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2015年10月最新加拿大房價走勢

加拿大最新房價走勢

加拿大房價繼續上漲。加拿大房地產協會公佈的價格指數顯示10月份加拿大房價較上月增長 0.22%，同比上漲6.7%。另一方面，市場銷售活動經歷了9月的下滑過後在10月份有所反彈，與去年同期基本持平。

10月加拿大房價地圖

除蒙特利爾與魁北克市出現1.4%跌幅，加拿大各大區域2015年10月銷售均價與去年同期相比均呈漲勢。漲幅最高的區域為維多利亞。10月均價最高的區域仍為溫哥華與多倫多地區。

10月加拿大重點區域房價

大溫哥華地區10月最高均價出現在溫哥華市西部與西溫市，無論是獨立屋還是公寓的均價都顯著高於大溫哥華地區其他區域。在這兩個區域購置獨立屋需支付高於250至280萬加幣的均價，公寓均價也在57至72萬加幣左右。

大多倫多區均價最高的區域則為多倫多市區以及約克區。這兩個區域的獨立屋均價超過了80萬加幣，公寓均價也在34到36萬加幣左右。

 

 

查看2015年加拿大每月房價報告

 

 

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2015年10月最新新加坡房價走勢

新加坡最新房價走勢

據SRX新加坡房價指數估計，新加坡10月私人公寓房價繼續下行趨勢，環比下跌0.6%，同比下跌2.6%；成交量則上升將近10%。中央核心區，其他核心區與非核心區均出現房價下跌。

私人公寓租賃市場則繼續面臨下滑，租金與出租量雙雙下跌。2015年10月私人公寓租金較上月下滑0.4%， 同去年同期相比已經下跌了5.7%。

10月新加坡重點區域房價地圖

10月除第14郵區 (巴耶利峇, 芽籠) 均價繼續上漲外，新加坡各大重點區域公寓均價與去年同期相比皆出現下跌。年比均價下跌幅度最大的區域為第4郵區 (港灣，聖淘沙)與第15郵區 (馬林百列，東海岸) 。除了第14郵區一如既往的強勢，所關注的8個重點郵區中有一半區域的均價連續幾個月出現環比回升，顯示新加坡房價下跌現在在沒有新的降溫措施出台之前似乎有放緩的跡象。

 

查看2015年新加坡月度房價報告

 

 

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勢頭減慢 風險難料——美國房產風雲將如何變幻？

“以房養學，包租5年，投資收益可以邊供孩子在美國讀書生活邊出租養房”­­——乍一聽，這響當當的標語對於任何人來說恐怕都頗具誘惑性，於是來自上海浦東的潘女士就毫不猶豫果斷拿下。不僅如此，她一口氣拿下了10套這樣的美國雙拼別墅。

海外“以房養學” = 置業學業雙豐收？

然而讓她始料未及的是，她所購買的房屋每個季度都要支付近千美元的管理費；更加讓她感到驚詫的是，之前與中介公司逸鼎投資簽署的“五年包租”合同也失去約束效力，因為對方以“歇業”為由，拒絕為其代理在美房屋出租事宜。可是根據《觀察者》的調查，逸鼎投資公司實際並沒有“歇業”，只是變更了上海辦事處地址，同時繼續對外招攬客源。

本以為是一本雙利的好買賣，可現在潘女士無比懊悔自己這筆“以房養學”的大手筆投資。想盡快出手賣掉，但是投資公司告訴她，美國房市最近相對2013和2014年迅猛增長的勢頭相比有些低糜，她所擁有的10套物業目前的價格比當初購買時價值已經跌了近半。

投資美國房產的“寒冬”季節真的來臨了嗎？

根據全美房地產協會最新統計資料指出，中國人作為投資美國地產的海外買家在過去的五年來瘋狂置業並且在去年超過所有外國投資者，成為在美地產置業的第一海外買家，原居前三名的加拿大、英國和印度被中國迅猛超越。

可是最近，業界卻傳來一致的呼聲，說中國買家穩坐第一把交椅沒多久似乎就迎來了“寒冬”的痕跡。

作為一線的中國地產企業在美國的代表，德信控股北美分公司副總裁何源流認為，最近中國買家購買美國房地產的相對低糜狀態和中國對於個人外彙限制不無關系，個人外彙現在都需要去公安局備案拍照，管理非常嚴格。

“不過中國買家畢竟在整體的美國地產銷售上所占比例還是非常小的一部分；另外本次巴黎恐怖事件之後，我相信也會有很多歐洲投資者會考慮為自己的財富選擇多一個出路，美國會是一個首選。”

何先生還告訴我們說，2016年是美國的大選年，他們依然看好美國房地產市場走勢，因為按照往年的慣例，通常大選年的數據都會比較好。”

人民幣加入SDR之後會加速貶值，一旦正式開始貶值，人民幣外流的情況可能會有加速，那麼投資美國地產依然是一個不二的選擇。

美國國際集團（AIG）副首席經濟學家莫恆勇同樣對美國房地產市場表示了類似的信心。“我對美國房地產整體依然比較看好，未來幾年我相信其價格上依然會保持4%-5%的升幅，從供需角度看，新建家庭的速度從2009年到2014年一年只有60萬戶，遠遠低於經濟危機前的120萬戶。”

