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據12月15日出爐的一份調查顯示，紐約連續第七年成為美國城市中外國資金置業的首選城市，也是第三次成為全球的外資首選地。而在來自外國發展中國家的投資裡，中國名列第一。再加上人民幣貶值的因素，今後紐約會出現更多的中國房產投資者。

這個由“外國房地產投資協會”（Association of Foreign Investors in Real Estate，AFIRE）會員完成的調查顯示，紐約連續多年受到外國投資者的青睞。在他們的投資項目中，以多家庭住宅排名第一，排名第二的投資則是因日益流行的網上購貨催生的倉儲業。

AFIRE是一家投資管理公司，其成員包括國際上最大的地產投資者，其名下管理著2萬億美元的房地產投資資金。

紐約連續第七年成為美國城市中外國資金置業的首選城市，也是第三次成為全球的外資首選地

這次中國在發展中國家的投資中占據了首位。除了大量貪官外逃帶出的資金、中國大投資集團以及富人到紐約投資外，人民幣的貶值也讓中等收入家庭加入到美國房地產的投資隊伍。

另根據“石英”（qz.com）網站消息，由於人民幣持續走弱，去年人民幣兌美元下跌近7%，中國的家庭都在將人民幣儲蓄兌換成美元。中國對外彙歷來有管制，為阻止民眾大量兌換，北京方面正更嚴格執行每人每年只能兌換不超過5萬美元的規定。為了躲避中國的外彙管制，很多吸引中國人投資的公司應運而生。美國人借機籌資開發，讓中國人把人民幣兌換成美元。

報告還顯示，在吸引外國投資的國家中，排在美國之後的第二名是德國。

AFIRE共有200名成員，其中有100名參加了答卷。95%的人願意在今後加大對美國房產的投資。此問卷是由威斯康辛商學院的James A Graaskamp房地產中心於2016年第四季度做出的。

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曼哈頓的公寓平均售價預計今年將首次突破200萬美元，但由於房價在過去10年幾乎翻了一番，預計2017年的房市將趨於平穩。

《紐約郵報》報導，紐約市房地產上市和數據網站CityRealty 12月14日說，多套價值1000萬美元或以上的公寓售出，推高了房價，所以出現了偏差的結果。

CityRealty的研究主任嘉比·沃沙爾（Gabby Warshawer）說，96層高的塔樓、公園大道432號（432 Park Avenue），對價格產生了巨大影響。該大廈俯瞰中央公園，被開發商以美洲最高住宅大廈作為賣點推出市場，她說，該大廈的75個單位，其中52個以超過1000萬美元售出；有些更超過4000萬美元售出。

沃沙爾說，新建大廈及現有單位的價格上漲，也使到房市上揚。CityRealty說，自2011年以來，房價每年都上漲，但預計明年將保持平穩。由於缺乏新的昂貴大型大廈，2017年的房價將受到控制。沃沙爾說，房貸利率最近上升，對銷售和價格有甚麼潛在影響，尚未分析。

自11月8日選舉以來，房貸利率大幅上升，原因是預計總統當選人川普可能會頒布刺激經濟的措施，加速經濟增長和通貨膨脹。

根據房貸銀行協會（Mortgage Bankers Association）的數據，30年期固定房貸利率，從選舉前的平均3.60%，上升至4.27%，為兩年來最高。

CityRealty查閱紐約市財政部的房屋銷售記錄，發現曼哈頓房價全面上升，只有哈林及其鄰近地區例外，因該區只是房市的一小部分，及低價屋的數據較難收集。

2016年12月的銷售數字是根據截至11月30日的年度數據進行推算。CityRealty估計，除了哈林及其鄰近地區外，曼哈頓的合作和共有公寓的平均售價，從2015年的190萬美元上升至今年的220萬美元。以整個曼哈頓計算，公寓的平均售價是210萬元。曼哈頓的公寓中間價，從去年的110萬美元增至今年的120萬美元，創新紀錄。

CityRealty說，曼哈頓的公寓平均價格比2006年高出91%。

（據世界日報）

如市場預期，美聯儲12月14日宣布將聯邦基金利率上調至0.5%至0.75%的區間，即加息25個基點。這是自2006年以來的第二次加息，第一次是在2015年12月。一次加息不會改變世界，但利率上升的過程會影響數百萬美國人。如果你擁有信用卡或儲蓄賬戶、投資股票或債券、計劃買房或買車，就要注意了。

CNN財經網報導說，2008年12月大衰退中美聯儲把利率降低為零，以重振崩潰的房市。現在，美國不再處於危機狀態，經濟狀況已經能夠承受支付更高的利率。加息是美國經濟正在改善的跡像。

