澳洲买房如何避免被“Gazumping(抬价敲诈)”?| 澳洲

今天居外专栏作家来教您一个澳洲房产界专业术语,“Gazumping(抬价敲诈)”…… 

对于任何计划在澳洲置业的买家来说,房产交易中的“Gazumping(抬价敲诈)”一词,大多数人并未真正理解,也不希望听到或碰到这种遭遇。

Gazumping(抬价敲诈)”具体是指什么呢?

简单来说,卖家接受买家的出价后,又改变主意,决定接受其他买家的出价——通常更高,即发生“Gazumping(抬价敲诈)”。

许多买家在购房谈判过程中都碰到过被抬价敲诈的悲惨遭遇,他们很想知道如何改变做法,才能避免错失心仪房源后的失望和沮丧。

这里重点强调许多买家的一种常见误解:他们认为,当卖家接受买家的出价时,交易就完成了。

事实并非如此,尤其是在房地产市场大热时。买家经过一番激烈的竞争才能购得心仪的房产,而卖家只会心花怒放,放弃与其中一位买家谈判,转而接受另一位买家的出价。

这是一种非常不幸的窘境,许多买家不理解怎么会出现这样的结果。

>>>澳洲置业百科澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费

在澳洲买房避免被抬价敲诈的唯一方式是——买卖双方签署售房合同。图为居外网一套维多利亚州的优质房源
澳洲买房避免被抬价敲诈的唯一方式是——买卖双方签署售房合同。图为居外网一套维多利亚州的独立房

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成功购得心仪的房产,避免被抬价敲诈的唯一方式是,买卖双方通过签署售房合同,明确买家的出价和卖家已接受该价格,同时在合同附件中约定一定金额的订金——通常为10%。

然后可以立即执行合同交易。再然后,房子就是您的了。在执行合同交易之前,严格来说房子仍在市场上销售,无论您与销售代理、律师或卖家达成了怎样的口头协议。

因此,在您的代理商确认交易完成之前,千万不要以为大功告成,可以买一瓶昂贵的香槟庆祝了。

请务必牢记的重要事项:

  • 提供书面出价材料。
  • 确保代理商已将您的书面出价材料交给卖家。
  • 如果可能的话,亲自与业主会面,当面达成协议,握手示意,感谢彼此达成协议。

如果卖家见过您,并且亲自接受您的出价的话,他们通常更难抬价敲诈您。

切记,“笔杆子比枪杆子更硬”!在任何房产交易谈判时,都务必向您的房产代理商和律师提供完整的书面材料。

(请点击以下链接,从新南威尔士州公平交易厅(NSW Department of Fair Trading)网站上了解更多“Gazumping(抬价敲诈)”相关信息。)

祝您好运,愿您购房谈判顺利。

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作者:罗伯特·克拉里奇(Robert Klaric)
克拉里奇合伙物业咨询公司(Klaric Partners Property Consultants)

罗伯特和莉奥妮克拉里奇(Robert & Leonie Klaric)
国际物业专家,获奖顾问
最畅销书《物业专家的秘密》——您的房地产生存指南的作者
www.thepropertyexpert.com.au

责任编辑:Zoe Chan

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愛爾蘭房市重拾增長勢頭 房價躍升70% | 愛爾蘭

愛爾蘭房價年均增長率超過12%,是2015年以來最高。

現在都柏林的房產中間價格為34萬歐元
2017年都柏林的房產中間價格為34萬歐元

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自從金融危機爆發以來,愛爾蘭的官方房價指數已經躍升至八年來的最高水平,都柏林的價格自2013年以來上漲了87%。(愛爾蘭房地產市場前景

愛爾蘭中央統計局(CSO)的數據也顯示,愛爾蘭房地產價格的年通脹率已經上升到近13%。

有人認為,這一發現將成為“凱爾特之虎”*再次咆哮的新證據。數據顯示,十年前銀行業危機和房價暴跌之後,該國房地產市場出現大幅回升。就在最近的2013年1月,都柏林的住宅價格比2007年初高出56%。

據愛爾蘭中央統計局稱,住宅價格指數已經攀升至2009年4月以來的最高水平。截至9月份,愛爾蘭房價上漲12.8%,高於8月份同比漲幅11.8%,更是自2015年5月以來的最高水平。

都柏林的獨立屋房價年增長率為12.4%,公寓為11.4%。西部地區年增幅最大,達16.5%。

中央統計局稱,自2013年初危機低谷後,愛爾蘭全國房價上漲了70%。“同期,都柏林住宅價格上漲了87%,而愛爾蘭其他地區的住房價格上漲了61.4% ,”它補充。

在此期間,房屋中位價格為219,999歐元,儘管都柏林的數字高得多,為34萬歐元。而在都柏林地區的一部分——杜倫·萊格雷爾 – 拉斯特寧(DúnLaoghaire-Rathdown)的價格是51萬歐元。

註:*外界對愛爾蘭1995-2007經濟飛速增長時期的形容,2008年遭遇戲劇性逆轉,2010年前GDP縮水達14%,失業率達14%。

居外網愛爾蘭精選房源

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Westmeath縣馬林加(Mullingar)的Knockdrin城堡

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威克洛(Wicklow)縣多納德(Donard)的5臥3衛別墅

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都柏林的2臥1衛新房

 

原文來源:英國衛報
發表日期:2017年11月9日
責任編輯:Zoe Chan

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財商全球化:中外私人銀行的區別在哪裡?

中外投資者和投資環境的差異究竟在哪兒?由此推導出的中外私人銀行的區別又會是什麼?這個貌似簡單的問題,卻困擾著很多理財師和CPB。本文或許能給你一點思考。

一方面,我們會看到境外私人銀行(以歐美為代表)業務領域所提到的各類方法和理念。無論是量化模型、投行衍生、家族信託,還是價值投資、時間複利、市場反身性等,我們或具備條件,或熟練掌握。但與此同時,我們卻總有一種隱隱的焦慮,覺得不夠,似乎還缺些什麼。

另一方面,面對自己的私人銀行客戶和市場,我們經常會感到迷惑或困擾。忽而說高淨值客戶的財富目標已轉為財富安全和財富傳承,忽而又說高淨值客戶很在意收益;忽而說我們的理財工具非常齊全,忽而又說我們的產品同質化非常嚴重,不能滿足客戶需求。各種觀點,分開看自成一體,邏輯井然;放到一起,左右互博,似是而非。

矛盾的背後,是中外投資者和投資環境的差異。作為理財師,我們怎麼理解面前的財富市場和私行客戶,並從中找到屬於自己的機會和價值?

