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多伦多房子难抢 买房人免验房成风 年轻人最苦 | 加拿大

多伦多房子难抢  买房人免验房成风

如今多伦多房市一房难求。许多人为抢房，在开价时干脆免除过去人们买房时的标准条件之一——专业验房和财务突发情况，致使验房生意大跌。

今年多伦多房价继续上涨，抢房越来越激烈，与此同时，多伦多验房公司Carson Dunlop营业额大幅缩水34%。安省验房师协会(OAHI)会长帕瑞希(Murray Parish)对《金融邮报》表示，他名下的验房公司Parish Home Inspections同期验房业务大跌30%。

免验房成常态

Century 21 Leading Edge Realty房产经纪公司多伦多房产经纪吉安诺卡基斯(Tasis Giannoukakis)称，关键问题是房源紧张，买家开价高出卖方要价20万已是常态，这种压力下，大伙都争抢著免除验房条件。

吉安诺卡基斯称，由于网络信息的发达，以及家装电视节目的普及和流行，如今的买房人在房屋维修和装修上，普遍比一、二十年前的人精明。许多人虽不是出于自愿免除验房条件，但在众多抢房人中，提出免验房条件肯定会加分。

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多伦多房子难抢 买房人免验房成风 年轻人最苦 | 加拿大
许多人为抢房，在开价时干脆免除过去人们买房时的标准条件之一——专业验房和财务突发情况，致使验房生意大跌

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多伦多iPro Realty公司房产经纪西伯斯坦恩(Lorand Sebestyen)表示，如果只有你一个人开价买房，当然可充分提条件，但和多个买房人争抢一个房源时，就没这么好了。
 
专家警告
 
专家提醒，免除验房条件买房的，房子买下后可能会有许多问题，维修成本巨大，尤其对于远超预算许多的买房人来说，更应谨慎。Carson Dunlop验房公司创办人卡森(Alan Carson)表示，他的公司多年验房过程中发现的问题很多，如水管接错，地基严重侵蚀，蚁害严重，屋顶破旧，浴室水管破损等。有时验房过程中，还会发现阁楼藏有装满子弹的来福枪，大包珠宝，甚至还看见过脏兮兮的浣熊在壁炉减震器跳上跳下。
 
多伦多Capital Lending Centre房贷经纪公司老板达斯古普塔(Shubha Dasgupta)称，不验房的话，根本不知道墙壁后面有什么。
 
其它城市也流行
 
实际上，无论哪个城市，只要房市火爆，无条件买房肯定会盛行。温哥华Royal LePage West Real Estate Services地产经纪迪纳尼(Adil Dinani)表示，去年上半年温哥华无条件买房交易曾一度飙升。
 
房屋同样火爆的美国旧金山也是这样。湾区Bay Sotheby’s International Realty地产公司总裁阿塔哈(Mark Attarha)说，他曾见过许多人无条件买房，开价超要价许多。他估计，他接待的客户中，高达75%接受卖方提供的验房报告就行了，不会自己请人验房或在买房条件中增加验房条件。
 
吉安诺卡基斯称，并不是人们不想验房，而是因买房竞争太激烈不得已而为之。从另一方面来讲，能买得起百万大屋的人，多掏几千块钱维修也不算个事。
 
投机浮现
 
有几种情况下，买房免除验房条件不用担心。如新屋和共管公寓。达斯古普塔称，新屋都是按建筑标准法规建，不验房没关系。共管公寓一般有较好维护，不像独立屋可能有破损残缺问题，不验房也没问题。
 
西安大略大学房产律师兼教授兰姆(Michael Lamb)认为，从法律角度来看，买家在买房时，应自行发现问题，发现问题后，应能讲价。如免除验房条件，今后一旦出现问题，责任由买方承担，法律也没办法保护。
 
华盛顿特区房产律师西蒙(Marcus Simon)表示，上次华盛顿出现大波免验房潮是金融危机暴发前的2007年，此次华盛顿部分郊区又出现这一现象。出现这一现象，说明市场开始出现投机，有些人看到房价飞涨，不想失去机会。
 
唯一不担心验房业务大幅下滑的是房贷机构。达斯古普塔称，银行只关心房价涨，根本不关心房屋交易后可能导致的成本昂贵的维修。验房本身更多是保护消费者，对于银行来说，房屋有无问题根本无需负责。
 
多伦多房价飙升，也带动周边小城市房价疯涨和验房生意下滑。北距多伦多近65公里的巴里(Barrie)市地产经纪希尔(Peggy Hill)女士说，过去3个月内，高达80～90%的房屋交易免除验房条件，比过去的10～20%高出数倍。巴里(Barrie)验房公司EnerOne的老板伏格尔(Derrick Vogel)称，今年公司的验房生意大跌近45%。
 
房价太高 安省年轻人最苦
 
近年，安省房价疯涨，涨幅与工资涨幅严重脱节，苦了许多人，但最苦的是年轻人。CBC新闻报导，卑诗“受挤压一代”(Generation Squeeze)红色警报运动最新报告指出，在全国年轻人中，安省年轻人经济状况排倒数第二，仅次于卑诗，导致这一切的主要罪魁祸首是高房价。
 
报告说，自2003年以来，安省是唯一一个存在25~34岁年轻人群，全职收入出现下滑的省份。该组织创办人、卑诗大学教授科肖(Paul Kershaw)说，雪上加霜的是，安省的住房成本不断上扬。
 
