News Feature – Page 36

東南亞房產投資藏陷阱別只看投報率

“投資一定有風險，基金投資有賺有賠，申購前應詳閱公開說明書”，一句耳熟能詳的廣告詞，也切中投資海外不動產潛藏陷阱，在包租、高投報及低投資門檻的誘人條件下，海外不動產法令規範、當地行情、購屋習慣、政經局勢、利率及彙率，都是投資海外不動產前須考量的風險。

民眾購買國內、海外不動產最大不同處在於安全性，以國內“不動產經紀業管理條例”規定代銷、房仲業者須提供的“不動產產權說明書”來看，東協國家完全沒有相關規範，由業者自行制定規格，並沒有一套制式化版本，形成海外交易灰色地帶，容易衍生糾紛。

東森房屋國際不動產中心總經理廖麟鑫表示，海外不動產交易潛藏風險，供需是決定房市價格走勢最主要理論，也是海外投資最重要參考指標，空屋率及新建案數量，是重要參考數據。

民眾購買國內、海外不動產最大不同處在於安全性。圖為馬來西亞吉隆坡的房源。

此外，坊間業者所說的高租金投報率動輒5～6％，大多指的是稅前的名目投報率，若扣除持有稅、管理費等，甚至是外國人特別稅，剩下的稅後實質投報率恐大打折。

此外，廖麟鑫指出，中國台灣房貸利率約2.1％，日本約2.5～2.8％；東協國家相對較高，馬來西亞約4.5％、柬埔寨8～10％、泰國、菲律賓約5～6％，當租金投報率低於當地銀行貸款利率，需謹慎考慮。

大師房屋海外事業處處長蔡詠綸表示，東協國家並無實價登錄，業者頂多只能提供類似國內房仲的民間交易行情，國人不易得知真正成交行情，除非向當地熟人探聽，否則只能選擇有品牌、高知名度開發商，才不會胡亂定價。

而當地人購屋習慣也很重要，有些國家會排華，像馬來西亞有分馬來區及華人區，若買錯不同區域，轉售將出現問題。

目前很多海外糾紛來自出租，業者包租年限過後租不出去，蔡詠綸認為，要避免此問題發生，購屋前一定要了解當地市場是否有真正居住需求，若需求強勁，有時不包租投報率反而更高。

（據中時電子報）

瀏覽居外【名家專欄】欄目，了解海外房產投資獨家專業解讀。

新加坡烏節路新項目買氣旺為高檔私宅注入強心針

經過首兩個月市場交易淡靜情況後，新加坡樓市在3月似乎開始熱鬧起來。上周末兩個新推出的公寓項目反應踊躍，位於烏節路的高檔私宅項目Cairnhill Nine賣出近七成的推出單位，更為高檔私宅市場注入了一劑強心針。

這可能是因為烏節路地區已有三年沒推出新項目了，因此Cairnhill Nine的強勁銷售表現，多少起著指標性作用，甚至能帶動該地區周圍項目。

Cairnhill Nine位於百利宮購物商場後方，是凱德集團（CapitaLand）發展的99年地契項目，共有268個私宅單位，平均銷售尺價約2500元。

一臥房單位從135萬元起跳，四臥房價格從368萬元起跳。項目還有八個頂層單位，價格介於580萬元和667萬元。

發展商說，行情大好時，烏節路一帶的私宅可是以每平方英尺3000元左右的價格售出，如今Cairnhill Nine以2500元平均尺價賣出，算是給了500元尺價或17％折扣。

但如果做一個比較，Cairnhill Nine周圍有不少項目的成交尺價，比發展商給出的“折扣”還低。

例如，Cairnhill Nine對面的是凱德集團另一私宅項目禧林苑（Urban Resort）。這個2013年完工的項目，上月有兩個單位分別1803和1779的尺價成交，較Cairnhill Nine的2500元平均價低約三成。更重要的是，禧林苑還是一個增值潛能更大的永久地契項目。

不過，禧林苑尺價較低的一個原因是，它所成交的單位面積都較大，至少4714平方英尺，使到單位總價高達850萬元。

經禧地區另一個由凱德集團發展的項目Urban Suites，最近有一個單位以2650元尺價成交。但這個單位面積為1604平方英尺，單位總價也偏高，達425萬元。

以總價而言，The Laurels去年有一個單位以142萬元成交，價格低於150萬元，屬於一般買家可負擔的水平。不過，這個單位面積相當小，僅549平方英尺，屬於鞋盒公寓。

烏節路的高檔私宅項目Cairnhill Nine賣出近七成的推出單位

對這個地區感興趣的買家，還可以考慮屋齡較大的項目。例如景熙峰（Cairnhill Crest）和The Light@Cairnhill是2004年完工項目，過去一年單位成交尺價介於1690元至2090元，價位相對地低。

