Category: Financial Featured

在上一篇文章中，我們簡單討論了施工工程采購的總承包模式和設計—施工模式各自的優缺點。你可能已經注意到，我們明顯偏愛總承包模式，或者與此模式非常相近的其他模式。因為其加強了對整個設計和談判流程的控制力、增加了施工效果的確定性，也提升了投標方之間的競爭性。我們將不再深入探討這一采購模式的技術性，因為我們知道已經有大量關於這一主題的分析和著述，我們不想重復出版文獻來煩擾你。

反之，我們將提供一些關於處理總承包合同的見解和策略，希望減少澳大利亞施工行業表達的但也完全被亞洲施工行業接受的部分擔憂。總承包合同指的是，承包商僅負責嚴格根據客戶提供的合同文件執行施工工程，客戶為所有設計錯誤和協調問題負責。不過，我們承認項目中仍將留有部分設計—施工要素，如專業的廠房、設備或結構。

1、在技術和人力資源上投資，以應對細部設計協調問題，降低未來因協調問題引起變化的可能性。

2、在設計過程中引入施工咨詢公司，就可建造性問題提出建議——確保建築細部可建造，結構盡可能進行標准化和優化以實現可重復性，以及關鍵性服務廠房和設備的前置時間易於理解和整合。

3、對大型項目來說，委托全職現場客戶代表督察和監控工程進度和質量，管理和建設與現場團隊的工作關系。在亞洲，這是進駐施工現場的駐場建築師或駐場工程師的任務。客戶經常依賴咨詢團隊或項目經理每周一次或兩次視察施工現場，進行施工質量的抽檢工作。在我們看來，這是不夠的。任何形式的兼職或不定期現場監控都不足以掌握一周內發生的諸多情況。另外，委托向你報告的全職現場代表可以讓承包商時刻保持警醒，他也可以就項目進度違反計劃的情況為你提供獨立、誠實的見解，並及時采取必要的補救趕工措施。如果未來出現任何問題，全職現場代表也會根據合同及時發出指示和警告，保障客戶的合同進度。有多少次在每次現場會議上，承包商告知我們項目正在如期開展或者當前進度比計劃有所提前，但在預計完工前2個月卻發現項目要延期2個月才能交工？到那時，你還能做什麼？准備好花大價錢進行曠日持久的合同官司、支付趕工費用，或者聽之任之。

雖然大多數合同考慮到了違約金賠償、延期成本和潛在的間接損失，但我們的經驗表明，這些費用最終很少真正強制交付，尤其是在通過法院追繳時，這些合同條款主要是充當一種威懾力量——用亞洲俚語來說，是一只“紙老虎”。我個人更傾向於采取相反的措施。有時設置提早交工獎金比懲罰更有效，也更易於實施——至少你擁有控制權且占據上風。

對小型項目來說，委托一名兼職人員密切關注項目進度和工程質量，並管理交工和結算流程。

4、在預算中預留適當的應急費用，以應對意料之外的設計和協調錯誤。一般來說，根據項目的復雜程度和設計—施工要素的多少，這一部分金額占合同價格的5%到10%。將這部分應急費用掌握在自己手中，別讓團隊覺得還有可以用來花銷的額外資金。這是客戶的應急費用，運轉理想的項目通常不會動用到一點應急費用就可以完工。這些應急費用可以由你以提早交工獎金或咨詢團隊獎勵的形式酌情使用。

5、常規的合同條款總會在時間表和程序上為客戶注重的設計問題和協調事項留有余地，考慮到客戶的要求有效以及他們是否也有權延期的情況。花些時間與你的施工律師一起審查並確定這些變化、延期成本和EOT合同條款無模棱兩可之處。明確哪些變化被界定為設計開發，哪些是範圍變更，以及各種情況下承包商的權利。規定提交要求的時間限制。

不過，一定要謹記，在應對施工律師和法律條款時，很容易過於謹慎和過度拘泥於合同。律師能夠也會盡可能多地指出各種特殊情況，以保障你的權利和立場。這會向投標方傳達錯誤的合同信息。作為開發商，你將需要平衡法律風險與商業現實，確保合同既能保護自己，也能為承包商留有一定的靈活處理空間。給予你的律師以明確、堅定的指示，反之則不然。聽從律師的建議，但由你自己敲定最終的基本規則。你想怎麼玩這個游戲？進攻、防守，還是攻防結合。世界上最理想的合同是那些簽訂後就一直壓箱底直至項目結束的合同。一旦你開始著眼於合同條款，就知道已經出問題了。合同只在出問題時才會被擺上台面。你的目標是在訴諸任何形式的法律途徑前解決這些問題。

