Finance News – Page 152

澳洲 | 澳銀行提供巨額優惠鼓勵投資者買豪宅

據澳洲網報道，隨著澳洲銀行將焦點重新關註於房地產市場的高端買家身上，富裕的地產投資者在購買澳洲豪宅時，可獲得高達50萬元（澳元，下同）的激勵。

西澳銀行的新按揭比率降低政策適用於6種地產，房屋價值區間在150萬元至500萬元以上

西澳銀行上調按揭比率

《澳洲金融評論》3日報道，壹份保密文件指出，澳洲聯邦銀行(CBA)的附屬銀行西澳銀行(BankWest)正計劃為價值超過500萬元的豪宅降低高達50萬元的強制性存款，或將按揭比率(loan-to-value ratio)從50%上調到60%。對此，西澳銀行發言人回應，“我們確認已針對高端住宅更改最大按揭比率。我們最新的報告指出，隨著近年來房價的上漲，不少街區的平均房價已超過100萬元。”不過，西澳銀行發言人並沒有回應是否其他聯邦銀行附屬銀行會推出相同政策。

據了解，西澳銀行的新按揭比率降低政策適用於6種地產，房屋價值區間在150萬元至500萬元以上。其中，針對新州、維州與西澳500萬元以上房產的下調比例最大。

瞄準壹擲千金地產投資者

同時，貸款經紀人也聲稱，為了重新聚焦於利潤更高的業務，其他大型貸款機構也在為壹擲千金的貸款者提供豐厚的獎勵，如降低首付與下調利率。

“這些貸款機構試圖將關註點放在精銳投資者身上，從而獲得更大的貸款業務。”貸款公司Foster Ramsay Finance主管福斯特-拉姆塞(Christopher Foster-Ramsay)稱。

不過，就在銀行為豪宅賣家提供優惠之際，受礦業繁榮結束影響，在過去的12個月，珀斯公寓與獨立住宅的均價已下滑6%。在珀斯，500萬元可買到壹棟1100平方米的新五居室豪宅，且遊泳池、雕塑花園、電子車庫及私人影院等高端配備齊全。相較之下，500萬元在距離悉尼市中心3公裏的地方，僅能買到壹棟兩層樓高、只有壹個浴室及陳舊維多利亞時代露臺的五居室。

評估定價恢復盈利能力

分析認為，銀行此舉是為了降低大眾市場因貸款政策收緊而帶來的風險。包括MyState、Teachers’ Mutual Bank及聯合銀行(UniBank)在內，近日均宣布新規，或選擇性加息或加大的存款要求。此外，幾十家其他貸款機構也通過減少受歡迎的利率貸款及增加收入和支出的審查等收緊貸款政策來擠壓借貸人。

對此，貸款及投資銀行JP Morgan警告，貸款機構將被迫下調貸款優惠及其他激勵政策，從而恢復盈利能力。

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（據今日澳洲）

英國 | 倫敦黃金一區房價下調海外買家下手最佳時機

數據顯示，英國脫歐投票之後，倫敦市中心最昂貴的地區房產價格出現明顯下調趨勢。雖然市場在整個倫敦的房產市場依然處於上漲趨勢，但在脫歐公投後的三個月內，倫敦一區和二區的部分地區平均價格下降了100,131英鎊。根據物業分析師LonRes的分析，在去年同一時期，這一數字為59,573英鎊。

在倫敦“黃金三角區”的Kensington，Knightsbridge和Mayfair這三個區域，在6月23日的脫歐投票的三個月後，下降幅度由脫歐初期的150,120英鎊的價格至171,321英鎊。

例如，伊頓廣場上的一棟三房公寓，一月份的售價為635萬英鎊。這個月，它則以599.5萬英鎊新價格從新掛牌出售。同樣的，在位於菲茨羅維亞區的一棟新建住宅（漢威花園附近）的一套兩居室公寓，在脫歐公投前的市場價格為170萬，脫歐公投後，其價格在7月被削減到160萬英鎊，這個月，這一公寓再次被減至155萬英鎊。

