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在泰國買公寓：49%外國業權配額全攻略

導言

泰國法律整體上是很歡迎外國人前來投資房地產，可是一些細節條款難免令外國人無所適從。產權公寓是最簡單、 最受歡迎和風險最小的泰國房產購買方式，因為外籍人士只要持有允許居住在泰國的合法簽證，都能滿足泰國《公寓法案》直接購買一套房。雖然外籍人士對所購買的永久產權公寓擁有100％的所有權，但外國人最多可以購買該公寓總建築面積的49%。換句話說，可供外國人選擇的房源變相減少至少一半。因此，在購買之前，注意該公寓外國人所有權的配額，這是非常重要的。泰國房地產專家Richard會為大家解釋外國業權配額的來龍去脈，以及在泰國業權配額制度下，身為外藉業主所享有的權利。

 

目前，泰國法律限制了外國買家在任何時候所能購買公寓面積占公寓樓總面積（留給私人所有權）的百分比，這是限制外國買家進入泰國房地產市場的法律問題之一。雖然這種限制在曼谷幾乎沒多大問題，但在度假村這類外國買家經常超過泰國買家的地區，如蘇梅島（Koh Samui）、芭提雅（Pattaya）、普吉島（Phuket），對於公寓開發商而言，它已成為一個嚴重障礙。由於這一限制，度假村地區的開發商建造的公寓單位很多賣不出去的，因為泰國買家購房興趣不大，而外國買家因為目前的法律限制不能購買。

為什麼配額是49%?

這些對外國永久業權的限制背後的邏輯是：任何買家（泰國或外國人）購買一套公寓將獲得（1）公寓單位的不動產所有權；（2）“每10000 平米在公共財產所有權占比______ %”。

現在屬於共同業主（所有的公寓單元業主）的公寓公共財產包括：

(1) 建築所在土地；

(2) 共利土地；

(3) 建築結構；

(4) 共利部分建設；

(5) 共利工具和公用設施；

(6) 公共服務地區；以及

(7) 其他共利不動產。第4號法案添加以下不動產作為公寓的公共財產，包括：

(8) 公寓法人辦公室；

(9) 欠債不動產；

(10) 公寓大樓內以安全或環境為目的的結構或系統（如電力、通風、空調、排水、清理和防火系統等）；以及

(11) 以公寓大樓共同業主籌集的共同費用維護的其他資產，所有設施和公寓所在土地。

Richard注解：

如果政府授權公寓大樓外國永久業權配額超過49%以上（例如70%），那麼這種方法就會立即在共同財產方面給外國買家多數業主所有權（在本例中70%），其中還包括公寓所在土地。

換句話說，外國買家將在住宅用地占多數權益，與泰國土地所有權法律衝突。

最後，一套公寓單位的業主所有權還包括成為法人（或社團合伙人）一員的權利，可代表共同業者管理共同不動產，同樣的也可行使關於公共財產的所有權的比例投票的權利，以及被選為法人委員會成員，以泰國法律為憑據可能造成更多的問題。

當然最簡單的方法是抑制配額。但在泰國，事情並不總是那麼容易，尤其是現在政治背景下，泰國媒體對泰國土地上“外國威脅”總是抓住不放。

（譯自Rene-Philippe DUBOUT律師的英文原文《Buying a Condominium: The 49% foreign ownership quota issue》）

 

Richard專欄全集：

泰國房市跌宕起伏 專家教你如何把握商機

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澳洲房產投資常見Q&A：海外買家可以在交房前轉賣樓花嗎？

近日，不少澳洲房產買家來咨詢是否可以在土地交割前將樓花或者空地轉賣出去。簡單來說，是有可能這樣操作的。基本流程讓我們用一個例子來具體說明：

  1. A與開發商簽訂了購房合同，說好5年交房，房屋售價為60萬澳元；
  2. A在簽合同時支付了第一期10%的首付款，即6萬澳元；
  3. 在簽訂合同2年的時候，A找到了B，想將這個即將要交房的物業轉賣給B，售價為70萬澳元；
  4. B答應了，並付了一筆訂金（一般為房價的10%）給A，即7萬澳元；
  5. 到了交房時，B將63萬澳元尾款交給A；
  6. 同時，A將54萬澳元尾款交給開發商，物業順利成交。

