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自從中國政府縮緊個人外彙流出之後，中國人在紐約市買房變困難。這個因素直接引起變化的市場就是貸款市場。一些小銀行和貸款機構應運而生，成為中國人的熱門。

據《The Real Deal》援引“全國地產協會”（National Association of Realtors）的數據，在2015年4月到2016年3月之間，中國人在美國買房的71%的貨款是現金形式；20%從美國銀行貸款；6%從中國銀行貸款。

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但是如今情況大為轉變，中國人開始找貸款銀行。Quontic銀行、彙豐銀行、Guardhill金融、國泰銀行和國寶銀行等都成了中國人的熱門銀行。

這是因為，美國大銀行對貸款客戶的要求嚴格，需要對方提供大量的證明材料，來說明他們的錢是干淨的，這個叫做“了解你的客戶”（Know Your Customer）規定。這讓上述小銀行有機會可乘。

這些小銀行雖然有辦法給中國人貸款，當然也需要避免他們的風險。所以這些銀行一般只能給綠卡持有者65%的房貸；沒有綠卡的只能貸50%的房款。

一位中國人本來想在法拉盛買一套70萬美元的房子，但是即便是貸款也需要20、30萬的現金首付，她彙不進來錢，最後只能買套20萬美元的房子。

國泰銀行的伊莉莎白李說：“如果他們弄不出來錢，從我們這裡也貸不出款。”

有些貸款機構要的利息還很高，從7%到13%；但即便這樣中國人也沒有別的辦法，“要不賠進全部首付，要麼付7%利息成交。”一個公園大道的地產中介說。

盡管外彙彙出如此困難，紐約市對中國人的吸引力還是很大。據JLL公司的統計，中國人的地產投資在2016年是330億美元，比2015年增長了53%；今年到現在為止的高端房屋買主中，很高比例是中國人。

根據另外的報告，2016年銀行對紐約市的商業地產貸款比前一年下降了17%。業內人士分析，主要原因是高端地產價格的下滑，導致多家庭住宅市場緩慢了下來，很多買主也顯出謹慎的心理。

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美國的房產稅是房產永久持有的一個基本保證。房產稅徵收的主體是郡政府、市政府和學區，它自1792年起征，至今已經有一段比較長的歷史，經過長期的運作和調整，目前也已經形成了較為完善的稅收政策體系。全美國的每個州每年都徵收房產稅，房產稅主要由房貸利息、保險費用和地稅組成。

但是，每個州以及州內各縣市徵收房產稅的標准都不同，稅率分布在1%-3%不等，並且每年都會根據地方政府的預算需求而改變。

同時，不同地區每年徵收房產稅的頻率也不一樣，例如費城每年只收一次，而新澤西州每年則會徵收四次。如果停止繳稅了，房子所有權就屬於美國政府，政有權對長期遲繳、不繳納房產稅的物業進行相應的處置。

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美國房產稅的稅基是由房屋的評估值決定的，政府會定期估計房屋的市場公平價格。在稅率不變的情況下，房屋的估值越高，則需要繳納的稅收就越多。

美國房產稅稅率變動較頻繁，其確定方法是政府用除房產稅以外的其他政府收入總額與下一財政年度預算總額的差額除以當地房地產的市場價值來制定房產稅的稅率。房產稅的總稅率為州及以下各級地方稅率之和，一般由州稅率，市、縣稅率，學區稅率三部分組成。

房屋估值的結果主要是取決於周邊房屋價格、地塊大小、房屋大小、房型、房齡及房屋設施等因素。美國法律規定房產評估價值按照市場價值的一定比例來加以確定，如加州規定的比例為40%。

房地產的估值由兩部分構成：一是房屋本身的價值（主要依據購買時的價值、裝修增加值、市場增值），二是土地的價值。聯邦政府的法律將地產分為主要住宅（Principal Residence），第二套房（Second Home）和出租房（Rental Property）等，各類房屋根據用房的性質會有不同的估值，因此需要交納相對應的稅款。

而對於投資用房來說，例如繼承的名人古宅，或是眼看要升值的地皮等等。這類型房地產的支出屬於投資（Investment Expense）而非自住，所有房產稅/地稅也只能報至適用於自住的稅收分項上抵扣。因此，中國人如果准備進行海外投資，在海外配資的過程中研讀相關法律，找准住宅的定位可以有效的節省稅務支出。

另外，如果地產包含租金收入，則出租的參與管理程度也會對納稅的稅基有很重要的影響。如果海外投資人並不怎麼管理房屋，也就是簡單的租給客人而不花時間精力去管理，租金占收入總額的30%。美國國稅局（IRS）對於積極參與房屋管理的海外持有人需要徵收的稅額會有很多的優惠和減免，即應稅收入＝租金收入 – 費用（貸款利息，房產稅，維修費用，折舊，等等）。稅收淨額按一般所得稅的稅率來計算你所需繳納稅金。

