国际房地产顾问服务机构CBRE的最新统计显示，截至2015上半年，投资英国学生公寓市场的金额已经达到39.8亿英镑，与2014年全年的投资总额相 比超出23.5亿英镑。在这一巨大的成交量中，伦敦地区在今年上半年就占据了19.8亿英镑的成交额。
Category: Finance News
一张图看懂在旧金山买房时怎样选择合适区域
我在上一篇文章中提及到，旧金山海湾地区涵盖了多个城市，包括旧金山城丶斯坦福大学所在的帕洛阿尔托（Palo Alto）丶奥克兰（Oakland）丶伯克利（Berkeley）丶蒂伯伦（Tiburon）等等。这些城市每个都各具特色：旧金山城布满了博物馆丶公园和科技初创企业，帕洛阿尔托则以其学校和大型企业驻扎而闻名。
如果你对旧金山湾地区不熟悉，要决定在海湾的哪一个地区投资是非常困难的，因此我制作了这个流程图帮助你缩小搜索范围。你需要诚实地问自己几个问题，包括房型丶学校丶预算等，你的答案将引导你至最适合你需求的城市名单。
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赫莹专栏全集
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2015年下一个海外投资热点在哪里？
伴随海外投资市场各方面日益成熟，更多的投资模式已从单一的买地盖房转型到到综合性旅游开发投资项目，很多中国开发商把目光转向包括酒店在内的海外旅游地产投资 。日益增长的出境旅游人次创造了更多对中国元素旅游配套酒店及设施的需求，受宏观调控的影响，搭建境外融资平台，提升资金周转率及分散市场投资风险等考虑，吸引了多家中国大型房地产企业海外试水，也满足了海外住宅市场溢出的投资需求。
投资模式：从买地盖房到综合性旅游项目
《经济学人》今年4月份调查显示，经过对全球26个房地产市场，覆盖30多亿人口的楼市健康状况进行追踪，以中位数计算，其中的19个市场价格每年增长5.2%。中国投资者在海外资产投资市场可谓风起云涌，住宅投资已经占到全球 No 1，那么海外资产投资者们最新聚焦点在哪里，何处置业才是回报可观的投资?
国内房企以万达为首曾掀起过海外酒店投资的热潮，其背景是持续升温的出境游。 2014年中国游客出境游达到1.17亿人次，首次突破一亿大关；海外消费总额达1648亿美金，同比增长20%。精明的投资者们看到是住宿作为出境游的刚需的无限商机。 政策利好是推动其他领域投资主体进军海外酒店业的一大诱因。比如去年4月，开元旅业集团以1050万欧元的价格收购了德国法兰克福市原郁金香饭店，首度布局欧洲市场；锦江集团与弘毅投资基金正在操作收购欧洲约1000家酒店的计划。
旅游地产已成为最新的海外投资热点
简单地说，综合性旅游开发投资项目可分为旅游商务地产，旅游度假地产和旅游住宅地产几大类，比如旅游区内提供旅游服务的商店，餐馆，高尔夫球场，娱乐城；旅游开发区及各种度假型的建筑物如宾馆，会议基地，度假村，游艇地产；和旅游关联的住宅建筑物如养老公寓，海景楼等等。开发模式也由传统依赖旅游景点向独立开发转变，由酒店式公寓、产权式酒店为主体的投资型模式开始向“分时共享产权度假权益”的消费模式尝试。
综合性旅游开发投资项目中的旅游地产往往也是高净值人群的重要投资选项，成熟的大型中国房地产开发商也在加速布局国际化战略，实现全球资产配置。国内开发商和投资者纷纷瞄准海外旅游地产市场，收购、自建或者参股发展等成为海外投资手段。不管是近期投资伦敦的一些房地产项目，还是在投资意大利的行为中都体现了中国买家已经开始走综合性投资的道路。”李艾伦表示，这就说明国内的房企投资已经开始走向成熟。
国内房产开发商已布局海外 旅游项目是重点