對於A來說，這一交易，他用2.5年的時間，支付了6萬澳元的本金，賺到了10萬澳元的利潤，相當可觀。但A需要在交房前按照政府要求按時交納印花稅（按照60萬的房價交納）。而B則需要按照70萬的房價交納印花稅。其次，對於淨賺的利潤，A還要支付中介的佣金，以及資本利得稅（即差價售出部分作為A當年的收入繳納個人所得稅）。如此一來，其實A的淨收益並非有看上去的那麼多。

其次，A在與B簽訂了合同後，A與開發商之間的合同仍舊生效，因此A依舊需要履行其在樓花合同下的責任和義務。在交房時，如果B的資金不到位，沒法和A交割，則A也無法和開發商按時交房。開發商可根據原合同追究A的責任。

此外，值得注意的是，澳大利亞政府及開發商並不贊成如此做。因為這樣很容易造成炒樓花的現像，對穩定的澳洲房地產市場會有不小的危害。其次，開發商往往會在購房合同中說明名，買家不能在交房前轉手以限制買家。由於開發商通常都有一些保留項目會在交房前後出售的，如果任由買家隨意的轉手定價，極大程度上會擾亂開發商的定價及市場。

尤其對於一個二手轉賣的樓花來說，A只能尋求本地買家，而不能再賣給海外買家。因此，如果有此意向的買家，建議在簽訂樓花合同前與自己的律師了解清楚合同內容。（澳大利亞不同的州有不同的規定，以上內容只適用於在新南威爾士州的買家）。

海外買家買地建房

如果轉手空地，則可以賣給本地或海外買家（海外買家需要申請新的買房許可）。如果在交地前轉賣，則流程和上文類似。如果交地後且和承建商商量好的前提下，則基本可以自由轉賣。

但是需要注意的是其在購買空地時申請獲得的海外人士買房許可（即FIRB許可）是有條件限制的。該限制包括：

  1. 申請者必須買空地用來開發建房；
  2. 申請者必須在許可日起24個月內開工。

對於以上限制的解讀，許多讀者可能覺得並不影響其在24個月賣地。其實並不是這樣的。

無論在交地前或交地後，如果買家不能在24個月開工建房，都應向FIRB海外投資審查委員會報備，並說明不能按時開工的原因，即申請延期開工。

如果買家在建房前將空地賣出去，則需要另行申請一份“賣地許可”。簡單來說，要告訴FIRB為何買家無法按時開工，為何要在建房前轉賣。只有在獲得“賣地許可”之下才能合規的轉賣空地。但是這個賣地許可的申請並不在買房許可申請的列表之內，而是一種額外的申請。對於FIRB來說申請審批的速度沒有30天的限制，且委員會會根據單獨案子單獨評定，因此在時限上很難控制。建議買家應當提前做好規劃。

 

楊泱專欄全集：

律師楊泱解析澳洲房產

 

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下周壹美聯儲可能”加息” 對妳在美國買房有何影響？

美聯儲下周壹將舉行討論貼現利率（discount rate）的會議。市場存在壹定的預期，美聯儲可能上調目前為75個基點的貼現利率，因為在月會議上，12個地方聯儲主席中有8人贊成提高這壹利率，僅壹人希望下調該利率。

舉行討論貼現利率會議：下周壹 美聯儲可能就開始”加息”?

值得註意的是，9月該會議舉行時，美國整體數據較為疲弱，而如今則好轉不少，但即便在當時數據不佳的情況下，10月FOMC會議紀要仍顯示美聯儲12月加息幾乎已經板上釘釘，這無疑增強了市場對於下周壹美聯儲會議可能會優先上調這壹利率的預期。

上月中旬公布的，美聯儲9月份貼現利率會議的紀要文件顯示，支持將貼現利率上調25個基點至1%的地區聯儲數量從7月時的五個增加至八個。那些傾向於上 調貼現利率的官員們認為，讓利率向更加爭產的水平靠攏乃適宜之舉，因為美國經濟和就業市場條件都得到改善，且通脹率有望在中期內開始逐步地朝著美聯儲2% 通脹目標回升。

要求上調貼現率的地區聯儲銀行希望將貼現率與隔夜聯邦基金利率之差正常化。

貼現率是美聯儲對商業銀行提供貸款的利率，壹般為銀行的最後資金渠道，屬於美聯儲利率工具的上軌，除偶發、短期的緊急需要外，美聯儲壹般不鼓勵銀行借款。

該利率與隔夜聯邦基金利率之差是美聯儲壹項主要的經濟調控工具，多年來壹直鎖定在0~0.25%區間之內。

上述利差在2007-2009年金融危機前為1%，但危機期間美聯儲將其下調至僅0.5%的水平，以鼓勵銀行業者放貸、提升流動性。

反對意見

但布朗兄弟哈裏曼（Brown Brothers Harriman）全球外匯策略主管Marc Chandler則認為，盡管美國正通往貨幣政策正常化的道路上，但美聯儲可能最後還是謹慎操作，等首次提高基準利率，即聯邦基金利率後，再提高貼現利率。