报告说，自1980年代初以来，扣除通胀因素后，安省平均住房成本上升30多万，同期全职收入却下降4,600元，使得安省年轻人全职工作收入低于全国平均水平。住房力恶化，不仅影响人们生活质量，还迫使年轻人推迟人生规划，如买房、自立和成家立业。
 
结构问题需改革
 
安省24岁米尼尼(Victoria Mininni)女士，除做全职设计师外，还在酒吧打第2份工，1周工作60小时，她努力赚钱付房租、水电和还学贷，同时攒点钱以备急用。即使这样努力赚钱，买房对她来说仍遥遥无期。
 
多伦多大学高级研究员帕拉迪斯(Emily Paradis)说，许多像米尼尼这样的年轻人，可能都觉得赚不到钱攒不到钱，是自身问题。但实际上不是，这种情况不是个别现象，不是哪个人运气好运气差的问题，而是社会结构性问题。
 
科肖也认为，改变目前这一结构性问题唯一办法是，让住房成本与收入同步。报告则建议，安省应增加房屋供应，将房价控制在年轻人能承受的范围内，同时制定政策控制日托成本。报告还呼吁，省府应废除1991年房租涨幅法案，禁止1991年后新建的房屋乱涨租金。
 
安省两性收入仅得C评级
 
与此同时，加拿大咨议局(CBC)另一份最新全球15个发达国家和国内各省社会经济表现报告评级中，安省在收入平等、贫穷和两性工资差距上，仅得C评级，综合评级为B，在所有被评国家和各省中，评级属中游。加拿大两性收入得B评级的省，仅新布省和爱德华王子岛。
 
CBC首席经济师亚历山大(Craig Alexander)说，安省收入平等、贫困水平和两性工资差距排名和加拿大两性工资差距的评级都只得C。主要是因为加拿大职场中，高层管理职位仍多为男性，女性太少。上周公布的安省年度阳光薪资榜单，证实了这一说法。阳光名单显示，收入最高的省府高层管理人员中，仅4分之1为女性。
 
两性收入得最高评级A的国家，有挪威、丹麦和瑞典。加拿大评级最高的一项是生活满意度，得A评级，这说明加人对生活现状普遍满意。
 
加拿大总体评级虽得B，但却高于美国的D评级。亚历山大说，缩小两性收入差距，提高收入平等，是构建健康社会的关键。
 
上述结果说明，加拿大社会安全网比美国更牢固，但却比不上这些北欧国家。
 
相关资讯：加拿大会议局：2017地产行业展望
 
（据加拿大家园）

八问八答：国际合规汇款与海外收入避税 | 澳洲

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10月1日是昆士兰州海外人士购自住房附加印花税的起始日期，不少地产经纪人在此日前忙得不可开交，帮助许多买家顺利于10月1日前完成合同签署。而那时，我便与的地产圈的朋友们打趣说，10月中旬或许会比那时更忙，因为当他们协助客户安排国际汇款支付定金时，他们面对的是中国外汇管理局、中国各大银行或金融货币交易公司，澳大利亚居民更会受到澳洲税务局（ATO）的监管。果然，近日受到不少经纪人和客户求助，到底应该如何安排国际汇款且避税？汇款金融超额，不恰当的汇款目的描述以及不合法的汇款途径等都有可能使你招来外汇管理局或ATO的“虎视眈眈”。

不唬人的例子，拥有澳洲PR的王先生在2012年买房时通过某金融公司先后数次共汇106万澳元至其澳洲账户。不料的是，在2015年末，ATO寄来一封长达42页的意见书（Position Paper），里面描述了王先生澳洲账户收款的每一条明细（汇款日期与汇款人等），付款明细与使用明细（车！房！生意！一清二楚并细思极恐）。你不知道的是，比你老婆更明帐的是ATO。最后，ATO以王先生海外收入汇款但未交税为由，要求其缴纳总计83万澳元的税金与惩罚金！

本文涉及中澳两国产权法、金融法与税法，特此感谢本人中国法前辈王律师与澳洲法同仁宋律师的建议与支持。

  1. 我在中国赚的钱，澳洲政府凭什么要求我交税？

中国政府和澳洲政府早已签署关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的协定，当一中国大陆居民往澳洲汇款几十万澳元或者更多的时候。ATO有权追查澳洲账户的入账记录，并且发信要要求28天之内回复解释收款目的。

如果ATO最终认定是澳大利亚居民的海外收入，即有权要求补交所得税。

严重的是，一旦ATO或者澳洲政府启动反洗钱调查，则可以根据与中国政府的税收协议，通知中国政府核查汇款方的收入状况。如果汇款方通过各种途径往澳洲汇款几十万或者几百万澳元，而其在政府部门工作或者只是普通收入阶层或者已经退休，那怎么能说明这真的是合理且合法收入？细思极恐。

  1. 我该如何汇款外币到澳洲吗？有什么限制吗？

根据中国外汇管理局印发的《个人外汇管理办法实施细则》：年度外汇总额分别为每人每年等值5万美元，即一张身份证每年5万美元额度。

澳大利亚银行收款方（往往是开发商或卖家的律所信托账户）的开户银行名称与地址、银行代码（swift code）、开户支行代码（BSB）、信托账户帐号（account number）与账户名称（account name）。

汇款方带着这些信息去国内银行填写“境外汇款申请书”即可，并交纳汇款手续费。汇款手续费包括三部分：手续费＋电讯费+中间行代理费。目前各银行的手续费都按0.1％收取，但单笔收费的限额不同，最低约为80元人民币，最高150元人民币。澳大利亚银行接收电汇需收取15～30澳元不等的手续费，不同的银行账户金额不等。