屋齡將近40年的經禧大廈（Cairnhill Plaza），成交尺價甚至低於1500元，比一些鄰裡地區的新私宅項目便宜。

經禧地區靠近烏節路購物天堂，附近有ION烏節商場，義安城和威士馬廣場等購物商場。離一些名校也不遠，向來是受買家歡迎的高檔私宅區，特別是來自印度尼西亞的買家。

從該地區的私宅租金情況來看，景熙峰的中位數租金為每平方英尺4.28元，至於較新的The Laurels，租金則為5.83元。

高檔私宅“熱度”能持續？

不過，受到總償債率框架（TDSR）和額外買家印花稅（ABSD）等措施影響，該地區私宅與其他高檔私宅一樣，過去幾年交易量和價格大跌，一些業主最終更被迫虧錢脫售單位。

隨著Cairnhill Nine的推出，該地區買氣似乎升高，不過這是否意味著現在是見底進場的買房好機會呢？高檔私宅市場的“熱度”又是否能持續下去呢？

買家最終還是得持謹慎態度，確保自己有一定的經濟能力，選中自己真的心儀而且負擔得起的單位才決定買下。

（據聯合早報）

瀏覽居外【名家專欄】欄目，了解新加坡房產投資獨家專業解讀。

交易三不管 “海外房產孤兒”湧現

國人投資海外不動產每年上看千億元，如此龐大金額，卻因買賣海外不動產國內不具管轄權，僅靠“不動產經紀業管理條例”微弱的約束力要求業者自律，但在代銷業者過度吹捧投報率下，導致海外交易糾紛已陸續浮現，因海外不動產交易成為三不管地帶，目前市場上已有所謂的“海外房產孤兒”出現。

近幾年在政策強力打房下，讓市場游資不斷湧向海外不動產市場。業者推估，國人每年投資海外不動產資金上看700～1,000億元，且投資國家已從國人熟悉的日本，擴大至整個東協國家。

海外各國投資限制（圖/路透）

根據海外代銷業者透露，海外不動產交易糾紛眾多，如早期代銷業者會以買斷方式自行訂價，加價銷售；客戶合約由房仲代簽（因有客戶授權）；打出包租或加價包買回，但開發商倒後更換名字；紅單轉賣；或是以當地人頭購買外國人不能購買的物件。

業者表示，市場上已出現許多3年前購買，交屋後卻發現房價並未上漲，不僅求售無門，也租不出去，而出現所謂“海外房產孤兒”。

甚至不少業者發現“海外房產孤兒”商機，開始成立物業管理公司，進行“托孤”的生意，目前以馬來西亞不動產較為明顯。

面對海外不動產交易糾紛，內政部地政司副司長施明賜表示，近期海外交易糾紛確實較多一些，但目前僅能依據“不動產經紀業管理條例”要求業者自律，真的遇到糾紛，可透過外交部駐外單位協助。

消基會指出，目前以馬來西亞糾紛案件較多，但海外交易糾紛並不適用消保法，目前無法可管，只能提供法律諮詢協助。

北市地政局科長沈瑞芬表示，去年底起已出現很多海外不動產交易糾紛，多透過議員申訴，一般投資海外不動產很少自用，幾乎全部案例皆屬自身投資問題，如一次合買10多戶，資金周轉出問題，原預期增值效益，但景氣不好無法脫手。

沈瑞芬指出，國內代銷業者帶民眾赴海外，由當地開發商進行銷售、簽約，國內政府單位並無管轄權，目前只靠“不動產經紀業管理條例”來約束業者執行業務規範，後續須靠中央政府列出管理辦法，才能讓地方政府落實管理。

新加坡商ECG億世紀國際地產總經理黃逸群表示，業者代銷海外不動產物件本身沒問題，重點是業務員過度包裝產品，例如承諾投報率、房價增值空間。

黃逸群認為，政府規範再多也沒用，像是新加坡都是靠業者自律，政府不會管太多，但要是出現問題，罰則會很重，以重法嚇止業者不合法交易。

（據中時電子報）

瀏覽居外【名家專欄】欄目，了解海外房產投資獨家專業解讀。

貸款措施與政府條例更嚴！澳洲遏阻外國人購房

由於對聯邦政府制定的外國投資法律的普遍疑惑，在墨爾本一些高端房價的區，房地產銷售正開始下降。

據澳洲Domain房地產網報導，更加嚴格的銀行貸款標准，以及圍繞外國投資審查委員會（FIRB）一項“澄清”的不確定性嚴重地打擊了海外購房者，迫使高端房地產銷售緩慢下來。