地產稅作為美國房地產投資的重要一環，是購房者理應重視的部分。雖然美國每年都需要繳納房產稅，看起來對自有房產或租房貌似都是一個不小的壓力，但其實房產稅帶來的好處也不少，同時如果能有效利用稅收政策，便可以適當減免很對地產稅：房產稅的徵收主體雖然是地方政府，但是政府收到所有的稅款之後，仍將其投入用於建設當地的基礎設施和教育撥款。如果業主持有一套房的年限越長，則房產稅的比例會相對較低：所以美國的房產稅政策是鼓勵長期持有房產的。

美國房產稅可抵減所得稅，在計算所得稅時，美國房產稅和住房抵押貸款的利息支出都可以從所得收入中扣除，即降低了所得稅的稅基，從而降低了納稅人的綜合稅賦。

另外需要關注的是，擁有美國國籍的人可以享受自住房產稅收減免的政策，但是對於投資類用房就不享受稅收減免政策。目前美國有29個州以及哥倫比亞特區對住宅類財產給予稅收抵免政策。其中，房貸利息的點數和計算方式，可以在用於自住房和租用房屋的優惠減免選項裡來抵扣應繳稅收入。不論納稅人是新買房或是申請重新貸款，頭幾年還款中的高比例房貸利息都可以省下不少稅金。

海外配置資產作為近年來新興領域，對入門者存在較大的信息差。老移民所主導的北美華人至今仍舊習慣於閱讀紙媒，甚至通過黃頁電話簿聯系商家。互聯網平台更具有傳播和效率上的優勢，近年來逐步開始改變房產投資行業的商業邏輯。對於購房者來說，選擇最少中間環節的途徑置辦產業便能以不變應萬變。

從本質出發，地產稅是美國政府通過房屋價值判斷業主的經濟能力，從而徵收的稅款。和國內地產業不同的是，在美買房更是一種對未來價值的投資，地產稅很大程度將被用於改善該地區的教育、治安和生活設施。對於文化差異所帶來的不同，選擇自己最舒服的方式去接納當是智者的選擇。

（據北京新浪網）

這些天，如果你問一名紐約客，去哪裡找到正宗的中國菜，他們可能指向布魯克林，而不是曼哈頓唐人街。日落公園已經形成了布魯克林的第一條唐人街。在本森赫斯特，中國移民已經擠走了意大利後裔，成為這裡的主人。

CNBC報導說，布魯克林移民成分改變的一個重要原因是，飆升的房價和高檔化步伐吸引了財大氣粗的外國買家，特別是中國家庭。他們視布魯克林房地產為一個安全、高回報的投資。

自從大衰退以來，搶購美國沿海城市的黃金地產已經成為中國富豪的熱衷行動。在2014年，中國人購買曼哈頓公寓的數量首次超過俄羅斯人。美元相對於人民幣的強勢驅使中國中產階級成為布魯克林房地產市場的主力。其投資回報率也很誘人。

布魯克林房地產經紀人Jeanette Colegrove說，在Bed-Stuy等社區買房子，每月的租金可以產生7%—8%的回報率。根據Elliman報告，布魯克林房租中位數已經漲到2750美元。

然後還有房地產每年的升值潛力。從2015到2016年，雖然曼哈頓公寓轉售價格下跌了1%，但是布魯克林的聯排別墅和公寓價格卻上升了16%。這個速度，曼哈頓房地產趕不上，股市也趕不上。

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自從2007年以來，房地產投資已經成為中國人規避中共當局外國投資限制的流行途徑。美國房地產比人民幣存款帶來更高的回報，更不要說它有更大的穩定性。

盡管中共限制公民每年向海外彙款不能超過5萬美元，但是中國對美國的外國直接投資在2016年達到創紀錄的456億美元。這個數字是2015年的三倍，使得美國成為中國外國直接投資的最大接受國。

亨特學院城市規劃教授鄺治中告訴CNBC，對於許多中國中產階級而言，布魯克林房地產代表的不僅僅是長期投資計劃，更是通向美國公民之路。這條路主要歸功於EB-5簽證計劃：那些向美國住宅或商業項目投資50萬美元，並創造10個以上就業的外國投資者，有資格為自己、配偶和未結婚子女申請綠卡。

中國大家庭常常湊錢來鋪就這條移民之路。當一個小家庭終於獲得綠卡，然後入籍之後，他們就可以贊助其他親戚移民。跟中國大城市天文數字的房價相比，布魯克林的房子簡直就是白菜價。

Colegrove說，一名在布魯克林買房的外國投資者可能代表著國內多名買家。“他不僅僅是在花他自己的錢。有很多人在湊錢做這筆交易：家人，朋友，商業伙伴。”

盡管中共收緊資金外流限制，加強審查外國投資，但是鄺治中說，許多中國人仍然拚命地將資金轉移出國。他認為，中國人將找到規避規則的辦法。鄺治中說，華人社區將繼續沿著布魯克林的地鐵線壯大，包括終點在康尼島的N火車線。