那麼美聯儲的加息將對你有何影響呢？

1. 儲蓄賬戶利息增加 但需要耐心等待

美國儲戶多年來沒有什麼利息收入了。現在，除了保住本錢，還能得到一點利息了。

當美聯儲提高短期利率後，銀行會給儲戶支付更多的利息。但是究竟能增加多少利息、增加速度有多快？還取決於美聯儲是否會繼續加息。專家說可能需要至少一兩年，才能真正看到光明。畢竟，周三美聯儲預計僅升息0.25%，明年還可能有兩三次升息，但實際變化取決於經濟的表現。

去年12月，美聯儲表示將在2016年加息四次，不過沒有發生。如果本周美聯儲真的加息，這將是今年第一次。

2. 房貸利率上升 但仍處於低位

盡管美聯儲只調控短期利率，其決定會部分影響到房貸的長期利率。加息並不一定會促使房貸利率上升。去年，美聯儲加息了一次，但是今年房貸利率有所下降。

然而，此時加息正值十年期美國國債利率上升之際，房貸利率與十年期國債緊密相關，國債利率從選舉日以來已迅速上漲0.7個百分點。

典型的三十年期房貸固定利率目前約為4.1%左右，從選舉日以來它顯著上升，因為當選總統特朗普承諾減稅和增加政府支出引發了美債波動。根據房地美的數據，大選前典型的三十年期房貸固定利率為3.5%。盡管利率迅速攀升，但仍然偏低。在2001〜2007年的經濟擴張期間，房貸利率徘徊在5%到7%之間。20世紀90年代，房貸利率甚至更高，在7%和9%之間進行切換。隨著時間的推移，隨著美聯儲再次提高利率，房貸利率預期會上升。

3. 美聯儲不會影響特朗普牛市

美聯儲的加息消息通常會影響股市。當美聯儲提高利率後，會增加企業的借貸成本，使美元走強，促進消減開支，從而減少了企業利潤。但特朗普承諾加快基礎設施建設和降低企業所得稅稅率，將美國股市推到了歷史高點。並且97%的投資者相信周三會加息，所以周三加息對投資者來說並不是意外的消息。

然而，如果明年美聯儲加息快於預期，股市上揚的行情可能因借貸成本上升以及美元走強而出現顛簸。美元走強往往使美國產品如iPhone更加昂貴，對外國買家缺乏吸引力。

4. 特朗普可能在2017年處理美聯儲鷹派

總統當選人的龐大開支計劃可能推高對各類商品的需求。更高的需求可能會增加通貨膨脹幅度，在過去幾年通貨膨脹率較低，也是工資增長一直偏低的原因。如果通脹幅度上升，美聯儲可能會加快升息。

除了增加房貸利率，高利率也會增加信用卡付款和汽車貸款的利息，導致消費者荷包吃緊，而普通消費者在美國經濟活動中占主體。

不過，即使美聯儲周三加息，利率仍處於歷史低位。大蕭條以來美聯儲一直試圖以超低利率支撐經濟，特朗普競選時稱它是“錯誤的經濟政策”。

促進經濟增長的任務從美聯儲轉移到了特朗普身上。央行的作用將減弱，政府的舉措將更有影響。特朗普承諾重建美國的道路、橋梁和隧道。

特朗普希望美國經濟每年以4%的速度增長。美聯儲預計，到2019年每年增長2%。

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根據美國房屋中介人協會，2016年，中國人在美國投資273億美元購置私人住宅，但是中國人在南佛州邁阿密-戴德郡和布勞沃德郡的投資只占該地國際買家的2%， 因此近期南佛州房地產開發商在建築設計和房屋銷售上開始關注中國投資客。

目前在美國，中國人在購買私人房地產方面已經超過加拿大人，成為第一國際買家。南佛州在當地政府支持下，房地產開放商為了吸引中國人，建築設計方面注重豪華和社區內配備多種設施服務，再加上佛州美麗的海灘和清潔的空氣，南佛州已經逐漸開始吸引中國房地產買家。 2008年，南佛州沒有來自中國的買家，2009年有1%的私人住宅買家來自中國，到2015年，這個比例增加到4%。盡管目前中國人只占南佛州房地產國際買家的2%，但預計未來這個比例會逐年上升。

為了吸引中國買家，開發商研究中國人的房屋喜好。位於邁阿密市中心正在建造的一些高檔公寓在設計時便考慮了中國買家的需求。比如中國人喜歡朝南走向的住宅，喜歡帶有數字8、9的房屋號碼。最近一位來自紐約的中國投資客買下邁阿密市中心一處樓盤的10個房屋，每個房屋的號碼都帶有8這個數字。