  1. 如果需要汇款超过5万美元，我该怎么办？

此时，你可以选择金融货币交易公司，帮助你进行一次性资金周转和外币转换。

用金融货币交易公司从中国汇款到澳大利亚，钱实际上并没有过境。金融货币交易公司会根据汇率，算出汇款方该存多少人民币在国内某银行的某个个人账户，收款方即在澳大利亚收到等值澳币。澳大利亚的金融公司在中国境内的交易都是个人账户，不是公司账户。所以实际上，钱并不是从中国汇来的，更不是从本人或家人的账户转来，而是从某家海外公司的账户汇到收款人的澳大利亚个人账户。

金融货币交易公司的汇率比中国银行的同期利率稍微好些，对于大额交易，有些可以免除手续费。

但同时，金融货币交易公司交易风险较大，应谨慎选择可靠的金融机构，即使目前为止尚未出现通过其交易而损失了大量汇款金额的负面报道。

  1. 我只是想买一套房，为什么仍可能会被认定为海外收入而被要求交税？

澳元汇率日趋走低使得目前成为了华人换汇与投资的黄金时机。然而国内的海外汇款5万美元限额，使得海外汇款在澳洲买房的买家需要通过多次汇款才能完成首付。而这种“短期内频繁的转账记录”在澳大利亚税务局的审查系统里极有可能被认定为海外收入。

ATO规定成为澳大利亚居民后（不包括临时居民），需要就来自海外的收入纳税。所谓海外收入包括海外业务收入，就业收入，养老金，年金收入，银行利息，股息，特许权使用费，租金，资本收益以及个人劳务所得。

ATO定义的海外收入如下：

  • 任何海外收入，包括产生的，衍生的或直接收到的澳大利亚以外来源的收入
  • 周期性收到的来源于澳大利亚以外的货币捐赠
  • 周期性收到的来源于澳大利亚以外的除货币以外其他形式的捐赠
  • 周期性收到海外亲戚赠予的货币或其他形式利益
  • 来自海外的商业活动和投资收入，即使是在澳大利亚已无需纳税的
  • 如果你是临时居民，海外来源的收入
  • 获得免税的海外就业收入

看完这些定义，你应该可以长呼一口气，重点词是：周期性收入。即如果你是一次性汇款或非周期性投资，则可以不必担心ATO的监管。

  1. 国际汇款在什么样的情况下需要交税？

根据ATO的规定，如果过去几年中，银行账户持有人收到海外汇款而未及时申报，及有可能收到ATO的通知函或意见书，要求纳税人在28天内出具合理的解释。否则的话，该汇款金额将被定义为“海外收入”，除补交税款外，还会面临着滞纳金以及失职罚款。

你只有28天的时间回复ATO关于资金来源和性质的质询。如果你没有在28天内作出回复，税务局有权修改你的个人收入，从而影响应交税款，产生税务欠款，滞纳金与罚息等等。所以时间很重要。如果你搬家或出外旅行，一定注意保持和ATO畅通的信息渠道，第一时间做出反应。

  1. 如何避免国际汇款被征税？

从处于海外的父母、亲友处收到馈赠或借款性质的汇款，用于在澳大利亚学习、生活和置业，许多华人理所当然的认为无需告诉任何人。事实上，如果在澳朋友们在收到亲友或汇款机构的海外汇款时，需要注明属于馈赠或无息借款便可在一定程度上避免征税甚至罚款。

  1. 已经收到澳大利亚税务局ATO意见书，我该怎么办？

一般情况下，你收到的国际汇款来源分为三类：由亲属直接汇出，由他人账户间接汇出或由金融货币交易公司汇出。

针对不同来源和性质的汇款，你须向税务局提交汇款人银行对账单、（带英译）相关关系证明、汇款方个人声明等材料。由于外汇金额限制，通过他人汇款的还需要证明亲属向他人的转存凭证，以清楚证明所获汇款为亲属赠与或借款，并非投资收入。如果资料准备时间不充分，可向税务局致电要求延长时间，一般会获得宽限。

  1. 国际汇款被监管后，哪些文件可帮助我向ATO证明豁免交税？

当你的国际汇款是由亲属直接汇出时，你需要准备以下材料：

  • 汇款人的银行对账单：能够清楚的显示款项是由你的亲属账号汇出，且时间、金额与你接收汇款的时间和金额相符；
  • 亲属关系证明以及带有英文翻译的公证件：如果是父母汇款，那么户口本加上户口本的翻译公证件就可以；其他情况下，需要由亲属所在地的政府机关出具,并由公证机关出具翻译公证件；
  • 亲属的个人声明：声明内容主要是说明汇款的性质是对你的赠与或无息借款，由亲属签名，并由澳洲具备3级翻译资格的翻译人员出具有效翻译件。

当你的国际汇款是由你的亲属通过他人汇出时（由于外汇金额限制），请你准备以下材料：

  • 汇款人的银行对账单：能够清楚的显示款项是由他人账号汇出，且时间、金额与你接收汇款的时间和金额相符；
  • 你亲属的银行对账单：能够清楚的显示款项是由你的亲属账号汇出给他人，且时间、金额与他人接收汇款的时间和金额相符；
  • 亲属关系证明以及带有英文翻译的公证件：如果是父母汇款，那么户口本加上户口本的翻译公证件就可以；其他情况下，需要由亲属所在地的政府机关出具,并由公证机关出具翻译公证件；
  • 亲属的个人声明：声明内容主要是说明汇款的性质是对你的赠与或无息借款，由亲属签名，并由澳洲具备3级翻译资格的翻译人员出具有效翻译件。

