Category: AU Investment Column

自2015年12月1日起澳大利亞海外投資審查委員會（FIRB）實行新政以來已過了月余，審查FIRB海外人士在澳買居住物業許可申請的執行機構也從委員會移交至了澳大利亞稅務局（ATO）。這次我們主要來看下新政實行以來的效果。

澳洲買房許可的申請表格與過去基本保持一致，需要申請人的如下具體信息：

• 購房者姓名（需與護照信息一致）；
• 購房者現住址、電話、郵箱（注意必須提供住址的郵編）；
• 購房者護照號碼及澳洲有效簽證信息；
• 所購物業具體地址及房價；
• 如以前在澳購買過物業，需提供之前物業的FIRB許可編號。

因此，買家應保存好自己所有的FIRB許可，以便日後購房能夠提供相應信息。在遞交申請表格後，會生成一個18位的申請號。同時，還會生成一個19位的付款編號。買家需要及時安排支付申請費，並在付款時注明該19位的付款編號，以便ATO及時查賬。

值得注意的是，遞交申請表並不表示該申請已被接受。ATO將會在收到申請費後才會開始正式受理該申請。目前ATO對於申請費支付的受理時間為5個工作日，即從買家支付申請費之日起要預留出5個工作日的時間給ATO查賬記賬，然後才可以計算申請受理開始的日期。因此，買家在付款時一定要認真注明付款編號，以免延誤ATO查賬及申請審批。

此外，目前ATO接受澳洲境內及境外銀行轉賬。對於境外銀行轉賬的買家而言，需要預留出更多的時間給ATO查賬，並計算好落地費及銀行手續費，以免申請費短缺。我們建議買家提前和自己的律師或物業經紀做好彙款安排，例如事先將申請費轉入律師或經紀公司的信托賬號，再由境內銀行轉賬支付給ATO，會為申請節省不少時間，並避免意外情況。

ATO收到款項後，就會開始受理申請。法律規定的受理時間與舊政保持一致，為30天。此外，ATO有權在30天後的10天內再將審批決定通知給買家。因此，從開始准備資料到申請批准，買家要預留出約40-50天的時間。這與過去海外買家的買房許可申請從遞交至批准只需2-3個工作日的局面大相徑庭。

一般開發商都要求買家在出合同後的7-14天內進行合同交換，這對目前需要申請買房許可的買家來說是一個兩難的局面。因此，買家需要提前與自己的地產經紀和律師做好溝通。在這樣的磨合期，需要大家共同的努力並正面看待政府的決策。

從另一方面來說，目前ATO對於買房許可的審查較之以往嚴格了不少。在受理期間，ATO會就所購物業的具體地址，地塊等相關信息進行調查。在確認後才會批准該申請。特別是在申請批准函上會明確注明所購物業的最高金額，並要求申請人在購房成功30天內通知ATO。

此外，ATO工作人員亦表示，遞交的申請表格是由其系統自動分配給各位決策人員，因此在申請被正式分配前，ATO的工作人員也無法獲知會由誰來接管哪位買家的申請。這無疑給查詢工作帶來了一定難度。從目前我所經手的申請來看，從分配到決策人員後至審批下達的速度還是比較快的。

12月時遞交的海外人士買房許可申請，已有不少獲批並成功在12月至1月期間完成合同交換。還未獲批的買家請繼續耐心等待，我們相信在不久的將來，ATO的審批系統及工作人員磨合完整後，審批的速度會較之現在提高許多。

 

楊泱專欄全集：

律師楊泱解析澳洲房產

 

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在澳大利亞做地產開發，項目選址是既講求藝術又講求科學。稱其為藝術是因為作為開發商，你需要有足夠的想像力和敏銳的直覺，能夠知道考慮中的地塊具有怎樣的潛力能轉化為有特色的建築項目。稱其為科學是因為你需要了解與每個區域，街道和地區所相關的事實因素，數字；並且也要了解附近項目的銷售情況，租金產出，在短期內附近可能建造新房，歷史上該區域的中間價的變動和將來政府規劃的政策，策略等等，因為這些因素都將會影響你的地塊。無論是小的聯排別墅的項目還是非常大的商業和住宅混合的高層建築都會面臨這些情況。

