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在泰国买公寓：49%外国业权配额全攻略

导言

泰国法律整体上是很欢迎外国人前来投资房地产，可是一些细节条款难免令外国人无所适从。产权公寓是最简单丶 最受欢迎和风险最小的泰国房产购买方式，因为外籍人士只要持有允许居住在泰国的合法签证，都能满足泰国《公寓法案》直接购买一套房。虽然外籍人士对所购买的永久产权公寓拥有100％的所有权，但外国人最多可以购买该公寓总建筑面积的49%。换句话说，可供外国人选择的房源变相减少至少一半。因此，在购买之前，注意该公寓外国人所有权的配额，这是非常重要的。泰国房地产专家Richard会为大家解释外国业权配额的来龙去脉，以及在泰国业权配额制度下，身为外藉业主所享有的权利。

 

目前，泰国法律限制了外国买家在任何时候所能购买公寓面积占公寓楼总面积（留给私人所有权）的百分比，这是限制外国买家进入泰国房地产市场的法律问题之一。虽然这种限制在曼谷几乎没多大问题，但在度假村这类外国买家经常超过泰国买家的地区，如苏梅岛（Koh Samui）、芭提雅（Pattaya）、普吉岛（Phuket），对于公寓开发商而言，它已成为一个严重障碍。由于这一限制，度假村地区的开发商建造的公寓单位很多卖不出去的，因为泰国买家购房兴趣不大，而外国买家因为目前的法律限制不能购买。

为什么配额是49%?

这些对外国永久业权的限制背后的逻辑是：任何买家（泰国或外国人）购买一套公寓将获得（1）公寓单位的不动产所有权；（2）“每10000 平米在公共财产所有权占比______ %”。

现在属于共同业主（所有的公寓单元业主）的公寓公共财产包括：

(1) 建筑所在土地；

(2) 共利土地；

(3) 建筑结构；

(4) 共利部分建设；

(5) 共利工具和公用设施；

(6) 公共服务地区；以及

(7) 其他共利不动产。第4号法案添加以下不动产作为公寓的公共财产，包括：

(8) 公寓法人办公室；

(9) 欠债不动产；

(10) 公寓大楼内以安全或环境为目的的结构或系统（如电力、通风、空调、排水、清理和防火系统等）；以及

(11) 以公寓大楼共同业主筹集的共同费用维护的其他资产，所有设施和公寓所在土地。

Richard注解：

如果政府授权公寓大楼外国永久业权配额超过49%以上（例如70%），那么这种方法就会立即在共同财产方面给外国买家多数业主所有权（在本例中70%），其中还包括公寓所在土地。

换句话说，外国买家将在住宅用地占多数权益，与泰国土地所有权法律冲突。

最后，一套公寓单位的业主所有权还包括成为法人（或社团合伙人）一员的权利，可代表共同业者管理共同不动产，同样的也可行使关于公共财产的所有权的比例投票的权利，以及被选为法人委员会成员，以泰国法律为凭据可能造成更多的问题。

当然最简单的方法是抑制配额。但在泰国，事情并不总是那么容易，尤其是现在政治背景下，泰国媒体对泰国土地上“外国威胁”总是抓住不放。

（译自Rene-Philippe DUBOUT律师的英文原文《Buying a Condominium: The 49% foreign ownership quota issue》）

 

Richard专栏全集：

泰国房市跌宕起伏 专家教你如何把握商机

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澳洲房产投资常见Q&A：海外买家可以在交房前转卖楼花吗？

近日，不少澳洲房产买家来咨询是否可以在土地交割前将楼花或者空地转卖出去。简单来说，是有可能这样操作的。基本流程让我们用一个例子来具体说明：

  1. A与开发商签订了购房合同，说好5年交房，房屋售价为60万澳元；
  2. A在签合同时支付了第一期10%的首付款，即6万澳元；
  3. 在签订合同2年的时候，A找到了B，想将这个即将要交房的物业转卖给B，售价为70万澳元；
  4. B答应了，并付了一笔订金（一般为房价的10%）给A，即7万澳元；
  5. 到了交房时，B将63万澳元尾款交给A；
  6. 同时，A将54万澳元尾款交给开发商，物业顺利成交。