漢威花園附近一棟三房公寓

據LonRes的調查顯示，自脫歐公投以來，幾乎接近一半的（46%）出售中的倫敦市中心房屋的價格需要在找到買家之前進行“調整”。相比之下，2015年同期的數據為36％。LonRes的部門主管Marcus Dixon也指出，這些已經被降低的價格還仍然只是要價，買賣雙方在達成協議之前可以進行進一步談判。直到談成雙方都滿意的價格才能在真正的意義上達成協議。這些數字說明了一個現像—— 離開歐盟的決定在短期範圍內嚴厲打擊了倫敦市中心房產市場。前不久的印花稅上漲政策讓許多本地及海外買家望而卻步，而倫敦市中心房產的持續走低現像使得這一區從印花稅上漲中脫穎而出。

在線代理eMoov.co.uk的創始人兼首席執行官Russell Quirk表示，許多供應商仍然沒有從過去一年裡市場的深刻變化中清醒過來。他說：“倫敦市中心的市場已經受到重創，但個別房主卻依然不肯減低自己房產的出售價格。由於針對buy-to-let的印花稅政策的出台，倫敦總體的房地產市場依然能夠在脫歐公投後保持穩定。但是，放眼倫敦最昂貴的幾個區域，房價的下跌可以說是買家的福音。尤其對於海外買家來說，現在則可以以更實惠的價格在倫敦的黃金地段擁有自己的住宅。

總部位於倫敦的Fraser＆Co的總經理羅伯特·弗雷澤（Robert Fraser）專門從事新建築的銷售，他說：“由於英國政策上的變動，這一時段對於買家來說非常有利。如果某套公寓售價在210萬英鎊或220萬英鎊，那麼買家有可能以低於要加10%的價格完成交易。而在過去，即使在房產市場低迷的階段，買家也僅僅只能以低於要加3% – 4%的價格購入房產。

張思琪專欄全集

張思琪剖析英國倫敦房產投資

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英國 | 史上最低貸款利率 0.98真的最划算嗎？

據《每日電訊報》英國房貸機構約克郡建築合作社(Yorkshire Building Society，YBS)給出0.98%的再抵押貸款利率，適用於500萬英鎊以內的貸款。該利率低於目前英國任何貸款利率，同時也創史上最低紀錄。

YBS的利率隨央行的標準可變利率（lender’s standard variable rate）升降。

英國 | 史上最低貸款利率 0.98真的最划算嗎？ — 英國房貸機構約克郡建築合作社(Yorkshire Building Society，YBS)給出0.98%的再抵押貸款利率，適用於500萬英鎊以內的貸款

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和許多低利率抵押貸款一樣，它附帶的手續費高昂，為1495英鎊，提前還貸需賠付1%的手續費。

除了YBS之外，近期還有幾個房貸機構對高估值房產借貸下調借貸利率。

6月份，匯豐銀行推出低於1%的兩年期固定利率貸款，為0.99%。Monmouthshire建築合作社特給出0.98%的貸款利率，收取1400英鎊手續費。

9月份，桑坦德銀行 ( Santander )下調了五年期固定利率，從2.59%降到2.09%，適用範圍是25萬英鎊到300萬英鎊之間的房貸，沒有手續費，且有250英鎊返現。