在過去的兩個財政年度中，中國公民已成為澳洲房地產的最大外國買家，在2014-15財年花費了243億澳元。

房產銷售放緩的地區多集中在亞洲買家青睞的區，尤其是Balwyn、Glen Waverley 和 Mount Waverley。

代理商稱，在去年年底外國投資審查委員會改變規則之後，海外買家不能再購買新的獨立房。該委員會表示，在一棟或多棟被拆除的房屋上重新蓋一棟獨立房那不會視為新房子。但海外買家在外國投資審查委員會批准後仍可以購買新的排房和公寓房。

澳洲房產銷售放緩的地區多集中在亞洲買家青睞的區

最近，澳紐銀行收緊了對外國買家的貸款規則，其中包括不接受完全基於國外收入的貸款申請。包括墨爾本銀行（Bank of Melbourne）在內的其它貸款機構，也紛紛推出針對新的做法來對海外收入進行判定。

此外，境外購房者在購買房價在100萬澳元以下的房產交易中，需支付5000澳元的申請費；購買100萬澳元以上的房產，需支付1萬澳元的申請費。此項費用隨房價按比例上升。

Glen Waverley區Harcourts Judd White房地產公司的代理迪馬甚基（Andrew Dimashki）表示，由於政策的變化，許多專門針對海外市場建造的新豪宅都在吃力地尋找買家。

“這確實對我們的房價在200萬澳元至400萬澳元的高端市場銷售造成了影響。我們發現它們就放在市場上賣不出去，”他說。

代理們同時也感受到了借貸能力下降的影響。

迪馬甚基稱，一套位於Glen Waverley區Windella街77號的三居室獨立房在30天內失去了兩份銷售合同。他認為，新的政策讓這部分的市場活動放緩了約50%。

Balwyn的Hocking Stuart房地產公司代理嚴海倫（Helen Yan）說，許多農歷新年飛到澳洲來的亞洲買家在發現他們無能力購買一套新的獨立房後都感到很失望。在政策改變後，豪宅也變得不好賣了。

她稱， Balwyn中學校區附近的一套五間臥室的獨立房以490萬澳元的價格賣給了當地的一個家庭，但此前一位海外買家的報價是510萬澳元。

（據澳洲新快網）

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

英國倫敦房產，吸引中資兇猛進駐！

隨着歐洲經濟的下滑，中國從資本輸入國變為資本輸出國。近年來在海外房產市場的大型收購、投資活動一浪高過一浪，表現相當“兇猛”。而倫敦作為全球最自由的市場之一，自然吸引了眾多中資機構投資者的眼光。

從歐債危機仍濃的2013年開始，許多機構就以超前的眼光介入倫敦市場，熱潮一直持續至今。而個人投資者在倫敦的表現更是可圈可點，他們中的絕大部分獲得了豐厚回報。

倫敦房產成為中資最青睞的目的地。

不過，對於處在剛剛興起階段的中資海外資產配置浪潮來說，一切只是開始。

海外投資者擔憂退歐風險，可中資正大舉挺進

不。已有不止一處權威數據證明：在英國就是否留在歐盟公投前，海外投資者們正避免押注於英國商業房地產。

英國皇家特許測量師學會（RICS）4月28日公布的一項調查顯示，在脫歐公投前，國際投資者幾乎全面暫停購買英國商業地產。過去三個月，僅5%的會員報告海外投資者對英國商業房產需求增長。這是2014年開展該調查以來的最低數據，2015年第二季度調查時該數據為36%。

同時，來自數據提供商RealCapitalAnalytics的信息顯示，今年一季度英國商業房地產成交額109億英鎊，同比銳減43%；一季度倫敦商業房地產交易額50億英鎊，同比下滑47%。

而中國的投資者往往不按常理出牌，4月27日，國內最大的商業保險集團中國人壽保險（集團）公司聯合加拿大資產管理公司Brookfield，以3.46億英鎊成功收購一幢位於倫敦金融城的辦公大樓AldgateTower。

中國人壽保險收購Aldgate tower

去年中資機構在倫敦商業地產市場投下了30億英鎊，今年迄今，這個數字恐已超過15億英鎊。

同樣，今年2月，保利地產以5.06億英鎊收購艦隊街一處樓宇，中國海外發展也出資1.45億英鎊收購一幢大廈。

前段時間因為收購而鬧的沸沸揚揚的海航集團更是頻頻出手令人眼花繚亂，海航國際投資集團4月19日宣布以1.31億英鎊購買位於倫敦金絲雀碼頭一棟名為“17ColumbusCourtyard”的商業大廈，該大樓現租予一家投資銀行，年租金約為640萬英鎊。這已是海航繼去年8月收購路透社總部大樓後，第二次在倫敦置業。