当你的海外汇款是由你的亲属通过金融货币交易公司汇出时，请你准备以下材料：

  • 你亲属的银行对账单：能够清楚的显示款项是由你的亲属账号汇出给换汇公司指定的账号，且时间、金额与换汇公司接收汇款的时间和金额相符；
  • 向换汇公司索取换汇对账单等换汇材料：能够清楚的显示换汇公司在收到汇款后的48小时之内将款项汇往澳洲你的账户；
  • 亲属关系证明以及带有英文翻译的公证件：如果是父母汇款，那么户口本加上户口本的翻译公证件就可以；其他情况下，需要由亲属所在地的政府机关出具，并由公证机关出具翻译公证件。
  • 亲属的个人声明：声明内容主要是说明汇款的性质是对你的赠与或无息借款，由亲属签名，并由澳洲具备3级翻译资格的翻译人员出具有效翻译件。

以上需要准备的所有的资料都是为了能够清楚地证明你所收到的汇款来源是你亲属的赠与或借款，而并非你因为海外投资所产生的收入。鉴于有些资料由于时间久远将不容易准备以及获取，为了保护你在澳洲的个人税务利益，建议在收到汇款后及时收集、保留上述资料，以备ATO检查之需。

注：

  • 澳大利亚各州均有相应立法权，因此各州间的法律均有不同，以上文字内容可作参考方向，但非个案的专业法律建议；
  • 部分内容援引中国外汇管理局与澳洲税务局网站；
  • 部分内容参考PPM Tax & Legal税务律师所。

 

中澳双证律师林汇铭专栏全集

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房子买回来自己管理出租，可行吗？| 英国

大家通过Buy to Let模式买好英国房子，就准备出租了。

其实，我们当中大部分人不是专业做房产投资的，没那个时间去管理，就直接统统丢给出租中介了。

但有时候也会想：这房子我如果不交给中介，自己来管理出租，行么？

今天我们就来给大家聊聊：

怎么最大程度减少工作量来自行管理投资房？

第一步：费力的事情外包

首先，虽然我们不是说把所有事情都一股脑交给中介去做，但为了节省自己的时间成本，有些费力不讨好的事情，依然可以选择外包！

以下我们给大家列出主要可以外包的工作，以及预计的花费：

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房子买回来自己管理出租，可行吗？| 英国点击查看英国更多精品房源

这样一来，其实房屋出租前期的准备工作基本就完成了，接下来就是出租房子了。

第二步：租房前准备工作

在英国，出租房子之前，我们有几点需要注意的：

  • 跟各方确认房屋的租赁条款（比如贷款方和你的freeholder），确认房子可以出租，或者是以什么方式出租
  • 申请一个Energy Performance Certificate（EPC）。这是在出租房之前必须取得的一个证书。网上查一查，是否自己的房子已经取得了EPC（如果买的是二手房）。

第三步：找租客注意事项

之后，我们就可以开始去寻找租户/签约了。

在这个过程中，我们需要做的事情主要有这些：

  • 对租户身份进行核查（比如是否是合法居住在英国）
  • 在收到定金的30天之内去注册一个政府认可的government scheme（uk/tenancy-deposit-protection/overview）
  • 在英格兰和威尔士，如果收取的租金是Assured Shorthold Tenancy（ATS）合同下，房东或者中介必须在30天内把收到的押金交到政府授权的三个押金管理机构之一。这三家是：MyDeposits；Deposit Protection Scheme（DPS）和The Tenancy Deposit Scheme（TDS）
  • 在房客入住的时候给一份《How to Rent – the checklist for renting in England》手册。这手册里告诉房客，如果房东没有按规定把你的押金及时依法交给指定机构保管，法院可以判决房东在14天内支付押金三倍的赔偿金  （结果出租房圈里产生了一个新行业—专吃房东罚款的“专业房客”，所以不要偷懒哈~）
  • 起草房屋租赁合同，跟租客签订合同（合同模板可以在uk/tenancy-agreements-a-guide-for-landlords/tenancy-types找到）
  • 如果房子里面是有天然气供应的，确保天然气的检查证书之类都齐全
  • 水、电、烟雾等安全的检查
  • 准备好房屋现状清单（配照片，甚至墙上有斑点也要列进去）
  • 告知水电等供应部门以及当地市政管理部门关于居住人的变更

完成这些，我们的房子就算是妥妥当当地租出去了。

第四步：出租期间的注意事项

事情当然还没完，在租约期间，我们还是有一些事情要去处理的：

  • 定期检查房屋的情况（一般半年一次）
  • 及时处理房屋中设备电器出现的问题
  • 每年更新用气安全证书！
  • 按时收租

收租金这个，就应该是自己亲力亲为了。

最基本的是，如果租客出现迟交租金的情况，尽早确认到底是什么情况。

我们会遇到那种很优质的租户，每个月按时交房租，完全不用担心房租收不上来的情况；

但事实是，我们也会碰到那种总是会有问题的租户。

或者最常见的就是，人无完人，租户在交租这方面总会时不时出现一些问题或者破坏房屋的行为。

这种心累的情况很难避免……

那么如果作为房东，要给租客一个很明显的信号，按时交租金这件事是完全没有商量余地的，必须每个月按时按量交完；或者留下证据，去相关协会比如交过押金的TDS去申诉（电话 08452267837），要求押金里面扣除租客不合理行为带来的损失~

