英国 | 房产税漏洞 以租养房投资者迫于填补新税出售房产

据《每日邮报》报道,为了避免缴纳新增房产税,使用透过离岸公司逃避缴纳房产税漏洞的房东数量越来越多。

2015年,英政府透露控制以租养房(buy -to-let)的计划,以租养房上升的人数表明,第一套房的人与房东要在有限的房产市场上竞争。

英国 | 房产税漏洞 以租养房投资者迫于填补新税出售房产
据《每日邮报》报道,为了避免缴纳新增房产税,使用透过离岸公司逃避缴纳房产税漏洞的房东数量越来越多

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前任财政大臣乔治.奥斯本称,2017年开始,以租养房政策抵押贷款的房产税不再减少。

这项政策使以租养房政策失去财政优势,而且会给房地产市场降温。

但现在出现以租养房政策已经促使房东之前出售的房产又回到了他们手中。

目前,私人房东有权按他们当时缴税收入税的税率进行房产税抵免,基本税率20% ,但最高税率达45%。

比如,房东每月支付以租养房纯利息抵押贷款1000英镑,就可以根据减免政策最多少交450英镑。

在2017年1月开始生效的房产政策之下,到2020年,房东的税收抵免仅为200英镑,房东不得不多拿出250英镑来填补抵押贷款需缴纳的税费。

但房东通过出售他们的房产来创立公司,自己运营,他们完全可以避免缴纳房产税。

房东可以把运营出租房的成本来进行税收抵免申请,——这样可以有效的抵消按揭付款的成本,磨损和维护,让利代理商的费用等。

以有限公司形式维持以租养房意味着,房东必须缴纳公司所得税,但到2020年这个税率将会跌至18%。

抵押贷款经纪人称,房东在过去的1年里建立了自己的公司,并且借此来购买新的房产。

现在,房东可以把他们现有的房产出售给成立的公司。

以租养房商业抵押贷款经纪人Steve Olejnik ,称:“转手借贷给公司的做法会是一种解决方案,并且我们现在看到在以租养房的政策下买房占全部以租养房申请人数的63%。2015年的这个时段以租养房申请量仅占30%。这与2015年是完全不同的。”

“尽管房产税导致很多房东‘出售’个人房产给有限公司,因为,从长期运营来看,在税收方面更合算。我们期待趋势延续下去。”

房屋经纪公司Brightstar Financial的Chris Bramham称,过去1年内,来公司借助有限公司购置房产的房东数量上涨了40%。

他称‘我们最终看到越来越多的人咨询把房产转换成有限公司的问题,这两者都是为了抵押贷款和购买房产,这样做的房东比2015年高出40%,因此这也证明建立有限公司代替以租养房将是未来的发展趋势。’

你应该把房产转变成有限公司吗?

然而把房产转变成有限公司的税收优势是很明显的,这样做随之而来的就是更高的费用。

如果房产已经增值,出售一套以租养房的房子和通过有限公司重置房产会更有利。

自2016年4月以来所有的以租养房房产都要征收3%的印花税,在重置房产的时候仍需要支付。

从个人房产到公司房产的性质改变,意味着通常抵押贷款合同性质已经改变。这反而促使人们在抵押贷款到期前提前还清费用,这些费用包括律师费,评估费等各种费用。

Bramham称:“这并非对所有人都是有利的。这样做对有限公司是有利的,但是也意味着需要缴纳更多的费用和更多的管理费。每个人的纳税状况也会不一 样,因此,没有一个标准可以满足所有纳税人的需求,房东在把房产转变成有限公司之前应该寻求会计师事务所或者专业税收公司的建议。”

(据英中网)

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加拿大 | 网传各大银行将不再贷款给外国人买房?!真的假的?

Scotiabank从21日起将不再向外国人提供贷款,其他银行近日也会跟进。安省本地多位贷款经纪对此消息也众说纷纭。不过对于贷款给外国买家的问题,银行可能会有一些策略性的收紧和调整

加拿大 | 网传各大银行将不再贷款给外国人买房?!真的假的?
对于传言的Scotiabank新政策,Scotiabank的贷款经纪Kay Zhang表示,目前没听说这样的消息。她说,如果有政策性的改动,应该由权威机构或某银行发言人来统一说明,希望大家不要道听途说

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该媒体称,Scotiabank某贷款经理说Scotiabank将不再给外国人(Visitor)提供贷款。这里所说的外国人是指没有在加拿大报税的人群,如果是有报税的持工签和学签的人群,暂时是不算在内的。

该报道还表示,这项政策是由OSFI(Office of the Superintendent of Financial Institutions,联邦金融机构监管委员会)下达,其他银行(如RBC、TD等)也会近日跟进。

记者随后联络了本地的多名贷款经纪。对于传言的Scotiabank新政策,Scotiabank的贷款经纪Kay Zhang表示,目前没听说这样的消息。她说,如果有政策性的改动,应该由权威机构或某银行发言人来统一说明,希望大家不要道听途说。

另一名Scotiabank的贷款经纪李智博表示,有听说会有一些政策改动,但明天才会有正式的文件。他说,这种改动可能与需要外国买家提供资产证明等有关,但具体政策还需要等通知。对于网传的将不会给外国人(Visitor)提供贷款的说法,他表示没听说过。

加拿大房贷中心的王永海(Michael Wang)也表示,目前没有收到这样的消息,只是近期Scotiabank对外国买家的贷款额度有所调整,从原先可贷款房价的65%调整为50%。他说,各银行对外国买家的贷款要求可能会严格一些,例如会设置收入条件等。