在這個層面上市場還是有很大需求方面的增長空間。新增家庭從2014年下半年開始有大幅度的回升，而目前這些新增的家庭主要是以租戶為主。

中長期來看，未來幾年美國經濟會有一個溫和的增長，每年經濟增速大約在2.5%左右。海外買房置業程序非常繁雜，然而隨著美國經濟的整體復蘇，美國的創新力和可預見性，使得美國的地產對於投資者來說依然具有實力和吸引力，雖然不會有像2013（11%）和2014年（7.6%）的迅猛增長，不過依然會穩步上升。

美國買房如何慎防潛藏風險？

“以房養學”對於很多有移民意向的中國投資者或者孩子在美求學的家長來說是個很好的選擇，不過德信地產的何先生對大家的建議有以下幾點：

1、要選擇有信譽的公司進行投資，而非背景不詳的中介機構；

2、簽署合同的時候需要異常小心仔細，最好有第三方律師的協助和介入，最大程度上保護投資者的利益；

3、在項目選擇上要有所刪選，回報率是其一，同時也要看市場；

4、“以房養學”則最好選擇孩子就學學校的周邊區域，在解決孩子住房的同時也可以同時出租保障收益。

願大家謹慎投資，投資有道。

 

劉禹含專欄全集：

資深媒體人劉禹含專業深度解析紐約房地產

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倫敦房價高昂，是否有投資新選擇？

前言：

倫敦，萬千人嚮往的全球金融中心，云集了無數全球頂尖的企業與人才。在倫敦金融中心的大樓裡上班可能是許多人奮鬥的目標。然而對企業而言，近年來飛漲的倫敦房價（點擊查看英國最新房價趨勢）則為這些公司製造了不小的麻煩。一方面辦公樓租金升高增加了企業運營成本，而倫敦住宅價格的飛漲也需要企業不斷提高薪水來留住員工。與此同時，對於並未從企業獲得住房補貼的員工而言，在難以安家的倫敦工作可能不再是一個好的選擇。英國衛報近期發表文章，指出倫敦房地產價格上揚會導致一些企業向倫敦中心以外，甚至英國其他城市搬遷。

一旦越來越多的企業選擇搬出倫敦中心區，倫敦的住房需求將有所減弱；而其他區域與城市勢必將帶來新的商機和就業機會，從而帶動房市。對於海外投資者而言，倫敦也許將不再是投資英國唯一的選擇。

原文編譯：

研究指出：倫敦房地產成本上升可能會導致公司搬遷

研究指出，倫敦市中心房地產成本上升可能會導致一波企業搬遷至首都之外。

不得不向員工支付更高的工資，以便他們能夠負擔倫敦住房，加上辦公室租金的負擔導致越來越多公司考慮搬遷。包括匯豐銀行集團（HSBC）在內的一些企業已經表示，他們將在英國另一座城市設立辦事處，如伯明翰。

英國財政大臣喬治•奧斯本(George Osborne)試圖解決倫敦面臨的住房危機，上週三（11月25日），他在今年的秋季報告中宣佈了一系列旨在增加供應和負擔能力的提案。這位財政大臣在倫敦引入了新 「幫助買房計劃」，為房地產開發商提供資金，降低「先買後租」的投資者印花稅，旨在幫助首次購房者找到一個房子。

然而，房地產經紀公司第一太平戴維斯（Savills）研究指出，在倫敦市中心，聘用一名僱員的每年平均成本已經上升到5萬英鎊以上，相比之下，英國其他地區平均成本33695英鎊。

倫敦僱員成本包括35000英鎊的工資，以及15000英鎊的租金、利率和服務費用。光是倫敦的物業費就是其它地區的三倍。
第一太平戴維斯歐洲研究主管馬特•奧克利（Mat Oakley）說:「許多業主已經開始關注同一空間下容納更多員工的方式，從而減少成本，但是我們也看到越來越多的企業開始考慮把員工搬到其他房地產成本較低的地方，減少開銷。」

第一太平戴維斯進一步的研究表明，房地產成本的上升與產出不相符。在過去的五年，12關鍵領域裡，倫敦西區租金在上升速度高於產出增速，只有創意和技術產業公司的產出增速較高。西區寫字樓租金平均每平方英呎106.91英鎊，全市是每平方英呎75.50英鎊，達到有史以來最高水平。

奧克利說:「我們調查發現，在過去的五年裡大多數行業產出都有所增加，但這對於大多數企業來說，這不及租金上漲，這意味著對於某些行業的公司，駐紮在倫敦市中心越來越難以負擔。我們不太可能看到大批公司遷離倫敦市中心——許多大公司認為駐紮在城市或西區對吸引人才,提高形象是至關重要的。」