第五步：如何终止租约

最后呢，就是如果要终止租约，我们自己需要做的一些工作了：

  • 发出一个正式的section 21 notice（具体参照uk/evicting-tenants/section-21-and-section-8-notices）
  • 做一个彻底的房屋检查，跟出租之前的情况做一个对比，看看是否需要扣除一部分的押金（这个过程必须要有租客在场）
  • 确保所有的钥匙，门卡都从租客方收回
  • 在10天之内将押金返还给租户

结尾提示：

今天我们给大家只是简单介绍了以下房子出租大概要办的一些手续和一些基本的流程。

其实大家应该也发现了，在这个过程中，有非常多繁琐的事情需要处理。

虽说很多东西都可以外包，省时省力。

但总而言之，自己管理出租房这件事情还是比较繁琐的，如果不是专职做投资房屋管理的各位，还是找个靠谱中介吧。

 相关资讯：英国好学区房价比平均高2万镑！
 
（据英伦房产圈）

2017新展望：未来5年伦敦写字楼市场变化 | 英国

伦敦写字楼未来走势

脱欧公投使得伦敦商业陷入了长期的不确定性中。但在未来两年里还需要作出正确的商业决策，第一太平戴维斯（Savills）认为，随着企业需求的变化，短期内伦敦将面临办公产所短缺。

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2017新展望：未来5年伦敦写字楼市场变化 | 英国
第一太平戴维斯（Savills）认为，随着企业需求的变化，短期内伦敦将面临办公产所短缺

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目前伦敦市中心写字楼租金创下历史新高，市郊地产开始受到关注，能够提供更灵活且价格更实惠的办公场所，以满足伦敦的动态增长。

伦敦33个区未来5年的就业预测显示，办公场所的需求还将继续增加，但活跃买家和热门地点有所变化。例如，根据预测，Tower Hamlets区的艺术和娱乐行业就业率在未来5年将上升11%，但该行业在Hammersmith和Fulham的就业率增幅或只有6%。这反应出伦敦各地区不同地理位置市场情况也各不相同。

办公场所需求增加

伦敦市内三大关键行业预计将增加7.2万个工作岗位，包括艺术、娱乐、金融、商业服务以及信息通讯等行业，相比之下伦敦市郊增加的岗位数量约为2万个。在平均就业密度下，相当于伦敦市内在未来5年需要增加580万平方英尺的写字楼面积，而伦敦市郊共需增加160万平方英尺。所以，伦敦能提供这么多办公用地吗？

除金融城和西区之外，伦敦市内未来五年计划增加320万平方英尺的办公室面积，而外伦敦则只有70.7万平方英尺。由此可见伦敦内外办公用地供需缺口的巨大。一方面原因是开发商对于伦敦市中心高昂租金的考量，另一方面则是政府通过特许开发权（Permitted Development Rights）允许将部分写字楼改为住宅。据估计，过去3年伦敦至少有300万平方英尺的写字楼被改造。

满足当地需求

外伦敦部分地区缺乏供给对一些房东和开发商而言反倒是好消息，Croydon, Wimbledon和Ealing等地区的房租因此水涨船高，甚至某些市场的A级租金上涨高达40%。许多业主纷纷搬离伦敦市中心。对他们而言，外伦敦的租金仍相对低廉。但这对当地居民和新兴公司而言就是坏消息了。

第一太平戴维斯认为，为了确保伦敦未来的发展，房东、开发商和策划者必须确保全面提升楼盘质量和性价比，同时办公楼必须租有所用。尽管目前伦敦市中心的写字楼租金有所下降，但这里仍然是全世界最昂贵的办公地，因此企业会继续选择外迁，或采用轴辐模式（hub-and-spoke model）。

通勤极限

能获得成功的地点不仅仅是需要办公楼或住宅的其中之一，而是要两者兼顾。由于市中心房价飞涨，伦敦的通勤者通勤距离更长，时间越来越久，价格也越来越贵。那么今后理想的办公楼地点应该设在哪里？

当然，金融城和西区市场依旧非常重要，问题在于今后区域内办公网络的规模如何。企业能否在大伦敦各地区设置较小的办公场所？

根据第一太平戴维斯和BCO的“员工想要什么”（What Workers Want ）调查，伦敦50%的通勤者单程通勤时间约为46-90分钟，而英国其他地区花费同样时间通勤的人数比例只占22%。

此外，有29%的伦敦白领迫切希望改变“通勤距离过长”的现状，对此英国其他地区只占21%。对雇员来说，通勤时间最短的办公地点最具吸引力，随着交通基础设施的改善，外伦敦地区完全能够做到这一点。

相关资：跟着资深房地产专家Chloe去英国投资

（据英中时报）

加拿大会议局：2017地产行业展望 | 加拿大

加拿大会议局（The Conference Board of Canada）最近发布住宅建设展望报告。尽管这份报告并未用博人眼球的字眼，诸如泡沫、海外买家之类吸引媒体瞩目，不过我们依旧可以从这份长达14页，关于加拿大地产业展望的报告中，一窥端倪。

“对于整个加拿大地产市场来说，今年将会是苦难的一年。公寓和连排屋将会拖累整个地产市场。”加拿大会议局经济学家Cory Renner注意到，石油的暴跌和负债为整个地产市场蒙上阴影。