但鲲鹏金融贷款公司的Sophia Sun表示,Scotiabank确实从7月份以来有消息称不再贷款给外国投资人(visitor),但持有工签的外国人除外,留学生贷款难度会有所增 加。她还表示,五大银行一直有消息说不给外国买家贷款,但实际上只是比较策略地收紧贷款,而不会是硬性的一刀切。

对于传言其他银行也可能会跟进这类政策的消息,RBC银行某贷款经纪表示,目前没收到这样的通知,但RBC对外国买家的 贷款向来比较严格谨慎,留学生买房贷款的要求也比较高。同时他认为就算有这类政策的改动,对市场的影响也不会太大,因为现在对外国买家的贷款就很严格,若 真出台这样的政策,只是让要求更严格一些。

而BMO银行的贷款经纪王红雨表示,目前政策还没有改变,不过有消息称可能将来会有一些调整。

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(据加拿大家园)

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美国 | 德克萨斯新建物业:湖景社区充满度假风情、位置优越上佳投资之选

德克萨斯州是美国南方最大的一州,也是全美第二大州。它在房屋售租比和经济环境等方面具有独到优势,和其他州比较,德州房地产已脱颖而出,成为美国房产投资的新秀。在德州的赛普拉斯(Cypress),有一处新建物业正在出售,享有漂亮的湖景,拥有完善的度假设施,环境宜居且靠近学区,是投资置业的优质之选。

社区环境优美绝伦,带有迷人湖景与大片绿化

这个新建物业位于赛普拉斯(Cypress),赛普拉斯位于休斯顿市区西北部,横跨290号公路(西北高速公路)大约25英里(约合40公里)。这里的居民在美国收入100强中,排名50,算是比较富裕的区域,因此生活环境幽雅,居民素质很好。

德克萨斯新建物业:湖景社区充满度假风情、位置优越上佳投资之选
位于美国德克萨斯州的湖景社区周边环境十分幽雅舒适,私密尽享,远离喧嚣
 德克萨斯新建物业:湖景社区充满度假风情、位置优越上佳投资之选
位于美国德克萨斯州的湖景社区4室2卫、4室3卫、3室2卫等多种房型可供选择,能满足各种家庭结构的需求
 德克萨斯新建物业:湖景社区充满度假风情、位置优越上佳投资之选
位于美国德克萨斯州的湖景社区拥有良好的地理位置及环境,整体装修及风格均依照美国传统
 德克萨斯新建物业:湖景社区充满度假风情、位置优越上佳投资之选
位于美国德克萨斯州的湖景社区邻近托姆伯尔独立学区、购物中心、托姆伯尔医疗中心和大百汇,十分便利

该新建物业的详细地址为:14708 Boudreaux Road, Cypress。这里周边环境十分幽雅舒适,私密尽享,远离喧嚣。同时又享有一切便利的生活设施,毫无后顾之忧。这个完美规划的社区享有湖景,带有度假村风格的设施,住宅附近被水景和漂亮的绿化所环绕,让人仿佛生活在花园美景之中,流连忘返。这里还有步行径围绕社区的湖泊,1/2英亩的湖畔休闲中心设有游泳池、游乐场、狗公园、小型公园和开放空间等。这些完备的设施都让人可以放松身心,尽享生活,过着悠闲而贴近自然的生活。

这个社区内有4室2卫、4室3卫、3室2卫等多种房型可供选择,能满足各种家庭结构的需求。室内空间布局十分合理,规划完美,住宅内部十分通透宽敞,大幅面积的玻璃窗带来良好的采光,让居住者时刻保持愉悦心情。宽大的厨房、客厅、温馨的卧室,这里的每个空间都采用了高标准的品质来进行建造,优雅大方的格调彰显了主人的不凡品位。

英国 | 教育体系50年来最大变革 会影响房市吗?

英国的新首相Theresa may上台以后,虽然还没有对留学生签证做啥打动作….  不过,她已然盯上了英国本国的教育体系…. 

这两天,梅姨做出了一个决定,

一个英国教育体系50年来最大的一次变革的决定:  

撤销18年前的禁令,开始开设新的grammar school文法学校,也就是英国公立重点中学

要开新的重点中学反而还成了50年来最大改革了? 

是的,因为过去很长一段时间以来,英国人(特别是工党)都嫉妒鄙视这种把好学生挑出来的精英教育,提倡人人平等。 好学生坏学生都按地段上学就好。  

可想而知,当这个消息出来后,有的网友就炸锅了纷纷表示:

“狗屁文法学校”!

“一上台就出这种幺蛾子!无语!”

一个学校为啥这么招喷,还得劳烦梅姨亲自动手?

这我们还得从英国的中学情况说起….. 

英国的中学有好几种,从好到差排的话,大概有这几个

1 公学,总共就只有8所。 当年皇室钦定的。 比如最著名的伊顿公学啊,哈罗公学啊都属于这类。  属于英国最精英的中学,光学习好不行,还得有家庭背景才能进得去. 而且家里几代人去过伊顿,成了这个人家庭背景历史的一个体现。  比如卡梅伦就是“三代伊顿”的老伊顿,他自己,父亲,爷爷都是伊顿出身。  而Boris Johnson就是一代伊顿的新伊顿,只有他自己去过伊顿。 

2 私校,这就是英国大大小小的私立学校了,每个学校都有自己的独立招生和选拔体系。 虽然说私校也有参差不齐的水平,但是总体来说,私校的教育质量要比公立学校更好不少。 当然,花钱就是了,一年几万镑的学费是正常的。 

(注意,1里的公学虽然叫公学,但是也是私校,最牛的8所私校而已)

3 公立学校

这才是真正政府出资,免费或者低价的学校。 

公立学校又分两种, 普通公立学校和文法学校(Grammar School)

普通公立么,就是只要年龄到了,按着片儿区自由随便上。 

文法学校嘛,是英国公立学校里最好的,需要在11岁开始经过严格而全面的统考,择优录取。有了附近的学区房还不够,通过考试竞争之后才有机会入学。 

如果用一个相对比较好理解的概念的话,你也可以把文法学校理解成英国高中里的重点中学,毕竟生源都是考试挑出来的好学生。 

文法学校出来的学生,一点儿不输那些顶尖的私利学校,还几乎免费!这些年也向名校和社会输出了一大批人才

于是乎,在英国,

有钱人去私立,

没钱人蹭公立。 

没钱又想去好学校的,只有好好学习考Grammar School。 

然而这Grammar School 最大的问题是… 少!! 实在是太少了!