10月，巴克萊銀行(Barclays)也下調了兩年期固定利率，從1.84%降到1.49%，適用範圍是100萬英鎊到300萬英鎊之間的房貸。

對置業者而言，YBS的方案比匯豐銀行便宜少許。然而，YBS不提供免費房屋估值和法律諮詢，所以實際上它反而更貴，再抵押貸款者得多支付500英鎊。

房貸經紀人認為，對於大額貸款者而言，YBS的方案更具吸引力。

專家提醒，幾乎所有同數量級別貸款都有固定利率，且固定利率更保險。且置業者需注意，YBS的方案會隨央行的標準可變利率升降而改變。

根據金融信息機構Moneyfacts數據，目前兩年期固定貸款平均利率為2.34%，去年為2.67%。

今年，英國房貸利率急速下降。脫歐公投引發英國房地產震盪，央行罕見地調低基準利率，從0.5%下調至0.25%，加劇房貸利率的下降。有推測央行會進一步降息。

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（據英中網）

澳洲 | 專家指若再降息悉尼房價3年將暴跌20%

據《澳洲金融評論報》報道，德意誌銀行（Deutsche Bank）稱，將官方利率下調至許多投資者視為正常的水平將會使悉尼的房價暴跌20%，就像全球爆發金融危機後，現金利率在2011年達到峰值4.75%壹樣。

德意誌銀行（Deutsche Bank）稱，將官方利率下調至許多投資者視為正常的水平將會使悉尼的房價暴跌20%

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另外，聯邦政府在未來幾年會越來越依賴“等級攀升”或不斷上升的所得稅修復預算，屆時，很多家庭也將會發現面臨巨大的痛苦，就像20世紀80年代的遇到的情況壹樣。

德意誌銀行的分析師鮑頓（Adam Boyton）繪制了兩種模擬場景，主要用來說明未來官息上調可能存在的限制因素。這項研究非常具有及時性，因為近來金融市場上都在關註全球利率是否已經達到壹個轉折點。

基於美國和中國商品價格的提高和經濟增長將結束多年低通脹的猜測，世界各地的收益率已開始從歷史低利率中爬升。不過，澳儲行（Reserve Bank of Australia）還是有可能在未來壹年再次削減現金利率。

鮑頓的場景模型還假定，官息到2018和2019年或上升100個基點，到2020年或增加125個基點。他還預計悉尼的房價在經過多年的火熱增長後，將在3年內下降20%。從這些結果來看，他認為，現金利率是不可能再回到全球爆發金融危機後的高峰值水平。

倘若稅收總額占收入的份額回到過去30年的平均水平，那總家庭“財政承擔”（financial obligations，壹種征收利息和稅收的措施）將會大幅上升。

根據情景模擬和結合現金利率4.75%來看，很多家庭到2020年將會面臨“高壓力利率環境”，情況和20世紀80年代壹樣。

鮑頓亦指出為什麽超低利率已成為澳洲和全球經濟的常態。他說：“歷史表明，當前事態的發展或會最終迎來某種形式的沖擊。無論沖擊以何種形式到來，創歷史記錄的低利率仍有可能繼續維持。”

（據澳洲新快網）

澳洲 | 資產折舊抵稅系列（十四）：如何考察折舊報告制作人的資質？

澳洲建築造價/估算師協會（AIQS）是該行業唯一一家專業協會，會員按等級劃分；Associate是最老牌、最正規的建築估算師，需要建築估算專業畢業，從事相關工作一些年，可以算是資質最高的建築估算師，既可對外使用AIQS標記，也可進行學術交流等。2012後，AIQS改革了會員制度，不再新批Associate會員，並以Member來取代最初的會員資格（Associate），條件不變。Affiliate，Student2012 前後條件基本上沒啥變化，其中Affiliate不乏非建築估算師，比如一些設計師，估價師（Valuer）等等，他們不能對外使用AIQS標記，AIQS不承認他們的專業性（在建築估算領域）。

只有擁有建築估算正規學歷並有相關從業經驗的專業人士才能被澳洲建築估算師協會（AIQS）接納為高級會員（Associate of AIQS），只有他們出具的房產折舊報告才能保障您獲得長達40年的抵稅額度。

一些非正規的建築估算師，往往是估價師（Valuer）或設計師（architect）。即使他們具備建築估算師協會會員的資格，那也僅僅是外聯會員（Affiliate of AIQS）。他們是絕不可以對外宣傳和使用AIQS行業協會的標記。