一、中外投資者差異對比

即便是從最直觀的角度的上看,不同國家的百姓在投資上呈現出的差異都是非常明顯的,這裡不妨列舉一二:

中外私人銀行的區別在哪裡?

1、對待儲蓄的態度

愛存錢,似乎已經是牢牢的貼在中國人身上的一張經典“標貼”了,國際貨幣基金公佈的數據顯示,中國的國民儲蓄率從20世紀70年代起就一直穩居世界前列,90年代初居民儲蓄佔國民生產總值的35%以上,到2015年中國儲蓄率更高達51%,而同期全球平均儲蓄率僅為19.7%。

至於美國,則處於排名的另一端,超過62%的美國人從儲蓄賬戶存款不足一千美元,其中三分之一根本沒有儲蓄賬戶,其整體居民儲蓄率只有8%左右。

2、財富管理行為的理性程度

最近中國央行發佈了一份題為《消費者金融素養調查分析報告(2017年)》的報告,裡面有一些比價有趣的數據,比如13.03%的人購買金融產品後,對其風險和收益沒有清晰的認識,13.88%的人表示不太理解。

即有兩成多的人不知道怎麼比較金融產品;購買理財產品後,10.18%的人根本不看產品合同,另有15.54%的人表示難以理解;調查中,約65%的人認為自己的金融知識水平不夠,對基礎金融知識問題的平均準確率只有約59%;61%的人認為要依靠自己的存款、資產或生意收入來保障老年開支。

國外雖沒有同口徑的數據,但這份調查報告很直接的呈現出了國內投資者財富管理基礎理念比較缺乏的現狀。

3、財富管理的風格

在中國的投資者身上,還有一個著名的標籤—“散戶”,數據顯示,國內證券市場上,機構和散戶的比例大體保持在1.4:8.6的水平,並貢獻了市場約90%的成交量;其投資行為,呈現出明顯的短線特徵,兩三年就算長線投資了;而歐美證券市場上,散戶比例只有約11%,絕大部分投資者的財富管理重在“穩”字,大多選擇週期長(動則幾十年)、風險可控、收益目標不高的穩健投資方式,且交由專家打理。

二、差異背後的原因分析

存在即合理,從中外投資者的差異表現裡,我們試圖挖掘其背後的深層次原因。

中外私人銀行的區別在哪裡?

1、國家發展階段不同

在地球村、全球化分工的大格局中,歐美等國整體上屬於消費國,中國屬於典型的生產國(沙特等典型的資源國不在討論範圍),不同的國家處於不同的發展階段,不同發展階段國家的投資者在財富理念和財富行為上也形成了相應的不同特點。

2.產權制度差異

歐美人為什麼不儲蓄?公共選擇理論大師布坎南的一句話道出了其中的部分成因:“是產權保護而不是財富本身帶來自由,而自由最終會帶來財富的積累;只有私有產權的保護、法治環境和社會安全的完善才能產生真正的自由選擇和退出權。”

這句話放在私人財富領域,就能更好地理解儲蓄差異問題了。在歐美,相對完善的產權制度(比如土地及私有房產的產權是無限期的,其所有者可以終身擁有並順暢傳承)對於私人財產起到了更好的保護作用,這就使得私人輕鬆擁有了一個可以對抗長期通貨膨脹的工具。

相對於此,中國的房屋產權是有70年上限的,與此同時,老百姓對通貨膨脹的體會非常之深刻。這意味著大眾對貨幣形勢的財富心存疑慮,但又缺乏一個對抗長期通貨膨脹的有效工具,不安全感由此而來。

在尚沒有找到一個合適的解決之道以前,焦慮的國人只能把對財富數量的追求放在首位,未來的變化以後再說,現世的財富多多益善。

3.社會福利體系特點不一

在相對完善的社會福利體系的保護下,歐美人整體上“先富後老”,其“重消費低儲蓄”的社會行為模式得到了保障。這樣,其個體的財富管理目標就轉向了一個與中國非常不一樣的領域:退休後規劃。無疑,這個目標是一個長期投資的概念。

而中國的社會保障體系尚待完善,與之相對的,退休保障卻相對穩定。這在一定程度上削弱了中國投資者對於養老規劃的需求,反而醫療、意外、財產損失等當下資金需求旺盛,故而對短期收益較為看重。

4.投資理念有差距

設想一下,一個人利用20—60歲(大約40年)的現金流進行財富規劃,最大的優勢就是能夠充分發揮時間複利效應。歐美人通常以退休規劃為目標,委託專業人士制定長期的財富管理方案。這也是在歐美的權益投資市場,參與者主要是機構而不是個體的主要原因之一。

對比國內,似乎很少把投資目標放在30、40年之後的,更多的是“只爭朝夕”的繁忙景象。三兩年之內沒有看到較高的收益所得,便開始調整投資方式或者更換服務銀行;羨慕權益市場的高收益水平,看到模模糊糊的機會便親自上陣,追漲殺跌,最終往往以“炒股炒成股東”或者做為“韭菜”被收割為結局;

喜歡聽“一夜暴富”的傳奇故事,但總記不住“光見賊吃肉,不見賊挨打”的教訓,乃致於類似泛亞、金鳳凰、外匯平台等“龐氏騙局”事件層出不窮。

這種投資理念上的巨大差別,使國內投資者陷入了一個非良性循環狀態,即便各類投資方法和財富理念都有,但是往往缺乏對這些方法和理念的堅持,沒有給到足夠的驗證時間便匆匆進行更換。

投資者處於焦慮之中,總覺得財富管理的方式有問題。高淨值客戶整體的財富目標發生了明顯的切換,但在局部和數量上,大多數人群仍然在追逐更高的收益,期盼更好的產品。

三、理念差距下的私行空間

對比中外私人銀行,從二者的區別及思考中,我們看到了中外私行客戶在深層次財富理念不同之下所呈現出的財富管理行為的不同。

顯然,我們的私行客戶在財富理念上還有許多需要完善的地方,這也為我們理財師提供了一個巨大的發揮空間。

中外私人銀行的區別在哪裡?