全英国3000多中学,Grammar School只有150所!

而这次,就是梅姨要发话的内容,我们要开更多的Grammar School啦!!!

那么,为什么英国Grammar School这么少呢?这一切,还得从文法学校的历史和工党的政策说起…

【文法学校的前世今生】

英国这种顶尖的公立学校的前身,最早可以追溯到公元600年。 当时就是教点儿拉丁文,偶尔涉及一些宗教的内容,多少也带点儿贵族性质。 

大学出现之后,文法学校的学生们,就成为了各大高校的“预备役”~当时仍然像学校的名 字一样,对贵族来说与人交流的用语十分重要,所以仍以传授语言知识为主。学生们在这里念到14岁之后直接进入大学。 所以在英语里这才叫Grammar School,刚开始真的是就是主教拉丁语和各种贵族交流的语言的。 这个名字,就这么一直流传了下来…. 

1000多年后,随着学校里教的学科越来越多。 1944年英国终于颁布教育法案,建立了一个“中学体系三方系统”,就是上面提到的私立中学和两类公立学校。这才使得文法学校真正成为公立教育。 

11岁小升初考试的时候,考的好的学生就能上文法学校,考得不好就去普通公立学校。 

也就是这个法案,彻底把英国公立中学的教育体系分成了这种形式

二代们去私立,

其他好学生考进文法学校的学生专心搞学术,继续考大学。

差生直接读普通公立中学,高中毕业就找工作去吧。

看起来各不耽误,多好~

当时的英国人也是这么觉得的。

那段时间全英国有将近1400所文法学校,有新建的,有维多利亚时期留存下来的,每所学校的学术氛围都特别棒,很多学生上文法学校也有明确的目的,就是以后奔着牛津、剑桥和各种大学去。 而且,几乎所有的文法学校都是免费!

直到现在,英国的那些中产阶级、高新工种,到内阁大臣、议会成员除了私立学校出来的,几乎都有文法学校的学习背景。

【工党急刹车!】

然而,这一切,都被工党做了个巨大的急刹车…..

当年,英国工党的一些政治家和倡导公平的教育家们觉得这事儿不对啊!11岁就开始教育分层这也太不公平了! 

他们发现,文法学校里都是中产阶级的孩子,而普通学校里都是穷人和工人子弟,文法学校已经发展成中产阶级特权的代名词了!!

(因为中产阶级有钱雇家教,所以成绩也比雇不起家教的工人阶级的孩子要好。)

你们是考上大学了,那些普通学校里想考大学的孩子咋办???他们的后代怎么办???不能眼睁睁看着阶层分化加剧啊。 

不光教育资源分配不平等,而且学校既然要成为学校,不都得是好学生和学习差点儿的一起上课,让他们互相辅导互相促进嘛?? 现在这样,普通学校都是差学生了,课还怎么上?

不带这么玩儿的!得改!

提出质疑之后,1965年,工党就推出了政策,建立非选拔性的综合学校,你们这些文法学校全部变成普通中学去!!

这一刀也砍的够彻底的。 

当年,在那些工党执政地区,文法学校要么被合并,要么直接关门。苏格兰和威尔士地区几乎所有的文法学校都成为历史。 

只有在保守党占优势的范围内,在保守党政治家的各种呼吁和死撑下,这些学校勉强撑了一阵子。但是到80年代,文法学校也仅剩150所。只剩十分之一

英国 | 教育体系50年来最大变革 会影响房市吗?

而且留下的学校想要继续免费招生,就要受政府的控制

不然….就靠收学费自给自足吧

这总该可以了吧,没想到。 

1976年工党又要求禁止英国的中学通过考试来挑选学生

那用啥挑??

嗯…你就别挑了,让学生挑学校不就得了!

就连剩下的文法学校进一步被削弱,被一种综合体系代替——学校不分好坏,学生想去哪儿上去哪儿上!学校不能有意见!

型号,在保守党的坚决拥护下,文法学校保留了最后一点儿底线:想来我这儿上学,还是得考试!

工党这一连串的政策之后,得到了英国中低产阶级的广泛响应。 他们的孩子们终于能跟其他的“好生”们一起上学了。

之后,保守党上台之后也试图触碰过这个禁令,1979年要求开设新的文法学校,结果招来国内上下已经尝过好处的民众们的一片骂声,提议无疾而终…

终于完了?

并没有….

1998年,布莱尔带领的工党再次表示,现在文法学校数量锐减,大家做的不错啊,看来还是很支持这个政策的嘛。 

那啥…既然大家这么支持,那不如我再更进一步,宣布一个事儿:

英国以后,都不开再新的文法学校了吧!!

(这也就成了这次梅姨想要废除的禁令)

 行吧,当时来看,虽然上面有政策,学校的反应也并非坐以待毙。 

既然你不让开新学校,那我们就偷偷的多招点儿学生呗,从1983年英格兰只有不足12万人能上文法学校,直到去年,学校还是那些学校,却多招了5万名学生。总共有17万学生在文法学校里。 但是,那也仅占占英格兰中学生人数5%. 