我們公司設立在澳大利亞，有很多如下的案例都涉及到澳大利亞的背景，但是，有些觀點應該是放之各個國家皆准的。

我們相信在地產開發項目選址中有幾個方面是值得探討的：

1. 如何用合理的價格買到最好的地塊
2. 在考慮開發地塊的時候，有哪些點是需要特別注意的
3. 如何在購買地塊時談到最好的條件

獲得地塊

這是在整個開發項目中最重要的第一步。哪裡是最好的開發地塊，如何獲得定價合理的地塊。通常情況下，特別是在今天澳大利亞這種非常火熱的市場狀況下，很多地塊因為業主的期望值很高，定價都過高於一個勤奮的開發商願意支付的費用。我們公司每個星期都會獲得大約10個地塊的信息，公平地說其中的9個都會是定價過高，或者是有些隱藏的問題。那最後剩下的一個地塊則是這個行業中每個人都想拿到的，特別當這些地塊是公開通過網絡登廣告的或者是有銷售推廣支持的。你或許要問，這種情況下，如何能夠買到一個合適的地塊呢？

我們的建議是集中精力在那些線下推廣或者是私下售賣的地塊。並不是每一個業主都願意拍賣的，同時這些地塊也不一定是在那些大的房產代理中介的手裡。通常小的中介，會計，和財務顧問會與開發商直接客戶打交道，所以他們會有第一手的關於新地塊出售的信息。所以你需要盡可能地運用可靠的渠道和緊密的關系來拓展你的關系網，並且明確的定義你選擇地塊的要求（預算，地址，地帶），所以你的關系網可以在推薦給你相關項目之前先替你篩選。

同時，你需要了解誰是獲得業主直接許可擁有這個地塊售賣權的。我曾經很多次看到過這種情況：一個代理會告訴你這個地塊要價是1000萬澳幣，你相信這個是業主的要價。當你自己做分析的時候會發現，這塊地只值850萬澳幣，因為你覺得這個要價過高，所以你都不願意去談判。但是，你不知道的是，這個中介已經是第三層的代理了。這個直接授權的中介從業主那裡拿到的佣金非常有限，已經無法與他的下游代理商分成，所以第二層的代理商會在他們拿到的價格基礎上加上100萬澳幣作為他們的佣金，第三層的代理商也會他們拿到的價格基礎上加上100萬澳幣作為他們的佣金，所有的加價都是為了拿到他們各自的佣金。然而事實是，這個業主只要價了800萬澳幣，但是你卻被告知這個地要價1000萬澳幣。你可以跟中介要求看他們的相關文件證明他們是拿到業主獨家授權的中介。如果他們不能提供相關的文件，那麼很有可能他們是已經是很多層級下的代理商了。

一些好的地塊可以通過買方代理來搜尋，但是會需要支付額外的一些費用。在有些非常大而且復雜的地塊情況下，需要要求能與代理商一起與業主見面，這樣很多技術性的問題可以很公開地去解決和協商。不要完全依賴中介作為一個類似“郵遞員”一樣的溝通，有時候信息會在傳達的過程中有所損失，而且坦白來說，很多時候並不能完全依賴中介來跟進你的項目。

優質的開發地塊的標准

我們公司始終相信，要獲得項目的成功，你需要有當地人在當地幫助你了解每個區域，項目地點，或者你可以選擇一個值得信任的伙伴幫你尋找地塊。

如何決定一個地塊是否優質有時候是比較主觀的判斷，但是一般來說有用如下的一些典型特質：

1. 好的正方形的地塊，面對路的正面最好能比較寬
2. 街角的地塊通常是受到青睞的，因為通常會有比較寬的正面，減少了建築位置內縮的要求，所以地塊也有了更多的可以使用的面積
3. 與鄰近的物業的連接界面比較合理 －有合理的間隔，開發時不怎麼需要考慮鄰近建築，現有建築的高度和規模與開發項目能夠互相補充
4. 位置，位置，位置——能夠臨近但是不一定需要非常緊貼公共交通，生活所需要的配套設施，商店，學校和公園要完善。在澳大利亞，如果從物業中能看到海灘或者湖泊或者是能很方便到達，都是非常受青睞的。這些相關因素的重要程度完全取決於不同區域的特質和目標消費市場
5. 朝向，傾向於朝北或者是朝東，在高層能夠有廣闊的視野
6. 樹木不夠多的區域對樹木的保護的要求會很高，需要留意鄰近周邊的區域的樹木。
7. 對於低密度的開發項目，過於平坦的地面或者是坡度過大的地面都不是最好的。地塊有一個平緩的坡度是比較理想的，這樣可以做一些比較有意思的外部設計, 或者是有地下室的區域可以允許做一些更有創意的內部設計。自然的坡度能增加居住的隱私和減少直接看到內部的可能性。當然對高層建築，這不是一個主要的問題。
8. 密切了解當地區域。一個顯然的“好”區也會有好的區域和不怎麼受歡迎的街區，反之亦然。你需要親自去現場，開車到周邊的街道轉轉，對當地有一個大致的感覺。你或許會遇到這樣一個情況，某一個街區擁有很有意思的街道景觀，是非常適合開發的，但是直接鄰近的街區因為有著層次很低的居民是非常不受歡迎的。