美聯儲副主席費希爾在本周初的講話上就強調，美聯儲會盡全力避免加息給市場帶來“震驚”，Chandler認為這意味著，“美聯儲會讓壹個堅定認為美聯儲12月不會加息的人，到12月真加息的時候也不會感到驚訝。”

Chandler表示，上調貼現利率就相當於放寬了美國利率走廊的寬度，這可以成為表達美聯儲確定12月加息的行為，但也會削弱美聯儲的威信，因為美聯儲根本沒必要向市場承諾12月加息。

“所以美聯儲下周不會上調貼現率，不然會幹擾市場，他們會在首次加息以後，才可能提高貼現率。”Chandler表示。

本周三，美聯儲10月FOMC會議紀要顯示，絕大多數委員認為12月會議時，加息的先決條件或滿足，屆時加息可能是合適的。但也有兩位有表決權的委員對 10月聲明中的措辭變化有顧慮，擔心“下次會議上加息是壹個可能的選項”措辭，可能讓市場誤解，誤以為美聯儲傳遞了非常強烈的12月加息的信號。

歷史參考

事實上，早在2010年2月，美聯儲就上調過貼現利率，當時是從0.5%上調至0.75%，並表示此舉將可鼓勵金融機構更加依賴於貨幣市場來滿足其短期流動性需求，而不是依賴於美聯儲。

美聯儲當時還表示，“預計這壹改動不會導致家庭和企業的財務狀況更加緊縮，也不意味著美聯儲對經濟前景的預期或貨幣政策前景將會發生任何改變。”

從利率相關資產來看，美國不管是長期的10年期國債收益率還是2短期的兩年期國債收益率均沒有出現明顯上行，不過也需要考慮到當時正處於QE進行的“如火如荼”之際。

 

 

壹直以來，美元加息的話題牽動著海外投資者的關註，那麽，美元加息對大家在美國買房有怎樣的影響呢，妳清楚嗎？且看居外網獨家分析報道：美元加息對妳在美國買房有何影響？

 

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（互聯網資訊綜合整理）

在匈牙利安家有什麼好？從英國人眼中看匈牙利房產

在英國人腦中，安家匈牙利就是：成活成本低，住房便宜，只要兩小時就可飛回英國。

匈牙利的古城布達佩斯，綽號“多瑙河上的明珠”，是世界上最具吸引力的首都之一。典雅的建築，精致的餐館，公寓為主的房地產市場裝點著這條歐洲第二長河。

大多數英國買家都被巴拉頓湖（Lake Balaton）區吸引。該區離布達佩斯只有一個小時的車程。據估算，超過1,000名英國人在湖區擁有度假屋，規模為中歐最大。

著名的水上運動區、溫泉浴場和布滿度假勝地的海岸線，巴拉頓湖區的自然美景令人應接不暇。一個國家公園延伸至北面，一路的火山丘陵布滿是葡萄園。

巴拉頓湖如何一塊磁鐵般，吸引著眾多游客，其中70％是匈牙利人。這裡的平均周薪是100英鎊，所以餐館和酒店經營者必須根據當地情況定價。

“便宜得不需要租金來供房”

一對英國夫婦：Norman，68歲；Margaret Bradford，64歲，已經在Cserszegtomaj村附近住了近六年。當他們看到很多土地在出售後，就萌發了買房的念頭，經歷兩周的找尋無果後，他們曾計劃回到故鄉英國。現在，他們有1,500平方米的地產，包括自己的葡萄園。

Margaret Bradford的女兒Rhonda，也被巴拉頓胡迷住了。去年，她只花了21,000英鎊，就在父母附近買了一個四居室的獨棟別墅，並打算和丈夫在此度過她五周的年假。“關匈牙利農村的一大好處是大多數房產都附有大面積的土地。我們的土地有約2,000平方米，”她說。Rhonda並不打算將她的小屋作為度假屋出租。“我們不需要租金來供房，因為房產非常便宜，”Rhonda說，“這真是令人難以置信，我們付那麼少的錢，卻買到一個三層樓的別墅。”當地不僅人好景美，巴拉頓高地國家公園（The Balaton Uplands National Park）離這只有五分鐘車程，附件基礎設施完善，包括各類超市，如利德爾（Lidl）、樂購（Tesco）和喜互惠（Safeway）。Rhonda購房的過程直截了當，她的家人對這裡低成本的生活都十分滿意。