1、理財師的職責不是幫客戶贏取高收益

這個世界上並不存在一種低風險、高流動性、高收益三者兼備的投資方式。比如股票市場,其根本特點就是充滿不確定性。所有的股票投資方式都是在有效的範圍內儘可能地降低或分散風險,或者力爭略高於平均數的收益。

即便如此,當出現類似2016年股災的系統性風險時,這些方法下的投資結果也基本都是虧損。要預測不可預測的資本市場,本身就是一個悖論。在低風險甚至保本的水平上,還要盡快實現高收益,這也是一個悖論。

當然,市場上永遠不缺傳奇,每個人都會聽到很多關於某人、某機構取得了如何高的收益的故事。這背後是“倖存者偏差”所帶來的不成熟的社會心理,是大眾將目光過多地關注於“一將功成萬骨枯”中“將”的光環,而選擇性地忽略了大概率的失敗者。

無論如何,對於大多數人而言,收益預期是不能夠過高地偏離整體經濟發展狀況所能支撐的收益率水平的。

所以,雖然很多客戶都抱著讓自己的資產儘可能快地增值的想法,但是必須要強調的一個觀點是:理財師的職責絕不是幫客戶贏取高收益。

2、理財師需要為客戶構建正確的投資理念

知道了不該做什麼,該做什麼就清晰了。理財師最重要的事情就是幫助客戶構建起正確且適合自身實際的投資理念,比如瞭解美林時鐘背後的週期循環、保險對人生不確定性風險的對沖、基金定投中對長期投資成本的分攤、FOF產品中相反風格選擇對風險的對沖、量化產品中對部分收益的放棄等等。當客戶深入理解這些投資理念之後,你和他之間的交流也就調到相同頻道上了。

3.理財師應該做好預期管理和資產配置

上面所說的,從另一個角度看,其實就是對客戶的預期管理。當客戶對投資領域的正確理念有了比較深刻的理解之後,結合自身的風險偏好或者說風險承受能力,就能形成比較合適的收益預期了。

對於理財師而言,只要客戶有了這個基礎,就是你可以合理進行資產配置的大好時機了。因為從正確的投資理念出發來看,資產配置就是天底下唯一的免費午餐。

資產配置的本質就是在管理好資產整體下行風險的基礎上,把握住週期裡的上行機會,獲取安全的資產收益。資產配置的收益必然不是高收益,但是資產配置能夠取得長時間的收益,並借助複利的威力實現財富的穩健成長,告別緊張與焦慮,從容向前,為財富人生保駕護航!

 

中外私人銀行的區別在哪裡?

作者:寧掌櫃

來源:麥策家

責任編輯:Shelly Du

 

攢100萬才夠付首付?這筆錢在亞特蘭大能全款買房 | 美國

談及投資美國房產,人們眼光大都被洛杉磯、紐約等國際化大都市吸引,在紐約華盛頓100萬可能只能支付一處美國買房最低首付,但是在亞特蘭大能全款買房。那些並不那麽繁華,卻可能更具投資價值的城市,也是絕佳選擇,如果要在這些城市中舉一個例子,那一定是亞特蘭大

為什麽是亞特蘭大?

1、世界五百強愛這裏

亞特蘭大是世界五百強總部的第三集中地,除了備受大家恩寵的可口可樂外,近來奔馳集團、保時捷、通用集團等企業也相繼把總部遷至亞特蘭大。

耗資15億美金的奔馳體育場
耗資15億美金的奔馳體育場

最近,由於亞馬遜公司打算挑個地兒作為第二總部,已經吸引全美超過100個城市競標,要知道,2010-2016年間,亞馬遜給西雅圖城市經濟增長貢獻了380億美元, 相當於2016年淘寶“雙十一”銷售額兩倍有余而最被大眾認為有希望競標成功的是哪一個城市呢?

著名博彩公司 Paddy Power 賠率,亞特蘭大以2賠1領先
著名博彩公司 Paddy Power 賠率,亞特蘭大以2賠1領先

沒錯,是亞特蘭大。如果亞特蘭大競標成功,將會帶來至少五萬個高薪職位,對城市能創造的就業機會和經濟價值不言而喻。那麽,亞特蘭大能夠吸引新晉世界首富亞馬遜CEO傑弗裏·貝索斯嗎?

“我仿佛聽到有人在誇我富有?”——傑弗裏·貝索斯
“我仿佛聽到有人在誇我富有?”——傑弗裏·貝索斯

2、創業者也愛這裏

北美創業投資研究機構Kauffman基金會2017年5月發布的“創業指數”顯示:

1、自2008年全球經濟危機以來,全美創業增長指數首次超過衰退前的水平,而亞特蘭大創業企業價值增速排名美國諸多城市中前三

2、不僅如此,特蘭大還被美國商會評為全美十大熱門科技創業城市第六名。

亞特蘭大擁有很多成熟的企業孵化器

全球聞名的佐治亞理工大學附近的孵化器TechSquare Lab目前支持著超過100家的年輕企業,它在企業與學校之間搭建了一架完美的創業橋梁。

另一家名為亞特蘭大科技村的孵化器在過去四年時間裏成長為支持數百家公司的創業中心。

全美著名的Techstars孵化器公司與考克斯通訊建立了密切的合作關系,個性化的支持,有效的技術支持可以幫助創業者們早日走入正軌。

經濟發展的排名或許並不能直觀的反應投資亞特蘭大房產的意義,那這些呢:

3、投資者更愛這裏

Zillow8月份數據
Zillow8月份數據

據Zillow預計,亞特蘭大未來一年的預期租金漲幅超過10%,在全美都會區排名第一,而未來一年的預期房價漲幅也接近5%,兩項指數均超過洛杉磯、紐約、芝加哥這些大都市,投資潛力巨大。

2016年底止,亞特蘭大都會區人口規模600萬左右,據美國統計局世界銀行數據顯示,2016年其GDP為3638億美元,超過了馬來西亞2016年全國的GDP的2964億美元,亞城繁盛,富可敵國。素有“重特蘭大”之稱的重慶GDP為2540億美元(按照2016年10月30日兌換率)。

亞特蘭大有什麽?