比如，中国房企万达除了投资开发公寓项目之外，更将海外投资的重点放在了酒店项目和综合类地标项目上。万达集团董事长王健林称，一年内万达还将在国际都市进行五星级酒店投资。到2020年，万达将在世界12至15个主要城市建设万达品牌的五星级酒店，打造具有国际影响力的中国高端酒店品牌。
无独有偶，近两年来不断加大海外投资力度的中国绿地集团也对综合类项目情有独钟。今年，绿地收购、投资的海外项目几乎都是集酒店、高端住宅、商场和开发区于一体的综合性大型项目。目前旗投资酒店逾70个，项目遍布7个国家，20个省，42个城市，拥有各类客房20,000间，酒店资产超过200亿元。绿地董事长张玉良则表示，未来企业都是处于全球竞争格局，绿地主要是为扩大其在全球发达国家的投资。
全球度假休闲中心——地中海沿岸 不能忽略的投资热地
地中海沿岸曾是20C以来欧洲的休闲度假中心，曾开发了大量海滨别墅，吸引欧美的政府要员、贵族、富商蜂拥而至。以其丰富的旅游资源和发达的基础设施为将成为全球NO 1 旅游地产市场的中心 ，地中海周边国家和地区也将成为全球的度假休闲中心 。三面临海的意大利就是这样一个旅游资源得天独厚的国家。2014年，意大利吸引中国投资新增34亿美元，成为欧洲的第二大中国投资目的国，仅次于英国。目前在意大利进行的基础设施建设与私有化项目是对外资开放的，在意投资、修建、运营基本设施和大型公众和旅游项目具有较好的盈利性，值得关注。中国机构和个人投资者应适时抓住机遇。
这些地区的热门旅游地和商务中心城市将成为2015年旅游商业地产投资首选地。从企业的战略考虑出发， 一个是起商务中心作用的城市和最好的旅游目的地会吸引大量游客和商业活动，也是一个综合性旅游开发投资项目投资者首选目的地。
Quinn Lu专栏全集
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加拿大海景房值多少？地段才是王道
海景比朝南价格更高
多年前，笔者在温哥华Coal Harbour买一个海景公寓，朝南的只有城市景，无海景，朝北的有海景，比朝南的贵很多。几年后，笔者卖这个公寓，买家是华人，就问：“为什么比朝南的贵这么多？”
加拿大海景房值多少？地段才是王道中国人通常喜欢朝南的房子，不喜欢为风景付钱。买房时，通常考虑有多少个朝南的房间。西人通常觉得山景、城市景、水景都是有价值的，值得付出更高的价钱。
为了研究海景到底值多少钱，笔者把那座楼内三五年卖出去的房子做了统计。从每呎价格看，海景房比非海景房卖出价高35%。因为有数据说话，那位华人买家也认可了价格。
看房子的华人经常发现，一个公寓如果面朝公园，或者有森林景观，价格就高很多。独立屋更明显了，一两个窗户可以看到海景或山景、森林景，就可以贵50万到100万。华人更关注的往往是地有多大，房间有多少。
风景何价主观色彩浓
对温哥华的房子，估价一定是要把景色考虑在内的。对于高处和低处的房子，有些估价师都很难准确估价。笔者曾经为客户买一个Point Grey的房子，在西11街到13街那一带，房子所处位置有高有低。高处有景，价格应该高一些，但有些估价师就没考虑到，或者只比低处的估价高10%到20%。
景观到底值多少钱，带有浓厚的主观因素。如果卖房的人，不认为自己的景观有价值，可能就会把价格订得与无景房相似，买家就会捡到便宜。但如果价格开得高，遇到喜欢美景的买家，也能卖得出去。遇到不重视景观的人，他们会说：“海景天天看，跟草地是没有区别的。”
中国人过去居住条件不佳，曾有很多人住过筒子楼，所以通常觉得面积重要。过去分房子，都讲究按级别分配住宅面积，谁的房子大10平米，都很让人羡慕。现在生活条件好了，人们的观念也发生了变化。有些新移民，直接就说要买海景房。从经验上看，海景房不仅自己看了心旷神怡，还有保值作用。