許多英國人認為，匈牙利是探索歐洲的理想之地。特別是在匈牙利的巴拉頓湖和農村地區，因為它們位於與其它歐洲國家交界的地方。匈牙利有很多值得探索的地方，盡管在很多方面也很現代化，但鄉村未受破壞，生活節奏讓人想起30年前的英國。匈牙利人有不同的人生觀，他們更專注於傳統的家庭觀念。這是一個奇妙的地方。

 

Laszlo律師專欄全集：

資深律師詳解匈牙利房產投資與移民

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看居外日曆 知海外新政（2015年12月）

居外《海外日曆》月月更新，及時準確，為您提供最新最熱的海外時政，信息涵蓋世界各地眾多國家。蒐羅留學、投資、移民、旅遊等各個領域最新政策，為您的海外投資置業之路保駕護航。

看居外日曆 知海外新政（2015年12月）
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2015年12月1日以後在澳大利亞買房新規
看居外日曆 知海外新政（2015年12月）
2015年12月新西蘭各大學申請截止時間
看居外日曆 知海外新政（2015年12月）
2015年12月新西蘭各大學申請截止時間及簡介
看居外日曆 知海外新政（2015年12月）
2015年12月海外大學申請截止時間及其簡介
看居外日曆 知海外新政（2015年12月）
2015年12月牛津布魯克斯大學申請截止時間及其簡介
看居外日曆 知海外新政（2015年12月）
2015年12月美國國務院取消護照加頁

2015年1月—10月 海外相關動態盤點

美國

英國

澳洲

加拿大

新加坡

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為什麼比起股票投資，精選房產投資是實現經濟獨立更好的選擇（第一部分）

經濟獨立是世界各地最勤勉的人們共同的黃金夢。無論你現在年齡多大，無需擔心明天沒有錢維持體面的生活，豈不美妙？如果你有一只能永久下金蛋母雞，或是賺錢機器，賺取足夠的現金支付所有的生活費用，你可以選擇只做能讓你快樂的事情，甚至是做任何你想做的事情。這就是所謂的經濟獨立。你不再需要為錢而耗費時間；你的資產為你效勞，所以你不需要工作。這是一個美好的概念，但世界上有多少人實現了經濟獨立？事實上，不是很多。

不過好消息是，一個人的一生中，完全可以實現經濟獨立，即便他不是很年輕了。在美國，聰明人實現經濟獨立最傳統的方式是購買股票，他們大多數建立一個股票投資組合。該方法遵循積累模式，在很長一段時間，你攢下足夠的錢來積累股票。你希望你的股票會升值或至少維持價值不變，以便有一天你積累夠了，然後你可以開始一點點地賣出，依靠賣股所得的收益維生。美國大多數退休基金是在這一原則下運行。然而在這個模式存在嚴重的缺陷：

問題1：當你開始享受你的經濟獨立，你也開始消耗你的投資組合。每個月，你賣出一小部分股票套現作為生活費。長此下去，你的投資組合將會收縮，直到完全耗盡。

股票派息大不如前

解決這個問題一個方案是投資高派息股票。用這種方法，你將能夠靠股息維生，你不需要出售任何股票或指望股票升值。這是一個非常好的解決方案，但有一個問題。美國和世界上大多數國家股息收益率都較低，尤其是更安全、更有信譽的公司。實際上目前的年度股息收益率只是在2%左右(見圖表)。確實存在更高的收益率，但大多數收益率每年甚至不超過5%。這相當於說，要想得到10000美元的月收入，你至少要攢夠240萬美元來建立股票投資組合。對大多數人來說，這可行性有多高?