  1. 加拿大会议局预计2017年加拿大住宅建筑利润将会达到420万加币 （税前）

Renner认为，尽管住宅建设动工减缓，预计今年税前利润增长仍有4.7个百分点。除建筑行业外，物业管理及房屋设计类公司也被计算其中。

  1. 今年，近三分之二的住宅建筑将为公寓和连排屋，十年前，多户住宅数量则不到住宅建筑总数一半。

Renner解释称，自2009年经济复苏以来，加拿大地产市场已经转向多户住宅物业为主。

  1. 60%的住宅建筑产业收入来自于装修翻新

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加拿大会议局：2017地产行业展望 | 加拿大

“装修翻新的花销在这个行业中通常是被忽略的。”Renner表示。由于信用问题，引来较高的负债，让许多消费者望而却步。

  1. 仅有5%的住宅建筑公司拥有超过20名雇员

加拿大建筑市场较为零散，而大型建商仅占市场的一小部分。

相关资讯：多图！一百万英镑在英国各地都能买啥样的房？

（据西岸居）

海外炒房年赚600万！英国学区房成买家新热点 | 英国

快人一步，总能抓住机遇。

一名中国留学生在温哥华豪宅区购置千万豪宅，一年后出手赚116万加元（折合人民币约600万）。去年，该事件被加拿大媒体曝光后，整个加拿大都震惊了。

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海外炒房年赚600万！英国学区房成买家新热点 | 英国

据《温哥华太阳报》（vancouversun.com）报道，加拿大新民主党（NDP）住房政策评论员伊比（David Eby）在2016年9月14日的一个记者会上，展示了一份该党对温哥华地区豪宅区格雷岬区（Point Grey）住宅买卖情况研究的文件显示：

在格雷岬区的上百宗房产买卖中，有9栋豪宅物业的业主标注为“学生”，其中6栋的唯一登记业主是学生，另外三栋则是由两人共有的物业，分别是商人与学生、女商人与学生、未标明职业者与学生共同所有。

伊比特别提到了一处位于格雷岬区西八街（West 8th Avenue）的豪宅，由名为“Xuan Kai Huang”的学生在2015年4月以719万加元买下，然后在2016年5月以835万加元卖出，一年之间通过买卖房产获得了116万加元的利润。

消息震惊加拿大，但对于经历过房价极速暴涨一夜暴富的中国人而言，投资尚未被当地人觉醒的海外房产，基本上是十拿九稳的事情，看上去并不惊艳。

何止是加拿大，英国这样的例子也不少，虽然英国的贷款比起加拿大，要稍微多走几道弯，但对于在英留学生来说，可以通过中资银行的英国分行贷款买房，因为英国当地银行在获取中国买家的财务状况时，表现总是落后于中资银行。

事实上，早几年前就有在英留学生不愿住学校宿舍，更不愿在外租房，于是自己买房大赚一笔的故事。如曼彻斯特王同学于2014年花19万英镑买了一套house，仅仅过了一年，就赚到16000英镑，学费生活费轻松赚足。

当下，伦敦黄金地段租房贵得离谱。根据全球数据库Expatistan网站统计，25平米的房子，月租要达到2270英镑，约合人民币19000元。于是不少富爸爸直接买房，不仅为子女轻松解决住宿问题，而且成为一项收益不错的投资。

甚至因为英国房价在脱欧背景下稳定增长，加上英镑下跌，令投资其他国家的中国投资客把目光聚焦到英国来。英国《金融时报》报道说，中国公寓投资客，从澳大利亚转向英国。

海外炒房年赚600万！英国学区房成买家新热点 | 英国

还不仅仅是投资公寓，英国学区房近来也成为各国投资客下手的最好投资。

据BBC报道，英国教育部的一项调查显示，好的小学附近的房子，价格要比普通住宅高出8%，好的中学附近的房价则高出6.8%。调查还显示，英格兰好学校附近的房子，平均增值18600英镑。

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英国教育部表示，伦敦有10%的小学，附近的学区房价，会比均价高出将近4万英镑。

之前劳埃德银行所做的调查甚至显示，一些地区的学区房要比均价高出17%。

英国学区房和国内不同，英国的入学资格认证不限于学区房业主的子女，租住在学区范围内的家庭的子女都有入读资格。因此，很多家长会选择在小孩就读之前，搬到相应的学校周边租房居住。这也使得优质学校周边房租市场十分火爆，租金回报非常可观。

那么如何选择最划算优质的学区房呢？

位于伦敦西南部的优质学区金斯顿（Kingston）的住宅项目，既能解决孩子上学期间的住房问题，又能避免因为租房或搬家带来的困扰。从投资角度而言，也实现了家庭财产的全球配置。即使孩子毕业回国，无论是继续出租或者出售，这套房子产生的价值都远远超过孩子的留学开销。

金斯顿（Kingston）位于伦敦西南六区，是伦敦四大皇家自治区之一，同时也是牛津剑桥升学率最高的金牌学区。

该区域以出色的教育资源闻名伦敦，家长们对这个区域内的优异中小学趋之若鹜，许多英国和国际家长也是早在孩子出生时就选择在此区域落户，为将来孩子入学时拥有一席之地。

金斯顿辖区内有34所公立中小学，其中24所被英国教育部评定为一等优异（outstanding），9所学校位于全英优秀10%之列。例如重点文法学校：The Tiffin School女校和男校，每年这两所学校的1/4学生毕业后考入牛津和剑桥大学。该区历年来都稳居牛津剑桥等英国名校升学率的榜首。

Kingston University和 University of Roehampton 也为该区域提供了稳定的学生租客市场。

不仅有优质的学校，金斯顿区历史悠久，是英格兰王国的诞生地，早期的撒克逊国王中，有七位国王在金斯顿加冕。被三个超大皇家公园环绕的金斯顿，可谓是大隐于市的“世外桃源”。英国最大的房地产网站Zoopla数据显示，金斯顿区的居民满意度高达93%，是全英居民生活满意度综合排名最高的社区之一。

