计可放置古董展示；双开木质复古门或玻璃门；镂空的玄关；地宽超过20米并有气势的房子前脸；前园纵深足够走车，全自动院门，木质遮光百叶窗或从顶到底落地欧式窗帘；每个房间有自己独立控温的中央空调；天然大理石厨房中控台；泳池玻璃护栏或室内透明顶泳池；灯光网球场；花园的设计要小桥流水亭台楼阁曲径通幽。

以上都是很具体、很明确的硬性指标，下面是一些我看到的不错的豪宅设计，供参考。

五、是否可以买古董房？

很多人都说在澳洲买了古董房（HO）你就别想升值了，还有很多人说古董房千万不能买，维护起来可贵了，住里面又破又小，到时候想转手都卖不掉的，我想说的是，你知道北京的四合院都谁买么？你知道上海的老洋房都谁住么？

其实真正有实力有品味的富豪就一定要住 HO , 就好像买北京的四合院一样，即便现在不是 HO 也一定要具备成为 HO 的潜力，为啥？因为这才是跟暴发户的区别所在，这才是格调和品味的代表，这才是一个国家历史文化的精华，这才是底蕴！

其实国内的古董房贵主要是因为太过稀有了，物以稀为贵，所以动不动就要几个亿才能买一套，但澳洲的古董房很便宜，不是因为真的没人要又没法住，而是因为太多了。政府保护不让拆。在墨尔本均价排名前十的区到处都能看到这样的住宅，有些甚至整条街都是，这也就形成了另外一个优势，想住好区又预算有限，那就买套格局好的 HO 自己收拾吧！

HO 有很多种，有些可以自己扩建甚至更换外墙颜色，有些是整体保留一砖一瓦都不能动，但有一点是可以肯定的，房子里面你想怎么整都可以，所以外面看起来很旧的房子，里面可以是全新的，房间的布局、功能性，一样也不会比新房少，就好像北京有个小区叫观塘，还有一个叫中国院子，其实都是四合院风格的房子，但房子里面都是现代装修，住起来一样舒服，一辈子就住里面了又怎样，很牛逼的好不好。。。。

还有很多国人特别热衷买全新的法风大宅，其实法风也是澳洲众多经典风格中的一种，买法风就是在买具有潜力成为 HO 风格大宅，什么时候成为仅仅是时间问题而已（你现在买的是法风新房，过二十年你再想拆试试，区政府肯定不让你拆，这种有历史底蕴的风格房是有保护价值的，所以才会成为 HO），你同样也可以买块地盖现代风、维多利亚风、哥特风。

点击查看澳洲建筑风格的 wiki ，帮助大家熟悉澳洲的各种年代建筑风格

以下几个不同时期的 HO 图片，你会不会怦然心动呢？

六、总结

虽然我并没有说什么自己的买房经历，而是说出了自己这些年买过 & 卖过之后总结出的经验。我更希望通过思想的转变来带动实际行动的转变，帮大家看懂房地产这个行业, 这篇文章中我并没有阐述太多的买房细节，比如如何避税，如何再抵押套现继续买，如何购买商业地产等等。

下面简单回答下读者重点关注的问题。

Q1: 如何才能保持让房子短期内升值20% 呢？

A: 简单来说就是要不停的找白菜，试想，如果你懂得利用各种大数据工具分析房产价值，那么你会很容易评估出一套房的市场价值是多少，那么这个时候如果低于这个市场价值买入，那么你自然可以在短时间内赚取这20%的所谓升值收入，因为这其实原本就是房子本身的价值而已，只是你买便宜了又以合理的价钱卖出去而已。这就需要你具备犀利的眼光和与房地产中介关系良好，有一些潜力房产在没有上市之前通过房产中介就把它拿下，转手就是利润。

买下有潜力的旧房进行翻新，也可以快速达到这个目标，再不济你买块地盖个新房也能快速办到，因为你在路上看到的任何一套房子，不论多老多旧都曾经是一套新房，试问在几十年甚至上百年的过程中，曾经拥有过这套房子的N多主人们可都是卖掉它赚了钱的，这也正说明了房地产的稳定性和资产的流动性，它能带给每一位房主稳定的收益。