顯然，如果一個地塊滿足上述所有的標准，很可能各大開發商都會想要獲得，要價也會很高。在開發項目中，開發商需要根據實際的項目來決定上述標准中哪些是最重要，如何通過設計來揚長避短。

項目談判

談判的藝術會在不斷的實踐中日趨完美。有很多不同的方式方法可以用到談判中，但是最重要的一點是換位思考——能夠讀懂業主的意圖和期望，這樣你能知道在什麼時候給一些合理的讓步，什麼時候需要進攻。

首先，需要確定哪些內容是可以去談判的。典型內容包括價格，交付的條款，先決的條款（例如，取決於背景調查，財務，海外投資委員會的批復，城鎮規劃批復，租約的續簽等）。盡管價格是一個重要的因素，但是價格並非一直是唯一的因素。在最近一個地塊購買中，我們用第二高的出價獲得了地塊。我們是如何做到的？我們問了很多問題，然後發現業主希望盡快能拿到錢，並且盡快交付。在其他的買家提出4個月內交付期的時候，我們提出了2個月交付期。我們的出價比最高的出價低了一點點。事實證明這個做法是一個非常成功的，業主考慮到細微的價格差並沒有提前2個月交付來的重要，所以我們在最後勝出了。

針對不同的情況，采取不同的方式。盡管大部分的業主希望能夠拿到最高的價格，高價在任何時候都能幫助買家。你可以出高價，但是要求一個更長的交付周期。畢竟，90%的價格中，每晚交付一天，就有利息和時間成本在中間。建議提前釋放10%的訂金來換取簽訂一個沒有附加條款的合同，這樣業主就能提前拿到10%。建議出價取決於背景調查，這樣你就可以獲得更多的時間。針對大而復雜的項目，如果可以要求選擇權協議。針對談判有太多的策略和方法，如果你與一個好的代理合作，他們會給到你很多指引。畢竟，代理通常是最迫切要促成銷售的人。

我們希望這是一個好的關於地塊選擇的簡短的指引，並祝你們在地塊搜尋中好運！盛達文地產開發有限公司可以幫助大家提供初步開發項目的評估服務，我們非常願意幫助第一次在澳大利亞做地產開發項目的開發商找到最好地段的項目。

延伸：澳大利亞地產開發系列之二——可行性及背景調查：（上）、（下）

 

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最近有不少關於澳洲地產市場是否已經到了一個頂峰還是在短期內繼續有增長的空間的爭論，各種媒體的消息觀點也都不一致。在這裡我們給大家分享一些數據，幫助大家更好的分析當前的市場狀況。

澳洲房市前景明朗

我們認為從長期來看，因為澳洲有很好的經濟基礎來支持經濟的發展，所以澳洲房地產市場依舊還是會持續增長。

澳洲擁有持續增長的人口；而且穩定的經濟，良好的教育系統，吸引著大量的移民和海外留學生同時，澳洲。的房產的價格與其他亞洲國家相比，也是很有競爭力，能夠承受的。

最近中國和澳洲之間達成的自貿協定也會很快為更多的經濟和文化上的合作打開大門，這最終也會影響到澳洲的房產市場。

當年新西蘭與中國簽訂了自貿協定，新西蘭的牛奶出口在短短幾年內翻了四倍，可想而之，中國與澳洲之間的自貿協定會會為澳洲帶來何等商業機會。

澳洲各個首府城市房價增長表現

根據澳洲銀行發布的一組數據來看。2015年第三個季度，總體住宅包括公寓和別墅價格上漲了4%，年度上漲了11%。墨爾本，悉尼和布裡斯班是主要推動這個增長的城市。

墨爾本地產的季度漲幅達到了7.4%，悉尼是4.6%。截止到9月的過於12個月中，悉尼地產市場增長了16.7％，墨爾本也增長了14.2%，墨爾本在過去的三個月中的漲幅有比較快的提升。整個澳洲只有4個首府城市墨爾本，悉尼，布裡斯班和達爾文是有價格增長，其余的首府城市都是在下跌。