倫敦金絲雀碼頭 17 Columbus Courtyard 大樓

去年中國國有企業和民營企業在歐洲總共投資了230億美元，超過北美的150億美元，得出該統計結果的貝克·麥堅時國際律師事務所（Baker&McKenzie）併購業務主席MichaelDiFranco稱，這證明在經濟動蕩時期中國企業保持信心並繼續其在歐洲和北美的投資行動。

看來，2016年註定將是中國企業在海外資產配置創紀錄的一年。

中資青睞金融區，CBD

中國人壽所購買的AldgateTower位於倫敦金融城東側AldgateEast地鐵站，距英格蘭銀行不到1公里，2014年底才建成，高16層，總面積3萬零377平方米。大樓建成於2014年第四季度，共計16層。

該大廈當前出租率94%，入駐企業包括Uber、Aecom、WeWork、Tag、Ince&Co、Maersk等明星公司，初始回報收益率4.9%。

2014年6月，中國人壽首次出海置業，先是聯合卡塔爾國家主權基金以7.95億英鎊購得位於金絲雀碼頭新金融城的10UpperBankStreet大樓，並持有70%股權。

2015年11月，中國人壽再出手，完成對倫敦金融城核心區域的標誌性甲級寫字樓99Bishopsgate的投資，該寫字樓資產總值約3.4億英鎊。

在世邦魏理仕歐洲、中東、非洲執行董事兼倫敦中國企業部董事總經理張紹遷看來，大型中資機構在倫敦青睞的商業地產往往有個共同特點，就是有世界頂級金融、保險、法務等公司在此租用辦公。

中資機構出手的另一個顯著特點是，喜歡扎堆金融城，特別是中國的金融機構，對毗鄰英國央行的周邊建築興趣最濃，早在兩年前，它們收購的樓宇已合圍英格蘭銀行，五星紅旗在古老的英格蘭銀行四周飄揚。

海外投資的確分散風險，但為何是倫敦？

中國人壽相關負責人曾公開表示，監管放開後海外投資要常態化，會積極穩妥地推進海外投資。但接連三次出手，為何都鎖定倫敦？

按照《保險資金境外投資管理暫行辦法實施細則》中的規定，保險資金境外投資不動產可以投資的領域必須是“發達市場主要城市的核心地段，且具有穩定收益的成熟商業不動產和辦公不動產”。

倫敦顯然具備上述優勢，這裡的市場透明度公認全球最高，基於全球投資者參與度最高，市場流動性也非常充分，只要眼光准，必然收益豐。

以最早品嘗倫敦商業地產市場蛋糕的中投公司為例，其已轉讓出手的兩項投資，一個是位於金融城的德意志銀行英國總部大廈，一個是在金絲雀碼頭大股東歌鳥集團所持有的15.8%的股份，都收益不菲。在轉手歌鳥集團股份時，按買家卡塔爾投資局的報價，中投出讓的股份價值4.2億英鎊，約為5年前投資額的250%。

去年下半年，華彬集團將2014年初以9250萬英鎊購入的TheCornExchang大樓轉賣給中國太平保險，也輕鬆獲利3800萬英鎊。

大連萬達集團董事長王健林就對倫敦市場青眼有加，將英國稱作是“世界上最自由的市場”。去年底，他斥資8000萬英鎊，在肯辛頓宮花園大街購置了一幢帶有10間卧室的豪宅，僅印花稅就交了950萬英鎊，創下英國歷史上最高房產交易稅紀錄，也為他本人吸盡英國媒體眼球。他的新鄰居除了威廉王子和凱特王妃，其他也非富即貴，包括布隆伯格和切爾西足球俱樂部老闆、俄羅斯首富阿布拉莫維奇。

王健林在英國演講

而萬達在海外布局的首個房地產項目THEONE也備受追捧，這個在倫敦市中心大型改造項目九榆新區興建的超五星級酒店和高檔公寓住宅項目投資預算7億英鎊，預售起價79.5萬英鎊，據稱每放出一批即被一搶而空。

另一家中國地產開發商綠地在倫敦的業績也令人矚目，繼去年位於倫敦南部的一個住宅區項目一期開工，今年2月，綠地集團在金絲雀碼頭擁有的地塊建設一座242米高綜合大樓的規劃也獲批，據了解，該項目有望今年下半年啟動，建成後將成為英國乃至全歐洲最高的高檔公寓項目。