在今年十一國慶期間,居外已經對亞特蘭大做了部分介紹

相比美國各大都市,亞特蘭大更加宜居。物價相對低廉,華人超市更是遍布各處。四季分明,氣溫變化特別緩和。短袖可以穿上七八個月,冬天基本不需要穿羽絨服。 

“不難找的中餐廳,照顧你的中國胃”
“不難找的中餐廳,照顧你的中國胃”

街頭隨處可見的塗鴉,無時無刻不在散發著亞特蘭大的嘻哈文化

亞特蘭大街頭塗鴉
亞特蘭大街頭塗鴉

同時,亞特蘭大的教育資源也很豐富。亞特蘭大有佐治亞理工、佐治亞州立大學,均是全美前50的名校,私立的埃默裏大學也素有“南方常春藤”的美譽。

亞特蘭大各大高校
亞特蘭大各大高校

在遷入亞特蘭大的人口中,以年齡在25-34歲之間、擁有大學教育背景的專業人士所占比例最高。在這裏,他們可以獲得比全美平均水平高出21%的起薪。這一點對房地產投資尤為重要,這些新鮮血液正是購房的生力軍。

娛樂生活方面,亞特蘭大也不輸給其他城市。美國電視臺CNN總部就設在亞特蘭大。同時,亞特蘭大還是美國第三大的影視基地,除了好萊塢與紐約,偶遇大明星最容易的應該就是亞特蘭大了吧!

CNN總部
CNN總部

亞特蘭大的其他小標簽:

  • 森林覆蓋率全美第一
  • 最宜居城市全美第一
  • 基礎設施水平全美第一
  • 機場乘客規模世界第一
  • 網速最快大都會全美第一
  • 最佳大學城市(30萬人口以上)全美第一

住在亞特蘭大

在紐約曼哈頓,或是在洛杉磯市中心,100人民幣買一套八十平的公寓幾乎不可能,但是在亞特蘭大,這不是天方夜譚。

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上圖為被評為全美十佳社區之一的OLD Fourth Ward,只需要100萬人民幣左右便可拿下。100萬人民幣在魔都市中心,emm…不提了。

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如果你是體育迷又特別愛玩兒,上圖的房子你值得考慮。它們緊挨奔馳體育場和CNN總部,而且,同樣的,房價很誘人喔。

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下圖可以看到亞特蘭大Buckhead社區,是亞特蘭大步行指數最高的社區之一,達到91分。

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:步行指數指一個地區適合步行的程度,不用開車就能到達的商店、公園的可能性及數量多少,步行指數越高生活越便利,所在地相對越發達。

這樣好的住處,自然少不了好房推薦。

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這是Buckhead社區的三處住宅推薦,走,咱們去亞特蘭大看房!

作者:Leo Li
編輯:Helena Yu
視覺總監:Yuan Wu
圖片制作:Jojo  Qu

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美超級富豪唱“反调” 集体請願求被加稅| 美國

據《華盛頓郵報》報道,美國400多名百萬富翁和億萬富翁組成的一個特殊團體計劃本周向國會遞交一份請願書,要求國會不要減他們的稅,而是向富人增稅。

據報道,除索羅斯(George Soros)之外,其他簽名的富豪包括美國第二大冰淇淋制造商Ben & Jerry創始人本•科恩(Ben Cohen)與傑瑞•格林菲爾德(Jerry Greenfield),以及慈善家史蒂文•洛克菲勒(Steven Rockefeller)等。

這些百萬富翁認為目前聯邦政府對於像他們這樣的高收入者征收的稅率太低,他們比絕大多數美國的納稅人更有能力多繳稅,願意通過多繳稅幫助政府渡過財政赤字難關。他們的理念是“我們關心我們的國家跟關心我們口袋裡的錢是一樣的。”

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400多名美國百萬富翁和億萬富翁已經響應了號召:“加入負責任財富成員和全國其他有錢人簽署請願書,反對共和黨的稅收計劃。”圖為組織成員之一的金融投資家索羅斯
400多名美國百萬富翁和億萬富翁已經響應了號召:“加入負責任財富成員和全國其他有錢人簽署請願書,反對共和黨的稅收計劃。”圖為組織成員之一的金融投資家索羅斯

“負責任財富”(Responsible Wealth)組織在請願書中並沒有提出為富人減稅,而是敦促立法者不要通過任何一種方法以進一步擴大美國人之間的貧富差距,也不要給出增加國家債務的稅收法案。據《華盛頓郵報》報道,這一舉措出台之際,正值20世紀20年代以來,美國的貧富差距日益擴大,不平等程度達到頂峰,政府的債務水平也非常高。

大多數簽名者來自加利福尼亞州紐約州馬薩諸塞州,這些州在去年的總統大選中投票給了民主黨候選人希拉裡克林頓。預計將對共和黨在稅收改革方面取得的成功至關重要。

事實上,在2016年美國大選期間,諸如比爾·蓋茨(Bill Gates)、巴菲特(Warren Buffett)和索羅斯等身價可能有特朗普數十倍的超級富豪就曾紛紛現身公開為希拉裡站台,並抨擊特朗普的政策意向。投資大亨巴菲特更是表示,按比例來算,他自己的實際稅負已經比他的秘書還低,這無論如何是不公平的。而特朗普的減稅意向,就與此更加南轅北轍。

關注居外網【美國稅改對房市影響系列報道】

 

來源:匯通網
責任編輯:Zoe Chan

2017年房地產交易熱絡 胡志明市擬對二套房及炒房者征收高額稅 | 越南

越南胡志明市委員會最近建議建設部對擁有第二套房產以上與購置後一年內進行交易者徵收高額稅。以上是市委會為確保民眾擁有住房有關稅務公平性的措施之一。

建議明確提出:胡志明市建議擁有第二套房產以上與購置後一年內交易者,課收土地和來自土地上增長價值(房產)的高額稅。

市委會同時建議,首先准許試點向房地產市場的若干新金融工具,如住房儲蓄基金、房地產投資信託基金(REITs),以多樣化投入房地產市場的資本。

胡志明市的房地產市場近年來發展相當迅速,市委會提議向投資者徵稅以穩定房市
胡志明市的房地產市場近年來發展相當迅速,市委會提議向投資者徵稅以穩定房市

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據市委會統計,全市共有29個大型房屋項目,面積680萬平方米,總投資額達158萬億越南盾。建築業和房地產業的國內生產總值從2006年的22.7萬億越南盾增至2015年的88萬億越南盾,占全國的9.2%。

城市土地資源的利用增多,效益更大,吸引了大量的外商直接投資。 2006-15年期間土地和房產的總收入達到100萬億越南盾。

在2006 – 2016年度,全市平均住房面積從2006年的10.3平方米大幅增加到2016年的每平方米18.11平方米。大部分的房地產項目都集中在東、南、東南部地區,與胡志明市的共同發展方向相應。