中国人讲究风水，这与景观也关系。西温BP区的房子，马路靠着山，比马路高的房子，通常被中国人认为风水好，觉得地理位置高人一等。但高处的房子，景观往往被低处的屋顶挡住了，经常是只有最高一层才能看到较好的海景。反而低处的房子，每一楼层都可以看到海。到底是风景值钱，还是风水值钱？这个问题颇费思量。笔者认为，风景好让人感觉好，心情舒畅就是风水好。住着让人不爽的房子，再符合风水原理，也不一定就是风水好。
古人总结的风水理论，有些可以参考，有些没什么道理。比如出门见树就挡了财运，是可以理解的，因为挡住了视野，感觉不舒服。但8就是发财，4就是死，就这是迷信。
风景和风水，都带有强烈的主观色彩，不容易量化。但也可以找出一些数据参考和比较。比如同一个海景房，转手过几次，就可以用历年卖出的价格，与该地段其他房子平均卖出价相比，得出海景房高出均价的比例。
海景到底值多少钱？
这个问题一定要与地段结合。白石海景房不能与西温相比，因为地域不同。但同一小区内的房子，甚至相邻区域的房子，是可以互相参照的。比如UBC的房子可以与Point Grey相比，因为相邻而且相似度大。这两个区域的房子不好与Kitslano的相比，因为Kitslano的房子有很多是双拼屋、三联屋，还有很多公寓，挡住了海景，房子特点差异较大。
想买海景豪宅，主观上喜欢这种景观是很重要的，这样才会在付款时觉得物有所值。同时，尽可能地参考一些数据，也可以有一些参照，在谈判时讲出一个合理的价钱，不至于付出天价。
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本周海外各国房市头条 当地视角让您更懂市场（7月30日）
澳大利亚 SBS：严格审查又如何？外国投资者照样抢购澳洲现房
几个月前，澳大利亚联邦政府宣布新措施，加大了外国人进入当地房地产市场的难度，但根据澳洲国民银行的报告，海外投资者的购房行为并没有停止。越来越多的迹象表明，外国投资者正在抢购现房。第二季度，海外投资者购买现房的比例已经从7.5%上升至8.6％。在墨尔本，外国人购买了16%的现房，在悉尼则是10％。【阅读原文】
Realty Today：美国房地产投资新趋势 2015年你该投资的6种房产类型
2015年的美国房地产市场持续走强，什么类型的房产最值得投资呢？排第一位的是公寓。以事实为依据，“新的住宅租金相比直到今年第二季度的前12个月上涨了5.2%，这是1999-2000年以来最大幅度的租金上涨。” 酒店从现今经济增长中获益很大，排在第2位；紧随其后的被称为 “卖方市场”的学生公寓，年轻人口是这投资获得成功的保证。【阅读原文】
美国CNBC新闻：辣招太呛 新加坡房市颓势有可能回转吗？
最新报告显示，今年新加坡的私人房地产市场交易量增长缓慢，价格下跌，短期没有任何缓解迹象。PropertyGuru预测下半年房地产价格将再度下降2%至4%，2015年全年下降4%至6%。。新加坡大选将提前举行，这引发市场猜测政府最早可能在12月减轻其强硬的冷却房市措施，以提振市场气氛。自2009年以来，新加坡政府实施了8轮措施为房地产市场降温，以抑制国外需求和投机。【阅读原文】
美国彭博社：印尼将放松外国人房产所有权管制
印尼央行数据显示，房价上个季度较比去年同期增涨5.24%，这是自2012年以来最低增幅。印尼将起草新规，允许外国人在该国拥有属于自己的豪华公寓，以提振经济增长。目前，外国人可以以当地公民作为代理，或以长期租赁的形式购买房产，绕开法律。这个东南亚最大的经济体已经降低购买房子的最低首付比例，以期让经济从五年低谷中恢复。【阅读原文】
加拿大买房指南：房屋贷款保险与保险公司保险大不同
工作中，客人们常常会对我说，我已经买过保险了，我问，那么你知道房屋贷款保险与保险公司保险有什么不同吗？为什么要选择保险公司保险而不是房屋贷款保险吗?