对于A来说，这一交易，他用2.5年的时间，支付了6万澳元的本金，赚到了10万澳元的利润，相当可观。但A需要在交房前按照政府要求按时交纳印花税（按照60万的房价交纳）。而B则需要按照70万的房价交纳印花税。其次，对于净赚的利润，A还要支付中介的佣金，以及资本利得税（即差价售出部分作为A当年的收入缴纳个人所得税）。如此一来，其实A的净收益并非有看上去的那么多。

其次，A在与B签订了合同后，A与开发商之间的合同仍旧生效，因此A依旧需要履行其在楼花合同下的责任和义务。在交房时，如果B的资金不到位，没法和A交割，则A也无法和开发商按时交房。开发商可根据原合同追究A的责任。

此外，值得注意的是，澳大利亚政府及开发商并不赞成如此做。因为这样很容易造成炒楼花的现象，对稳定的澳洲房地产市场会有不小的危害。其次，开发商往往会在购房合同中说明名，买家不能在交房前转手以限制买家。由于开发商通常都有一些保留项目会在交房前后出售的，如果任由买家随意的转手定价，极大程度上会扰乱开发商的定价及市场。

尤其对于一个二手转卖的楼花来说，A只能寻求本地买家，而不能再卖给海外买家。因此，如果有此意向的买家，建议在签订楼花合同前与自己的律师了解清楚合同内容。（澳大利亚不同的州有不同的规定，以上内容只适用于在新南威尔士州的买家）。

海外买家买地建房

如果转手空地，则可以卖给本地或海外买家（海外买家需要申请新的买房许可）。如果在交地前转卖，则流程和上文类似。如果交地后且和承建商商量好的前提下，则基本可以自由转卖。

但是需要注意的是其在购买空地时申请获得的海外人士买房许可（即FIRB许可）是有条件限制的。该限制包括：

  1. 申请者必须买空地用来开发建房；
  2. 申请者必须在许可日起24个月内开工。

对于以上限制的解读，许多读者可能觉得并不影响其在24个月卖地。其实并不是这样的。

无论在交地前或交地后，如果买家不能在24个月开工建房，都应向FIRB海外投资审查委员会报备，并说明不能按时开工的原因，即申请延期开工。

如果买家在建房前将空地卖出去，则需要另行申请一份“卖地许可”。简单来说，要告诉FIRB为何买家无法按时开工，为何要在建房前转卖。只有在获得“卖地许可”之下才能合规的转卖空地。但是这个卖地许可的申请并不在买房许可申请的列表之内，而是一种额外的申请。对于FIRB来说申请审批的速度没有30天的限制，且委员会会根据单独案子单独评定，因此在时限上很难控制。建议买家应当提前做好规划。

 

杨泱专栏全集：

律师杨泱解析澳洲房产

 

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下周一美联储可能”加息” 对你在美国买房有何影响？

美联储下周一将举行讨论贴现利率（discount rate）的会议。市场存在一定的预期，美联储可能上调目前为75个基点的贴现利率，因为在月会议上，12个地方联储主席中有8人赞成提高这一利率，仅一人希望下调该利率。

举行讨论贴现利率会议：下周一 美联储可能就开始”加息”?

值得注意的是，9月该会议举行时，美国整体数据较为疲弱，而如今则好转不少，但即便在当时数据不佳的情况下，10月FOMC会议纪要仍显示美联储12月加息几乎已经板上钉钉，这无疑增强了市场对于下周一美联储会议可能会优先上调这一利率的预期。

上月中旬公布的，美联储9月份贴现利率会议的纪要文件显示，支持将贴现利率上调25个基点至1%的地区联储数量从7月时的五个增加至八个。那些倾向于上 调贴现利率的官员们认为，让利率向更加争产的水平靠拢乃适宜之举，因为美国经济和就业市场条件都得到改善，且通胀率有望在中期内开始逐步地朝着美联储2% 通胀目标回升。