此外，非建築估算師往往應用固定的電腦程序，人為地附加上很多的假設條件，結果和實際的情況出入很大，給業主未來的財務審計帶來很多潛在的風險。舉個例子，在電腦中資產的價值僅僅分為高、中、低三檔，而實踐中，絕大多數的資產都劃歸為中檔，被賦予相同的價值。比如，在不同的報告或物業中，熱水爐都是1500元，請問這能算是對業主負責吧？相反，我會對每一個資產實際調查，對它們的價值一一揣摩，最大化業主的利益，這是任何一個電腦程序無法實現的。

房產折舊因為數額巨大，並且是近年引起負扣稅日益擴大的主因，已引起稅務局的高度重視。希望投資者高度警惕，明智地選擇制作資產折舊報告的主體，把未來的風險降到最低。

澳洲稅法規定，資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師（Quantity Surveyor）出具，同時他必須是注冊稅務代理（Registered Tax Agent）。為了保護您的合法利益，請盡快聯系專業估算師，他會最大化您每年的折舊抵稅額度，並提供百萬專業保險保障，讓您投資好回報，無煩惱。

考察折舊報告的制作人的資質至關重要，可從下列官網入手（www.tpb.gov.au；www.aiqs.com.au），前者可檢測報告的制作人是否具備注冊稅務代理，後者可甄別出真正的建築估算師。

某客戶向我抱怨，她找了一家當地的公司為她制作一份資產折舊報告，結果她買的兩臥室單元房的折舊額遠不及她朋友在同一棟樓。網上常見的一些所謂的DIY報告，費用只有200到300元；而正規的建築估算師出具的折舊報告通常在500到800元。資產折舊抵稅表需建築估算師出具，和房子任何時期的估價無關。【閱讀原文】

黃旭剛Lawrence專欄全集：

黃估算師傳授資產折舊抵稅秘笈

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加拿大 | 帮年轻人置业政府无意继续打压房市

摩爾諾近日在多倫多地區商會(Toronto Region Board of Trade) 發表演講時明確表示，聯邦政府不考慮進一步採取行動來冷卻過熱的房地產市場。摩爾諾在多倫多地區商會發表演講時說︰「這是正確的事情。」但他其後對媒體表示，聯邦政府將繼續在監控房地產市場時保持警覺，但不考慮採取進一步的行動。

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政府打壓樓市這麼久，到底什麼時候是個頭呢?加拿大聯邦財政部長摩爾諾(Bill Morneau)曾在本月初宣佈了為多倫多和溫哥華火熱的房地產市場降溫的兩大新措施，而持續的重拳之下，加拿大的經濟情況也不樂觀。

不過，摩爾諾近日在多倫多地區商會(Toronto Region Board of Trade) 發表演講時明確表示，聯邦政府不考慮進一步採取行動來冷卻過熱的房地產市場。

財政稱不再打壓房價

本月初聯邦政府宣佈了進一步收緊房屋按揭貸款的新措施，要對購買了保險的房貸進行壓力測試。另一項措施就是絕不容許外國炒房客濫用針對加拿大居民主要居所(principal residence)的免稅優惠措施。

對此，摩爾諾在多倫多地區商會發表演講時說︰「這是正確的事情。」但他其後對媒體表示，聯邦政府將繼續在監控房地產市場時保持警覺，但不考慮採取進一步的行動。

他說︰「我們的角色是，確保我們長期地保護房地產市場，在加拿大人考慮進行房地產投資時，為加拿大人創造一定的穩定性。」

加拿大按揭及房屋公司(CMHC)在最新發表的第3季度加拿大房地產市場評估報告中，已把全國房地產市場的風險程度，從7月份的中等提高到了強烈級別。

加拿大經濟增長低於預期

此前，加拿大央行在其季度貨幣政策報告中表示，「最近數據的顯示，現在加拿大經濟增長情況低於7月份貨幣政策報告的預測。這在很大程度上是由於近期的住房銷售活動放緩以及出口量減少。」

儘管聯邦政府最近採取措施收緊住房市場的貸款規則和降價，但家庭支出仍然是政策制定者的首要關注。加央行表示，聯邦政府促進加拿大住房市場穩定的新措施可能會限制住宅投資。