目前,個人建造的房屋占城市總面積的80%。但是,商品房項目的數量也在不斷增加。

據世邦魏理仕(CBRE) 介紹,2001 – 2015年間,全市新建公寓約13.5萬個,別墅約7,700個,地塊約80,500個。

該市委會還表示,從事房地產業務的企業數量在十年裡數量增長了3倍有多,從2006年的1,264個增加到2016年的5,356個。一些房地產公司有能力在區域層面實施大型項目。此外,物業交易樓層、信息中心、知識產權、物業管理和咨詢系統也已經形成。

編譯:Zoe Chan

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2017年全美各州租金排行榜出爐 夏威夷居然第二| 美國

美國人這一輩子在食住行上差不多花費160萬元,其中最大的部分是住房成本,占了近三分之一。

不過呢,不同地區,在住房上的花費還是有很大差異的,沿海城市要比中西部地區貴上三四倍。與此同時,住房成本高的地方人們的收入也會更高,所以對於他們來說房價高一些也不會成為太大的負擔。

美國人在租房上會花多少錢?Priceonomics分析了租金在各州之間是如何波動的?哪裡租房最貴?哪裡更實惠?哪裡的美國人收入用於租房的比例更高?哪裡更低?

數據摘要

租金最高的州

加利福尼亞州:平均租金1,901美元,比亞利桑那州和夏威夷州高出近200美元。

租金最高的城市

洛杉磯:平均租金2,600美元,占洛杉磯居民收入的23.9%。五個租金最貴的城市中有4個位於加州

租金最低的州

西弗吉尼亞州:平均租金800美元。

租金最低的城市

俄亥俄州托萊多:平均租金550美元。五個租房最負擔得起的城市中有三個在中西部地區。

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在洛杉磯租房是最貴的,平均租金2,600美元,占洛杉磯居民收入的23.9%
在洛杉磯租房是最貴的,平均租金2,600美元,占洛杉磯居民收入的23.9%

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各州的租金

美國的平均租金是1,249美元。在44個有數據可詢的州中有19個(占43%)高於這一水平,而57%低於此數。

加州位列全州榜首,夏威夷平均租金為1,734美元位列第二。紐約州排在第16位,這一排名反映了紐約市以外的地區租金並不是很高。

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各地區的租金

很明顯的是,沿海城市的租賃市場顯然更貴。這也可能反映了這些地區居民的收入情況。沿海地區的收入往往較高,特別是紐約市舊金山和洛杉磯等城市。

分析顯示,東北部($1408)和西部($1,393)租金最高,南部($1206)和中西部($1,042)則相對便宜。

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各州租金占收入的百分比

數據顯示,南部和中西部各州的生活成本較低,但居民的收入也不高,因此收入用於租房的比例更高。下面這張表列出了各州租金占收入的比例。值得注意的是,這些數字代表了稅前收入的百分比。

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可以看到,在這裡有一個稍微不同的情況。租金排在第33位的南達科他州,以實際的租金成本計算,占收入的百分比位列前茅,平均租金占到了居民收入的24.8%。據美聯社報道,南達科他州的一些城市目前正面臨出租房屋短缺的情況。

租金最高的城市

再來看看各城市之間的數據。這裡所列的城市是根據人口普查局的數據人口最多的城市。

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加州洛杉磯居於驚人的高位,平均租金為2,600美元。不甘落後的還包括加州的聖何塞($2,502)和舊金山($2,333)。

在20個租金最貴的大城市中有5個位於加州,其他是西部或東北部的沿海城市。

不過不要擔心,美國仍然有很多可負擔得起的城市可以居住。

租金最低的城市

俄亥俄州的托萊多平均租金為550美元,只是洛杉磯的五分之一。在美國的最大城市中有12個平均租金低於1,000美元。在租金最低的20個大城市中亞利桑那州占了4個。

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各地區租金占收入的比例

洛杉磯租金收入比為23.9%,是各大城市中最高的,其次為弗吉尼亞州的弗吉尼亞海灘(23.4%)、加利福尼亞州的聖地亞哥(22.5%)和科羅拉多州科羅拉多斯普林斯(22.2%)。

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教育和租金也有關系

最後,看看教育水平在房租上起了什麼樣的作用。

數據顯示高中畢業的人租金水平一般在1000美元左右,隨著教育水平的提高,房租上升。特別是那些擁有專業學位的人所支付的租金中位數要高得多:

牙醫(DDS)

租金中位數:1,687美元

醫生(MD)

租金中位數:2,023美元

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最後,概括一下,從上面的這組數據,得出一個身處這一地區的人們都不願承認的結論:在洛杉磯租房是最貴的,沒有之一。

文章來源:僑報網
數據來源:Earnest
責任編輯:Zoe Chan

不只有雅加達:印度尼西亞新興投資勝地 | 印尼

目前,印度尼西亞(簡稱印尼)房地產投資市場風平浪靜,原因在於,印尼投資者對於雅加達商業地產供大於求的情況非常擔憂,而且下一次印尼總統大選(2019年4月)之前房地產市場通常會放緩。(海外理財投資

對於外國投資者來說,基本的監管問題仍是重大障礙。

不過,長期前景仍較為樂觀,且受到強勁基本面的支持,包括穩健的經濟增長、不斷增加的國內消費、穩定的城鎮化以及新興的中產階級。

由於地價漲至新高,且許多行業幾近飽和,因此,有些投資者逐步將關注點轉移到新地區。《CBRE研究》認識到了這一趨勢,並發現了10個未來的最佳投資勝地。

地圖1:印度尼西亞新興投資勝地(資料來源:2017年9月《CBRE研究》)
地圖1:印度尼西亞新興投資勝地(資料來源:2017年9月《CBRE研究》)

雅加達地區

雅加達市中心景觀
雅加達市中心景觀

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有些投資者正在大雅加達地區(雅加達、茂物、德博、丹格朗、勿加西)尋求投資機會,包括首都以及西爪哇(West Java)和萬丹(Banten)省的部分地區。更確切地說,投資者對於位於雅加達以東的勿加西(Bekasi)和位於雅加達以西的丹格朗(Tangerang)的興趣大增。

勿加西重點發展工業和物流業,原因在於,該地區方便到達大雅加達其他城市地區。近期的交易包括,LOGOS購買了一塊開發地塊,將在此建造三層物流設施,總淨可出租面積約為15.5萬平方米。