房屋贷款保险与保险公司保险大不同一、价格不同
保险公司保险一般需要体检，比房屋贷款保险机构的保险要便宜很多。
例如：一对夫妇
男性37岁，女性35岁，均不吸烟，投保30万（Joint first-to-die）
Bank 1：$84/month
Bank 2：$102/month
在房屋贷款机构 Bank 1 或 Bank 2 每月交$84 或$102。
保险公司
T10：$30.33/month
T20：$49.62/month
在保险公司投保，Term10 每月$30.33，Term20 每月$49.62。
为什么会价格不一样，而且相差这么多呢？因为房屋贷款向你提供的通常以团体保险形式，不分性别，职业和抽烟等具体情况。
而保险公司对投保人进行身体检查，具体到每个人的具体情况，如果不吸烟，保费低很多。
保险公司的是夫妇每个人各30万，共计60万，而房屋贷款保险机构的保险是只赔偿一个30万，并且而随著您的贷款额减少，赔偿额也降低。
二、赔付不同
房屋贷款保险赔付金直接归贷款机构，用来清还房屋贷款，你虽然投保却并不是保单的持有人，你不是指定受益人，贷款机构才是受益人。
保险公司保险赔付归你的受益人，你是保单的持有人，你指定受益人，而且只有你才能取消或更改保单，赔付金直接给你的受益人，可自行决定如何运用。
三、赔付额不同
房屋贷款赔付额与房屋贷款额相关，而随著您的贷款额减少，赔付额也降低。另外，房贷还清之日，也是保险终止之期。若转换贷款机构，保障也随之终止。
保险公司赔付额在您的合约期内不变。
四、核保和赔付的不同
房 屋贷款保险采取的是“事后”核保，因此房屋贷款保险，只需填写健康问卷，不需要体检。当投保人不幸去世或患病无法支付房屋贷款时，房屋贷款保险机构才开始 对申请人当年申请表所填内容、所回答问题的真实性进行调查核实。如果一旦发现有不属实的情况，可认定投保人说谎，就会拒绝赔偿；即使没有这些问题，被保人 去世的时候，也会做调查，之后才决定赔偿或不赔偿。
保险公司保险采取的是“事前”核保，受保人需要经过规定的体检和严格的核保才能购买，购买时不容易，但赔付时却很简单。
如果你是有房屋贷款保险的人，应尽快做一次体检，申请保险公司保险，来替代房屋贷款保险，保障自己的利益为明智选择。
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多伦多买房者被判“涉嫌洗钱”，主因是家人多次国内汇款？
近期笔者在多伦多买房的时候，得到了国内亲友的慷慨资助，却也因此有幸“在规定时间，但非规定地点，接受了加拿大金融机构的相关询问”。而笔者国内的亲友，更是被国内的金融机构连哄带吓，很是担惊受怕了一天。
多伦多买房者被判“涉嫌洗钱”，主因是家人多次国内汇款？眼看再不动手就只会被这高歌猛进的房市抛离，笔者与国内的家人商量之后，下决心买一个更大一些的房子。家里的老人不但把他们多年节衣缩食攒下的钱都拿出来，还问亲友借了不少，全部汇过来帮助我付首期。而这些汇款恰好触动了中加两国银行的反洗钱自动监察系统。
这也不奇怪，因为受国内汇款数额的限制，这些钱是以家里几位亲戚的名义分别汇过来，最后都汇到笔者一个人的账户上。这种“蚂蚁搬家”式的汇款方式，倒是很像洗黑钱集团或恐怖组织的资金转移方法，而这些也是目前世界各国政府都在严厉打击的犯罪活动。
从2014年2月1日开始，加拿大政府实施新的《反洗钱和反恐怖分子资金法》。该法强制规定，各金融机构必须向加拿大的金融情报部门FINTRAC（加拿大金融交易及报告分析中心）通报大笔汇款或可疑的多次重复汇款情况。汇报的内容包括款项的来源以及未来的用途，而且必须在汇款活动发生后30天内上报。
对于加拿大的普通老百姓来说，这是很常见的报备制度，只要沒有参与什么非法活动，汇款双方和汇款本身都不会受任何影响。碰巧该法律正式实施的时候，笔者还写过相关的稿件进行报道，对此早就心里有数。
所以，此前国内某大行（笔者开设收款账户的银行）在多伦多的分行给笔者打电话询问时，笔者相当淡定，向那位银行客服详细说明了汇款的来源和用途。对方怕笔者有不必要的担忧，还一再解释说这是国家政策规定需要做的报备事项，笔者还反过来向她说明，自己理解这条法律的出台背景，愿意与政府合作做一个守法公民。笔者跟那位客服大姐用粤语相谈甚欢，双方围绕共同关心的房价和挣钱辛苦等问题，做了友好深入的交流。