世界五大行之一的戴德梁行给大家带来好消息，伦敦西南金牌学区精装住宅——皇后苑（Queenshurst）二期全新开盘！

地理交通

位于金斯顿核心地段的皇后苑项目由英国知名房产公司Berkeley开发，位置优越，距金斯顿火车站仅500米，从该火车站出发能够快速到达伦敦市中心与周边城镇。

  • 金斯顿火车站——步行 5 分钟  
  • Sainsbury 超市和 John Lewis 购物天堂——步行 5 分钟  
  • 泰晤士河岸——步行 5 分钟  
  • 乘坐火车约30分钟即达伦敦Waterloo火车站  
  • 乘坐火车35分钟即达Victoria火车站
  • 驾车30分钟内到达希思罗国际机场，90分钟即达牛津
  • 购物休闲也方便

金斯顿区历史悠久，是英格兰王国的诞生地，早期的撒克逊国王中，有七位国王在金斯顿加冕。被三个超大皇家公园环绕的金斯顿可谓是大隐于市的“世外桃源”，英国最大的房地产网站Zoopla数据显示，金斯顿区的居民满意度高达93%，是全英居民生活满意度综合排名最高的社区之一。

（据英国大家谈）

多伦多要学温哥华了：收房屋空置税 下有对策 | 加拿大

现在加拿大有这样一个怪圈：有些政客们做一些事情的主要目的，仅仅是为了今后可以夸耀自己做成了什么事情，自己的政绩又是什么。而至于这些事情到底有用没有、有效没效，这完全就是另外一码事了。

如果多伦多真的为了控制过于疯狂的房价而开始增收房屋空置税，那又会成为这种不幸的习惯的一个范例。这种举动仅仅可以让省政府和市政府宣称，他们确实为了控制房地产过热在采取行动，但与此同时，毫无疑问的是根本不会有什么实际效果。

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多伦多要学温哥华了：收房屋空置税 下有对策 | 加拿大
多伦多房产

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多伦多市长John Tory的言论最近引发猜想。他表示，对于空置税对多伦多是否有好处的探索，他是持开放态度的。他希望能够讨论一下这座城市需不需要效仿温哥华。毕竟温哥华刚刚针对直飞冲天的房价推出了空置税。

当人乍一看这个政策时，感觉还挺吸引人的。毕竟，数以千计的炒房客屯着那么多空置的土地方和公寓，导致买房和租房都贵得惊人。如果真的能对这些空置房收税的话，那么价格不就都降下来了吗?

但问题是，你越仔细想这个建议，就越会觉得不靠谱。因为实际上空的房子非常少，比表面看起来的数字少多了;而一旦真要落实到收税上，会去交税的房子还要更加少。

去年，温哥华推测其总共拥有10800套空置房。空置税计划会在下一年实行，并且按照房产价值的百分之一收取。也就是说，如果一套房子价值100万的话，房主就应该支付1万元的空置税。

在众多棘手的问题当中，其中之一就是：到底什么才算是“空置房”?比如说，温哥华该项法律是不包括那些主要居住地在这里的人们的，所以任何想要在过冬时离开家跑到类似于亚利桑那州的人都不会受到影响。

另外还有一些可以拥有豁免权的理由。比如说，那些正在等待翻新自己的家许可证的人们。

把这些各种各样的特例免除之后，将大大减少需要交空置税的房子数量。

还有一种情况可能会更普遍，房主们会立刻上有政策下有对策，来钻法律的空子。家庭成员中的任何人完全可以在房子里待上几个星期，这样就能刚好满足法律的要求：房子不能被空置6个月以上。

在多伦多，Tory市长通过人口普查的数据得出，大约有65000套的土地房和公寓是空置的。但是，一旦所有的豁免情况被考虑在内，这个数据立马就降下去了。

温哥华计划通过各种税收政策来使人们能够负担得起房子，但是对此的期望仍然不高。该地区预计每年可以通过空置税增加200万的财政收入。但是，搭建整个信息收集系统就要花掉470万，然后每年的具体运作还要花费150万的成本。由此可想毛利润会相当低。

毫无疑问，多伦多现在的确面对房地产危机。上周Royal Bank of Canada报告中可见，人们的房屋可负担能力从1990年开始就没有这么低过。政客们正在从这些危机中惊醒过来，并且考虑各种各样的应对措施，从向外国买家收税到重新审视扩张和密度政策等。

但是，一旦他们真的决定拿这些空置房开刀，那就真的更多是只一场表演秀。这样的税收项目肯定会很受人们拥戴，但最后会成为最没有效果的政策之一。

（据加拿大家园）

澳洲2016第四季度房价报告： 首府城市同比增长6.1% 霍巴特表现强劲

2016季四度澳大利亚八大首府城市综合房价涨幅有所提速。澳大利亚统计局数据显示四季度8大城市综合房价（剔除通胀因素）同比增长6.1%，高于上季度同比增幅，但仍然低于2015年同期。两大投资热地墨尔本与悉尼房价同比分别增长5.3%与5.2%，为六个季度以来最高，同比增长亦超过10%，显示出房价回升势头。

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澳洲第四大城市珀斯与北部海港城市达尔文的表现令人堪忧。这两个城市的房价同比与环比均在过去的两年间止步不前；而旅游资源丰富的塔斯马尼亚州首府霍巴特的房价则显示出了很强潜力，在近几个季度内涨势明显，澳洲REA集团首席经济学家Nerida Conisbee认为这是由于中国人赴澳旅游兴趣不减，但受限于当地新房库存有限，而房价上涨 。