要求上调贴现率的地区联储银行希望将贴现率与隔夜联邦基金利率之差正常化。

贴现率是美联储对商业银行提供贷款的利率，一般为银行的最后资金渠道，属于美联储利率工具的上轨，除偶发、短期的紧急需要外，美联储一般不鼓励银行借款。

该利率与隔夜联邦基金利率之差是美联储一项主要的经济调控工具，多年来一直锁定在0~0.25%区间之内。

上述利差在2007-2009年金融危机前为1%，但危机期间美联储将其下调至仅0.5%的水平，以鼓励银行业者放贷、提升流动性。

反对意见

但布朗兄弟哈里曼（Brown Brothers Harriman）全球外汇策略主管Marc Chandler则认为，尽管美国正通往货币政策正常化的道路上，但美联储可能最后还是谨慎操作，等首次提高基准利率，即联邦基金利率后，再提高贴现利率。

美联储副主席费希尔在本周初的讲话上就强调，美联储会尽全力避免加息给市场带来“震惊”，Chandler认为这意味着，“美联储会让一个坚定认为美联储12月不会加息的人，到12月真加息的时候也不会感到惊讶。”

Chandler表示，上调贴现利率就相当于放宽了美国利率走廊的宽度，这可以成为表达美联储确定12月加息的行为，但也会削弱美联储的威信，因为美联储根本没必要向市场承诺12月加息。

“所以美联储下周不会上调贴现率，不然会干扰市场，他们会在首次加息以后，才可能提高贴现率。”Chandler表示。

本周三，美联储10月FOMC会议纪要显示，绝大多数委员认为12月会议时，加息的先决条件或满足，届时加息可能是合适的。但也有两位有表决权的委员对 10月声明中的措辞变化有顾虑，担心“下次会议上加息是一个可能的选项”措辞，可能让市场误解，误以为美联储传递了非常强烈的12月加息的信号。

历史参考

事实上，早在2010年2月，美联储就上调过贴现利率，当时是从0.5%上调至0.75%，并表示此举将可鼓励金融机构更加依赖于货币市场来满足其短期流动性需求，而不是依赖于美联储。

美联储当时还表示，“预计这一改动不会导致家庭和企业的财务状况更加紧缩，也不意味着美联储对经济前景的预期或货币政策前景将会发生任何改变。”

从利率相关资产来看，美国不管是长期的10年期国债收益率还是2短期的两年期国债收益率均没有出现明显上行，不过也需要考虑到当时正处于QE进行的“如火如荼”之际。

 

 

一直以来，美元加息的话题牵动着海外投资者的关注，那么，美元加息对大家在美国买房有怎样的影响呢，你清楚吗？且看居外网独家分析报道：美元加息对你在美国买房有何影响？

 

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（互联网资讯综合整理）

在匈牙利安家有什麼好？從英国人眼中看匈牙利房产

在英国人脑中，安家匈牙利就是：成活成本低，住房便宜，只要两小时就可飞回英国。

匈牙利的古城布达佩斯，绰号“多瑙河上的明珠”，是世界上最具吸引力的首都之一。典雅的建筑，精致的餐馆，公寓为主的房地产市场装点着这条欧洲第二长河。

大多数英国买家都被巴拉顿湖（Lake Balaton）区吸引。该区离布达佩斯只有一个小时的车程。据估算，超过1,000名英国人在湖区拥有度假屋，规模为中欧最大。

著名的水上运动区、温泉浴场和布满度假胜地的海岸线，巴拉顿湖区的自然美景令人应接不暇。一个国家公园延伸至北面，一路的火山丘陵布满是葡萄园。

巴拉顿湖如何一块磁铁般，吸引着众多游客，其中70％是匈牙利人。这里的平均周薪是100英镑，所以餐馆和酒店经营者必须根据当地情况定价。

“便宜得不需要租金来供房”

一对英国夫妇：Norman，68岁；Margaret Bradford，64岁，已经在Cserszegtomaj村附近住了近六年。当他们看到很多土地在出售后，就萌发了买房的念头，经历两周的找寻无果后，他们曾计划回到故乡英国。现在，他们有1,500平方米的地产，包括自己的葡萄园。

Margaret Bradford的女儿Rhonda，也被巴拉顿胡迷住了。去年，她只花了21,000英镑，就在父母附近买了一个四居室的独栋别墅，并打算和丈夫在此度过她五周的年假。“关匈牙利农村的一大好处是大多数房产都附有大面积的土地。我们的土地有约2,000平方米，”她说。Rhonda并不打算将她的小屋作为度假屋出租。“我们不需要租金来供房，因为房产非常便宜，”Rhonda说，“这真是令人难以置信，我们付那么少的钱，却买到一个三层楼的别墅。”当地不仅人好景美，巴拉顿高地国家公园（The Balaton Uplands National Park）离这只有五分钟车程，附件基础设施完善，包括各类超市，如利德尔（Lidl）、乐购（Tesco）和喜互惠（Safeway）。Rhonda购房的过程直截了当，她的家人对这里低成本的生活都十分满意。