而在另一边，笔者国内的亲友和该大行南宁分行的沟通就没那么愉快了。就在前几天，该银行的客服打电话告诉笔者家人：“为什么这个汇款没有收款人的家庭住址？没有地址收不到。”后来一听说是购房款之后，那客服又吓唬笔者家人说：“投资海外买房是犯法的！”
以前父母给笔者多次汇款，国内的银行从来没有索要过笔者的地址，更没有提示过“海外投资买房犯法”。家里人担心，这次汇了那么多钱过来，万一真的触犯法律被没收或罚款，那不就完了？国内银行客服的这番话，把家里人急了一整天，直到笔者昨天用电话跟他们把来龙去脉解释清楚，才算让他们放下心。
这番经历让笔者感慨，国内不少机构的客服水准还有很大的提升空间。好好说话，向顾客把事情说清楚，完全可以避免不必要的误解和麻烦。
欢迎前往加拿大买房成功案例。
辣招太呛 新加坡房市颓势有可能回转吗？
最新一份报告显示，今年以来，新加坡的私人房地产市场交易量增长缓慢，价格下跌。就目前看来，短期没有任何缓解迹象。
“政府冷却房市的措施，特别是对融资的限制，自实施以来就是新加坡房地产市场背后的推动力量，这次也是如此，”新加坡房地产门户网站PropertyGuru 首席执行官史蒂夫·梅尔休伊什（Steve Melhuish）在公司下半年前景预测中写道。
PropertyGuru在7月22日发布的报告中指出，在未来几个月，买家对私人住宅的兴趣有限，开发商的销售量将继续受到抑制，交易量和价格相当低迷。
“这种情况可能会持续到今年下半年，因为政府对房市的冷却措施没有缓解迹象，”梅尔休伊什说。
据房地产服务公司仲量联行（JLL）称，2015年上半年，房地产开发商共售出3496套私人住宅，比去年同期下降21%。销售疲软影响价格，目前新加坡房地产价格已连续七个季度下降。继2015年一季度环比下降1%后，二季度私人住宅地产指数环比下跌0.9%。
PropertyGuru预测下半年房地产价格将再度下降2%至4%，2015年全年下降4%至6%。
该机构又预计，开发商将继续采取折扣的方法以吸引买家，但不要指望会大幅减价。“考虑到高昂的土地成本，开发商们不会乐意提供超出销售价格15%的折扣，尽管其中一部分开发商目前推迟房产上市，以期市场环境的改善，”该报告称。
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自2009年以来，新加坡政府实施了8轮措施为房地产市场降温，以抑制国外需求和投机。
房地产咨询公司世邦魏理仕（CBRE）预计新加坡大选将在2015年9月或10月举行，今年预计调整新加坡人额外买家印花税（ABSD）。目前，新加坡人必须为第二套住房支付7%的额外印花税，第三套住房10%额外印花税。
然而，新加坡这个城市国家的中央银行——金融管理局（Monetary Authority of Singapore）评论道，潜在买家对房价大幅下跌不应抱太大希望。
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美国房地产投资新趋势：2015年你该投资的6种房产类型
2015年的房地产投资市场呈现出其该有的面貌，特别是美国房地产市场持续走强。但目前面临的问题是，什么类型的房产更值得投资呢？
美国国家房地产投资者网分享了一些房产市场的重点投资类型。
美国房地产投资新趋势：2015年你该投资的6种房产类型排在列表第一位的是公寓。人们已经注意到，公寓正在溢价出售，但其中的原因是租金一直在上涨。以事实为依据，“新的住宅租金相比直到今年第二季度的前12个月上涨了5.2%。根据德州MPF研究所的调查数据得出，这是1999-2000年以来最大幅度的租金上涨。”
位列前6的房产投资类型中，酒店排在第2位。时至今日，“酒店从现今经济增长中获益很大，”NREI表示。尽管在经济衰退期间酒店业曾受到极大的影响。
排在第3位的是学生公寓。投资这个一直蓬勃发展的房产类型绝不会出错，年轻人口是这一市场部分获得成功的保证。学生公寓总是会有购买需求，因此也被称为 “卖方市场”。