然而，許多私企的經濟學家對新規則採取了一種觀望態度，他們擔心對兩個最熱門市場溫哥華和多倫多的新限制可能導致投資者轉向其他市場，並增加這些社區的房價壓力。

一方面是居高不下的房價，另一方面摩爾諾在近日表示加拿大年輕人應該習慣就業不穩定，這些都已引起千禧一代的擔憂，擔心他們面臨的經濟前景比他們的父母更加糟糕。

對於千禧一代所面臨的挑戰是否將影響聯邦自由黨政府確保加拿大經濟長期穩定的主要政綱，摩爾諾並未做出正面的回答。他說︰「聯邦政府需要確保的是，能夠幫助加拿大人獲得成功，這就意味著幫助年輕人尋找他們的第一份工作，幫助加拿大家庭首次置業。」

他還強調說，政府的角色就是為他們創造獲得成功的途徑。

相關資訊：持美元或人民幣在加拿大買房反較2年前便宜

（據溫哥華找房網）

海外 | 买房出租热欧洲学生宿舍平均收益6%

近年有不少人選擇把資金轉往海外投資，當起海外包租公，歐洲、日本、東南亞等都是投資客熱門選項，有業者跟上海外購屋熱潮，推出包租建案，平均租金投資報酬率最高可達7%，不過想搶當海外包租公，要承擔的風險也不小。

海外 | 買房出租熱歐洲學生宿舍平均收益6% — 近年有不少人選擇把資金轉往海外投資，當起海外包租公，歐洲、日本、東南亞等都是投資客熱門選項，有業者跟上海外購屋熱潮，推出包租建案，平均租金投資報酬率最高可達7%

海外置產報酬率比國內高，但注意各國法令細節，避免糾紛，鄭文燦出訪歐洲國家，盼提升桃園綠色指標。過去在學區買房當包租公，投資報酬率高，但隨著近年房市稅率調漲，持屋成本提高，以及未來少子化的衝擊，不少包租公擔心投資的學區，是否會面臨學校退場、找不到學生租客的危機，而現在海外投資正熱，也有中國台灣包租公、投資客選擇出走，其中人口增加速度快的澳洲，也成了投資客最愛。

根據澳洲權威地產研究機構SQM預測，2016年墨爾本房價漲幅最高為13%，租金投報率最高可達7%，根據自由時報報導，有業者推出的包租建案，100~140坪的別墅，室內3~4房，台幣僅約1千萬元起，潛銷1個月就銷售3成，但也要注意，澳洲政府規定，外國人只能買新房，且持有一年內必須轉手，也只能賣給有澳洲護照的人，並課50%的利潤稅收。另外，想當海外包租公，歐洲的學生宿舍也是近年相當吸金的投資標的，由於歐洲學生宿舍需求量大，平均年收益率大約在6%，學生宿舍的穩定報酬率，也是新加玻主權基金頻收購歐洲各地學生宿舍的原因，而中國台灣目前引進的有「全球型宿舍基金」、「歐洲地區學生宿舍基金」兩種，前者去年投報率4.27%，今年至10月為止，收益率是5%，後者則今年只有0.84%，但2014、2015年都有8~9%，兩檔基金從成立以來，都只有1、2個月績效下跌，相對穩健。

不過，雖然海外投資報酬率相對國內來的高，但「看不到的房子」所要承擔的風險可不少，除了注意購買的房子是否符合當地人的需求，選擇海外包租，也要注意和業者簽訂的合約細項，天時地利不動產創辦人張欣民曾也撰文建議，若要投資，海外首都都心區建設完善、機能好，在地及外來購屋需求最高，因此選擇第一、二大城市是最好的選擇。

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（互聯網資訊綜合整理）

泰國 | 東南亞成為華人房產投資者“新寵”之泰國篇

華人在北美、太平洋區域的美、澳、加等國家的投資熱情帶動當地房價後，又延至東南亞地區。根據居外網第二季度數據顯示“華人海外房產投資興趣指數”顯示泰國已經是居外網最受歡迎的東南亞投資目的地。那麼為什麼泰國房產受到如此追捧？在這個國家投資有什麼需要關注的地方？投資者又要如何做出投資選擇呢？