截止到2015年9月30日的數據：

澳洲首府城市的房價變化 澳洲首府城市房產年度漲幅

數據來源：Core logic

除了更高的價格增長率，悉尼的住宅市場的中間價格比墨爾本的要高出很多。悉尼的別墅中間價在92萬澳幣，公寓的中間價在66萬澳幣。而墨爾本的別墅中間價在63.5萬澳幣，公寓中間價在48萬澳幣。對於同樣一筆資金，投資者可以選擇在墨爾本買別墅或者在悉尼買公寓。

三大首府城市房屋中間價

數據來源：Core logic

從價格的增長，房產拍賣數量和清盤率來看，墨爾本會超過悉尼成為在澳洲各大首府城市中表現最好的一個市場。

在過去的12個月內，悉尼市場上的拍賣房產數量增加了16%，而墨爾本只增加了5.7%。這也說明了悉尼的居民們想利用現在的高速價格增長把手頭的物業拋掉套利，而墨爾本的居民則希望繼續持有，等待將來更高的增長。

專家點評

我們繼續拿悉尼和墨爾本做一個比較：

首先，悉尼的地產價格已經有了一個持續的快速增長，現在能看到其慢慢減慢速度。這個季度，墨爾本的價格漲幅首次超過了悉尼。

其次，墨爾本地產的價格特別是公寓更加合理買房者能夠承受。墨爾本的房產價格和布裡斯班價格也是相對接近。但是，墨爾本的人口是布裡斯班的兩倍，是澳洲第二大城市，所以地產的發展空間更大。

第三，墨爾本人口增長速度比悉尼要快18%，人口數量預期在2050年會超過悉尼，這也使得墨爾本的地產非常值得持有。在2014年，新南威爾士州的人口減少了6,900，但是墨爾本卻增長了8,800。最近幾個月， 悉尼出現了人口流失，主要是悉尼的居民為了更溫暖的天氣搬遷到了布裡斯班或者是更低的生活成本搬到了墨爾本。

第四，最近墨爾本的城市規劃，重新的區域劃分會減少在墨爾本城區的住宅供應量。但是越來越多人喜歡住在城區，因為可以離工作地點和學校或者配套設施好的地方近一點。這樣的供需不平衡，也會帶動將來的價格上漲。

總體來看，墨爾本是一個在整個澳洲最具有潛力的市場。我們下一次會介紹更多的墨爾本的市場信息，敬請繼續關注我們。

 

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近來有很多海外朋友和投資者向我詢問如何在澳洲做地產開發：會有多大的風險和多大的回報率；是否比較容易有好的收益；是否比較容易獲得政府的批復；整個周期會有多長；會有哪些陷阱；究竟需要多少資金？     

我覺得有必要整合起來回答這些問題，同時也希望這篇文章也可以幫助大家在某些程度上對現在的市場狀況有一個更清晰的了解。    

澳洲房產開發：回報風險並存

澳大利亞被視為一個政治穩定的國家，宏觀經濟基礎穩固，也在逐步增長，生活方式也是相對平衡有層次，良好的教育系統，擁有沒有被污染的空氣和水，更重要的是這個國度的人非常友好慷慨。用一句簡短的話來概括就是“地球上的天堂”。但是和諸多的西方民主資本主義社會一樣，房產開發在澳大利亞也並非一件易事，都會受制於政府的條條框框，規劃，市場，銷售，建造的風險。但是回報可能也是很大，基於投入的資產回報率可以達到每年20%。不同的產品，市場條件和項目的大小，有的項目的回報率甚至可以高達每年150%。當然，回報和風險是同時存在的。             