Q2: 海外人士不能买二手房只能买新房怎么办？

A: 找人代持或者找本地的朋友先买地然后重新盖一套，就变成海外人士也可以买

的新房了。

排版：Shelly Du

责编：Lisa Zhu

中国人在泰国投资置业创下新纪录

投资者对房地产的需求，尤其是对曼谷房地产的需求有增无减。尽管曼谷的绝对游客人数有所下降，但中国房地产买家的询盘数量依然稳定上升，甚至创下了新纪录。中国人不仅在赴泰旅游次数上超过了其他国家的人民，在房地产方面也是最热情的投资者。今年第三季度，中国购房者在泰国的房地产打破了以往的记录。

泰国房地产市场上第二活跃的投资者群体是中国香港公民。

根据居外网 Juwai.com提供的统计数据，中国大陆买家的询价次数同比增长了一倍有余，比上一季度（第二季度）高出了近30%。

居外网首席执行官罗雪欣（Carrie Law）表示，泰国房地产询盘达到了前所未有的数量。“如此强劲的结果背后有部分原因是8月份出现了一次罕见的询盘激增。这对整体的影响使得第三季度的询价相比去年同一季度高了一倍以上。”

如此理想的表现得益于中国游客提供的长期性支持。曼谷一直是备受中国游客青睐的旅游目的地，黄金周期间的游客人数更是可观。尽管今年的旅游数据低于预期，但游客人数仍超过了2017年。

“泰国之所以这么受欢迎是因为它有很多景点，中国游客往来也比较方便，而且物价相对实惠，对团体和自由行游客都有一定的吸引力，”罗女士说。

泰国曼谷Ashton Chula-Silom公寓项目由阿南达房产开发公司（Ananda Development）开发，位于泰国曼谷市挽叻县Si Phraya区Mahaphruttharam路，邮编10500。Ashton Chula-Silom公寓已于2018年完工。公寓包括一幢56楼的独立建筑，共1180个单元房。
居外房源编号：43433232 点击查看公寓的更多信息

由于台风潭美和此前的另一场风暴，许多飞往另一个深受中国游客欢迎的旅游目的地——日本的航班均被取消，该国房地产在第三季度的询盘数量也因此有所下降。

七月份的普吉岛游船倾覆惨案似乎对当地的游客人数造成了影响。此外，泰国旅游局（TAT）最近发布的报告显示，前往清迈的中国游客人数多次下降。在过去一个月内，清迈部分地区的中国游客人数减少幅度高达50%。

根据konradlega.com的说法，中国政府将继续支持在泰国等国家的投资以鼓励这些国家参与“一带一路倡议”。这类投资呼应了中国推动邻国基础设施建设的战略，还可以促进同一地区内的跨境贸易活动。

“虽然目前只有9%的中国公民拥有护照，但预计到2020年之前，拥有护照的人数将增加一倍，达到2.4亿，而这些护照持有者对泰国来说都是潜在的游客和投资者。”

居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站，有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源，也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎点击查看居外网上更多泰国在售房源，或致电 400-041-7515 谘询泰国房地产的投资机会。

来源：The Thaiger
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任

新租房政策出台迫使新西兰业主退出房地产市场

新西兰政府计划针对业主出台更为严格的政策，以加强保护租户权益，这一举动导致部分业主决定出售出租房产。这一政策包含一系列要求，如给房子供暖，业主无权要求租户不携带宠物，降低租金等。但业内专家表示，此举仅属于简单的膝跳反应，以迎合部分租房体验不佳的租户。

Rentals BOP的Gary Prentice表示，过去12个月来，随着客户卖掉出租房产，该公司已经失去了超过20套房产。他指出，在出租市场供不应求的情况下推出这一政策简直是疯狂之举。“大多数业主都认为这很疯狂。他们表示出租市场越来越难以盈利，没有必要再留着出租房产了。让政府自己去想办法吧。”他又指出，到头来，租户将承担所有花费。

Prentice并不是这一策影响的唯一“受害者”。奥克兰一名业主需要花费42000新西兰元的价格修缮其出租房产。面对有利于租客的新政府法律，这名业主对投资房产的价值性提出了质疑。

Tauranga Rentals的所有人Dan Lusby表示，他告诉业主称，7月1日新规定实施后，如果他们无法满足政策要求，公司将无法为其管理房产。“我们必须强制要求他们这么做。因为我们不愿因为他们的失职而接受4000新西兰元的罚款。”