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澳大利亚统计局的最新数据表明，澳大利亚2016年四季度GDP环比上涨1.1%，逆转了第三季度的跌势。但同期失业率上升，3季度GDP同比增幅(季节调整后)则为1.8%，为2009年3季度后最低水平。在灵活的货币政策下，澳大利亚经济状况平稳。

2015年年底开始澳大利亚出现一系列对海外买家购房加强审批力度，包括澳外国投资审查委员会（FIRB）对海外买家的申报要求、澳大利亚各银行提高外籍人士贷款门槛、以及地方政府对外国买家新增印花税，影响了海外投资者尤其来自中国的买家规模，但在四季度澳洲房产市场回温显示了政策并未影响买家兴趣, 市场回暖，因而澳洲四大银行在2017年第一季度纷纷上调购房贷款利率，旨在打击借助银行资金杠杆的炒房者。

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加拿大2016房价概况：主要城市同比大涨10.66% 创06年以来最大涨幅

尽管政府多次出台市场降温措施，加拿大11个主要城市在2016年的房价大涨,同比涨幅10.66%， 比起2015年4.52%的涨幅超过一倍有余，也是自2006年以来的最大同比涨幅。2016年4季度而言，加拿大房价涨幅环比为 1.13%。caprice-01

涨幅排名：多伦多房价（剔除通胀因素后）同比涨幅最高，达到17.96%，随后是维多利亚 (15.96%), 汉密尔顿 (15.71%)和温哥华(15.24%)。渥太华和温尼伯的房价涨幅更平缓，分别为2.05%和1.83%。

跌幅排行：2016年魁北克的通胀调整后价格跌幅最大，跌2.18%，随后是埃德蒙顿(-1.35%)，卡尔加里(-0.93%)，蒙特利尔(-0.67%)和哈利法克斯 (-0.05%)。

该国的住宅换手量在2016年达到53.6万套，同比上涨6.3%（加拿大房地产协会CREA数据），其中大多伦多地区、卡尔加里、埃德蒙顿、蒙特利尔、伦敦和圣托马斯等地方房屋交易量总和涨幅接近70%。截止到2017年1月，加拿大可供销售的住宅库存量大约为4.6个月，也是近6年来的最低水平，显示出住房市场的供应持续走紧。

但在房贷政策上，2016年10月，加联邦政府为测试民众对于房贷利率上涨的承受力，进行了压力测试。对于2017年可预期的住房贷款政策收紧，加拿大房地产协会总裁Cli_ Iverson表示“这一手段的有效性可能会因为区域不同而效果不同”。该协会首席经济学家Gregory Klump 表示，2017年“加拿大房贷新政可能意味着银行要求提高首付比例，或者控制可贷款房屋价格上限”。

由于加拿大居民消费水平持续走强，该国经济在2016年上涨1.4%，好于2015年0.9% 的微弱涨幅（加拿大统计局数据）。该国经济今年预计增长1.9%，2018年增长2%（国际货币基金组织数据）。鉴于美国可能出现的政策波动增加了经济和政治的不确定性，加拿大银行在2017年1月将其基准利率保持在0.50% 的水平，低于 2010 年9月至2014年12月之间的1%基准利率，在2018年一季度之前，市场人士认为加央行可能会保持现有的0.50%基准利率。

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美国2016房价报告：年增长3.71% 近年来涨幅最慢的一年

标普凯斯席勒的美国房价指数（剔除季节因素）在2016年涨3.71%，这是自2011年以来美国房价涨幅最慢的一年。四季度房价指数环比涨幅为0.55%。美联邦住房金融局的住宅售价（剔除季节因素）指数趋势与标普凯斯席勒房价指数趋势一致，增幅也是放缓。该指数在2016年涨4.07%，低于2015年5.45%的涨幅。美联邦住金局发布的2016年第四季度房价指数环比下跌0.15%。

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标普凯斯席勒美房价指数显示，2016年美国20个主要城市的房价全部上涨。西雅图的名义涨幅最大（10.77%），随后为波特兰 (10.03%)，丹佛 (8.90%)，坦帕(8.40%)，与达拉斯 (8.08%)。

东海岸的纽约在2016年同比房价涨幅最小，为3.07%。

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住宅施工热度持续走强   2017年1月，新建私人住房的批准数量同比增加8.2%（已进行季节调整），达到1,285,000套（ 美国人口调查局数据）。同期的住房开工总数同比也增加了10.5%（剔除季节因素），达到124.6万套，同期竣工房屋数量略跌0.9%，为104.7万套。

住房需求持续扩大   进入2017年1月，根据美国人口调查局数据，美国新房销量同比增加 5.5%（剔除季节因素）。

鉴于目前住房处于供不应求的形势，加之特朗普政府承诺放松对地产领域的监管力度，提高了买房者和开发商的预期，美建筑业景气指数也持续走强，该指数在2017年2月保持在65的水平，环比虽下降，但同比2016年2月的景气指数58仍然高出不少(全美住宅建筑商协会数据）。该指数将50设置为“行业乐观”和“行业悲观”的临界点。

美国经济在2016年增幅仅为1.6%，也是自2011年以来最低（美国商务部数据）。在特朗普当选美国总统之后，美国采取了大幅减税政策，增加基础设施投入，放松自2008年经济危机后的行业监管力度，市场人士预期美国经济今年增幅将超过2%。

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