许多英国人认为，匈牙利是探索欧洲的理想之地。特别是在匈牙利的巴拉顿湖和农村地区，因为它们位于与其它欧洲国家交界的地方。匈牙利有很多值得探索的地方，尽管在很多方面也很现代化，但乡村未受破坏，生活节奏让人想起30年前的英国。匈牙利人有不同的人生观，他们更专注于传统的家庭观念。这是一个奇妙的地方。

 

Laszlo律师专栏全集：

资深律师详解匈牙利房产投资与移民

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看居外日历 知海外新政（2015年12月）

居外《海外日历》月月更新，及时准确，为您提供最新最热的海外时政，信息涵盖世界各地众多国家。搜罗留学、投资、移民、旅游等各个领域最新政策，为您的海外投资置业之路保驾护航。

看居外日历 知海外新政（2015年12月）
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2015年12月1日以后在澳大利亚买房新规
看居外日历 知海外新政（2015年12月）
2015年12月新西兰各大学申请截止时间
看居外日历 知海外新政（2015年12月）
2015年12月新西兰各大学申请截止时间及简介
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2015年12月海外大学申请截止时间及其简介
看居外日历 知海外新政（2015年12月）
2015年12月牛津布鲁克斯大学申请截止时间及其简介
看居外日历 知海外新政（2015年12月）
2015年12月美国国务院取消护照加页

2015年1月—10月 海外相关动态盘点

 美国  

英国

澳洲

加拿大

新加坡

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为什么比起股票投资，精选房产投资是实现经济独立更好的选择（第一部分）

经济独立是世界各地最勤勉的人们共同的黄金梦。无论你现在年龄多大，无需担心明天没有钱维持体面的生活，岂不美妙？如果你有一只能永久下金蛋母鸡，或是赚钱机器，赚取足够的现金支付所有的生活费用，你可以选择只做能让你快乐的事情，甚至是做任何你想做的事情。这就是所谓的经济独立。你不再需要为钱而耗费时间；你的资产为你效劳，所以你不需要工作。这是一个美好的概念，但世界上有多少人实现了经济独立？事实上，不是很多。

不过好消息是，一个人的一生中，完全可以实现经济独立，即便他不是很年轻了。在美国，聪明人实现经济独立最传统的方式是购买股票，他们大多数建立一个股票投资组合。该方法遵循积累模式，在很长一段时间，你攒下足够的钱来积累股票。你希望你的股票会升值或至少维持价值不变，以便有一天你积累够了，然后你可以开始一点点地卖出，依靠卖股所得的收益维生。美国大多数退休基金是在这一原则下运行。然而在这个模式存在严重的缺陷：

问题1：当你开始享受你的经济独立，你也开始消耗你的投资组合。每个月，你卖出一小部分股票套现作为生活费。长此下去，你的投资组合将会收缩，直到完全耗尽。

股票派息大不如前

解决这个问题一个方案是投资高派息股票。用这种方法，你将能够靠股息维生，你不需要出售任何股票或指望股票升值。这是一个非常好的解决方案，但有一个问题。美国和世界上大多数国家股息收益率都较低，尤其是更安全、更有信誉的公司。实际上目前的年度股息收益率只是在2%左右(见图表)。确实存在更高的收益率，但大多数收益率每年甚至不超过5%。这相当于说，要想得到10000美元的月收入，你至少要攒够240万美元来建立股票投资组合。对大多数人来说，这可行性有多高?