他補充道:「儘管如此,我們預計將看到更多機構在尋找工作人員和物業費高低成本中心之間分離業務。對中小企業和初創公司來說，現在倫敦市中心的租金超過大多數行業的增長可能會導致他們到大倫敦其他尋找租金更便宜的地方。」

一些公司已經調查遷移倫敦以外地區的替代方案，如德勤（Deloitte）、畢馬威（KPMG）和星巴克,這些公司資助員工住房費用。星巴克為員工提供貸款,以便他們能夠支付公寓定金,畢馬威已與銀行協商好優惠貸款利率，而德勤在倫敦東部買了數套公寓,預備出租給員工。

結語：當前倫敦的天價住宅讓許多投資者都望而卻步，但這並非意味著英國投資是不可行的。密切關注企業動向可能會幫助我們尋找新的投資者機遇。一般來說，企業所選擇的新地點有著便利的交通與配套設施，並且容易拉動出租需求，具有較大的發展潛力。另一方面，即使許多大企業暫時無法搬離倫敦市中心，他們多半也會在周邊區域為員工購買公寓，直接促進那些區域的房市發展。

 

熱點聚焦| 在美國買房如何確保交易安全

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（點擊下一頁，查看英文原文）

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為什麼比起股票投資，精選房產投資是實現經濟獨立更好的選擇（第二部分）

在本文的第一部分，我介紹了經濟獨立的概念，解釋了為何在達到這一相同目的，精選房地產投資組合可能優於股票或債券組成的投資組合。在本文的第二部分，我將討論如何實現這一目標。

但首先，我要討論一下投資界普遍存在的一種現像，那就是存在兩種截然不同陣營的投資者：愛好房地產的投資者和厭惡房地產的投資者。兩大陣營中間似乎沒有多少人。討厭房地產作為投資的人通常認為，絕大多數喜歡房地產作為投資的人容易被誤導，未做仔細思量就做決定，他們的判斷通常受到自己的情緒影響。

房地產投資最常見的四大問題

1、當你購買一項票類投資，如股票或債券，你不會像那些可以看到，觸摸和感覺到的投資一樣，像房地產，特別是住宅房地產，投注同樣多的情感。心理學家解釋，人們首先基於感性做出決定，然後找到合理的理由來支持他們已經做出的決定。如果你正在與一名銷售員打交道，她的工作是向你灌輸你所需要確切的原因，為你已經無意識地做出購買決定合理化。這其實是一個思維陷阱。真正的投資決定不應該基於情感，而僅僅基於純粹冷靜的理論。

2、第二種批評是，大多數愛好購買住宅房地產投資者主要基於一廂情願的想法和傳聞，而不是可靠的研究。對股票和債券投資者來說，“我認為價格會上升”這句話並不足以構成購買的充足理由。這些人需要那些具備碩士或博士學歷的著名分析來指導他們做出投資決定。出於這個原因，他們不喜歡房地產，因為研究往往是不可靠，而且經紀人的觀點可能因利益衝突存在很高偏頗。

3、有些房地產肉眼看來可能美麗，讓你從心底滿意，但是因為以上兩個原因，真正的風險通常被低估，大多數這樣的房地產投資最終可能是災難性的，導致你的財務受損。

4、不同於股票或債券投資，你只需要做出正確的買賣決定就可以賺錢，在房地產投資上，你需要做的工作是連續的，這樣才能賺錢。房地產投資回報可能因空置、糟糕的租戶、支出、維修和報廢等原因受損。房地產投資者必須努力研究，做出聰明的決定以確保盈利。買對的只是第一步，你必須讓它有效益。

總之，首先你必須買對，基於理性，而非一時衝動，依據可靠的研究分析（不只是銷售人員的意見），了解風險，然後在你買第一套房之前建立一個商業計劃。這個計劃很關鍵，所以你必須想辦法減輕你的空置風險，選擇合適的租戶，控制你的支出，甚至做出退出策略。一項嚴肅的投資就該如此。不幸的是，大多數房地產愛好者不這樣做，僅僅依靠好運來賺錢。

為了經濟獨立，這一點更為重要，因為你依賴於一個穩定的收入流。計劃或執行的任何錯誤將使你的經濟獨立的夢想很快變成一場噩夢。當你不能消除所有的風險，你必須做的一切正確的決定以盡可能多地減輕風險，這樣你成功的機會就會最大化。

房地產投資風險管理有法

在為客戶開發的模式中，通常，我會非常有條理地做一下最低限度的考慮：

1、資產必須有良好的需求，容易出租（正確的類型、位置、設施、公平的價格，等等）。
 
2、根據主要的房價與租金比率和費用和租金比率，將房子出租給有工作的租客。稅收和保險費用必須要低。最好是沒有業主協會（Homeowners’ Association）費用和相關的問題（該協會可能虧錢或被起訴，這將最終影響你的投資收益）。