建築商注意到中國富人喜歡自己的社區擁有獨一無二的設施和服務，而且建築風格需要現代氣息。因此設計時便考慮室內配備各種智能電器，裝修使用高檔大理石和來自意大利的廚櫃。他們還發現房屋可出租性對中國人也很重要，因此一些房屋帶有全套家具。邁阿密的一家房屋銷售公司表示，他們剛剛把6套公寓房買給了中國人買家，總價值為700萬美元，而在以前他們從來沒有和中國客戶打過交道。

南佛州的房市吸引了一些希望投資移民美國的中國人，他們只需要在美國投資50萬美元，2年內能夠創造10個或10個以上的工作機會便可以獲得美國綠卡（EB5移民簽證）。每年美國政府發放的1萬個EB5移民簽證中，85%由中國人獲得。為此，南佛州推出了一些面向這些移民投資客的房地產項目，比如CCCC邁阿密塔（CCCC Miami Towers），這個包括住房、餐館和娛樂項目的房地產項目可以創造1萬個就業機會。

為了進一步吸引中國買家，邁阿密市政府也開始改造交通和通訊等基礎設施，同時北邁阿密市議會已經同意在該市商業繁華地帶開發中國城的計劃，希望它能夠成為邁阿密中國人的一個聚會地點，也方便在邁阿密國際大學學習工作的中國學生、學者。邁阿密商業協會也專門成立了一個邁阿密-中國委員會來加強與中國的貿易往來。

為了推銷南佛州的房地產，位於邁阿密地區Aventura的國際銷售地產公司（International Sales Group）在中國香港成了辦公室，目前准備在北京也成立辦公室。此外，該公司還與中國地產公司合作，在中國17個大城市的3500個地產銷售公司推銷南佛州的房地產市場。

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亞當·達希爾（Adam Dahill）發現在安靜的貝德福德-斯維森特街有一棟三層褐砂石的房屋很有投資價值。盡管它的外牆年久失修，門前的台階損毀了，窗戶也是破的，但他需要差不多130萬美元才能買下它，並把它裝修成布魯克林的夢中家園，讓這座城市的律師和銀行家們願意為它花大價錢。

沒問題。達希爾可以從一個新的、急切的國際資金來源那裡借到錢：中國的中產階級投資者。

“如果有人想為我們開發的物業提供資金，我會一視同仁的，”36歲的按揭經紀人達希爾說。“中國人？很好。美國人？不錯。只要他們有興趣，我是不會在乎的。”

中國的大富豪很早之前就開始在世界各地購買物業。現在，技術正在為普通的有錢人打開大門。

中國和世界各地的新一代智能手機應用和在線貸款平台正在幫助小型投資者跨越法律和語言的障礙，在全球各地進行投資。有了這種非正式的貸款網絡，中國投資者就可以為海外項目和買家提供資金，這些網絡很大程度上繞過了銀行和其他傳統的資金來源，為伊利諾伊州的體育中心和田納西州公寓樓等多種不同類型的項目注入了資金。

不過這也導致更多的資金流入了紐約和舊金山地區這樣的繁華富裕之地，外國投資者是導致這些地方房價高漲和繼續上漲的原因之一。其中就包括哈爾西街（Halsey Street），它和布魯克林的大西洋廣場等大型開發項目只有數個街區之遠。這些項目早就已獲得了中國的資金。金錢正在改變社區，推升房地產的價值，但是老住戶擔心價格飆升會讓自己待不下去。

“這引發了很多不滿，”45歲的安吉洛·理查森（Angelo Richardson）說。他自稱是創業者，家住在附近。他說自己在布魯克林已經住了24年，月租從兩年前的900美元到現在幾乎翻了一番，漲到了1500美元。

貨幣以數字形式從中國人潮洶湧的城市流向布滿褐石建築的布魯克林街道，是中國資金外逃的一部分，中國人擔心經濟放緩和國家日益增加的政治和社會問題，因此希望實現資產多元化。雖然中國嚴格限制貨幣外流，新技術卻帶來了一個模糊的領域。

這些新的金融平台“聘請了真正的好律師”，倡導團體眾融中國總會（Crowd Fund China Society）的創始人之一張曉晨說。“這還是一個灰色地帶，所以律師扮演了重要角色。”

連續創業者張小奔今年36歲，來自中國江蘇省，他通過在線貸款平台為達希爾的項目提供了4500美元資金。這筆交易承諾13％的快速回報，對於張小奔來說，關鍵是這筆錢將以美元支付。張小奔最初以人民幣投資，這意味著他實際上正在將自己的一部分財富移向海外。