丹格朗的投資者首先關注的是為滿足印尼迅速崛起的中產階級的需求建造的住宅和購物中心。例如,吉寶置業(Keppel Land)於2016年12月宣佈,將與Metropolitan Land(Metland)子公司合作,在Metland Puri城建造450棟獨棟住宅。

地圖2:雅加達以東勿加西(Bekasi)和雅加達以西丹格朗(Tangerang)
地圖2:雅加達以東勿加西(Bekasi)和雅加達以西丹格朗(Tangerang)

泗水(Surabaya)

印尼第二大城市以及工業和貿易中心在房地產市場的開發和成熟度方面落後於雅加達。部分原因在於,泗水投資者向來更偏愛投資首都。

印尼第二大城市泗水
印尼第二大城市泗水

CBRE研究》認為,泗水的印尼戰略核心位置,日益壯大的中產階級,土地可用性,以及逐步擴大的基礎設施(包括外環路),將令其成為未來三至五年內在雅加達以外地區尋求機會的商業地產和住宅開發商的絕佳選擇。

包括Ciputra、Intiland和Pakuwon在內的大型開發商已活躍於該市場。後者的Tunjungan Plaza 6項目包含由高端購物中心和高級公寓組成的綜合性超級街區,預計於2017年9月末開幕。

Tunjungan Plaza 6
Tunjungan Plaza 6

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萬隆(Bandung)

萬隆位於雅加達東南方向約140公里處,是印尼人口最為密集的第三大城市和熱門旅遊勝地。房地產開發在某種程度上受制於較差的城市規劃,但近期的基礎設施建設計畫(包括連接該城市與雅加達的高速鐵路)將在中期內提供新的房地產投資機會。

萬隆具有風景秀麗的山景
萬隆具有風景秀麗的山景

CBRE研究部預計,萬隆的房地產開發模式會跟隨雅加達,其中,東部郊區主要保留作工業區,西部地區專門用於住宅和零售。主要發展酒店業,另外,預計也會優先發展住宅,因為該城市還沒有一個高端住宅項目。寫字樓的投資機會有限,因為雅加達周邊的眾多選擇已經能夠滿足市場需求。

近期的開發項目包括Summarecon Agung的Summarecon Bandung項目,這是一個集住宅、商業地產和商住兩用地產於一體的綜合城項目。

印度尼西亞的其他地區

由於大雅加達、泗水和萬隆在未來三至五年內將為雅加達以外地區提供眾多新機會,因此,其長期活動有望逐步擴展到全國其他重要城市,尤其是棉蘭(Medan)、三堡壟(Semarang)、望加錫(Makassar)、巨港(Palembang)、三馬林達(Samarinda)、日惹(Yogyakarta)和瑪琅(Malang)。

未來五至十年,這些地區的活動將由在雅加達的特定行業或項目中取得驕人成績的個人和經驗豐富的國內開發商主導。投資這些城市的風險更大,因此,開發商將專注於自己熟悉的領域。例如,Agung Podomoro Land已經開始在棉蘭的新項目中複製其綜合性超級街區概念,其設計與位於雅加達西部大獲成功的中央公園(Central Park)街區類似。

雅加達的中央公園(Central Park)的綜合性超級街區
雅加達的中央公園(Central Park)的綜合性超級街區

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巴淡(Batam)等其他地區也有望出現一些特定的機會,該地區已被指定為經濟特區,憑藉其較低的人力成本和政府激勵政策,吸引了來自工業開發商和業主的投資。

在酒店行業,政府鼓勵開發遠離傳統熱門旅遊勝地峇里島的新目的地。包括龍目島(Lombok)、弗洛勒斯島(Flores)和其他外島在內的旅遊勝地吸引了越來越多熱衷於新酒店開發項目的國內和海外投資者。

零售業將成為重點發展行業

消費支出仍是最大的經濟增長驅動因素,印尼將繼續歡迎熱衷於挖掘該國新興中產階級迅速增長的消費能力的國際零售商穩定流入。

該趨勢將鼓勵投資者探索大雅加達以及二線和三線城市的新零售項目。不過,印尼電子商務市場的迅猛發展向實體零售業,尤其是傳統購物中心發起了重大挑戰,據信息與通信技術部預計,2020年電子商務市場的規模將增長至1.3億美元。

因此,選擇最合適的概念,無論是提供日常生活必需品的社區購物商店,還是生活中心,將成為投資這些新興地點成功的關鍵,其中有些地方缺乏井井有條的優質零售設施。

有些開發商選擇打造配備各類娛樂和餐飲設施的大型零售中心。例如,日本零售集團永旺(Aeon)在印尼開設的第二家購物中心預計於9月末開幕,地點位於雅加達東部的Jakarta Garden City綜合體。佔地16.5萬平方米的購物中心共分5層,包括227個租戶以及美食廣場、遊戲中心、多廳影院、溜冰場、兒童主題樂園和摩天輪。永旺於2015年在丹格朗開設第一家購物中心,並計畫到2025年經營超過10家購物中心,範圍遍佈全國各地——雅加達中部以外所有地區。

結語

2019年4月印尼總統大選之前,許多印尼投資者預計會保持一定程度上的謹慎態度。外國買家將繼續受制於監管障礙。

雖然未來幾年雅加達將繼續吸引大量房地產投資,但若干有遠見的投資者和開發商已經開始投身首都以外地區,力圖抓住這些地區的重大發展機遇。

建議投資者密切關注本報告中提及的市場,尤其需要留意基礎設施建設,包括鐵路、機場和公路,這些將有助於改善交通,解鎖新的開發地區。

原文來源:CBRE印尼研究部
原文作者:亞太地區研究總監喬納森·希爾思(Jonathan Hills)和新加坡及東南亞地區研究主管德斯蒙德·西姆(Desmond Sim)
發表日期:2017年9月
責任編輯:Zoe Chan

 

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居外課堂:到海外買房,你必須知道的10個問題(一)| 海外

你是否想去海外買房?是否仍對海外購房有一些疑問?是否對海外置業流程還很不熟悉?是否擔心貸不了款?你的問題是否還很多很多?居外就讀者來電諮詢,根據買房前容易弄混淆的一些問題,做了一個簡要歸納,希望可以幫到大家。

一、中國公積金能不能在海外買房?