【梅姨的反击】

梅姨这一上台就看不下去了,这么多年争下来,结果我们的孩子咋上个学还得偷偷摸摸的?放着我来!

 于是我们就看到了这个事情:

“梅姨决定结束对文法学校的禁令!”

这隔了半个世纪没人管的烫手山芋,梅姨一上台就接过来了。 

梅姨表示,虽然这件事儿不好做,一个不小心就是政治不正确,弄的自己两头不是人。 

她最近表示,我之所以敢冒险,还是有原因的!

1、文法学校=社会公平的促进

梅姨在英国国家学书院做演讲的时候就曾经提出,文法学校的设立能够帮助来自不同背景的、普通工薪阶层的学生活得更好的教育机会~

2、公立学校=差学校?  改之~

在英国,公立学校似乎很早即被贴上了“普通”的标签,似乎一提到公立学校,立马联想到的就是“教学一般般啦”的固定思想模式;而一提到私立学校,大家脑海中的第一印象就是:是啊,教学质量好,但是贵啊! 

在梅姨看来,这样的学校分类是不同平的。高质量教学怎么能与高价格划等号?正确的做 法,就是建立更多的文法学校,让更多花不起钱上私立的好学生们,也能享受到更高质量的教学啊! 通过优胜劣汰的模式给学生一定的心理压力,整体提升英国的教育水平同时,也能改善公立学校的地位,又何乐而不为呢?

(对,又回到了最早文法学校的初衷)

3、精英管理模式培养“自己人”

其实,梅姨很早就表达过希望把英国建设成一个精英管理的社会的愿望。她认为,好的教育要从娃娃抓起,用最少的成本在学生早期挑选出最好潜能的“未来精英”、将更多的重点放在他们身上,才是王道~

4、梅姨自己就是从文法学校出来的啊! 

从梅姨牛津大学毕业的身份就可以得知,梅姨是一个从小到大的大学霸~

她本身就是文法学校出身,因此对于培养她的惠特利公园综合学校(Wheatley Park Comprehensive School)有着自己独特的热爱~

从梅姨的角度看,文法学校就是能助她考上牛津大学、而后进入英国中央银行就职、接着踏入政界的一个强有力踏板。

因此,梅姨更坚信文法学校成就普通孩子、让穷人家孩子走上社会高阶层的方案是切实可行的,同时也对那些对她所提议文法学校成果提出质疑人士扇了一个响亮的巴掌~

于是,她这才决定,英国需要更多的普通公立学校里的“高配产品”——文法学校。

嗯..面对这件事,肯定少不了网友们的嘴炮

【正反辩友齐上阵】

总结来看,反对者认为

1,真正的穷孩子还是无法享受文法学校的教育,因此会加大社会阶层之间的差距;

2,文法学校的考试机制太难,想要考上就要上各种补习班,让孩子丧失了快乐童年;

3,考试过于困难,容易让孩子们丧失自信心。

而在支持者看来,

1 文法学校能够让孩子最大限度的发挥自己的才能,凭借自身努力获得更好人生。通过就读文法学校,背景不好的孩子能够考上剑桥、牛津这些高端学校,之后找到一份体面的工作,从而进入社会精英阶层。

2 如果没有文法学校这样的渠道,工薪阶层的孩子很难与富孩子公平竞争,结果只能一代穷、代代穷的延续下去。所以,文法学校绝对是促进社会公平、促进社会阶级流动的有效手段。

好吧…

最后的最后…

你们来感受一下….

这个要考上英国重点中学的文法学校,所要考的考试试题:

【11-plus 考试】

一部分英国网友表示,看到试题的那一刻,就已经一脸懵B了……

比如这种找规律的……

【右边四个图形中,哪个与左边三个是一类的? 】

英国 | 教育体系50年来最大变革 会影响房市吗?

(答案:A, 因为对称轴)

下面的两题里: 左边的两个图形都有共同的特征,  右边的这些选项里,有一个跟左边的两个有共同的特征,选出来:

20160919005043_85880

第一题C, 因为都涂黑

第二题B, 箭头都朝上,都一左一右。 

“空格部分应该选abcde哪个嘞?”

20160919005246_42741

英国 | 教育体系50年来最大变革 会影响房市吗?最后,这事儿跟英国买房有什么关系么? 

在英国,很多家庭买房所注重的“学区房”,很多都针对一些好的中学和小学。 房子的附近有没有好的评分为outstanding的小学,或者有没有好的grammar school,都成了选房的因素之一。 

就算grammar school 要考,首先还得住在那附近不是么? 所以,现在全英国只有150所Grammar School,这些的附近都成了不少家长选校的因素。 

想进一步看的可以参考下面这篇文章。 

英国选房五大要素讲解(三):学校!学校!学校!