鑒於我多年在亞洲和澳大利亞地產開發和建造的經驗，我總結了在行業內的一些成功因素：   

1、時間掌握

地產開發並不是一個線性的流程，事情並不是一個接著一個來的。經常是很多事情同時發生，所以要求管理者能隨機應變確保項目的成功。舉個例子來說：銷售是否一定要在拿到了規劃批文以後才可以開始？其實只要你有足夠的信心你的設計規劃不會被大幅的修改，就未必需要遵循這個時間點。最近在悉尼有一個項目，他們在拿到了規劃批文的2天後就已經開始開工建樓了。這是一個非常理想的狀態，項目的管理也是非常出色，為項目贏得了時間。畢竟時間就是金錢。

2、項目經理

很多中小型的地產開發商，很大程度上依賴於外聘的顧問和承包商，包括建築師，機械師，地區政府，建築商，承包商，規劃人員等等。為了確保項目成功，需要有人能夠遵循非常嚴格和專業的途徑來管理項目。如果有人只是“業余兼職”來管理一下，那項目注定是會失敗的。作為一個好的項目經理，就好比在牧場上管理一群自顧自走的牛羊。一個好的牧羊人（項目經理）必須具備專業技能和頑強的意志力來驅動整個項目走向成功。

3、風險評估

一個成功的地產開發商是一個精明的風險承擔者。他們知道什麼時候可以觸碰一下底線，什麼時候不可以。即便是需要這麼做，他也能知道隨之而來的財務，法務和商業上的後果。限於商業機密，我們在這裡也無法透露太多，但是如果你無法接受挑戰和風險，那麼地產開發不適合你。畢竟為了獲得每年150%資產回報率，你還是需要有選擇地承擔一定的風險。畢竟天下沒有免費的午餐。

4、產品設計

要成功你必須站在市場的前沿，預測下一個市場的大趨勢。你如何打造你的產品去迎合持續的需求。即便是在現在這樣一個需求強大的市場環境中，我看到的最成功的地產項目是那些獨一無二的，讓人為之眼前一亮的項目；是一些市場上從未見到過但是見到以後又能欣賞到其價值的項目；這些項目最終成為一個市場上一直熱烈討論的點。鑄就這種項目並不是說一定要投入大量的資金，但是一定需要創新的思維和對地產項目的熱情。設計出貼合目標消費群體的產品和地段是項目成功的關鍵。有一個例子：我最近看到一個全新公寓項目坐落在東區一條非常繁忙的馬路上，做得非常有“設計感”，是那種潮流的倉庫的風格，還帶著塗鴉牆，是低成本和酷酷的時尚感的結合體。但是，這個項目在預售中沒有賣掉一套房，銷售非常緩慢使得後期的開工非常痛苦。其實這種設計並非適合所有的人群和所有的地段，他們絕對是在那個地段設計了一個錯誤的產品。

5、人脈經營

開發商需要與專家們建立很強而且緊密的關系，同時也要具備專業知識。他們需要經常尋求第三方的建議和在整個流程中涉及的方方面面的人溝通。他們需要持續地閱讀，溝通和約見不同的人來隨時跟新他們的知識。他們不能僅依賴於過去的經驗，當他們開始建立一個新的項目時，他們需要用全新的視角來看待問題，從問題的核心出發作出理性的判斷。如何讓一個在Collingwood區域的公寓項目和在Hawthorn區域或者Ringwood區域不同？多和你信任的項目所在區域的地產中介溝通來判斷市場的需求和對設計風格的偏好。想要知道哪裡有不錯的但是沒有在市場上售賣的土地，你就需要跟政府評議會和規劃師多溝通。哪家公司最近設計的公寓的項目在4周就賣掉了。為什麼與之毗鄰的項目開盤了一年了，還在賣？誰是你的目標市場？哪種組合是最優化的？

以上這些原則一直是我們所欣賞和恪守的，並切實運用在我們的每個項目中我用一個流程圖幫助大家更好地理解地產開發的流程，並且列出STM地產是如何在這個紛繁復雜的流程中協助投資者。   

 

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近日，不少澳洲房產買家來咨詢是否可以在土地交割前將樓花或者空地轉賣出去。簡單來說，是有可能這樣操作的。基本流程讓我們用一個例子來具體說明：

1. A與開發商簽訂了購房合同，說好5年交房，房屋售價為60萬澳元；
2. A在簽合同時支付了第一期10%的首付款，即6萬澳元；
3. 在簽訂合同2年的時候，A找到了B，想將這個即將要交房的物業轉賣給B，售價為70萬澳元；
4. B答應了，並付了一筆訂金（一般為房價的10%）給A，即7萬澳元；
5. 到了交房時，B將63萬澳元尾款交給A；
6. 同時，A將54萬澳元尾款交給開發商，物業順利成交。