3、如果價格合理，在流動性的市場買賣。當地的法律制度必須有利於業主，允許租金自主漲幅以及必要時能夠輕松、快速地驅逐不好的租戶。

4、充足了解當地的人口動態、基本面，確定符合資格標准的租戶足夠（收入、償付能力、背景調查）。

5、房屋檢查，獨立公允價值評估，和在你購買之前做好盡職調查，核實潛在收入，職業，租戶資格，和支出費用。

在我考慮將合適資產納入客戶投資組合之前，必須滿足上述所有條件。現在很容易理解為什麼市場上絕大多數的待售房地產並不是一個好的投資選擇。賣方總是極力地推銷自己的房產，但買方需要自己進行區分。

雖然我不想承認，但不喜歡房地產的投資者是正確的…大多數愛好房地產投資人方式不對。然而，大多數人缺乏必要的知識或者沒時間去認真參與，或是這麼有條理的。這就是為什麼他們可以采納像我這樣的投資專家的建議幫助，但專家必須做過研究，他們必須理解經濟學，投資組合管理以及風險管理。友好的經紀人無疑是你買房、賣房最好的專業幫手，我相信只有投資專家能處理你的投資。投資專家根據你的投資表現得到有償回報——只有你先賺錢，他們才會賺錢！

最後，記住經濟獨立，你才能按照所希望的方式生活，無需擔憂金錢問題，為錢工作。如果人沒有實現經濟獨立，他們就需要用時間、知識和精力換取錢財。幾乎是所有你認識的人都是如此。而經濟獨立的人不再需要這樣做。但房地產投資需要投資者努力做工作，從而使他們的投資能夠有效益，不是嗎？是的，這就是為什麼你必須將這個角色委托給房地產投資專家。像我這樣的人會面面俱到，所以你可以放心，你的投資會得到很好的管理照顧，讓你經濟獨立夢想成真。

 

Sidney Shauy專欄全集：

Sidney剖析美國房產市場

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您的海外旅行中隱藏着哪些投資良機？紐約篇

如今，出境遊對國內民眾來說已不算新鮮事。隨著聖誕季和新年的到來，估計不少人都有海外旅遊的打算。不過，在海外各大旅行目的地盡情遊玩、追尋夢想的同時，妳是否考慮過這些旅遊城市中，會蘊含哪些房產投資機會？且看居外為妳盤點這些城市中被忽略的房產投資良機。

 

美國紐約——極盡繁華的現代都市生活範本

 

20世紀90年代，壹部《北京人在紐約》令紐約成為了廣大中國人心中的夢想之地，這座被譽為“世界之都”的城市壹個多世紀以來壹直都是全球最重要的商業和金融中心。

近年來，越來越多的中國投資者在美國投資置業，紐約就是最受青睞的目的地之壹。房地產咨詢公司高緯環球2014年10月發布的壹份報告顯示，紐約連續第四年成為全球最大的房地產投資市場。

 

壹、妳不能錯過的紐約景點

 

美國紐約有許多著名景點，其中自由女神像已被列為世界文化遺產之壹，也是紐約地標性建築，可謂整個紐約乃至美國不可不看的景點。紐約最高樓帝國大廈則是許多電影大片取景的地方，來了紐約也不可錯過。

當然妳也不能錯過常在美劇中露臉的布魯克林大橋、同樣出鏡率很高的中央公園、全球金融樞紐華爾街、購物血拼天堂第五大道……

 

二、四大要點了解紐約房市

 

1 紐約房價——並非全美最高

盡管紐約是美國第壹大都市，但紐約的房價並非全美最高，排在舊金山、洛杉磯、矽谷等地區之後。

2014年9月紐約平均房價 $471/sq ft

相比2013年9月，增長 2.17%

相比2014年8月，增長 5.84%

  • 471美元/平方英尺相當於人民幣31023元/平方米，也就是說，紐約的平均房價跟中國上海差不多。
  • 2014年9月，上海平均房價為31859元/平方米，相比2013年9月增長了8.71%，超過了紐約的2.17%。上海2014年9月平均房價跟8月相比未增反降，下降了1.1%，遠不及紐約的5.84%。
  • 事實上，從2014年6月起，上海房價壹直處於下降趨勢，而紐約2014年平均房價雖有升有降，但總體處於上升趨勢。

2 曼哈頓——紐約房市金字塔的頂端

紐約平均房價跟中國上海相當，已不算便宜，但紐約市中心——曼哈頓地區的房價遠遠超過了紐約均價，想來還是比較驚人的。舉個例子，位於美國曼哈頓下城的新建公寓項目“公園廣場30號”，單位售價約為人民幣1594萬至3億6777萬不等。【了解更多信息】

2014年9月曼哈頓平均房價 $1310/sq ft

相比2013年9月，增長 11.3%

相比2014年8月，增長 3.4%

  • 1310美元/平方英尺相當於人民幣86285元/平方米，也就是說，紐約曼哈頓的平均房價已經比肩中國北京學區房和上海外灘住宅。

  • 當然，86285元/平方米還只是曼哈頓的平均房價，比如，Carnegie Hill是曼哈頓價格最高的地段之壹，正對中央公園和第五大道，是紐約最具復古範兒的高檔社區。Carnegie Hill的平均房價為2556美元/平方英尺，相當於人民幣168355元/平方米，跟上海湯臣壹品不相上下。