如果家庭条件能满足私校的开支(私校费用一年2-4万英镑),那当然可以选自己喜欢的地方。 

但是如果上不了私校,又想让孩子能读一个好的中学的话,房子买在Grammar School周边并参加选拔考试,成了最好且几乎唯一的选择。 

因此,这次如果禁令真的被废除,更多的Grammar School学校被设立,这对于很多在英国买房的家庭来说,无疑是一个大好的消息。 

但是,这个法令废除需要多久,建立学校又需要多久。 等到真正第一批Grammar School顺利运行,可能还需要很多年的时间.. 对于最近几年孩子就要上中学的家庭来说,还是找个现成的学校更好。 

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澳洲 | 投资移民逾7成是中国富豪 或影响投资多样性

据《澳洲日报》援引《澳洲人报》报道,据指中国富豪澳洲吸引创新外国投资者和企业家签证的70%以上,这增加了人们对该移民项目总体上可能拖累经济的担忧。

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中国富豪澳洲吸引创新外国投资者和企业家签证的70%以上,这增加了人们对该移民项目总体上可能拖累经济的担忧

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澳洲生产力委员会对澳洲移民摄入量的报告发现,企业创新及投资项目因为缺乏多样性而受到损害,需要有更全面的数据才能判断它是否在浪费纳税人的资金。

报告发现,中国学生占留学生签证的五分之一以上,并接收了澳洲发出的17%的侨民汇款,从2000年的大约10亿美元,增加到了2013年的超过70亿美元。

报告发现,企业创新及投资项目在2014-2015财年共接受了6484名移民,绝大多数都与小企业有关,超过93%在2010年雇佣的员工人数在4人或4人以下,而且基本上都是已有的零售或服务企业,推动创新的可能性非常之低。

报告称,70%以上的移民都来自中国,其他则是来自一些新兴经济体,缺乏多样性降低了该项目创建起全球联系的可能性。

报告显示,企业创新及投资项目或许对经济带来了净收益,但并不大。

报告中提到:“实际上,目前的设计是有风险的,结果可能是负面的,如果该项目用户贡献的大部分收入和其他经济利益都很一般,而纳税人却要负担起使用者在社会保障、卫生和养老方面一辈子的费用。”

企业创新及投资项目的打分测试是针对资产在80万澳元到225万澳元之间、年营业额在50澳万到200万澳元之间的青壮年。

虽然中国人占了企业创新及投资项目申请人的70%以上,但却只占2013-2014年度永久移民的14%和技术移民的10%。

近期,包括一族党领导人波琳•汉森在内的一些国会议员,都对中国收购澳洲资产,以及本地华人小区的影响力日增表达了担忧。

然而数据显示,中国移民还远远不是最大的移民群体。英格兰和纽西兰仍是最大的移民群体。而中国出生、在澳生活的人口自1996年以来增加了一倍至40万人,只占总人口的2%。

相关资讯:悉尼新公寓抢购一空 房市热潮仍不减

 (据中国侨网)

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美国新房地板装修新潮流 专家为你专业讲解

近年于地板装修设计有三大趋势,地毯流行柔软蓬松材质,木地板走粗旷风格,乙烯地板则更趋奢华。是的,你没有看错! 奢华的乙烯地板(塑胶制地板贴片) 听起来非常冲突。尤其对于追求建材品质的买家来说,乙烯地板一直是廉价象征。

史考特。汉佛瑞,加州地板贸易协会的主席,特别说明: 「过去两年,乙烯地板有很显著的成长。主因在于印刷技术精进,乙烯地板现在看起来跟真正的木地板几乎完全相同。」乙烯地板并非唯一引起消费者关注的地板装修潮流,New Home Source更准备了其他项目与大家分享。

Toll Brothers,美国豪宅建筑商®,已在美国19个州超过50个房产市场的最佳地段建造了众多豪华楼盘。 Enclave社区,坐落于 Yorba Linda 山上,总占地约 4,500-6,000 平方英尺,房屋选址宽敞,高端奢华。 Enclave社区距离主要高速公路、迪士尼乐园、Brea 购物中心仅数分钟,毗邻美丽的山脉和沙滩。 波特牧场,位于 San Fernando 谷的山腰上,风景秀丽,邻近新的 K-8 社区学校。 每一块波特牧场周边,都有自己的特色, 进入大门后更显私密。波特牧场倡导一种休闲之上的高质量生活 Marbella Collection 社区,距离著名加州 Irvine Laguna 海滩仅数分钟,提供优质校区、公园和开放区域 提供了 5 种独特别墅设计,融合宽大入口,可容纳 3-4 辆车的车库,优雅的加州风房屋、奢侈的生活理念 Canyon Oaks社区,坐落于南 Santa Susana 群山中,是独一无二的、有栅栏警卫系统的高档住宅小区 Canyon Oaks 闹中取静,业主们将会享受到郊区安静恬淡的舒适氛围,靠近娱乐休闲场所和就业中心 The Crossings,靠近贝克牧场,毗邻度假式设施,包括 Vista 游泳俱乐部、Promenade 公园 The Crossings 是在便利与舒适之间达到了完美的平衡,利用整体规划的便利设施,精心设计的独栋别墅

 

地毯

地毯材质近年不但更加柔软更兼具环保意识。汉佛瑞表示: 「各家厂商都开始意识到环保的重要性。有些工厂会将回收的尼龙,高温熔解后制造出全新的地毯。」汉佛瑞出生于地板世家,他见证了地毯产业的兴起繁盛。 「我很意外奢华的地毯竟然又重新流行了起来,现今的顶级地毯甚至比我小时候接触的都来得更加柔软。」

他也特别提到了Shaw’s Caress – 以全新方式将尼龙制造为顶级布料,以及Mohawk Flooring’s SmartStrand Silk – 使用三倍量的尼龙来制作地毯。汉佛瑞也预言其他地毯商将会跟进这两大厂商的制造趋势。

至于地毯花纹,近年受欢迎的技术是Cut-and-Loop,顾名思义是将毛料部分裁切部分环状连接,制造出浮雕立体感。安柏。薛伊,Standard Pacific Homes丹佛分部总裁补充「他们属于混纱或是多色调。主要潮流是简洁风格的花纹地毯,可呈现个人风格。」薛伊说在丹佛地区,此类地毯多使用于卧室及楼梯间。