問題2：你怎麼知道你能活多久？這是無法估算的，因為沒有人知道他什麼時候會死。唯一可以肯定的是，世界各地的人預期壽命都在增長。1960年，中國人的平均壽命是43.47年；2012年，達到了75.20年。人們活得越來越久，到了晚年，像老年衛生保健這樣的事情變得更加昂貴。因此，這存在一個非常高的風險，如果你活得“太久”，經濟獨立的夢想可能變成一場噩夢。活得太久，錢卻不夠花這樣的風險是真實存在，你渴望未來不應有此局面。因此，太過依靠這種方法是不可取的！

實現經濟獨立更好的選擇

好消息是，有一個非常好的資產類型可以更好地用來實現真正的財務獨立：房地產。實際上是很容易看到這背後的原因。首先，房地產投資不需要遵循積累模式。如果你建立的投資組合收益率不錯的話，可能一開始就能給你大量現金流收入。你將可以依靠房地產投資組合產生的淨租金生活，不需要出售房產套取現金。第二，同樣的理由，你真的不需要估算自己的壽命。投資房地產，問題1和問題2不復存在！

盡管如此，批評者很快指出一些房地產投資的缺點，也確實如此:

——房地產並不是一個短期投資。
——空置，租戶拖欠，拆遷是相當大的風險。
——房地產可能逐漸過時。隨著時間的推移有一定程度的磨損，需要昂貴的裝修。
——買什麼？住宅房地產本質上非常具有地方性，它不像股票一樣能通過研究據理推測其未來價值。

在股票領域，有成千上萬高學歷、並具備幾十年的投資指導經驗的研究人員。然而在住宅房地產，沒有如此多的研究人員，大多數經由房地產經紀人的建議購買房產，他們可能會給出有偏見的建議。他們常常代表賣方的利益，而不是投資者的最佳利益。

Sidney Shauy專業點評

我同意上面列出的所有房地產投資缺點。然而，記住我在這篇文章的標題用了“精選房地產投資”這樣的措辭。顯然這不是指任何房產就能讓經濟獨立的可接受的投資。事實上，我敢說， 市場上超過90%-95%的住宅作為投資不是非常的好。甚至一些房地產投資可以稱得上是非常糟糕，即使它們看起來很美觀。不幸的是，在房地產領域，“投資”這個詞被嚴重濫用。了解如何選擇，區分好壞毋庸置疑非常重要。

最後，識別和購買合適的投資只是第一步。成功實現經濟獨立的目標需要比這更多的步驟。你必須能夠讓你的投資表現與預期一致。采用正確的分析方法和工具，你肯定可以通過房地產投資實現偉大穩定的經濟獨立。在本系列的下一篇文章，我將討論如何克服這些挑戰，實現這一目標。請繼續關注！

 

Sidney.Shauy專欄全集：

Sidney剖析美國房產市場

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海外買房投資光看房價還不夠！外匯匯率也很重要

一、外匯匯率對在海外買房的影響

中國人在海外投資，房價高低固然是最先要考慮的因素，兩國之間的外匯匯率也是相當重要的一環。選擇在正確的時機進行投資，可以降低買房成本，相當於房價直接打折。雖然一個國家匯率貶值會導致當地一系列的通貨膨脹，房價也會隨之攀升，但在正常匯率浮動水平下，這種調整一般是緩慢且平穩的。只要投資者認清自己與市場的位置，把握好投資時機，外匯匯率依然會為房價帶來不小的優惠。海外買房投資光看房價還不夠！外匯匯率也很重要

以澳元匯率為例，近期澳元對人民幣匯率持續走低，2015年5月到11月半年的時間最高貶值幅度超過了10%。我們以位於澳大利亞一座150萬澳幣的房產為例，介紹澳元匯率變動對在澳洲買房帶來的影響。

海外買房投資光看房價還不夠！外匯匯率也很重要

從以上表格中我們可以看到，不到半年的時間，在房價不變的情況下買家可以通過匯率變化享受9折購房，大幅減少購房資金。

此外，據澳洲房價數據表示，2015年第二季度悉尼房價較第一季度上漲8.9%，墨爾本上漲4.2%，其他澳洲大城市2015年第二季度房價環比上升均不到1%，珀斯與達爾文的房價更是出現了輕微下跌。由此可見，澳元匯率變化除了可以節省購房資金外，即使是在在房價飛速攀升的熱點城市也可以抵消一部分房價上漲帶來的投資壓力。

海外買房投資光看房價還不夠！外匯匯率也很重要

二、外匯匯率對海外賣房/租房的影響

投資海外房產，收益是許多投資者最關心的問題。房產收益的方法一般是通過出售與出租。投資者（特別是中短期投資者）在收益之後通常會回收資金，再繼續投入其他房產或資產中。當今投資者視野遍佈全球，對於他們而言，無論租售房產，投資海外房產帶來的實際收益僅僅是計算公式的一部分，而另一部分則為不停變動的外匯匯率。海外買房投資光看房價還不夠！外匯匯率也很重要