问题2：你怎么知道你能活多久？这是无法估算的，因为没有人知道他什么时候会死。唯一可以肯定的是，世界各地的人预期寿命都在增长。1960年，中国人的平均寿命是43.47年；2012年，达到了75.20年。人们活得越来越久，到了晚年，像老年卫生保健这样的事情变得更加昂贵。因此，这存在一个非常高的风险，如果你活得“太久”，经济独立的梦想可能变成一场噩梦。活得太久，钱却不够花这样的风险是真实存在，你渴望未来不应有此局面。因此，太过依靠这种方法是不可取的！

实现经济独立更好的选择

好消息是，有一个非常好的资产类型可以更好地用来实现真正的财务独立：房地产。实际上是很容易看到这背后的原因。首先，房地产投资不需要遵循积累模式。如果你建立的投资组合收益率不错的话，可能一开始就能给你大量现金流收入。你将可以依靠房地产投资组合产生的净租金生活，不需要出售房产套取现金。第二，同样的理由，你真的不需要估算自己的寿命。投资房地产，问题1和问题2不复存在！

尽管如此，批评者很快指出一些房地产投资的缺点，也确实如此:

——房地产并不是一个短期投资。
——空置，租户拖欠，拆迁是相当大的风险。
——房地产可能逐渐过时。随着时间的推移有一定程度的磨损，需要昂贵的装修。
——买什么？住宅房地产本质上非常具有地方性，它不像股票一样能通过研究据理推测其未来价值。

在股票领域，有成千上万高学历、并具备几十年的投资指导经验的研究人员。然而在住宅房地产，没有如此多的研究人员，大多数经由房地产经纪人的建议购买房产，他们可能会给出有偏见的建议。他们常常代表卖方的利益，而不是投资者的最佳利益。

Sidney Shauy专业点评

我同意上面列出的所有房地产投资缺点。然而，记住我在这篇文章的标题用了“精选房地产投资”这样的措辞。显然这不是指任何房产就能让经济独立的可接受的投资。事实上，我敢说， 市场上超过90%-95%的住宅作为投资不是非常的好。甚至一些房地产投资可以称得上是非常糟糕，即使它们看起来很美观。不幸的是，在房地产领域，“投资”这个词被严重滥用。了解如何选择，区分好坏毋庸置疑非常重要。

最后，识别和购买合适的投资只是第一步。成功实现经济独立的目标需要比这更多的步骤。你必须能够让你的投资表现与预期一致。采用正确的分析方法和工具，你肯定可以通过房地产投资实现伟大稳定的经济独立。在本系列的下一篇文章，我将讨论如何克服这些挑战，实现这一目标。请继续关注！

 

Sidney.Shauy专栏全集：

Sidney剖析美国房产市场

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海外买房投资光看房价还不够！外汇汇率也很重要

一、外汇汇率对在海外买房的影响

中国人在海外投资，房价高低固然是最先要考虑的因素，两国之间的外汇汇率也是相当重要的一环。选择在正确的时机进行投资，可以降低买房成本，相当于房价直接打折。虽然一个国家汇率贬值会导致当地一系列的通货膨胀，房价也会随之攀升，但在正常汇率浮动水平下，这种调整一般是缓慢且平稳的。只要投资者认清自己与市场的位置，把握好投资时机，外汇汇率依然会为房价带来不小的优惠。海外买房投资光看房价还不够！外汇汇率也很重要

以澳元汇率为例，近期澳元对人民币汇率持续走低，2015年5月到11月半年的时间最高贬值幅度超过了10%。我们以位于澳大利亚一座150万澳币的房产为例，介绍澳元汇率变动对在澳洲买房带来的影响。

海外买房投资光看房价还不够！外汇汇率也很重要

从以上表格中我们可以看到，不到半年的时间，在房价不变的情况下买家可以通过汇率变化享受9折购房，大幅减少购房资金。

此外，据澳洲房价数据表示，2015年第二季度悉尼房价较第一季度上涨8.9%，墨尔本上涨4.2%，其他澳洲大城市2015年第二季度房价环比上升均不到1%，珀斯与达尔文的房价更是出现了轻微下跌。由此可见，澳元汇率变化除了可以节省购房资金外，即使是在在房价飞速攀升的热点城市也可以抵消一部分房价上涨带来的投资压力。

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二、外汇汇率对海外卖房/租房的影响

投资海外房产，收益是许多投资者最关心的问题。房产收益的方法一般是通过出售与出租。投资者（特别是中短期投资者）在收益之后通常会回收资金，再继续投入其他房产或资产中。当今投资者视野遍布全球，对于他们而言，无论租售房产，投资海外房产带来的实际收益仅仅是计算公式的一部分，而另一部分则为不停变动的外汇汇率。海外买房投资光看房价还不够！外汇汇率也很重要