對於A來說，這一交易，他用2.5年的時間，支付了6萬澳元的本金，賺到了10萬澳元的利潤，相當可觀。但A需要在交房前按照政府要求按時交納印花稅（按照60萬的房價交納）。而B則需要按照70萬的房價交納印花稅。其次，對於淨賺的利潤，A還要支付中介的佣金，以及資本利得稅（即差價售出部分作為A當年的收入繳納個人所得稅）。如此一來，其實A的淨收益並非有看上去的那麼多。

其次，A在與B簽訂了合同後，A與開發商之間的合同仍舊生效，因此A依舊需要履行其在樓花合同下的責任和義務。在交房時，如果B的資金不到位，沒法和A交割，則A也無法和開發商按時交房。開發商可根據原合同追究A的責任。

此外，值得注意的是，澳大利亞政府及開發商並不贊成如此做。因為這樣很容易造成炒樓花的現像，對穩定的澳洲房地產市場會有不小的危害。其次，開發商往往會在購房合同中說明名，買家不能在交房前轉手以限制買家。由於開發商通常都有一些保留項目會在交房前後出售的，如果任由買家隨意的轉手定價，極大程度上會擾亂開發商的定價及市場。

尤其對於一個二手轉賣的樓花來說，A只能尋求本地買家，而不能再賣給海外買家。因此，如果有此意向的買家，建議在簽訂樓花合同前與自己的律師了解清楚合同內容。（澳大利亞不同的州有不同的規定，以上內容只適用於在新南威爾士州的買家）。

海外買家買地建房

如果轉手空地，則可以賣給本地或海外買家（海外買家需要申請新的買房許可）。如果在交地前轉賣，則流程和上文類似。如果交地後且和承建商商量好的前提下，則基本可以自由轉賣。

但是需要注意的是其在購買空地時申請獲得的海外人士買房許可（即FIRB許可）是有條件限制的。該限制包括：

1. 申請者必須買空地用來開發建房；
2. 申請者必須在許可日起24個月內開工。

對於以上限制的解讀，許多讀者可能覺得並不影響其在24個月賣地。其實並不是這樣的。

無論在交地前或交地後，如果買家不能在24個月開工建房，都應向FIRB海外投資審查委員會報備，並說明不能按時開工的原因，即申請延期開工。

如果買家在建房前將空地賣出去，則需要另行申請一份“賣地許可”。簡單來說，要告訴FIRB為何買家無法按時開工，為何要在建房前轉賣。只有在獲得“賣地許可”之下才能合規的轉賣空地。但是這個賣地許可的申請並不在買房許可申請的列表之內，而是一種額外的申請。對於FIRB來說申請審批的速度沒有30天的限制，且委員會會根據單獨案子單獨評定，因此在時限上很難控制。建議買家應當提前做好規劃。

 

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在閱讀下文中的解釋之前，您需要知道的是，造價估算師可幫助您進行房產勘查，並為您編制折舊表。您需要做的只是在報稅時將折舊表交給您的會計師就可以了。如果您想自己申報納稅申報單，那麼只需將造價估算師的報告數據填入納稅申報單即可。

您並不需要擔心復雜的計算。在實踐中，最簡便的方法就是打個電話給造價估算師，以確保您獲得所有合法的折舊減稅。但不少投資者希望自己能夠弄懂這一流程。所以，接下來我們將進行具體的講解。

根據《1997年所得稅評估法案》（Income Tax Assessment Act 1997），折舊減稅由兩大部分組成：

1. 第43章（基本工程折舊）；以及
2. 第40章（裝置和設備）。

基本工程折舊（通常稱為“建設折舊”）是指建築自身的建造成本，例如混凝土和磚塊，加上基本成本項目，包括游泳池、水療中心、自動門以及造價估算師所了解的其他項目。

裝置和設備是指建築物內部的物品，例如烤箱、洗碗機、地毯以及窗簾等。具體列表項目較多，詳見：澳大利亞稅務局可折舊資產目錄（ATO List of Depreciable Assets）。建築折舊是每年按照初始建造成本的2.5％至4％來計算的（具體取決於修建日期）。裝置和設備劃分為很多種類，不同類型的裝置和設備在其有效周期內會按照不同的比例來申報折舊減稅。您的造價估算師對此也很清楚，並會在您的折舊減稅報告中對其進行計算。