木地板

随着近年兴起的开放式空间,许多人会将客厅及厨房连结在一起。为了搭配空间一致性,越来越多人在厨房使用木地板。然而实木地板价格不斐,因此许多人选择Laminate美耐板(由木屑压制而成)。薛伊解释: 「这种材质耐重且稳定,木板间不易产生空隙,价格比起实木地板也来得亲民。」

与国内一样,木地板也广受业主欢迎,山胡桃、樱桃木及胡桃木是大众选择较多的木材。

消费者对于木纹材质的喜好,也趋向深色系,而浅灰色调也颇受欢迎。 「买家倾向选用大面积木片或是将不同尺寸的木板混合拼装。材质选择上也偏向异国风情,例如山胡桃、樱桃木及胡桃木等等。」

薛伊认为仿旧木材也是一大趋势,针对这点,汉佛瑞补充:「买家还是喜欢新地板,只是想要看起来有点岁月痕迹。」就如同年轻人喜欢穿破损感的牛仔裤。市场上也发展出对二手木材有兴趣的新族群,二手木材主要是从老屋汰换下来的建材或部分厂商刻意将新木材仿旧。

此外,由竹子所建造的木材也曾在市场掀起一阵涟漪,相较于其他木材原料,竹子生长期较短再生性也来得高。不过部分消费者反应竹子会有缩水的问题。对此汉佛瑞认为: 「竹制建材持续在进步,现在已经很少听到缩水问题了。我很期待厂商未来开发出更多样化的竹材花纹及尺寸。」

奢华乙烯地板

奢华也许有点言过其实,但随着科技进步,乙烯地板的确被赋予了新风貌。乙烯地板的制作流程是将各式木纹印制在塑胶材质上,让它看起来如同实木地板一样高级。

汉佛瑞提出: 「只要相机能捕捉的花纹都可以被印制在乙烯地板上。这不仅限于木纹,我看过有人运用磁砖及大理石纹的乙烯地板来进行浴室装修,效果相当出色。」

磁砖

陶瓷磁砖趋势是极大化。消费者喜爱大面积的磁砖,尤其是大于30*30公分的尺寸。汉佛瑞说明: 「之前提到的数位印刷,不仅可以应用在美耐板及乙烯地板,连磁砖也适用,所以就算看到木纹磁砖也不稀奇。」薛伊分享丹佛地区盛行模组磁砖– 长方形磁砖或是30*60公分的尺寸。 「我们近期看到很多类似布料或是木头材质磁砖,另外还有水泥表面的。」

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美国新房装潢改装8要诀 新房建筑商诚意推荐

恭喜你终于签了合约买下了第一栋房子,下一步就是开始思考如何设计房屋。购买新建案的一大好处就是能够选择从建商提供的装潢选项中,挑选自己喜爱的装潢设计。

但对于第一次买屋的人,如何选择可是一大问题。橱柜、流理台桌面、地板、灯具及厨房设备,甚至包含是否建造额外车库或是卫浴,以上提及的项目在房屋装修的选项里,仍是九牛一毛。

新屋主究竟应该要怎么做呢?

Taylor Morrison房地产公司拥有100多年的建筑经验,是公认的美国最值得信赖的住宅建筑商。 阿瓦隆社区,位于美国德克萨斯州卡蒂(Katy)斯普林格林,交通通达,基础设施完善。 阿瓦隆社区拥有多栋大户型奢华住宅,部分位于湖畔。住宅面积从3741-5623平方英尺不等,有4-5间卧室 Cypress Reserve社区,隶属佛罗里达州冬日花园住区,距离奥兰多市中心仅20英里,紧邻迪斯尼、环球影城 这里最受欢迎的两种户型分别为65’和75’,两种户型拥有截然不同的建筑风格,分别为单层和双层平面布局 凯塞尔曼牧场,是位于美国萨克拉门托葡萄园区的全新社区。该社区地理位置优越,紧邻埃尔克格罗夫市 凯塞尔曼牧场住宅区拥有配套社区公园和261栋独栋住宅,拥有新建社区必备的极佳的舒适性和便利性。 Saviero社区位于美国尔湾果树山,有4-6间卧室,二或三车位车库,住宅面积从3,795—4,897平方英尺不等 该社区拥有风景如画的公园,仅需步行即可到达果树山学校(Orchard Hills School)、购物区和餐厅。 普拉多(Prado)社区,位于美国埃尔克格罗夫的东马德拉,提供一流的学校、社区公园、购物区。 该社区共有三种独特的户型设计,面积从2,477-3,885平方英尺不等,配备一流的家用电器和便利设施

 

房屋结构

签下合约后,第一件事就是针对房屋结构及隔间做出决定。位于亚利桑那州的Cachet Homes 销售暨行销副总裁苏。古德奇说: 「买家签约时,常被复杂的法律文件搞得头昏眼花。但我们确保在完成合约签订后,会立即与他们谈谈房屋隔间。」
部分买家希望增加额外卫浴或是车库、加装出入口、壁炉或是灯具等。买家必须在装修前期就下好决定,因为此类装潢会影响房屋整体结构及相关建筑执照申请。另一方面,调整水管管线及电线需要移除部分墙面,为避免不必要工程,买家都应该尽早下定决心。

装潢升级

买家也许认为房屋的美化装潢例如墙面粉刷、庭院造景、选择灯具及水龙头把手、地板材质、墙面装饰以及基本的厨房设备都是比较不急迫的项目。就算建商交屋结案后,再来进行也不迟,尤其当买家有充足的装潢预算,并不需要立即下决定。

达拉斯的Grenadier Homes建案底价中并不包含加装冰箱等厨房设备。根据Grenadier Homes设计师凯西。克斯塔表示: 「买家自行选购有时会获得更好价格。但直接向建商加购,花费可被计算在贷款内,不会占用装潢费用。」