讓我們用一個案例解釋這個公式的計算方法：

假設一位中國投資者五年前以70萬加幣在加拿大溫哥華西部內城購置了一套房產，近年來價格漲幅明顯，於是想在近期賣出投資其他國家的房產。官方數據顯示近五年來，溫哥華西部內城的房價增長幅度為34%左右，這位投資者預計可以以94萬加幣出售這套房屋。

下面讓我們來計算這位投資者的實際投資收益。五年前，人民幣對加幣的匯率約為6.54:1，也就是說這位投資者其實花了約458萬人民幣來購置這套房產。在那之後，人民幣對加幣持續走強，2015年11月的匯率約為4.82:1。假設這位投資者將賣房所得的94萬加幣換回人民幣，他將換得約453萬人民幣。

海外買房投資光看房價還不夠！外匯匯率也很重要

於是，一個有趣的情況出現了。如果將買賣時外匯匯率差考慮在內，這位投資者賣房時獲得的24萬加幣的收益瞬間化為烏有，實際上還損失了5萬人民幣。

相反，如果投資者所持房產所在國的貨幣勢頭強勁，對人民幣持續走強，即使當地房價並沒有明顯的提升，投資者依然可以利用匯率優勢賺取差價而最終獲益。而在當今全球市場並不樂觀的情況下，許多國家很可能保持現有的寬鬆貨幣政策。放眼全球目前也只有美元價值堅挺，並且在加息預期下尚有升值空間。

所以當投資者打算租售海外房產，僅僅關注房價的變動並不夠，匯率差價也是一個重要因素。

下表是我們總結的幾種可能情況，能夠讓您更方便的計算您的實際收益：

海外買房投資光看房價還不夠！外匯匯率也很重要

三、主要國家外匯匯率最新動態

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澳洲人繼承遺產金額全球最高 政府不排除恢復遺產稅

一些經濟學家正在敦促譚博政府恢復遺產稅，而澳洲財相莫里森（Scott Morrison）不排除這種可能性。

澳洲日報報導，澳洲在40年前廢除了州和聯邦一級的遺產稅，但是現在有一些經濟學家認為，政府應該考慮推出一項新的全國性的遺產稅政策，作為稅務改革的一環。

澳洲人繼承遺產金額全球最高 政府不排除恢復遺產稅
澳洲在40年前廢除了州和聯邦一級的遺產稅，但是現在有一些經濟學家認為，政府應該考慮推出一項新的全國性的遺產稅政策

遺產稅的倡導者說，僅僅把目標放在全國最富裕的人群身上，就可以每年徵收到逾10億元的資金，這將對預算的平衡和社會的平等做出貢獻。

悉尼大學的經濟學家思迪威爾（Frank Stilwell）說，一個針對遺產超過200萬以上人群的薪水將籌得巨額資金，而且隻影響一小部分人。「這是一個預算收入問題。」他說。

「我們需要能產生更多稅收的稅務改革，它應該把目標放在有能力的富人身上。」

「這是一個顯而易見的方案。」

他承認政府需要相當大的決斷力來恢復遺產稅，因為任何新稅收都會面臨阻力。但是他相信好的政策推銷者可以說服澳人認識到它的好處。

財相莫里森也不排除這種可能性。

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（據鉅亨網）

 

澳洲房產投資新規定12月生效，本月申報可減輕處罰

加強澳洲外國投資綱要

今年上半年居外網曾發佈專題，解析「加強澳洲外國投資綱要」對買房者的影響。該專題分析了此次改革的動機，有關購房申報與手續費的具體規定，與對海外買家將產生的影響。所有在澳洲購買住宅房地產的外國投資者（包括臨時居民與非居民）必須申請澳大利亞政府的批准。從2015年12月1日開始，申請收費開始實行新標準，對各類違規者的民事與刑事處罰也將加強。

減輕懲罰期

近日，澳大利亞政府為自願披露違反了澳大利亞的住宅類房產外國投資規定的外國投資者宣佈了一個減輕懲罰期（RPP）。該減輕懲罰期油澳大利亞稅務局（ATO）代表外國投資審查委員會負責執行。所有在澳大利亞已經購置房產但卻未經政府批准的投資者可以在11月30日之前填寫減輕懲罰披露表 。申報之後，投資者可以獲得以下減輕懲罰：