6、柔性管理合同也很重要，但有時不會被優先考慮。雖然建立業務關系有很多正式的途徑，如合作研討會、制定共同綱領和聯盟，但我們相信承包商和客戶之間歸根結底是一種非正式和非書面上的關系。定期舉行最高層面的非正式約談和會晤，促進雙方最高層面之間的溝通。可以采取每月在咖啡廳或餐廳碰面的形式。這種形式的當面溝通經常會在非正式的環境下為關鍵性重大問題的上報提供討論機會，推動項目向前。許多重大問題一般會在這些會面中通過商業交易和安排予以解決，並避開嚴格的合同就這些問題進行談判。畢竟，如果最終能夠實現雙贏，在細小的合同條款上爭論不休有什麼意義呢？

不同公司采用不同的方法評估施工承包商的適用性。寬泛地說，這些方法可以分為兩類——以報價為參照和不以報價為參照。以報價為參照不僅僅是指選擇報價最低的投標方。而是必須根據各投標方的資質或其承擔的責任和除外責任審查報價。這樣，為實現物有所值，我們必須逐一比較所有投標方的報價，並在必要的情況下做出調整。通常，QS能夠進行這些專業調整和比較。不以報價為參照的標准一般包括被提議團隊的能力、過往類似的項目經驗及參考資料、財務能力、施工計劃以及所有特殊的承包和技術資質。

政府機構有時可能采用雙信封招標法，以確保脫離商業報價進行技術評估。不過，在大多數私營部門組織中，技術評估是與商業報價並行的，且將在很大程度上受到報價的影響。為了保留可比性和結構要素，也要分別規定以報價為參照和不以報價為參照的權重，以形成一種更加科學的評估方法（以報價為參照占65%，不以報價為參照占35%——可以進一步規定這35%的權重如何劃分）。 

團隊對投標方進行初始評估後，可以安排與各投標方面談，討論問題，解答疑問。面談結束後通常會形成書面確認書，書面確認書將構成合同的一部分。任何價格調整或新的資質也需編制文件並納入合同文檔中。任何設計變動也將由各自的設計咨詢公司編制文件並納入合同文檔中。

對我們來說，施工招標和承包商選擇是房地產開發過程中最令人興奮的部分，因為你將直接進入真正的業務流程，並做出項目中最大的財務承諾。好好管理和執行這項工作，它將讓施工工作開展得更加順利。

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現在你已完成細部設計和設計的價值工程，基本上達到了開始施工的預售門檻，且文件編制工作協調運轉並已臨近結束。你的施工許可可能也已下達。現在進入了房地產開發流程中一個非常重要的階段——主體施工工程招標和選擇一個合適的施工單位或承包商承擔施工工程。

不管你的工程是一個小型的國內多用戶住宅開發項目還是一個投資數百萬美元重點打造的復合項目，在對施工工程進行招標時謹記以下事項非常重要。這裡假定基於競價機制選擇施工單位。

1、按照緊湊且易於交付的格式，整理所有設計文件、報告以及相關通信資料、信件和圖紙。編制所有文件的主索引和明細表將有所幫助。編制完整、清晰的文件會讓招標工作變得容易得多，你也可以將主索引和明細表用作整理文件時的檢查表。

2、如果你也正在准備標底的話，QS將對文件編制的完整性和准確性進行嚴格的第三方獨立核查，並向咨詢團隊提出招標相關問題，以說明所有缺失的細節。因此，標底有兩個目的——成本估算和對招標文件編制的質量和完整性進行第三方核查。它可以充當招標發行的“試金石”

3、請確保各投標方清楚需要交付的可退回文件。設計一個投標方及相關信息明細表，這樣各投標方將會提交相同類目的信息。這些信息可能包括價格細分、施工計劃、主要人員、保險憑證、以往項目的參考資料、聯系方式以及投標方的資質。

4、在招標序言或者與投標方的溝通中，明確規定招標過程中各事項和活動的時間表並予以堅持。這些裡程碑事件將包括招標發行日期、回標日期、評估周期、面談及會議日期以及目標中標日期。對大型公司來說，也可能考慮加入多個級別的管理層簽字保證或者董事會批准的時間表。

5、執行投標方資格預審流程也很合適（尤其是對大型項目來說），在資格預審中你的銀行或施工投資方也將有機會審查各投標方，對其進行信用和財務核查，從而讓你確保各投標方有能力和資源承包施工工程，且擁有成功完成這項工程的必要技能和專業知識。這將確保在進行最後的承包商選擇時不會感到意外。有能力的中小型施工單位總是因為不具備同時處理多個項目的規模而受到限制。在資格預審階段你必須讓投標方承諾擁有成功執行這一項目的必要資源和合適的管理人員。

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