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奥克维尔（Oakville）南邻安大略湖，是位于多伦多西部的一个风景优美的小城。由于距离多伦多市中心只有30多公里的路程，在多伦多上班的人士，可经QEW或者403高速直接驱车前往，也可以坐Go Train的轻轨列车来回，大约半小时就能到达，因此历来受到当地白领阶层和富裕人士的喜爱。

近年来，随着多伦多华人移民的逐步增加，原先大部分华人新移民的定居点，诸如世嘉堡、北约克和列治文山等地区的族裔结构正迅速改变，房价也在经历了多年的快速攀升后，让有些朋友们觉得心有不甘了。相比起来，奥克维尔由于其出色的基础教育和相对较低的房价，正日益受到华人朋友们的青睐。奥克维尔在今年MoneySense杂志公布的加拿大最佳居住城市中，排名第六，在加拿大最佳养育孩子城市和加拿大最富裕城市中都排名第四，是大多伦多地区的一颗璀璨明珠。接下来，就让我把奥克维尔的两大优势细细道来。

优秀的公立中学

18万人口的奥克维尔，基础教育非常发达，整个地区拥有9所私立小学、3所私立中学、和两所12年一贯制私校。其中既有名声在外的百年老校Appleby College，也有不被我们所熟悉的好私校，譬如St. Mildred’s-Lightbourn 女校和MacLachlan College。

奥克维尔的公立学校共30所，其中小学24所，中学6所，六所公立中学都很出色，这也是许多华人朋友搬来奥克维尔的一个重要原因。

6所公校中最年轻的当属Garth Webb中学，成立于2012年，虽然建校时间短，但在今年的菲莎排名中还是取得了72的好成绩。去年奥克维尔排名最高的Iroquois Ridge今年排名第22，去年排名21的Abbey Park，今年排名第7；老牌名校Oakville Trafalgar成绩也很理想，排名第9。不管是最新排名还是过去5年的平均排名，全部六所公校都进入前80，体现了本地一贯优秀的教育水准。

下图按过去5年的排名顺序做了汇总，从结果看，非常有趣的是，这个排序严格地吻合每所学校所对应的家庭收入排序。

温和的房价

奥克维尔的房价和多伦多其它区域类似，呈现着稳步上升的趋势，总体涨幅还是比较合理的，为新进入者提供了比较好的购入机会。

这里以独立屋在各区域的价格变化来观察各区域价格走势，参照多伦多地产局（MLS）的独立屋Benchmark价格（基准价格），此数据比平均价格更能说明各区域间相对价格差异。

从数据上看，从2012年至今的三年多时间里，涨幅最大的是列治文山和万锦的独立屋，分别达到32.9%和31.4%，其次是多伦多的C14区、密西沙加和C13区，为24.8%、23.7%和23.2%，奥克维尔涨幅最小为20.1%。

2012年以来大多伦多各区的独立屋价格涨幅 2012年以来大多伦多各区的独立屋基准价格变化趋势

上图是各区域的独立屋价格走势图，红色线条代表奥克维尔。总体来看，多伦多C14、C13区的独立屋价格依旧远远领先，密西沙加的独立屋基准价虽然最低，但涨幅超过C13区，奥克维尔和万锦则互换了位置。在2012年，列治文山、万锦的独立屋价格和奥克维尔还相差不大，但从2014年开始，涨幅则明显超过奥克维尔，以同样的独立屋基准价格衡量，目前列治文山高出奥克维尔约14%，万锦高出奥克维尔约6%。

当然，各位可能会从以上数据得出不同看法，打算买房的朋友觉得开心，而已经置业的朋友又可能觉得升值不快、心有不甘。但换个角度思考，恰恰因为如此，富裕而教育资源发达的奥克维尔才具备了良好的抗风险能力，随着华人朋友的不断迁入，未来的升值空间还是非常值得期待的。

笔者心得

我本人也曾居住在北约克，后来搬到奥克维尔的主要原因也是被其合理的房价和优秀的学校所吸引。另外，整个城市所散发出来的那种宁静、友好和优雅的气质，特别打动我。每到夏天傍晚，夕阳西下，踩着洒落在林荫小径上的落日余晖，一路漫步来到美丽、静谧的安大略湖边，那是一件多么惬意的事啊！

（学校排名数据来自于安省菲莎排名报告，由于本年度菲莎报告未公布家庭收入数据，本文采用了上一年报告中的数据；房产数据来自于多伦多地产局MLS）

蒋蓓专栏全集

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在外国人购买房产方面，加拿大的政策相对开明。大多数情况下，这是一个简单的过程。无论是用于生活还是投资，多伦多房地产是全球最具吸引力的市场之一。从法律的角度来看，在多伦多置业的外国人享有和加拿大居民同等的财产所有权。