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海外投資人在新的一年正陸陸續續湧進美國房地產。據美國全國房地產經紀人協會的數據，美國房產的掛牌價格平均同比上漲10%。此外，協會還指出，待售房產數量創歷史新低。這些情況都暗示投資者應該緊緊抓住時機，趁著目前較低的利率條件大膽買賣。

與日俱增的購房需求

今年年初，美國各大房地產機構就開始對2017年美國房地產形勢作出相關預測。著名房地產網站Redfin就表示，與2016年相比，2017年美國房價的中位數將上漲5.3%。該公司的首席經濟學家認為，盡管銷售額增速放緩，但房價仍會平穩增長。這主要得益於購房者與日俱增的購房需求。

逐漸明朗的房產市場給了投資者極大信心。據相關調查顯示，41%的房地產公司高管計劃在2017年對房地產的有機增長進行重大投資，包括產品開發，定價策略和地域擴張。畢馬威會計師事務所表示，美國經濟不斷增長，房地產基礎良好，融資和資本投入較多，都給房產大佬們一個積極樂觀的市場信號。此外，美國房產業對外界投資持歡迎態度，他們期望看到大量新老投資者的湧入。

另外，隨著千禧一代步入職場，租房需求大大上升。據美國哈佛大學數據顯示，近40%的租房者為年齡在35歲以下，年收入低於25,000美元的人群。 該類人群的逐漸龐大促使對城市出租房的需求增加，租金價格也將相應上升。如果房產投資者將運營成本保持在低水平，那麼今年投資可能會有更大的收益。

然而，紐約證券交易所仍提醒投資者在投資任何項目之前要一再謹慎，仔細閱讀相關條例並且在必要時要求公司出示相關文件證明。盡管2017美國房地產市場發展態勢喜人，但對於投資者來說，保底投資才是穩中求勝的不二法寶。

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房地產市場將持續升溫

2017年人民幣一路貶值，進一步刺激了中國高淨值人士及投資機構的海外資產部署。在各類海外投資產品中，美國地產投資備受投資者追捧，不但擁有強勢美元貨幣作為支撐，而且在持續復蘇的市場基礎上，產生安全穩健的投資回報。

專家預測，美國房地產市場在去年表現不俗，2017年將持續呈現上行趨勢，是投資者配置美國房地產資產的良好時機。此外，美國全國房地產經紀人協會，抵押貸款銀行協會，房利美和房地美等行業機構都預測2017年美國的房屋價格和銷量都將持續升溫。根據房地產經紀人網站（Realor.com）最新預測，雖然購房者今年會面對一些不利因素，但美國房市整體發展前景仍然光明。

首次購房者將占大半

在人口及經濟穩定增長的基礎上，首次購房者的數量將增加。預計首次購房者將在2017年進入房屋市場並占據整體購房者一半以上。調查顯示，去年計劃置業的潛在購房者中有33%為首次購房者，今年則上升至52%。住房自有率在2016年跌至62.8%的低位水平後，今年將略微上升穩定在63.5%的水平。由於房屋市場的復蘇持續加速及住宅需求的增加，新屋銷售量預期將上升10%。新屋開工量將適度上升3%，但仍低於正常水平，當中獨棟別墅及公寓房總興建量達126.5萬。

千禧一代進入30歲，開始組建家庭安頓下來，嬰兒潮一代中60多歲人群到了退休年齡，開始考慮搬遷，這兩代人將進軍房屋市場。分析預計，千禧一代和嬰兒潮一代將分別構成2017年置業大軍的33%和30%，並帶動房屋市場未來10年的房屋需求。

房屋庫存減少，房屋售出時間縮短

Realtor.com分析，當前美國首100大都會區市場的房屋庫存量年同比平均下降11%，預測今年房屋供應將持續緊缺。這些市場的房屋在市面上的平均售出時間僅為68天，較全美平均水平短11天。

房屋負擔能力及借貸資格預期將取代庫存短缺，成為置業的最大障礙。

2016年，40%的置業人士表示庫存緊缺是他們置業的最大障礙，但根據Realtor.com預期，該障礙今年將可能被房屋負擔能力及借貸資格問題所取代，原因是今年更多首次置業人士將進入房屋市場。去年9月的首次置業人士春季購房調查顯示，37%的受訪人士表明最大的置業障礙是首付問題，另有30%受訪人士則稱很難在預算範圍內找到合適的房屋。美國房地產經紀人協會（NAR）預計貸款利率今年將繼續攀升，年底前上升至4.6%。

郊區將受購房者追捧

由於市區居住人口的高度密集，加上千禧一代開始生兒育女，郊區已成為首次購房者的首選居住地。事實上，Realtor.com的受訪者中有50%表示郊區會是他們的首選居住地。原因是一些理想的郊區離市區較近，社區安全性高，居住空間也較大，且提供眾多工作機會和大眾運輸，非常適闔家庭居住。嬰兒潮一代選擇郊區一部分原因是他們希望與子女或朋友居住得近一點。

（據發現新聞）