使用折舊計算器

您可以使用Washington Brown折舊計算器計算擬投資房產所需申報的金額。您也可以下載iPhone或Android應用程序。接下來，我會以一套價值400,000澳元墨爾本標准高層兩居室套房為例進行說明。

 

Craig.Hogg專欄集合頁

Craig.Hogg剖析澳洲房產投資

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澳大利亞海外投資審查委員會（FIRB）已經宣布將於2015年12月1日起執行相關政策改革。除了開始收取申請費外，最值得大家關注的莫過於加大力度的合規機制。在新政開始前，澳大利亞海外投資審查委員會的合規及處罰機制相對比較薄弱，也令一些投資者鑽了空子以不合規的方式購買了澳洲物業。

在新的政策下，針對住宅物業的海外投資的責任轉移到了澳大利亞稅務局（ATO），包括收取申請費，審查海外購房申請，合規機制以及執行處罰機制等。ATO也已就該事宜專門增強了其合規及執行能力，尤其是ATO將會運用其復雜的數據對比系統偵測並處罰違規操作的投資者。目前，ATO已經就住宅物業的海外投資的合規機制展開行動，並將於2015年12月1日開始正式審查所有海外人士購房許可的申請。

在今年早前澳大利亞聯邦財政部的建議報告中曾提出聯邦政府引入民事處罰機制，根據違反法案購買的物業價值的一定比例收取罰金，以期達到威懾作用。例如：當海外置業者出售違反法案購得的物業時，該物業的所有資本利得（即增值部分）應當上繳政府。由此可見，澳大利亞政府是希望通過ATO的數據對比系統加大海外投資的審查力度，更易探測違規行為及違規所得，並由ATO和FIRB聯手打擊這些違規行為。

同時，新政下的違規處罰機制增加了民事處罰力度，對於海外個人投資違規行為的刑事處罰金額。新政下違反住宅物業規定的處罰機制總結如下：

對於違規購房的海外投資者，可以在2015年11月30日前向FIRB及ATO自首報告該違規行為。在此期間內通過自首報告的違規行為，政府將給予違規者12個月的時間休整違規行為（例如出售物業），並不對違規者采取刑事處罰。所有海外投資者應當盡快檢查自己的購房許可，確保在合規的情況下購買澳洲物業。如有任何違規行為，則務必在2015年11月30日前向政府自首。

 

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在得知一些關於折舊減稅的事情後，我常常覺得非常好笑。這多年來，我聽到過不少令人難以置信的說法。所以，我要在這裡告訴您實事的真相，破除您可能遇到的任何傳言。

1、“只有新的房產才能進行折舊減稅。”——錯誤！

有一種說法是只有新的房產才能進行折舊減稅。這是不對的。事實是，舊的房產也能進行折舊減稅，因為您的房產購買價格中包含了土地、建築、裝置以及設備。這意味著在1985年（即建築折舊出台之年）以前修建的房產也能進行折舊減稅。無論您投資房產的修建年限如何，都應當讓造價估算師為您進行房產量測，並為您提供一份報告。

2、“建築樓層越高，折舊數額越大。”——正確！

聽起來有點奇怪，但這卻是事實。建築樓層越高，其獲得的裝置與設備折舊越高，因此折舊申報數額也越大。隨著建築高度的增加，某些設備變得必不可少，例如電梯（以及其他運輸服務）。其他不太明顯的設備還有，消防軟管卷盤以及對講機等等。高層建築能獲得較高折舊減稅的另一個原因在於開發商需要提供更高比例的裝置和設備等配套設施。例如，某些高層建築擁有游泳池、健身房，甚至小型電影院。

3、“所有的建造成本都能申報折舊減稅。”——錯誤！

在澳大利亞，我們很幸運能夠根據投資房產的折舊來申報減稅。但並不是所有的建造成本都有這一資格。

在申報某座建築的折舊時，從根本而言，我們是在申報它現有的價值。所以說，拆除或清場等費用不能進行申報。後院綠化是另一項您需要小心處理的建造成本。樹木和草會不斷生長，所以並不會隨著時間的推移而出現貶值！