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（據歐洲時報）

海外置業者青睞澳大利亞新州海岸住宅

據《每日電訊報》報道稱，在悉尼房產市場中，外國買家十分青睞傳統的澳式住宅——.能目及沙灘、遠眺大海的住宅。

最新的研究顯示，悉尼房屋受到來自許多不同國家的獨立屋買家熱烈追捧。他們偏愛的置業地區包括莫士文（Mosman）、曼利（Manly）及邦迪海灘（Bondi Beach）。

根據房地產網站realestate.com.au的數據，過去一年新州海岸地帶躋身外國人搜索榜10強的郊區還有伯茨角（Potts Point）及拜倫灣（Byron Bay）。

研究還解釋，來自美國的買家成為了外來覓房群體的最大組成部分，緊隨其後的分別是英國、中國及新西蘭。

新州房地產研究所（Real Estate Institute of NSW）的坎寧漢（John Cunningham）表示，就吸引不同國籍買家的置業地點而言，存在“種族”性質的元素。他指出，這些海外買家傾向於購買這樣的郊區——許多同胞在那裡居住或擁有那裡的房子。

他說：“澳洲在海灘方面的名氣是另一個強力吸引之處，尤其對來自歐洲的買家來說。許多人覺得，如果他們大老遠過來澳洲這邊生活，那他們想要海灘式的生活方式。”

中國大陸地區的置業者鐘情莫士文

研究顯示，曼利是英國買家和法國買家的首選之地，邦迪海灘則最受愛爾蘭人及以色列人的青睞。

中國香港買家方面，他們喜歡車士活（Chatswood），中國大陸地區的置業者則鐘情莫士文——和美國、德國、新加坡、菲律賓、日本及阿聯酋等地買家的口味一致。

霹靂鎮（Blacktown）是印度買家的首選之地，南非人喜歡聖艾夫斯（St Ives），泰國買家則青睞考夫斯港（Coffs Harbour）。

英國夫婦西蒙（Simon Wright）及凱蒂（Katie Wright）購買了1套靠近曼利海域的單元房。他們最初打算在澳洲居住18個月，但後來把時間延長到了6年。

西蒙說：“你一去到曼利，感覺就像在度假一樣。曼利有著世界級的海灘，超贊的咖啡廳和餐廳，以及非常舒適的生活方式。大家都認識彼此。”

外國人搜索榜的新州5大郊區：

莫士文
曼利
車士活
沙梨山（Surry Hills）
帕丁頓（Paddington）

（據澳洲新快網）

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

不只是全球旅遊勝地投資土耳其新興房產熱地——安塔利亞

土耳其作為中東地區一個重要的新興經濟體，近年來因政局穩定、經濟發展快、投資環境好等優勢，很快吸引了海外投資者的目光。安塔利亞（Antalya）位於土耳其南海岸，是世界著名的海濱度假勝地。CEBECI 集團為您帶來珍貴的置業機會——“Calista公寓”坐落在安塔利亞省阿拉尼亞市，擁有這裡的物業您能隨時欣賞到地中海美麗的海景，在富人區享受美好生活，獲得可觀的投資回報。

土耳其房產行業發展前景廣闊，巨大投資潛力將帶來豐厚回報

土耳其是新興海外房地產投資市場中最明智的熱點房產投資地之一，房地產業發展前景廣闊。這裡迷人的海灘和獨特的氣候使它成為一個非常受歡迎的度假勝地，您在這裡可以選擇具有資本增長潛力的、物超所值的、優秀的一線物業。

當前的經濟環境、國家戰略計劃的推行及其將來大型管路鋪設項目更會為投資土耳其房地產帶來巨大潛力。而在可預見的將來，城市改造和超大工程——尤其是首都伊斯坦布爾的馬爾馬拉隧道、伊斯坦布爾運河、波斯普魯斯第三號跨海大橋及伊斯坦布爾第三機場等項目將會引領地產市場的發展。優越的地理位置、現有的發展潛力、超大工程的推進、2023年遠景目標的實施等等造就了一個巨大的建築市場，增加了商業和工業產值，使土耳其一躍成為投資的勝地，充滿了無限商機。

更深入了解土耳其旅游，觀賞【藍色土耳其旅行者們最向往的神秘天堂（圖集）】

此外，土耳其被世界貿易組織認為是一個高度活力的國家，當地低生活成本和良好氣候使它成為外國投資者最喜歡的退休地。伴隨著房地產市場的快速發展，土地價格不斷增加，也使得投資這裡的物業將為您帶來豐厚回報。

最受全球游客歡迎的旅游城市——安塔利亞

土耳其最受外國游客歡迎的旅游城市不是伊斯坦布爾，而是地中海藍綠海岸邊的旅游勝地安塔利亞。安塔利亞位於土耳其南海岸，是世界著名的海濱度假勝地，它不僅擁有美麗的沙灘和精致的度假村，也完好保存了充滿歷史韻味的老城。