让我们用一个案例解释这个公式的计算方法：

假设一位中国投资者五年前以70万加币在加拿大温哥华西部内城购置了一套房产，近年来价格涨幅明显，于是想在近期卖出投资其他国家的房产。官方数据显示近五年来，温哥华西部内城的房价增长幅度为34%左右，这位投资者预计可以以94万加币出售这套房屋。

下面让我们来计算这位投资者的实际投资收益。五年前，人民币对加币的汇率约为6.54:1，也就是说这位投资者其实花了约458万人民币来购置这套房产。在那之后，人民币对加币持续走强，2015年11月的汇率约为4.82:1。假设这位投资者将卖房所得的94万加币换回人民币，他将换得约453万人民币。

海外买房投资光看房价还不够！外汇汇率也很重要

于是，一个有趣的情况出现了。如果将买卖时外汇汇率差考虑在内，这位投资者卖房时获得的24万加币的收益瞬间化为乌有，实际上还损失了5万人民币。

相反，如果投资者所持房产所在国的货币势头强劲，对人民币持续走强，即使当地房价并没有明显的提升，投资者依然可以利用汇率优势赚取差价而最终获益。而在当今全球市场并不乐观的情况下，许多国家很可能保持现有的宽松货币政策。放眼全球目前也只有美元价值坚挺，并且在加息预期下尚有升值空间。

所以当投资者打算租售海外房产，仅仅关注房价的变动并不够，汇率差价也是一个重要因素。

下表是我们总结的几种可能情况，能够让您更方便的计算您的实际收益：

海外买房投资光看房价还不够！外汇汇率也很重要

三、主要国家外汇汇率最新动态

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澳洲人继承遗产金额全球最高 政府不排除恢复遗产税

一些经济学家正在敦促谭博政府恢复遗产税，而澳洲财相莫里森（Scott Morrison）不排除这种可能性。

澳洲日报报导，澳洲在40年前废除了州和联邦一级的遗产税，但是现在有一些经济学家认为，政府应该考虑推出一项新的全国性的遗产税政策，作为税务改革的一环。

澳洲人继承遗产金额全球最高 政府不排除恢复遗产税
澳洲在40年前废除了州和联邦一级的遗产税，但是现在有一些经济学家认为，政府应该考虑推出一项新的全国性的遗产税政策

遗产税的倡导者说，仅仅把目标放在全国最富裕的人群身上，就可以每年征收到逾10亿元的资金，这将对预算的平衡和社会的平等做出贡献。

悉尼大学的经济学家思迪威尔（Frank Stilwell）说，一个针对遗产超过200万以上人群的薪水将筹得巨额资金，而且只影响一小部分人。“这是一个预算收入问题。”他说。

“我们需要能产生更多税收的税务改革，它应该把目标放在有能力的富人身上。”

“这是一个显而易见的方案。”

他承认政府需要相当大的决断力来恢复遗产税，因为任何新税收都会面临阻力。但是他相信好的政策推销者可以说服澳人认识到它的好处。

财相莫里森也不排除这种可能性。

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（据钜亨网）

 

澳洲房产投资新规定12月生效，本月申报可减轻处罚

加强澳洲外国投资纲要

今年上半年居外网曾发布专题，解析“加强澳洲外国投资纲要”对买房者的影响。该专题分析了此次改革的动机，有关购房申报与手续费的具体规定，与对海外买家将产生的影响。所有在澳洲购买住宅房地产的外国投资者（包括临时居民与非居民）必须申请澳大利亚政府的批准。从2015年12月1日开始，申请收费开始实行新标准，对各类违规者的民事与刑事处罚也将加强。

减轻惩罚期

近日，澳大利亚政府为自愿披露违反了澳大利亚的住宅类房产外国投资规定的外国投资者宣布了一个减轻惩罚期（RPP）。该减轻惩罚期油澳大利亚税务局（ATO）代表外国投资审查委员会负责执行。所有在澳大利亚已经购置房产但却未经政府批准的投资者可以在11月30日之前填写减轻惩罚披露表 。申报之后，投资者可以获得以下减轻惩罚：