中國公積金只能在中國買房,不能在海外買房,但在海外一些國家在住房保障方面也有類似的政策措施,只是叫法不同。

我國的公積金制度,最早就是借鑑新加坡的中央住房公積金制度而來。新加坡在1955年就建立了中央住房公積金制度,實行的是會員制。會員所繳納的公積金是一種帶有強制性的社會保障制度,能夠提供購房、養老、醫療等多方面功能需求。其中特別重點突出住房保障方面的作用,在中央公積金中,80%用於購買住房和支付各類保險。

而在韓國實行的是國民住宅基金,在1981年設立。它屬於國家設立的政策性住房金融機構,為中低收入家庭住房需求提供政策性貸款和補帖,並重點為低收入者和首次購房者提供優惠購房貸款。

在歐洲具有代表性的是德國,叫做住房儲蓄銀行,就是以要約形式(要約是訂立合同的必經階段,不經過要約的階段,合同是不可能成立的,要約作為一種訂約的意思表示,它能夠對要約人和受要約人產生一種拘束力)將住房儲蓄合同提供給市場,提供給有需求的人購買使用。老百姓購買住房儲蓄合同後,開始存款,成為儲蓄者,日後買房時候可以從住房儲蓄銀行獲得專項貸款。據瞭解,德國居民買房、建房的資金中,有大約40%至50%的貸款都來自住房儲蓄銀行。

二、在海外買房,買房人一定要到現場親自交易嗎?

在海外買房,一般都需要本人在當地簽署合同,進行交易。但在澳洲,如果遇到確實無法飛赴當地的情況,可以選擇簽名影印件或授權委託書的方式簽署合同。

簽名影印件簡單經濟,卻又一定的風險。因為,並非所有的賣家都會答應通過影印件交換合同。一旦賣家拒絕影印件交換的請求,即便買方立即郵寄出所簽署好的合同原件,這幾個工作日的時差之中,看中的房子很有可能會被重新放入市場或被賣給別的買家。因為此時買家與賣家還未正式交換合同,彼此之間並無直接的法律關係,賣家並沒有向買方做出任何承諾。

授權委託書可以彌補因為耗時較長的原因錯失好房子這一風險,使代理人可以及時簽訂合同。但簽署授權委託書涉及一定的律師費用及土地局登記費用,約在500澳幣。

——詳細介紹,可參見海外買家該如何有效簽署購房合同

三、在海外買房了,就能不受限制一直在當地居住?

在大部分熱門國家中,無限制居住和移民簽證有直接的關係,和買房本身並沒有太大關係,如果想要買了房就可以無限制居住,可以選擇一些買房可以移民的國家,目前買房可以移民的國家有塞浦路斯、葡萄牙、西班牙、希臘、韓國(濟州島)、拉脫維亞、馬耳他、斯洛伐克、意大利、安道爾、升級尼維斯、聖基茨、法國(留尼旺盛)。

四、海外房貸需要抵押物嗎?在中國國內的資產可以當作貸款的抵押物嗎?

海外買房房貸一般不需要抵押物。以澳洲為例,如果你在澳洲買房子,房子本身就是你的抵押物,不需要額外的抵押物。同時,如果你在國內有資產,這會幫助你申請貸款更有說服力一些,申請到貸款的可能性更大,你在國內的資產是“充分非必要條件”。此外,如果購房人能一次拿出物業售價20%以上的首期付款,銀行就會對你的經濟能力很有信心。

五、對於尚無收入的留學生,能在海外貸款買房嗎?留學生需要出具收入證明嗎?

留學生是可以買房的,不論是以父母的名義,還是自己的名義。無論你以什麼身份貸款,收入證明都是必須的。留學生雖然沒有收入或是收入較少,但是可以以父母為擔保人,以擔保人的收入來擔保你的貸款。對於有穩定收入能力的海外人士,在澳洲購房,可以申請到物業價格80%的貸款;但是,對於尚無收入能力的留學生,在銀行信貸收緊的大環境下,頂多只能申請到物業價格60%的貸款。

此外,如果貸款比例超過80%的話,是會被要求出示3個月以上連續存款的能力證明,不過一般存款多過5%的貸款額即可。貸款還款的最長期限是30年。

——關於澳洲留學生能否貸款買房的問題,居外專欄作家曾詳細介紹 

留學生在澳大利亞可以購買二手房嗎?

六、投資者購買了海外房產,物業出租後帶來的租金收入是否要繳納相關稅金?

海外物業出租後帶來的租金收入一般都要繳納相關稅金,只是各國所交納稅金的比例不同。美國租金個人所得稅最低為10%,最高為39.6%。澳洲租金個人所得稅最低為32.5%,最高為45%。加拿大租金個人所得稅最低為15%,最高為29%。英國租金個人所得稅最低為10%,最高為50%。

七、外國人出售海外房產需繳資本利得稅(所得稅)嗎?

外國人出售海外房產基本都需繳資本利得稅(所得稅),只是各國交納稅費的比例根據政策有所不同。

以美國加州為例,外國人出售美國房產,需要繳納“資本利得稅”也就是所得稅,聯邦政府和州政府約共收一個25%的所得稅。比如房子買時是80萬美金,賣出是100萬美金,賣主賺了20萬,這所得的20萬,要交25%(5萬美金)的稅。20萬x25%=5萬美金。這個稅率需要“預扣”。在成交後的20天內與預扣款項一併上交稅局。這項代徵稅務通常由履約保證中介公司負責辦理。賣方如果沒有依法預扣這筆稅款,可能面臨不同程度的罰款。美國人自己出售房產時,若符合一定條件,會有一定的免稅額度,比如夫妻可以50萬美金的免稅額,單身有25萬美金的免稅額度。所以去美國投資房地產,除了替自己找一個好的中介或管理公司外,還需要找個可靠的會計師來替自己把關稅收的申報繳納,避免麻煩。

八、在海外購置了一套房產,是不是每年都要支付養房費用?