安塔利亞曾被評為世界第三大最受歡迎的旅游城市，南臨地中海，北靠托羅斯山脈，氣候宜人。這裡遺跡眾多，美麗的海灘、棕櫚樹構成的一條條林蔭大道以及賞心悅目的歷史古鎮……安塔利亞是美麗自然風光和悠久歷史文化的完美結合體。

安塔利亞可以說是土耳其重要的旅游名片，借舉辦重大國際性活動的機會向全世界展示土耳其的魅力，安塔利亞是首選。安塔利亞還將於2016年主辦世博會。同時，安塔利亞11月的氣候相比其他城市更為宜人，其路面交通狀況也比最大城市伊斯坦布爾和首都安卡拉等城市好很多。安塔利亞——這個地中海地區的古老城市，無數人贊嘆它的美麗，將其視為度假天堂。

此外，安塔利亞國際機場是土耳其最繁忙的機場之一，也是諸多航空公司的合作對像。安塔利亞港成為游客乘坐游船的鐘愛之地，繁忙的港口停靠每天吸引數以千計的游客登陸這座城市。土耳其每年吸引超過千萬游客，安塔利亞的游客量則足足占了一半，正因其世界高檔酒店、度假酒店、文化和自然風光吸引游客接踵而至，故名聲遠揚。

更深入了解安塔利亞，觀賞【土耳其的重要旅游名片——安塔利亞（圖集）】

吸引海外投資目光的土耳其新興房產熱地——安塔利亞

土耳其統計局公布了二月份土耳其房地產市場的數據。據該研究所，市場銷售總數增加了7％。2016年2月賣出了101,703套房產。安塔利亞的銷售市場下降10％——去年2月安塔利亞售出5,182套房，今年2月只有4,650套。針對2016年2月賣給外國人的房地產，伊斯坦布爾在外國投資者中排名第一，安塔利亞緊次排第二。

2015年2月份，土耳其的現房銷售價格整體上升1.12％，安塔利亞上漲1.02％。土耳其現房租金價格同期上升0.60％，安塔利亞上漲1.05％。安塔利亞的毛租金收益達6.18%，領先其他土耳其城市。

Pages: 12

聽說，英國印花稅新政並非“無可避免”？

4月，面對“升級”後的印花稅新政，投資者們絞盡腦汁思索着如何才能避稅、省稅。而通過向房產投資專家進行了解，印花稅想避也並非不可能。

首先我們向大家再次強化印花稅的“高低兩檔”稅率交納標準：

左邊標準稅率 VS 右邊印花稅率

例如倘若您購買一套價值20萬英鎊的二套房或者購房出租Buy-to-let房產，在今年4月以後需要繳納共計7500英鎊的印花稅，比稅改前多交6000英鎊。

接下來，就讓我們看看到底有哪些方式方法可以用來避稅，省稅。

1．擁有“另類”房產

其實除了“二套房”“購房出租”會需要征3%的額外稅，另外還有幾種類型的房產也是具有豁免權的：船房，活動住宅（拖車/大篷車），以及售價在4萬英鎊以下的房產，這幾類房產即使是“二套”，也不用按高稅率計算。因此如果您準備以以上舉例之一作為居所，便不必交額外印花稅。

2．時間點把控

在2015年11月26日新政宣布前，出售主要居所（Main Residence）並且租房住的戶主，在2018年11月26日前購買第二套房，不需要按高檔稅率交納印花稅。

也就是說，如果您在2015年11月26日前（任何時間點）賣掉了自己以前的主要居所，目前住在租來的住處，即使您已經有多套Buy to Let房產，只要在2018年11月26日前購房，便不用交納額外印花稅，此舉被HMRC（英國稅務海關總署 Her Majesty’s Revenue and Customs）視為是以新換舊。

3.巧用信託

還有一種方法，是家長可以為孩子（18歲以上，名下無房）建立信託計劃，委託受託人（信託機構）將孩子設為信託受益人，通過此種途徑購買新房，便不必支付額外的印花稅，因為此時稅收人員將會把信託受益人視為房產的購買者。

不過通過此渠道您需要確認所交的其他稅種不會超過額外印花稅，例如繼承稅（Inheritance Tax），而這通常要根據您的房產價值，居住地區以及個人情況衡量。不少英國家長通過此舉省下一筆錢，具體操作方式請諮詢合法信託機構。

4.買地自建

例如一位投資者就花了10.7萬英鎊買了一塊建築用地，建房費用大概花了18萬英鎊，建後房產價值一評估，價值40萬英鎊。這是正兒八經的第二套房產，但是交稅卻仍然按照抵擋稅率去交納。