如果你计划每年在加拿大居住少于6个月的时间，你就被认定为非居民，但你仍可开一个银行账户和置购房产。如果你在加拿大停留的时间长达6个月或以上，则必须申请移民身份。外国人在多伦多置业时，没有购房数量和类型等方面的限制。外国人可以自由地拥有自己的房产及在里面生活，或者把房产租出去创收，或者当他们选择将房产传给继承人或受益人时而出售房产，不受任何限制。外国人同样有资格申请贷款购买房产，但贷款必须是由加拿大专业的金融机构或抵押贷款机构发放。

外国人应与有信誉的房地产经纪人合作。而选定的房地产经纪人应与买方合作，以了解客户到底在寻找什么类型的房产，并有能力代表客户去寻找房源。通常，买方无需支付房地产产经纪人费用，因为房地产卖方或开发商会补偿房地产经纪人。不过，在购房过程中，也会产生一些需要买方支付的费用。这些包括但不限于：

1. 律师费
2. 房产检查费
3. 土地转让税
4. 其他交易成本

在某些案例中，房地产经纪人要同时代表买方和卖方。在这种情况下，房地产经纪人必须预先向双方披露这一事实，避免任何利益冲突。当与房地产经纪人合作时，外国客户必须与其签署一份买方代表协议，这意味着客户只与该房地产经纪人合作。外国买家也需要一位加拿大律师的服务，房地产经纪人应该能从他们的专业领域推荐一位好律师。

实际的购房方式可有以下几种：

1. 国外买家亲自来多伦多。这始终是首选方法，这样买方能够亲自看房和签署文件。

2. 本次购买可以通过代表外国买家的授权委托方式进行。但授权书应由加拿大律师或当地的加拿大使馆、加拿大领事馆来安排。

3. 购买也可通过使用各种纸张和电子的组合方法直接进行，包括传真、快递、电话、Skype和FaceTime，这样买方不必亲自来加拿大签署文件。

总的来说，外国买家在多伦多置业的实际过程遵循以下步骤：

1. 国外买家找一个好信誉的房地产经纪人合作。

2. 买方与房地产经纪人讨论想购房的一种或几种房产类型。

3. 然后，房地产经纪人搜索符合买方要求的房产类型。

4. 一旦买方满意房地产经纪人锁定的房产，买方和房地产经纪人可以进一步签下书面买方代理协议，明确该房地产经纪人专门为买方服务及买方有意购买的房产类型。

5. 买方房地产经纪人提出了一个价格范围建议，由买方决定报价呈现给卖方。

6. 接着，买方房地产经纪人将所有必须的信息收集起来整理到报价中，并提交给卖方的房地产经纪人。

7. 买方房地产经纪人与各位卖家及他们的房地产经纪人谈判，商定卖方能够接受的价格和条件/条款。

8. 一旦条款达成一致，双方均已签署最终报价，买方房地产经纪人则将所有与交易相关的文件转发给买房代表律师，卖方经纪人则将所有与交易相关的文件转发给卖房代表律师。买方律师与卖方律师合作，检查房产所有权，剩余问题都解决后，就到市政当局进行交易登记。

9. 双方律师就所有销售条款达成一致后，完成注册和关闭交易。最后，买方获得房产所有权和钥匙。

必须指出的是，在大多数加拿大房产交易中，买方通常需要两场、在某些情况下甚至三场的房屋检验。第一次在报价后进行，检查房产是否有需要解决的问题。如有，应该有协议规定卖方会解决问题。某些问题必须在房产出售前解决，否则贷款人（如有）不会为交易提供贷款，房产保险公司也不会为房产提供保险。接下来的检查发生在问题解决后，交易关闭前。通常，买方在报价时需支付至少相当于购房款10%的押金给卖方，以向卖方表明买方诚意。

Amin Purshottam专栏全集：

Amin Purshottam引领你明智投资多伦多房产

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目前，多伦多和温哥华是加拿大最火热的房地产市场，在这两个都会地区，即使是普通的独立屋都索价100馀万元，豪宅的售价更是高得几近离谱。由于加国房贷利率极其低廉，就业市场也比较稳定，温、多两地的独立屋相当抢手，形成了买家多于卖家的卖方有利的市场。

根据苏富比提供的统计数据，今年上半年，温哥华地区价格400万元以上的豪宅销售量暴涨71%，在大多伦多地区也跃升72%。苏富比预测，在多伦多和温哥华对价格达到100万元的共管公寓（这是苏富比界定豪华共管公寓的标准）的市场需求，将继续维持强劲，尤其是在市中心地区。那究竟在多伦多购买公寓期房项目有什麽要注意？金牌经纪江晓清带给你以下实用资讯：