在海外購置的房產,基本都要支付養房費用,只是各項費用的比重會有所不同。

以美國為例,每年都要支付房產稅、房屋保險、物業費、維修費四項養房費用。

房產稅:房產稅在美國各個州和地區都不同,加州的房產稅普遍是1.25%左右。政府會對每個房子做一個評估,然後根據評估價計算房產稅。很多國內非專業的投資人對房產稅都有誤解,其實按1%計算,就是你交100年房價才漲一倍;實際上100年之後房價早已漲了至少10倍,房產稅根本就可以忽略不計。同時在中國雖然沒有房產稅的概念,可是只有70年產權,把房子的土地成本分攤到70年裡,你所花的錢比美國的房產稅可能還要高不少。

房屋保險:在美國購買房產的同時,一般都會購買房屋保險。一棟50萬美元的房子,房屋保險大約是300-500美元/年。在加州由於地震災害比較多,地震險是單獨加保的。在其它州可能也有一些天然災害,例如龍捲風或是水災。如果要貸款,銀行一定要你買保險才肯貸款給你。

物業費:如果買公寓或集合式住宅,通常會有物管費(HO A fee),用於小區的公共開支如綠化、剪草、衛生、游泳池、網球場、垃圾和水費。有些高檔一點的獨立屋小區也有物管費。公寓的物業費大約每年3000到5000美元,越是年代久遠的公寓維護成本越高,物業費也越貴。

維護費:如殺白蚊、換屋頂(屋頂的壽命通常是15-40年),剪草及其他維修費用。

九、海外買房改主意了,定金可以退嗎?

各國買房政策不同,所以情況不同。

在韓國,一旦你如果交了定金的話,這個定金是不會被返還的。

在澳洲和加拿大買房,都有一項特殊條款叫“合同冷靜期”,買方一旦發覺房屋有嚴重問題,或者是無法辦理貸款,在合同冷靜期內可以取消合同,退回定金。

十、在海外買過一套房,再買第二套在交稅方面有沒有變化?需要額外再繳納其他稅嗎?

由於各個國家買房政策不同,交稅政策不同,所以購買二套房產交稅也會有所不同。

以美國為例,政府允許購房者在納稅時將用於首要住宅(如果納稅人同時擁有兩套住宅,他居住時間相對較長的那套住宅為其首要住宅)貸款的利息從收入中減除。如果納稅人要出售其住宅,則要被徵收聯邦資本增值稅(Capital gaintax),但如果被出售的是首要住宅,且戶主在近五年內於該住宅居住至少兩年以上,賣房利潤個人低於25萬美元,夫妻低於50萬美元部分無需交納資本增值稅。

僅有首要住宅可以享受這一優惠,其他住宅如投資出租房等則需申報資本增值稅。

 

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脫歐挫倫敦豪宅市場 房價由3年前高位挫15% | 英國

出於對英國在2019年3月前仍不能与欧盟达成“脱欧”后的貿易協議,多家跨國銀行近期透露可能把倫敦的職位,逐步轉移至歐洲大陸其他金融中心。倫敦作為歐洲金融中心,銀行業是倫敦的經濟命脈。“脫歐”前景的不確定因素,令銀行家聚居的倫敦豪宅區首當其衝。根據英國地產中介網站Rightmove的數據,Kensington及Chelsea地區房價按年跌9.4%。

英國現任首相特麗莎•梅早前提出,英國在“脫歐”後兩年的過渡方案,期間讓倫敦市保持現有進入歐盟金融市場的通行證。然而,歐盟拒就未來的經貿安排開始談判,以逼使英國對歐盟的財政義務有更大的讓步。歐盟首席談判代表Michel Barnier形容談判正陷僵局。

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“脫歐”前景的不確定因素令銀行家聚居的倫敦豪宅區首當其衝,倫敦多地區樓價按年錄得下跌
“脫歐”前景的不確定因素令銀行家聚居的倫敦豪宅區首當其衝,倫敦多地區樓價按年錄得下跌

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談判陷僵局 銀行醞釀撤出

根據Savills Plc編制的數據,倫敦豪宅價格已較2014年9月的高位下降15%。房價下跌之勢,更蔓延至倫敦其他地區。根據LSL property Services的數據,倫敦今年截至9月,房價按年跌2.7%,跌幅是2009年以來最大。

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在倫敦東南部Orpington區任職醫生的Satyajit Sahu,上月賣出了自己的家,稱擔心英國“脫歐”可能會影響英國房市前景。Sahu稱,倫敦房價近期跌幅,是金融海嘯以來最大,正憂慮英國前景,“我猜自己賣得合時”。

稅率上調加息陰霾夾擊

業主的稅率上調,以至英倫銀行可能在10年內首次加息的前景,也削弱了買樓的意欲。根據房地產調查公司Molior London的數據顯示,倫敦賣出的新樓盤數目,落後於興建數量。截至第三季末,未賣出的倫敦樓花增至接近1.3萬戶破紀錄,相比去年底的數量為1.26萬戶。

租金同見下跌

按揭貸款經紀商John Charcol的經理Ray Boulger向彭博社稱,在倫敦某些地區尋求按揭貸款的買家,發現自己准備買入的房子,估值低於標售的價格,不得不准備更多首期,或要求業主減價,甚至要放棄交易。Savills Plc的分析師Lawrence Bowles稱,倫敦樓宇買賣交易已經減少,房價“正接近一個轉折點”,最終業主會厭倦等待買家出現,願意降價求售。

倫敦房價下跌之際,租金也在下調。HomeLet租金指數顯示,倫敦(Greater London)地區的租金9月按月跌1%。地產經紀商萊坊稱,過去一年倫敦黃金地段的租金跌了3%。地產經紀商Globe Apartments稱,租金在下降軌道,暫未見底。買賣及出租減少,也拖累地產經紀商的股價下滑。地產經紀商Foxtons股價今年跌逾34%,Countrywide跌35%。

倫敦以外地區房價仍升

不過英國政府的Help to Buy置業資助計劃,對倫敦房價仍有一定支持作用。由於Help to Buy資助計劃主要為倫敦房價60萬鎊或以下的房屋,提供高達40%的無息貸款,支撐了倫敦較廉宜地段的樓宇買賣。英國地產發展商亦從中受惠,例如Berkeley Group股價今年升38%,Barratt Developments升46%。不過業界認為,2014年提升了豪宅印花稅,去年又增加了業主的稅負,其對房市的影響,遠遠抵消了政府置業資助計劃的作用。

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截至上月,倫敦房價已連跌6個月。初步數據顯示,該市平均房價低於58.2萬鎊,是2015年尾以來最低。相比下,倫敦以外的地區及英格蘭東南部,樓市似乎仍相對活躍,9月平均房價按年升逾3%,某程度反映“脫歐”的不確定性,對倫敦房市的影響。

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來源:明報

責任編輯:Zoe Chan