  • 即使是在曼哈頓這樣高房價的地方，也是有潛力股可以挖的，比如：東哈林區（East Harlem）、華盛頓高地（Washington Heights）、下東區（Lower East Side）等。這些地方房價並不驚人，但發展勢頭很好。【了解更多信息】

 

3 法拉盛——美國華人的曼哈頓

紐約皇後區的法拉盛被當地人稱為“華人的曼哈頓”，亞裔是法拉盛的主要居住群體，占據了總人口的69.2%。法拉盛給人壹種亞洲城市的感覺，因此不斷吸引著更多的亞裔美國人、新移民和中國投資者。【了解更多信息】

2014年9月法拉盛平均房價 $555/sq ft

相比2013年9月，增長 11.45%

相比2014年8月，增長 1.28%

  • 從2013年1月至2014年壹月，法拉盛房價保持了壹整年的增長勢頭，突破了500美元/平方英尺的大關。2014年至今，法拉盛的房價穩定保持在530美元/平方英尺之上。
  • 法拉盛如今的平均房價超過紐約均價，2014年9月為555美元/平方英尺，相當於人民幣36556元/平方米，已超過中國北京和上海目前的平均房價。
  • 雖然法拉盛現在的房價並不低，但跟華人聚集的舊金山相比要實惠得多，舊金山平均房價已達到826美元/平方英尺。不過，法拉盛的房價已經超過了洛杉磯，洛杉磯目前的房價為368美元/平方英尺。

 

4 紐約房市——沈睡之獅已經醒來

2008年經濟危機前後，紐約房地產市場經歷了近4年的下滑和低迷，2012年紐約房地產市場開始復蘇，目前呈現平穩增長趨勢。

2014年9月，紐約房產價值中位數為535,200美元，年漲幅高達8.6%。根據2014年10月的數據，保守估計，到2015年9月，紐約房產價值中位數將達到550,000美元，漲幅為2.8%。

 

三、紐約房產投資機會：聯排別墅和共管公寓各有千秋

 

1 資金充足、講究隱私、全家入住，選聯排別墅

在紐約，尤其是曼哈頓這種寸土寸金的地方，居民住宅壹般是高層公寓樓，但也有較為豪華、高檔的住宅，也就是聯排別墅（townhouse）。如果您有充足的資金，對居住環境和私密性有較高要求，家中人口較多，那麽大可以選擇位於紐約市中心的聯排別墅。

2 用有限的資金享受市中心便利生活，選共管公寓

如果妳喜愛都市生活，想住在生活設施齊全、交通便利的市中心，是單身人士或者家中人口不多，那麽可以選擇共管公寓（condo）。高檔共管公寓樓內配備遊泳池、健身房等公共設施，condo最大的好處是有專業的物業管理公司統壹管理，每月按時繳納管理費，無須親自打理。【了解更多紐約房產】

 

四、紐約房產未來趨勢展望

 

為什麽紐約房地產值得投資？至少有兩個很有說服力的理由：紐約房產的租金回報率都不低，紐約房租近期壹路上揚；現在的紐約房地產市場尚未恢復至經濟危機之前的水平，未來將保持增長勢頭。

1 紐約房子不愁租

根據房地產網站zillow的數據，2011年12月至今，紐約房租指數壹直在上漲，2014年9月紐約平均房租為2180美元，超過2013年9月的2095美元和2012年9月的1964美元。

  • 紐約平均租金回報率：4.9%
  • 曼哈頓平均租金回報率：3.8%
  • 布魯克林平均租金回報率：4.3%
  • 皇後區平均租金回報率：5.2%

2 紐約房價還會漲

2008年經濟危機後，紐約房價在2009年9月跌入谷底，從2012年開始顯露復蘇跡象，並保持持續增長勢頭。

根據房地產網站zillow的數據，2014年9月，紐約房產價值中位數為535,200美元，年漲幅高達8.6%，預計未來壹年內漲幅為2.8%。

 

 

 

 

 

 

 

俄羅斯房地產遭遇瘋狂寒冬！八張圖表看透2015俄羅斯房市

為什麼俄羅斯房地產市場這個冬天瘋了？你會這樣問我。是這樣的，在過去的24年，俄羅斯房地產市場從未有過如此戲劇化的傾向。全國各地的供應都大幅度偏離正常值：一方面，需求同比去年減少了43％；另一方面，貨幣波動和通脹風險更是雪上加霜。這是個關鍵時刻，房市到達極限點，市場的發展模式出現轉變。今天，我們可以說，長期的跌勢已經形成了一個新的房地產市場。

2015年首9個月基本市場指標

三個月內，盧布兌美元的波動範圍在55.48至70.75之間。決定盧布波動性的決定因素是油價，而目前油價也承壓。但是，俄羅斯外債的償還不會像2014年第四季度和2015年第一季度那樣危險。