他表示，住房条件的确需要改善，但业主们感到难以接受的是起居区需要安装热泵，每间卧室都要安装加热片，浴室和厨房都要安装排气扇。他指出，为达到这些标准，需要花费高达5000新西兰元的支出。这让部分业主“敬而远之”。

陶朗加（Tauranga）房地产投资者协会主席Juli Anne Tolley担心新的政策条款会在业主提前90天告知租户要搬出房产时要求业主需要提供相应理由。“如果你的租户存在威胁，或给邻居造成不便，你该怎么办？”她指出，房产投资者正在考虑其他的投资选择，如商业房产。

Lindsay Richards在陶朗加、蒂普基（Te Puke）和罗托鲁瓦（Rotorua）拥有出租房产。他认识的一些业主已经卖掉了他们的出租房产。他表示，政府的计划可能只是虚张声势，他决定暂时按兵不动。“我决定坚守阵地，希望最后情况会恢复理智。”

科罗曼德尔半岛（Coromandel Peninsula）旺阿马塔（Whangamatā）Ray White房产的经理Trish Morisson表示，业主必须意识到政策严重偏向租户，如果业主做错了事情，他们就可能被要求退还租户的所有租金并接受罚款。她指出，12年来，平均租金翻了一番。怀蒂昂格（Whitianga）的房产比旺阿马塔更贵。

旺阿马塔Ray White房产经理Christine Fletcher和Trish Morisson

Danny Boeglin曾经居住在泰鲁瓦（Tairua）。他拥有14套公寓、单元房和出租房产。他在房产出租行业拥有25年的经验，他决定在租期到期后就悉数卖出这些房产。“我们一直都尽力照顾好我们的租客，但政府现在的所作所为是在剥夺我们的财政自由，我们无法决定如何使用我们的收益。这很可怕。如果我有一辆价值20万新元的兰博基尼，我会很害怕别人开走它。而现在政府却希望我们将主动权交给租客，而我们只能祈祷一切能有好的结局。”

住房和城市发展部长Phil Twyford表示，3/1的新西兰人都选择租房，如果租期不稳定，那么这些家庭就会被迫频繁搬家。

过去一年来，商业、创新和就业部（MBIE）的租房债券上涨了2.3%，该部门计划于未来四年内在丰盛湾（Bay of Plenty）建成275套政府房产。他承认，出租市场处于不确定时期，但同时希望业主能够对政策的改变有所发言权。

陶朗加租金看涨

Trade Me数据显示，8月陶朗加租金中位数达到490美元，上升了6.5%。租赁部门负责人Aaron Clancy表示，“光环效应”持续对奥克兰周边地区造成影响，丰盛湾的租户受影响程度最高，周租金中位数年增幅达到8.2%。

OneRoof 编辑Owen Vaughan表示，陶朗加优质出租房产的需求十分强劲，其发展与该城市的房地产市场并驾齐驱。“与普遍看法相反的是，业主并不是总能受益于的租房需求的增强。数据显示，运营出租房产费用的增长速度略高于租金的增长速度，而租金增长则普遍低于收入增长水平。”

新西兰Ray White公司在居外网上出售的陶朗加3卧2卫房产，在这里您可以将乡村生活与城市便利相结合，教育丶娱乐和购物都在轻松的车程内。
居外房源编号：30454859 点击查看物业信息

法规建议

政策变化或将于2020年生效。部分政策建议如下：

业主若要提前退租，须明确说明合理理由；
业主若要提前退租，不论情况如何，须提前90天告知租户；
如果租户认为租金高于市价，可向租赁仲裁庭申请降低租金；
业主无权拒绝租户携带宠物；
健康住房标准将设定最低供热标准。

居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站，有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源，也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎点击查看居外网上更多新西兰的在售房源，或致电 400-041-7515 谘询新西兰房产的投资机会。

来源：新西兰先驱报
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任

是谁炒热了迪拜房产市场？

迪拜土地局（DLD）的统计数据显示，今年上半年在迪拜房地产投资的1620亿迪拉姆中，有300亿迪拉姆来自海外投资者。

这些外国投资者在投资迪拜房产时优先考虑的是什么？可以肯定的是，位置是决定性因素，因此迪拜的热门景区在外国投资者的心愿单中总是名列前茅。

Allsopp & Allsopp的首席执行官Lewis Allsopp说，他们青睐在热门景区附近购买房产，以吸引房客，赚取更多的租金：“房屋的景观可能会吸引那些寻找优质地产的投资者。例如，拥有哈利法塔景观带酒店一直备受追捧。”