泰國在近些年逐漸成為國人房產投資熱地，曼谷市中心公寓或普吉島的海景公寓房已經成為投資者們經常會談論的選擇。居外網的數據表明，2015年間中國買家關於泰國房產的問詢量相較2014年增長41%，詢盤價格中位數約為60萬元人民幣。超過一半的咨詢者表示度假與旅游是在泰國置業的首要目的。

泰國房價指數（來源：泰國銀行）

外籍人士在泰國以個人名義只能購買公寓，如要購買土地月有的別墅則需先注冊公司，再以公司名義進行購置。2008年以來，泰國公寓房價一路攀升，2016年第一季度的公寓價格相比2008年第一季度已增長約60%，年化增長率超過6%。公寓價格的攀升一方面是因為90年代泰國房地產泡沫破裂之後，政府對新建住宅總量進行嚴格控制，市場供給大大減少；另一方面，隨著泰國經濟與國際影響力穩定發展，越來越多泰國當地與海外投資者將目光投向這個充滿魅力的國度。人民幣對泰銖也在今年逐步走強，2015年到達5.75的最高值。雖然2016年初人民幣對泰銖略微走低，但仍處於歷史高點。

泰國房產受追捧有兩個根本原因：泰國經濟的良好發展與更親民的房產價格。

2014年9月—2016年9月20日泰銖兌人民幣彙率（來源：exchangerates.org.uk）泰國國民生產總值GDP & 人均國民生產總值（來源：世界銀行/www.tradingeconomics.com）

經歷2009年全球金融危機打擊之後，泰國經濟自2010年逐步邁出低谷，過去6年裡泰國的GDP增速增幅在16%至-5% 之間震蕩，但總體形勢向上。曼谷是泰國的政治金融中心，據2010年泰國人口普查估算2016年曼谷的常住人口接近830萬，加上流動人口曼谷目前的人口規模為1500萬，全泰國約有13%的人口都居住在曼谷。

作為東南亞第二大國際化大都市，加之諸多跨國企業和機構在曼谷開設辦公室，整個城市對房產租售無疑存在巨大需求。90年代泰國房地產泡沫破裂之後，曼谷新建住宅總量大大減少，過去3個季度中每季度僅有7000多個單位上市。根據Colliers研究，2016年第1季度曼谷新建公寓的平均售價約為2.2萬元人民幣/平方米。市場上供給最集中的價格區間也正是在1.8萬元至2.8萬元每平米。而這樣的價格在國內一線城市只能購買偏遠市郊的住宅。除了良好的市場前景，曼谷充滿魅力的生活方式也讓人心之所向。陽光充沛的熱帶風光、昭披耶河沿岸各式古跡、豐富的夜生活與讓人大快的泰式料理，吸引著各地的人留在曼谷生活。

泰國城市房產投資優勢比較（來源：Numbeo.com）

清邁是泰國第二大城市，泰國注明文化旅游城市。盛大的水燈節與清新的新興旅游景點-拜縣，都是游客們最愛前往的地方。清邁生活節奏很慢，物價低廉，適合養老。房價比曼谷低將近一半，是理想的入門級投資景點。不過由於房產市場需求沒有曼谷那麼旺盛，房價與租金上漲較為緩慢。更適合作為長期潛力投資與度假自住房的選擇。

距離曼谷1個多小時車程的芭提雅，是著名的旅游景點。將來高鐵建成後，到曼谷機場僅需20分鐘。芭提雅豐富的旅游資源與多樣的夜文化，吸引著全世界的游客，也是理想的養老地點。芭提雅房產的出租需求大多來自與外國人，房租較高，可與國內一線城市媲美；而房產售價則遠低於國內一線城市，是中級投資者的理想投資地點。