此外,克斯塔也提醒,在交屋后进行的房屋改装,一般不会包含在建商保固项目内。当然,另一个原因在于结案后,自行进行房屋改装,可能无法找到合适施工厂商,或是因承包厂商不了解屋况而发生错误。

建商施工时间

尽量配合建商施工时程表。通常在签约的两到三周后,建商会安排会议来了解屋主的设计需求。不同建商会有不同规则,有些建商不允许屋主二次修改装潢项目。因此建议屋主在会议时,详列装潢项目及需求,针对喜爱的设计风格,也淮备照片帮助设计师进一步了解。

样品屋

许多买家购屋起因于对样品屋一见倾心。然而样品屋跟实际交屋后状况可能不尽相同。样品屋通常搭配顶级建材及高级设备,而装潢选择也未必会出现在建商所提供的方案中,若想将新家设计得跟样品屋一样,必定需要额外花费。

预算规划

事先规划预算并且依照计画实施。当买家走入建商的设计中心,就如同三岁小童进入琳琅满目的糖果店。顶级及极具设计感装潢所费不赀,因此尽量按照原先预算规划以避免不必要开销。

对此,古德奇提供了一个参考金额: 房屋装潢花费大约占房屋总价的12%为合理范围。切记房屋贷款金额需要涵盖装潢费用及房屋总价。

实际需求

遵循原先的预算规划,你不可能负担所有你所喜爱装潢项目。建立清单时,可分为必须项目及理想项目。

怀得利夫妻向Cachet Homes购买了三房两卫的新屋,市价约为35万美元。他们淮备了3万元来进行装修,其中两万六千元都花费在橱柜及地板等项目。怀得利太太表示: 「原先我们计画在厨房防水墙面做马赛克拼接磁砖设计,然而我们实在无法负担这笔费用,最后的折衷方案是仅于烤箱旁墙面做小部分的磁砖拼贴。」

未来变现价值

不要过度客制化。新屋主想要将新家设计得极具个人风格,这种心情是可以理解的。然而,必须考虑过度设计是否会影响未来出售的困难度。佛洛里达房地产经纪人安迪。威尔斯说明: 「屋主也许考虑薰衣草紫的厨房中岛,然而强烈个人风格会让你在转售时遇到困难。较理想的方式是将喜欢的颜色运用在墙壁粉刷,主要厨房流理台面仍保持中性色调。未来出售时,才能吸引较多买家。」

信任合作厂商

设计及施工团队在改装过程中,会解释施工细节,针对特定项目提供除了设计美感外的专业意见。此外,也会针对屋主预算提出建议。怀得利先生说:「施工厂商会努力帮助你完成梦想新居。因此,请相信他们多年以来的专业及经验。」

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德国柏林成欧洲房产热门投资地 | 海外

地产专家Laura Henderson发现,德国前卫的首都城市柏林,正迅速成为欧洲最受欢迎的国家,大批国外买家正在涌入。

有人说时间是最好的治愈师,德国的首都柏林便是这句话最好的印证。这是一座充满矛盾的城市, 丰富的普鲁士文化和电子音乐弥漫的地铁与有着斯大林风格的郊外形成鲜明对比。这座城市在整个1950年代几乎都处在无人统治的政治动荡之中,在盟军之间的利益冲突之下被撕裂。到了1960年代,人民又被柏林墙分成两部分——东德属于共产主义的前苏联,西德属于资本主义的美国。在这座声名狼籍的墙壁倒塌30年后的今天,其残骸成为了城市的地标,昭示着这座统一了的城市背后仍然有着深深的分裂烙印。

这座城市自打那之后便开始奋起直追,从冷战制度结束到21世纪,慢慢发展起来,以便应对快速增长的流动人口。在过去的20年中,有超过100万的人移民至此,这其中大部分人填补了东部郊区人口迁移带来的空缺。人口交流使政府指定了大片的开发区,这打开了商业机会的大门。

柏林墙倒塌之后,东柏林区域,如普伦茨劳贝格区,米特区和弗里德里希斯海因区,都吸引着具有开创精神的移民们前来,并在这些地方扎根。”

德国的整个房产市场,近几年来迅速升温,柏林的房价一直处于领先地位,公寓价格上涨了97.7%,租房价格自2007年以来上涨了51.1%。Steinbauer还说 “德国其他城市在近几年来有很多海外买家为客观的利润而投资。重建的速度普遍加快,但每平方米的价格依然非常便宜。”

来自Black Label Properties的 Andreas Muller 说:“柏林房产是全球中价格最合理的城市,这里的价格只是布达佩斯,布拉格和华沙平均房价的一小部分唯一,远远低于西方首府城市。这里每平米£2,500英镑的价钱与伦敦的£5,000和巴黎的£6,000英镑比起来真是非常便宜。柏林的房市要达到与那些城市一样的高价还需要一段时间——所以现在买进,为来增值做准备是明智的选择。”

而在4%到10%之间的回报率使富有的海外买家纷纷投资,刺激了交易总量。这座城市的重生也在于长久以来的市场不平衡得到解决,这要依靠德国多元化的经济、失业率的下降和用于投资的新资本。Muller解释道:“历史上德国只有14%的人口拥有房产(这体现了柏林从前是个两极分化的城市),柏林从没有想今天这样拥有如此强大的本地市场。如今有43%的德国人拥有自己的住房,这里的机遇与人们的投资热情也是不言而喻的。”

对想要在市中心找个避风港的买家来说,柏林市中心不断扩大的米特区有着最多的选择。来自房产中介Berlin Maegleren的 Trine Borre 说“像波茨坦广场,御林广场,古仓区和菩提树下大街都是投资热门地。市中心的那些翻修过的公寓大楼使房价复苏,每平米的价格从£1,250到 £2,750不等。边缘地区如舍嫩贝格区,蒂尔加藤区和潘科区,都因与市中心相邻而受益。”