布倫特原油價格與盧布兌美元彙率

然而，今年第三季度盧布的波動性加劇並沒有成為投資交易的障礙。該季度的總投資額達8.14億美元，比去年同期下降21％。今年首九個月的投資額為20億美元，同比降低23％。

房地產投資額，十億盧布

在經濟困難時期，俄羅斯本地投資者通常主導房地產市場——前9個月，他們所占份額達75％。外資占房產交易量的份額為25％，2010年-2014的平均水平為29％。但是，外國投資者對俄羅斯市場的興趣仍然存在，尤其是亞洲投資者。

按俄羅斯和外國資金來源劃分的投資分布，十億美元 2015年前9個月，房地產細分領域和區域的投資分布 <img class="wp-image-158

匈牙利——一片嶄新的房地產投資熱土 中國人踏足獲利大

很多人士都希望做有收益又安全的房產投資，但是在西歐國家城市裡每平方米的房價是很少人能接受的。擁有一千萬人口的匈牙利是歷史悠久的文化古國，為海外買家提供了房產投資的良好機會。國家風險特別低，每平方米的房價相當於其他歐洲首都房價均價的1/3。不管是安家還是投資，匈牙利的房產還是值得考慮的。

旅游業刺激海外資金湧入匈牙利房地產

匈牙利受益於豐富的旅游資源，如潮的國際游客和海外投資人，他們來匈牙利旅游投資的熱情沒有受到當下歐洲危機的影響。來匈牙利的游客仍然在增長，匈牙利政府以積極稅收刺激手段鼓勵海外投資進入旅游領域並長期持有。匈牙利自然資源豐富，美麗多彩。得益於進入匈牙利旅游業的投資，匈牙利旅游業預計未來10年會每年以4.5%的增長速度遞增，達到2681億福林。匈牙利能夠吸引海外投資者前來投資房地產的另一個主要原因是外國人可以很便捷的購買匈牙利的土地和房產。

布達佩斯房價相當於其他歐洲首都房價均價的1/3

布達佩斯房地產市場的價格在歐洲眾多國家的首都中尚處於非常低的位置，突顯投資價值。匈牙利首都市中心非常舒適漂亮的公寓的價格大多一般只有1萬多人民幣/平方米，在多瑙河布達一側也坐落了非常多獨棟別墅，這些擁有寬敞院落，數百平面物業的價格也根據所在的不同位置，價格從大約300多萬人民幣到/套到一千多萬人民幣/套。在過去的1-2年的時間裡，布達佩斯的房價其實已經發生了一定的上漲。根據物業不同的性質，漲幅有5% – 12% 不等。當然這些數字在不同的媒體上會略有不同， 但是一個上升的價格趨勢是被廣泛認可的。

從一線房產經紀那裡反饋的信息更加具體，比如房產賣家好像已經不如以前那樣急於出售房產了，可以議價的空間也因此變小。對於買方來說，可以選擇的物業沒有以前那樣多了，房產投資者的增加是房價提升的另一個主要原因。不過，基於匈牙利當前房價仍然處於一個比較低的位置，並且已經展現出逐步抬高的態勢，所以很多機構的專業人員都相信匈牙利的房價很可能已經形成了一個穩步上漲的趨勢，並將持續一段時間。

中國投資者的成功故事處處皆是

現在來布達佩斯投資房產的外國投資者越來越多了，中國投資者也突然多了起來。來自北京的某投資人，去年在布達佩斯才花了不到50萬人民幣就購置了一套市中心的公寓用作投資。用他的話說：“ 這房子太合適了， 等我兒子長大了， 把鑰匙拿給他自己來歐洲玩。”

另一位中國的新移民准備全家來布達佩斯定居， 他們比較喜歡住匈牙利的老式住房，他們喜歡歐洲古典風格的設計和略有滄桑的歲月感，那些物業房間都比較高，面積比較大，位置都非常好。選擇在布達佩斯定居主要源於他們對匈牙利教育資源和生活環境的認可。用他們的話說：“ 在布達佩斯生活不貴，輕松愜意，容易融入和被接受……”

另一中國老移民在布達佩斯居住多年，在某樓盤購買了為數不少的公寓進行投資，由於方便的地理位置和現代舒適的生活配套，很多觀光客都會選擇在這裡居住，所以這位投資者把公寓出租給游客，當然他的投資收益一定也非常讓他滿意。因為這個區域在旺季的入住率基本上都是全滿的。

當然也有收購比如酒店等的商業投資， 匈牙利的旅游業為這個國家作出了非常重要的貢獻。所以匈牙利的各類酒店已經被更多的海外投資者所關注，市場中經常聽到關於某知名酒店被收購的新聞，收購價格從數百萬歐元到數千萬歐元不等。 投資者來自俄羅斯，歐盟國家， 中國……

匈牙利人非常熱情，展開雙臂喜迎海外朋友。這裡也一定會成為海外投資者所矚目的投資熱土。

 

Laszlo律師專欄全集：

資深律師詳解匈牙利房產投資與移民

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【重磅】英國財相秋季預算將如何影響華人在英投資？看這一篇就夠了