普吉島與周邊島嶼的海景早已世界聞名，是泰國毋庸置疑的頭號旅游勝地。作為成熟的旅游區，普吉島擁有各種旅游度假設施，但也擁有泰國最高的物價。由於島嶼土地不多，房產供給十分有限。這也造就了普及的高房價。然而由於旅游業是這裡唯一的產業，這裡住房需求的淡旺季明顯，淡季（5-11月）出租率較低。作為設施齊全的明星旅游景點，普吉島是泰國最適合度假自住的地方。這的房價增幅則與泰國旅游業的發展趨勢直接相關。因為，普吉島的投資者需要研究旅游市場，抓准投資與獲益時機。

與日本、新加坡不同，泰國的政治經濟穩定系數尚未達到發達國家標准。總體而言，泰國房產更適合作為短期投資或度假屋。計劃長期投資的投資者應密切關注泰國社會動態。

2016年對於中國乃至全球經濟來說都是動蕩的一年，然而中國投資者在海外房地產市場的投資力度卻並未停下腳步。在2016年的前五個月裡，中國投資者在海外房市投資額達到170億美元，使中國成為全球第二大跨境房地產投資來源國。居外網最新的數據表明，2016年1-8月間更多的海外地產投資者將投資作為海外置業的主要目的。【閱讀原文】

Adam Yang專欄全集

居外網海外房產行業分析師Adam Yang獨家專欄

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韓國 | 高房價逼韓國人“逃離”首爾去年13萬人遷出

與中國虛虛實實的“逃離北上廣”有所不同，“逃離首爾”在韓國有了確鑿的數字支撐。今年5月，首爾人口時隔28年首次跌破千萬，高房價問題導致“脫首爾”現象嚴峻。而“逃離”首爾的人們大多選擇鄰近首爾的首都圈城市安家落戶，使首爾周邊城市的人口明顯增加。最典型的就是仁川，該市常住人口有望首次突破300萬，成為繼首爾、釜山之後的韓國人口第三大城市。（韓國首爾房價走勢）

今年5月，首爾人口時隔28年首次跌破千萬，高房價問題導致“脫首爾”現象嚴峻

首爾人口跌破千萬

1988年，韓國首都首爾人口首次突破1000萬，開啟了千萬人口時代。然而近些年，面對這座韓國人心目中的第壹城市，高房價讓越來越多的人選擇離開，“脫首爾”現象日益嚴峻。

據韓國《亞洲經濟》報道，房價過高是導致“脫首爾”現象的主因，很多青年人不得不選擇首爾之外的地方發展。據韓國統計廳發布的“2015韓國移動人口統計”顯示，2015年首爾凈流出人口中，61.8%與住房有關。

據韓國KB國民銀行統計，目前首爾市平均房價為1860萬韓元/坪(約合3.3萬元人民幣/平方米)，而仁川的房價僅為841萬韓元/坪，不到首爾房價的壹半。人們想在首爾市租賃“全租房”(房屋承租人向業主支付房屋市價約70%的保證金，即可免費居住，租約到期後保證金會退還，很多韓國家庭采取這種居住方式)，其成本也高達1273萬韓元/坪。換句話說，拿著在首爾市內僅夠租房的錢，人們完全可以在仁川買到自己的房子。

周邊地區人丁興旺

原本生活在首爾江西區的尹秀仁17日成為壹名仁川市民。她告訴韓國《中央日報》，“本打算在首爾租壹套新的全租房，無奈價格太高。仁川上班近，環境也好，所以搬到了這裏”。在首爾市民為躲避房價(包括房屋租金)暴漲而紛紛“逃離首爾”的情況下，仁川則迎來了“300萬人口時代”。仁川市17日表示，包括外國人在內的登記人口總數有望在本周突破300萬。

據估算，仁川人口數量到2040年可能超過釜山，成為韓國第二大城市。帶動仁川人口增加的直接原因並非出生率的上升，而是松島、永宗、青蘿等隸屬於仁川市的經濟自由區近年來大力建設不動產項目。