还有一个受人关注的高端区域要属市时尚的弗里德里希斯海因-克罗伊茨贝格(Friedrichshain-Kreuzberg)了。成立于2001年,横跨前东柏林于西柏林之间;这里区域有着蓬勃的咖啡文化氛围,夹杂着热闹的艺术与音乐气息。这是一个将很多老房屋重新翻修的高端地段,当地的房屋中介Berlin Properties掌握着几座公寓的成套翻修项目,翻新后的公寓将拥有开放式的客厅的同时,保留原有的特质,如镶木地板,飞檐和传统的门厅;还有先进的浴室装置与设备,价钱£16,000英镑起。

当地的房屋代理人Rita Friedburg说:“柏林正在以其自己的方式诠释21世纪。第一次来的海外买家很快就会了解这个地方的价值。毫无疑问,这座城市更新的潜力会使他们不断回来进行更多的投资。”

在柏林买房注意事项一览

  • 在柏林,没有对外国人的买房限制。
  • 买家应该留出购买价的12%的资金,来支付5%的印花税,其中的6%是付给房屋中介的佣金(由买家支付),1.5%的公正费,以及增值税和土地注册费用。
  • 律师费占房价的5%到3%之间。
  • 德国的英国银行的房贷竞争激烈,利率正在上升。很容易拿到贷款,银行一般会提供估价的50%-70%的贷款。

在阿尔加维南部的三角地带,200万英镑的别墅是富人的标签,也象征着葡萄牙曾盛极一时的房产市场。但是,远离人群和商业化,低调而复古的首都城市里斯本,似乎一直都在等待着从这投资大潮中分得一杯羹。本期专栏,我会带你走进这座有着2000年历史,宜人气候和美丽海滨的魅力城市,找寻房产投资及移民的机遇。【阅读原文

 

劳拉·汉特森专栏全集:

资深地产编辑Laura深度解读海外高端地产的投资之道

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海外 | 迪拜高等教育资源 将成为开拓中国市场的利器

居外网(Juwai.com)指出,以中国买家为目标市场的迪拜开发商已经错失了一个机会,未能利用该国作为高等教育中心的优势。当前,虽然许多海外开发商已经涌入中国市场,带来众多海外房产项目,并以中国投资者为主要目标,但不是每一家都能获得成功。

居外网英国、欧洲和中东地区总裁伯尼·莫里斯(Bernie Morris)称:“我们发现中国投资者在海外买房投资的主要动力之一是教育。而显然,迪拜和阿布扎比已经在引进一流的教育设施方面进行了大量的投资。向中国投资者展示教育,尤其是高等教育方面的优势,并以有效的方式向中国学生开放这些教育资源,必然会有助于提振房地产投资需求。”

他补充道:“我们甚至在曼彻斯特、伦敦、牛津、剑桥也看到这一点。很多来自中国的父母会为孩子的学习到这些城市买一套公寓,为探访逗留期间居住买第二套公寓。通常他们还会买第三套公寓用于投资。”

“部分中国家庭为未来筹划得更长远,他们打算让小孩未来当一名工程师,无论将来是哪个行业,他们提早确定孩子未来接受教育的地方,并锁定一到两所大学。他们会以此为预期买一套公寓,即使现在他们的儿子只有两三岁。然后他们会先将公寓租出去作为投资。这样的做法已成为中国部分高净值家庭的主流”

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居外网刚刚公布了最新一期阿联酋中国房地产报告,其中强调2016年上半年上十亿身价的中国买家迪拜房地产投资数据。该报告还指出,2015年居住在迪拜的中国人口已快速增长53%,总数达25.3万人。

当前,包括美国和加拿大在内的11个国家的国际性大学在迪拜设有26所大学分支,而且明年迪拜将开放第一所中国国际学校。莫里斯指出,对于中国的父母而言,送孩子去迪拜比送孩子去英国更近,而且迪拜的机构更方便买家将资金移出中国 。 “当地人非常乐意帮助你转移资金,这点在其他司法管辖区要更困难”。

根据最新一期阿联酋中国房地产报告显示,在迪拜房地产市场上,中国买家已经开始活跃起来,租金收益率是一个主要卖点,阿联酋房租平均收益率约为6%,相比之下,伦敦为3.3%,纽约和中国香港为2.75%。迪拜市中心仍然是最受青睐的地区,其次是朱美拉棕榈岛( Palm Jumeirah )和穆罕默德·本·拉希德市(Mohammed bin Rashid City)。

过去的一年,居外网与总部位于迪拜的公司签署了协议,包括开发商达马克(Damac)和门户网站Justproperty.com的母公司JRD集团。据称,过去12个月,迪拜房地产在其网站上的搜索点击率与前一年相比上涨85.3%。在周一(9月5日)举行Cityscape Global会议上,迪拜房地产土地部宣传部门高级主管马吉德·撒切尔(Majid Saqeer)表示,在推广迪拜房地产投资方面,中国和印度是两个关键市场。 “今年12月我们在印度近有一个展览,2017年3月也将在中国举行展销会。”

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澳大利亚西澳洲最新房产印花税征收标准

在澳大利亚买房印花税是最为重要的交易税费,由于各个州的房产印花税税率不同,为此,居外网特意为大家收集整理新南威尔士州(New South Wales)、维多利亚州(Victoria)、昆士兰州(Queensland)、西澳州(Western Australia)的印花税税率,供大家在澳大利亚买房时参考。

西澳洲最新印花税税率

 

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