  1. 可获得12个月时间进行撤资
  2. 不会被移交刑事诉讼

新的处罚规定

澳大利亚税务局利用数据配对系统来识别违反澳大利亚的外国投资规定的行为。如果未经过政府批准的投资者没有在11月30日之前披露自己的房产，将会面临以下处罚：

对澳洲购房的影响

1、为海外购房者创造更加公平、轻松的置业环境

澳洲联邦政府出台更严格的海外投资者规定，旨在规范海外投资市场，为所有潜在投资者提供一个更加公平的投资环境，减少投资的后顾之忧。艾伯特总理也对新机制表现出极大的信心：“缩紧政策不是将海外资金拦在外面，而是引导他们正确对我们的产业进行投资。”【阅读原文】

2、申请费不会对买房产生决定性影响

新的规则生效之后，FIRB对海外买家在澳洲买房征收申请手续费，5000澳元起。不过房地产业界普遍认为，外资购房申请费或许只是“毛毛雨”，海外投资人不会因此“望而却步”。 【阅读原文】

总而言之这些政策意在规范市场，而对于在海外置业的投资者来说申请手续与费用也在合理范围之内。只要广大投资者在置业之前做好功课，遵守澳洲买房政策，那么这些政策对个人基本不会产生影响。长期来看，澳洲政府的改革对市场的发展更是有着积极的作用。

澳洲购房FAQ

FIRB是什么组织？

FIRB是Foreign Investment Review Board的简称，中文翻译为澳洲投资审批委员会。该组织主要负责审批外国投资者在澳洲的投资项目

谁需要申请FIRB许可？

除了澳洲永久居民和澳洲公民以外的外籍人士，都需要申请FIRB购房许可。

哪些外籍人士可以购买二手房？

持有澳洲12个月以上有效签证的外籍人士可以购买一套自住二手房，但要在签证到期离境前3个月，必须出售该二手房。

哪些外籍人士只可以购买新房？

未持有任何澳洲12个月以上有效签证的外籍人士（包括拥有短期签证的境外人士，例如：旅游签证等）

新房的定义是什么？

全新住宅是指直接从发展商购买的居所，而该住宅在过去并未有人居住超过12个月；

可用于住宅开发的空地，然后在24个月内开工建新房。

FIRB的审批时间有多久？

根据法案规定，国库部长有30至90天的时间考虑申请并作出决定。

对于普通民用住宅房地产的购买申请，通常在递交申请30天内会得到批准答覆。

FIRB新政执行部门有变化吗？

  • FIRB新政将于2015年12月1日开始执行；
  • FIRB不再单独管理，将联合澳洲税务局（ATO）一起对住宅类物业进行管理。

申请费有变化吗？—免费变收费

  • 2015年12月1日前购买，没有申请费；
  • 2015年12月1日后： 参见上文图表。

申请程序有变化吗？

  • 2015年12月1日前，先购买后申请FIRB；
  • 2015年12月1日后，先申请FIRB，批准后再购买。

税费有变化吗？

  • 在2015年7月1日前，没有不同于本地常驻居民的额外税费；
  • 在2015年7月1日起，在澳洲购买房产的海外投资者，须额外缴纳3%的印花税；
  • 在2016年1月1日起，在澳洲购买房产的海外投资者，每年须额外缴纳0.5%的地税。

处罚有什么变化？

  • 2015年12月1日前，对违规者一直未进行处罚；
  • 2015年12月1日后，新政后的处罚请见上文图表。

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与加拿大房地产经纪人合作大有学问 多伦多金牌代理亲指点

在海外置业时，选择一个有合适资历和经验的专业人士非常重要。在加拿大多伦多市的房地产市场，一个合格的房地产经纪人由国家、省和地方各级委员会共同监管。

并非所有的地产销售人员都是平等的，并非每一个持牌的销售或代理都是“房地产经纪人”（REALTOR）。一个人要自称是房地产经纪人，他/她一定要是加拿大房地产协会（CREA）的成员。因此，多伦多房地产经纪人应具有以下特点：

  • 致力于履行房地产经纪人准则（REALTOR Code）——这是所有从业者行为和优质服务的公认标准。
  • 要熟悉房地产行业的发展，例如，经纪人应能为你提供的信息、价格比较、邻里动态和信息，及市场状况等。
  • 能通过各种渠道，如课程、研讨会、会议等，积极地更新自己的知识。
  • 能访问MLS和多伦多地产局（TREB）系统。