“除了這樣以外，”張小奔說，“把錢轉到國外還是很難的。”

這種把金錢移出中國的新途徑表明，這個國家技術領域的快速發展再次搶在了監管機構前面。大批手機應用程序及服務為中國普通消費者提供了新的資金支出、轉移乃至投資的方式，有時甚至超過了人們在美國所能做到的。

繼中國投資者開始以驚人的速度向國外轉移資金，導致去年中國外彙儲備大幅下降後，中國在今年打擊了流向海外的資金。上個月，中國采取了新的措施來阻止資金外流，加大對大額海外交易的審查，並要求在將500萬或以上的美元轉移到境外時進行申報。

到目前為止，這些新的投資渠道在很大程度上沒有受到影響。像牛牛（Niuniu），積木盒子（Jimubox）和老虎股票（Tiger Stocks）這樣的手機應用程序允許投資者通過智能手機購買和拋售國外股票。在線門戶網站允許他們吸納資金，直接購買一塊海外房地產，或者為紐約的達希爾那樣的海外買家提供資金。

與其他中國富人在海外投資的方式不同，這些新服務的價位往往是針對普通人的。“彌財”（Micai）是一個“機器人投資顧問”型應用程序，也提供在線投資服務，它的投資門檻是5000美元。財富轉移（Wealth Migrate）是今年進入中國的一個南非眾籌平台，目前正在試驗100美元的房地產投資產品。

“中國人與其他投資者有著同樣的需求，”財富轉移的首席執行官斯科特·皮肯（Scott Picken）說。“他們想要財富保值和安全感。”

為達希爾不動產項目提供了部分資金的投資者張小奔是通過在中國設有辦事處的紐約投資服務機構海投360（Haitou360）的網站進行投資的。“海投360”中文名字的意思是“往海裡投”，它聚集客戶的投資，並在RealtyMogul和Patch of Land等著名的美國眾籌平台上購買貸款套餐。

中國限制境內貨幣向海外轉移，規定個人向海外轉移貨幣每年不得超過5萬美元。但海投360將其投資組合起來，讓法律實體實質上代表眾多個人投資者，繞過這些限制。

“我們解決了多個問題――我們管理海外房地產投資的風險，我們克服了每個人都受到的資金控制限制，”海投360的首席執行官王金龍（Jerry Wang）說。他說，這種組合把遵守中國資金控制措施的責任交給了個人投資者。

通過這些渠道，來自中國的資金找到了進入各種房地產項目的途徑，遠遠不止於布魯克林的褐石建築，還包括了新澤西州的住宅、喬治亞州的醫療設施、連鎖汽車旅館。中國私募公司海眾（Oversea Crowd）利用眾籌向中國客戶融資，底線為一萬美元，所得資金用於修建在喬治亞州和北卡羅來納州的公立大學附近的幾所豪華學生公寓。他們在哈佛商學院附近通過眾籌修建的新公寓綜合體即將落成。

對於投資者，收益取決於投資周期――有時需要5年，有時只需30天。平均而言，長期投資的回報率為9％至11％。公司收取通常相當於投資1%的預付費用。投資者的回報以外幣支付，通常是美元。

在資助達希爾的布魯克林褐石建築貸款之前，海投360的投資者張小奔曾在網上投資了一小筆錢作為測試。兩個月後，他收到了一筆回報，價值是6美元多一點，這是一個很小的數字，但是令他對在線投資產生了信任。

他現在正在考慮一個“留學海外”的投資產品，該產品令他可以立即開始投資美國房地產。未來的回報將每月直接轉移給年幼的兒子，如果他將來在美國上大學的話，這筆錢將用於支付他的學費和生活費用。

在資金流的接收端，一些人正在尋找辦法來處理它。在貝德福德-斯圖維森特，哈爾西街正在發生變化。在達希爾的房子所處的街道另一端，市政通知和貼在褐石上的膠合板表明更多房屋還在建設之中。附近另一座房子上掛有“出售”標志。

社區協會要求當地房主在開售房屋之前通知他們，以便他們可以接觸附近的居民，以找到潛在買家。

“我們看到國際投資者在這裡投資和改建房地產。這正在改變社區的面貌，”社區委員會3（Community Board 3）的主席特裡梅因·懷特（Tremaine Wright）說，該機構是貝德福德-斯圖維森特的代表機構。懷特一輩子都住在貝德福德-斯圖維森特，她的父母和祖父母也住在附近。

“貝德-斯圖長期以來一直是這樣一個社區，大家擁有自己的房子，住在自己的房子裡，”她還說。“現在它正在變成一個很多人來投資的地方，他們不打算做出更長遠的承諾。”

（據紐約時報中文網）