  1. 可獲得12個月時間進行撤資
  2. 不會被移交刑事訴訟

新的處罰規定

澳大利亞稅務局利用數據配對系統來識別違反澳大利亞的外國投資規定的行為。如果未經過政府批准的投資者沒有在11月30日之前披露自己的房產，將會面臨以下處罰：

對澳洲購房的影響

1、為海外購房者創造更加公平、輕鬆的置業環境

澳洲聯邦政府出台更嚴格的海外投資者規定，旨在規範海外投資市場，為所有潛在投資者提供一個更加公平的投資環境，減少投資的後顧之憂。艾伯特總理也對新機製表現出極大的信心：「縮緊政策不是將海外資金攔在外面，而是引導他們正確對我們的產業進行投資。」【閱讀原文】

2、申請費不會對買房產生決定性影響

新的規則生效之後，FIRB對海外買家在澳洲買房徵收申請手續費，5000澳元起。不過房地產業界普遍認為，外資購房申請費或許只是「毛毛雨」，海外投資人不會因此「望而卻步」。 【閱讀原文】

總而言之這些政策意在規範市場，而對於在海外置業的投資者來說申請手續與費用也在合理範圍之內。只要廣大投資者在置業之前做好功課，遵守澳洲買房政策，那麼這些政策對個人基本不會產生影響。長期來看，澳洲政府的改革對市場的發展更是有著積極的作用。

澳洲購房FAQ

FIRB是什麼組織？

FIRB是Foreign Investment Review Board的簡稱，中文翻譯為澳洲投資審批委員會。該組織主要負責審批外國投資者在澳洲的投資項目

誰需要申請FIRB許可？

除了澳洲永久居民和澳洲公民以外的外籍人士，都需要申請FIRB購房許可。

哪些外籍人士可以購買二手房？

持有澳洲12個月以上有效簽證的外籍人士可以購買一套自住二手房，但要在簽證到期離境前3個月，必須出售該二手房。

哪些外籍人士只可以購買新房？

未持有任何澳洲12個月以上有效簽證的外籍人士（包括擁有短期簽證的境外人士，例如：旅遊簽證等）

新房的定義是什麼？

全新住宅是指直接從發展商購買的居所，而該住宅在過去並未有人居住超過12個月；

可用於住宅開發的空地，然後在24個月內開工建新房。

FIRB的審批時間有多久？

根據法案規定，國庫部長有30至90天的時間考慮申請並作出決定。

對於普通民用住宅房地產的購買申請，通常在遞交申請30天內會得到批准答覆。

FIRB新政執行部門有變化嗎？

  • FIRB新政將於2015年12月1日開始執行；
  • FIRB不再單獨管理，將聯合澳洲稅務局（ATO）一起對住宅類物業進行管理。

申請費有變化嗎？—免費變收費

  • 2015年12月1日前購買，沒有申請費；
  • 2015年12月1日後： 參見上文圖表。

申請程序有變化嗎？

  • 2015年12月1日前，先購買後申請FIRB；
  • 2015年12月1日後，先申請FIRB，批准後再購買。

稅費有變化嗎？

  • 在2015年7月1日前，沒有不同於本地常駐居民的額外稅費；
  • 在2015年7月1日起，在澳洲購買房產的海外投資者，須額外繳納3%的印花稅；
  • 在2016年1月1日起，在澳洲購買房產的海外投資者，每年須額外繳納0.5%的地稅。

處罰有什麼變化？

  • 2015年12月1日前，對違規者一直未進行處罰；
  • 2015年12月1日後，新政後的處罰請見上文圖表。

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與加拿大房地產經紀人合作大有學問 多倫多金牌代理親指點

在海外置業時，選擇一個有合適資歷和經驗的專業人士非常重要。在加拿大多倫多市的房地產市場，一個合格的房地產經紀人由國家、省和地方各級委員會共同監管。

並非所有的地產銷售人員都是平等的，並非每一個持牌的銷售或代理都是“房地產經紀人”（REALTOR）。一個人要自稱是房地產經紀人，他/她一定要是加拿大房地產協會（CREA）的成員。因此，多倫多房地產經紀人應具有以下特點：

  • 致力於履行房地產經紀人准則（REALTOR Code）——這是所有從業者行為和優質服務的公認標准。
  • 要熟悉房地產行業的發展，例如，經紀人應能為你提供的信息、價格比較、鄰裡動態和信息，及市場狀況等。
  • 能通過各種渠道，如課程、研討會、會議等，積極地更新自己的知識。
  • 能訪問MLS和多倫多地產局（TREB）系統。

