在新西兰,商业性的投资型地产,房东跟房客的遊戏规则跟住房型投资地产是完全不同的。第一点,商业房屋的租约是非常有力的文件,且通常都是长约。譬如一个超市跟房东签了五十年的租约,在这五十年裡,就算房子几经交易,每任房东都必须履行那份租约,直到到期日为止。甚至,房客可能还有续约权。就算市场的环境或是地价改变,每任的房东都无法改变一开始的遊戏规则。
第二个不同点,就是房东跟房客之间的法律关係是平起平坐的。住房型的房客不需要负任何修缮的责任,但一般标准的商业租约,房客则要负起所有的修缮的责任,除非是房子结构上的损毁。
案例
一名客户买了一间租给银行的商业房屋。租约裡有一项条款注明:如果市场改变,房租就应该下降。这个时候,银行之前支付较高的租金就不适用了,所以依照合约,房东应该退钱。
一般租约规定的租金在正常的情况下是只升不降。在以上案例中,房东一定要让律师规画好租约条款,才能避免跟强势房客合作时可能遇到的风险。
有些商业类租约的房客是银行、政府机构、或是大型的国际企业这种信誉良好,根基稳定的单位,既有地标性,也不会轻易改变地址。这些房客通常有一个特质,是房东想买进这种租约房屋的时候要注意的,那就是他们的合约通常不是律师公会的标准合约。通常他们因为强而有势,会由企业内部的律师部门拟定对他们比较有利的合约。例如,跟作为房客的政府单位签约的时候,会发现你买来的租约内容说明:房客只付租金,其余所有费用则是房东出。为了避免这样的风险,投资方一定要特别请律师检查租约。
商业地产买卖中律师的角色
商业房地产的买卖过程中,律师扮演了关键性的角色。首先,商业租约是一个契约,购买前一定要完整检查这份契约的执行力和回报率。例如房客是否有保人,是否拖欠房租甚至破产。因为一旦宣布破产,租约裡累积积欠下来的债务就成了呆帐。另一方面,这个商业房屋的条件和价值,例如租金、涨幅、期间长短等,完全取决于这份租约。买下商业租约代表接受这个契约,而一位在房地产领域拥有专业知识的律师,则可以为各位投资人好好的把关,避免任何的损失。例如,两个人合伙投资一个商业类地产,但只有一方提供个人的资产做为担保。做为律师就有义务和责任,提醒提供个人担保的这位买家谨慎承担风险。
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