英國財相奧斯本的陳述報告是繼3月份的預算案和7月份的大選後夏季預算案之後，在今年提交的第三份重要政府經濟聲明，列明了政府未來五年內的開支計劃。

財政支出設定英國政府未來5年花費上限為4萬億英鎊。奧斯本稱，政府將通過“采取艱難決定、量入為出”來保護英國的經濟安全，同時“捍衛國際利益”以保護國家安全。

2016年英國GDP增長2.4%，居歐洲國家之首

奧斯本表示，英國經濟今年仍有望增長2.4%，與7月預估一致。英國預算責任辦（OBR）上調2016年經濟增長預估至2.4%，7月預估為2.3%；2017年或達最快增速2.5%，2018年小幅放緩至2.4%，2019和2020年或均達2.3%。

奧斯本的四年計劃意味著英國到2019/2020財年將實現預算盈余。2015/2016財年，英國預算赤字約占經濟的3.9%。

英國的經濟增速自金融危機之後，一直居於歐洲國家之首，遙遙領先於其他歐盟、歐元區國家。這和英國貨幣獨立、“輕政重商”的政策和發展理念是分不開的。

資料來源：世界銀行（2015年1月），聯合國（2014年12月），英國共識公司（2014年12月），經合組織（2014年11月）

下圖為2015年第一季度，”G7”國家和“金磚國家”GDP同比增長率。英國的GDP增速在發達國家中，僅次於美國。

2016年4月起，二套房上調印花稅3%

英國財相奧斯本公布，新調整後的二套房印花稅征收標准如下：

圖片來源：Knight Frank

這是繼2014年12月英國實行新的印花稅政策後，有關英國房產投資的另一印花稅調整。新政的具體實施細則暫時還不清楚，但是可以判定的是，在2016年4月之前，英國的房地產市場交易將集中活躍一段時間，以爭取這幾個月時間的政策利好。

但是如果我們放眼英國房地產市場最近幾年的房價變化，不難推斷出二套房上調印花稅的政策的背後動機——英國尤其是倫敦、英格蘭東南部等近幾年房價上漲迅速的地區，房屋的供應量遠遠小於需求，使得房價被推升，大量初次購房者無力負擔、無房可買，那麼對於二套房的稅率上調，可以打擊非理性炒房者的投資行為。

另一方面，奧斯本也宣布，2018年/19年起住房預算翻一番， 至每年20億英鎊。2020-2021年建成40萬套經濟適用房 —— 英國將整體進入大規模開發房地產的局面，這也是繼20世紀70年代以後英國推出的最大型的房產建設計劃，利用開支審查法案（Spending Review）終結“英國住房危機”。

奧斯本向英格蘭的“拼搏族”（strivers）承諾讓他們擁有自己的住房。

財政部將直接投資23億英鎊，一部分用於鼓勵開發商為首次購房者新建20萬套“簡易房”，年齡40歲以下的年輕人可獲得20%的折扣。倫敦郊區的“簡易房”價格最高為25萬英鎊，倫敦市內為45萬英鎊。另一部分用於重建“棕色地帶”（brownfield land）。

另有40億英鎊用於新建13.5萬套“集資房”，購房者可根據自己的負擔能力分期購買住房份額。

有關在英房產投資的征稅細則對於海外投資人的影響，具體問題具體分析，建議在投資之前征詢英國專業稅務人士的意見。

其他秋季預算要點摘錄：

– 到2020年，公共財政狀況將比此前預計更佳，節余270億英鎊“橫財”；

– 關於稅額減免的政策來了個情節大反轉，囊中羞澀的工薪階層受益；

– 警察高層游說成功，警方的預算免遭削減；

– 國家將籌集69億英鎊資金補貼建設400000套經濟適用房，幫助年輕一代的購房者；

– 地方議會稅（Council tax）將升高，用於資助老年人衛生保健和警察維序；

– 向buy-to-let和度假地產征收更高的印花稅；

– 對護工學生的補貼支持將由貸款取代；

– 企業稅升高，用於資助學徒計劃；

– 白廳最多或將裁員80000人；

– 到2020年，海外援助預算將達160億英鎊；

– 2016年，英國國家養老金增加3.35鎊，升至每周119.30鎊；

– 到2020年向NHS額外撥款100億英鎊；

– 增加教育資助，使其同步於通貨膨脹；

– 將1500萬英鎊的“衛生棉稅”用於資助婦女公益組織；

– 削減部分英國家庭的兒童保育免稅福利。

 

Annie.胡專欄全集：

胡悅解說倫敦房產投資

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澳大利亞房地產開發全攻略——投資者必讀！

近來有很多海外朋友和投資者向我詢問如何在澳洲做地產開發：會有多大的風險和多大的回報率；是否比較容易有好的收益；是否比較容易獲得政府的批復；整個周期會有多長；會有哪些陷阱；究竟需要多少資金？     