一、法律

当你从开发商手中购买新建Condo公寓时，Ontario’s Condominium Act （安省共管式公寓法）是你最权威的法律依据和保障。

二、买家保护

• 当你购买新建公寓时，你有权在10天的冷静期内取消购买。这里提到的“10天”法律上定义为：自你收到的最后一份双方全部完成签字的购买和销售合约或房屋声明书（purchase and sale agreement or the disclosure statement）起算
• 房屋声明书（disclosure statement）中任何内容更改之后，你有权在10天内取消购买协议（例如，声明书中有明显的改动）
• 如果你取消了购买，开发商必须偿还你的所有定金付款及可能支付的利息。
• 开发商必须将你所支付购房定金存入信托
• 未经您的同意或法院命令，开发商不能终止与你的购买和销售合约
• 像其他所有的新房一样，新建公寓受到安大略省新屋保修计划法案监管（Ontario New Home Warranties Plan Act）

温馨提示

购买新建公寓并不意味着你可以省去验房步骤（它会帮助你做出明智的决定，并了解房屋的状况和真实价值）。

三、开发商的义务

• 采取一切合理措施，按时完成公寓建设项目（如果你的公寓房无合理理由的拖延交房，你可能有赔偿的权利）。
• 不能延迟注册需要建立公寓公司法律文件。
• 为你提供房屋声明书（disclosure statement）。

四、房屋声明书（disclosure statement）

开发人员必须为您提供一份包括以下内容的房屋声明书：

• 物业描述（如土地和建筑周边及单位的界限）
• 开发商有意向出租的单位数量——如果开发商打算继续保留房屋单元的所有权，则开发商成为该单位的拥有者，并可以控制一些公寓运作上的事务（共管式公寓法没有限制购买者的单位购买数量）
• 对未完成的公共设施，开发商要公布预计开始建设和结束的日期
• 该公寓公司目前的预算和开支——开发商必须公布第一年运营的预算收入和支出，并应显示支出细项，如员工、维护和公用事业等费用（这些信息能让你能够合理计划第一年的每月管理费。并且，如果发现报告中显示了开发商推迟了一些开支，或者部分开支没有包括在第一年预算，那么你也能做好管理费增高的准备）
• 该公寓的声明——包含公寓的基本规则，规定了你的单位和公共设施的定义（包括你拥有的百分比比例），并显示每个业主必须在每月缴纳的公寓管理费金额
• 公寓的章程、规则和限制——其他一些关于单位和公共事项的细则（例如，可能会限制宠物大小或数量；你可以使用百叶窗/窗帘的色彩；如果想出租你的单位，你应该提供某些文件等）

五、管理费的上涨

新公寓业主有时会对大幅增加的公寓管理费感到惊讶和不满，这种大幅增长最常可能发生在第二或第三年。

开发商虽然在房屋声明书中已经预计规划了每月的开支，但是直到董事会接管，并进行第一次准备金研究后你才能开始知道维持建筑物的真实成本。

六、公寓保险

屋主需要了解公寓的保险能够偿还哪些损失，因为房屋的一些损坏和维修费用可能是非常昂贵的。了解公寓的保险，也能帮助你决定是否需要购买自己的保险。

七、购买之前

在购买新建房屋之前，一定要仔细阅读房屋声明书（disclosure statement）和公寓提供的预算，并与专业的律师、地产经纪或者会计人员进行沟通，多问几个如下问题：

• 在第二个财政年度，管理公司有多大可能提高管理费？
• 是否有任何推迟交付的公寓开支会导致屋主的开支增加？
• 较之其他拥有相同水准公寓公共设施的楼盘，这里的管理费是否合理？
• 是否所有的水电等公共事业费包含在每月的管理费中？如果没有，那么你是否能够承担每月这些额外的开销
• 第一财年的储备基金是否只有管理公司预算的10%？（这是最低的储备基金额度。这也意味着屋主们对储备基金的贡献可能要迅速增加，在第二财年，这可能会影响你的管理费）
• 有多少单位开发商想要保留产权并进行出租？
• 屋主出租自己的房屋是否有所限制？
• 公寓本身管理公司的保险能够保障哪些东西？多少金额？

眼下的大多地区公寓市场依旧非常火爆，不少海内外投资客都看好这个稳定且繁荣的市场。作为一项投入和回报都比较稳定的投资项目，能够认清其中的一些风险，寻找到一个专业的从业人员想必更能为你的投资保驾护航。

江晓清专栏全集：

华人顶级经纪江晓清解析加拿大房产投资

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