4、“建築利潤可以申報折舊減稅。”——正確！

如果您將您的投資房產直接交由某建築商來完成，那麼您可以對該建築商在這項工程中所獲得的利潤部分進行申報。但如果您是從投機型建築商/開發商購買的成品住宅，那麼您的申報金額中則不能包含其建築/開發利潤。

5、“在接近本財年年底購買的房產不值得發行折舊減稅報告。”——錯誤！

在您擁有房產的第一個財政年度——即使您是在接近本財年年底才獲得房權的——投資者為其接近6月30日所購買的房產申報數千澳元的減稅的情況並不少見。為什麼？房產內價值低於300澳元的特定裝置物品以及價值低於1000澳元的“小額組合”物品可以按照18.75％的較高比例享受一次性抵稅。由於這些金額都不是按比例進行折算的，因此可以全額申報減稅，無論您擁有房產的時間是1天，還是365天。

6、“家具布置可以增加您的折舊申報金額。”——正確！

布置家具是增加折舊減稅的另一種途徑，因為這可以享受更高的折舊率。例如，開發商提供的價值20,000澳元的家具套餐僅在第一年內就可以另外獲得10,000澳元的減稅。但要記住，配置家具不一定是適合所有房產和地理位置的最佳選擇。其更適合於在流動人口較為密集的地區用於吸引短期租戶和度假出租的小面積單居室或兩居室公寓。對於已經裝修過的其他房產類型，可能較難采用這一方法。

7、“會計師可以編制折舊表。”——錯誤！

事實是會計師、房地產經紀人或房地產估價師均無資格為您的房產編制折舊表。澳大利亞稅務局明確規定，只有造價估算師才有資格對未知的初始建造成本進行估算。

 

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由於澳大利亞經濟和中國密切相連，澳元非常容易受到中國方面的影響。在近期人民幣貶值後，澳元也遭遇大幅拖累，幾乎跌至近10年來最低點。而一些本地中介公司也表示，近期不少海外買家都遇上彙款難的問題，對在澳洲購房造成了一定影響。

誠然，人民幣貶值對於中國買家在澳的購買力有一定影響，但由於人民幣對澳元的彙率同時暴跌，總體來看，海外買家反而比本地買家更加受益。舉例來說，2014年購入悉尼市區附近的兩房公寓房約80萬澳元。當時澳元兌換人民幣約在1澳元換6.5元人民幣左右，折合人民幣該物業價值約為520萬元人民幣，如貸款80%，則買家需支付約104萬元人民幣。一年後，該區同類型物業市值約為100萬澳元，以目前彙率1澳元換4.5元人民幣折算，買家支付20%房款首付90萬元人民幣。因此，雖然澳洲這兩年澳洲房價上漲較為迅猛，目前一線城市的房價可能會使不少本地買家望而卻步，對於人民幣買家而言，在今年購入澳洲物業的費用還是十分合算的。

相比而言，美國加息對於澳洲市場的影響可能更為直接。今年以來，澳大利亞儲備銀行幾次降息及近期利率保持不變的決定極大地刺激了本地房地產市場，同時吸引了大批的投資者在市場裡與首次置業者競爭。對於持有多套物業的投資客來說，一旦利息上漲，還貸壓力就會立即增大。目前，專業預測在2015年的最後3個月內澳大利亞儲備銀行或會緊跟美國步調宣布加息。投資者應提前做好相應准備。從近幾周的售房記錄來看，澳大利亞二手房房價增長的速度已趨於平緩，購房者在出價時更為理性，一擲千金勢在必得的情況已非常少見，出售方式也由公開拍賣區域私下協商出價。對於海外買家來說，這不失為一個入場的好時機。

值得注意的是，澳大利亞海外投資審查委員會（即FIRB）已確認將於2015年12月1日還是向海外買家征收海外人士買房申請費。對於在澳購買100萬澳元以下房產的海外置業者將會被收取5000澳元的申請費，而購買100萬澳元以上房產的海外置業者，購房價格每超過100萬澳元就必須再繳納1萬澳元的申請費。按目前的市場來說，各方預測即使加收了5000澳元的申請費，也不會大幅阻止中國買家在澳購房的熱情和步伐。但是對於近期有意在澳置業的海外買家來說，不妨考慮在12月前訂購物業即省5000澳元。

 

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