在大多伦多地区工作的房地产经纪人不仅要求是安大略省房地产理事会（RECO）成员，还要求是一个或多个地方委员会——如多伦多地产局中的一员。

优秀的经纪人应与客户及其他领域的专业人士形成更广泛的关系网

以上是基本要求，一名优秀的多伦多房地产经纪人还需要具备以下特点：

做一个好的倾听者和沟通者——优秀的经纪人必须会听。其实上，在和客户的第一次见面中，经纪人的主要任务是通过向客户提出多种开放式问题，找出并记录他们的需求和目标，尽可能多地收集信息。他们为什么卖房？他们为什么要寻找一个新家？这些及其它更多的问题，对经纪人开始着手工作至关重要。在关系更进一步前，经纪人必须与客户建立一定的信任水平。

有当地知识和一般专业知识——最好的经纪人对各个市场和当地社区都了如指掌。因此，无论你是要找特定的学区房，还是想在靠近餐饮和夜生活区、公园和娱乐设施、购物和交通方便的地方买房，经纪人都能提供帮助。

有谈判专长——无论你是购买或出售第一个房子或第三个房子，优秀的经纪人有很多的经验和谈判技巧可以派上用场。有时候谈判会变得困难或复杂，有时候可能会有来来回回的讨价还价。优秀的经纪人从不轻易被情绪所左右或让情绪影响自己的判断，他们关注的焦点应是手头的工作，帮助客户获得最好的结果。一个优秀的经纪人知道何时签单，何时等待。他们知道在发出要约后有多大的还价空间，知道达成最好交易的其它路径。

有法律和合同专长——买房或卖房是一个复杂的过程，其中很多财务和法律义务一般的购房者很难顾及到。一个房地产经纪人受过相关教育、具有专业知识，熟悉房产交易中所有的义务和要求，确保你不会触犯法律或签署一个糟糕的协议。

置身于强大的专业网络中——优秀的经纪人不仅应与同行建立好的关系网，形成合作关系，促进房源收索和房屋买卖；他们还应与客户及其他领域的专业人士形成更广泛的关系网。一般来说，他们应与不同的团队合作，如专业设计人员、专业摄影师、律师、承包商、贷款者、搬家人员、验房师、评估师、金融和保险业专业人士，及更多的优秀团队。经纪人应该与所有这些专业人士建立关系，并经常充当“礼宾”的角色，给你推荐合格可靠的人选。你应该在任何有需要的时候——不仅限于买卖房屋时，联系这些专业人士。

提供量身定制的挂牌前后营销——优秀的经纪人应该有一个非常强大的营销计划。这应包括若干不同的组成部分。他们应该有一个挂牌前计划，将消息传播出去，并建立起期待。一旦房屋挂牌后，他们应该有一个挂牌后计划。该计划不仅要包括MLS营销，还要有传统的营销方法，如开放参观、销售招牌、平面广告等。如今，几乎所有的购房者都在网络上开始搜索房源，经纪人必须有一个强大的网络形象，如一个负责任的网站，还必须在社交媒体上积极亮相和具有相关宣传意识。最重要的是，营销计划必须针对房屋和客户类型。例如，许多高端物业的卖家和买家喜欢隐秘的私人看房而不是开放参观。因此，房地产经纪人必须能够适应，针对这些独特的情况和客户调整服务。

设定可行的目标——当涉及到给物业定价时，好的经纪人应该帮助你设定可行的目标。如果挂牌价格过高，将吓跑所有买家，这时挂牌价需适当下调，最终的售价可能会低于一开始就定价正确的情况。

节省客户时间——如今，大多数人都很忙，早九晚五的工作、上下班通勤、各种活动、家庭责任——如照顾一家老小、兼职或回学校充电等。除此之外，您再试着跟进整个买房过程：将房屋准备好，处理承包、摄影、挂牌、营销和广告、开放房屋等一切事宜，不方便时也要带人看房——甚至要请假，谈判，找到一个好律师等，足以让你忙昏头。当你在为生活所忙碌时，优秀的经纪人完全有能力搞定所有的这些甚至更多的事情。

 

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