韓國《朝鮮日報》18日稱，仁川便宜且生活便利的住房吸引了大量韓國人前來購房，其中不少是不堪高房價壓力的首爾人。據韓國統計廳統計，去年共有13.73萬人“逃離”首爾，其中約1.13萬人遷至仁川居住，其余大多遷至環繞著首爾的京畿道城南、高陽、河南等鄰近首爾的“半小時車程”首都圈城市。

韓政府全方位施壓

面對以首爾江南地區為中心的房地產投資過熱趨勢，韓國政府也在采取應對措施，為樓市降溫。

韓國政府已實施了限制貸款購房的對策，將貸款購房的最高價格標準從9億韓元(約合539萬元人民幣)降低至3億韓元，貸款額度也從5億韓元降至1億韓元。然而，首爾平均房價已經超過5億韓元，按照以上規定首爾市幾乎所有的購房需求者都無法得到貸款。因此，近日首爾的購房貸款記錄幾乎為零。

韓國政府宣布限制貸款方針後，韓國各大銀行也大幅加強了對家庭貸款的審查。隨著韓國金融監管當局嚴格限制家庭貸款，預計銀行的貸款利率在近期將會再度上漲。據報道，韓國政府還決定對家庭貸款大量增加的銀行進行特別審查，以加大對銀行的施壓力度。韓國政府對房地產貸款的全方位施壓正趨於表面化。

韓國《每日經濟》18日稱，2006年韓國房價暴漲，2008全面暴跌，現在是否會再次重現這壹怪圈？韓國政府出臺的措施是否真的能夠奏效，外界正拭目以待。

（據環球時報）

澳洲 | 厲害！悉尼小夥送外賣買下13套房

一個送披薩外賣的小夥似乎跟地產富豪聯繫不起來，但是人家確確實實買了13套房子，在28歲就靠收房租過起了「半退休」生活。

據《每日電訊報》報導，西悉尼小夥Tony Fleming在本月初決定辭去Domino披薩店的職務，因其房地產投資的租金年收入已經超過13萬澳元。

辭去披薩店工作後，Fleming計劃將所有的熱情投入的他的愛好中：買房子！預計很快他就會買下自己的第14套房產。

Fleming現在名下有3套的房產都是在過去10個月裡購入，這段時間大部分新州的房地產價值平均增長了10%。

Fleming的投資買房路也確實令人驚嘆。

19歲的時，Fleming買下自己的第一套房子，彭裡斯（Penrith）京士活（Kingswood）的一棟3臥室排屋。而這全靠他當時送披薩外賣10澳元的時薪。在買下第一套房產前18個月，Fleming貸款買了一輛車，債務繁重。但是靠著嚴格的省錢計劃，加班加點工作，他終於存夠了買房的首付款。

Fleming稱他當時一週工作60個小時，有時候連續7天工作不休息，而且還和父母住在一起節省房租。通過這樣的方式，Fleming稱確實存錢速度快了些，但是他存下來的錢金額其實也有限，不過加上首次置業補貼也夠了。當時的首次置業補貼比現在可大方不少。

Fleming買下的第一套房十分破舊，價格僅為18.9萬澳元。Fleming把一個空出來的房間租給了朋友，減少還貸壓力。

經過翻修後，這套房產在1年時間內價值翻倍。於是Fleming進行了再融資貸款，將這筆錢也用於房產投資。

此後，Fleming在京士活買了另外一棟住宅，又在聖瑪麗（St Marys）區域買了多套公寓。

他最近購買的房產位於新州地方區域和南澳。

Fleming把他的成功都歸功於非同尋常的購房策略。投資房產時，Fleming完全忽略自己的房產喜好，只根據房產的租金及潛在升值空間考慮。一旦房產價值上漲，Fleming便會再融資貸款以購買下一套房產。

此外，Fleming認為他極端的儲蓄方式也助力不少。即使後來已經成為Dominos披薩一家門店的經理，他也不停地工作，基本沒時間花錢。

不去度假，少喝酒，減少不可抵稅的開支，Fleming稱這一切都是值得的。

（據澳洲新快網）