在大多倫多地區工作的房地產經紀人不僅要求是安大略省房地產理事會（RECO）成員，還要求是一個或多個地方委員會——如多倫多地產局中的一員。

優秀的經紀人應與客戶及其他領域的專業人士形成更廣泛的關系網

以上是基本要求，一名優秀的多倫多房地產經紀人還需要具備以下特點：

做一個好的傾聽者和溝通者——優秀的經紀人必須會聽。其實上，在和客戶的第一次見面中，經紀人的主要任務是通過向客戶提出多種開放式問題，找出並記錄他們的需求和目標，盡可能多地收集信息。他們為什麼賣房？他們為什麼要尋找一個新家？這些及其它更多的問題，對經紀人開始著手工作至關重要。在關系更進一步前，經紀人必須與客戶建立一定的信任水平。

有當地知識和一般專業知識——最好的經紀人對各個市場和當地社區都了如指掌。因此，無論你是要找特定的學區房，還是想在靠近餐飲和夜生活區、公園和娛樂設施、購物和交通方便的地方買房，經紀人都能提供幫助。

有談判專長——無論你是購買或出售第一個房子或第三個房子，優秀的經紀人有很多的經驗和談判技巧可以派上用場。有時候談判會變得困難或復雜，有時候可能會有來來回回的討價還價。優秀的經紀人從不輕易被情緒所左右或讓情緒影響自己的判斷，他們關注的焦點應是手頭的工作，幫助客戶獲得最好的結果。一個優秀的經紀人知道何時簽單，何時等待。他們知道在發出要約後有多大的還價空間，知道達成最好交易的其它路徑。

有法律和合同專長——買房或賣房是一個復雜的過程，其中很多財務和法律義務一般的購房者很難顧及到。一個房地產經紀人受過相關教育、具有專業知識，熟悉房產交易中所有的義務和要求，確保你不會觸犯法律或簽署一個糟糕的協議。

置身於強大的專業網絡中——優秀的經紀人不僅應與同行建立好的關系網，形成合作關系，促進房源收索和房屋買賣；他們還應與客戶及其他領域的專業人士形成更廣泛的關系網。一般來說，他們應與不同的團隊合作，如專業設計人員、專業攝影師、律師、承包商、貸款者、搬家人員、驗房師、評估師、金融和保險業專業人士，及更多的優秀團隊。經紀人應該與所有這些專業人士建立關系，並經常充當“禮賓”的角色，給你推薦合格可靠的人選。你應該在任何有需要的時候——不僅限於買賣房屋時，聯系這些專業人士。

提供量身定制的掛牌前後營銷——優秀的經紀人應該有一個非常強大的營銷計劃。這應包括若干不同的組成部分。他們應該有一個掛牌前計劃，將消息傳播出去，並建立起期待。一旦房屋掛牌後，他們應該有一個掛牌後計劃。該計劃不僅要包括MLS營銷，還要有傳統的營銷方法，如開放參觀、銷售招牌、平面廣告等。如今，幾乎所有的購房者都在網絡上開始搜索房源，經紀人必須有一個強大的網絡形像，如一個負責任的網站，還必須在社交媒體上積極亮相和具有相關宣傳意識。最重要的是，營銷計劃必須針對房屋和客戶類型。例如，許多高端物業的賣家和買家喜歡隱秘的私人看房而不是開放參觀。因此，房地產經紀人必須能夠適應，針對這些獨特的情況和客戶調整服務。

設定可行的目標——當涉及到給物業定價時，好的經紀人應該幫助你設定可行的目標。如果掛牌價格過高，將嚇跑所有買家，這時掛牌價需適當下調，最終的售價可能會低於一開始就定價正確的情況。

節省客戶時間——如今，大多數人都很忙，早九晚五的工作、上下班通勤、各種活動、家庭責任——如照顧一家老小、兼職或回學校充電等。除此之外，您再試著跟進整個買房過程：將房屋准備好，處理承包、攝影、掛牌、營銷和廣告、開放房屋等一切事宜，不方便時也要帶人看房——甚至要請假，談判，找到一個好律師等，足以讓你忙昏頭。當你在為生活所忙碌時，優秀的經紀人完全有能力搞定所有的這些甚至更多的事情。

 

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Amin Purshottam引領你明智投資多倫多房產

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