通常來講，自建房屋需要交付的印花稅要比購房少得多，需要交的印花稅多半是買地時的花費，而不是按照建成後的房屋價值交納（買地花費一般低於房屋建成後的價格）。

購買地皮適用於一般繳稅標準，費用是10.7萬英鎊，小於12.5萬英鎊，因此不需要交納印花稅（非住宅用途的地皮繳稅門檻是15萬英鎊）。

5.以新換舊

如果您之前已經擁有一套房產，但是想將現有房產賣出，同時購買另一套新房產，這種情況下您也不需多按高稅率一欄計算。

但需要注意的是，如果您在想要出售的房子還未售出，就購買了第二套房產，那麼此時您仍然需要按高稅率計算繳納稅費。但是，如果您的原有房產在36個月之內被出售掉，將會得到多繳納稅金的返還（即最後所交的金額仍為低稅率一欄的數額）。

6.已婚分居

一般來講，已婚夫婦購房時會被視為一個整體，也就是說夫妻雙方不能通過以各自名字分開持有房產進行避稅。但是有種情況可以獲得豁免權，那就是：已經分居並且永久分開居住，但是尚未離婚的夫妻，將享有額外印花稅的豁免權。不過具體操作請諮詢相關律師及稅收專業人士。

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（據英國華商網）

5.7億美元收購紐約核心區酒店信泰資本還緊盯著倫敦地產

年初，當安邦連續斥資海外並購時，信泰資本(Cindat)CEO蓬鋼曾表示，這只是中國資本海外投資盛宴的開始。沒想到，短短幾個月後，下壹個大規模海外並購的焦點企業就成為信泰資本。

收購紐約與倫敦核心區旅遊地產

當地時間4月29日，信泰資本宣布以5.7億美元（約合人民幣37億元）完成對紐約赫莎（音譯Hersha Hospitality Trust）酒店資產包的收購，赫莎為紐交所主板上市REITs（房地產信托投資基金）。

紐約時代廣場街景

據接近交易人士透露，赫莎酒店資產包共包含7家位於紐約時代廣場、華爾街等核心區域中檔酒店，收購後，信泰資本占70%優先股，赫莎占30%普通股。與安邦瞄準的五星級酒店資產不同，信泰資本收購的中檔酒店資產，經營成本較低，入住率較高，擁有更穩定的盈利能力與現金流。

赫莎總裁尼爾·沙阿（Neil H. Shah）表示：“我們很高興今天完成與信泰資本設立聯合體，收購紐約7家酒店的交割。信泰資本經驗豐富，眼光獨特，是赫莎理想的長期戰略合作夥伴。該7家酒店位於曼哈頓最為繁華的區域，品質優良，現金流穩定。隨著紐約作為全球金融、文化與科技中心地位的不斷提升，這些酒店的經營業績將持續向好。信泰資本在全球門戶城市的投資經驗，與赫莎15年積累的酒店投資與經營專長，為該聯合體未來繼續收購優質酒店資產，擴大經營規模打下基礎。”

同時，信泰資本還宣布完成對其在倫敦投資的壹項高端公寓物業的交割。該項目位於倫敦最昂貴的梅菲爾（Mayfair）區域，緊鄰伯克利廣場（Berkeley Square）和海德公園（Hyde Park），該區域長期以來對新開發項目有各種極盡苛刻的限制，導致新增公寓供應頗為稀缺，預計該項目建成後將成為倫敦售價最高的公寓之壹。

信泰倫敦項目所在的柯曾街街景 Curzon Street

此次信泰資本的投資是中國資本在倫敦如此核心區域的首次投資。該項目總造價約4.4億英鎊（約合人民幣42億元）。信泰資本將與倫敦當地的房地產投資及開發機構布洛克頓資本（Brockton Capital）共同完成該項目的開發。

早有成功先例

信泰資本成立於2013年，主要創始人包括美林原大中國區房地產投資總裁蓬鋼與美林前中國區主席劉二飛，蓬鋼在美林期間主導了20多億美元（約合人民幣130億元）投資，其中包括北京銀泰中心，恒大上市等著名投資案例。

核心團隊亦主要來自美林和其他外資投資機構，中國四大資產管理公司之壹的信達資產管理公司是信泰資本的股東之壹。

不過，和那些出海的開發商不壹樣，信泰資本是純粹財務投資者的角色，幫壹些國內資本做海外資產管理人，也幫壹些機構做海外投資，總體更偏重機會性投資。項目多在全球知名城市。至今信泰資本已在紐約，芝加哥，倫敦，悉尼等多個城市共投資13個項目，累計投資13億美元（約合人民幣85億元），管理海外資產超過60億美元（約合人民幣390億元）。