下一个投资类型是位于购物中心或是零售店周围的房产。人人都需要就餐或者购物的地方，因此零售店周边房产继续“被热烈追捧”。
最热6大房产类型中第5类是中央商务区的办公大楼。数据显示“与其他房产类型相比，办公大楼具备更强劲的增长趋势。”五月增长达到3.6%，从二月到五月总体增长达到12.1%——迄今为止三个月期间从没出现过的最大增长幅度。
投资工业仓库同样可以获得高回报，这种房产类型成为本年6大最热房产投资类型之一。“专家认为所有的房屋建造活动将会导致工业仓库的需求量增加，”NREI报告称。
然而，在你收购所有这些物业类型之前，有一点是必须记住的，那就是装修增加成本。其次，要购买价格合适且现金流动性强的房产，地理位置更是关键。最后，购买的房产类型必须是你能够长期持有的。
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2014年6月加拿大房价走势
加拿大房地产协会(CREA)数据显示，期内，未调整全国平均房价按年升幅略放缓至6.9%，报41.3215万加元；房屋价格指数按年升幅略加快至5.4%。经季节调整後，加拿大6月成屋销量按月升幅放缓至0.8%，报41,186宗，已连升五个月，为2010年3月最高；未季调按年续升11.2%。
CREA的首席经济师库伦普说，在最近新增加的供应量中，至少有一部分是今年初迟缓开始的反应，当时严酷的气候导致许多想要出售住宅的人推迟将自己的住宅送上市场。
在人口增加和低利率环境下，对住宅需求很强劲，但出售和选购住宅与天气紧密相关，风雪交加、满地冰棱不适合潜在的买家去比较和选购，而这种在冬季和初春受到压抑的需求在5、6月一下子释放出来，因而使房市显著回升。
而对于抑制楼市过热，加拿大监管部门似乎并不缺少“子弹”。加拿大金融监管素来以稳健蜚声全球，这一点多次获得IMF和国际评级机构等组织的认可。
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英国学生公寓市场的投资金额达到39.8亿英镑，这一数字背后，意味着越来越多的英国房产投资者将学生公寓看做一个高收益的投资方式。
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创纪录的投资额表明伦敦是全英国范围内学生公寓市场快速增长的主要原因，目前的收益率为4.75%，与2007年金融危机前的峰值持平。
CBRE 学生公寓顾问服务部门的负责人Jo Winchester表示：“由于不断增加的学生在争夺有限的学生公寓，全英国范围内学生公寓的供给量都受到限制。长期的供不应求，上涨的出租压力以及资 本增至都将进一步增加市场对投资的吸引力。我们也并不认为市场会出现冷淡。受到高收益率以及每平方英尺价值低这两大因素的影响，一些投资者将把学生公寓看 作是更加有效的投资方式。”
“虽然住宅和学生公寓的运营模式不同，但是一些大型的学生公寓服务商和投资者都在探索，一旦成功，运营模式则可能更加一致。”
如何投资英国学区公寓
英国房产投资者首先要密切留意的是，各高校的招生变动情况是否受到学费上涨而出现异常变动，所关注的学校招生是否稳定增长。
如果你不太确定，那么最好从罗素大学集团成员院校周边的房产开始，也就是投资素有英国“常春藤联盟”的24所最顶尖大学，如牛津大学、剑桥大学、爱丁堡大学、伦敦帝国理工学院等等学区的房产。
其次可以衡量是否值得投资的参数是，大学中非欧盟学生所占的比例。英国房产中介表示，能成功吸引大量海外学生的高校周边，将是最佳的投资区域，因为国际学生对住房的需求稳定，而且在房租方面的回报也比较高。
同 时，还需要仔细考虑所投资学生公寓的物业类型，是楼房公寓还是低层别墅，是否需要获取群租物业(HMO)的许可证。英国法律规定，私人住宅如果出租给超过 三个人，除非他们是夫妻等家庭亲属关系，都需要申请办理群租物业许可证。另外，英国政府现在对群租物业的投资者有了更多更苛刻的条件，投资者或许会为此付 出更高的成本。
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