我覺得有必要整合起來回答這些問題，同時也希望這篇文章也可以幫助大家在某些程度上對現在的市場狀況有一個更清晰的了解。    

澳洲房產開發：回報風險並存

澳大利亞被視為一個政治穩定的國家，宏觀經濟基礎穩固，也在逐步增長，生活方式也是相對平衡有層次，良好的教育系統，擁有沒有被污染的空氣和水，更重要的是這個國度的人非常友好慷慨。用一句簡短的話來概括就是“地球上的天堂”。但是和諸多的西方民主資本主義社會一樣，房產開發在澳大利亞也並非一件易事，都會受制於政府的條條框框，規劃，市場，銷售，建造的風險。但是回報可能也是很大，基於投入的資產回報率可以達到每年20%。不同的產品，市場條件和項目的大小，有的項目的回報率甚至可以高達每年150%。當然，回報和風險是同時存在的。             

鑒於我多年在亞洲和澳大利亞地產開發和建造的經驗，我總結了在行業內的一些成功因素：   

1、時間掌握

地產開發並不是一個線性的流程，事情並不是一個接著一個來的。經常是很多事情同時發生，所以要求管理者能隨機應變確保項目的成功。舉個例子來說：銷售是否一定要在拿到了規劃批文以後才可以開始？其實只要你有足夠的信心你的設計規劃不會被大幅的修改，就未必需要遵循這個時間點。最近在悉尼有一個項目，他們在拿到了規劃批文的2天後就已經開始開工建樓了。這是一個非常理想的狀態，項目的管理也是非常出色，為項目贏得了時間。畢竟時間就是金錢。

2、項目經理

很多中小型的地產開發商，很大程度上依賴於外聘的顧問和承包商，包括建築師，機械師，地區政府，建築商，承包商，規劃人員等等。為了確保項目成功，需要有人能夠遵循非常嚴格和專業的途徑來管理項目。如果有人只是“業余兼職”來管理一下，那項目注定是會失敗的。作為一個好的項目經理，就好比在牧場上管理一群自顧自走的牛羊。一個好的牧羊人（項目經理）必須具備專業技能和頑強的意志力來驅動整個項目走向成功。

3、風險評估

一個成功的地產開發商是一個精明的風險承擔者。他們知道什麼時候可以觸碰一下底線，什麼時候不可以。即便是需要這麼做，他也能知道隨之而來的財務，法務和商業上的後果。限於商業機密，我們在這裡也無法透露太多，但是如果你無法接受挑戰和風險，那麼地產開發不適合你。畢竟為了獲得每年150%資產回報率，你還是需要有選擇地承擔一定的風險。畢竟天下沒有免費的午餐。

4、產品設計

要成功你必須站在市場的前沿，預測下一個市場的大趨勢。你如何打造你的產品去迎合持續的需求。即便是在現在這樣一個需求強大的市場環境中，我看到的最成功的地產項目是那些獨一無二的，讓人為之眼前一亮的項目；是一些市場上從未見到過但是見到以後又能欣賞到其價值的項目；這些項目最終成為一個市場上一直熱烈討論的點。鑄就這種項目並不是說一定要投入大量的資金，但是一定需要創新的思維和對地產項目的熱情。設計出貼合目標消費群體的產品和地段是項目成功的關鍵。有一個例子：我最近看到一個全新公寓項目坐落在東區一條非常繁忙的馬路上，做得非常有“設計感”，是那種潮流的倉庫的風格，還帶著塗鴉牆，是低成本和酷酷的時尚感的結合體。但是，這個項目在預售中沒有賣掉一套房，銷售非常緩慢使得後期的開工非常痛苦。其實這種設計並非適合所有的人群和所有的地段，他們絕對是在那個地段設計了一個錯誤的產品。

5、人脈經營

開發商需要與專家們建立很強而且緊密的關系，同時也要具備專業知識。他們需要經常尋求第三方的建議和在整個流程中涉及的方方面面的人溝通。他們需要持續地閱讀，溝通和約見不同的人來隨時跟新他們的知識。他們不能僅依賴於過去的經驗，當他們開始建立一個新的項目時，他們需要用全新的視角來看待問題，從問題的核心出發作出理性的判斷。如何讓一個在Collingwood區域的公寓項目和在Hawthorn區域或者Ringwood區域不同？多和你信任的項目所在區域的地產中介溝通來判斷市場的需求和對設計風格的偏好。想要知道哪裡有不錯的但是沒有在市場上售賣的土地，你就需要跟政府評議會和規劃師多溝通。哪家公司最近設計的公寓的項目在4周就賣掉了。為什麼與之毗鄰的項目開盤了一年了，還在賣？誰是你的目標市場？哪種組合是最優化的？

以上這些原則一直是我們所欣賞和恪守的，並切實運用在我們的每個項目中我用一個流程圖幫助大家更好地理解地產開發的流程，並且列出STM地產是如何在這個紛繁復雜的流程中協助投資者。   

 

Simon & Vivien專欄全集：

盛達文地產發展總監們與你大談澳洲房地產開發及投資

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