今年3月28日，在接受專訪時，蓬鋼曾表示2016年可能是中國資本大規模海外投資的開端，“這將是壹個巨大的浪潮”。蓬鋼說，他將這種趨勢與20年間，從中國資本市場對外開放到2008年金融海嘯之後的國際資本勢力的重構等重要趨勢節點相提並論。

2015年，中國出境旅行人數超過1億。蓬鋼認為，在今後數年之內該數字會迅速上升，對國際重點旅行目的地的酒店市場利好。中國企業若能在目前階段收購壹些海外核心酒店資產，將能在近期內獲益於中國旅行者給海外酒店市場帶來的提升。

中資海外並購不斷

實際，今年來中資海外並購熱點不斷。彭博社數據顯示，年內迄今，中國企業已宣布的海外並購交易規模達1130億美元（約合人民幣7300億元），接近去年全年水平。而中國保險公司更是海外大動作頻傳。據統計，截止2015年底，保險業境外投資額約360億美元（約合人民幣2326億元），其中，安邦更是以出價驚人聞名於世。

3月中旬，安邦保險豪擲65億美元，收購了世界頂級資產管理公司黑石集團的壹筆酒店資產。然而就在去年12月，黑石集團才剛剛完成了對該資產的收購，當時的價格約60億美元。短短三個月，加價4.5億美元，再次引發世界對中國資本海外動作的關註。

同月，安邦宣布140億美元（約合人民幣910億元）競購喜達屋酒店集團，與萬豪上演“收購大戰”，又把中國資本海外投資的輿論關註度推向高潮。

此外，房企同樣是中國資本的領軍者。萬達集團在海外投資累計超過150億美元，並將持續擴大投資;碧桂園今年將在馬來西亞投資中國房企有史以來最大的單體項目，計劃投資2500億。萬科、綠地等壹線開發商紛紛出海，加大投資力度。

關註居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（據觀察者網）

買房vs租房大比拼：英國哪些地區買房比租房更劃算？

影響英國房產的售價和租金最重要的因素之一是房產的地理位置。您可了解英國哪些地區買房實惠，哪些地方租房劃算？

隨著人口不斷增多，房產數量相對有限，英國的房價增速之快令很多外國人倍感無奈。在年輕一代的上班族中，不少英國人放棄了購買屬於自己的房產，毅然選擇了租房生活。其實，根據權威房產調研公司祖普拉的最新研究，英國確實有不少地方租房比買房便宜。

該調研統計了英國50余個城市平均房價以及兩居室的月租金，按揭還款數額為10%首付25年期，利率按照4.5%計算。報告指出，目前英國大約有1/2的地區租房要比買房劃算。這些地區多為人口密集，購房門檻高的大城市。

英國買房比租房便宜的城市

如果您居住在大倫敦或周邊的英國東南部地區，那麼租房住會相對節省。例如劍橋（Cambridge）和倫敦（London）兩地，一套兩居室住房的月租金分別為1,104和2,109英鎊，而每月按揭還款額為1,873和3,377英鎊。雖然兩地租金仍然很高，但是與買房相比，在此地租房住確實要劃算得多。

英國租房比買房便宜的城市

相對的，對於格拉斯哥（Glasgow），考文垂（Coventry），伯明翰（Birmingham）等英國北部和中部城市，買房則是更為明智的選擇。在此前十名榜單中，上榜地區購房成本（按揭房貸數額）都要比每月租房便宜10%（50英鎊）以上。

不過，長遠來看，由於未來幾年經濟適用房大規模建造，以及政府出台的一系列優惠補貼政策，在英買房將會越來越劃算。2015年10月，全英有36%的地區買房比租房實惠，但僅過半年，目前英國買房比租房劃算的地區比重就上升到了48%。

房姐專業點評

盡管目前英格蘭仍有一半地區租房比買房劃算，但是長遠來講，購房更劃算的地區會越來越多。再加上4月新財年印花稅新政的實施，不少房東會以上漲租金的方式來賺回多交的稅金，一些地區租金和市政稅的政府可達20%，因此對於租客來說，租房壓力是逐漸加大的。如果投資者打算長久在英國居住，購買房產會是更加明智的選擇。

根據最近的數據統計，在2015年，英國5個白領裡，平均有2個的年薪沒有英國房屋的去年的平均增值多。也就是說，英國房子在2015年的平均增值部分，比將近一半的英國工薪階層的年薪要多哦！英國安徽商會副會長安妮跟大家分析和預測英國——特別是倫敦房價的驕人增長。【閱讀原文】

陳新宜專欄全集

跟著資深房地產專家去英國投資

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論。

本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

關注居外網官方微信：居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。