他补充说，其他买家会根据基础设施的改善情况来选择投资地，例如不断扩大的电车线路或Al Maktoum国际机场附近。当然了，这些买家也是关心租金和回报率的：“银行中的存款利率很低，迪拜房地产可以让投资者享受9－10％的租金回报率。”

越来越多的买家也在寻找度假屋，因为迪拜是旅行的天堂。

投资者的种类

Carlton房地产公司的联合创始人兼董事总经理Laura Adams指出，当谈到已建成的地产时，人们大多希望住宅的租金回报率是8%，商业地产的租金回报率是10-11%。尽管地理位置、基础设施、交通便利等因素对于外国投资者很重要，某些投资者也有一些特别的喜好。

智能地产众筹平台的创始人之一Abdul Kadir Faizal说，有三种类型的外国投资者: 那些寻求8%以上的租金回报率的人，那些着眼于长期资本积累的人，以及那些希望在迪拜定居的人。寻找高租金回报率的投资者通常会选择小户型房产，最好是低价入手。Core Savills的合伙人David Abood说，这类房产在发达社区中也拥有不错的交通，将支持中长期租住。

Allsopp表示，虽然一些投资者只想获得租金收益，并希望得到即时的回报，但他的大多数客户都着眼于资本增值和长期投资：“未来3到4年间房地产的走向很难预测，但可以预见的是，之后10到15年间，迪拜房产一定会升值。”

对于希望在迪拜定居的投资者来说，他们更愿意支付更高的房价，以获得更好的居住体验——买房对他们来说更是一种生活需要。这些投资者愿意等待漫长的房屋完工期，因为他们并不迫切需要搬迁。Faizal说：“最近为外籍退休人员推出的五年签证政策，对于迪拜房地产来说，意义是十分重大的。”

哪里的房产更受欢迎？

Allsopp认为，迪拜市中心、Bluewaters岛、迪拜码头和朱美拉棕榈都吸引着海外买家。他表示: “海外投资者希望在人造岛屿和国际知名地点选址。”Reidin 的数据专家Haseeb Mirza表示，与此同时，城市滨水区项目的需求也在不断增长，特别是商业湾和迪拜运河沿线快速建设的新项目。

Mirza透露，迪拜码头、国际城市、迪拜兰德已经在市场上房屋交易量极大，而且那里大多数公寓的平均房租收益率为7%。

与此同时，越来越多来自欧洲寒冷地区的投资者选中了滨水物业，朱美拉棕榈岛就长期为他们所喜爱。Bush说：“无论是身处近200万人民币的小公寓，还是单价高于1.3万人民币的庞大的七居室，海外买家都可以在这领略到美丽的海景。”

外国投资者也喜欢成熟的开发商。Bush说，这些开发商能提供更多便利，例如能免除土地局注册费、提供延期付款的机会，许多中小型开发商则办不到。

SE7EN RESIDENCES提供一种理想的生活方式——奢华、便利又和谐，享有阿拉伯海湾，迪拜码头天际线和Burj Al Arab的壮丽海滨景色。豪华公寓位于朱美拉棕榈岛上，坐落在Nakheel Mall购物中心对面。仅售约¥360万。
居外房源编号：40301105 点击查看详情

谁在买迪拜的房产？

Faizal表示，中国、印度、英国投资者近年来纷纷涌现：“这主要是因为与他们国家相比，迪拜一些商品的价格要便宜25%左右。”

Ellington观察到这一趋势，报告说中国客户现在是其五大客户之一。自2016年以来，迪拜的开发商发现对中国买家对销售额已增长了150%。这促使他们建设了一个普通话交易平台，并聘请了一支会讲普通话的团队。

开发商们也注意到这一点。迪拜房地产销售总监Marwan Al Kindi表示：“在过去的两年中，中国买家始终是迪拜的十大房地产买家之一。然而今年4月份，中国买家开始跻身迪拜五大买家之列，我们正可以利用这一点。”

居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站，有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源，也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎点击查看居外网上更多迪拜在售房源，或致电 400-041-7515 谘询迪拜房地产的投资机会。

来源：Gulf News
编译：Fern Wang
排版：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任